温州市物业专项维修资金管理办法19336.docx

温州市物业业专项维维修资金金管理办办法温政令220100第1120 号温州州市物业业专项维维修资金金管理办办法已已经市人人民政府府第388次常务务会议审审议通过过，现予予发布，自自20111年11月1日日起施行行。市长赵赵一德 二一一年九九月二十十日 温州市市物业专专项维修修资金管管理办法法 第一章章 总则则 第一条条 为加加强物业业专项维维修资金金的管理理，保障障物业共共用部位位、共用用设施设设备的维维修和正正常使用用，根据据中华华人民共共和国物物权法、物物业管理理条例、住住宅专项项维修资资金管理理办法和和浙江江省物业业专项维维修资金金管理办办法等等有关规规定，结结合本市市实际，制制定本办办法。 第二条条 温州州市行政政区域范范围内的的物业专专项维修修资金的的交存、使使用、管管理和监监督，适适用本办办法。 本办法法所称的的物业专专项维修修资金(以下简简称专项项维修资资金)，是是指由业业主交存存的专项项用于物物业共用用部位（以以下简称称共用部部位）、物物业共用用设施设设备（以以下简称称共用设设施设备备）保修修期满后后的维修修、更新新和改造造的资金金。 第三条条 专项项维修资资金实行行专户存存储、专专款专用用、业主主决策、政政府监督督的原则则。 第四条条 温州州市物业业主管部部门会同同财政部部门负责责全市专专项维修修资金交交存、使使用、管管理的指指导和监监督工作作。市物物业维修修资金管管理中心心(以下下称市维维修资金金管理机机构)具具体负责责鹿城区区、龙湾湾区、温温州经济济技术开开发区专专项维修修资金的的日常管管理工作作。 瓯海区区、各县县（市）物物业主管管部门会会同财政政部门负负责本行行政区域域内专项项维修资资金交存存、使用用、管理理的指导导和监督督工作，并并指定机机构负责责专项维维修资金金的日常常管理工工作。 第二章章 专项项维修资资金的交交存 第五条条 下列列物业的的业主应应当按照照本办法法的规定定交存专专项维修修资金： （一）住住宅，但但一个业业主所有有且与其其他物业业不具有有共用部部位、共共用设施施设备的的除外。 （二）住住宅小区区内的非非住宅或或者住宅宅小区外外与单幢幢住宅结结构相连连的非住住宅。 （三）住住宅小区区外用于于销售的的独立非非住宅。 第六条条 首期期专项维维修资金金，由业业主按照照所拥有有物业的的建筑面面积交存存。 物业首首期专项项维修资资金交存存的标准准，多层层为每平平方米建建筑安装装平均造造价的55%，小小高层、高高层为每每平方米米建筑安安装平均均造价的的6%。市市物业主主管部门门会同市市财政部部门可以以适时提提出专项项维修资资金交存存标准的的调整方方案，报报市人民民政府批批准后公公布执行行。 建筑安安装平均均造价由由市物业业主管部部门会同同市财政政部门根根据温州州市当年年竣工实实际建筑筑安装工工程造价价进行测测算，定定期公布布。 第七条条 拆迁迁安置房房首期专专项维修修资金按按照下列列规定交交存： （一）在在20003年99月1日日前领取取拆迁许许可证组组织拆迁迁的，由由建设单单位交存存。 （二）在在20003年99月1日日后领取取拆迁许许可证组组织拆迁迁的，属属合法拆拆迁面积积或者视视同合法法拆迁面面积的，由由建设单单位交存存；增加加部分面面积，由由业主交交存。 第八条条 新建建物业首首期专项项维修资资金由建建设单位位代收代代交。建建设单位位应当在在办理房房屋权属属初始登登记之前前，按照照物业总总建筑面面积和本本办法第第六条、第第七条的的规定交交存专项项维修资资金，待待物业交交付时向向业主收收取。建建设单位位应当向向购房人人说明，并并将该内内容约定定为购房房合同条条款。 未出售售物业的的专项维维修资金金由建设设单位交交存，待待物业出出售时向向业主收收取。 第九条条 维修修资金管管理机构构应当通通过招标标方式，公公开选择择商业银银行作为为专项维维修资金金的专户户管理银银行，并并在专户户管理银银行开立立专项维维修资金金专户。 第十条条 收取取专项维维修资金金，维修修资金管管理机构构应当出出具财政政部门统统一监制制的专用用票据。 业主在在办理房房屋权属属登记时时，应当当提交专专项维修修资金交交存的专专用票据据。 第十一一条 业业主大会会成立前前或者业业主大会会未决定定实行业业主自主主管理的的,专项项维修资资金由维维修资金金管理机机构代为为统一管管理。 第十二二条 专专项维修修资金实实行业主主自主管管理的，应应当召开开业主大大会，经经该物业业管理区区域内专专有部分分占建筑筑物总面面积2/3以上上的业主主且占总总人数22/3以以上的业业主同意意后，由由业主大大会授权权业主委委员会负负责专项项维修资资金的日日常管理理。 业主委委员会应应持下列列材料到到所在地地维修资资金管理理机构办办理专项项维修资资金移交交手续，并并报所在在地物业业主管部部门备案案： （一）业业主自主主管理专专项维修修资金书书面报告告。 （二）业业主大会会自主管管理专项项维修资资金的决决议。 （三）专专项维修修资金划划转后的的账目管管理单位位。 （四）专专项维修修资金使使用、续续筹办法法及应急急支取预预案。 （五）专专项维修修资金账账目管理理制度。 （六）专专项维修修资金有有关的其其他材料料。 维修资资金管理理机构应应当在收收到上述述材料之之日起110个工工作日内内，通知知专户管管理银行行将该专专项维修修资金本本息划转转至业主主委员会会在专户户管理银银行开立立的专项项维修资资金专户户，并将将收支账账目等有有关资料料移交业业主委员员会。 第十三三条 业业主分户户账面专专项维修修资金余余额不足足首期交交存额330%的的，业主主应当按按照下列列规定续续交维修修资金： （一）专专项维修修资金实实行代管管的，由由维修资资金管理理机构向向业主出出具专专项维修修资金续续交通知知书，并并抄送业业主委员员会、社社区组织织；业主主应当在在收到续续交通知知之日起起90日日内将维维修资金金存入专专项维修修资金专专户。 （二）专专项维修修资金实实行自主主管理的的，由业业主委员员会按照照业主大大会通过过的续筹筹方案，通通知业主主续交维维修资金金；业主主应当按按照续交交通知的的要求将将维修资资金存入入专项维维修资金金专户。 （三）专专项维修修资金可可以由物物业服务务企业、业业主委员员会或者者社区组组织代收收代交；负责代代收代交交的单位位，应当当及时将将代收代代交的专专项维修修资金明明细情况况，在物物业管理理区域内内公布，并并抄送所所在地维维修资金金管理机机构。 第十四四条 本本办法实实施前未未建立或或者未按按规定交交存首期期专项维维修资金金的物业业，维修修资金管管理机构构应当向向业主出出具专专项维修修资金补补建补交交通知书书，并并抄送业业主委员员会、社社区组织织。业主主应当在在接到补补建补交交通知之之日起990日内内，按照照本办法法规定的的交存标标准、交交存方式式将维修修资金存存入专项项维修资资金专户户。 第十五五条 业业主未按按规定续续交、补补交专项项维修资资金的，业业主委员员会或者者社区组组织应当当督促其其交存；业主经经督促仍仍不交存存的，业业主委员员会可以以依法向向人民法法院起诉诉。 第三章章 专项项维修资资金的使使用 第十六六条 专专项维修修资金属属于业主主所有，专专项用于于房屋共共用部位位、共用用设施设设备保修修期满后后的维修修、更新新和改造造，不得得挪作他他用。 第十七七条 专专项维修修资金的的使用，应应当遵循循方便快快捷、公公开透明明、受益益人和负负担人相相一致的的原则。 第十八八条 共共用部位位、共用用设施设设备维修修、更新新和改造造费用，按按照下列列规定分分摊： （一）属属于整个个物业管管理区域域的共用用部位、共共用设施施设备的的维修、更更新和改改造费用用，由全全体业主主按照各各自拥有有物业建建筑面积积的比例例分摊，并并从小区区业主交交存的专专项维修修资金中中列支。 （二）属属于单幢幢物业的的共用部部位、共共用设施施设备的的维修、更更新和改改造费用用，由该该幢全体体业主按按照各自自拥有物物业建筑筑面积的的比例分分摊，并并从该幢幢业主交交存的专专项维修修资金中中列支。 （三）属属于一个个单元的的共用部部位、共共用设施施设备的的维修、更更新和改改造费用用，由该该单元全全体业主主按照各各自拥有有物业建建筑面积积的比例例分摊，并并从该单单元业主主交存的的专项维维修资金金中列支支。 专项维维修资金金不足支支付维修修费用的的，不足足部分按按照物业业建筑面面积由相相关业主主按比例例分摊。业业主委员员会可以以委托物物业服务务企业按按照标准准向相关关业主收收取。 第十九九条 维维修、更更新和改改造项目目有下列列情形之之一的，应应当采取取招标方方式择优优确定维维修单位位： （一）维维修费用用总额超超过300万元的的。 （二）单单项维修修工程费费用超过过5万元元的。 （三）业业主大会会决定实实行招标标的。 维修、更更新和改改造项目目有下列列情形之之一的，应应当委托托工程造造价咨询询单位进进行项目目审价： （一）维维修费用用总额超超过100万元的的。 （二）单单项维修修工程费费用超过过5万元元的。 （三）业业主大会会决定进进行项目目审价的的。 工程招招标、监监理和审审价费用用计入维维修、更更新和改改造成本本。 第二十十条 专专项维修修资金实实行代管管的，使使用专项项维修资资金按照照下列规规定办理理： （一）物物业服务务企业或或者相关关业主根根据维修修、更新新和改造造项目的的实际，提提出专专项维修修资金使使用方案案（以以下简称称使用用方案），使使用方案案应当当包括维维修、更更新和改改造的项项目、费费用预算算、列支支范围等等。 （二）使使用方案案向专专项维修修资金列列支范围围内的业业主公示示7日。 （三）使使用方案案经列列支范围围内专有有部分占占建筑物物总面积积2/33以上的的业主且且占总人人数2/3以上上的业主主表决通通过或者者签字同同意。 （四）物物业服务务企业或或者相关关业主持持专项维维修资金金使用申申请表、使使用方案案、施施工合同同等材料料，向所所在地维维修资金金管理机机构申请请列支。 （五）维维修资金金管理机机构应当当在收到到申请材材料之日日起5个个工作日日内进行行审核：符合规规定的，予予以核准准，并通通知专户户管理银银行按照照核准使使用额度度的700%划转转至物业业服务企企业，未未实施物物业服务务的划转转至维修修单位；不符合合规定的的，出具具不予列列支通知知书。 （六）工工程竣工工验收合合格后，物物业服务务企业或或者相关关业主应应当将工工程决算算向专项项维修资资金列支支范围内内的业主主公示77日。 （七）物物业服务务企业或或者相关关业主持持下列材材料向维维修资金金管理机机构申请请办理工工程结算算： 1.工工程决算算单； 2.维维修、更更新和改改造工程程的费用用票据； 3.相相关业主主意见反反馈表； 4.维维修费用用分摊明明细表； 5.其其他相关关材料。 第二十十一条 专项维维修资金金实行自自主管理理的，使使用专项项维修资资金按照照下列规规定办理理： （一）物物业服务务企业或或者相关关业主提提出使使用方案案。 （二）使使用方案案向专专项维修修资金列列支范围围内的业业主公示示7日。 （三）使使用方案案经列列支范围围内专有有部分占占建筑物物总面积积2/33以上的的业主且且占总人人数2/3以上上的业主主表决通通过或者者签字同同意。 （四）物物业服务务企业或或者相关关业主持持专项维维修资金金使用申申请表、使使用方案案、施施工合同同等材料料向业主主委员会会申请列列支。 （五）业业主委员员会同意意列支的的，应当当将有关关材料报报所在地地维修资资金管理理机构备备案；维维修资金金管理机机构应当当及时出出具备案案证明。 （六）业业主委员员会凭所所在地维维修资金金管理机机构的备备案证明明，并通通知专户户管理银银行按照照核准使使用额度度的700%划转转至物业业服务企企业，未未实施物物业服务务的划转转至维修修单位。 （七）工工程竣工工验收合合格后，物物业服务务企业或或者相关关业主应应当将工工程决算算向专项项维修资资金列支支范围内内的业主主公示77日。 （八）物物业服务务企业或或者相关关业主持持下列材材料与业业主委员员会办理理工程结结算： 1.工工程决算算单； 2.维维修、更更新和改改造工程程的费用用票据； 3.相相关业主主意见反反馈表； 4.维维修费用用分摊明明细表； 5.其其他相关关材料。 第二十十二条 下列项项目日常常维修费费用，除除物业服服务合同同约定由由物业服服务企业业承担的的外，可可以在专专项维修修资金中中列支： （一）电电梯、消消防、避避雷设施施设备的的检测费费用。 （二）共共用设施施设备日日常修理理费用。 第二十十三条 日常维维修项目目使用专专项维修修资金，按按照下列列规定办办理： （一）物物业服务务企业提提出使使用方案案，经经业主委委员会或或者社区区组织核核定后，在在物业管管理区域域内公示示3日。 （二）使使用方案案在公公示期内内无异议议或者有有异议的的业主少少于1/3，视视为业主主同意。 （三）物物业服务务企业持持专项维维修资金金使用申申请表、使使用方案案等材材料，向向所在地地维修资资金管理理机构申申请列支支。 （四）维维修资金金管理机机构应当当在收到到申请材材料之日日起3个个工作日日内进行行审核，并并通知专专户管理理银行按按照核准准使用额额度的770%划划转至物物业服务务企业。 （五）日日常维修修费用经经业主委委员会或或者社区区组织核核实后，物物业服务务企业应应当将日日常维修修费用的的使用情情况，在在物业管管理区域域内公示示3日，并并公布举举报电话话。 （六）物物业服务务企业向向维修资资金管理理机构申申请办理理结算。 第二十十四条 物业管管理区域域按首期期交存的的专项维维修资金金总额的的5%作作为应急急备用金金，用于于涉及房房屋安全全、停水水、停电电、电梯梯停运、消消防系统统故障等等紧急情情况下抢抢修。 发生前前款规定定的紧急急情况，需需要立即即对共用用部位、共共用设施施设备进进行维修修的，由由物业服服务企业业或者相相关业主主提出建建议，经经业主委委员会或或者社区区组织核核实，可可直接拨拨付应急急备用金金。物业业服务企企业或者者相关业业主应当当立即组组织维修修，必要要时先行行垫付维维修费用用。 发生第第一款规规定的紧紧急情况况，物业业服务企企业或者者相关业业主未及及时进行行维修的的，物业业主管部部门可以以组织代代修或者者责令物物业服务务企业维维修，维维修费用用从相关关业主专专项维修修资金分分户账中中列支。 第二十十五条 下列费费用不得得从专项项维修资资金中列列支： （一）依依法应由由建设单单位或者者施工单单位承担担的物业业共用部部位、共共用设施施设备保保修期内内的维修修、更新新和改造造费用。 （二）依依法应由由相关专专业单位位承担的的供水、供供电、供供气、供供热、通通信、有有线电视视等管线线和设施施设备的的维修、养养护费用用。 （三）因因人为损损坏，应应由当事事人承担担的共用用部位、共共用设施施设备的的修复费费用。 （四）根根据物业业服务合合同约定定，应由由物业服服务企业业承担的的共用部部位、共共用设施施设备的的维修、养养护费用用。 （五）尚尚未办理理物业承承接验收收移交手手续所发发生的，应应由建设设单位承承担的维维修费用用。 第二十十六条 下列资资金应当当转入专专项维修修资金滚滚存使用用： （一）专专项维修修资金的的存储净净利息。 （二）利利用专项项维修资资金购买买国债的的增值净净收益。 （三）利利用物业业共用部部位、共共用设施施设备所所得收益益，但业业主大会会另有决决定的除除外。 （四）利利用物业业管理区区域共用用部位或或者其他他场地停停放汽车车收取的的临时停停车费，但但业主大大会另有有决定的的除外。 （五）共共用设施施设备报报废后回回收的残残值。 （六）其其他按照照规定应应当纳入入的资金金。 第二十十七条 业主委委员会及及其成员员，不得得参与承承接本物物业管理理区域内内维修、改改造、更更新项目目的具体体业务。 第四章章 专项项维修资资金的监监督管理理 第二十十八条 专项维维修资金金应当专专户存储储、专款款专用。专专项维修修资金应应当建立立明细帐帐：以物物业管理理区域为为单位设设立总帐帐，按幢幢建帐，以以每独立立户号设设立分户户帐，核核算到户户，记载载分户专专项维修修资金的的交存、使使用、结结存等情情况。 第二十十九条 专项维维修资金金中当年年交存或或者使用用的部分分按同期期银行活活期存款款利率计计息；其其余部分分按不低低于一年年期同期期银行定定期存款款利率计计息。存存款利息息实行一一年一结结，定期期计入业业主分户户账内。 第三十十条 在在保证专专项维修修资金安安全和正正常支付付的前提提下，可可以按照照国家有有关规定定将专项项维修资资金用于于购买一一级市场场国债或或者转定定期存款款，确保保资金的的保值增增值。利利用专项项维修资资金购买买的国债债应当持持有到期期。 除本办办法规定定的使用用范围外外,不得得将专项项维修资资金出借借,不得得将专项项维修资资金用于于投资房房地产、股股票、期期货，或或者从事事其他经经营性活活动，不不得利用用专项维维修资金金为单位位和个人人提供任任何形式式的担保保。 第三十十一条 物业转转让时，业业主应当当向受让让人说明明专项维维修资金金交存和和结余情情况，该该物业分分户账中中结余的的专项维维修资金金随物业业所有权权同时转转移。原原业主未未交存首首期专项项维修资资金或者者未按规规定续交交、补交交专项维维修资金金的，原原业主应应当与受受让人协协商，并并在办理理房屋权权属转移移登记前前按规定定足额交交存。 第三十十二条 因拆迁迁、自然然灾害或或者其他他原因致致使物业业灭失的的,业主主可凭原原交存的的专用票票据或者者有关证证明，到到维修资资金管理理机构办办理分户户账注销销手续，支支取分户户账中专专项维修修资金的的余额。 第三十十三条 专户管管理银行行应当每每月向维维修资金金管理机机构或者者业主委委员会发发送专项项维修资资金银行行存款对对账单。 维修资资金管理理机构或或者业主主委员会会应当定定期向业业主公布布下列情情况： （一）专专项维修修资金交交存、使使用、增增值收益益和结存存的总额额。 （二）发发生列支支的项目目、费用用和按户户分摊情情况。 （三）业业主分户户账中维维修资金金交存、使使用、增增值收益益和结存存的金额额。 （四）其其他有关关维修资资金的情情况。 业主对对公布情情况有异异议的，可可以向维维修资金金管理机机构或者者业主委委员会要要求复核核。维修修资金管管理机构构或者业业主委员员会应当当及时将将复核情情况告知知相关业业主。 第三十十四条 专项维维修资金金应当建建立查询询制度，接接受业主主对其分分户账中中专项维维修资金金使用、增增值收益益和结存存金额的的查询。 物业服服务企业业或者业业主委员员会应当当及时公公布维修修资金使使用情况况，接受受业主监监督。维维修资金金管理机机构应当当每年不不少于一一次公布布本行政政区域内内维修资资金交存存、使用用、管理理情况。 第三十十五条 物业主主管部门门应当加加强对专专项维修修资金使使用情况况的监督督，发现现在使用用上存在在安全隐隐患或者者违反规规定的，应应当责令令限期整整改。 第三十十六条 专项维维修资金金的财务务管理和和会计核核算应当当执行财财政部门门有关规规定，并并依法接接受财政政、审计计部门监监督。 专项维维修资金金的管理理经费，由由维修资资金管理理机构按按照规定定的标准准编制全全年预算算支出总总额，报报同级财财政部门门批准后后，在专专项维修修资金的的增值收收益中列列支，并并与专项项维修资资金分账账核算。 第五章章 法律律责任 第三十十七条 挪用专专项维修修资金的的，依照照国务院院物业业管理条条例第第六十三三条规定定，由县县级以上上房地产产行政主主管部门门追回挪挪用的专专项维修修资金，给给予警告告，没收收违法所所得，可可以并处处挪用数数额倍倍以下的的罚款；物业服服务企业业挪用专专项维修修资金，情情节严重重的，由由颁发资资质证书书的部门门吊销资资质证书书；构成成犯罪的的，依法法追究直直接负责责的主管管人员和和其他直直接责任任人员的的刑事责责任。 第三十十八条 物业主主管部门门、维修修资金管管理机构构、财政政部门及及其工作作人员有有下列情情形之一一的，依依照浙浙江省物物业专项项维修资资金管理理办法第第三十条条规定，由由相关行行政机关关按照管管理权限限对直接接负责的的主管人人员和其其他直接接责任人人员依法法给予处处分；构构成犯罪罪的，依依法追究究刑事责责任： （一）未未依照本本办法规规定及时时核准、拨拨付专项项维修资资金，造造成损害害后果的的。 （二）未未按照本本办法规规定进行行管理，造造成专项项维修资资金流失失的。 截留、挪挪用、侵侵占专项项维修资资金的。 有其他他玩忽职职守、滥滥用职权权、徇私私舞弊行行为的。 第三十十九条 违反专专用票据据管理规规定的行行为，按按照财财政违法法行为处处罚处分分条例的的有关规规定，依依法追究究法律责责任。 第四十十条 物物业服务务企业与与业主委委员会或或者业主主因专项项维修资资金的使使用发生生纠纷，当当事人可可以自行行协商解解决；协协商不成成的，可可以依法法向仲裁裁机构申申请仲裁裁，也可可以向人人民法院院起诉。 第六章章 附则则 第四十十一条 本办法法所称共共用部位位，是指指物业区区域内属属于业主主共有的的部位，一一般包括括：建筑筑物的基基础、承承重结构构、外墙墙、屋顶顶等基本本结构部部分，通通道、楼楼梯、电电梯前室室、大堂堂等公共共通行部部分，电电梯机房房、水泵泵间、电电表间、管管道井、锅锅炉房、发发电间、配配电间、线线路分线线间、避避难层、设设备层等等部分。 本办法法所称共共用设施施设备，是是指物业业区域内内属于业业主共有有的附属属设施设设备，一一般包括括电梯、天天线、照照明、消消防设施施、中央央空调、防防盗门、楼楼宇对讲讲系统、避避雷装置置、水箱箱、水泵泵、绿地地、道路路、路灯灯、沟渠渠、池、井井、小区区围栏、监监控报警警系统、车车辆进出出管理系系统、非非经营性性车场车车库和公公益性文文体设施施等。 第四十十二条 本办法法自20011年年1月11日起施施行。市市房管局局、市建建设局、市市物价局局、市财财政局220011年9月月28日日印发的的温州州市住宅宅小区物物业专项项维修资资金管理理办法（温温房字2200112660号）同同时废止止。 发：各各县（市市、区）人人民政府府，市政政府直属属各单位位。 抄：省省政府办办公厅、省省建设厅厅、省政政府法制制办，市市委各部部门， 市人大大常委会会、市政政协办公公室，市市法院、市市检察院院，驻温温 部队队，各民民主党派派、人民民团体，新新闻单位位。 主  题   词：发布机机构：温温州市人人民政府府办公室室