南京房地产项目投资分析(doc 5)fetb.docx

南京完美美生活项项目投资资分析一、 按住宅计计算（一）投投资部分分1、 总投资额额=单价*建筑面面积=550000元/平米*338平米米=19900000元。2、 首付金额额=19900000元*0.2=3380000元。（按按首付两两成计）3、 月还款额额=8445元。（按按八成贷贷款，330年等等额本息息计算）（二）收收入部分分1、 采用市场场比较法法确定未未来租金金收入（1） 选取可比比实例根据本项项目的使使用用途途、建筑筑规模、档档次及坐坐落位置置,选取可可比实例例:A: 南开区区广开四四马路与与黄河道道交口广广林园租租赁交易易实例B: 南开区区广开四四马路广广云花园园租赁交交易实例例C: 南开区区白堤路路龙井里里租赁交交易实例例（2） 对可比实实例进行行修正可比实例例修正表表估价对象象及可比比实例完美生活活案例A案例B案例C比较因素素内容租赁价格格0.7元元/平米/天0.855元/平米/天0.755元/平米/天交易情况况100909090房地产状状况地区级差差10097100102离市中心心距离100989997离主干道道距离1001009896房屋成色色100909470结构装修修100909585商业网点点10010210098公共配套套设施100949485物业管理理及服务务100929580景观1009610285由于可比比实例均均为个人人单独进进行出租租交易的的案例在在营销手手段、租租金价格格等各方方面均与与完美生生活项目目为专业业公司运运做存在在较大差差距，因因此在交交易情况况一项对对可比实实例进行行修正均均为900.房地产状状况一项项修正（见见上表），修修正结果果如下：可比实例例A：0.77元/0.93=0.775元/平米/天可比实例例B: 0.85元元/0.96=0.888元/平米/天可比实例例C 0.775/00.888=0.85元元/平米/天完美生活活的租金金价格取取以上三三个价格格的算术术平均数数：（0. 75+00.888+0.85）/3=0.883元/平米/天交易日期期修正，以以上可比比实例的的交易时时间均为为近期，考考虑到完完美生活活项目的的的出租租时间将将在一年年半以后后，综合合考虑未未来该地地区的发发展情况况以及本本市房屋屋租赁市市场的整整体情况况，年增增长率按按5%计算算，则完完美生活活的租金金价格应应为：00.833*（1+55%）的的1.55次方=00.9元元/平米/天.（三）投投资收入入比较面积月还款额额月租金额额月收益38平米米845元元10266元181元元55平米米12233元14855262元元按上表计计算，投投资完美美生活的的38平米米住宅单单元一套套，300年后不不但可以以通过以以租养房房获得该该房的完完全产权权，而且且可获得得额外收收益2771600元。（1181*12*3050000*338*00.2）该方案案未考虑虑房产的的未来保保值增值值因素。二、 按办公计计算（一）投投资部分分1、总投投资额=单价*建筑面面积=550000元*1552平米米=76600000元。（以以38平米米为1个单位位，按44个单位位计算）2、 首付金额额=76600000元*0.2=11520000元元。（按按首付两两成计）3、 月还款额额=33380元元。（按按八成贷贷款，330年等等额本息息计算）（二）收收入部分分1、 采用市场场比较法法确定未未来租金金收入（1） 选取可比比实例根据本项项目的使使用用途途、建筑筑规模、档档次及坐坐落位置置,选取可可比实例例:A: 南开区区黄河道道大通大大厦租赁赁交易实实例B: 南开区区长江道道新时代代大厦租租赁交易易实例C: 南开区区白堤路路运通大大厦租赁赁交易实实例（2） 对可比实实例进行行修正可比实例例修正表表估价对象象及可比比实例完美生活活案例A案例B案例C比较因素素内容租赁价格格1.3元元/平米/天1.3元元/平米/天1.1元元/平米/天交易情况况100959292房地产状状况地区级差差1009710098离市中心心距离100989997离主干道道距离10010010096房屋成色色100949088结构装修修1001029798商业网点点10010010096公共配套套设施100969490物业管理理及服务务100959290景观100969494由于可比比实例均均为非专专业公司司进行出出租交易易的案例例在营销销手段、租租金价格格等各方方面均与与完美生生活项目目为专业业公司运运做存在在一定差差距，因因此在交交易情况况一项对对可比实实例进行行修正。.房地产状状况一项项修正（见见上表），修修正结果果如下：可比实例例A：1.33元/0.97=1.335元/平米/天可比实例例B: 1.3元/0.96=1.336元/平米/天可比实例例C 1.11元/0.94=1.117元/平米/天完美生活活的租金金价格取取以上三三个价格格的算术术平均数数：（1.335+11.366+1.17）/3=1.33元/平米/天交易日期期修正，以以上可比比实例的的交易时时间均为为近期，考考虑到完完美生活活项目的的的出租租时间将将在一年年半以后后，综合合考虑未未来该地地区的发发展情况况以及本本市办公公用房租租赁市场场的整体体情况，年年增长率率按5%计算，则则完美生生活的租租金价格格应为：1.33*（1+55%）的的1.55次方=11.4元元/平米/天.（三）投投资收入入比较面积月还款额额月租金额额月收益额额114平平米25355元47888元22355元152平平米33800元63844元30044元按上表计计算，投投资完美美生活的的1522平米办办公单元元一套，30年后不但可以通过以租养房获得该房的完全产权，而且可获得额外收益929440元。（3004*12*305000*152*0.2）该方案未考虑房产的未来保值增值因素。