某酒店公寓项目策划方案evtp.docx

一、前言言水晶岛项项目的定定位调整整工作是是项目目目前的重重点，是是项目开开展营销销工作的的前提和和基础。在在前一阶阶段，我我行通过过对西安安写字楼楼、住宅宅、商业业等本项项目所涉涉及到的的各类市市场的详详细供需需调查，把把握了西西安目前前的市场场特点和和未来发发展走势势，明确确了项目目所面临临的市场场压力和和机遇。同同时对与与项目区区位、档档次、物物业类型型有类似似性的北北京商务务综合建建筑体进进行了专专题研究究，以掌掌握综合合建筑体体的基本本规律，作作为本项项目定位位的依据据。此外外对项目目自身条条件也进进行了详详细分析析，作为为项目定定位的前前提条件件。在上上述分析析的基础础上，结结合市场场特点及及未来发发展走势势、综合合建筑体体的规律律、项目目自身条条件三个个方面提提出了我我们的定定位建议议。即：项目目总体定定位为高高档次商商务综合合建筑体体，项目目的三个个主要功功能之间间，应形形成运转转良好的的互动作作用，成成为西高高新乃至至西安市市独特的的高品质质综合性性项目。具具体体现现在整体体项目应应以写字字楼为主主要功能能，公寓寓配合写写字楼，形形成项目目的主体体；商业业配套作作为对二二者功能能的补充充和完善善，三种种功能在在统一的的商务氛氛围下相相互支撑撑，形成成1+11大于2的合力力效应，最最终能够够以较强强的综合合实力参参与市场场竞争。通过与贵贵司的沟沟通和研研讨，以以上的基基本定位位已经达达到了双双方的共共识。但但在此基基础上还还需要进进一步细细化有关关问题，才才能够达达到可操操作的程程度。由由于时间间紧迫，而而且定位位工作的的深化也也需要阶阶段性深深入，在在第一阶阶段报告告中，定定位的细细化程度度还不足足，因此此我们在在项目基基本定位位确定的的基础上上，结合合项目急急待解决决的具体体问题，对对项目的的定位进进行了补补充和细细化，以以便促进进项目的的定位落落实到可可操作的的层面。目前需要要细化的的问题主主要包括括：l 公寓的详详细定位位，以及及相应的的细化定定位问题题，如交交通组织织、大堂堂分割、装装修、经经营管理理方式、与与已售出出物业的的关系问问题等；l 公寓底商商定位，包包括业态态、布局局、规模模等；l 写字楼低低商定位位，包括括业态、布布局、规规模等；l 水晶石的的功能细细化、业业态组合合、经营营管理模模式等；作为综合合建筑体体，上述述需细化化定位的的内容之之间是有有联系的的，特别别是作为为项目主主要功能能的公寓寓的定位位更是关关键。在在项目总总体定位位于高档档商务综综合建筑筑体的前前提下，写写字楼、商商务俱乐乐部水晶石石的定位位方向已已经明确确，而且且是与总总体定位位吻合，提提升项目目总体价价值的。但但公寓的的定位还还需要明明确，公公寓内应应当包含含何种功功能才能能够与项项目的总总体定位位吻合，与与写字楼楼、水晶晶石等起起到相互互促进的的作用。而而且公寓寓的功能能细化，公公寓与其其他物业业的关系系明确之之后，公公寓的功功能划分分、交通通组织；公寓低低商的定定位、写写字楼底底商的定定位等将将迎刃而而解。因因此，在在项目定定位细化化调整阶阶段，核核心的问问题是公公寓的定定位问题题。二、公寓寓细化定定位在公寓细细化定位位上，关关键的问问题是在在公寓中中是否需需要设立立酒店的的功能。在在是否需需要酒店店明确之之后，才才能够确确定公寓寓内还应应安排何何种类型型的公寓寓产品，以以及公寓寓、写字字楼低商商配套等等定位细细化的问问题。因因此，我我们首先先对酒店店功能的的必要性性和具体体产品模模式进行行确定，在在据此考考虑其他他功能的的设置。（一） 酒店功能能定位一）酒店店功能存存在的必必要性分分析1. 市场需要要高档酒酒店西高新作作为西安安经济发发展最活活跃的区区域，入入住企业业达到近近50000家，其其中不乏乏世界5500强强企业和和国内知知名企业业。企业业的聚集集，除了了进行生生产、研研发等活活动，也也同时会会产生商商务交流流的需要要，对高高档次酒酒店有较较为强烈烈的需求求。同时时西高新新经过多多年的发发展，已已经成为为综合性性的城区区，商务务活动日日趋频繁繁。目前前的酒店店设施明明显不足足，全区区知名酒酒店仅有有一家三三星级酒酒店，已已无法满满足商务务活动的的需要。因因此从市市场情况况来看，高高新区存存在着对对高档次次四星级级、五星星级商务务酒店的的需求。2. 酒店是商商务型综综合建筑筑体中的的重要功功能通过对商商务综合合建筑体体的专题题研究，在在大型的的商务综综合性项项目中，写写字楼、公公寓、酒酒店和商商业是最最重要和和基本的的功能。而而且酒店店的比重重在综合合性项目目中，所所占比例例一般介介于100300，公公寓基本本为服务务式公寓寓，比例例介于11525。本本项目中中公寓部部分的规规模比例例在500%左右，如如果考虑虑酒店功功能和投投资服务务型公寓寓两种功功能，其其比重完完全吻合合较为理理想的综综合建筑筑体酒店店与公寓寓的规模模比例。3. 符合贵司司的长期期发展战战略贵司作为为西安最最具实力力的开发发企业之之一，多多年来开开发了大大量的房房地产物物业，都都在市场场中产生生了较大大的影响响力，贵贵司一直直是市场场的引领领者和开开拓者。在在高新区区经济快快速发展展，房地地产市场场竞争日日趋激烈烈的情况况下，贵贵司为自自己提出出了新的的要求和和挑战，涉涉足新的的市场领领域，开开发西安安市场还还几乎属属于空白白的高档档次综合合性项目目和酒店店类产品品，继续续保持对对市场的的引导，是是企业发发展的新新的一步步和重要要的战略略。综合来看看，西高高新区域域酒店设设施不足足，而市市场又对对高档酒酒店有较较大的需需求，开开发高档档次酒店店产品可可以满足足市场需需求，有有良好的的市场空空间。同同时作为为商务综综合建筑筑体，酒酒店是必必备的功功能，对对项目的的品质保保持在高高水平是是有力的的支撑，并并使项目目总体价价值有较较大的提提升。此此外，开开发酒店店产品也也是贵司司引领市市场的重重要举措措，是涉涉足新的的市场领领域的重重要步骤骤。因此此综合而而言，对对于本项项目安排排酒店类类产品是是必要的的。二）酒店店功能的的具体类类型分析析酒店功能能类型可可以分为为三种类类型：纯纯酒店、产产权式酒酒店和进进行酒店店式经营营和管理理的公寓寓式酒店店。下面我们们对三种种酒店类类型在本本项目中中的适应应性进行行分析，选选择较为为适合本本项目的的酒店功功能类型型。1. 纯酒店纯酒店是是拥有440年产产权，产产权与经经营权统统一，通通过经营营获取长长期收益益的酒店店类型。通通过我们们对北京京商务综综合建筑筑体的专专题研究究，在商商务综合合建筑体体内的酒酒店一般般都是44星级、55星级高高档次的的纯酒店店，产权权与经营营权不分分离，由由知名酒酒店管理理公司经经营管理理，是商商务综合合建筑体体高品质质的有力力保证，对对综合建建筑体内内的其它它功能有有较强的的支持作作用。对于本项项目而言言，设置置纯酒店店的有利利因素是是：1.市场当当中缺乏乏高档次次酒店，而而对高档档酒店的的需求在在不断增增长；22.酒店店是商务务综合建建筑体中中的重要要功能，有有利于综综合建筑筑体不同同功能的的协调，促促进总体体价值提提升。但不利因因素也很很明显：l 纯酒店是是进行长长期经营营获取收收益的，一一般不出出售，资资金的回回收期限限比较长长。贵司司开发酒酒店物业业，是涉涉足新的的市场领领域，迎迎接新的的挑战的的战略考考虑，纯纯酒店的的开发存存在着高高投入与与难以快快速回笼笼资金的的矛盾，对对公司继继续做市市场市场场领航者者在资金金支持方方面有不不足。l 四、五星星级高档档酒店是是西高新新市场所所需要的的，高档档酒店对对装修、设设施设备备的要求求较高，本本项目如如果建设设纯酒店店无疑需需要加大大成本投投入，风风险大，而而长期经经营是否否能够保保证项目目成本的的顺利回回收存在在不确定定性，而而且后期期的经营营也存在在风险。l 作为纯酒酒店，国国家有严严格的星星级评定定标准，而而本项目目本身是是公寓，无无论在空空间上、设设施设备备配置、配配套设施施的配备备等方面面，都无无法达到到国家标标准，难难以按照照星级评评定的标标准进行行改造，从从而无法法保证作作为纯酒酒店所必必须的档档次标准准。l 根据项目目目前的的现状条条件，已已经无法法作成纯纯酒店，而而且已经经有相当当数量的的房间出出售出去去，使后后期进行行酒店式式管理的的难度很很大。因因此在经经营管理理方面，找找到知名名酒店管管理公司司进行经经营和管管理是比比较困难难的。通过以上上分析，可可以判断断，本项项目不适适合开发发纯酒店店。2. 产权式酒酒店产权式酒酒店是旅旅游与房房地产相相结合的的产物。产产权式酒酒店即投投资者购购买酒店店的客房房后一般般不在酒酒店居住住，而是是将客房房委托给给酒店管管理公司司统一出出租经营营，获取取一定的的投资回回报，同同时获得得酒店管管理公司司赠送的的一定期期限的免免费入住住权。产权式酒酒店一般般位于自自然景色色优美的的旅游度度假区，满满足投资资者休闲闲度假和和获取投投资收益益的双重重需求。产产权式酒酒店也是是真正的的酒店，产产权为440年，进进行酒店店式经营营与管理理，长期期收益。作作为一种种投资产产品，投投资者拥拥有产权权和收益益权，但但没有经经营权。从国外的的经验来来看，产产权式酒酒店的成成功要素素中有几几个必要要的因素素：l 有庞大的的客户群群l 位于自然然景观、娱娱乐休闲闲资源优优越的旅旅游度假假区l 专业的管管理公司司和网络络化经营营对于本项项目而言言，开发发产权式式酒店不不是理想想的方案案，存在在以下制制约问题题：l 产权式酒酒店的土土地使用用权限是是40年，也也需要进进行星级级的评定定才能保保证品质质，吸引引投资者者，因此此需要加加大前期期的成本本投入。l 西高新是是产业区区，不是是旅游区区，对客客户的吸吸引力比比较差。l 由于不是是旅游区区，产权权式酒店店只能作作为投资资工具，而而西安客客户的投投资多带带有多重重需求属属性，仅仅能满足足其投资资需求的的产品对对其吸引引力不足足。l 与本项目目商务氛氛围不协协调。l 为吸引投投资者，大大多数产产权式酒酒店需对对投资者者有投资资回报的的承诺，无无疑加大大了开发发商的经经营风险险。l 由于存在在上述制制约因素素，有产产权式酒酒店管理理经验的的酒店管管理公司司会对项项目的经经营前景景进行评评估，达达成合作作的可能能性会比比较低。3. 公寓式酒酒店根据北京京、上海海等发达达城市的的经验，在在高档商商务综合合建筑体体内或在在商务区区内，已已经出现现了起到到酒店功功能并且且进行酒酒店管理理的公寓寓式酒店店。虽然然在本质质上，它它们是有有70年年产权的的公寓，但但它们实实现了一一定时期期内产权权与经营营权的完完全分离离，并且且通过酒酒店的销销售渠道道获得租租客，由由专业的的酒店管管理公司司统一经经营管理理，从品品质到管管理到服服务都接接近或达达到高档档酒店的的水平，客客户以短短期的商商务客人人为主。此类公寓寓式酒店店兼顾了了产权式式酒店与与居住型型公寓的的属性，购购买者可可以满足足其自用用与投资资的多重重需求，对对购买者者而言比比较有保保障。此类产品品的基本本操作模模式是：（1）开开发商通通过高品品质的装装修和组组建专门门的酒店店管理公公司，将将项目包包装成高高端产品品四、五五星级酒酒店，从从而使投投资者感感觉到项项目未来来的保值值增值能能力，吸吸引投资资者注意意；（2）通通过长期期的返租租、承诺诺替投资资者还月月供款等等特殊的的投资模模式，促促使有意意向的投投资者进进行实质质的投资资，并且且实现较较长时间间内的投投资者的的产权与与经营权权分离，酒酒店管理理公司可可以获得得长时间间的经营营管理权权，从而而保证了了将公寓寓按照酒酒店的方方式进行行经营管管理，实实现酒店店的功能能。（3）在在项目进进入经营营阶段，为为投资者者提供一一定期限限的免费费使用权权。（4）通通过后期期的经营营，获取取经营收收入，实实现对投投资者的的承诺。对于本项项目而言言，采取取此种方方式对于于投资者者有一定定吸引力力：由于一定定时期的的产权与与经营权权分离，使使得项目目实现了了酒店的的功能，而而酒店在在西高新新是有良良好的市市场前景景的，因因此，作作为酒店店功能的的产品其其产品本本身的品品质有保保障，而而且开发发商的承承诺和市市场潜力力可以使使投资者者获得稳稳定的回回报，物物业有升升值的可可能性。对对投资者者而言，用用较少的的投资获获得了高高品质的的物业，而而且物业业保值增增值的能能力比较较强，通通常还可可以得到到一定期期限的免免费使用用权，因因此有较较强的吸吸引力。对于开发发商而言言，采取取此种方方式主要要的好处处在于：l 将公寓产产品包装装成高档档酒店，在在按照高高档酒店店的价格格出售给给投资者者。用高高总价获获取较高高的首付付款，一一次性获获得大部部分成本本的回收收。l 西高新高高档酒店店缺乏，使使得经营营收入有有保证，在在扣除承承诺的返返租或按按揭款以以及经营营成本后后，可能能不仅回回收了全全部成本本，而且且可以获获得额外外的经营营利润。l 通过获得得长期的的统一经经营管理理权，实实现高档档酒店的的功能，对对于综合合建筑体体总体功功能的协协调和总总体价值值的提升升有促进进作用。l 可以带动动其它物物业的保保值增值值，提高高公寓的的品质，促促进其销销售。但此种模模式在市市场及经经营方面面也存在在着一定定风险：l 投资者实实质上是是用较高高的首付付款购买买了155年后的的可以继继续使用用55年的的公寓产产品，是是一种期期货投资资。155年后产产品的价价值如何何难以得得到保证证。而且且投资者者让渡了了首期款款的时间间价值，丧丧失了用用其投资资其它项项目的收收益。因因此投资资者对项项目155年后的的品质和和市场情情况最为为担心，而而且会希希望在115年内内获得一一定的附附加权利利。因此此开发商商应当定定期更换换装修和和家具，保保证项目目的品质质，并且且给予投投资者一一定期限限的使用用权或其其它优惠惠。l 此种模式式适合于于对项目目成本构构成不了了解，投投资渠道道少，不不理解资资金时间间价值的的投资者者。l 为达到酒酒店的品品质，开开发商在在前期必必须要增增大投资资成本，使使项目销销售风险险加大。l 必须与专专业的酒酒店管理理团队合合作，有有良好的的酒店销销售渠道道，才能能够保证证项目的的稳定回回报。l 在项目经经营期间间，还要要定期重重新装修修和更换换家具，需需要追加加投资，增增大了经经营风险险。l 项目目前前的公寓寓价格平平均在336000元/平方米米，而高高档酒店店的价格格会非常常高，与与项目前前期定价价有较大大区别，价价格跨度度大，对对销售会会造成不不利影响响。4.适合合本项目目的酒店店类型通过以上上三种酒酒店类型型的分析析，可以以看出，酒酒店式公公寓是较较为适合合的类型型。l 符合公司司的经营营发展战战略，从从单纯的的住宅开开发向复复合房地地产开发发过渡。l 符合商务务综合建建筑体的的基本规规律。l 对项目整整体品质质有提升升作用，保保证项目目总体价价值和高高回报。l 符合目前前市场中中投资者者的投资资心理和和多重投投资的目目的。l 能够提升升公寓及及其它物物业的价价值，带带动其经经营和销销售，缩缩短回款款速度。酒店的直直接客户户是投资资者，间间接客户户（租客客）是短短期居住住的商务务客人。直接客户户是投资资者，他他们是将将本项目目作为酒酒店和一一种投资资产品来来购买的的，他们们所看中中的是高高档酒店店和专业业的经营营管理为为项目带带来保值值和增值值。间接客户户是短期期居住的的商务客客人。由由于商务务团体客客人对配配套的要要求比较较高，而而项目本本身是公公寓，配配套设施施与专门门的酒店店会存在在一定差差距，一一方面虽虽然可以以通过商商业配套套设施在在一定程程度上加加以弥补补，但另另一方面面可以将将重点侧侧重在短短期居住住的商务务散客，因因为短期期居住的的商务散散客承租租能力较较强，对对于保持持较高的的经营收收益，进进而实现现对投资资者的承承诺有好好处。而而对于旅旅游客人人，因为为西高新新不是旅旅游区，对对旅游客客人的吸吸引力不不强，而而且旅游游客人的的价格承承受能力力也比较较低，因因此不是是理想的的客户。对对于西安安，特别别是西高高新而言言，由于于商务活活动越来来越活跃跃，短期期的商务务客人数数量比较较多，周周边众多多企业、写写字楼的的商务人人士应当当是酒店店式公寓寓的主要要客户，而而且如果果本项目目酒店特特色较为为鲜明，提提供与住住酒店不不同的居居住感受受，很可可能会吸吸引更大大范围的的商务客客人。（二）公公寓类型型定位对于本项项目的公公寓而言言，除了了设置酒酒店功能能以外，还还应当有有其他的的公寓类类型。我我们下面面对有可可能的公公寓类型型一一进进行分析析，从而而判断最最为适合合的公寓寓类型。1. 纯公寓l 纯公寓是是以自用用为主要要目的，兼兼顾其它它需求的的公寓。根根据我们们的对西西高新住住宅市场场的调查查，目前前住宅市市场的发发展态势势良好，人人们普遍遍对西高高新的住住宅市场场较为看看好，需需求较为为旺盛。l 但纯公寓寓的客户户对户型型的需求求相对比比较大，户户型选择择上以223室为主主，而本本项目公公寓以一一居为主主，在户户型上难难以满足足纯公寓寓用户的的需要。l 而且，纯纯公寓与与本项目目作为商商务综合合建筑体体的定位位不吻合合，对项项目总体体的品质质有影响响。酒店店功能与与自住公公寓不协协调，对对酒店的的品质也也有影响响。2. 商住公寓寓l 随着高新新区的发发展，各各类公司司越来越越聚集，成成长型企企业和小小公司对对商住公公寓有需需求。l 根据我们们对商住住公司的的调查，他他们对户户型的需需求也多多为2-3居，以以满足办办公的需需要，而而本项目目公寓户户型无法法满足商商住的要要求。l 商住公寓寓档次与与酒店、写写字楼的的档次不不匹配，对对项目总总体品质质有影响响，会造造成品质质下降，收收益减少少，不能能达到高高档次商商务综合合建筑体体的基本本要求。3. 酒店式公公寓l 根据北京京、上海海等发达达城市的的经验，酒酒店式公公寓大多多是采取取大产权权统一经经营的方方式，其其分销渠渠道是传传统的房房地产销销售渠道道，与房房地产中中介公司司进行合合作。客客户以长长住客户户为主，主主要是国国内外高高级商务务人士和和高级白白领。这这种产品品是长期期经营，获获取长期期收益的的，投资资成本逐逐期回收收而不是是快速变变现。这这样对本本项目的的资金压压力会比比较大，不不是理想想的方式式。l 以出售为为主的酒酒店式公公寓，若若承诺较较长时期期的回报报，则成成为以投投资为主主兼顾自自用的投投资产品品，为保保证品质质，应统统一管理理和经营营，以获获得稳定定的收益益。此种种模式其其实与前前面讨论论过的实实现酒店店功能的的公寓式式酒店类类似，作作为一种种新的投投资产品品，本项项目的公公寓部分分完全做做成此种种产品市市场风险险比较大大。l 如果仅承承诺较短短期限的的回报，也也需要提提供装修修，与酒酒店的硬硬件投入入差别不不大，但但两种产产品会产产生竞争争。必须须采取统统一经营营的方式式，否则则小业主主为获得得客户，会会竞相压压价，品品质难有有保证。在在客户方方面也会会与酒店店客人有有冲突。而而且包租租的风险险较大。由由于采取取酒店式式经营管管理，物物业管理理费会比比较高，对对于自用用客户不不划算，会会将自用用客户或或先期自自用后期期考虑投投资的客客户排除除在目标标客户之之外，会会加大项项目的市市场风险险。4. 投资型服服务公寓寓与上面提提到的采采取短期期承诺的的酒店式式公寓相相比，投投资型服服务公寓寓可以在在保证项项目档次次的基础础上，采采取菜单单式装修修方案，由由开发商商统一负负责装修修，使项项目的品品质有保保障。同同时服务务内容也也是可选选择的，使使物业管管理费降降低，从从而可以以吸引投投资者、自自用者、自自用与投投资兼顾顾者、作作为客户户招待场场所的企企业等多多种客户户，分散散了市场场风险。而而且投资资型服务务公寓的的用家多多为长期期用户，与与酒店以以短期商商务客人人为主也也并不矛矛盾，在在档次上上虽然与与酒店相相比有一一定差距距，但也也是高品品质的。根根据我们们对于综综合建筑筑体的研研究，服服务式公公寓也是是基本功功能之一一，对于于综合建建筑体内内的其它它功能也也可以起起到支持持作用，对对项目总总体价值值提升有有帮助作作用。因此，综综合比较较几种公公寓类型型，投资资型服务务公寓是是最为适适合的公公寓类型型。（三）水水晶岛公公寓细化化定位1. 目目标客户户1.1目目标客户户（1）公公寓式酒酒店客户户群酒店的直直接客户户是投资资者，间间接客户户（租客客）是短短期居住住的商务务客人。（2）投投资型服服务公寓寓客户群群l 投资者：对该项项目有投投资意向向的客户户，希望望首期投投资额较较少的客客户l 自用型：高新区区工作的的外籍和和外地高高级管理理人员l 将其作为为接待客客户的相相关公司司l 在西高新新工作的的白领，短短期自主主，长期期投资2项目目现有条条件分析析2.1设设施设备备相对于纯纯酒店而而言，上上述二种种物业类类型对于于楼宇的的设施设设备不存存在明确确的规定定性要求求，而取取决于市市场和目目标客户户的需求求。本公寓楼楼可配备备24小时时热水、户户式中央央空调，具具备基本本智能化化配置，基基本满足足商务客客户的使使用要求求，对于于整体物物业的品品质有一一定提升升作用。2.2配配套设施施相对于纯纯酒店而而言，“公寓式式酒店+投资型型服务公公寓”二种物物业类型型对于楼楼宇的公公共配套套设施并并无具体体要求，主主要取决决于市场场和目标标客户的的需求。但针对本本项目的的具体区区位，目目前尚未未成熟，商商业配套套设施应应尽量配配置全面面，满足足客户多多方面的的需求。2.3户户型公寓楼的的户型原原本按照照商务公公寓的标标准设计计，户型型面积、配配比等与与公寓式式酒店及及投资型型服务公公寓均较较为吻合合。2.4总总平面布布局及出出入口商务居住住功能所所必须的的临街面面、多个个与城市市道路的的连接口口本公寓寓楼均满满足要求求。公寓寓楼的人人行、货货流、内内部出入入口设置置不仅满满足使用用要求，为为公寓的的管理和和服务预预留了条条件。3具体体的组合合形式“公寓式式酒店+投资型型服务公公寓” 的具具体组合合形式基基本有如如下二种种方式：l 分楼层组组合l 竖向组合合下面将对对此二种种方式加加以分析析说明。3.1分分楼层组组合3.1.1组合合方式分楼层组组合又分分为二种种方式，其其一为将将公寓式式酒店设设在公寓寓楼高层层部分，其其下部为为投资式式公寓，即即“上部公公寓式酒酒店、下下部投资资型服务务公寓”，另一一种方式式为将公公寓式酒酒店设在在公寓楼楼低层部部分，而而投资型型服务公公寓位于于高层部部分，即即“下部公公寓式酒酒店、上上部投资资型服务务公寓”。不同的上上下组合合方式，在在不考虑虑电梯和和大堂使使用的前前提下，区区别如下下：3.1.1.11上部公公寓式酒酒店、下下部投资资型服务务公寓将公寓式式酒店设设在大楼楼的高楼楼层或低低楼层，本本身并无无本质性性的差别别；公寓寓式酒店店位于高高层部分分，酒店店客房将将拥有较较好的视视野和采采光、景景观等。 3.1.1.22上部公公寓式酒酒店、下下部投资资型服务务公寓由于本项项目西南南侧隔路路的木塔塔寨变电电站，将将公寓式式酒店设设在下部部，距离离变电站站较近，而而使公寓寓距离变变电站相相对较远远。公寓寓式酒店店为短期期散租客客，对此此不会特特别注意意，可将将此不利利影响化化解。从经营角角度，由由于下部部3-55层有388套已售售户型承承诺5年返租租，将公公寓式酒酒店设在在低层，正正好将这这些承诺诺客户纳纳入酒店店式管理理，可以以通过补补充协议议将此部部分房间间纳入公公寓式酒酒店客房房，实施施统一经经营管理理，所得得收益统统一返还还小业主主，有利利于贵公公司实践践承诺。3.1.2电梯梯和大堂堂的使用用从整个大大楼的安安全性角角度，二二种物业业虽然都都是公寓寓，但公公寓式酒酒店为短短期租户户，而投投资性公公寓以长长期租客客为主，所所以电梯梯和大堂堂仍应当当分用。以以免人流流混杂，对对双方安安全角成成隐患，降降低整体体物业的的档次。一旦采用用横向分分割的方方案，必必然会造造成从电电梯厅到到房间交交通距离离过长的的问题，对对于酒店店客人而而言，由由于是短短期居住住，对此此可能不不会特别别关注。但但对于公公寓的客客人，由由于是长长期居住住，过长长的交通通距离必必然会给给其带来来不便，从从而降低低其购买买投资或或自用的的兴趣，不不利于项项目销售售。因此此横向分分割的方方案对项项目的销销售和客客户的居居住影响响很大，不不是理想想方案。3.2竖竖向组合合3.2.1公寓寓楼的平平面布局局具有双双大堂的的特点，有有利于竖竖向分割割。公寓寓式酒店店和投资资型服务务公寓可可各自使使用一个个大堂，各各自独立立成区、分分区使用用、分区区管理，解解决了公公寓式酒酒店与公公寓混用用电梯和和大堂的的问题；但此种分分割方式式最大的的问题是是各层平平面被分分成二部部分，每每一部分分的消防防疏散楼楼梯只有有一个，不不符合消消防规范范，补救救措施是是在分割割处设防防火门，作作为另一一个逃生生出口，满满足紧急急逃生的的要求；而从电电梯服务务面积的的角度分分析，标标准层66部电梯梯均分为为2组，一一组3部电梯梯，电梯梯数量相相同，决决定其服服务的面面积也尽尽量相同同，所以以纵向分分割方案案需要尽尽量均等等的划分分标准层层平面，否否则会出出现一边边电梯过过剩，而而一边电电梯不够够使用的的情况，会会降低公公寓的档档次。目前在GG-G11轴的防防火分界界线基本本将整个个平面划划分为近近似相等等的两部部分，基基本符合合电梯的的服务能能力。3.2.2分区区方式采用竖向向分割的的形式，有有二种分分割方式式可供选选择，其其一为根根据东大大堂面积积较大、适适合作为为公寓式式酒店大大堂的特特点，将将公寓楼楼东半部部分改为为公寓式式酒店使使用，而而西半部部分仍作作为投资资性公寓寓；其二二为西部部作为公公寓式酒酒店而东东部作为为公寓。两两种方案案各有优优势和不不足之处处，现分分述如下下：3.2.2.11公寓式式酒店设设在东侧侧优势：l 首层东侧侧大堂宽宽敞气派派，适合合作为公公寓式酒酒店的大大堂。l 东侧1-2层商商业配套套面积充充足，有有利于安安排公寓寓式酒店店的服务务配套设设施。劣势：l 但木塔寨寨变电站站在西侧侧，公寓寓式酒店店位于东东侧，而而以长期期居住为为主的投投资性公公寓位于于西侧。投投资性公公寓客户户对于居居住环境境要求相相对较高高，对于于木塔寨寨变电站站的存在在会较为为关注，不不利于投投资性公公寓的销销售和出出租。l 整个公寓寓楼的服服务/消防电电梯位于于大楼的的西部，公公寓式酒酒店无法法顺利使使用到服服务电梯梯，而投投资性公公寓反而而不十分分需要服服务电梯梯。3.2.2.22公寓式式酒店设设在西侧侧优势：l 将公寓式式酒店设设在公寓寓楼西侧侧，靠近近木塔寨寨变电站站，淡化化变电站站对于投投资型服服务公寓寓的不利利影响，有有利于投投资性公公寓的销销售和出出租。l 同时公寓寓式酒店店必须的的服务电电梯（及及消防电电梯）位位于西部部，便于于使用。l 洗衣房等等设施位位于西部部，便于于公寓式式酒店使使用。l 公寓式酒酒店位于于公寓楼楼西部，距距离水晶晶岛写字字楼相对对稍近，接接近办公公楼的商商务氛围围，功能能、档次次较为协协调，便便于配套套设施共共享。劣势：l 西部大堂堂的面积积相对较较小，空空间相对对局促，对对于公寓寓式酒店店而言，与与公寓式式酒店的的形象和和档次不不符，不不够气派派。l 酒店式首首层、二二层的商商业配套套面积较较少，11-2层层总面积积约17740平平方米，而而且其中中包含货货运出入入口、煤煤气表间间、智能能化机房房等设备备用房，不不能满足足公寓式式酒店对对于配套套设施需需求；而而投资型型服务公公寓的11-2层层总面积积为约228300平方米米，面积积较为宽宽松，其其配套面面积和功功能可以以与公寓寓式酒店店共享一一部分，甚甚至在写写字楼的的配套中中也有需需要与公公寓式酒酒店共享享的功能能。但这这种共享享配套，特特别是公公寓式酒酒店与投投资性公公寓共享享配套，使使用不便便，同样样造成一一定程度度的人流流混杂，带带来相应应的管理理和安全全问题。l 公寓式酒酒店还需需借用写写字楼的的配套设设施。3.2.3安全全问题竖向分区区的方式式，仍需需保证每每层的消消防疏散散，需要要在防火火分区处处加设甲甲级防火火门（按按照现图图纸为每每层走廊廊的G轴-G11轴处）。为为确保日日常居住住使用的的安全性性，此处处需要增增加人员员或电子子监控设设施予以以管理和和防范。3.2.4电梯梯数量根据我行行多年对对于酒店店市场的的经验，一一个运转转良好、盈盈利顺利利的酒店店，存在在一定的的客观规规律，即即需要一一定的规规模效应应，其基基本盈利利的规模模大致在在3000个客房房，才能能取得合合理的收收益。而而3000间客房房的酒店店，对于于客用电电梯数量量的要求求基本是是平均660-990间客客房需要要一部电电梯，按按照此标标准，3300间间客房约约需要44-5部部客用电电梯。而而本项目目经过竖竖向分割割，东、西西两部分分各3部客梯梯，对于于公寓式式酒店，电电梯数量量较为紧紧张。3.2.55货货运电梯梯由于公寓寓式酒店店提供酒酒店式服服务，进进行房间间日常清清洁护理理需要专专用的货货运电梯梯，加上上西部原原有的三三部电梯梯，公寓寓式酒店店共拥有有四部电电梯，基基本满足足使用要要求。3.2.6分摊摊面积需需要重新新计算由于公寓寓式酒店店和投资资性公寓寓均以出出售为主主，而由由于竖向向分割，公公共部分分可分摊摊面积的的分摊对对象与原原整栋公公寓楼统统一分摊摊的情况况有所不不同，需需要重新新进行销销售面积积的计算算，重新新核算每每户的销销售面积积。3.2.7新的的销售面面积与原原销售面面积的矛矛盾由于销售售面积分分摊原则则为按照照实际使使用进行行分摊，投投资性公公寓位于于东部，其其大堂等等可分摊摊公共空空间面积积相对较较大，造造成销售售面积可可能有所所变化，对对于已经经出售的的公寓部部分，需需要与小小业主协协商解决决重新计计算分摊摊面积使使户型的的销售面面积变化化的问题题。3.2.8与已已售出户户型的矛矛盾从经营角角度，由由于目前前已经售售出公寓寓近2000套，而而且在33-5层层有388套已售售户型承承诺5年返租租。公寓寓楼经过过竖向分分割，这这些已售售户型一一部分位位于公寓寓式酒店店内，另另一部分分位于投投资型服服务公寓寓内。位位于公寓寓式酒店店内的已已售户型型，需通通过补充充协议等等方式，将将此部分分已售房房间纳入入公寓式式酒店客客房内，实实施统一一经营管管理，可可望通过过将所得得收益统统一返还还业主，实实践贵公公司的有有关返租租承诺。但但位于投投资性公公寓内的的已售户户型，特特别是承承诺返租租的户型型，其矛矛盾较难难处理。3.2.9公寓寓式酒店店与原已已售公寓寓之间的的价格差差通过将原原普通服服务式公公寓改为为公寓式式酒店，大大幅度提提升了公公寓的销销售价格格；而原原服务式式公寓的的价格已已经被市市场所接接受和认认可；现现通过改改为公寓寓式酒店店而使价价格大幅幅上扬，市市场的接接受和认认可是一一个难题题。如果果不能够够为市场场所接受受，公寓寓式酒店店的销售售可能会会面临困困难。3.2.10公公寓式酒酒店的管管理公司司要确保公公寓式酒酒店的酒酒店品质质，需要要聘请专专业的酒酒店管理理公司进进行专业业化的服服务和管管理。而而本项目目与投资资性公寓寓同处于于一栋楼楼内，在在分界处处由于消消防条件件限制不不能够完完全分隔隔，具有有安全和和流线混混杂的隐隐患。这这样的情情况为寻寻找有经经验、高高品质的的酒店公公司造成成了难度度。结论：l 根据与贵贵公司的的沟通和和交流，考考虑水晶晶岛公寓寓已经售售出一部部分，且且其中33-5层层有388套公寓寓对客户户作过关关于5年投资资回报的的承诺；并结合合上述对对于公寓寓物业定定位三种种组合方方式的分分析，我我行建议议将公寓寓定位于于“公寓式式酒店+投资性性公寓”的组合合方式。l 建议将公公寓式酒酒店设在在公寓楼楼的西半半部分，投投资型服服务公寓寓设在公公寓楼东东半部分分。（四）商商业配套套定位细细化根据上述述设置，公公寓楼的的1-22层商业业配套按按照为各各自上部部物业类类型服务务的原则则进行布布局和功功能安排排。同时时考虑到到公寓式式酒店对对配套的的要求相相对投资资型服务务公寓要要高，公公寓的配配套可以以与公寓寓式酒店店共享。公寓楼定定位为“公寓式式酒店+投资性性公寓”，组合合方式为为西侧为为公寓式式酒店、使使用公寓寓楼西侧侧大堂，东东侧为投投资型服服务公寓寓，使用用公寓楼楼东侧大大堂。故公寓楼楼1-22层商业业配套的的定位，需需以公寓寓楼的定定位为依依据，以以项目综综合建筑筑体的整整体定位位为前提提，紧密密联系两两类公寓寓针对的的目标客客户的特特点和差差别，并并结合综综合考虑虑，对各各类业态态的主要要服务目目标客户户进行细细分，并并由此确确定具体体业态及及功能、位位置等。1公寓式式酒店1.1商商业配套套定位原原则：公寓式酒酒店更类类似于酒酒店，其其服务配配套的内内容应基基本接近近于酒店店的公共共配套设设施，把把握其“酒店”的特性性，针对对公寓式式酒店客客户的需需求进行行定位。同同时兼顾顾综合建建筑体整整体的定定位需求求。1.2定定位依据据公寓式酒酒店的主主要客户户类型为为短期停停留的、商商务目的的的散客客。这类类人群因因为是短短期租住住，且多多为因公公商务往往来，需需求特点点是注重重内部空空间的舒舒适性和和高品质质，注重重服务的的水准，对对配套的的要求不不是非常常强烈。因因此在酒酒店的配配套可以以少而精精，满足足其基本本需求，如如早餐、洗洗衣等，而而对于使使用频次次相对较较低的配配套如健健身、会会议等设设施，可可共享公公寓或写写字楼的的配套设设施。1.3定定位内容容公寓式酒酒店的配配套定位位包括一一层和二二层两部部分。如前所述述，公寓寓式酒店店的配套套需要在在投资型型服务公公寓和写写字楼配配套共享享，故结结合公寓寓式酒店店平面分分割及工工程进度度的现状状条件，在在一层设设置设咖咖啡茶吧吧、美发发店；二二层设洗洗衣房（与与投资型型服务公公寓合用用）、美美容美发发、小型型餐饮。由于配套套规模的的限制，公公寓式酒酒店的健健身中心心、高档档超市需需要在投投资型服服务公寓寓中共享享。而由由于公寓寓楼原设设计未包包含高档档大型的的中式餐餐饮配套套，煤气气管线、给给排水等等条件不不具备，并并考虑目目前的工工程进度度，公寓寓的高档档餐饮在在写字楼楼配套中中解决。1.3.1一层层由于公寓寓式酒店店的一层层空间面面