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房地产估价师考试试题及答案9章房地产估价师考试试题及答案9章 第1章 甲在销售商品房时应当缴纳（ ）。A营业税B城市维护建设税C契税D房产税正确答案：AB 评估拆迁价格应精确到（ ）。A元B角C百元D由双方协商正确答案：A 关于建筑面积的计算，下列说法不正确的是（ ）。A室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风 道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积B设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积C坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过22m及以上的部位，按水 平面积计算建筑面积D建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积正确答案：A室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯按自然层计算建筑面积；室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等应按首层面积计算建筑面积。 在一国金融机构体系中居领导核心地位的是（ ）。A政策性银行B商业银行C中央银行D人民银行正确答案：C下列关于征地的表述中，不正确的是（）。A、根据（宪法）规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”B、任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费C、征地时所称的地上附着物包括地下管线D、土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的30倍答案：B解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。房地产估价师考试试题及答案9章 第2章 某宗土地总面积2000m2，容积率为3.2，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率增加到4.3，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为（ ）元。A274365B309375C680625D990000正确答案：B（450*4.3/3.2-450)*2000=309375甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放入河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了 500 万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造高层住宅楼。该案例中，甲公司被侵害的权利是（）。A.相邻权B.租赁权C.地役权D.共有使用权答案：C解析：地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地査勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字搂的单位租金有较大差异。请问：1.造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些？2.在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？答案：解析：1.租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金;可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入(包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。2.统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第（n-1）个计息周期的期末。（）答案：错解析：本题考查的是现金流量图。按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第n个计息周期的期末。 房地产广告中含有价格的，应清楚表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格有效期限。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试试题及答案9章 第3章下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是（）。A、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的 B、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的 C、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的 D、影响房地产价格的因素都与时间有关答案：D解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。选项D错误，有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有的则与时间有关。而在与时间有关的影响因素中，导致房地产价格变动的速度又有可能不同。某市规定自 2022 年 4 月 1 日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的 1计征，调整为按照转让所得的 20计征，张某于 2022 年 4 月 15 日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低，房屋登记资料显示该套住房为张某于 2022 年 8 月 27 日购得，为合理确定张某应缴纳的个人所得税，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。注册房地产估价师应当在估价报告的（）内容中对该税收政策调整进行阐述。A.估价假设与限制条件B.市场背景描述与分析C.风险提示说明D.估价测算过程答案：B解析：市场背景描述与分析，应简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场状况，并应有针对性地较详细说明、分析过去、现在和可预见的未来估价对象的类似房地产市场状况。本题中，对税收政策调整属于市场背景描述与分析。 业主委员会是业主大会的执行机构，应履行的职责是（ ）。A召开业主大会会议，报告物业管理的实施情况B代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同C及时了解业主、物业使用人的意见和建议D监督和协助物业管理企业履行物业服务合同E制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度正确答案：ABCDE选项所述内容为业主大会应履行的职责。此外，业主委员会的职责还有：监督业主公约的实施及业主大会赋予的其他职责。房地产合同必须采取书面形式，并且是不要物的诺成合同。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产合同。房地产合同必须采取书面形式，并且是不要物的诺成合同。P412。价格等于“成本加平均利润”是必然的。因为价格围绕着“成本加平均利润”而上下波动，最终必然趋向于“成本加平均利润”。答案：错解析：价格等于“成本加平均利润”是偶然的。价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动，趋向于“成本加平均利润”。房地产估价师考试试题及答案9章 第4章临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.利润为零时 B.利润最大时 C.允许的最低经济效益指标 D.允许的最高经济效益指标答案：C解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.房地产估价规范应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据答案：B解析：本题考查的是估价依据。选项B正确，国家标准房地产估价规范是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。选项A错误，在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；选项C错误，对估价委托人提供的作为估价依据的资料都应该严格认真审核；选项D错误，估价师声明、估价假设是和估价依据平行的概念。参见教材P34。 新建成的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租赁(含预租)、转让和抵押等子市场。（ ）正确答案：×新建成的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租赁(含预租)、抵押等子市场。对带租约的房地产进行估价，应考虑租约对价值产生影响的有（）。A.房地产抵押估价B.房地产司法拍卖估价C.房屋征收补偿估价D.房地产转让估价E.房地产火灾险投保估价答案：A,B,D解析：本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。为房地产买卖、抵押目的评估带租约的房地产或已出租的房地产，就应考虑租赁合同约定的租金（简称合同租金、租约租金）与市场租金差异的影响。买卖不破租赁，所以抵押也好，拍卖也好，产权转移不侵害承租人的权益。火灾险投保估价，为的是确定保险价值和保费。保险价值包括建筑物的重置成本和修复期间的经济损失（停产停业损失，租金损失）。房屋征收补偿估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。参见教材P99。 在会计核算时，70%的住宅销售所得的收入应列入（ ）会计科目。A资产类B损益类C所有者权益类D成本类正确答案：B房地产估价师考试试题及答案9章 第5章下列不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）。A.装修B.户型C.层高D.楼层答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。选项D是区位因素。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估的评估时点一致。（）答案：对解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估的评估时点一致。 单层工业厂房外墙围护系统主要承受的是墙体和构件的自重以及作用在墙外的风荷载。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列属于建筑物实物因素的有（）。A.开间.进深.楼层 B.电梯.中央空调.集中供热 C.通风.采光.日照 D.风格.色调 E.层高.朝向答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产实物因素。选项A中的楼层属于区位因素；选项E中的朝向属于区位因素。根据城市用地适用性评价结果，三类土地一般是不适于修建的用地。 ( )答案：对解析：房地产估价师考试试题及答案9章 第6章影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。A、 建筑阻碍、高速路或铁路B、 细分市场C、 人口密度的大小D、 该区域发展的类型和范围E 邻里关系和人口统计特征答案：A,C,D,E解析： 2022年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。请问：1拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？2拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？3拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？正确答案：答：1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。2.根据城市房屋拆迁估价结果指导意见规定：（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。（2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。（3）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。（4）若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。（5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房产测绘管理办法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。 假设其他条件不变，但装饰材料价格上涨，也可能会引起人们购买住房的需求下降。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产估价机构投保的险种有：火灾保险，社会养老保险，预防公害保险，失业保险，人身伤害保险，运输工具保险，劳动工伤保险，统筹医疗保险。其中属于社会保险的险种有（）种。A.3 B.4 C.5 D.6答案：B解析：本题考查的是保险的种类。目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。本题中属于社会保险的险种有四种。若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。A、 78%B、 85%C、 117%D、 150%答案：A解析：，则第一个2.5m等份至第六个2.5m等份的价值占整块土地价值分别为40%、30%、20%、10%、9%、8%，其平均深度价格修正率(40%+30%+20%+10%+房地产估价师考试试题及答案9章 第7章比较法中房地产实物状况比较和调整的内容包括（）。A、环境B、地形地势C、外部配套设施D、内部基础设施完备程度E、装饰装修答案：B,D,E解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。选项AC属于区位状况调整。参见教材P198。下列行为中，应当缴纳契税的有（）。A.房屋赠与B.房屋继承C.以土地、房屋权属抵债D.以土地、房屋权属投资、入股E.房地产抵押答案：A,C,D解析：本题考查的是契税纳税人、课税对象、计税依据。房屋赠与；以土地、房屋权属抵债；以土地、房屋权属投资、入股等需要交纳契税。选项B，法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税；选项E，房地产抵押不缴纳契税。我国的房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人转让房地产时应向( )如实申报成交价格。A.县级人民政府B.县级以上国土资源管理部门C.县级以上人民政府规定的部门D.县级税务征管部门答案：C解析：城市房地产管理法规定，“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”以出让方式取得国有建设用地使用权，建设项目规划条件未纳入国有建设用地使用权出让合同的，该出让合同无效。（）答案：对解析：以出让方式取得国有土地使用权，规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。( )答案：对解析：知识点 求取综合资本化率及自有资金资本化率房地产估价师考试试题及答案9章 第8章关于现金回报率的说法，正确的有（ ）。A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率C.现金回报率考虑了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力答案：B,C,E解析：现金回报率与投资回报率。选项A错误，投资回报率是每年所获得的净收益与初始投入的权益资本的比率；选项B正确，现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率；选项C正确，现金回报率考虑了还本付息的影响；选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益；选项E正确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力。 功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（ ）等。A意外破坏的损毁B市场供给的过量C建筑设计的缺陷D人们消费观念的改变E周围环境条件恶化正确答案：CD功能折旧(functional depreciation，functional obsolescence)又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。某商铺共二层，总建筑面积200。每层建筑面积相等，一层层高6m，二层层高3.5m。该商铺一年前整体出租，租赁期限为5年，年租金为1680元/，约定每年租金递增率为3%；运营费用率为25%。根据调查，同类商铺目前层高3.5m的一层年租金为1920元/，二层租金是一层租金的0.6倍；在其他条件相同的情况下，层高6m的一层租金是层高3.5m的一层租金的1.25倍；该类商铺每年的租金递增率为5%，运营费用率为25%。该商铺从目前开始计算的10年持有期末转让时的资本化率为6%，转让税费为市场价格的6%。请计算该商铺目前带租约的市场价格（假设该类商铺的报酬率为10%）。答案：解析：假定各年的租金收入均发生在年末1.租约期内该商铺一年前整体出租，年租金为1680价值时点的第一年净租金收益=200×1680×（1+3%）×200×（125%）=25.956万元2.租约期外价值时点层高3.5m的一层年租金为1920元/，则：一层层高6m的租约期外第一年租金为：1920×1.25×（15%）4=2917.215（元/m2）二层层高3.5m的租约期外第一年租金为：1920×0.6×（15%）4=1400.2632（元/m2）租约期外第一年净租金收益=（2917.215×100+1400.2632×100）×（1-25%）=323810.865（元）3.转售转售时，利用直接资本化法计算房地产价值，第11年净租金收益=1920×（15%）10×1.25×1001920×（15%）10×0.6×100（125%）=433937. 5286（元）V85.7521107.7310262.106455.59（万元）物业管理最主要的特征是（）。A.社会化 B.专业化 C.信息化 D.市场化答案：D解析：本题考查的是物业管理的基本特征。市场化是物业管理最主要的特性。详细可行性研究即通常所说的可行性研究。是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。( )答案：错解析：解析 可行性研究的工作阶段房地产估价师考试试题及答案9章 第9章 某市上期房屋预测销售面积为200000mz，实际销售220000m2，平滑指数为0.43，则本期预测 销售面积为（ ）m。A208600B380600C211400D239400正确答案：AA根据公式Q= a St-1 +(1-a)Qt-1=O43×220000+(1-O.43)×20000=208600(m2)采用年限法求取建筑物折旧时，应该采用的建筑物有关概念是（ ）。A.已使用年限、耐用年龄、残值率B.有效年龄、预期经济寿命、残值率C.已使用年限、预期经济寿命、残值率D.有效年龄、耐用年龄、残值率答案：B解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命，或者剩余寿命应采用预期剩余经济寿命。P314。 禁止发布房地产预售广告的是（ ）。A在划拨土地上开发建设的房地产B已设定抵押的房地产C未取得商品房预售许可证的房地产D没有选聘物业管理企业的房地产正确答案：C预售房地产，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。抵押型REITs主要收入来源是（）。A、房地产买卖收入B、房地产的增值收入C、房地产出租收入D、抵押贷款的利息收入答案：D解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。参考教材P320。 我国土地用途管制的核心是（ ）。A实行土地有偿有限期使用制度B经营土地有偿使用C不能随意改变农用地的用途D不能随意改变建设用地的用途正确答案：C