【房地产】车坊营销策划报告1254.docx

第一部分分 市市 场 篇一、车坊坊概况1、地理理位置车坊镇位位于苏州州城东南南部155公里，东东邻甪直直镇，南南与吴江江市同里里镇、屯屯村镇接接壤，西西傍郭巷巷镇，北北靠苏州州工业园园区斜塘塘镇。整整体区位位处于园园区的南南面，吴吴中区的的最东角角上。虽虽离园区区较近，但但地理位位置相对对还是较较偏。2、面积积人口状状况镇域总面面积644平方公公里，耕耕地面积积7万亩亩，现总人人口4.8万人人，流动动人口112万万人，乃乃原吴县县市第三三大镇。3、历史史人文境内有“六六湖一江江”，浜浜娄纵横横，河港港交错，是是典型的的江南水水乡。车车坊镇人人民政府府驻地车车坊集镇镇，始建建于清末末，南靠靠镬底潭潭，东枕枕吴淞江江，是个个“开门门见水、出出门登舟舟”的水水乡集镇镇。相传传镇区原原来东有有油车，西西有糟坊坊，故名名车坊。街街道原沿沿河而建建，700年代起起始建新新街，从从90年年代开始始有计划划地逐步步建成环环境优美美、舒适适，具有有水乡景景观特色色的现代代化苏南南小城镇镇。车坊坊文物遗遗迹众多多，有始始建于宋宋代的大大觉寺桥桥，位于于车坊大大姚村，梁梁式建筑筑，至今今已有一一千多年年，主梁梁两侧精精美绝伦伦的龙纹纹雕刻，令令人叹为为观止，现现已列入入省级文文物保护护单位。还还有为纪纪念抗战战牺牲的的美国飞飞行员-肖肖特烈士士纪念馆馆、瑶城城遗址、绿绿杏桥。3、经济济状况工业经济济车坊镇已已有一千千七百多多年席草草种植、加加工的悠悠久历史史，从七七十年代代引进日日本蔺草草种植和和自动织织席技术术以来，全全镇形成成了国内内较大的的蔺草培培育、种种植、加加工、成成品出口口一条龙龙的生产产基地，走走上了产产销一条条龙、贸贸工农一一体化道道路。现现有蔺草草种植基基地10000亩亩，织席席机6000余台台的生产产规模，生生产的榻榻榻米、双双目、提提花席以以及座布布团等蔺蔺草制品品，以其其独特的的工艺、可可靠的质质量先后后获得省省优、部部优、农农业部出出口创汇汇“飞龙龙奖”、“金金龙奖”，九九三年到到九七年年连续被被国家农农业部、经经贸部授授予全国国出口创创汇先进进乡镇企企业称号号。车坊坊镇现有各各类工业业企业3300余余家，外外资企业业20余余家，已已建成镇镇经济技技术开发发区和两两个民营营工业区区，形成成电子项项目配套套群体和和轻纺工工业群体体，区内内功能齐齐全，设设施配套套，道路路钢性化化，通讯讯方便，已已建成装装机容量量一万门门的邮电电局，电电力资源源充足，输输变电所所53.5万千千伏，电电力供应应保证。农业经济济车坊全镇镇目前主主要生产产茨菇、荸荸荠、藕藕、芹菜菜、茭白白，搭配配种植芡芡实、菱菱角、莼莼菜，被被誉为“水水八仙”，现现已形成成水生蔬蔬菜、水水产养殖殖、家禽禽家畜三三个类别别的农副副产品种种养基地地，种养养面积达达4.55万亩。多多种经营营产值达达2亿元元。“春季荸荸荠夏时时藕，秋秋末茨菇菇冬芹菜菜，三到到十月茭茭白鲜，水水生四季季有蔬菜菜”。这这是车坊坊镇水生生蔬菜的的真实写写照。   水水生蔬菜菜不但品品质新鲜鲜，细嫩嫩可口，富富含人体体所需的的各种营营养，而而且以其其无公害害而倍受受城乡人人民的喜喜爱。美美国、日日本及东东南亚地地区的客客商多次次来镇洽洽谈投资资，市场场前景广广阔。车坊镇220033年的国国民生产产总值（GGDP）99亿元人人民币，人人均可支支配收入入50000660000元/人人。与周周边乡镇镇相比，经经济实力力略弱。4、交通通状况车坊对外外交通主主要为公公路和水水运。目目前，集集镇通过过车斜公公路、车车郭公路路、机场场路，汽汽车不到到20分分钟就可可直达苏苏州古城城区、吴吴县市新新区，11 小时时多就可可到达上上海虹桥桥机场、无无锡硕放放机场及及苏州光光福联航航机场，通通过贯穿穿镇域的的国家级级航道-吴吴淞江，可可径抵上上海口岸岸（相距距1055公里）、张张家港港港口（相相距900公里）。交通情况较便捷。5、镇区区主要配配套设施施1、 供电：全全镇电力力资源充充足，在在已有33.5万万伏变电电所的基基础上，华华东电网网50万万千伏输输变电工工程在车车坊竣工工投入运运行，电电力供应应保证。2、 供水：全全镇直接接饮用太太湖水，日日供水能能力1000000吨。3、 排水：镇镇区、各各工业区区均有下下水道。4、 供热、供供气：现由工厂厂以锅炉炉供热供供气，热热电联供供中心-江远热热电厂输输汽工程程已完成成设计，预预计20002年年底竣工工运行。5、 通讯：特特快专递递每日往往返，国国内国际际电话及及传真，直直通全国国和世界界各地。6、 排污：已已建成投投产日处处理50000吨吨的污水水处理中中心第一一期工程程。第二二期为3300000吨正正在规划划设计之之中。二二00二二年底完完成1000000吨，二二00三三年底完完成1550000吨。7、 土地：本本镇规划划三个工工业小区区，区域域面积22平方公公里，已已完成五五通一平平等基础础设施供供客商选选择。8、 学校：车车坊中心心小学、车车坊成人人教育学学校、车车坊职业业学校等等。9、 医院：车车坊镇卫卫生院6、周边边企业名  称称 与车坊距距离企  业业苏州新区区20公里里宏基、华华硕、佳佳能、索索尼、爱爱普生、罗罗礼、国国巨、新新宝、力力捷、敬敬鹏、摩摩托罗拉拉、罗技技、金像像、飞利利浦、中中化、日日本电波波、富士士胶片等等2000多家三三资企业业 苏州工业园区区接壤诺基亚、旭旭电、日日东、旺宏、三三星、住住友、日日立、中中天、纳纳贝斯克克、百德德、狮王王、AMMD、欧欧莱雅、 大将、友友达、天天虹、虹虹光等2200多多家三资资企业昆山开发发区30公里里南亚、仁仁宝、沪沪士、鸿鸿海、东东隆、鼎鼎鑫、正正新、统统一、捷捷安特、远远见、浮浮法等1100多多家三资资企业 吴江开发发区20公里里中达、华华宇、全全友、诚诚洲、大大毅、高高创、精精元巨丰丰等1000多家家三资企企业 本镇区康瑞照相相材、顺顺达水产产、松友友服饰、地地仪光电电、均品品电器、联联大饰品品、志得得利电子子、格康康电子、高高针电子子、铧龙龙电子、台台邑电子子7. 研研究生城城地理位置置研研究生城城位于苏苏州工业业园区南南部，基基地内地地势平坦坦，河网网纵横，具具有江南南水乡地地貌特色色，东部部和南部部为规划划的城市市干道，西西临独墅墅湖，北北部的新新机场路路为城市市快速路路，其东东北角，新新机场路路北侧为为规划城城市交通通枢纽，有有城市轻轻轨通过过，可直直达上海海。研究生城城概况苏州研究究生城是是苏州市市发展高高等教育育，大力力培养创创新人才才，增强强城市综综合竞争争力的重重要建设设项目，是是苏州经经济强市市和科技技强市重重大举措措。研究究生城位位于苏州州工业园园区南部部，苏州州工业园园区是中中国和新新加坡两两国政府府的重大大合作项项目，发发展目标标是以高高新技术术为先导导，现代代工业为为主体，第第三产业业和社会会公益事事业相配配套的现现代化工工业园区区。苏州研研究生城城总占地地面积110平方方公里，其其中3平平方公里里辟为研研究生教教育基地地，将吸吸引8到到10所所国内外外著名大大学在城城内设立立研究生生院或分分支机构构，主要要从事研研究生教教育；33平方公公里建设设创业园园地，吸吸引研发发机构，探探索创新新人才培培养模式式以及产产、学、研研一体化化新机制制；2平平方公里里为苏州州大学的的新校区区，建设设苏大理理工学院院；其余余建设教教学科研研和生活活服务配配套设施施。发展目标标成为一个个具有国国际水准准的高等等教育资资源集聚聚地。具具备储备备和培养养高素质质复合型型创新人人才的两两大功能能。成为为苏州的的高科技技人才、高高等教育育资源和和高校科科技研发发等三个个中心。成为融学、研、产、住四位于一体的现代化区域。成为探索和发展我国高等教育，进行多种办学体制、多种办学形式、多种运行机制、多种资金投入以及多种培养模式的实验基地。 科研发展展战略与与苏州市市及工业业园区主主导产业业紧密结结合，优优先引进进与信息息技术、电电子工程程、精密密机械、生生物工程程、医学学制药等等相关的的高等教教育、科科研机构构。产业发展展战略重视视教育产产业化发发展的趋趋势，发发挥教育育与高新新技术产产业、文文化产业业、旅游游服务业业等联合合发展的的带动效效应，实实现多元元化的产产业发展展。空间发展展策略对硬硬件资源源进行分分级配置置，在空空间上将将整个研研究生城城分配为为城市综综合开发发区和教教育区，利利用交通通干道滚滚动发展展，推进进城市空空间的形形成。功能定位位以高等等教育为为主体，形形成科研研生产、生生活居住住、文化化休闲于于一体的的现代化化城市新新区。布局特点点网络组组织功能能、生态态与弹性性景观设设计的数数字化虚虚拟城市市。合作项目目中国科学学技术大大学苏州州研究生生学院、东东南大学学软件学学院、南南京大学学与美国国戴顿大大学合作作办学项项目、苏苏州大学学新校区区（理工工学院）和和苏州大大学与新新加坡国国立大学学合办的的苏州大大学中新新研究生生院以及及中美工工商管理理学院等等研究生生教育机机构已相相继签约约并准备备入驻。上述资料表明，车坊镇经济运行平稳，社会各项事业、基础设施等协调跟进，人民生活及消费水平逐步提高，研究生城的牵动作用等，为房地产业的发展打下了良好的社会基础。二 车坊坊镇房地地产市场场分析房地产市市场分析析由于车坊坊镇房地地产业起起步较晚晚，开发发进度缓缓慢，因因此房地地产项目目规模相相对较小小、分布布较为集集中。1、车坊坊镇房地地产区域域分布根据车坊坊镇地理理特征及及规划开开发特征征，现今今车坊镇镇房产分分布主要要在镇区区的中心心地段、街街道的两两侧；随随着城镇镇化建设设的推进进，未来来车坊镇镇的住宅宅主要分分布在镇镇区的西西北部；镇中心心区域将将向扩展展，车坊坊镇将形形成三大大功能明明确的区区域住宅区区域、工工业区域域、商贸贸区域。2、车坊坊镇房地地产发展展现状车坊镇房房地产市市场正处处在一个个逐步培培育发展展的过程程中，同同时呈现现出以下下特征：一）、市市场起步步，房产产发展 纵观车坊坊镇楼盘盘，老式式公房和和私房是是居民主主要居住住载体，但但在市政政府关于于建设整整体镇区区环境的的相关政政策号召召下，车车坊镇的的房地产产业结合合苏州的的大好行行情显示示出蓬勃勃的发展展生机，一一批新生生代楼盘盘应运而而生，如如车坊新新地带和和近期公公开拍卖卖了几块块地块，为为车坊镇镇房地产产市场的的发展打打响了第第一炮。二）、上上市量小小，市场场需求量量大市场调查查表明，220033年的推推盘量只只有车坊坊新地带带（75500平平方余米米） ，220044年3月月在高垫垫路南侧侧有1550000方量投投放市场场，但总总体市场场推量及及少；同同时，在在未来几几年中车车镇的动动迁房面面积有660万方方量，220044年上半半年有55万方动动迁房量量。由于于车坊镇镇面积不不大，各各新开楼楼盘基本本近在咫咫尺，从从大的格格局上看看没有地地段优势势，由此此不难判判断，楼楼盘间的的竞争形形势还是是十分激激烈；但但市场因因上市量量小，市市场明显显呈现供供不应求求的形势势。三）、购购买能力力强，销销售形势势红火目前在售售楼盘销销售状况况表明，楼楼盘一推推出，很很快被市市场吸纳纳，销售售周期非非常短。而而正是市市场需求求旺盛、购购买力强强等原因因导致车车坊镇房房地产市市场销售售形势红红火现象象的产生生。四）、建建筑以现现代式为为主、与与周边环环境吻合合观察车坊坊镇建筑筑，现代代式风格格恰与车车坊镇绿绿水的优优美环境境和不失失古朴感感的人文文相映称称，共同同涵养了了一个具具有鲜明明特色的的城镇格格局。建建筑多以以4层半半（4层层送5层层）为主主，绿化化一般在在30%以上，农农民自盖盖的3层层住宅居居多。五）、房房型差、品品质低 车坊镇镇房屋目目前以自自建房和和公房为为主，有有少部分分的商品品房问世世，其房房屋建筑筑还谈不不上讲究究房型、品品质，对对空间的的需求是是他们最最关注的的地方，因因而现今今的房屋屋房型差差、品质质低。六）、物物管、配配套十分分缺乏目前小区区物业管管理、智智能化、电电信化等等相当缺缺乏；住住宅品质质的提升升，与其其关联。未未来小区区的开发发，应注注重物管管和配套套。3、车坊坊镇地产产市场前前景展望望一）.新新兴市场场，具有有潜力由于车坊坊镇地产产市场起起步较晚晚，目前前市场需需求很旺旺盛，因因此现在在房地产产销售情情况红火火也属于于正常现现象。伴伴随着220044年高速速公路的的开建以以及研究究生城的的落成等等，车坊坊镇经济济将进一一步发展展。现在在车坊镇镇有1万万左右的的流动人人口，伴伴随经济济园区的的开发，将将会有更更多的人人投入车车坊镇的的开发建建设中，各各种投资资也会增增多。经经济增长长、收入入增多将将会给房房地产市市场带来来更多的的潜在客客户。再从目前前房产销销售形势势看，整整个市场场销售红红火，已已建成楼楼盘的销销售率都都达到了了1000%，说说明车坊坊镇场还还是具有有购买力力，房地地产市场场具有发发展潜力力。二）.短短期红火火，长远远依旧看看好车坊镇房房地产市市场短期期内会火火爆的原原因，主主要是供供求比例例的失调调，市场场供给量量小于需需求量。目目前车坊坊镇土地地已经进进入拍卖卖阶段，将将来会有有几十万万方的拍拍卖量，而而在近两两年中110多万万方的盘盘量也会会投放市市场，但但总体市市场供应应量依然然较小，供供不应求求的形势势将持续续一段时时间。而而现在车车坊镇经经济平稳稳上升、人人民生活活安逸的的形势来来说，考考虑购房房的市民民将越来来越多，从从而形成成了供小小于求的的比例结结构。从从而造成成了房地地产市场场供不应应求、销销售事态态红火的的局面。 随着车坊坊镇城市市化进程程的加速速，道路路等基础础设施的的进一步步完善，车车坊镇经经济将全全面接受受周边城城市的辐辐射。而而房地产产市场也也会在逐逐步发展展中日趋趋成熟。经经济发展展、行业业成熟将将会带给给房地产产业更广广阔的空空间。因因而长远远趋势依依旧看好好。三）.品品质提高高，土地地成本增增加，价价格将大大幅上扬扬新开楼盘盘资料显显示，普普通住宅宅价格在在23000元/平方米米左右，产产品力的的塑造已已经越来来越被开开发商所所认可和和推崇。就就明年33月园区区化纤纺纺织有限限公司在在高垫路路南侧推推出的楼楼盘而言言，不论论整体规规划、产产品质量量，还是是社区环环境、生生活配套套等在当当地都上上升到一一个新台台阶。与与此同时时，随着着车坊镇镇土地拍拍卖制度度的实施施、产品品品质的的提高，楼楼盘的开开发成本本也相应应升高，加加上苏州州房地产产热潮的的影响，车车坊镇的的房价必必将呈现现稳步上上扬的局局势。4、车坊坊镇购房房消费者者研究一. 消消费人群群根据对车车坊镇现现有小区区的部分分售楼人人员与购购买群体体的走访访、了解解，我们们可以看看出车坊坊镇房产产购买人人群大致致情况：（1）区区域分析析：u 本地为主主u 外地（在在车坊镇镇投资经经商或工工作）（2）职职业分析析u 车坊镇的的动迁居居民u 当地公务务员u 私企老板板及管理理层u 医生、教教师u 其它（3）购购房动机机u 动迁户需需求u 二次置业业u 当地年轻轻人结婚婚用u 工厂做宿宿舍u 其它归纳$ 他们的数量目前在车坊镇购房市场中占有较大的比例；$ 他们的身家不算高，一般为所购房产总价的1-2倍，难以承受市区房价购房，会考虑按揭贷款；$ 他们的年龄一般在25-50岁之间，年龄层次日趋年轻化；$ 因生活或工作需居住在车坊镇二、消费费特征：n 本板块的的消费群群在经济济上比较较富裕，购购买原因因多为改改善型和和安家型型；n 这部分消消费群年年龄层次次相对较较近，经经商或有有较稳定定不错的的工作；n 这部分人人向往舒舒适的生生活，开开始讲究究配套，尤尤其是物物管和智智能化、信信息化配配套设施施由此我们不难看出：年龄2550岁之间，月薪2000元以上的中等收入者为本案的目标客源层。总结：随着城镇化建设的加快，车坊镇房地产业处在高起点、快节奏、大发展的良好形势下，目前车坊镇房地产形势：n 在建筑形态上，多层为绝对主力；n 在建筑品质上，以往的房屋多是农民自建房，谈不上品质；最近推出的车坊新地带的房型、建筑品质均很低；n 市场严重供不应求；n 在价格上，车坊人不再吝啬于用2200元买一平方米普通住宅，可以预测高于3000元/M2的具有优秀性价比的住宅存在较大的需求市场；n 在购房的客户群上，年轻人是生力军。随着研究生城的落成，经济的进一步发展，车坊镇房地产市场需求量大；在居住的品质上，人们对自建的房型将不再满意；建筑品质高、生活机能齐备、环境优美、物管到家的中高档社区占据主力市场。车坊镇的房地产市场因刚起步，市场供求存在不合理局势；但可以预见，在未来的几年中，车坊镇的房地产将逐步进入健康的发展轨道。三、 车车坊镇周周边地区区房地产产市场分分析1、甪直直镇房地地产市场场分析位置 甪甪直镇位位于苏州州市东郊郊，距上上海虹桥桥机场448公里里，距苏苏州火车车站255公里，距距沪宁高高速公路路和苏嘉嘉杭高速速道口分分别为88公里和和12公公里。镇镇北有吴吴凇江，与与长江相相连。整体环境境 甪直直镇土地地平坦，河河流纵横横，总面面积500平方公公里，规规划有古古镇区、经经济开发发区、别别墅区、度度假区等等4个区区域。目前拥有有人口110万；房地产市市场分析析l 产品分布布：普通通公寓住住宅产品品集中在在镇区中中心，别别墅产品集中在在金澄湖湖边l 产品形态态：镇区区主要以以六层多多层公寓寓楼为主主别墅主要要是独幢幢别墅，少少量联体体别墅；l 价格：公公寓：118000-20000元元/m22别墅：555000-61100元元/m22l 主力面积积：公寓寓85-1266平米别墅2556-5500平平米综述： 甪直直镇相对对周边其其它乡镇镇的房地地产市场场要成熟熟，独特特的环境境造就了了一些很很有特色色的楼盘盘。水景景和古镇镇特色是是甪直镇镇楼盘最最大的卖卖点，价价格也相相对周边边乡镇楼楼盘较高高。2.胜浦浦镇房地地产市场场分析胜浦镇是是个年轻轻的新城城镇，正正逐步由由农业型型向工业业型的新新城镇转转变，伴伴随城镇镇性质的的转变，房房地产市市场发展展处于待待起步阶阶段，旧旧镇改造造力度很很大。对真正的的商品住住宅房市市场而言言，胜浦浦镇还是是一块处处女地，目目前仅有有的几个个楼盘为为动迁房房或政府府单位自自建的宿宿舍，楼楼盘的总总体品质质相对较较差。社社区的环环境绿化化、物业业管理、智智能配套套、网络络配套等等都有待待加强。目前，胜胜浦镇在在售的房房屋以二二手房转转让为主主，有少少量动迁迁房和政政府单位位修建的的新房。要要准确把把握胜浦浦镇的房房地产市市场状况况，得追追本朔源源，从动动迁房入入手，以以现有的的二手房房交易为为依托，进进行市场场分析。1、建筑筑形态分分析 建筑形形态：l 早期以以4层的的多层建建筑为主主，底层层为车库库；l 少量三三层建筑筑（如嘉嘉兴苑）；l 在建的的项目逐逐步以66层的多多层建筑筑为主。2、现有有房型分分析 胜胜浦镇经经济发展展尚处起起步阶段段，居住住质量的的要求还还停留在在经济型型阶段，人人们以往往居住的的房型面面积偏小小。但随随着经济济的发展展，人均均收入的的稳步提提升，舒舒适、豪豪华的房房型正逐逐步成为为消费主主流。当地居民民现有公公寓房型型分为四四种类型型：u 小户型（面面积在335-559平方方米之间间）u 中户型（面面积在660-884平方方米之间间）u 大户型（面面积在885-1110平平方米之之间）u 超大户型型（面积积在11101400平方米米之间）3、价格格分析 胜浦浦镇镇中中心面积积不大，在在以往动动迁房的的销售定定价中，对对地段、环环境、配配套等因因素考虑虑的较少少，定价价的主要要依据是是品质、楼楼层、朝朝向等，楼楼层间相相差1000元左左右。l 动迁房均均价18850元元/平方方米；l 商品住宅宅房（嘉嘉兴苑除除商铺）226500元/平平方米；沿街商铺铺：73300元元/平方方米；3、园区区房地产产市场分分析1）价格格分析园区中心心房地产产市场价价格将继继续引领领苏州市市场，总总体增长长呈现每每季度上上一台阶阶的势头头。园区中心心房价高高，从而而波及郊郊镇的房房价，使使整个房房价上升升。2）销售售情况分分析 （普普通住宅宅） 园区区房地产产市场销销售势态态持续火火爆，先先前开盘盘的个案案交房之之前都基基本结案案，新近近开盘的的个案在在较短的的时间内内大多销销售近半半，快速速去化的的态势助助长了开开发商接接下来开开发的信信心。同时，园园区高涨涨的开发发销售态态势将对对园区周周边郊镇镇房产开开发、销销售起到到非常大大的促进进作用。而而坐落于于园区北北部、吴吴中区东东部的车车坊镇将将受益匪匪浅。综述： 苏州整体房地产市场、园区房地产市场的快速、健康发展，给郊镇房地产的发展提供了空间，同时指明了明确的发展方向，也是郊镇房地产商学习、效仿的模板。n 目前车坊相邻的镇区，房地产的形势相差不大，都呈强劲的上升的事态。n 在价格上，园区屡屡刷新苏州最高房价记录，这种势态，带领了郊镇房价的上升。n 在销售速度上，园区快速的去化形势，使客户产生无房可买的感觉。从而给郊镇个案创造了机会。n 郊镇的低价产品与园区的高房价有明显的距离，这给不同层次的购房者提供了较好的选择机会。n 到工薪阶层无法承受市区高房价时候，只能到远郊购房，这时本案与市区存在的距离才会被接受。四、市场场竞争分分析地块座落落：吴中区车车坊镇高高垫路南南侧 吴中区车车坊镇吴吴淞路北北侧吴中区车车坊镇长长江路南南侧、永永庆路东东侧编号：20022-G-7 20022-G-1520033-B-33面积（平平方米）：133220 25500（18830）40244.9可建面积积14655238255（36660）72444.8用途：居住 商业居住住(商业业居住)商业出让年限限：70年 50年(50年年)40年溶积率：1.11 1.55(2.0) 1.88建筑密度度：30% 50%(500%)50%绿化率：30% 30%(255%) 20%起报价：357/平方米米 400元元/平方方米555元元/平方方米中标价：（万元元）477 48016200楼面价（￥/）326642（平平均）22366中标单位位：园区海宜宜化纤纺纺织有限限公司 苏州市长长城房地地产开发发公司苏州市雄雄师房地地产开发发有限公公司成交时间间：20022年6月月14日日20022年122月177日20033年100月266日车坊从220022年6月月起实行行土地拍拍卖制度度以来，共拍卖土地4块，总量46000平方米，可建面积6万余方，其中纯住宅面积4.5万余方，商业面积1.2余万。今年年中推出的车坊新地带7500余方的量已市场吸纳。短期内，住宅的市场竞争主要来自位于高垫路南侧地块，另外有5万方的动迁小区（珠江花园），无论规模、档次、品质，本案都有一定的优势，所以分析认为，本案所处的区域市场竞争不激烈，本案的开发前景市场十分看好；但前次的土地拍卖楼面价低，价格上势必对本案的价格形成一定的冲击。【车坊镇镇拍卖地地块一览览表】五、本案案立地分分析1. 本本案概况况位置本案位于于车坊镇镇镇中心心的西南南部，永永顺小区区西面，具具体四至至范围如如下：东至：退退用永顺顺小区西西面的用用地界线线不低于于3米，距距现有住住宅不低低于6米米；南至：退退用用地地界线不不低于11/2日日照间距距，且不不低于55米；西至：退退用道路路红线不不低于55米；北至：退退用地界界线满足足日照间间距，退退河道驳驳岸不低低于200米。地块面积积215114.77平方米米用地性质质居住用地地主要技术术经济指指标：Ø 容积率： 11.2Ø 绿地率： 330%Ø 人均公共共绿地： 11.0平平方米/人Ø 建筑密度度： 330%Ø 日照间距距： 11：1.25以以上Ø 建筑南北北净间距距： 满满足江江苏省城城市规划划管理技技术规定定要求求Ø 建筑东西西净间距距： 满满足江江苏省城城市规划划管理技技术规定定要求求Ø 机动车停停车位： 0.5个/户，摩摩托车11辆/户户，自行行车2辆辆/户以以上，并并考虑非非机动车车停放及及适量临临时机动动车停车车泊位Ø 主要出入入口：主主出入口口小区的的西侧，次次出入口口小区的的东南侧侧。Ø 建筑风格格及色彩彩：现代代的建筑筑风格并并与周围围环境相相协调Ø 檐口高度度：112米2. 本本案地块块价值研研判地块结论：u 从本案所所处的区区域而言言，完善善的生活活机能与与成熟的的住宅区区域使本本案占据据了先天天上的优优势。u 但若仅从从本案的的地块来来看，形形状的不不规则与与相邻关关系成为为了本案案的最大大劣势点点，需要要在今后后的产品品具体设设计规划划中进行行最大程程度上的的弥补转转化。资源分析析本案北面面邻水，但水资源不丰富，有用资源少。交通公交188路、559路可可达。道道路宽阔阔、车行行通畅，公公交线路路延伸到到位，交交通较为为便利。生活机能能本案周边边商铺林林立，市市场临近近左右。至至车坊中中心小学学步行55分钟即即可，商商场、农农贸市场场、车坊坊医院等等生活配配套均在在咫尺，生生活配套套相对完完善。3. 本本案S.W.OO.T分分析优势分析析（sttrenngthh）B 大体区位位好本案所所在的车车坊镇位位于苏州州中心城城区与上上海市之之间，属属于吴中中区，周周边交通通相对便便利，到到达上海海30分分钟车程程，苏州州市区车车程在220分钟钟左右不不到，大大体区位位好。B 车坊镇中中心地段段本案案地块位位于镇区区西南面面，在镇镇中心的的生活圈圈中，与与后期规规划的住住宅相比比，属于于中心地地段。B 生活机能能较完备备周边边商铺林林立、学学校、医医院等配配套设施施完善B 有水景资资源小区的的北面、西西面有丰丰富的水水资源，加加以运用用，可以以提高的的小区的的品质。劣势分析析(weeaknnessses)Æ 综合环境境不佳目前前车坊镇镇的居住住环境、居居住档次次远远落落后于市市区，居居民以当当地人为为主，人人口素质质不高。人人文环境境近期难难以提高高。Æ 购房观念念有待提提高当地商商品住宅宅市场尚尚未启动动，当地地居民仍仍习惯于于动迁或或单位统统一分房房，对未未来产品品的去化化有一定定的抗性性。Æ 地形不规规则，规规划难度度大本案地地形凌乱乱，严重重的不规规则，在在小区的的整体的的规划中中，合理理布局和和有效利利用资源源存在难难度。Æ 规模小，要要造成车车坊首席席有难度度车坊目目前的商商品房没没什么规规模，品品质也低低，本案案的出现现必将改改变这种种局面，但但因自身身资源的的问题，要要实现车车坊首席席的品牌牌效应，要要规避的的难题大大。机会点(oppporttuniitess)：B 市场形势势好目前整整个苏州州市场处处于上升升的阶段段，售价价最近两两年内一一直在上上涨，整整体市场场行情看看好。B 市场存在在空白点点目前前车坊镇镇场尚没没有成熟熟的商品品房小区区，已经经在建的的各种小小区品质质、内部部配套都都远未达达到成熟熟小区的的标准。市市场的空空白点为为本案未未来的介介入提供供了良好好的切入入点。B 未来需求求大随着车车坊镇的的规划完完成以及及周边大大量工厂厂的进入入，将为为车坊镇镇带来大大量的外外来人口口，产生生大量的的居住需需求，而而目前的的车坊房房地产市市场供应应较小，很很难满足足这些需需求。威胁点(treeatss)：" 消费力不不确定因因子多车坊坊镇目前前常住人人口只有有4.88万人，相相对周边边的乡镇镇规模较较小，并并且相对对其它乡乡镇招商商工作也也只是刚刚刚铺开开；目前前大部分分的工厂厂厂房仍仍在建设设之中，内内外部环环境尚有有待于进进一步改改善。潜潜在客群群仍在培培养之中中。" 动迁房对对本案的的冲击力力大从车坊坊镇土地地局获悉悉，未来来的几年年中，车车坊镇将将有600万的动动迁量，虽虽大量的的动迁对对房地产产的带动动作用明明显，但但同时也也存在绝绝对的竞竞争。综上所述，本案所处的地理位置及可用资源，既有大处向好之处，也有小处之不足。同时，本案具有可挖掘的产品塑造优势，因此只要做到扬长避短，在大环境已成定局的情况下，把本案打造成有自身特色的社区，其开发前景仍看好。六、本案案销售前前景展望望通过对车车坊镇房房地产市市场的调调查可以以看出，车车坊镇房房地产市市场正处处在起步步发展阶阶段。随随着经济济的逐步步发展，城城镇化进进程的加加快，一一个朝气气蓬勃的的市场将将会崭露露头角。车车坊镇购购房客户户对环境境、科技技等产品品附加值值的认知知度还不不是很高高；另外外本案的的土地成成本开发发较高，楼楼面价达达到了113755元/平平方米，与与竞争对对手相比比，高出出了很大大一节，高高价位势势必影响响去化速速度。但但只要本本案的开开发在建建筑形式式和社区区规划上上有所创创新，形形成产品品的个性性化、差差异化，配配合恰当当营销手手段，在在车坊镇镇目前供供不应求求的市场场环境下下，本案案的销售售前景仍仍十分看看好。附：本镇镇及周边边乡镇个个案介绍绍一、项目目概括案名车坊新地地带物业类别别商住楼开发商苏州市长长城房地地产开发发有限公公司建筑类别别多层总建面积积80000建筑单位位苏州建设设占地面积积43000绿化率 30%容积率1.7在售户数数0总户数59户面积范围围400-4500销售率100%主力户型型2房2厅厅1卫主力面积积商铺1660-2200住宅1000平均价格格住宅22200元元/、商铺38800元元/（共共二层）物业管理理未定物管费用用0.5元元/平方方米月付款方式式一次性、按按揭销售电话话62000951166200018449开工日期期20033-8竣工日期期明年年初初售楼中心心车坊镇吴吴淞路224号调查日期期20033-9-25二、项目目环境、配配套、装装修环境车坊商业业中心，超超市、商商场、银银行、交交通方便便配套小区配套套简单。三、项目目评述 该案在在车坊镇镇中心区区域，地地段较好好，作为为商住楼楼，自身身特点鲜鲜明，价价格便宜宜，自住住投资两两相益；但本案案房型死死板，卧卧室大多多数朝北北，不适适宜江南南的居住住风格和和习惯，品品质也较较低。一、项目目概括案名怡园公寓寓物业类别别商住楼开发商苏州跨塘塘房地产产开发有有限公司司建筑类别别多层（66F）占地面积积200000平方方米建筑面积积280000平方方米容积率1.4绿化率 31%面积范围围41.44-422.555（商商铺）131.53-1399.911主力面积积41.44、422.555（商商铺）131.53、1139、1139.91价格范围围26000-330000元/平均价格格28000元/付款方式式一次性、按按揭销售电话话6274458881销售动态态销售告磬磬调查日期期20033-122-288公开日期期今年上半半年交房日期期明年年初初物业名称称：澄湖湖御墅发展商：苏州市市东苑房房地产开开发公司司物业性质质：私家家花园别别墅地理位置置：苏州州甪直镇镇晓市路路15号号占地面积积：2000亩绿化率：50%总户数：1188幢独立立、联体体别墅价格：555000-61100元元/m22物业管理理费：11.6元元/月m2楼盘综述述：该楼楼盘位于于甪直镇镇，紧邻邻金澄湖湖，风景景怡人。每每户占地地面积在在8000-15500平平米之间间，美式式风格，外外立面采采用艺术术线条处处理；邻邻湖产品品风景尤尤其美丽丽，整个个小区内内有一条条内河，美美中不足足是未完完全与外外湖连通通；小区区内产品品显得比比较紧凑凑，容积积率作为为独栋别别墅相对对较高，个个体规划划上仍有有一些不不足；物物业保安安不甚理理想，会会所相对对较小；目前已已有部分分业主入入住，小小区内业业主层次次差距较较大；全全部交房房要到今今年年底底。附：车坊坊镇20001-20220城镇镇总体规规划图第二部分分 定定 位 篇一、定位位前的市市场考量量地产项目目的定位位是基于于：n 市场调研研反映的的具有有有效需求求的市场场空间；n 项目地块块之地产产因子决决定的地地块适宜宜建造的的建筑功功能；n 政府在城城市总体体规划上上的限制制。A、 市场调研研反映重重要机会会点a) 大环境市市场形势势好目前整整个苏州州市场处处于上升升的阶段段，售价价最近两两年内一一直在上上涨，整整体市场场行情看看好。b) 区域市场场存在空空白点目前前车坊镇镇场尚没没有成熟熟的商品品房小区区，已经经在建的的各种小小区品质质、内部部配套都都远未达达到成熟熟小区的的标准。市市场的空空白点为为本案未未来的介介入提供供了良好好的切入入点。c) 未来需求求大随着车车坊镇的的规划完完成以及及周边大大量工厂厂的进入入，将