物业管理费用测算gvwo.docx

物业管理理费用测测算来源：EE网摘录录 阅读读：10085 更新：20008-88-133 根据“*”人员编编制计划划,及拟拟推广管管家服务务的总体体管理思思路,对对“*”的物业业管理服服务费进进行测算算。内容容包括: 一、 经经费测算算的原则则及说明明; 二、 经经费测算算:     11、人工工成本;2、行行政办公公费;33、设备备设施施维护费费;4、公公用水电电费;55、清洁洁绿化费费;6、保保安费;7、固固定资产产折旧;8、开开办费摊摊销;99、不可可预见费费;100、管理理者酬金金;111、税金金。 详细测算算书内容容如下:  第一节节 经费费测算的的原则及及说明 一、 测测算的依依据     (一) 成都市市住宅小小区与高高层楼宇宇物业管管理暂行行规定及及成都市市政府相相关物业业管理法法律、法法规;     (二) “四川省省城市物物业管理理服务收收费暂行行规定”;     (三三) “四川省省城市物物业管理理服务收收费分类类分级指指导标准准”。 二、 经经费测算算的原则则     (一一) 遵遵循物业业管理行行业特点点的原则则     物业业管理行行业属保保本微利利的服务务性行业业。客观观、准确确、完整整地核算算物业管管理的成成本支出出,是物物业管理理企业正正常运转转的基础础,也是是为业主主/使用用者创造造舒适工工作环境境,达到到物业保保值增值值目的的的基本条条件。     (二) 服务务水平与与管理费费用相匹匹配的原原则     针针对“*”高档物物业需求求,根据据服务水水平与管管理费用用“质价相相符”的市场场特点,准确定定位物业业管理的的水平,准确定定位管理理费用的的标准。     (三) “零预算算”原则     物业管管理费实实行“零预算算”原则,“以支定定收”,根据据物业管管理服务务的要求求和标准准,确定定物业管管理费用用的支出出;再根根据物业业管理费费用的支支出确定定物业管管理的收收费标准准。这样样,物业业管理费费用收入入和支出出相抵后后的结果果为“零”。     (四四) 管管理者提提取酬金金原则     物业管管理企业业的利润润来源以以物业管管理费用用支出为为基础,并按一一定比例例提取“管理者者酬金”,即:管理者者酬金 = 物物业管理理费用支支出×管理酬酬金比例例。   三、 测算的的有关说说明     (一) 物业管管理费支支出包括括物业管管理服务务人员工工资和福福利费,公共设设备、设设施日常常运行、维维护及保保养费,绿化管管理费,保洁卫卫生费,保安费费,办公公费用,物业管管理单位位固定资资产折旧旧费,税税费,利利润,开开办费摊摊销、不不可预见见费。     (二) 有关关费用的的说明     1、人人员工资资标准     根据市市场化原原则,参参照成都都行业工工资水平平,根据据*规模及及高档次次的管理理服务需需求设定定人员工工资标准准,人员员工资标标准如下下:      序号 职 务务 月薪薪 备 注      1 中中心经理理                           4,0000      2 品质行行政主管管(中心心经理助助理)    22,5000      3 安安全主管管                           1,8800      4 工程维维修主管管                      22,0000     55 清洁洁绿化主主管                      1,8800      6 高级管管家                            1,8000      77 会计计                                 1,4000      88 出纳纳                                 1,2000      99 维修修技工                            11,2000      10 安全班班长                          1,1100      111 安全全员                             9900      122 清洁洁工                             6600      133 绿化化工                             6600 2、物资资装备的的摊销     物资装装备摊销销分两部部分进行行,单件件价格在在2,0000元元以上的的物资装装备计入入“固定资资产”,依据据财务制制度按55年摊销销;单件件价格在在2,0000元元以下的的物资装装备计入入开办费费,按55年摊销销。 3、开办办费摊销销     开办办费的摊摊销期限限为5年年。开办办期的人人工成本本在入伙伙前应摊摊进营销销成本中中,不可可预见费费根据物物业管理理行业惯惯例,不不可预见见费提取取率为物物业管理理成本支支出的11.5%。开办办费中的的物资装装备的摊摊销计算算方法将将物资装装备费用用的800%(44年)按按5年摊摊销进管管理成本本中。 4、管理理者酬金金     依照照四川省省城市物物业管理理服务收收费暂行行规定和和行业惯惯例,每每年按总总支出的的8%提提取管理理者酬金金。     5、本本体维修修基金及及专用基基金按四四川省及及成都市市有关规规定收取取。暂不不测算。第二节 经费测测算     经费测测算总表表(单位位:人民民币元)      序序号 项项 目 测算依依据 月月支出 备 注注      11 人工工成本 详见人人工费测测算明细细表                  1222,2002.000        2 行政办办公费 详见办办公费测测算明细细表                144,4006.667        3 设备设施维维护费 详见维维护费测测算明细细表         99,9884.000        4 公用电电费 按按经验数数据测算算                          223,5500.00        55 公用用水费 按经验验数据测测算                          4,2200.00        66 清洁洁费(设设施材料料) 详详见清洁洁费测算算明细表表       10,2333.000       77 绿化化费 详详见绿化化费测算算明细表表                     177,3888.000        8 保安费费 详见见保安费费测算明明细表                       4000         注注:将开开盘期间间人工成成本摊进进物管成成本中      9 固定资资产折旧旧 详见见固定资资产测算算明细表表          11,3997.550      10 开办费费摊销 详见开开办费测测算明细细表             33,0336.887 223,9994.13      111 小计计                                             2006,7748.03 2277,7005.330      12 不可预预见费 以上各各项之和和的2%                 4,1344.966 4,5544.111      113 管管理者酬酬金 以以上各项项之和的的10.00%          221,0088.30 23,2255.944      114 营营业税金金及附加加 以上上各项之之和的55.700%      13,2222.366 144,5662.666      15 总计                                           2445,1193.66 2700,0448.001      16 每平方方米月管管理费(不含电电梯分摊摊) 6694116.116平方方米收费费面积 3.553 44.055     根据我我们的测测算,本本项目管管理费月月支出为为2455,1993.666元(不含EE型房每每月电梯梯维护费费用),按照不不同房型型的价格格、建筑筑面积比比率,将将管理费费分摊如如下:     房型系系数 管管理费标标准(元元/平方方米.月月) 备备 注      A 1.1143 4.00       BB 1.0577 3.7        C、DD 1 3.55       EE 0.9144 3.2 按按照分摊摊系数测测算E型型房管理理费2.8元/平方米米.月,加上电电梯维护护费0.42元元/平方方米.月月,实际际管理费费标准为为3.22元/平平方米.月     (一)人工成成本测算算      序序号 项项目 人人数 月月薪 计计算方法法 月支支出 备备 注      1 工资                   (11) 中中心经理理 1         4,0000 人数 x 月月薪 44,0000        (22) 品品质行政政主管 1    2,5000 人数数 x 月薪 2,5500        中中心经理理助理      (33) 安安全主管管 1 1,     8000 人数数 x 月薪 1,8800        (4) 工程维维修主管管 1    22,0000 人人数 xx 月薪薪 2,0000       (5) 清洁绿绿化主管管 1    11,8000 人人数 xx 月薪薪 1,8000       (6) 高级管管家 33         1,8000 人数数 x 月薪 5,4400        (7) 会计 1              1,4400 人数 x 月月薪 11,4000        (88) 出出纳 11              11,2000 人人数 xx 月薪薪 1,2000       (9) 维修技技工 77         1,2000 人数数 x 月薪 8,4400        (10) 安全全班长 3        1,1000 人数数 x 月薪 3,3300        (11)安全员 40         9000 人数数 x 月薪 36,0000       (12) 清洁洁工 330         6600 人数 x 月月薪 118,0000        (13) 绿化化工 33          6600 人数 x 月月薪 11,8000        (114) 小计 94                       877,6000       2 三三费一金金                  (1) 福利待待遇    工资资总额xx 8%         7,0088.000       (2) 培训费费      工工资总额额x 88%         77,0008.000        (33) 工工会费       工资资总额xx 2%         1,7522.000       (4) 社会保保险费       工资资总额xx 200%  177,5220.000        (55) 教教育基金金      工工资总额额x 11.5%   11,3114.000        (66) 小小计                                  34,6022.000      3 合合计                             1122,2022.000      (二)行政办办公费      序号号 项目目 数量量 单位位 单价价 计算算方法 月支出出 备注注      11 办公公用品、低低值易耗耗品                     (1) 管理人人员 110 人人 200 数量量 x 单价         2000.000       (2) 操作人人员 880 人人 5 数量 x 单单价          4000.000       小小计 990 人人                                       6000.000      2 通通讯费用用                     (11) 固固定电话话/传真真 5 部 1150 数量 x 单单价  7550.000        (22) 移移动电话话 2 部  3000 数数量 xx 单价价       6000.000       小小计                                             11,3550.000       3 车车辆使用用费用 2 部部 15500 数量 x 单单价    3,0000.000       44 员工工宿舍租租金 44 套 6000 数量量 x 单价     2,4400.00        55 社区区文化活活动费 12 次  15500 综合测测算  1,5000.000       66 服装装费用                     (1) 管理理人员服服装 113 套套               9000 1117000 9775.000        (22) 维维修工服服装 77                       4000 28800 2333.333       (3) 清洁绿绿化工 34                       2770 991800 7665.000        (44) 保保安员 43                           10000 430000 35883.333        (55) 小小计                                 6666880 555566.677      7 合合计            144,4006.667       (三)设施设设备维护护费      序号 项目 数量 单位 单价 保养期期 月支支出    备注注      11 电梯梯维保费费8 台 6000 122 4,8000.000 不记记入总费费用        2 电梯年年检费 8 台 4000 / 2666.677 不记记入总费费用        3 电梯保保险费 8 台台                   4 强强电系统统维护费费                     2,0000.000          (1) 高压供供电系统统   屏屏                  (2) 低压供供电系统统   屏屏                  (3) 备用发发电机维维护费    台台                  小小计                                     22,0000.000         5 给给排水系系统维护护费                  8000.000          (1) 给排水水水泵维维护费    台台                  (2) 给水水水管维护护费                        (33) 排排水水管管维护费费                       (4) 消防防水系统统                       消防箱箱   套套                  小小计                                    8000.000         6 室室外景观观绿化水水维护费费           5000.000          77 游泳泳池维护护费                      2000.000          88 消防防系统维维保费                    5500.00           9 弱电系系统维护护费                  2,5500.00           (11) 消消防弱电电系统维维护费                        (2) 控制中中心维护护费                        (33) 保保安监控控系统维维护费                        (4) 防盗报报警系统统维护费费                       (5) 巡更更系统维维护费                        (6) IC卡卡门禁统统维护费费                       (7) 停车场场系统维维护费                        小小计                                 22,5000.000         10 建筑本本体维修修费                     111 设设备维修修零星材材料费           6000.000          小计                                99,6000.000         12 不可预预见费 4%        &&13 合合计                          9,9984.00          (四)公用水水电费      序号号 项目目 数量量 单位位 单价价 保养养期 月月支出 备 注注      11 公用用电费 500000 度 00.477         233,5000.000        2 公用水水费 335000 吨 1.22           4,2200.00        合合计                                    277,7000.000       (五)清洁费费      序序号 项项目 计计算方法法 月支支出 备备 注      1 基本清清洁费             (1) 清洁洁人工费费 / /        (22) 工工具/材材料费 综合测测算            20000       2 清清洁设备备折旧费费 (55年分摊摊) 清清洁工具具 13333        总总价800,0000元     3 垃垃圾清运运费 330天××1车/天×1500元/车车 45500        44 室外外水景清清洁费 每月清清洗1次次          110000       55 化粪粪池清理理费 每每一年清清洗2次次          4400        77 消杀杀费 综综合测算算                         10000        88 总计计                                     100,2333.000       (六)绿化费费      项项目 数数量 单单位 单单价 计计算方法法 月支支出 备备 注      绿化化费  4114000 M22 0.42 数量 x 单单价    177,3888.000       (七)保安费费      项项 目 计算方方法 月月支出 备 注注      日日常耗材材、装备备保养 综合测测算             4400.00     (八)固定资资产折旧旧      序序号 项项目 资资产总额额 计算算方法 月支出出 备 注      1 行行政办公公设备 74,0000.000 分55年摊消消   11,2333.333        2 工程设设备 99,8550.000 分分5年摊摊消          1644.177       33 合计计                                         1,3977.500      附表:固定资资产清单单     (一) 行政政办公设设备                  项 目目 数 量 单单位 单单价 金金额 备备 注      会议议桌 11 套 3,0000.00 3,0000.00        大大工作台台 1 套 22,0000.000 22,0000.000        复印印机 11 台 15,0000.000 155,0000.000        内联联网络电电脑终端端 100 台 4,0000.00 40,0000.000       数数码照相相机 11 部 4,0000.00 4,0000.00      电视视机 55 台 2,0000.00 10,0000.000      小小计                        744,0000.000       (二) 工程程设备                   项 目 数数 量 单位 单价 金额 备注      2000型室室外疏通通机 11 套 2,3350.00 2,3350.00        备备用发电电机 11 台 5,0000.00 5,0000.00        台台钻 11 台 2,5500.00 2,5500.00        小小计                            9,8500.000       合合计                            833,8550.000       (九)开办费费摊销      序号号 项目目 总额额 计算算方法 月支出出 备注注      11 开盘盘期间人人工成本本费 11,2111,8883.00 按5年年摊销 20,1988.055 摊入入营销成成本      2 除除人工费费外其它它开办费费摊销 2277,7665.000 按按(800%)55年摊销销 3,0366.877 摊入入物管成成本      3 总总开办费费 1,4399,6448.000 按按5年摊摊销 223,9994.13 全部摊摊入物管管成本     “*”的开办办期从220033年7月月1日至至20004年66月300日,为为期122个月。在在此期间间,购置置相应的的办公设设备、工工程工具具、治安安消防用用品、服服装等物物资装备备,人员员到位。开开办费分分五年摊摊销。 开办费费总表     项目 数量 驻场时时间 单单价 计计算方法法 开办办期支出出     1 人人工成本本                  (1) 工资                   中心心经理 1 112            4,0000.000 数量量 x 驻场时时间 xx 单价价 488,0000.000      品质行行政主管管(中心心经理助助理) 1 110 22,5000.000 数数量 xx 驻场场时间 x 单单价 225,0000.00      安全全主管 1 112            1,8000.000 数量量 x 驻场时时间 xx 单价价 211,6000.000      工程维维修主管管 1           122 2,0000.000 数量量 x 驻场时时间 xx 单价价 244,0000.000      清洁绿绿化主管管 1           100 1,8000.000 数量量 x 驻场时时间 xx 单价价 188,0000.000      高级管管家 66 6             1,8800.00 数量 x 驻驻场时间间 x 单价 64,8000.000      会会计 11 2                   1,4000.000 数量量 x 驻场时时间 xx 单价价 2,8000.000      出出纳 11 2                   1,2000.000 数量量 x 驻场时时间 xx 单价价 2,4000.000      维维修技工工 2 12            11,2000.000 数数量 xx 驻场场时间 x 单单价 228,8800.00      安管管班长 3 112            1,1000.000 数量量 x 驻场时时间 xx 单价价 399,6000.000      安管员员 400 122             9000.000 数数量 xx 驻场场时间 x 单单价 4432,0000.000      清清洁工 35 12             6000.000 数量量 x 驻场时时间 xx 单价价 2552,0000.00      绿化化工 22 122              6600.00 数量 x 驻驻场时间间 x 单价 14,4000.000      小小计                                                9773,4400.00     (2) 三费费一金                   福利利费          工资总总额 88% 777,8872.00      工会会经费        工工资总额额 2% 199,4668.000      社会保保险费     工资总总额 113% 1266,5442.000      教育基基金        工资资总额 1.55% 114,6601.00      小计计                         2338,4483.00      合计计                       1,2211,8833.000     2 行行政办公公费                  (1) 办公公用品、低低值易耗耗品         综综合测算算 3,0000.000      (2) 通讯费费         综合合测算 3,0000.00      (33) 员员工宿舍舍租金及及水电费费 7 12 9000.000 套数数 x 开办时时间 xx 单价价 755,6000.000      合计                                   811,6000.000     3 入入伙资料料 3550 660.000    211,0000.000      4 办办公设备备         见开开办期办办公设备备清单 18,6000.000      55 工程程工具         见开办办期工程程工具清清单 114,7710.00      6 治安消消防用品品         见开开办期治治安消防防用品清清单 225,3315.00      7 服装      见开办期期低值装装备清单单 666,5440.000      总计                                   1,4399,6448.000     1、 开办期期办公设设备清单单      序序号 项项 目 数量 单位 单价 合计(元) 备 注注      11 办公公家私 3 套套 1,5000.000 4,5000.000       22 工作作台 110 套套 5000.000 55,0000.000        3 转椅 10 把 880.000 8800.00        55 打印印机 22 台 7000.000 1,4000.000       66 文件件柜 55 套 3000.000 1,5000.000       77 档案案柜 22 个 3000.000 6000.000        8 电话 5 部部 1000.000 5500.00        99 传真真机 11 部 1,5500.00 1,5500.00        110 保保险柜 1 部部 1,0000.000 1,0000.000       112 工工具柜 5 套套 2000.000 11,0000.000        133 饮水水机 44 台 2000.000 8000.000        144 小计计         188,6000.000       2、 开办期期工程工工具清单单      序序号 项项 目 数 量量 单位位 单价价 合计计(元)      11 冲击击钻 11 台 9800.000 9880.000      3 手手提切割割机 11 台 3500.000 3550.000      4 台台式砂轮轮机 11 台 1,5500.00 1,5500.00      6 手抡电电钻 22 台 2400.000 4880.000      7 电电焊机88KVAA 1 台 4450.00 4500.000      88 755型室内内疏通机机 1 套 11,4550.000 11,4550.000      9 台台钳 22 套 75.00 1500.000      110 大大管钳 4 架架 300.000 1220.000      11 数字万万用表 2 个个 2550.000 5500.00      122 指针针万用表表 1 个 1100.00 1000.000      113 摇摇表 11 个 1800.000 1880.000      14 接地摇摇表 11 个 2000.000 2000.000      15 高压摇摇表 11 个 1,0000.00 1,0000.00      166 电梯梯专用工工具 11 套 5000.000 5000.000      17 电工组组合工具具 7 套 2200.00 1,4400.00      188 综合合维修工工具 11 套 1,5500.00 1,5500.00      199 高空空作业工工具 11 套 5000.000 5000.000      20 5档铝铝合金组组合梯 3 架架 3000.000 9900.00      211 111档铝合合金组合合梯 11 架 7500.000 7550.000      23 平板车车 1 辆 5500.00 5000.000      224 拖拖线盘 2 台台 6000.000 11,2000.000      25 小计         14,7100.000     3、 治安消消防用品品清单      序号号 项 目 数数量 单单位 单单价 合合计(元元)      1 无无线对讲讲机 225 台台 7550.000 118,7750.00      2 橡皮警警棍 330 根根 155.000 4550.000      3 水水壶 445 个个 100.000 4550.000      4 电电警棍 10 根 1150.00 1,5500.00      5 警示牌牌 5 块 445.000 2225.00      6 消防斧斧头 22 把 60.00 1200.000      77 专用用消防扳扳手 22 把 30.00 60.00      8 防毒面面具 22 套 1300.000 2660.000      9 消消防头盔盔 100 套 90.00 9000.000      110 消消防靴 2 套套 2550.000 5500.00      111 消防防衣 33 套 7000.000 2,1000.000      小小计      25,3155.000     4、员员工服装装清单      序号号 项目目 数量量 单位位 单价价 金额额      11 保安安服装 88 套 5550.00 48,4000.000      111 工工程服装装 4 套 2200.00 8000.000      115 管管理人员员服装 10 套 6600.00 6,0000.00      188 清洁洁工服装装 800 套 1355.000 100,8000.000      21 绿化工工服务 4 套套 1335.000 5540.00     合计            666,5540.00