物业管理师模拟冲刺试题集5章.docx

物业管理师模拟冲刺试题集5章物业管理师模拟冲刺试题集5章 第1章物业服务定价成本的构成包括()A:人员费用B:办公费用C:秩序维护费D:供水、供电、供气、供热、通信、有线电视的代收费用E:物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用答案：A,B,C,E解析：物业服务定价成本监审办法（试行）规定：物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。 下列选项中，属于写字楼区别于一般物业管理的有关工作内容是( )。A写字楼的物业市场营销B组织与控制C制定租金收取办法D协调与业主和租户的关系E物业的维修养护正确答案：ABCD 我国目前行政组织横向划分的方法主要有( )等几种。A行业系统化B职能部门化C区域部门化D管理部门化E行业和产品部门化正确答案：BCE行政组织的横向结构中，按照管辖区域的界限划分行政组织是指( )。A:区域部门化B:行业部门化C:职能部门化D:产品部门化答案：A解析： 技术进步速度越快，设备的( )寿命越短。A.技术B.自然C使用D经济正确答案：A某住宅小区入住不足2年，前期物业管理由开发商委托的甲物业管理公司负责。该小区 业主大会成立后决定选聘乙物业管理公司承担该小区的物业管理工作。业主委员会书面通知 甲乙公司办理移交。现场交接时，乙公司派项目经理1人，在甲公司人员陪同下观察了小区内共用部位、共用 设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋面漏水外，其他部分运行状况正常。 对于屋面漏水，甲公司解释属保修期，应由开发商解决。于是，甲、乙两公司未将该问题列入移 交工作范围。资料交接时，甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期物业资料，甲称入住资料属短期保 管，已销毁。费用交接时，甲公司提出因有部分未实际居住的业主以没有接受服务为由，不缴纳物业服 务费，致使小区物业服务经营亏损，希望用小区楼内广告收入冲抵。上述情况乙公司给予确认，双方共同签署了交接文件。 接管后，乙公司便陆续发现部分电梯存在故障，支出大量维修费用。问题 1.本案例中物业承接查验的做法是否正确？简耍说明理由。2.本案例中对于部分屋面漏水，甲公司的解释是否恰当？甲乙两公司的处置方法是否 正确？简要说明理由。3.物业资料的移交应包含哪些内容（请列举）?本案例中，甲公司处置入住资料的行为 是否符合档案管理规定？简要说明理由。4.本案例中部分业主拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。甲公司经营的 欠费以广告收入冲抵的处理方法是否恰当？请列出两条你认为恰当的处理方法。5.你认为可以从本案例吸取哪些教训来改进承接检验工作？简要说明理由。答案：解析：1.不正确。理由：乙公司应组织力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况，并着手制定承接 查验方案。查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强。小组成员人数可 根据接管物业的规模而定。物业查验的内容包括：物业资料情况；物业共用部位、共用设 施设备及管理现状；各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况；其他内容，包括物业管 理用房，产权属全体业主所有的设备、工具、材料，与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电 的合同、协议等。2.甲公司的解释恰当。理由：物业管理公司承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分的保修事务都应由 建设单位负责。甲、乙两公司的处置方法不正确。理由：如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订 移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况， 并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。3.物业资料的移交应包括：（1）物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。（2）业主资料包括业主入住资料、房屋装修资料。（3）管理资料。（4）财务资料。（5）合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。（6）人事档案资料。（7）其他需要移交的资料。本例中，甲公司处置入住资料的行为不符合档案管理规定。理由：入住资料属于无限期保存资料。4.部分业主拒缴物业服务费的理由不成立。理由：物业服务企业的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止管理服务，因此无论业 主是否实际居住，从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。甲公司经营的欠费以广告收入冲抵的处理方法不恰当。恰当的处理方法：企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经 营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展；通过有偿服务、扩大多种经营。5.从本案例吸取以下教训来改进承接检验工作：（1）新的物业服务企业应组织力量成立物业承接查验小组。理由：为了更好地查验物业。（2）物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容要全面。理由：为了使物业的移交能够顺 利进行。（3）移交的资料要齐全。理由：为了新物业服务企业更好地了解物业情况，做好物业服务 管理。（4）移交手续要齐全。理由：以免产生纠纷。市场营销组合是现代市场营销理论中的一个重要概念，麦卡锡的市场营销组合理论中所包括的变量是( )。A:渠道B:价格C:产品D:服务E:促销答案：A,B,C,E解析：物业管理师模拟冲刺试题集5章 第2章 投资者将资金投入REITs有很多优点，包括( )。A收益相对稳定B投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金C没有风险D投资者众多E投资者比较少正确答案：AB双方当事人协商一致终止物业租赁合同的情况属于()。A:自然终止B:人为终止C:商议终止D:友好终止答案：A解析：在市场调查的方法中，邮寄调查法的优点包括()。A:调查区域较广泛B:调查费用较低C:被调查者时间充裕D:被调查者不受调查者影响E:得到的资料真实答案：A,B,C,D解析：邮寄调查法的优点包括：调查的区域较广泛；调查费用较个人访问法低；被调查者可获得充裕的时间作答；被调查者不会受到调查者的影响。 人际关系特别是良好人际关系建立的前提是( )。A平等交往原则B.互惠互利原则C.信原则D.宽容原则正确答案：A 房地产开发企业资质管理规定将房地产开发企业划分为4个资质等级，其中属于一级资质的必备条件有（ ）。A注册资本不低于5000万元B从事房地产开发经营5年以上C连续3年建筑工程质量合格率达100%D工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称E未发生过重大工程质量事故正确答案：ABDE物业管理投标文件包括（ ）等。A.投标函 B.投标报价表C.招标邀请函 D.物业管理方案E.招标文件要求提供的其他材料答案：A,B,D,E解析：投标文件应当包括以下内容： (1)投标函；(2)投标报价；(3)物业管理方案； (4)招标文件要求提供的其他材料。关于写字楼分类的说法，正确的是( )。A:写字楼分为出租型写字楼和政府办公楼两种类型B:我国统一的写字楼分类标准将写字楼分为甲、乙、丙三个等级C:建筑面积是写字楼分类的主要依据，D:写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断答案：D解析：物业管理师模拟冲刺试题集5章 第3章房屋租赁合同签订后，要到当地房地产行政主管部门()。A:注册B:审核C:登记备案D:批准答案：C解析： 在实际核算中，国内生产总值的计算方法不包括( )。A支出法B比较法C收入法D生产法正确答案：B 租赁合同中引起租赁纠纷的主要原因是( )。A租赁方式B.转租约定C租金标准D合同解除条件正确答案：C 物业服务定价成本由( )组成。A.绿化养护费用B保险费用C广告宣传费用D办公费用E固定资产折旧费用正确答案：ABDE 与前期服务合同相比，物业服务合同具有稳定性强和( )的特点。A期限不明确B期限明确C期限长D期限短正确答案：B 要成为一个ARM需满足的条件中不包括( )。A一定的年龄B完成IREM教育C所有ARM候选人应通过一次考试以获得ARM职衔D遵守职业道德正确答案：A 为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，物业管理条例在设定法律责任时遵循的原则是( )。A由业主进行自我管理、自我约束B维护全体业主合法权益C确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则D现实性与前瞻性有机结合正确答案：C物业管理师模拟冲刺试题集5章 第4章城市房屋白蚁防治工作应当贯彻()的方针。A:预防为主B:防治结合C:综合治理D:责权利相结合E:经济时效答案：A,B,C解析：城市房屋白蚁防治工作应当贯彻预防为主、防治结合、综合治理的方针。 下列选项中，关于受托人的义务不包括的是( )。A办理委托事务的义务B转移利益的义务C赔偿责任D转移权利的义务正确答案：C业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开()日前以书面形式在物业管理区域内公告。A:10B:15C:20D:30答案：B解析：筹备业主大会的工作要求如下：(1)业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告；(2)公告业主大会议事规则（草案）和管理规约（草案）的同时，应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告；(3)确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准；(4)业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处()的罚款。A:1万元以上3万元以下B:1万元以上5万元以下C:2万元以上3万元以下D:2万元以上5万元以下答案：A解析：物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。 物业承接查验期的档案收集的内容主要包括( )。A设计文件B技术文件C被承接查验物业及其附属设施设备的权属D验收文件E施工文件正确答案：BCD某物业管理公司管理一高层住宅小区，近期收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表。1.解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）？2.上述不属于物业服务企业管理职责范围的项目有哪些？对此，物业服务企业应如何处理？3.试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施。4.在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项？为什么？5.针对上述问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平。答案：解析：1.（1）需要资金投入的项目有：第1、6、7、8、9项。（2）其中第1、6、9项应在物业服务费用中列支； 第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊。 2.（1）第4项和第12、13项。（2）物业服务企业应向业主作出解释，第4项和第13项不属于物业服务企业直接管理职责范围， 无权直接处理，物业服务企业应向有关部门（城管、交通部门等）反映，积极协调，争取解决；针对第12项，可积极联系家政，按业主要求提供相应服务，并跟踪事态，及时向业主通报。3.（1）可能原因有：环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；有食源是老鼠较多的原因。（2）应采取的措施：加强环境治理。包括及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇，利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠，同时加强宣传教育，取得业主配合。4.第11项，因为物业管理服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务（或因受契约、合同等约定，不能随意减免物业服务费）。5.（1）加强基础管理，包括日常检查和员工培训。（2）调整优化管理服务工作流程。（3）加强安全管理，公共秩序管理。（4）加强小区共用设施设备的更新、改造工作。（5）加强小区卫生管理工作。（6）加强沟通和宣传工作。 计划的结尾部分，应根据行文的需要而定。常见的结尾方式不包括（ ）。A突出重点B强调有关注意事项C提出号召D开门见山正确答案：D物业管理师模拟冲刺试题集5章 第5章 按通风系统的工作( )不同，建筑通风有自然通风和机械通风两种。A时间B性质C内容D动力正确答案：D收益性物业的运营费用是除()外物业发生的所有费用。A:税金B:抵押贷款还本付息C:保险D:管理费用答案：B解析：收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租客提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。 物业管理服务的特点有（ ）。A物业管理服务的公共性和综合性B物业管理服务的持续性和长期性C物业管理服务受益主体的普遍性和特殊性D物业管理服务的即时性和无形性E物业管理服务的完整性和市场性正确答案：ABD 物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为（ ）。A房地产资产管理B综合型物业管理C专业型物业管理D房地产组合投资管理E物业管理或设施管理正确答案：ADE 新加坡于( )进行住宅管理调整，由建屋发展局管理的公共住宅由新成立的市镇理事会接收。A1988年4月B1988年5年C1978年4月D1978年5月正确答案：B 根据筹备业主大会的工作要求，业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开( )日前以书面形式在物业管理区域内公告。A10B15C28D30正确答案：B 市场结构秩序包括( )。A工业产权转让秩序B经济合同行为秩序C制止结构性垄断状态秩序D产业政策秩序E企业组织结构秩序正确答案：CDE