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房地产估价师经典例题7卷房地产估价师经典例题7卷 第1卷下列有关丘的表述中，不正确的是（ ）。A.一个地块属于一个产权单元时称为独立丘B.丘的权属界限是界址点的连线C.组合丘一定大于独立丘D.当用地单元的权属混杂和面积过小时，划为组合丘答案：C解析：本题考查的是房地产面积测算。组合丘内，权属单位多，独立丘内，权属单位只有一个，但是面积无法直接对比。 各级人民政府和土地管理部门，应严格监督征地费用的管理和使用，任何单位和个人均不得占用或挪作他用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ ）。A消费者的收入增加B作为替代品的房地产的价格上升C作为互补品的房地产的价格上升D消费者预期其未来的收入增加E消费者预期未来的房地产价格上升正确答案：ABDE 施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。A.注册建筑师B.注册结构工程师C.注册建造师D.注册监理工程师答案：C解析：本题考查的是注册建造师制度。建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。参见教材P102。 房地产估价机构不得转让受托的城市房屋拆迁估价业务。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某厂房的建筑面积为4800m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为50年，于5年前建成并投入使用；土地面积为8000m2，于6年前取得土地使用权，土地使用年限为50年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。已知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为450元/m2，目前的工业地价指数为102.10（为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日），土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好1.70%。重新建造该厂房的建筑安装工程费为1500元/m2，专业费为建筑安装工程费的6%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的2%，年利息率为6%，建设期为1年，建筑安装工程费、专业费、管理费用、销售费用可视为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6%，建筑物的投资利润率为15%，该厂房的部分门窗、地面等有损坏，修复费用为5万元；其内没有行车，出租率为80%，月租金为15元/m2；如果目前单独增加行车，需要66万元，而如果重置该厂房随同增加行车，仅需要50万元；市场上类似有行车厂房的出租率为85%，正常月租金为16元/m2。当地该类房地产的报酬率为7.50%，土地报酬率为6.50%，建筑物残值率为0请计算该房地产目前的积算价值。答案：解析：具体的计算过程如下：成本法计算公式为：旧的房地积算价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧。（1）计算土地重新购建价格（2）计算建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润，设建筑物重新购建价格为x，则（3）计算建筑物折旧对于非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回的，按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。物质折旧=50000+2107.98×4800×5×1/（501）=1082480（元）。因功能缺乏造成的折旧先计算增加行车所能带来的房地产价值增加额为由于修复费用66万元<增加行车所能带来的房地产价值增加额117.78万元，因此该功能缺乏引起的折旧是可修复的，折旧额=66万元。（4）该房地产积算价值=457.64×8000+2107.98×4800660000=13119424（元）。房地产估价师经典例题7卷 第2卷 一般来说，应收账款周转率越高，资产的流动性就越强，所以企业应该最大可能提高应收账款周转率，提高企业应收账款的变现能力。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×某建设项目建安工程费3000万元，设备购置费2000万元，工程建设其他费800万元，基本预备费200万元。项目建设前期年限为1年，建设期为3年，各年投资计划额为：第一年完成投资20%，第二年60%，第三年20%。年均投资价格上涨率为6%，建设项目建设期间价差预备费为（）万元。 A.752.72 B.850.25 C.945.61 D.1150.36答案：C解析：本题考查的是工程造价的构成。静态投资=6000（万元），第一年投资计划额=1200（万元）。第一年价差预备费=1200×（1+6%）1.5-1=109.6（万元）；第二年价差预备费=3600×（1+6%）2.5-1=564.54（万元）；第三年价差预备费=1200×（1+6%）3.5-1=271.47（万元）。建设期间价差预备费=109.6+564.54+271.47=945.61（万元）。参见教材P140。外商投资企业及其在职职工无须缴存住房公积金。（）答案：错解析：本题考查的是住房公积金制度。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位，社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。细分市场就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体。（）答案：错解析： 本题考查的是市场细分。市场细分就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体。估价报告是关于估价对象价值及相关问题的非专业意见。（）答案：错解析：考点:估价报告的含义。估价报告是估价机构和估价师向委托人所做的关于估价情况和结果的正式陈述，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值或价格及相关问题的正式答复，也是关于估价对象价值或价格及相关问题的专业意见和研究报告。城市规划的组织编制和审批管理系统，主要负责制定（）A.城市规划执行 B.城市规划 C.城市规划反馈 D.城市规划保障系统答案：B解析：本题考查的是城市规划管理系统。城市规划的组织编制和审批管理系统，主要负责制定城市规划。房地产估价师经典例题7卷 第3卷关于债务融资，下列说法不正确的是( )。A、 信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B、 债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C、 企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为35年D、 利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”答案：B解析：知识点 房地产项目融资方案房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例是（）。A、住房可支付指数 B、开发投资杠杆率 C、开发强度系数 D、土地转化率答案：D解析：本题考查的是市场监测与预警指标。开发强度系数是指房地产开发投资占GDP的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况。 建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。2022年，甲房地产开发企业以自身信用，按法定程序，公开发行期限为1年的债券，为新项目募集资金。直至2022年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2022年初，李某与甲企业签订房地产买卖合同，合同标的为甲公司于2022年中旬开工的商品住宅。该规划地块的容积率为（）。A.3.8B.4.8C.5.2D.6.4答案：B解析：本题考查的是控制性详细规划。规划地块容积率总建筑面积/规划地块用地面积（2000004×180050000）/500004.856。参见教材P34。(2022真题) 下列权利中，不属于不动产用益物权的是（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.房屋所有权D.宅基地使用权答案：C解析：本题考查的是不动产登记的类型。根据物权法，不动产用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。 我国住房公积金制度实行的利率政策是（ ）。A低存低贷B低存高贷C高存低贷D高存高贷正确答案：A房地产估价师经典例题7卷 第4卷 根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的住房公积金属于( )。A、企业管理费B、规费C、直接工程费D、措施费正确答案：B保留价的知情人不包括（）。A、委托人B、拍卖人C、竞买人D、公证人答案：C解析：本题考查的是保留价规则。保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情，其中包括，如果拍卖邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，公证人亦有权知晓保密的保留价。参见教材P431。个人购房抵押贷款保证保险属于强制保险。答案：错解析：信用保证保险是指以合同双方约定的经济信用为标的，保险人因债务人不能履约而对债权人损失承担赔偿责任的保险。信用保证保险是担保性质的保险，在形式上可分为信用保险和保证保险。(1)信用保险。是指债权人就债务人的信用向保险人投保的保险。当债务人不履行或不能履行清偿债务的义务时，由保险人负责对债权人进行赔偿，保险人则取得对债务人的求偿权。信用保险包括国内商业信用保险、出口信用保险和投资保险。(2)保证保险。是指债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人为被保险人(债务人)向债权人提供担保的保险。当债务人不能履约偿付时，保险人按照合同约定负责赔偿债权人的损失。保证保险包括合同保证保险、房地产贷款保证保险等。保障性住房不包括（ ）。A.商品住房B.公共租赁住房C.限价商品住房D.经济适用住房答案：A解析：本题考查的是住房保障制度。保障性住房等享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。（）答案：错解析：本题考查的是税收制度政策。一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨；相反，会使房地产价格下降。参见教材P139。某房地产估价机构投保的险种有：火灾保险，社会养老保险，预防公害保险，失业保险，人身伤害保险，运输工具保险，劳动工伤保险，统筹医疗保险。其中属于社会保险的险种有（）种。A.3 B.4 C.5 D.6答案：B解析：本题考查的是保险的种类。目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。本题中属于社会保险的险种有四种。房地产估价师经典例题7卷 第5卷 住房置业担保当事人应当签订书面抵押合同和保证合同，并办理相关登记手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 物业管理条例确定的基本制摩包括（ ）。A业主大会制度B业主公约制度C住宅小区治安管理制度D住宅小区综合验收制度E住房专项维修资金制度正确答案：ABE物业管理条例确立的基本制度有：(1)业主大会制度；(2)业主公约制度；(3)物业管理招投标制度；(4)物业承接验收制度；(5)物业管理企业资质管理制度；(6)物业管理专业人员职业资格制度；(7)住房专项维修资金制度。某房地产投资项目的总投资为l000 万元，其中60来自银行贷款，其余为资本金，贷款财务费用水平为10。若项目全部投资的收益率为l6，则其资本金的投资收益率为（）。A16B25C26D40答案：B解析：具体计算过程如下：资本金=1000×40=400（万元）；资本金收益=400×16=64（万元）；投资者收益=1000×60×l6l000×60×l0=36（万元）；资本金总收益=6436=100（万元）；资本金的投资收益率=100÷400=25。 假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ）求取。A市场法B收益法C成本法D折现法E长期趋势法正确答案：ABE预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（ ）A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%答案：A解析：名义利率与实际利率。由题意列公式F=P（1+r/m）10m=2P，则（1+r/2）20=2，得r=7.05%。以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法答案：A解析：本题考查的是投资估算。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。参见教材P261。房地产估价师经典例题7卷 第6卷 金融机构在提供资金融通的过程中，还要对贷款项目进行评价。金融机构对项目审查的主要内容包括（ ）。A项目基本情况B开发商资信水平C市场分析结果D财务评价指标正确答案：ACD某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，每年净租金为730元/m2，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼每年的净租金为803元/m2，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（）万元。A.78 B.102 C.180 D.302答案：B解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。房地产价值增加额803×（110%）730×（115%）×2500×11/（17.5%）30/ 7.5%301.76（万元）；房地产价值增加额小于单独增加电梯的必要费用380万元，所以没有电梯的功能缺乏折旧不可修复。没有电梯的功能折旧额房地产价值增加额随同增加电梯费用301.76200101.76（万元）。 以下可以造成住宅类房地产价格水平较低的因素有（ ）。A临近城市主干道B靠近酒厂C靠近高等院校D靠近铁路线E临近城市中心正确答案：ABD不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。下列关于征地的表述中，正确的有（）。A.根据宪法规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”B.任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费C.征地安置补助费归农村集体组织所有D.土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的30倍E.征地时所称的地上附着物包括地下管线答案：A,D,E解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。在土地面积量算中，条件许可时应采用图解法计算的面积代替解析法计算的面积。（ ）答案：错解析：本题考查的是土地面积量算。图解法计算的宗地面积应在地籍调查表、土地登记卡、产权证书说明栏注明“本宗地面积为图解面积。条件许可时应采用解析法计算的面积代替图解法计算的面积。”解析法的精度高于图解法。P173。在房地产区位状况描述中，说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等描述，属于（）描述。A、停车方便程度B、交通收费情况C、交通管制情况D、停车位置情况答案：A解析：本题考查的是房地产区位状况描述。停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。参见教材P80。房地产估价师经典例题7卷 第7卷在资产预期收益率公式中影响j 确定的风险因素有（）。A通货膨胀风险B市场供求风险C机会成本风险D持有期风险E利率风险答案：A,B,E解析：在资产预期收益率公式j 是指资产j 的系统性市场风险系数。风险是由系统风险和个别风险所组成。房地产投资的系统风险，又称为不可分散风险或市场风险，是指个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险，主要包括：通货膨胀风险；市场供求风险；周期风险；变现风险；利率风险；政策风险；政治风险；或然损失风险等。 划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×不确定因素对房地产投资项目经济效益的影响，可以运用概率分析的方法进行定量分析。（）答案：对解析：风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性的大小及对项目主要经济效益指标的影响。 当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用（ ）。A条形基础B独立基础C箱形基础D桩基础正确答案：D商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于（）。A、20%B、15%C、10%D、25%答案：B解析： 本题考查的是营业收入、利润和税金。商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于20%，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于15%，开发项目位于其他地区的不得低于10%。参见教材P176。不同资质等级的同一专业单位实行联合共同承包建筑工程的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。（）答案：对解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级。