房地产开发企业收入确认的条件及相关案例(1)5669.docx

房地产开开发企业业收入确确认的条条件及相相关案例例(上海国国家会计计学院)说明：这这次属于于实务研研讨班，参参会大约约1600人。由由财政部部会计司司选中的的八家事事务所作作主题发发言，我我所是其其中一家家。经主主题发言言后是会会计司王王处长点点评，大大家讨论论。最终终我所、浙江天天建、上上海上会会的主题题发言，又又入围作作为参选选案例，由由与会者者在讨论论有关内内容。财财政部将将制定有有关房地地产开发发企业收收入确认认的规定定或指南南。 我作为为参会者者，将主主流观点点，和一一些较为为典型案案例整理理发给大大家，仅仅供参考考。现阶段，我我们应按按照现行行会计规规定执行行，并遵遵守房地地产开发发的业务务相关规规定。相关规定定详见后后附明细细。一、房地地产开发发企业主主要业务务类型1、自行行开发业业务：从从事房地地产的开开发及销销售。2、受托托代建业业务：根根据建造造合同，受受托代建建或开发发房屋资资产并销销售。 3、合作开开发业务务：与其其他开发发商、其其他无房房地产开开发经营营权的单单位和土地方方合作开开发项目目二、现行行房地产产开发企企业会计计核算的的依据1、企业业会计准准则 （11）收收入准则则股份公公司施行行 遵守四个个条件A.指指南特特殊销售售商品业业务房地产产销售在在确认收收入时，还还应考虑虑价款收收回的可可能性，估估计价款款不能收收回的，不不确认收收入；已已经收回回部分价价款的，只只将收回回的部分分确认为为收入。B.指指南分分期收款款销售在分期收收款销售售方式下下，企业业通常应应按照合合同约定定的收款款日期分分期确认认销售收收入.(2)建建造合同同准则指指南股股份公司司施行 “建建造合同同的特征征主要表表现在：A. 先有买主主（即客客户），后后有标底底（即资资产）；建造资资产的造造价在签签订合同同时已经确定；B. 资产的建建设期长长，一般般都要跨跨越一个个会计年年度，有有的长达达数年；C. 所建造的的资产体体积大，造造价高；D. 建造合同同一般为为不可取取消的合合同 ” 前提提：该项项建造合合同的结结果能够够可靠地地估计 采采用完工工百分比比法确认认合同2、企业业会计制制度第85条条的四个个条件第97条条：房地地产开发发企业自自行开发发商品房房对外销销售收入入的确定定，按照照销售商商品收入入的确认认原则执执行；如如果符合合建造合合同的条条件，按照完完工百分分比法确确认房地地产开发发业务的的收入。“主营业业务收入入”科目核核算规定定，房地地产的法法定所有有权转移移给买方方，通常常表明其其所有权权上的主主要风险险和报酬酬也已转转移，企企业应确确认销售售收入。3、房地地产开发发企业会会计制度度A. 转让、销销售土地地和商品品房，在在已经移移交，并并将发票票结算帐帐单提交交买主时时确认;B. 代建的房房屋和工工程，在在竣工验验收，办办妥财产产交接手手续，并并已将工工程价款款结算帐帐单提交交委托单单位时确确认;C. 采取分期期收款销销售办法法的，可可按合同同规定的的收款时时间分次次确认;D. 出租开发发产品，应应在出租租合同（或或协议）规规定日期期收取租租金后作作为收入入实现4、  房地产产开发企企业财务务管理若若干问题题的补充充规定A. 房地产开开发企业业之间签签订项目目开发合合同、合合资开发发项目，暂暂按如下下规定处处理：a项目目开发合合同中规规定按投投资额比比例分配配项目开开发产品品的，主主办企业业收到投投资各方方开发资资金作应应付账款款管理。项目开开发完毕毕并办理理竣工验验收手续续后，主主办企业业按合同同规定分分配投资资各方项项目开发发产品，应应按实际际成本冲冲转开发发产品及及相应的的应付账账款。投投资各方方对分回回的开发发产品应应及时作作为存货货管理。b.项目目开发合合同中规规定按投投资额比比例分配配项目利利润的，主主办企业业收到投投资各方方开发资资金作预预收账款款管理。项目开开发完毕毕并办理理竣工验验收手续续后，主主办企业业对外出出售项目目开发产产品，应应将预收收账款转转为营业业收入，并并相应结结转营业业成本。项目利利润形成成后，按按合同规规定分配配项目利利润。B.房地地产开发发企业与与其他无无房地产产开发经经营权的的单位签签订合资资开发项项目合同同，a.合同同中规定定按各方方出资比比例分配配项目开开发产品品的，房房地产开开发企业业收到出出资各方方资金作作预收账账款管理理。项目目开发完完毕并办办理竣工工验收手手续后，房房地产开开发企业业按合同同规定分分配出资资各方项项目开发发产品，应应按合同同规定的的转让价价格计入入营业收收入，并并相应冲冲转预收收账款，结结转营业业成本。b.合同同中规定定按各方方出资比比例分配配项目利利润的，主主办企业业收到投投资各方方开发资资金作预预收账款款管理。项目开开发完毕毕并办理理竣工验验收手续续后，主主办企业业对外出出售项目目开发产产品，应应将预收收账款转转为营业业收入，并并相应结结转营业业成本。项目利利润形成成后，按按合同规规定分配配项目利利润。C.房地地产开发发企业出出资与土土地方合合作开发发项目，按按照法律律、法规规的规定定，应办办理土地地使用权权过户登登记手续续。需调调整土地地使用权权出让金金的，按按照调整整后的土土地使用用权出让让金计入入开发成成本；不不需支付付土地使使用权出出让金的的，按照照合同、协议约约定的价价值计入入开发成成本。项项目开发发完毕并并办理竣竣工验收收手续后后，房地地产开发发企业分分配合作作方开发发产品，按按照合同同、协议议约定的的价值计计入营业业收入，并并相应结结转营业业成本。D.房地地产开发发企业接接受委托托代建房房屋及其其他工程程，不需需办理土土地使用用权过房房户登记记手续。在工程程竣工验验收办妥妥交接手手续后，应应按照委委托方确确认的结结算价款款，计入入营业收收入，并并结转代代建工程程相关成成本。E.房地地产开发发企业为为开发房房地产而而借入的的资金所所发生的的利息等等借款费费用，在在开发产产品完工工之前，计计入开发发成本。开发产产品完工工之后而而发生的的利息等等借款费费用，计计入财务务费用。5、财会会便函（2002）53号中注协技援公告第4号，援引了准则的四个条件三、房地地产开发发企业的的收入确确认条件件(一) 相关的的收入能能够可靠靠计量1、取得得商品房房预售许许可证2、开发发商与买买受人签签订房屋屋认购书书，收取取订金认购日日虽然交付付订金的的客户很很可能最最终成为为业主，但但由于还还没有签签订正式式合同，对对双方约约束都很很有限。按照房房地产转转让管理理办法的的 第三三十七条条规定“  房房地产开开发企业业在签订订合同前前收取预预付款性性质的费费用的，未未能签订订预售合合同的，房房地产开开发企业业应当向向预购人人返还所所收费用用。”因此在在认购日这这个时点点是否能能够签订订合同还还存在风风险。3、 双方签订订商品品房买卖卖合同、合同补补充协议议，支付付首付款款合同同签订日日 预售商商品房，按按当地房房屋主管管部门规规定备案案，取得得“商品房房预售登登记备案案表”合同文文本遵循循了建设设部的合合同范式式，载明明了商品房房的建筑筑面积和和使用面面积、价价格、交交付日期期、质量量要求以以及双方方的违约约责任；规定了了实测面面积和预预售面积积误差的的处理方方式。双双方如有有特殊需需要条款款可以签签订补充充协议。取得商品品房预售售许可证证是售房房的合法法依据。合同应应按照规规定的范范式，并并履行规规定的法法律程序序以保证证合同为为有效合合同。签签订合同同往往伴伴随着首首付款的的支付，分分期付款款确定了了付款的的时间，商商品房总总价款在在合同中中已经明明确。故故“相关的的收入能能够可靠靠计量”确认时时间为合合同签订订日。这个阶段段贷款买买房的个个人同时时向银行行申请银银行按揭揭贷款，或或向住房房公积金金中心申申请个人人公积金金贷款。银行按按揭贷款款、个人人公积金金贷款在在申请办办理阶段段，还有有贷款申申请未获获批准的的可能。故对“与交易易相关的的经济利利益很可可能流入入企业”的判断断还存在在风险。（二）与与交易相相关的经经济利益益很可能能流入企企业。实务中具具体标志志： 价款款已经取取得或确确信可以以取得等等。判断依据据： （1）开开发商实实际已收讫全部部价款。按揭贷款款、个人人公积金金贷款方方式下，确确认日为为贷款已划划转到账日；一一次付清清现金方方式下，确确认日为为已收取取了购房房人应支支付的尾尾款日。（2）取取得了索索取房款的凭凭据和权利。分期付付款方式式按销售售合同约约定收款款日；采采取委托托方式的的，以收收到代销销单位的的代销清清单日。不同销售售方式下下“与交易易相关的的经济利利益很可可能流入入企业”的确认认方法一一旦厘定定，报告告期内应应一贯执执行，不不应该因因期后事事项而有有所改变变。（不不同意福福建华兴兴所关于于期后事事项确认认收入的的做法，详详见案例例六）。（三）相相关的成成本能够够可靠计计量。实务中具具体标志志：开发项目目竣工验验收后成成本可合合理预计计判断依据据： 1、工工程已经经完工并并经验收收合格。对涉及公公共安全全的内容容，组织织工程质质量监督督、规划划、消防防、人防防等有关关部门或或者单位位进行验验收。开发商已已办理工工程竣工工验收备备案手续续。 根根据城市房房地产开开发经营营管理条条例第十七七条规定定“房地产产开发项项目竣工工，经验验收合格格后，方方可交付付使用；未经验验收或者者验收不不合格的的，不得得交付使使用。” 第十八八条规定定“住宅宅小区等等群体房房地产开开发项目目竣工，应应当对城城市规划划设计条条件的落落实情况况、城市市规划要要求配套套的基础础设施和和公共设设施的建建设情况况、单项项工程的的工程质质量验收收情况、拆迁安安置方案案的落实实情况和和物业管管理的落落实情况况进行综综合验收收。住宅宅小区等等群体房房地产开开发项目目实行分分期开发发的，可可以分期期验收。”合同规定定出售的的商品应应为合格格品。合合格品是是正常交交易的前前提。故故商品房房只有在在工程完完工并经经验收合合格，才才能保证证商品房房质量、面积合合格。商商品房的的收入、成本才才能有可可计量的的依据。2、成本本能够可可靠地计计量。（1）所所发生或或还需发发生的开开发总成成本能可可靠地确确定。开发总成成本是指指归属于于可售房房地产开开发产品品完工前前发生的的全部支出出，包括括：土地征用用及拆迁迁补偿费费、前期期工程费费、基础础设施建建设费、建筑安安装工程程费、公公共设施施配套费费、开发发的间接接费用、借款费费用及其其他费用用等。对售后将将继续发发生的成成本，如如绿化、道路等等配套设设施费，此时根据相关合同、预算能合理的估计和预提。在预算中中的不可可预见费费（是指项项目施工工过程中中因自然然灾害、设计变变更、人人工、材材料、设设备和工工程量等等发生变变化而增增加的费费用），一旦旦完成竣竣工验收收，应为为明确的的成本项项目。调整规划划的项目目，应同同时调整整相关预预算。（2）总总可售面面积能可可靠地确确定。已明示共共用建筑筑面积分分摊情况况；总可售面面积由国家有关关房屋测测绘部门门出具的的可售面面积证书书确定。成本的计计量是收收入确认认中的难难点。成成本的准准确数只只有竣工工决算时时才能确确定。如如果开发发商在设设计变更更、人工工、材料料、设备备和工程程量等发发生变化化时，及及时调整整了预算算，那么么在竣工工验收合合格时，按按照重要要性原则则，成本本应该能能够可靠靠计量。 （四）商商品所有有权上的的主要风风险和报报酬转移移给买方方。实务中具具体标志志：商品房已已交付判断依据据： （1） 出卖人已已书面通通知买受受人办理理交付手手续，如如已发放放入住通通知书；（2）出出卖人提提供了商商品房面面积实测测技术报报告书(3) 出卖人人提供了了住宅宅质量保保证书和和住宅宅使用说说明书（4）经经买受人人验收合合格后，双双方签署署了房屋交交接单,交钥匙匙。 商商品房交交付是“主要风风险和报报酬转移移给买方方”的重要要标志，也也是实质质重于形形式原则则判断的的实质内内容。根据关关于审理理商品房房买卖合合同纠纷纷案件适适用法律律若干问问题的解解释的的第十一一条规定定“房屋毁毁损、灭灭失的风风险，在在交付使使用前由由出卖人人承担，交交付使用用后由买买受人承承担；买买受人接接到出卖卖人的书书面交房房通知，无无正当理理由拒绝绝接收的的，房屋屋毁损、灭失的的风险自自书面交交房通知知确定的的交付使使用之日日起由买买受人承承担，但但法律另另有规定定或者当当事人另另有约定定的除外外。”实务中“发放入入住通知知书”在法律律上是重重要的形形式，但但如果“交钥匙匙”在取得得入住通通知之前前，应以以“交钥匙匙”为“主要风风险和报报酬转移移给买方方”的确认认日。（五）企企业既没没有保留留通常与与所有权权相联系系的继续续管理权权，也没没有对已已售出的的商品实实施控制制。实务中具具体标志志：商品房卖卖方履行行了合同同规定的的义务；合同不存存在重大大不确定定因素； 商品房房卖方无无须继续续涉入。判断依据据：1、商品品房卖方方履行了了合同规规定的义义务合同规定定期限、面积、质量交交付使用用（1）出出卖人提提供了住宅宅质量保保证书和和住宅宅使用说说明书；(2) 买受人人可查询询北京京市建筑筑工程竣竣工验收收备案表表；有有资质的的测绘单单位出具具的 商品房房面积实实测技术术报告书书2、合同同不存在在重大不不确定因因素如交付时时关于质质量、面面积与合合同不符符，双方方未签署署了房屋屋交接单单。3、商品品房卖方方无须继继续涉入入不存在如如回购协协议，投投资报酬酬保证（如如售后包包租）、返本销销售等。 由于于房地产产收入应应在上述述五个方方面条件件同时满满足的情情况下，才才能确认认。因此此收入的的确认日日应以五五个条件件满足时时点孰晚晚为最终终收入确确认的时时点。四、自行行开发的的商品房房不能确确认收入入的情形形 1、在房屋屋交付买买受人之之前，不不能确认认收入，所所有收款款计入“预收帐帐款”。 2、卖方根根据合同同规定，仍仍有责任任进行重重大施工工行动。 3、合同存存在重大大不确定定因素，如如退货选选择权、法定产产权的取取得和移移交。 4、卖方继继续涉入入，如回回购协议议，投资资报酬保保证（如如售后包包租）、返本销销售。五、受托托代建的的商品房房收入确确认在房屋竣竣工交付付之前，如如果合同同的结果果能够可可靠计量量，企业业可根据据完工百百分比在在资产负负债表日日确认收收入。但但条件是是：1、有建建造合同同，且合合同不可可取消。2、其余余应收款款项能够够收回；3、开发发项目的的完成程程度能够够可靠地地确定。六、房地地产开发发企业收收入确认认难点（一）不不同交易易目的房地产交交易包括括多种形形式，如如买卖、赠与、交换、对外投投资、清清偿债务务等1、销售售目的确认买卖卖形式下下的交易易所获取取收益为为收入2、非销销售目的的回迁、偿偿还债务务（成本本价、售售价）成本价适用债债务重组组准则则售价部分分应确确认为收收入（二）遵遵循所有有权上主主要风险险转移的的原则，但但房产证证过户需需要较长长的时间间房屋产权权证的办办理时间间长的原原因，主主要原因因有规划划变更、土地出出让金未未交足、土地用用途的变变更、未未完成竣竣工验收收等。这这些因素素对成本本的计量量都可能能会产生生影响。但开发发商应在在完成综综合验收收后，针针对这些些因素进进行合理理估计。房产证证的办理理完毕应应判断为为全部风风险已转转移，而而收入的的确认遵遵循所有有权上主主要风险险转移的的原则。（即不同同意浙江江天建的的相关判判断，详详见案例例四）（三）遵遵循经济济利益很很可能流流入企业业的原则则，但存存在合同同约定分分期收款款情形。 在企业业取得预预售证，并并与买方方签订了了合同后后，经济济利益很很可能流流入企业业。但由由于存在在分期收收款情形形，每期期是否能能够取得得价款仍仍存在不不确定性性。因此此以合同同收款日日确认收收入，也也应考虑虑价款是是否能够够取得。 （四）商商品房成成片滚动动开发，配配套基础础设施和和公共设设施成本本的分摊摊问题成片滚动动开发的的项目有有关公共共建筑（如如学校、变电室室、人防防工程等等）、配配套基础础设施（如如大市政政工程）的的分摊，在在前一期期项目竣竣工验收收时，如如果拿到到后面各各期项目目的建建设用地地规划许许可证和和建设设工程规规划许可可证，并并编制了了相关总总概算的的条件下下，应将将有关共共用公共共建筑、配套基基础设施施的成本本在两个个项目之之间合理理分摊。如不能能确定是是否取得得第二个个项目的的开发权权，以及及对于第第二个项项目是否否受益，则则不能分分摊。（五） 五证不齐齐全或程程序倒置置时，如如何判断断风险开发商在在房地产产项目开开发时，可可能会出出现改变变土地用用途、规规划变更更等情况况，有时时可能买买方已经经入住，但但尚未取取得合法法的权证证。如原原土地用用途为基基建项目目用地，实实际已开开发为商商品房，住住户已经经入住多多年，土土地成本本仍不能能可靠计计量，主主要风险险是否已已经转移移，则需需要进一一步制度度规范。（六）合合作开发发项目中中主办方方分给合合作方利利润，如如何操作作？合作开发发项目中中主办方方收到合合作方的的项目款款计入预预收账款款，而合合作方付付出时计计入预付付账款。合作方方收到主主办方分分给利润润，应首首先冲抵抵原账面面预付账账款余额额，多余余部分如如何处理理？是否否可计入入投资收收益？这这样可能能与预付付账款不不适应。故对于于合作方方付出时时是否应应该改为为计入长长期投资资。（七）对对房地产产企业开开发产品品成本的的分配，目目前我们们在实务务中有两两种不同同的观点点：一是以目目标售价价为基数数分配确确定各类类房产（指指住宅、写字楼楼和底商商）的成成本。由由于各类类房产带带来的经经济利益益不同，因因此建安安成本应应该不同同。二是以预预算成本本为基数数分配确确定各类类房产（指指住宅、写字楼楼和底商商）的成成本。由由于预算算是根据据设计规规划测算算出来的的，考虑虑了不同同类房产产本身的的造价不不同，因因此建安安成本应应该不同同。而同一类类型的房房产不同同楼层的的单位成成本是相相同的。（同浙浙江天建建的第二二种意见见）。六、案例例分析（一）银银行按揭揭方式销销售开发发产品的的收入确确认与帐帐务处理理案例：北北京ABBC房地地产公司司取得商商品房预预售许可可证。于于20003年66月1日日起，对对位于海海淀区万万泉小区区的一幢幢商品住住宅楼开开盘预售售，以下下为相关关交易事事项及相相应的会会计处理理（不考考虑相关关税费）：1、截至至6月330日与与10户户签订房房屋认购购协议书书、收收取订金金10万万元（1）分分析：虽虽然交付付定金的的客户很很可能（大大于500%）最最终成为为业主，但但由于还还没有签签订正式式合同，对对双方约约束都很很有限。因此这这时还不不能很确确定房屋屋是否能能卖出。(2)判判断：房屋未移移交，风风险由开开发商承承担，报报酬属于于开发商商； 房房屋由开开发商管管理和控控制；房屋价款款如为期期房不定定，现房房基本确确定；成成本方面面如果是是现房，可可以确定定，如果果是期房房，则须须待竣工工决算后后才能确确定；成本方面面如果是是现房，可可以确定定，如果果是期房房，则须须待竣工工决算后后才能确确定。不能确认认收入。2、7月月30日日与100户购房房者签订订商品品房买卖卖合同，每每套房总总价均为为80万万元，收收取首付付款200% ,总价款款1600万元。同时向向银行申申请按揭揭贷款。合同约约定111月155日前交交付使用用。（11）分析：根据合合同及补补充协议议条款，双双方任何何一方违违约，应应向对方方支付违违约金，同同时对方方可以在在合同约约定的情情形下解解除合同同。签订订购房合合同后，绝绝大部分分客户都都会履约约，即使使有退房房情况也也属个别别现象，因因此这时时可以确确定能够够收到房房款。(2)判判断：房屋未移移交，风风险由开开发商承承担，报报酬属于于开发商商； 房屋仍仍由开发发商管理理和控制制； 房屋价价款可以以确定；成本方面面如果是是现房，可可以确定定，如果果是期房房，则须须待竣工工决算后后才能确确定不能确认认收入。 3、 9月115日银银行批准准9个购购房人的的贷款申申请，开开发商收收取银行行支付的的剩余房房款5776万元元，退还还剩余的的未批准准贷款购购房人的的首付款款16万万元（1）分分析：贷款申申请因不不可归责责于当事事人双方方的事由由未能订订立，导导致商品品房买卖卖合同不不能继续续履行的的，当事事人可以以请求解解除合同同，出卖卖人应当当将收受受的购房房款本金金及其利利息或者者定金返返还买受受人 。（2）判判断：从收到按按揭款到到办理完完入住手手续可能能还要经经过一段段时间，但但房屋移移交前报报酬、风风险由开开发商承承担；房屋仍由由开发商商管理和和控制已收取全全部房款款；达到到可入住住条件的的现房，其其成本能能够可靠靠计量。但如果果房屋还还没有完完工，则则成本无无法确定定。不能能确认收收入。 4、111月88日书面面通知88个业主主办理入入住手续续，一套套房因质质量原因因暂未通通知。(1)分分析：现房销销售的，一一般在收收到全部部房款后后为业主主办理入入住手续续；期房房销售的的， 一一般在房房屋达到到可入住住条件后后办理入入住手续续。业主主办理完完入住手手续、拿拿到房屋屋钥匙后后，自行行决定何何时入住住。“房屋毁毁损、灭灭失的风风险，在在交付使使用前由由出卖人人承担，交交付使用用后由买买受人承承担；买买受人接接到出卖卖人的书书面交房房通知，无无正当理理由拒绝绝接收的的，房屋屋毁损、灭失的的风险自自书面交交房通知知确定的的交付使使用之日日起由买买受人承承担，但但法律另另有规定定或者当当事人另另有约定定的除外外。”（主要要看合同同的补充充协议条条款）(2)判判断：8套房业业主验收收房屋并并办理入入住手续续，取得得房屋的的收益权权。因此此这时可可认为房房屋的主主要风险险和报酬酬都已转转移给业业主；未未发出书书面入住住通知的的一套房房的的主主要风险险和报酬酬未转移移；虽然这时时房屋产产权可能能还属于于开发商商，但控控制权已已属于业业主，而而且开发发商也不不再保留留与所有有权相联联系的管管理权； 已收取取全部88套房款款；房屋已经经全部完完工并达达到可办办理入住住手续，成成本都能能够可靠靠计量。可以确确认8套套房的收收入。 5、111月18日与与未通知知办理入入住房相相邻的一一套房发发生火灾灾，相邻邻两用户户要求退退房。分析：由由于未接接到开发发商的书书面交房房通知，使使用权未未转移，风风险仍由由开发商商承担，故故未通知知办理入入住房的的购房人人可退房房。而已已办入住住手续的的那户，如如无补充充协议相相关条款款规定，则则开发商商有权不不退房。6、122月288日业主主取得房房屋所有有权证(1)分分析：以以目前北北京市的的情况，房房屋产权权变更手手续的办办理速度度较慢，业业主通常常在入住住后一年年内甚至至更长时时间后才才能拿到到房产证证。(2)判判断：房房屋产权权转移到到购房者者。（二）关关于提前前确认房房屋销售售收入案案例A房地产产开发公公司开发发了甲楼楼盘，在在取得预预售证后后，于220011年5月开始始销售。A房地产产开发公公司与客客户（买买房者）签签订了商商品房销销售合同同，在合合同中约约定于220022年12月31日前前正式办办理交付付手续。至20002年年3月，甲甲楼盘主主体建筑筑物已基基本完工工，并开开始对周周边小区区环境的的配套设设施进行行施工，但但很快进进入4月梅雨雨季节，连连日下雨雨影响了了配套设设施的施施工进度度，20002年年12月，楼楼房已竣竣工，而而小区配配套设施施未完全全竣工，因因此甲楼楼盘亦未未能于约约定日期期即年底底前办妥妥综合验验收手续续。A房地产产开发公公司担心心逾期交交房客户户会提出出索赔，故故于122月20日提提前将钥钥匙交付付给客户户，声称称房屋未未通过综综合验收收皆因不不可抗力力，并保保证将于于20003年3月31日前前办妥一一切手续续。客户户领取钥钥匙后便便开始装装修。A房地产产开发公公司确认认收入的的具体做做法：公公司于220022年底，将将已办妥妥房屋交交接手续续即交付付钥匙的的商品房房，按预预收的房房款全额额结转确确认销售售收入。 （11）分析：即使A房地产产开发公公司无法法通过综综合验收收的可能能性很小小，仍然然不适宜宜根据交交钥匙的的情况确确认收入入。因为为根据房房地产管管理的有有关规定定，至少少应当具具备以下下证明及及相关文文件后方方可确认认房屋已已销售，房房地产公公司对开开发房产产也才不不再具有有所有权权和控制制权：A.房地地产管理理部门通通过的综综合验收收合格证证书及房房屋面积积测定表表；B.与客客户签订订正式销销售合同同。一般般在预售售合同后后，再签签订补充充合同确确定房屋屋实测面面积，并并明确价价款、质质量、违违约金等等相关事事宜的权权利、义义务；C.交接接单房屋业业经客户户验收、对房屋屋的结构构、销售售面积及及房款购购销双方方均无异异议；D.与客客户办妥妥交付入入住手续续，客户户领取钥钥匙。(2)判判断:房地产产开发公公司应于于正式通通过综合合验收手手续后再再确认收收入，而而不是根根据交钥钥匙的时时间。(三)关关于滞后后开票递递延确认认收入的的案例 1、案例：房地产产开发公公司开发发了乙楼楼盘，在在取得预预售证后后，于220011年11月开开始销售售。B房地产产开发公公司与客客户签订订了商品品房销售售合同，合合同约定定于20003年年5月31日正正式交付付商品房房。B房地产产开发公公司开发发的乙楼楼盘在施施工过程程中进展展非常顺顺利，提提前完成成主体建建筑物和和辅助配配套设施施的建设设，并于于20002年12月20日通通过综合合验收。通过综综合验收收后，BB房地产产开发公公司便开开始陆续续与客户户签订关关于面积积补差等等事项的的补充合合同，并并办理正正式交付付手续。客户拿拿到钥匙匙后便开开始进场场装修。截至220022年末，BB房地产产开发公公司已经经正式交交付客户户商品房房20套。由于B公公房地产产开发公公司20002年年经营业业绩很好好，已超超过年初初制订的的计划，为为了达到到调节收收入的目目的，对对已经正正式办理理交付手手续的220套商商品房中中的5套在20002年年开票并并确认销销售收入入，另外外15套递递延至220033年开票票，并在在开票时时方确认认收入。2、分析析：开票票只是房房地产销销售收入入实现的的形式要要件，而而不是实实质性要要件。房房地产销销售收入入的确认认仍要以以企业业会计准准则收收入规规定的四四个条件件作为标标准。在在本案例例中，BB公司已已将已经经正式办办理交付付手续的的商品房房所有权权上的主主要风险险和报酬酬转移给给了客户户，并不不再保留留与所有有权相联联系的继继续管理理权及控控制权，收收益已基基本流入入企业（已已收取大大部分预预售款），收收入和成成本都能能够可靠靠计量。3、判断断：在办办理正式式交付手手续后，公公司实质质上已经经实现收收入，应应当予以以确认，而而不能以以未开票票为由递递延确认认收入。（四）关关于分期期付款销销售商品品房的案案例 1、案例：C房地产产公司33年前在在临街地地段购入入一丙地地块用作作开发商商住楼，因因丙地块块地属繁繁华商业业区，购购入时预预计将来来的销售售利润可可观。但但20001年8月丙地地块商住住楼正在在开发，并并即将预预售时，市市政府宣宣布决定定在该临临街规划划建造一一座高架架桥。由由于高架架桥的建建造势必必影响整整条街人人气，消消息一经经公布，立立刻造成成丙地块块楼盘房房价下跌跌，房屋屋滞销。为尽快快盘活资资金，220011年10月C房地产产公司便便制定了了比较优优惠的销销售政策策：. 按原原售价99折优惠惠；. 采取取分期付付款销售售方式，即即客户直直接与CC房地产产公司签签订商品品房销售售合同，约约定客户户按合同同规定的的时间分分期将房房款直接接汇入CC房地产产公司的的账户直直至付清清全部款款项，客客户不再再与银行行签订借借款合同同。.分期付付款销售售方式既既可缓解解客户一一次付款款带来的的不小的的经济压压力，同同时也免免除了客客户的借借款利息息。但在在商品房房销售合合同中，还还规定了了一个条条件就是是在房款款全部付付清前，C房地产公司保留房屋所有权，待客户将房款全部付清之日再开具发票，并办理产权证。至2002年10月房屋已通过综合验收并交付钥匙，客户可进行装修、居住。.房地产产公司确确认收入入的具体体做法：将分期期收到的的商品房房销售款款计入“预收账账款”科目，平时时不确认认收入，待待房款付付清之日日，一次次开具发发票并全全额结转转收入。2、分析析:C房地产产公司签签订所有有权保留留的商品品房销售售合同是是合法有有效的，这这种销售售政策缓缓解了因因建造高高架桥造造成的房房屋滞销销，并能能够迅速速回笼积积压资金金；同时时避免了了因无银银行信用用担保带带来的收收取剩余余房款的的风险。本案例例对分期期收款销销售办法法中销售售收入的的确认原原则与前前述相关关制度规规定并不不违背。首先，房房地产开开发企业业会计制制度规规定“对土地地和商品品房采用用分期收收款销售售办法的的，可按按合同规规定的收收款时间间分次转转入收入入”，用了了“可按”；企企业会计计准则收入入指南南规定“在分期期收款销销售方式式下，企企业通常常应按照照合同约约定的收收款日期期确认销销售收入入”，用了了“通常”，两个个制度或或准则都都没有强强制规定定“应该”。其次，本本案例中中，C房地产产公司与与客户签签订的商商品房销销售合同同中明确确“在房款款全部付付清前CC房地产产公司保保留房屋屋所有权权”，根据据企业业会计准准则收入，与与所有权权相关的的风险尚尚未转移移，确实实不宜根根据收款款情况提提前确认认收入。3、判断断：C房地产产公司这这种会计计处理方方式也是是合理可可行的。（五）开开发的商商品房作作为自有有房屋销销售的案案例 11、案例例 ：D房地产产公司自自行开发发了一丁丁商住楼楼，并已已取得房房地产管管理部门门的综合合验收证证书和房房屋面积积测定表表等相关关资料。该公司司挑选了了丁商住住楼中的的两个楼楼层作为为其办公公用房，并并已办妥妥产权证证，其余余楼层均均已作为为商品房房销售。1年后丁丁商住楼楼盘房价价上涨，D房地产公司决定将作为其办公用房的两个楼层出售，以赚取差价利润。D房地产产公司确确认收入入的具体体做法：销售丁丁商住楼楼中自己己使用的的两个楼楼层作为为处置自自有房产产，将固固定资产产净额和和收取的的商品房房销售款款计入“固定资资产清理理”科目，并并将差额额结转至至“营业外外收入”。2、分析析：D房地产产公司将将两层写写字楼作作为其办办公用房房，并已已办妥产产权证，应应作为自自有固定定资产处处理，并并且待其其出售时时已具备备销售的的要件。3、判断断：D房地产产公司这这种会计计处理方方式是合合理可行行的。（六）期期后事项项确认收收入案例例1、 案例：AABC公公司与用用户预售售合同的的主要条条款如下下：买方: 陈某卖方: ABCC公司签定时间间: 220022.100.155标的: 卖方将将座落于于本市XXX区XX街嘉嘉同苑项项目商业业店面AA-022号卖与与陈某，建建筑面积积2000平方米米，单价价为每平平方200,0000元。合计人人民币44,0000,0000元元。银行申请请最高限限额贷款款2,8800,0000元。交付使用用时间: 卖方方必须于于20002年12月31日前前将上述述房产交交付买方方使用。双方协协商，卖卖方建设设的店面面，需经经建设质质量监督督部门及及各有关关部门验验收合格格后，方方能交付付使用。违约责任任:买方未能能按规定定的时间间付款，超超过规定定日，卖卖方有权权选择两两种处理理方式: 11.要求求买方按按合同规规定的时时间就其其延期支支付的金金额按每每延期一一日缴纳纳0.002%的的违约金金；2.解除除合同，买买方所付付定金不不予退还还。卖方未能能在规定定的期限限内交付付房产，买买方有权权选择两两种处理理方式: 11.要求求买方继继续履行行合同，对对超过允允许的延延误期，卖卖方应按按所支付付的购房房款每延延误一日日支付00.022%的违违约金； 22.解除除合同，卖卖方应双双倍返还还定金。并将已已收购房房款及利利息全部部返还买买方。其他条件件: 预售售双方应应经双方方签字并并经房地地产交易易管理所所登记备备案后生生效。付款方式式: 签定定合同即即日交纳纳定金1100,0000元，其其余款项项于双方方办理交交接手续续的半年年内付清清。合同实际际执行情情况.买方已已支付定定金1000,0000元元。.买方于于20002年12月30日办办理店面面的接收收手续。.进行了了单体验验收.期后220033年2月25日已已支付22,2000,0000元元(审计报报告日为为3月15日)。2、 分析从理论上上来说，如如果已办办理单体体验收但但未办理理综合验验收，如如果未来来综合验验收未通通过影响响到产权权证的办办理，则则用户有有权提出出退房。从该角角度来讲讲，单体体验收并并交接手手续后确确认销售售收入有有一定的的风险。但从实际际情况来来说，办办理综合合手续复复杂、障障碍较多多、时间间较长（比比如有的的企业存存在因使使用新的的消防设设备，综综合验收收在单体体验收后后的两年年左右才才能办妥妥），若若以办理理综合验验收手续续后确认认销售收收入与现现实情况况差异较较大，故故大部分分房地产产企业以以办理单单体验收收手续且且住户办办理交接接手续后后确认收收入。签定合同同即日已已交纳定定金1000,0000元元，且期期后已支支付大部部分或全全额款项项，考虑虑现行的的会计政政策是以以权责发发生制为为前提的的，所以以可以在在当期确确认销售售收入。签定合同同即日已已交纳定定金1000,0000元元，期后后没有收收回款项项，也没没有存在在违约事事项(款项尚尚未到期期)，要根根据重要要性水平平(一般来来说，该该笔收入入及利润润的贡献献所占公公司