论城市轨道交通对沿线区域经济发展影响的调研egin.docx

城市轨道道交通对对沿线区区域经济济发展影影响的调调查研究究及启示示叶霞飞 张张小松1 城市市轨道交交通对沿沿线房地地产价格格的影响响分析城市轨道道交通设设施的建建设可以以提高沿沿线区域域的可达达性和缩缩短沿线线居民的的出行时时间，从从而促进进沿线区区域住宅宅开发的的增加与与商业企企业用地地的增加加。而住住宅开发发的增加加与商业业企业用用地的增增加最终终导致了了沿线区区域土地地（或房房地产）价价格的上上升。本章以日日本典型型城市轨轨道交通通线和上上海轨道道交通线线为对象象，分析析城市轨轨道交通通对沿线线地价（或或房地产产价格）的的影响。1.1 日本埼埼玉新交交通线对对沿线地地价的影影响分析析本案例将将通过比比较地价价上升率率的方法法来分析析城市轨轨道交通通对沿线线地价的的影响。在在此，凭凭借经验验取以沿沿线各车车站为中中心、半半径为22km的范范围作为为城市轨轨道交通通的影响响区域，并并将分析析对象区区域分为为两类，即即以对象象车站为为中心的的半径22km圈范范围（以以下简称称为2kkm圈范范围）和和对象车车站所在在的行政政区域中中除去以以车站为为中心的的2kmm圈之外外的沿线线附近其其它区域域范围（以以下简称称为附近近区域范范围），如如图1所所示。通过调查查分析与与计算，得得到了日日本埼玉玉新交通通线沿线线2kmm圈内、圈圈外区域域地价上上升指数数的变化化情况，如如图2所所示。由由图2可见见，沿线线2kmm圈范围围内的地地价上升升速度明明显高于于2kmm圈外附附近区域域的地价价上升速速度，从从而可以以说明轨轨道交通通开发对对沿线一一定范围围内的土土地升值值是有重重要影响响的。另另外，日日本埼玉玉新交通通线是119833年122月才开开始营业业的，而而图中的的地价上上升现象象在该线线开通营营业前已已经出现现，这说说明城市市轨道交交通开发发对沿线线土地升升值的影影响是超超前发生生的。图1 2kmm圈与附附近区域域图2 城市轨轨道交通通沿线22km圈圈内 外外区域地地价上升升指数比比较图1.2 日本札札幌都市市圈城市市轨道交交通对沿沿线地价价的影响响分析图3表示示了札幌幌市19990年年针对地地价与离离开轨道道交通车车站距离离的关系系的调查查结果。由由此可见见，轨道道交通沿沿线地价价与离开开车站距距离的成成反比例例关系。图3 地价与与离开车车站距离离的关系系1.3 东京东东急多摩摩田园都都市轨道道交通线线对沿线线地价的的影响分分析图4给出出了东急急多摩田田园都市市线沿线线区域开开发面积积、人口口、客流流量及地地价之间间相互关关系的调调查结果果，从图图中可以以看出，城城市轨道道交通客客流量与与沿线区区域开发发面积、居居住人口口和地价价之间的的关系是是成正比比的，而而且沿线线土地销销售价格格在1996019887年间间的上涨涨幅度很很大。由由此可见见，轨道道交通发发展与沿沿线土地地开发是是一种互互动关系系。图4 东东急多摩摩田园都都市线沿沿线开发发面积、人人口、客客流量及及地价的的变化1.4 美国轨轨道交通通车站对对写字楼楼租金的的影响分分析美国加州州大学城城市与区区域规划划学教授授Cerrverro，研研究了轨轨道交通通对联合合开发写写字楼的的积极影影响。他他研究了了从19978到到19889年间间，两个个美国新新一代地地铁系统统（华盛盛顿的MMetrroraai和亚亚特兰大大的MAARTAA）的55个地铁铁车站联联合开发发写字楼楼的数据据，分析析了轨道道交通影影响地价价和房地地产市场场条件的的因素，得得出结论论：联合合开发写写字楼的的租金与与轨道交交通系统统的客流流量成正正比，并并且该写写字楼相相对于不不受轨道道交通影影响的写写字楼来来说，每每平方英英尺建筑筑面积年年租金增增加3美美元。1.5 上海轨轨道交通通线对沿沿线房价价的影响响分析1)上海海轨道交交通1号号线对沿沿线房价价的影响响分析上海轨道道交通11号线在在19995年55月通车车前后，给给沿线房房地产价价格带来来了明显显变化。从从19994年起起，上海海轨道交交通沿线线房地产产就已经经形成了了有力的的竞争优优势，房房地产价价格开始始超过其其他地区区的同类类价格。以以梅陇附附近的长长桥地区区为例，119911年长桥地地区的每每平方米米房价比比梅陇地地区高出出11000112000元，但但由于长长桥地区区远离轨轨道交通通线路，从从19994年开开始，长长桥地区区的房价价出现了了低于靠靠近轨道道交通11号线的的梅陇地地区房价价的现象象，而且且梅陇地地区房价价的平均均涨幅也也远远超超过上海海市区房房价的平平均涨幅幅。更进一步步，通过过调查分分析19991年年至20000年年间轨道道交通11号线莘莘庄站至至漕宝路路站线路路沿线的的房价资资料可以以发现，轨轨道交通通1号线线对城市市边缘沿沿线车站站2 kkm圈内内的房价价产生了了巨大的的影响，其其中莘庄庄站是影影响最大大的区域域之一。图图5给出出了1999120000年间间，莘庄庄站2 km圈圈内、圈圈外多层层住宅平平均房价价的变化化情况，由由此可见见，19991年年莘庄站站附近22 kmm圈内平平均房价价为每平平方米6600元元，而22 kmm圈外平平均房价价为每平平方米9929元元，即当当时莘庄庄站附近近远离轨轨道交通通的地块块房价高高于轨道道交通附附近的地地块房价价。但从从19992年开开始，莘莘庄站22 kmm圈内的的多层住住宅房价价开始显显著高于于圈外房房价，而而且进一一步呈现现不同的的上升规规律，其其上升趋趋势要强强于圈外外的房价价。由此此可以认认为，上上海轨道道交通11号线的的建设及及运营对对莘庄站站附近的的地块房房价产生生了重要要的影响响。同时时，从上上海轨道道交通11号线的的开通时时间（119955年5月月）可以以看出，图图中的房房价上升升现象是是在该线线路开通通营业前前已经出出现，城城市轨道道交通对对沿线房房价的影影响在时时间上是是超前发发生的。另外，图图6和图图7分别别给出了了20002年莘莘庄站、莲莲花路站站沿线房房产价格格与离车车站距离离之间关关系的初初步调查查结果，从从图中可可以看出出，城市市轨道交交通对沿沿线房价价的影响响是有一一定范围围的；在在轨道交交通影响响范围内内，沿线线房价随随距车站站距离的的增加而而线性减减少。图5 11991120000年年间莘庄庄站2 km圈圈内外多多层平均均房价图6 莘庄庄站沿线线房产价价格与离离车站距距离的关关系 图图7 莲花路路站沿线线房价与与离车站站距离的的关系由此可见见，上海海轨道交交通1号号线对沿沿线房价价的影响响规律与与日本城市市轨道交交通对沿沿线地价价的影响响规律是是基本一一致的，即：城市轨道交通对沿线房地产价格升值是有重要影响的，而且城市轨道交通对沿线房地产价格的影响在时间上是超前发生的。2)上海海中原研研究咨询询部的调调查结果果根据文汇汇报20004年年4月229日（一八版）报道，由上海中原研究咨询部完成的上海轨道交通1号线延伸线和轨道交通M8线部分车站周边房价的调查结果（参见表1），城市轨道交通对沿线房价升值的影响在528之间，这个结论与我们调查所得到的结果趋势是基本一致的。表1 城市轨轨道交通通对普通通公寓价价格影响响的调查查轨道交通通站点周边楼盘盘轨道交通建建设前后房价价涨幅同期区域域房价涨幅幅轨道交通通因素对对房价净净影响闸北区RR1线延延伸段某某站点1611+5闸北区RR1线延延伸段某某站点2111+10杨浦区MM8线某某站点3911+28杨浦区MM8线某某站点2011+9杨浦区MM8线某某站点一五11+63) 上上海轨道道交通明明珠线对对沿线房房价的影影响分析析通过对上上海轨道道交通明明珠线沿沿线20003年年房价的的初步调调查得知知，金沙沙江路站站周围110000 m以以内的房房价与一一五000 m以以外的房房价之差差高达330000元左右；镇坪路路站周围围10000 mm以内的的房价与与10000220000m 之之间的房房价之差差高达330000元以上上；中潭潭路周围围12000 mm以内的的房价与与12000222000m 之之间的房房价之差差高达330000元左右右。由此此可见，城市轨道交通明珠线对沿线房产价格升值的影响也是非常显著的。2 城市市轨道交交通对沿沿线区域域其它经经济的影影响2.1 日本仙仙台市地地铁南北北线对沿沿线区域域经济的的影响分分析1)人口口增加(1)地地铁南北北线建成成后，提提高了仙仙台市的的生活方方便程度度，从其其他区域域转入仙仙台市的的人口有有所增加加。与地地铁南北北线建设设之前相相比，仙仙台市人人口增加加3万88千人，递递增率为44.1。(2)居居住地向向仙台市市集中。地地铁南北北线建成成后，提提高了仙仙台市的的生活方方便程度度，沿线线人口不不断增加加。同时时，由于于网路更更加完善善，所以以JR铁铁道沿线线（东北北铁道干干线、仙仙台线、仙仙石线）人人口也有有所增加加。2)就业业岗位增增加，市市民收入入提高(1)地地铁南北北线建成成后，仙仙台市的的就业岗岗位人口口增加了了3万22千人，递递增率为为5.99。特特别是市市中心以以及泉中中央、长长町等区区域增加加较多，加加速了业业务核心心区域的的形成。因因此，对对城市中中心活力力的维持持和副中中心的形形成有重重要作用用。(2)地地铁南北北线建成成后，仙仙台市的的经济得得到了发发展，市市民收入入增加。与与地铁南南北线建建设之前前相比，仙仙台市民民收入增增加了44.2，约有有27000亿日日元。3)地价价与税收收的效果果(1)资资产价值值的效果果。日本本正处于于地价下下落时期期，由于于地铁南南北线的的建设，仙仙台市人人口增加加，企业业生产活活动发展展，仙台台市的地地价下降降幅度在在减小。通通过测算算，在仙仙台市范范围内，资资产价值值的效果果约36600亿亿日元。(2)对对仙台市市财政的的贡献。地地铁南北北线建成成后，仙仙台市的的税收额额增加，其其中市民民税约有有36亿亿日元，固固定资产产税约有有35.5亿日日元。2.2 上海轨轨道交通通1号线线对闵行行区域经经济的影影响分析析上海轨道道交通11号线建建成通车车后，对对闵行区区沿线社社会经济济发展产产生了巨巨大的辐辐射带动动作用。1)人气气急剧上上升，人人口结构构改善上海轨道道交通11号线在在闵行区区境内线线路长度度5公里里，设莲莲花路站站、外环环路站和和莘庄站站共3个个站。地地铁1号号线全线线客流量量每年以以30左右的的速度增增长，现现在客流流量平均均每天达达到600万人次次以上。119922年闵行行区与上上海县撤撤二建一一，当时时新建的的闵行区区总人口口为500万人，而而20002年底底总人口口已扩张张到约1125万万人，其其中户籍籍人口668万人人，流动动人口约约57万万人。上海轨道道交通11号线沿沿线区域域人口原原有“四多”特点，即即棚户区区人口多多、动迁迁外来人人口多、低低保人口口多、下下岗人口口多，而而现在225440岁的的白领阶阶层和经经商者在在该区域域购房定定居的人人口显著著增多，人人口结构构明显得得到改善善。2)产业业布局调调整，城城市化地地区扩展展闵行区工工业原来来比较分分散，如如今呈现现向沿线线发展的的态势，出出现了220平方方公里的的市级工工业开发发区，沿沿线房地地产业也也呈现一一派欣欣欣向荣景景象。尽尽管老闵闵行地区区早就城城市化，220世纪纪五、六六十年代代，“闵行一一条街”曾经有有名，但但由于离离市中心心区较远远，长期期变化不不大。上上海轨道道交通11号线建建成后，沿沿线区域域发生了了很大的的变化，令令人注目目的是原原为农村村田野的的沿线区区域，现现在新的的建筑设设施林立立并不断断涌现，城城市化地地区不断断扩大。莘莘庄镇，原原是一个个不起眼眼的乡间间小镇，如如今是地地铁1号号线的终终点站，闵闵行区政政府设在在这里，成成了闵行行区的行行政和经经济、文文化中心心。“撤二建建一”时莘庄庄小镇面面积仅为为2平方方公里，如如今城市市化面积积已超过过10平平方公里里，多幢幢10多多层高楼楼拔地矗矗起，335层高高楼也在在规划建建设中。3)工业业开发日日新，总总量大幅幅攀升上海轨道道交通11号线的的运行，吸吸引了大大批国内内外企业业投资沿沿线工业业区，入入区最大大的项目目是NEEC芯片片项目，投投资100亿美元元。拟新新建的紫紫江高科科技园区区，虽尚尚处开园园筹备阶阶段，人人驻企业业却已订订满。220022年，闵闵行区新新批准三三资企业业4300个，项项目总投投资199.3亿亿美元，合合同外资资一五.2亿美美元；私私营企业业注册户户数已达达到1228488户。其其中，众众多中外外项目落落户于沿沿线区域域。沿线线工业区区经济总总量几乎乎从零开开始已跃跃升占闵闵行全区区经济总总量的十十分之一一，令人人惊讶的的是由于于进入产产出期企企业的大大幅增加加，沿线线的市级级工业园园区工业业总产值值比上年年增长了了74.5，预预计后续续产出更更加看好好。4)房地地产税收收入增加加，三产产发展加加快20022年，闵闵行区房房产完成成投资553.11亿元，竣竣工面积积3000万平方方米，销销售2772万平平方米，销销售额883.88亿元，每每平方米米销售均均价达到到30882元。220022年全区区60.9亿元元的财政政收入中中，房地地产税收收入就高高达8亿亿元。119955年以来来，闵行行区房地地产销售售额名列列郊区(县)前前茅。220022年闵行行区以房房产业为为主的第第三产业业固定资资产投资资达到557.55亿元，三三产增加加值966.5亿亿元，三三产的发发展，优优化了税税收结构构，地方方财政收收入占财财政总收收入比重重达555.8，居郊郊区各区区(县)之首。5)就业业岗位增增加根据有关关学者的的研究结结果表明明，城市市轨道交交通工程程每投资资1亿元元，将可可新增22.633亿元GGDP，并并可提供供大约880000个就业业机会。2.3 上海轨轨道交通通1号线线对徐家家汇区域域经济的的影响分分析上海轨道道交通11号线开开通前，徐徐家汇的的地位仅仅相当于于曹家渡渡的区级级中心，而而在1号号线开通通后，它它们之间间的差距距逐步拉拉开，徐徐家汇地地区的活活力日益益增强。因因此，徐徐家汇可可视为由由轨道交交通建设设带动城城市更新新的一个个较为成成功的典典型。1)城市市建设速速度加快快徐汇区政政府利用用上海轨轨道交通通1号线线建设的的机会，对对全区进进行了规规划，并并采用了了居住、商商业设施施改建、扩扩容与地地铁建设设同步实实施的发发展战略略。轨道道交通建建设工程程拆迁，使使该地区区原先只只有几十十米宽的的五路交交叉口扩扩展到东东西、南南北各约约2000米的城城市广场场，其规规模仅次次于人民民广场。119933年，徐徐汇区商商城一期期10个个项目几几乎与轨轨道交通通1号线线南段同同步建成成。在220世纪纪末的五五年中，徐徐汇区建建设住宅宅5855万平方方米，高高层建筑筑累计达达3222幢，均均居市中中心十个个城区首首位。2)居住住人口增增加徐汇区康康健街道道人口增增长受上上海轨道道交通11号线影影响较为为明显，由由19993年的的2811万人上上升到119966年的4460万万人，人人口密度度相应由由1一三三90人人/平方方公里上上升到一一八5448人/平方公公里。3)商业业收入增增加徐家汇商商城在上上海轨道道交通11号线推推动下，销销售额连连年上升升。19991年年，商城城的销售售收入仅仅为4亿亿元，占占上海市市总量不不足1；而到到了19996年年，商城城主要商商店的单单位营业业面积商商业额达达到4.7万元元/平方方米，商商城的商商业收入入高达555亿元元，占上上海全市市的4.7。但是，商商业收入入还与商商业设施施和轨道道交通车车站之间间的联系系紧密程程度有关关。例如如，根据据对徐家家汇的调调查结果果，从东东方商厦厦和太平平洋百货货相邻的的轨道交交通车站站口出站站的人流流中，平平均有446和和61直接进进入商场场地下层层；而没没有与轨轨道交通通车站相相连的第第六百货货，从相相邻的轨轨道交通通车站口口出站的的人流中中，平均均只有221进进入商场场。又如如，北京京地铁公公主坟车车站的出出站口设设置在街街心环岛岛中，119944年由北北京城乡乡贸易中中心出资资修建了了车站至至该大楼楼的地下下通道后后，商场场客流量量大增，营营业额当当月就增增长200，119944年的营营业额更更从北京京市原第第6位跃跃居榜首首。4)旅游游产业发发展徐汇区利利用上海海轨道交交通1号号线连接接已有旅旅游点和和建立新新的观光光游乐点点，使上上海轨道道交通11号线由由开通时时的观光光线衍生生成为至至今的一一条旅游游线。周周末和节节假日，徐徐家汇地地区的人人流高达达百万。上上海市八八万人体体育场以以及新的的旅游景景点（上上海体育育城）得得以在徐徐汇区建建立和形形成，主主要原因因之一就就是上海海轨道交交通1号号线为体体育场人人流的快快速疏散散提供了了条件。2.4 城市轨轨道交通通对沿线线休闲、旅旅游业利利益的影影响分析析“热带风风暴”游乐场场距上海海轨道交交通1号号线延伸伸段车程程为一五五分钟，它它采用免免费短驳驳方式，迎迎接上海海轨道交交通1号号线车站站的游客客前往旅旅游点。由由于接近近上海轨轨道交通通1号线线车站，可可达性好好，且投投资方向向恰当，吸吸引了大大量游客客，高峰峰日客流流达34万人人次，第第一个夏夏天就全全部收回回成本。相反，青青浦虽然然有丰富富的旅游游资源，但但由于缺缺乏大容容量快速速交通联联系，依依靠吸引引小汽车车出行的的旅客相相对有限限。例如如，占地地20000亩的的“太阳岛岛度假区区”高峰（夏夏季周末末）日客客流量只只有10000多多人次，旅旅游淡季季平日只只有10002200人人次。综上所述述，轨道道交通对对城市居居住、商商业、旅旅游等土土地使用用活动和和土地开开发具有有积极的的促进意意义。3 启示示根据上海海城市轨轨道交通通线网规规划，上上海城市市轨道交交通线网网由177条线路路组成，全全长约8810公公里。其其中，33号线、77号线、111号线线、一三三号线、114号线线、一五五号线、116号线线和177号线在在普陀区区域范围围内经过过。根据据上述“城市轨轨道交通通对沿线线区域经经济发展展影响的的调查研研究”的相关关结果可可以看出出，上海海轨道交交通3号号线、77号线、111号线线、一三三号线、114号线线、一五五号线、116号线线和177号线的的建设也也将对普普陀区域域经济发发展带来来非常重重要的影影响。(1)上上述城市市轨道交交通项目目部分或或全部建建成后，将将提高普普陀区的的生活方方便程度度，从其其他区域域（含邻邻近郊区区及上海海市区）转转入普陀陀区的人人口将得得到明显显的增加加。(2)上上述城市市轨道交交通项目目部分或或全部建建成后，普普陀区域域的就业业人口也也将得到到增加。特特别在真真如城市市副中心心、长风风现代服服务业集集聚区等等区域中中心将增增加较多多，加速速了普陀陀业务核核心区域域的形成成。因此此，城市市轨道交交通项目目将对普普陀区域域中心活活力的维维持起着着非常重重要的作作用。(3)上上述城市市轨道交交通项目目部分或或全部建建成后，普陀区居住人口增加和企业生产活动的进一步发展，将直接刺激对房地产的大量需求，从而将使普陀区的房地产价格得到较大幅度的上涨。(4)上上述城市市轨道交交通项目目部分或或全部建建成后，普普陀区的的商业将将进一步步得到繁繁荣，财财政税收收额将得得到较大大幅度的的增加。上述影响响的定量量化，需需要在确确定城市市轨道交交通项目目沿线规规划住宅宅开发面面积、沿沿线规划划岗位数数量的基基础上，通通过对类类似区域域（如上上海轨道道交通11号线沿沿线的闵闵行区、上上海轨道道交通99号线沿沿线的松松江区、东东京的田田园都市市线沿线线区域等等）轨道道交通对对区域经经济产生生的影响响情况进进行对比比分析，才才能进行行比较客客观的估估算。综上所述述，在普普陀区今今后用地地结构调调整和推推进轨道道交通建建设的过过程中，应应注重加加强轨道道交通在在塑造城城市形态态结构中中的功能能与作用用，并建建议普陀陀区范围围内的城城市轨道道交通相相关车站站，通过过统筹规规划、统统一协调调、合理理设计，实实现车站站与其他他设施的的一体化化高密度度综合开开发和高高效利用用，以发发挥城市市轨道交交通的最最大功能能和提高高车站周周边土地地的利用用效率。同同时，普普陀区政政府还可可以通过过一定的的政策措措施，将将由此带带来的土土地升值值利润作作为其将将要承担担的城市市轨道交交通建设设资金的的来源渠渠道之一一。参考文献献1 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