房地产开发、房地产销售、房地产租赁知识问答ccyp.docx

房地产开开发、房地产产销售、房房地产租租赁知识识问答一、土地地及综合合类                        1、土土地用途途包括哪哪些种类类？                         22、如何何了解土土地来源源及性质质？                         33、什么么是集体体土地？                         4、有有哪些用用地属于于集体土土地？                        5、对对集体土土地使用用权有哪哪些规定定？                         66、什么么是行政政划拨用用地？                        7、什什么是合合作建房房？                         88、对合合作建房房有哪些些规定？                         9、什什么是土土地使用用权出让让？                         110、各各类用途途的土地地使用权权出让最最高年限限是多少少？                         111、通通过出让让方式取取得土地地使用权权后，是是否就可可以处分分该宗土土地？                        12、土土地使用用权出让让合同包包括哪些些内容？                         133、土地地使用权权出让合合同规定定的用途途或条件件是否可可以变更更？                        144、土地地使用权权的出让让方式有有哪些？                         155、什么么是拍卖卖出让土土地使用用权？                        16、什什么是招招标出让让土地使使用权？                         177、有哪哪些土地地使用权权出让需需通过招招标或拍拍卖方式式进行？                         188、什么么是协议议出让土土地使用用权？                        19、哪哪些土地地使用权权出让可可采取协协议方式式？                         220、哪哪些土地地使用权权出让经经市政府府批准后后可采取取协议方方式？                        221、对对原行政政划拨土土地、历历史用地地、协议议出让土土地上建建成并已已竣工验验收的房房地产，如如何进入入市场？                         222、什么么是土地地的挂牌牌交易？                         233、有哪哪些土地地交易应应在土地地房产交交易中心心通过招招标、拍拍卖、挂挂牌交易易方式公公开进行行？                        244、在哪哪些情形形下，土土地使用用权终止止？                         225、在在哪些情情形下的的土地交交易不予予办理产产权手续续？                         226、有有哪些土土地批文文或权属属证明无无效？                        227、如如何了解解地价是是否交清清？                         228、未未交清地地价的房房地产是是如何处处理的？                         299、在什什么情形形下，主主管部门门可以无无偿收回回土地使使用权？                         300、在什什么情形形下，主主管部门门可以提提前收回回有偿出出让的土土地使用用权？                        31、什什么是违违法建筑筑？                         332、哪哪些属于于违法建建筑？                        33、什什么是历历史遗留留违法私私房？                        34、哪哪些违法法私房不不予确认认产权？                         355、什么么是历史史遗留生生产经营营性违法法建筑？                         366、哪些些历史遗遗留生产产经营性性违法建建筑不予予确认产产权？                        37、什什么情况况下，需需缴纳土土地使用用费？                        38、土土地使用用费缴纳纳人是如如何确定定的？                        39、土土地使用用费的征征收标准准如何？                         400、有哪哪些情况况暂免缴缴纳土地地使用费费？                         441、有有哪些用用地免缴缴或减收收土地使使用费？                         422、如何何办理土土地使用用费缴纳纳手续？                         二、规规划与设设计类                        443、如如何办理理建设设用地规规划许可可证？                       44、在在取得建建设用地地规划许许可证后后，是否否可以变变更地块块规划内内容？                        445、建建设工程程规划许许可证包包括哪些些内容？                         466、什么么情况下下不予核核发建建设工程程规划许许可证？                         477、在哪哪些情况况下，需需重新办办理建建设工程程规划许许可证？                       48、对对已建成成的建筑筑需改变变使用性性质时，是是否需要要申请核核发建建筑工程程规划许许可证？                       49、对对未取得得建设设工程规规划许可可证的的建设项项目，主主管部门门可以采采取什么么处罚措措施？                        550、购购买预售售商品房房后，发发展商是是否可以以变更项项目设计计？                         551、建建设工程程竣工后后，是否否必须取取得规规划验收收许可证证？                        552、什什么情况况下不予予核发规规划验收收许可证证？                        53、对对成片开开发、分分期开发发的住宅宅小区是是如何进进行规划划验收的的？                        544、对住住宅区内内的公用用设施、设设备、场场所（地地）的使使用有哪哪些规定定？                         555、某某物业加加建两层层，发展展商说“一一边报建建，一边边加建”，这这样做可可以吗？产权有有保证吗吗？                         556、什什么是套套内使用用面积系系数？                        557、什什么是建建筑覆盖盖率（建建筑密度度）？                        58、什什么是建建筑容积积率？                        59、什什么是绿绿地率？                         600、什么么是绿化化覆盖率率？                         三三、开发发与建设设类                        611、设立立房地产产开发企企业须具具备哪些些条件？                       62、如如何申请请领取房地产开发企业资质证书？                  63、什么是商品房预售？                  64、房地产预售许可证包含哪些内容？                   65、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？                  66、商品房预售需要具备哪些条件？                   67、是否可以认购内部认购时期的房地产？                   68、什么是房地产现售？                   69、房地产现售需要具备哪些条件？                   70、什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？                   71、房地产发布房地产广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料？                  72、房地产预售广告应当包括哪些内容？                  73、在房地产广告中，不得包含哪些内容？                   74、对售楼广告及资料内容有哪些具体规定？                   75、对未取得商品房预售许可证而刊登房地产广告的，开发商应承担什么责任？                  76、在刊登房地产广告时，对广告所表示的价格有什么规定？                  77、发展商发布虚假房地产广告时，应承担什么责任？                   78、对房地产广告中所承诺的内容，购房人是否有权要求在购房合同中约定？                   79、对房地产广告中的各种排名、奖励等内容，有哪些规定？                  80、发展商销售商品房有哪些方式？                   81、发展商不得采取哪些方式销售商品房？                   82、销售代理委托书包含哪些内容？                   83、在发展商处购房时，发展商应当明示那些事项？                   84、发展商应当提供哪些文件以供买方查阅、复印或摘抄？                  85、对已预售的商品房，发展商是否可以设定他项权？                   86、对已预售的房地产，发展商是否可以抵押该房地产？                   87、购房预定款性质的费用可以退还吗？                   88、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？                   89、在交付时，与样板房不一致时该如何处理？                   90、未经验收或验收不合格就交付使用的，开发商该承担什么责任？                   91、在房屋交付时，发展商应提交哪些事项？                   92、在房屋交付使用后，在质量保修方面有哪些规定？                   93、商品房延期交付的，转让人应当承担什么责任？                   94、购买预售商品房后，发展商是否可以将开发项目转让？                  95、转让项目需符合哪些条件？                   96、转让预售房地产项目的，受让人应当具备什么条件？                   97、转让预售房地产项目的，受让方享有什么权利和应承担什么义务？                  98、在项目转让期间，对预售商品房有哪些规定？                   99、发展商能否为买方改名？                  100、公共开放空间可以出售或转让吗？                  四、销售与转让类                  101、小业主如何查询所购买的物业是否在销售许可范围内？                  102、如何看待房地产广告中的“使用率”、“实用率”、“实用面积”等广告语？                   103、小业主该如何辨别发展商是否一房多卖？                   104、房地产中介发布预售房地产广告应当出具什么材料？                   105、在中介购房时，中介机构应当明示哪些内容？                   106、在中介购房，如对购房价格有疑问时，如何处理？                   107、由经纪人代理的房地产，当不能登记或不能在规定时间内获准登记时，该如何处理？                   108、在中介机构购买的房地产，在签订买卖合同时，还应当包括哪些内容？                   109、在中介机构购买房地产时，需向代理机构交纳那些费用？标准如何？                  110、购房时，什么时候签订预售合同？什么时候签订现售合同？                   111、房地产预售合同主要包括哪些内容？                   112、商品房预售合同还应当附有哪些内容？                   113、售楼广告、售楼书、样板房等所列示的内容是否应当在合同中约定？                  114、当发生合同纠纷时，如何处理？                   115、在什么情况下，房地产买卖合同无效？                   116、在什么情况下，可以变更或解除房地产买卖合同？                   117、受让人不能按时付款时，应当承担什么责任？                   118、在签订正式房地产买卖合同后，购房者退房应当承担什么责任？                  119、在签订正式房地产买卖合同后，发展商由于某种原因未能将房地产售予购房者，应当承担什么责任？                   120、购买房地产时，如果购买了屋顶花园，为何在办理房地产证时却没有反映出来？                  121、房地产转移登记后，是否就算房地产买卖合同的终止？                  122、现售商品房该签订哪类合同？                  123、交付使用后，如对房屋质量存有疑问时，该如何处理？                  124、办理房地产按揭需缴纳哪些费用？                  125、二级市场转让包括哪些税费内容？                  126、有哪些房地产，应当经主管部门批准，并补足地价款后，方可转让？                  127、有哪些房地产是不得转让的？                   128、有哪些行为视同房地产转让？                  129、有哪些行为不属于房地产转让？                  130、以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权？                   131、已办理按揭的楼花能否转让？                   132、楼花是否可以转让？                   133、二手楼买卖需要缴纳哪些费用？                   134、业主委托他人进行房地产买卖是否需要办理委托公证书？                  135、二手楼买卖签订哪类合同？                   136、填写二手楼转让合同时，应当注意哪些问题？                   137、购买二手楼可以办理按揭吗？                  138、按揭购买二手楼，如何办理抵押登记？                   139、申请二手楼按揭需要什么费用？办理手续需要多长时间？                   五、测绘类                  140、商品房销售时，以什么计量单位作为计价方式？                   141、商品房的计价方式是否可以自由选择？                   142、商品房建筑面积如何计算？                   143、何谓“预售面积”和“竣工面积”？它们有何区别？                   144、有些房地产的竣工面积与预售面积不一致，其原因主要有哪些？                  145、业主如对已购房地产的面积有疑问时，该如何处理？                  146、业主在复查自己一套房的竣工面积与实际面积是否相符时，应注意些什么？                   147、业主如何知道已取得的建筑面积是属于预售面积还是竣工面积？148、按建筑面积计价的商品房，发生面积误差时如何处理？                  149、成套房屋的套内建筑面积由哪些部分组成？                   150、什么是套内房屋使用面积？                   151、什么是套内墙体面积？                   152、什么是套内阳台建筑面积？                   153、什么是房屋的共有建筑面积？                   154、房屋的共有建筑面积包括哪些内容？                   155、按套内建筑面积售房，房价是如何计算的？                   156、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用如何计算？                   157、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的权属属于谁？                   158、套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同？                   159、按套内建筑面积计价的商品房，发生面积差异时，如何处理？                   160、实行套内建筑面积售房，对分摊公共面积（如门厅、楼梯、过道等）部分，政府主管部门将如何把关？                   161、实行套内建筑面积售房，物业管理费的收取是否会改变？                  162、按套（单元）计价的现售商品房，如何计价？                   163、按套（单元）计价的预售商品房，如何计价？                   164、什么是房屋的基底面积？                  165、什么是房屋的建筑面积？                  166、什么是房屋的公用建筑面积？                   167、房屋的公用建筑面积是如何分摊的？                  168、购房的建筑面积包括哪些部分？                  169、什么叫宗地？宗地号代表什么意思？                  170、什么叫宗地图？什么叫证书附图？                  171、从事房产测绘的机构有哪些？                  六、产权登记类                  172、什么叫房地产登记？                   173、房地产登记主要记载哪些内容？                   174、房地产登记发证工作由哪个部门负责，如何受理？                   175、有哪些情况的房地产不予或暂缓登记？                  176、房地产转让时，同时转让的有哪些权益？                   177、怎样申请房地产登记？                  178、房地产的登记种类有哪些，办文时间需多少天？                  179、房地产登记的权利人名称是如何确定的？                  180、申请房地产登记，可否委托他人办理？                  181、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？                  182、哪些房地产登记可由当事人单独申请？                  183、法律规定共同申请，一方当事人不配合，另一当事人该怎么办？                  184、采取欺骗手段骗取房地产登记的，应承担什么责任？                  185、什么情况下登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项？                  186、房地产登记中，土地的使用年期是怎样确定的？                  187、什么叫“确权”？                  188、房地产证主要记载哪些内容？                   189、未成年人是否可以作为权利人办理房地产证？                  190、什么叫房地产初始登记？                  191、哪些情况应申请初始登记？                   192、如何查证房地产证的真实性？                  193、查阅产权档案有什么规定？                   194、什么情形属于房地产变更登记？                  195、申请变更登记应提交什么文件，办理变更登记时需缴纳什么费用？                  196、哪些情况下需办理二级市场房地产转移登记？                  197、购买二级市场商品房后，何时可以申请办理房地产证？                  198、如何办理二级市场转移登记手续？                   199、拆迁赔偿房如何办理房地产证？能否转让？                   200、集资房、合作建房如何办理房地产证？                  201、什么情况属于三级市场转移登记？                  202、三级市场转移登记需提交什么资料？                  203、拍卖的房地产过户需提交哪些资料？                   204、如何办理房地产交换？需缴纳哪些费用？                  205、什么叫房地产赠与？如何办理过户手续？                  206、如何办理继承的房地产登记？需缴纳哪些费用？                  207、什么叫房地产抵押？                  208、办理房地产抵押登记需提供哪些资料？                  209、申请楼花按揭登记需提交什么资料？                  210、办理房地产抵押登记需缴纳哪些费用？                  211、为什么抵押登记要先缴纳土地使用费？                   212、三级市场的房地产转让按揭，应如何办理抵押登记？                  213、已办理镂花按揭登记的房地产能不能办理房地产证？                  214、哪些房地产不能办理抵押登记？                  215、第三者担保的抵押登记应如何办理？                  216、土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产能否办理抵押登记？                  217、注销房地产抵押登记应提交什么资料？                  218、双方共同购买已办理按揭登记的房地产，一方因故退出或转让，该如何办理登记手续？                  219、地下室、停车场及车位可否销售、抵押？                  220、已办理房地产抵押登记后，原合同内容变更的，如何办理登记？                  221、什么叫分割房地产？                   222、如何办理分割房地产的房地产证？需要缴纳哪些费用？                  223、商业用途的房地产业权合起来重新划分，该如何办理手续？                   224、被司法部门依法查封的房地产能否转让？查封期满六个月是否自动解封？                  225、安居房分为哪几种？                   226、具备什么条件，才可以申请安居房的全部产权？                   227、未满足以上条件的，如何申请？                   228、公房上市需要哪些手续？                   229、办理安居房换证或换证转移登记同时进行产权登记，需要提交哪些材料？                   230、办理安居房换证或换证转移登记同时进行产权登记，需要缴纳哪些费用？                   231、安居房上市需不需要补差价？                   232、安居房可否办理抵押贷款？                   233、安居房可否赠与？如何办理？                   七、房屋租赁类                  234、房屋租赁关系是否需要登记？不进行合同登记，应承担什么责任？                  235、房屋租赁登记需提交哪些资料？                   236、有哪些情形不予办理租赁登记？                   237、承包、合作、联营是否属租赁行为？                   238、对经批准后的行政划拨、减免地价款的土地上的房屋出租，有什么规定？                   239、房屋出租税费和租赁管理费的基数是如何确定的？                   240、房屋出租需缴纳哪些税费？                   241、当事人是否可以委托他人代为出租或承租房屋？                   242、房屋租赁合同包括哪些主要条款？                   243、对房屋的租赁年期有什么规定？                   244、在什么情况下，可以变更或解除租赁合同？                   245、在房屋出租期内，出租人死亡或终止或产权转让变更时，原租赁关系如何处理？                  246、出租人是否可以收取房屋租赁保证金？                   247、出租人未能在约定时间内提供房屋或提供的房屋与合同约定不符时，应承担什么责任？                  248、对共有房屋的出租，有什么规定？                   249、除租金外，出租人是否可以向承租人收取其他费用？                   250、对承租人的哪些行为，出租人可以解除租赁合同？                   251、在出租期间，房屋的维修由谁负责？                   252、房屋出租是否会影响房地产权的转移？                   253、租赁合同期限届满，承租人未经出租人同意而逾期不迁出时，出租人该如何处理？                  254、承租人不按合同约定交付租金，应承担什么责任？                   255、对出租人的哪些行为，承租人可以解除租赁合同？                   256、承租人因自己的原因不能行使对房屋的使用权，是否可以不交付租金？                   257、承租人是否可以对租住房屋改变用途或进行装修？                   258、因房屋质量问题影响正常使用时，承租人该如何处理？                  259、因承租人使用不当，造成房屋损坏时，应当承担什么责任？                  260、在租赁期间，承租人未解除租赁关系而自行迁出，被第三人占用致使房屋损坏时，承租人该承担什么责任？                  261、承租人是否可以转租房屋？擅自转租房屋，承担什么责任？                  262、受转租人是否可对转租房屋再行转租？                   263、租赁当事人之间发生争议时，该如何处理？土地1、土地地用途包包括哪些些种类？      答答：土地地分为农农用地、建建设用地地和未利利用地。    农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 2、 如如何了解解土地来来源及性性质？      答：对已办办理房地地产登记记的，可可以从房房地产证证中了了解；对对未办理理房地产产登记手手续的，可可以从土土地使用用权出让让合同书书中了解解。3、 什什么是集集体土地地？      答：集集体土地地是指农农村集体体所有的的土地。4、 有有哪些用用地属于于集体土土地？      答：根据中中华人民民共和国国土地管管理法第第八条的的规定：农村和和城市郊郊区的土土地，除除由法律律规定属属于国家家所有的的以外，属属于农民民集体所所有；宅宅基地和和自留地地、自留留山，属属于农民民集体所所有。55、 对对集体土土地使用用权有哪哪些规定定？      答：根根据中中华人民民共和国国土地管管理法的的规定，农农民集体体所有的的土地的的使用权权不得出出让、转转让或者者出租用用于非农农业建设设；但是是，符合合土地利利用总体体规划并并依法取取得建设设用地的的企业，因因破产、兼兼并等情情形致使使土地使使用权依依法发生生转移的的除外。    根据深圳经济特区土地使用权出让条例的规定，集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权。    深圳市土地征用与收回条例还规定，违反该条例的规定，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。 6、 什什么是行行政划拨拨用地？      答答：土地地使用权权划拨，是是指县级级以上人人民政府府依法批批准，在在土地使使用者缴缴纳补偿偿、安置置等费用用后将该该幅土地地交付其其使用，或或者将土土地使用用权无偿偿交付给给土地使使用者使使用的行行为。     特区内内，从特特区成立立至19988年年1月33日期间间，由政政府无偿偿划拨的的并办理理了征地地手续的的土地可可认定为为行政划划拨用地地；特区区外，土土地使用用者通过过除出让让土地使使用权以以外的其其他方式式依法取取得的国国有土地地，均可可认定为为行政划划拨用地地。7、 什什么是合合作建房房？      答：合合作建房房是指以以一方提提供土地地使用权权，另一一方或多多方提供供资金合合作开发发房地产产的房地地产开发发形式。8、对合合作建房房有哪些些规定？      答答：对一一方提供供土地使使用权，另另一方或或多方提提供资金金合作开开发房地地产，并并以产权权分成的的合作建建房视为为房地产产转让。在在20001年88月6日日后，房房地产管管理部门门不再审审批合作作建房。对对已交清清地价款款的出地地方，出出地方直直接进入入土地交交易市场场，通过过挂牌交交易、招招标、拍拍卖等方方式寻找找合作方方；对已已取得行行政划拨拨用地、历历史用地地、协议议用地土土地使用用权的单单位需寻寻找合作作方的，须须经过规规划国土土部门对对规划、用用地等问问题进行行审核，并并补交市市场地价价后，再再进入土土地交易易市场以以挂牌交交易、招招标、拍拍卖等方方式寻找找合作方方。     根根据深深圳市土土地交易易市场管管理规定定和“深深府220011944号”文文的有关关规定，原原农村征征地时返返还的工工商发展展用地进进入市场场的，按按建筑面面积收取取市场地地价的110%，可可以合作作建房。9、什么么是土地地使用权权出让？      答答：土地地使用权权出让，是是指深圳圳市人民民政府以以拍卖、招招标、协协议的方方式，将将国有土土地使用用权在一一定年限限内让与与土地使使用者使使用，土土地使用用者向市市政府支支付土地地使用权权出让金金的行为为。10、各各类用途途的土地地使用权权出让最最高年限限是多少少？      答：根根据深深圳经济济特区土土地使用用权出让让条例第第十四条条的规定定，土地地使用权权出让最最高年限限按下列列用途确确定： (一)居住用用地七十十年；(二)工工业用地地五十年年；(三三)教育育、科技技、文化化、卫生生、体育育用地五五十年； (四四)商业业、旅游游、娱乐乐用地四四十年；(五)综合或或者其他他用地五五十年。另另外，加加油站、加加气站用用地为二二十年。11、通过出让方式取得土地使用权后，是否就可以处分该宗土地？     答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十五条的规定，土地使用权出让合同签订后，土地使用者未取得该宗土地使用权的房地产证前，可以占有和使用该宗土地，但不得处分。12、土土地使用用权出让让合同包包括哪些些内容？      答答：根据据深圳圳经济特特区土地地使用权权出让条条例第第十七条条的规定定，出让让合同应应具备以以下主要要条款：(一)双方当当事人的的姓名或或者名称称、地址址；(二二)出让让土地使使用权的的宗地号号、面积积；(三三)土地地使用年年期及起起止时间间；(四四)土地地使用权权出让金金的数额额、币种种、交付付方式及及时间；(五)交付土土地的时时间；(六)规规划、市市政设计计要点；(七)项目竣竣工提交交验收时时间；(八)市市政设施施配套建建设义务务；(九九)使用用相邻土土地和道道路的限限制；(十)建建设附属属、附加加设施的的项目及及义务；(十一一)违约约责任；(十二二)当事事人认为为必要