物业项目的接管gwui.docx

物业项目目的接管管一、接管管前的准准备工作作房地地产开发发企业与与物业管管理公司司应在物物业项目目立项时时就建立立合作关关系。但但在一些些地区，物物业管理理机构尚尚未健全全，常常常由房地地产开发发企业自自设机构构来管理理物业。一一般来讲讲，由专专业化的的物业管管理公司司参与物物业的开开发全过过程，将将更利于于物业管管理行业业的良性性发展。目目前，物物业管理理公司的的选聘大大多采取取议标的的方法，少少数采用用公开招招标，无无论通过过哪一种种方式，物物业管理理公司都都要从开开发企业业或管委委会手中中接管物物业。从理理论上讲讲，早期期介入的的物业管管理企业业并一定定就是前前期物业业的当然然管理者者，特别别是房地地产开发发企业决决定招标标选聘时时。反之之，早期期介入的的物业管管理企业业是否愿愿意承接接该物业业的管理理也需经经过科学学的测算算和对该该物业经经营实效效的评估估和权衡衡后方可可作出明明智的抉抉择。具具体步骤骤如下：1.房地产产开发企企业与物物业管理理企业接接洽前期期物业管管理委托托事项。主主要是管管理服务务内容、标标准、期期限；保保修责任任的委托托与实施施；诸如如遗留扫扫尾工程程、空置置房经租租或看管管等代为为办理事事项；管管理服务务费构成成及筹集集；管理理用房、经经营用房房的提供供使用及及收益分分配；物物业及相相关资料料的验收收接管。2.在洽谈谈的过程程中，物物业管理理企业对对人力、物物力等自自身条件件和接盘盘运作、盈盈亏风险险作出测测算，据据此制定定接管方方案作为为依据与与房地产产开发企企业进一一步协商商或竞标标。如达达成一致致或中标标即可签签订前期期物业管管理委托托合同。3.一旦签签约，物物业管理理企业就就要实施施验收接接管。依依照的有有关规定定主要有有19991年2月4日国家建建设部制制订的中中华人民民共和国国行业标标准房屋接接管验收收标准和和(19993)8144号文城城市住宅宅小区竣竣工综合合验收管管理办法法。同同时还应应做好档档案资料料的移交交工作，必必不可少少的档案案资料有有：规划划图，竣竣工图，地地下管网网竣工图图，各类类房层清清单，单单体建筑筑结构，设设备竣工工图及合合格证或或保修书书，公用用设施，设设备及公公共场地地清单，有有关业主主或承租租使用人人的相关关资料等等。4.根据前前期物业业管理合合同所赋赋予的管管理职责责，物业业管理企企业应制制定一系系列管理理制度，以以建立正正常的管管理秩序序。这些些制度主主要有停停车场管管理办法法，电梯梯使用规规定，物物业的报报修与维维修规定定等。5.为了迎迎接即将将到来的的业主入入伙，物物业管理理企业应应着手组组成该物物业的常常设管理理机构，配配备管理理人员。人人员不足足时要着着手进行行社会招招聘和上上岗培训训等准备备工作。6.建立与与社会协协作单位位的联络络，构筑筑综合服服务网络络。前者者是指物物业正式式启动运运作后，势势必要与与社区主主管部门门和市政政及公用用事业单单位取得得联系，获获得他们们的支持持与配合合。同时时，物业业管理企企业也不不是万能能企业，有有一些业业务(尤其是是业主的的特约服服务)还需选选定专业业服务公公司代理理。唯此此，才能能使业主主入伙后后各种需需求得到到充分满满足。7.物业正正式出售售又称“开盘”，这也也是前期期物业管管理开始始之日，物物业管理理企业可可以和开开发商一一起参与与楼盘营营销。首首先可以以就营销销策略提提出自己己见解，促促进销售售顺利进进行。从从根本上上来讲，促促销是房房地产开开发企业业与物业业管理企企业共同同利益所所在。楼楼盘滞销销开发企企业投资资得不到到完全回回报，而而物业管管理也因因滞销造造成的空空置物业业和人气气欠旺给给管理与与服务带带来困难难。物业业管理对对提高物物业附加加值的作作用日见见明显，在在具体策策划上也也有大力力宣传该该物业的的管理水水准和合合理的收收费以吸吸引更多多的消费费者前来来购买等等功效。其其次，参参与营销销(包括预预售)是物业业管理企企业与消消费者(即未来来的业主主)直接见见面的最最好机会会。了解解他们对对物业管管理的具具体要求求将对今今后业务务的开展展大有裨裨益。最最后，现现行法规规规定，在在开发企企业与业业主签订订物业转转让合同同时必须须附上有有关前期期物业管管理合同同及物物业使用用公约、住住户手册册等附附件，即即“应在买买卖合同同中对房房地产产产权人有有承诺遵遵守小区区管理办办法的约约定”(详见国国家建设设部城城市住宅宅小区管管理办法法)。二、从从房地产产开发企企业接管管建设设部第333号令令明确规规定：房房地产开开发企业业在出售售住宅小小区房屋屋前，应应当选聘聘物业管管理公司司承担住住宅小区区的管理理，并与与其签订订物业管管理合同同。住宅宅小区的的物业管管理公司司负责管管理前，由由房地产产开发企企业负责责管理，因因此，参参与物业业开发全全过程的的物业管管理公司司最有可可能成为为接受物物业管理理委托的的公司。三、从从管理委委员会接接管物业业管理作作为一种种经营服服务型企企业，是是受物业业产权人人及使用用人委托托实施管管理。也也就是说说，产权权人及使使用人有有权选择择管理者者，这种种权利集集中体现现在“产权人人及使用用人代表表大会”上。“产权人人及使用用人代表表大会”按召开开的时间间与形式式可分为为三种，即即首届“产权人人及使用用人代表表大会”、“产权人人及使用用人代表表大会年年度会议议”、“产权人人及使用用人代表表大会特特别会议议”。管理理委员会会由首届届“产权人人及使用用人代表表大会”选举产产生。建设设部第333号令令明确规规定管委委会具有有选聘和和续聘物物业管理理公司的的权利。首首次选聘聘物业管管理公司司的工作作一般由由开发企企业完成成。管委委会组成成之后应应对所选选聘的物物业管理理公司进进行考察察，同时时对物业业管理公公司的服服务质量量进行监监督。管管理水平平低下的的物业管管理公司司将会被被管委会会解聘。物物业管理理公司被被解聘或或者受聘聘合同到到期未获获续聘时时，管委委会可选选聘其他他物业管管理公司司接管物物业管理理工作。物业业管理公公司在接接管使用用过程中中的物业业时，应应做好如如下工作作：(一一)收集资资料在接接管物业业时，应应收集以以下资料料：1.物业规规划图。2.竣工总总平面图图。3.单体建建筑及结结构设备备竣工图图。4.地下管管网竣工工图。5.建筑施施工图。6.隐蔽工工程验收收签证。7.沉降观观察记录录。8.竣工验验收证明明。(二二)接管验验收1.接管验验收应具具备的条条件。2.接管验验收应验验交的资资料。3.房屋接接管验收收。4.质量与与使用功功能的检检验。5.危险和和损坏问问题的处处理。(三三)用户基基本情况况调查可采采用入户户调查和和调查表表形式全全面了解解住户的的基本情情况。(四四)资料归归类、存存档物业业管理资资料对管管理工作作的实际际操作具具有指导导作用，应应采取妥妥善的方方式保存存、管理理。四、接接管验收收与竣工工验收的的区别接管管验收不不同于竣竣工验收收。接管管验收是是由物业业管理企企业依据据建设部部19991年7月1日颁布的的房屋屋接管验验收标准准，接接管开发发商移交交的物业业所进行行的验收收。接管管验收与与竣工验验收的区区别在于于：1.验收的的目的不不同接管管验收是是在验收收合格的的基础上上，以主主体结构构安全和和满足使使用功能能为主要要内容的的再检验验；竣工工验收是是为了检检验房屋屋工程是是否达到到设计文文件所规规定的要要求。2.验收条条件不同同接管管验收的的首要条条件是竣竣工验收收合格，并并且供电电、采暖暖、给排排水、卫卫生、道道路等设设备和设设施能正正常使用用，房屋屋幢、户户编号已已经有关关部门确确认；竣竣工验收收的首要要条件是是工程按按设计要要求全部部施工完完毕，达达到规定定的质量量标准，能能满足使使用等。3.交接对对象不同同接管管验收是是由物业业管理公公司接管管开发商商移交的的物业；竣工验验收是由由开发商商验收建建筑商移移交的物物业。五、接接管验收收中应注注意的事事项物业业的接管管验收是是直接关关系到今今后物业业管理工工作能否否正常开开展的重重要环节节。物业业管理企企业通过过接管验验收，即即由对物物业的前前期管理理转入到到对物业业的实体体管理之之中。因因此，为为确保今今后物业业管理工工作能顺顺利开展展，物业业管理企企业在接接管验收收时应注注意以下下几个方方面：1.物业管管理企业业应选派派素质好好、业务务精、对对工作认认真负责责的管理理人员及及技术人人员参加加验收工工作。2.物业管管理企业业既应从从今后物物业维护护保养管管理的角角度进行行验收，也也应站在在业主的的立场上上，对物物业进行行严格的的验收，以以维护业业主的合合法权益益。3.接管验验收中若若发现问问题，应应明确记记录在案案，约定定期限督督促开发发商对存存在的问问题加固固补强、整整修，直直到完全全合格。 L )!Ez H? 4.落实物物业的保保修事宜宜。根据据建筑工工程保修修的有关关规定，由由开发商商负责保保修，向向物业管管理企业业交付保保修保证证金，或或由物业业管理企企业负责责保修，开开发商一一次性拨拨付保修修费用。5.开发商商应向物物业管理理企业移移交整套套图纸资资料，包包括产权权资料和和技术资资料。6.物业管管理企业业接受的的只是对对物业的的经营管管理权以以及政府府赋予的的有关权权利。7.接管验验收符合合要求后后，物业业管理企企业应签签署验收收合格凭凭证，签签发接管管文件。当物物业管理理企业签签发了接接管文件件，办理理了必要要的手续续以后，整整个物业业验收与与接管工工作即完完成。六、接接管验收收的内容容接管管验收的的主要内内容是：(11)主体体结构。地地基沉降降不得超超过规定定要求允允许的变变形值，不不得引起起上部结结构开裂裂或毗邻邻房的损损坏。其其中，房房屋的主主体构件件无论是是钢筋混混凝土还还是砖石石、木结结构，变变形、裂裂缝都不不能超过过国标规规定，外外墙不得得渗水。(22)屋面面与楼地地面。各各类屋面面必须符符合国家家建筑设设计标准准的规定定，排水水畅通，无无积水，不不渗漏。地地面的面面层与基基层必须须粘结牢牢固，不不空鼓，整整体平整整，没有有裂缝、脱脱皮、起起砂等现现象。卫卫生间、阳阳台、厨厨房的地地面相对对标高应应符合设设计要求求，不允允许倒流流水和渗渗漏。(33)装修修。钢木木门窗均均应安装装平正牢牢固，开开关灵活活；进户户门不得得使用胶胶合板制制作，门门锁安装装牢固；门窗玻玻璃应安安装平整整，油灰灰饱满、粘粘贴牢固固；油漆漆色泽一一致，不不脱皮、漏漏刷。(44)电气气。线路路应安装装平整、牢牢固、顺顺直，过过墙有导导管，铝铝导线连连接不得得采用绞绞接或绑绑接。每每一回路路导线间间及对地地绝缘电电阻值不不得小于于规定要要求。照照明器具具等支架架必须牢牢固，部部件齐全全，接触触良好。避避雷装置置必须符符合国家家标准规规定，电电梯应能能准确、正正常运转转，噪声声震动不不得超过过规定，记记录、图图纸资料料齐全。(55)水、卫卫、消防防、采暖暖。管道道应安装装牢固，控控制部件件启闭灵灵活，无无滴、漏漏、跑、冒冒现象。卫卫生间、厨厨房间排排水管应应分设，出出户管长长不超过过8米，并并不可使使用陶管管、塑料料管；地地漏、排排水管接接口、检检查口不不渗漏，管管边排水水流畅。消消防设施施应符合合国家标标准规定定，并有有消防部部门检验验合格证证。采暖暖的锅炉炉、箱罐罐等压力力容器应应安装平平正，配配件齐全全，没有有缺陷，并并有专门门检验合合格证。各各种仪表表、仪器器、辅机机应齐全全、安全全、灵敏敏、灵活活、精确确，安装装符合规规定，运运转准确确正常。(66)附属属工程及及其他。如如室外排排水系统统的标高高，窖井井的设置置，管道道坡度、管管位、化化粪池等等都必须须符合规规定要求求。信报报箱、挂挂物钩、晒晒衣架应应按规定定安装。另另外，还还包括场场地清除除、临时时设施与与过渡房房拆除清清理完毕毕，相应应市政、公公建配套套工程和和服务设设施也应应达到质质量要求求。七、接管管验收的的作用按管管验收是是物业管管理企业业接管开开发企业业、建设设单位或或个人委委托管理理的新建建房屋或或原有房房屋时，以以物业主主体结构构安全和和满足使使用功能能为主要要内容的的接管检检验。对对新建房房屋，接接管验收收是竣工工验收的的再验收收。在完完成接管管验收后后，整体体物业连连同设备备就应移移交给物物业管理理企业。物业业的接管管验收，是是物业管管理企业业在接管管物业前前不可缺缺少的重重要环节节，物业业的接管管验收，不不仅包括括主体建建筑、附附属设备备、配套套设施，而而且还包包括道路路、场地地和环境境绿化等等，应特特别重视视对综合合功能的的验收。物物业的接接管验收收，由开开发建设设单位和和物业管管理企业业共同组组织验收收小组进进行。接接管验收收的作用用主要体体现在：1.明确交交接双方方的责、权权、利关关系通过过接管验验收和接接管合同同的签订订，实现现权利和和义务的的转移，在在法律上上界定清清楚各自自的义务务和权利利。2.确保物物业具备备正常的的使用功功能，充充分维护护业主的的利益通过过物业管管理企业业的接管管验收，能能进一步步促使开开发企业业或施工工企业按按标准进进行设计计和建设设，减少少日后管管理中的的麻烦和和开支。同同时，能能够弥补补部分业业主专业业知识的的不足，从从总体上上把握整整个物业业的质量量。3.为日后后管理创创造条件件通过过接管验验收，一一方面使使工程质质量达到到要求，减减少日常常管理过过程的维维修、养养护工作作量。另另一方面面，根据据接管中中的有关关物业的的文件资资料，可可以摸清清物业的的性能与与特点，预预防管理理中可能能出现的的问题，计计划安排排好各项项管理，发发挥社会会化、专专业化、现现代化的的管理优优势。八、接接管验收收的有关关要求与与标准物业业的接管管验收，分分为新建建物业的的接管验验收和原原有物业业的接管管验收。其其具体的的要求与与标准可可参照建建设部119911年颁布布的房房屋接管管验收标标准，主主要内容容有： _(一一)接管验验收应提提交的资资料1.新建房房屋接管管验收应应提交资资料(11)产权权资料：项项目批准准文件；用用地批准准文件；建建筑执照照；拆拆迁资料料。(22)技术术资料：(11)竣工工图包括总总平面、建建筑、结结构、设设备、附附属工程程有隐蔽蔽管线的的全套图图纸；(22)地质质勘察报报告；(33)工程程合同及及开、竣竣工报告告；(44)工程程预决算算；(55)图纸纸会审记记录；(66)工程程设计变变更通知知及技术术核定单单位(包括质质量事故故处理记记录)；(77)隐蔽蔽工程验验收签证证；(88)沉降降观测记记录；(99)竣工工验收证证明书；(110)钢钢材、水水泥等主主要材料料的质量量保证书书；(111)新新材料、构构配件和和鉴定合合格证书书；(112)水水、电、暖暖、通、卫卫生器具具、电梯梯等设备备的检验验合格证证书；(113)砂砂闪、混混凝土试试块试压压报告；(114)供供水、供供暖、管管道煤气气的试压压报告。2.原有房房屋接管管验收应应验交的的资料：(11)产权权资料：房房屋所有有权证；土土地使用用权证；有有关司法法、公证证文书和和协议；房房屋分户户使用清清册；房房屋设备备及其固固定附着着物清册册。(22)技术术资料：房房地产平平面图；房房屋分间间平面图图；房房屋及设设备技术术资料。(二二)接管验验收的标标准主主体结构构地地基基础础的沉降降不得超超过建筑筑地基基基础设计计规范的的允许变变形值；不得引引起上部部结构的的开裂或或相邻房房屋的损损坏。钢钢筋混凝凝土构件件产生变变形、裂裂缝，不不得超过过钢筋混混凝土结结构设计计规范的的规定值值。木木结构应应结牢固固，支撑撑系统可可靠、无无蚁害，其其构件的的选材必必须符合合结构工工程施工工及验收收规范规规定。砖砖石结构构必须有有足够的的强度和和刚度，不不允许有有明显裂裂缝。凡凡应抗震震设防的的房屋，必必须符合合建筑抗抗震设计计规范的的有关规规定。外外墙不得得渗水屋屋面各各类屋面面必须符符合屋面面工程及及验收规规范的规规定，排排水畅通通，无积积水，不不渗漏。平平屋面应应有隔热热保温措措施，33层以上上房屋在在公用部部位设置置屋面检检修孔。阳阳台和33层以上上房屋的的屋面应应有组织织排水，出出水口、檐檐沟、落落水管应应安装牢牢固，接接口严密密，不渗渗漏。楼楼地面面面层与基基层必须须粘结牢牢固，不不空鼓。整整体面层层平整，不不允许有有裂缝、脱脱皮和起起砂等缺缺陷；块块料面层层应表面面平正，接接缝均匀匀顺直、无无缺棱掉掉角。卫卫生间、阳阳台、盥盥洗间地地面及相相邻地面面的相对对标高应应符合设设计要求求，不应应有积水水，不允允许倒泛泛水和渗渗漏。木木楼地面面应平整整牢固，接接缝密合合。装装修钢钢木门窗窗应安装装平正牢牢固，无无翘曲变变形，开开关灵活活，零配配件装配配齐全，位位置准确确，钢门门窗缝隙隙严密，木木门窗缝缝隙适度度。进进户门不不得使用用胶合板板制作，门门锁应安安装牢固固，底层层外窗、楼楼层公共共走道窗窗、进户户门上的的亮子均均应装设设铁栅栏栏。木木装修工工程应表表面光洁洁，线条条顺直，对对缝严密密，不露露钉帽，与与基层必必须钉牢牢。门窗窗玻璃应应安装平平整，油油灰饱满满，粘贴贴牢固。抹抹砂应平平整，不不应有空空鼓、裂裂缝和起起泡等缺缺陷。饰饰面砖应应表面洁洁净，粘粘贴牢固固，阴阳阳角与线线角顺直直，无缺缺棱掉角角。油油漆、刷刷浆应色色泽一致致，表面面不应有有脱皮、漏漏刷现象象。2.水电设设备设施施的现场场验收(11)供配配电系统统的现场场验收。主主要有如如下内容容：检检查高低低压配电电柜、高高压器有有无正式式供电，是是否满足足设计功功能，是是否按国国家及地地区有关关规程施施工，有有无事故故及安全全隐患(如电缆缆沟有无无盖板；有无悬悬挂安全全标示牌牌；安全全有效距距离是否否合格；高压侧侧有无隔隔离设施施等)；接地地网有无无可靠接接地；设设备房有有无做好好“三防”措施(如有无无防鼠板板、电缆缆沟、门门窗、墙墙洞有无无封网)。检检查发电电机系统统是否能能满足设设计功能能，机组组能否正正常使用用，机油油管路、柴柴油管路路、冷却却水路是是否畅通通。若有有两台以以上机组组，能否否并车同同步进行行，烟管管有无漏漏烟现象象，有无无事故紧紧停车功功能，应应急自动动发电功功能，能能否正常常起动等等，必保保供电线线路是否否正常供供电。低低压电气气线路应应平整、牢牢固、顺顺直，过过墙应有有导管，导导线连接接必须紧紧密；采采用管子子配线时时，连接接点必须须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地，每回路导线间和对地绝缘电阻值不小于1兆欧千伏。应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置。照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。电度表是否经过国家供电有关部门检测。(22)中央央空调系系统通风风工程部部分的现现场验收收。主要要有如下下内容：检检查中央央空调主主机能否否正常运运行，负负荷能否否在可调调节范围围内调节节运行，检检查冷却却泵、冷冷冻泵、冷冷却塔能能否正常常运行，控控制柜内内电气线线路是否否符合规规范。检检查冷冻冻管系、冷冷却管系系和阀门门，保温温是否完完好，有有无漏水水现象；防腐是是否符合合要求，膨膨胀水箱箱能否正正常补水水，管路路最高点点和最远远点压力力是否在在0.115兆帕帕(满负荷荷情况下下)。检检查制冷冷或制热热情况能能否满足足设计要要求。检检查柜式式风机、盘盘管内机机、新风风机、吊吊顶风机机能否正正常使用用。噪音音是否在在有效范范围内，风风管出风风是否均均匀，风风机进风风口、出出风口有有无封闭闭现象。(33)消防防系统的的现场验验收。主主要有如如下内容容：检检查消防防控制系系统烟感感、温感感、水流流等信号号能否反反应作出出相应的的措施，消消防栓泵泵、喷淋淋泵、排排烟风机机、排烟烟阀加压压风机等等能否自自动及手手动起动动，消防防广播事事故时能能否正常常广播。检检查消防防管路有有无漏水水，阀应应保持常常开状态态(防火水水阀除外外)，消防防栓内配配件是否否缺少，检检查喷淋淋头是否否满足要要求，消消防栓、喷喷淋头有有无水流流，水压压是否满满足要求求。检检查气体体灭火系系统能否否正常运运行，气气体压力力是否在在正常范范围内，气气体有无无及时补补充更换换。检检查各工工作生活活点手持持式灭火火器、防防毒面具具等是否否配备整整齐，防防火门是是否合格格，有无无保持常常开状态态，消防防设施有有无故障障防碍影影响正常常使用等等。(44)运输输设备的的现场验验收。主主要有如如下内容容：直直升电梯梯应能准准备的启启动运行行、选层层、平层层、停层层、引机机的噪声声和震动动声不得得超过BJ2232的的规定值值。制动动器、限限速器及及其他安安全设备备。自自动扶梯梯应运行行平稳，无无振动，无无杂音，扶扶手带应应无钢刺刺，松紧紧程度应应保持全全水平时时下垂不不大，放放松压带带轮后应应可以用用手拖动动扶手带带。应动动作灵敏敏可靠，安安装的隐隐蔽工程程、运转转记录、性性能检测测记录及及完整的的图纸资资料均应应符合要要求。电电梯的应应急对讲讲应能可可靠对讲讲，发生生消防火火警时应应能按要要求升到到顶层，安安全钳就就能安全全动作。(55)管道道煤气系系统的现现场验收收。主要要检查管管道煤气气是否按按国家标标准及地地区规范范安装，管管道安装装是否良良好，有有无漏气气现象，煤煤气表安安装的高高度是否否符合要要求等。(66)电信信系统的的现场验验收。要要求电信信系统线线路安装装整齐，电电话无杂杂音，接接线盒、分分线盒安安装牢固固、电缆缆敷设应应符合国国家标准准。(77)有线线电视网网的现场场验收。要要求有线线电视线线路敷设设整齐，放放大器安安装稳固固，进户户线穿墙墙部分应应穿管敷敷设，电电视信号号图像清清晰、声声音清楚楚。(88)闭路路监控系系统等的的现场验验收。主主要有如如下内容容：闭路监监控系统统应图像像清晰、稳稳定、无无变形失失真；防盗对对讲设备备应对讲讲良好，声声音清晰晰，无杂杂音，呼呼叫反应应快灵敏敏，开锁锁功能迅迅速、有有效。(99)给排排水系统统的现场场验收。主主要以如如下内容容：检检查自来来水公司司进水表表阀是否否好、启启闭灵活活，高、低低蓄水池池是否洁洁净卫生生，同时时是否采采取封闭闭措施，是是否便于于检修、清清洗，同同时是否否采取封封闭措施施，进水水管是否否有安全全保障措措施，水水泵电机机是否安安装稳固固，运行行时应无无振动。压压力表等等是否指指示正常常，自动动控制系系统是否否运行正正常，有有无必要要的缺水水、溢水水故障，管管路是否否安装牢牢固，无无路冒滴滴漏现象象。压压力供水水设备安安装、使使用是否否符合国国家标准准及地区区标准，压压力是否否在正常常控制范范围内，安安全保护护是否完完善，能能否及时时动作。排排水管道道不应采采用陶瓷瓷管、塑塑料管，应应无路冒冒滴漏现现象，防防腐措施施应符合合国家标标准，管管道接口口、检查查口不得得漏水，检检查口应应便于维维修，管管道排水水应流畅畅，集水水井、沙沙井、化化粪池应应畅能，潜潜水泵应应无堵塞塞，自动动控制正正常。3.小区市市政验收收小区区的市政政包括小小区内的的道路、排排水涵道道、沟渠渠、砂井井、供水水管道、检检查井、电电讯箱、化化粪池、绿绿化、环环卫设施施、环保保设施等等各方面面的措施施，其中中以下项项目验收收时，除除检验质质量外，应应注意：(11)道路路：有否否积水(路面排排水反坡坡)。(22)砂井井：沟渠渠排水是是否通畅畅，有否否残余建建筑垃圾圾。(33)供水水管道有有否渗漏漏，有条条件的在在一段时时间内检检查水管管前后水水表读数数是否相相符。(44)化粪粪池有无无透气管管(不能完完全密闭闭)。(55)小区区内有否否配备室室外消防防栓，水水压是否否足够。(66)小区区内路灯灯开关分分区是否否合理，有有否防雷雷保护。