凤凰大厦房地产项目策划(DOC25)chat.docx

前言远桥广告告公司受受武昌物物业经营营发展总总公司委委托，进进行凤凰凰大厦地地产项目目营销策策划。本本策划根根据双方方口头协协议，于于20003年3月1日开始始，至220033年4月1日结束束。现提提交营销销策划案案。本策划文文本包括括：市场场调查与与分析，项目销售策略，价格策略项目宣传推广策略，广告阶段策略，全面涵盖了本次策划的内容；为本次营销活动提供策略和实施方法的全面指导。如果贵方认可此方案，希望本次营销活动能全面照此执行。 凤凰大厦厦房地产产项目策策划目录1、凤凰凰大厦项项目概况况····································52、凤凰凰大厦市市场分析析····································6（1）营营销环境境分析····························································66（2）消消费者分分析·······························································7（3）竞竞争态势势分析····························································88（4）项项目SWWOT分分析···························································103、凤凰凰大厦销销售策略略··································112（1）入入市时机机及策略略························································12（2）价价格策略略及定价价原则···················································122（3）销销售阶段段安排···························································1334、凤凰凰大厦宣宣传推广广策略······························14（1）  凤凰大大厦项目目推广主主题···············································141)项目目推广主主题2)主题题分析（2）  项目广广告策略略·························································1551)广告告阶段策策略2)广告告创意策策略（3）  项目公公关策划划·························································1771)活动动推广目目标3)活动动推广定定位4)活动动推广诉诉求重点点5)活动动推广的的方式（4）  项目现现场包装装策略  ·····················································191) 项项目现场场包装的的目的2) 项项目现场场包装的的内容（5）  项目媒媒介组合合策略·······················································2001) 广广告媒体体分析2) 媒媒体发布布策略（6）  凤凰大大厦广告告工作推推进一览览表·········································220（7）  凤凰大大厦项目目广告推推广全程程项目表表····································23（8）  凤凰大大厦推广广费用·······················································255策 划 书 正正 文1、凤凰凰大厦项项目概况况凤凰大厦厦位于武武昌区中中山路3312号号，武昌昌区政府府正对面面，前眺眺沙湖，背背靠凤凰凰山，俯俯视两江江四岸，与与洪山广广场里应应外合，聚聚山水之之灵气，纳纳居行之之便利，占占尽天时时、地利利、人和和。大厦用地地面积885200平方米米，由裙裙楼及AA、B二二座生态态观景建建筑组成成。A、BB二座均均为211层，楼楼体总高高为800.022为。裙裙楼1-5层为为商务办办公用房房，6楼楼为设备备层及业业主会所所，7层层以上为为高品质质生态观观景住宅宅，顶层层是空中中花卉市市场，地地下是超超大型停停车场。由由武昌物物业经营营发展总总公司全全资建设设，武昌昌区政府府重点支支持，中中南建筑筑设计院院倾力设设计，武武汉新八八集团、武武汉联发发监理公公司强强强联手，精精心打造造百年基基业。大厦外墙墙采用高高级釉面面砖，三三段渐变变式色配配，现代代风格屋屋顶，流流线型立立面格局局，玻璃璃幕墙，三三维绿化化。大厦厦造型明明快流畅畅，内部部功能齐齐全，智智能配套套先进完完备：双双回路供供电，变变频供水水，水、电电远程收收费，管管道煤气气一卡通通。安全全三重防防卫，一一重防卫卫：固定定岗保安安盘查、登登记，流流动岗保保安昼夜夜巡查；二重防防卫：224小时时电子巡巡更，红红外线探探头防攀攀爬，自自动摄像像跟踪，大大屏幕中中央控制制系统显显示监控控；三重重防卫：防盗门门、可视视对讲，室室内紧急急求救按按钮，消消防、烟烟感、温温感、防防煤气泄泄漏等自自动报警警系统。大厦更多多采用高高科技环环保材料料，如第第四代塑塑钢门窗窗，厨、卫卫变压式式排气道道，PPP-R绿绿色环保保进水管管，PVVC消声声排水管管，国际际品牌优力力维特电电梯，大大理石公公共走道道、厅堂堂，优雅雅灯饰，多多功能的的房型设设计，尽尽显尊贵贵身份，厅厅、卧全全阳光采采景，层层高3-3.22米。多多个观景景台令您您生活的的空间超超越想象象。室内内动静分分区，洁洁污分离离，室外外视野开开阔，阳阳光充沛沛，推窗窗见景，层层层景不不同，既既饱览一一湖两江江三山四四岸，又又坐亨居居行之便便利，都都市之繁繁华。珍珍贵的奇奇花异草草，加以以艺术化化的匠心心布局，使使空中花花卉广场场独具风风味。空空中健身身中心尽尽享运动动之情趣趣，各种种雕塑、小小品、雅雅座与水水景、音音乐、灯灯光相映映成趣，构构成心旷旷神怡的的空中世世外桃源源。在一一处依山山望水的的楼台散散步、品品酒，看看春花秋秋色，采采日月精精华，尊尊贵的感感觉在空空中飞翔翔大厦周围围密布的的名校、医医院、金金融、证证券、区区政府职职能中心心，生态态绿化带带、绿化化广场为为凤凰大大厦提供供稳固的的都市生生活支点点，至尊尊经典的的豪宅品品质，将将非富即即贵的风风采演绎绎得淋漓漓尽致。2、凤凰凰大厦市市场分析析(一)营营销环境境分析A、武汉汉房产分分析·武汉市市地理位位置及房房地产地地产营销销环境武汉市位位于中国国中部地地区，长长江和其其最大支支流汉江江交汇于于此，武武汉交通通便利，素素有“九九省通衢衢”著称称，也被被称做是是“东方的的芝加哥哥”是中国国少有的的集铁路路、水路路、公路路、航空空、邮政政、电信信于一体体的重要要交通枢枢纽。这这里也是是千年荆荆楚文化化的发源源地，是是我国的的历史文文化名城城之一。今天，武汉已发展为中国中部地区工业、金融、商业、科学、文化教育中心。随着长江沿岸的开放开发，武汉将建设成为集现代化钢铁、汽车、商贸金融和高新技术产业为一体的国际性城市。地理位置极其优越。20033年全年年完成生生产总值值16662.440亿元元，按可可比价格格计算，比比上年增增12.1%，城乡居民生活继续得到改善。全年职工平均工资11719元，比上年增长16.7%城区居民人均可支配收入8524.52元，增长9.0%；2003年武汉市居民消费价格总水平比上年上涨2.3%，其中居住类价格上涨6.0%，是各类消费品中增长最快的，2003年房地产总投资为169.5亿元，同比增长27.92，其中：住宅投资124.83亿元，同比增长25.6，占总投资的73.65；经济房开发投资14.42亿元，占住宅投资的11.56%；写字楼投资6.45亿元，同比增长4%；商铺投资9.91亿元，同比增长7%。同时施工面积稳步增长2003年施工总面积为1955.49万平方米，同比增长15.7%。其中：住宅1620.42万平方米，占总施工面积的82.87%，同比增长16.8%;经济适用住房144.1万平方米，占住宅施工面积8.89%;写字楼98.04万平方米,同比增长26.5%;商用138.34万平方米,同比增长5.1%。2003年施工面积中的新开工面积为756.55万平方米，同比增长6.3%。其中：住宅新开工69.53万平方米，同比增长3.8%;经济房新开工78.79万平方米，占总新开工面积的10.41%;写字楼新开工22.68万平方米,同比增长103.8%;商铺新开工45.85万平方米,同比增长29.2%。自1998年国家房改政策出台以来，武汉市房地产没有新的政策支撑房价仍不断递升，保持了应有的增长速度。这表明：武汉市房地产市场需求强劲，拉动型的投资在持续增长。B、凤凰凰大厦项项目营销销环境从今年的的房地产产形式看看，沙湖湖区域房房地产开开发形式式良好亩沙湖湖是武昌昌城区内内最大的的自然湖湖，亲水水是这一一片区最最大的卖卖点。该该区域内内的湖北北大学、华华师附中中，给这这一片区区赋予了了文化氛氛围。此此外，该该区域东东南的徐徐东商圈圈与西南南边的中中南商圈圈，使这这一区域域有了商商业背景景。向北北隔几条条主干道道能见长长江，远远眺两江江四岸。武武汉市武武昌沙湖湖边，有有挂牌出出让土地地亩，容容积率，可可建居住住及公建建面积，平平方米，挂挂牌价亿元。去去年月日，此此地块经经轮争夺夺，武昌昌沙湖边边的地块块以亿亿元天价价被武汉汉福星惠惠誉房地地产有限限责任公公司拍得得，折合合楼面地地价每平平方米多元，该该公司将将这一项项目取名名为“福星惠惠誉·碧海蓝蓝天”，准备备投资亿元元将其建建成国家家级的超超大型生生态示范范社区。而而同期武武汉住宅宅均价为为每平方方米元元出头。业业内人士士认为这这次交易易对武汉汉一、二二级市场场的震荡荡是翻天天覆地的的。如果果该地块块能成功功开发，将将彻底改改变武汉汉地产市市场格局局。沙湖湖地块成成了黑马马地王。（还还有其他他 如新新长江地地产业在在此地开开发地产产）这些些景况表表明，未未来的今今年内沙沙湖区域域将成为为武昌区区的又一一繁华地地带。（二）消消费者分分析一、消费费者描述述：·目标消消费者：私企老老板、个个人创业业者、企企业中高高级管理理者、家家庭投资资者年纪：228岁500岁居住区域域：主要要是武汉汉市区置业次数数：首次次置业、部部分为二二次、多多次置业业·购买目目的与动动机：1.办公公场所2.“SSOHOO一族”及个人人工作室室3.家庭庭投资者者的投资资4.接近近繁华地地段，较较为方便便5.地段段较优，增增值较为为容易·信息来来源：武武汉晚报报、楚天天金报、户户外广告告、互联联网、房房展会、口口碑传告告二、 客客户来源源：1.武汉汉地区中中小型企企业2.周围围企事业业单位员员工（住住宅或投投资）3.凭借借凤凰的的比较优优势吸引引的其它它区域购购买人群群三、客户户诱导方方式1.售楼楼的优惠惠政策2.有效效宣传，时时效促销销3.有利利的性价价比4.整合合传播渗渗透（三）竞竞争态势势分析·主要竞竞争对手手分析表表：阜华大厦厦物业类别别：商住楼装修状况况：毛坯建筑类别别：高层物业地址址：武昌珞瑜瑜路起价价：33100元/平平方米最 高 价：43000元/平平方米占地面积积：50000平方米米建筑面积积：700000平方方米容 积 率：14楼层状况况：32层，115层层商场，66300层商住住楼基本户型型三室两厅厅和两室室两厅周边配套套:内部配套套：会所, 停车车场, 保安系系统, 水电, 有有线电视视, 宽宽带入户户，空中中花园中、小学学：华中师大大,理工工大,省省艺术学学校幼儿园：有商场：武商亚贸贸广场，群群光广场场邮局：有银行：有医院：省妇幼医医院，口口腔医院院，陆军军总医院院，武汉汉大学医医院其他：电脑城优势雄踞武汉汉中国光光谷，东东湖高新新等科技技园区门门户要塞塞。紧邻邻“华中科科技一条条街”和中国国著名学学府，是是科教精精英，IIT白领领置业首首选。珞珞瑜路沿沿线ITT高新科科技企业业林立，武武汉大学学，中国国地质大大学环伺伺四周，形形成一条条长达数数公里的的科技长长廊。街街道口科科技商业业圈/亚亚贸购物物商圈/洪山电电影院/妇幼医医院等生生活配套套设施齐齐全，艺艺术体育育中心，光光电博物物馆，图图书馆等等也将陆陆续建成成。樱花大厦厦物业类别别：商住两用用装修状况况：毛坯建筑类别别：高层物业地址址：洪山珞狮狮北路22号周边配套套:内部配套套：会所, 花园, 停车车场, 保安系系统, 水电, 煤气气, 有有线电视视, 宽宽带入户户中、小学学：武汉大学学幼儿园：无商场：中南商业业区，亚亚贸广场场，群光光广场邮局：有银行：有医院：武汉总医医院，妇妇幼保健健院其他：科技街、中中科院优势紧临武汉汉大学和和中科院院，拥有有良好的的生态环环境以及及浓郁的的人文气气息，有有广阔的的商业发发展空间间。四通通八达的的交通网网络，四四大政治治科技人人文圈，使使樱花大大厦拥有有无限升升值潜力力。嘉和·阳阳光水岸岸物业类别别：普通住宅宅装修状况况：毛坯建筑类别别：小高层物业地址址：武昌武青青三干道道，沙湖湖西畔起价价：25000元/平平方米最 高 价：31000元/平平方米占地面积积：467000平方方米建筑面积积：1200000平平方米楼层状况况：四栋板式式小高层层周边配套套:内部配套套：会所, 花园, 停车车场, 保安系系统, 水电, 煤气气, 有有线电视视, 宽宽带入户户中、小学学：湖北中医医学院、湖湖北大学学、湖北北美院、华华师一附附中幼儿园：有商场：中南商业业广场、徐徐东平价价超市邮局：有银行：工行、建建行、商商行医院：武警医院院、湖北北中医学学院附属属医院其他：35%优势位于武昌昌区沙湖湖路畔，它它东临沙沙湖，西西靠内沙沙湖公园园，南临临中山路路，北临临湖大路路。地理理位置优优越，升升值潜力力大。教教育、金金融、商商务、娱娱乐优势势明显，历历史悠久久，文化化氛围浓浓厚，交交通便利利整体规规划布局局大气精精致，空空间层次次丰富，富富有韵律律，绿化化感良好好。很明显的的，凤凰凰大厦的的出售价价位在同同行竞争争处于中中高档的的水平，谨谨在武昌昌区内，活活跃在其其身边的的市场上上的几大大卖家，阜阜华，樱樱花，还还有嘉禾禾·阳光水水岸。相相对于小小高层的的阳光水水岸，处处于高层层的凤凰凰大厦无无疑已经经高出一一个档次次，从而而在定位位上理应应面对更更为不一一样的群群体层面面。而樱花大大厦由于于其周边边的环境境并未切切实的发发展成熟熟起来，虽虽然拥有有较为良良好的发发展潜在在优势，但但在近期期内并不不足以成成为凤凰凰的强劲劲对手。与此同时时我们还还可以看看到，在在较之强强势的阜阜华大厦厦高价位位出手逼逼人的风风头下，凤凤凰以其其优越的的商业医医疗教育育环境，交交通便利利，环境境的得天天独厚，以以及其自自身优良良的服务务配套设设施，使使得它能能以合理理的价位位享受物物美超值值的高品品质生活活的姿态态呈现在在受众面面前，成成为别的的商家无无法企及及的一个个大的卖卖点。（四）凤凤凰大厦厦SWOOT分析析（1）项项目优势势（Sttrenngthhs）1、 区位优势势：本案案位于沙沙湖区域域，观湖湖赏江，周周围有批批发市场场，金融融、证券券、区政政府职能能中心。2、 面面积优势势：户型型面积为为1188m2888m， 消费者者定位在在3、 环环境优势势：绿化化率较高高，亲水水地段，空空气质量量较好环环境优雅雅。4、 人人文优势势：周遍遍小学、中中学、高高等院校校林立，文文化气息息较浓。5、 配配套优势势：三维维绿化，空空中花园园，中山山路上首首席生态态景观高高层住宅宅，大厦厦内智能能配套先先进完备备，休闲闲娱乐场场所；大大厦外商商店、购购物、生生活设施施齐全。6、 进进度优势势：项目目为现房房，可感感受产品品成熟价价值。7、 信信誉优势势：由武武昌物业业经营发发展总公公司全资资建设，武武昌区政政府重点点支持，武武汉新八八集团武武汉联发发监理公公司强强强联手打打造，信信誉极好好。（2）项项目劣势势(Weeaknnessses)：1、 价价值劣势势：沙湖湖区域属属于新开开发地段段，消费费者不能能直接的的看到地地产存在在的价值值。2、 周周遍劣势势：项目目周边的的老建筑筑偏多，且且比较嘈嘈杂。 3、 产产品劣势势：建筑筑外力面面相对有有些落后后，下面面商用部部分设计计不是很很合理。4、 景景观劣势势：周遍遍尚没有有公园、文文化广场场。（3）存存在的机机会（OOppoortuunittiess）：1、沙湖湖区域房房地产开开发被看看好，将将成为武武汉新的的黑马地地王，未未来的几几年内沙沙湖区域域将变成成武汉有有一繁华华地带。2、据武武汉市环环保局第第20号号提案“加强武武昌沙湖湖环境治治理，把把沙湖建建成武汉汉市新的的风景区区”这表明明武汉市市政府，将将加大对对沙湖的的环境建建设投资资。（4）存存在的问问题（TThreeatss）：1、 亲亲水的主主题同时时被采用用，概念念炒作同同质，没没有太强强的竞争争力。2、 消消费者对对背阳的的客厅存存在着较较大的抗抗性。3、 竞竞争对手手嘉和·阳光水水岸相继继推出，时时尚现代代的外力力面即将将呈现。4、 售售楼中心心外部的的装饰太太差，不不能给消消费者一一个好的的印象，和和凤凰大大厦的气气魄也不不相符合合。5、售楼楼员的销销售技巧巧及公关关礼仪缺缺乏专业业的培训训。3、凤凰凰大厦销销售策略略（一）入入市时机机及姿态态一个项目目销售的的成功与与否是与与其销售售时机的的把握密密切相关关的，销销售时机机把握准准确与否否，直接接影响到到项目的的销售与与推广效效果。只只有把握握好销售售时机，才才能实现现预期的的销售目目标，否否则会对对全盘的的策划销销售造成成不利的的影响。作为沙湖湖区域开开发较早早的地产产项目，凤凤凰大厦厦是由武武昌物业业经营发发展总公公司全资资建设，武武昌区政政府重点点支持，武武汉新八八集团、武武汉联发发监理公公司强强强联手，精精心打造造的高品品质生态态观景住住宅，各各种现代代化设施施配套齐齐全，环环境优美美，地理理位置优优越，武武昌区政政府重点点支持，开开发商信信誉好，凤凤凰大厦厦的基本本户型较较大，目目标消费费群体是是那些社社会阶层层处于中中高阶层层的私企企老板、个个人创业业者、企企业中高高级管理理者、家家庭投资资者，鉴鉴于武汉汉市房地地产市场场日益成成熟，置置业群体体已越来来越理性性，其对对物业的的结构、户户型功能能、景观观环境、交交通配套套等要求求也越来来越严格格，所以以以高品品质高层层次的中中高端形形象入市市才能够够吸引目目标消费费群体。20033年五月月一日武武汉房产产会作为为本项目目导入期期，配合合相关宣宣传与销销售策略略。（二）价价格策略略及定价价原则 1、定定价策略略 定价的的影响因因素：·位置交交通状况况：地处处中山路路与友谊谊大道的的交叉口口，居行行便利· 周边边环境： 武昌昌区委、区区政府、湖湖北省高高级法院院、湖北北彩电中中心、湖湖北有线线电视台台、湖北北无线电电管理中中心、武武昌交通通大队、江江南水果果批发市市场、江江南钢材材市场、江江南汽车车配件市市场等，武武昌地税税局、申申银万国国证券公公司、长长江广场场已在兴兴建、商商场： 中商平平价，华华联 邮邮局： 中华路路邮局 银行： 商行行，建行行，招行行，人民民银行 医院： 中医医学院，附附一、三三医院· 配套套设施：原装进进口品牌牌电梯、超超大型地地下停车车场、双双回路供供电、变变频供水水、大理理石公共共走道·社会公公共教育育设施：武汉中中学、湖湖北中医医学院、湖湖北美术术学院、湖湖北大学学·规模：·内部规规划设施施：个性性化房形形设计、厅厅卧全阳阳光采景景、空中中花卉广广场、空空中健身身中心。·景观：前眺沙沙湖，背背靠凤凰凰山，俯俯视两江江四岸，与与洪山广广场里应应外合，聚聚山水之之灵气，纳纳居行之之便利·户型结结构：22*2 3*2 4*22 复复式结构构·发展商商信誉：武昌物物业经营营发展总总公司全全资建设设，武昌昌区政府府重点支支持。·交楼标标准：现现房·物业管管理：武武昌物业业经营发发展总公公司2、定价价的基本本原则结合市场场需求及及房地产产业内经经验，评评定上述述定价影影响因素素之权重重，综合合分析评评定物业业综合素素质：各定价影影响因素素之权重重分析图图 参考同同区同类类楼盘之之综合素素质及价价格水平平，利用用“市场比比较法”制定价价格；在给各住住宅单位位具体定定价时，充充分考虑虑景观、朝朝向、户户型结构构、通风风透气、噪噪音、同同层位置置、楼层层等因素素。根据据上述综综合因素素来给物物业的不不同方位位、不同同面积、不不同层数数给楼盘盘定不同同的价位位，采用用差价策策略。参考同区区同类楼楼盘之综综合素质质及价格格水平，利利用“市场比比较法”制定价价格；在给各住住宅单位位具体定定价时，充充分考虑虑景观、朝朝向、户户型结构构、通风风透气、噪噪音、同同层位置置、楼层层等因素素。根据据上述综综合因素素来给物物业的不不同方位位、不同同面积、不不同层数数给楼盘盘定不同同的价位位，采用用差价策策略（三）销销售阶段段安排将整个销销售推广广过程分分为以下下5个阶阶段，每每个阶段段将采取取不同的的，具针针对性的的销售推推广策略略（原则则：每一一阶段所所面临的的问题，策策略能达达到怎样样的效果果）：第一阶段段形象树树立期220033/5/20004/88（为期期3个月月）“短”“平”“快”的策略略，广告告宣传持持续，销销售速度度要快。以以武汉晚晚报纸、楚楚天金报报、武武汉楼市市武汉汉电视台台等媒体体宣传和和精美楼楼书为配配合，高高姿态进进入武汉汉房地产产市场，对对销售人人员进行行专业技技能与公公关礼仪仪的培训训。以住住宅楼销销售为主主，销售售完成总总套数的的10%。·销售策策略：购购买前三三套住宅宅的业主主享受88折优惠惠，买第第四套至至第十套套的业主主享受99折优惠惠。·目的:吸引人人气，为为以后的的进一步步销售造造势第二阶段段销售提提升期 20003/99/01120003/111/001 （为为期3个个月）根据市场场现状，以以武汉房房展会为为平台，楼楼盘价格格稍微上上调，给给潜在业业主造成成紧迫感感。这样样给买家家一种抓抓紧时间间下定的的感觉，时时间越往往后价格格越贵。同同时做好好售后服服务，展展开公关关活动，注注重口碑碑效用的的传播。预预定销售售总套数数的155%第三阶段段旺销期期20003/112/00120004/22/011 （为为期3个个月）根据武汉汉市房地地产过热热的现状状，在本本阶段可可以考虑虑再次提提价，达达到开发发商原计计划定价价。营造造热销楼楼盘的氛氛围。间间断发布布广告及及促销活活动信息息。注重重广告的的累积效效果。销销售目标标为总套套数的445%50%第四阶段段持续期期20004/22/01120004/552/003（为为期4个个月）前期业主主售后服服务完善善，销售售控制时时机的把把握。广广告媒体体组合的的调整，销销售重点点转移到到商务办办公用房房。在广广告宣传传策略上上，注重重沙湖区区域潜在在地段优优势。 销售目目标在总总套数的的15%20%。裙楼二万万平方米米，10000平平方米起起，整体体租售。与与此同时时还可实实施招商商活动。第五阶段段清盘期期20004/112/004-发布间歇歇性告知知广告，适适当调整整价格。跟跟已下定定的业主主做好公公关，创创造良好好口碑。 销售余余下的总总套数的的5。4、凤凰凰大厦宣宣传推广广策略一、凤凰凰大厦项项目推广广主题1、关于于案名“凤凰大大厦”前眺沙沙湖，背背靠凤凰凰山，俯俯视两江江四岸，与与洪山广广场里应应外合，聚聚山水之之灵气，纳纳居行之之便利，占占尽天时时、地利利、人和和，寓意意吉祥富富贵。2、主题题分析赋予项目目一种独独特概念念，就是是赋予项项目精神神与灵魂魂，使纯纯物化的的楼盘具具有鲜活活的新生生命特征征，给予予项目更更高的附附加值。独独特的概概念可以以引领时时尚生活活潮流，区区别于竞竞争楼盘盘，获得得更大差差异性，从从而形成成独特的的销售主主张，避避免差异异化的恶恶性竞争争。二、项目目广告策策略1、 广广告阶段段策略第一阶段段：以软软性新闻闻广告为为主，配配合硬性性形象广广告广告告和公关关活动推推广。以以软性新新闻广告告为主介介绍开发发商的新新形象，社社区的文文化概念念，建设设规划概概念主题题。第二阶段段：以硬硬性广告告为主，宣宣传楼盘盘户型、功功能配套套、景观观绿化、社社区生活活等第三阶段段：以促促销性与与提醒式式广告，刺刺激消费费。2、 广广告创意意策略·报纸广广告创意意地段篇篇：标题：凤凤凰大厦厦，中山山路上，赏赏湖观江江广告语：中山路路上首席席观景高高层住宅宅。文案：前临沙湖湖，背倚凤凰凰山，立于浓荫荫翠绿间间，远眺中华华名楼，静观一湖湖二江三三山四岸岸，在家中享享受自然然清新的空空气开阔的视视野宁静的健健康凤凰大厦厦，住高层的的感觉不不一样选择高层层，也就选择择了高贵贵的生活活！生活篇篇：标题：凤凤凰大厦厦，量身身而造，居居家之美美文案：与政府为为邻，显显赫地利利，为您量身身而造，全全面满足足您居家家之美徜徉于诗诗画之颠颠，汲艺术之之灵，华华而不喧喧，前临沙湖湖背倚凤凤凰山，远晀长江江，纵情山水水间，享健康生生活，风高云淡淡，与蓝天为为伴，引领时尚尚居住空空间，彰显人生生品味品质篇篇：标题：建建筑，是是生活的的珍藏文案：多采用高高科技环环保材料料，第四四代塑钢钢门窗，厨厨、卫变变压式排排气道，PP-R绿色环保进水管，PVC消声排水管，国际品牌-优力维特电梯，大理石公共走道、厅堂，优雅灯饰，多功能的房型设计，尽显尊贵身份，厅、卧全阳光采景，层高3-3.2米。多个观景台令您生活的空间超越想象。在一处依山望水的楼台散步、品酒，看春花秋色，采日月精华，尊贵的感觉在空中飞翔凤凰大厦厦，用一一种无需需张扬的的厚实，一一种自然然的坚持持和充满满激情的的睿智，表表现出它它该有的的生命承承载力！·软文宣宣传题要要：标题：加加强武昌昌沙湖环环境治理理，把沙沙湖建成成武汉市市新的风风景区文案主题题：据武汉市市环保局局第200号提案案“加强武武昌沙湖湖环境治治理，把把沙湖建建成武汉汉市新的的风景区区”这表明明武汉市市政府，将将加大对对沙湖的的环境建建设投资资。·户外广广告：中中南路路路牌、公公交车站站牌广告告、主干干道路旗旗广告三、项目目公关策策划1、活动动推广的的目标1） 塑造公众众心目中中良好形形象，以以依山傍傍水为基基点，湖湖光山色色像辉映映，让每每个进驻驻业主充充分、享受受水景交交融的现现代高品品质生活活；2）营造造人气与与浓厚的的销售氛氛围，引引起的轰轰动与关关注；3）填补补广告的的空白与与加深广广告的记记忆；4）协助助广告加加快销售售进度，缩缩短销售售周期；2、活动动推广定定位运用活动动提升凤凤凰大厦厦的良好好形象与与高美誉誉度，塑塑造出凤凤凰全新新的经营营理念与与良好的的公众形形象，倡倡导一种种新的生生活方式式，一种种新的生生活理念念。从而而扩大与与消费群群体的沟沟通渠道道，在此此基础上上为凤凰凰大厦做做良好口口碑的传传播者。3、活动动推广诉诉求重点点1）活动动推广的的重点阶阶段在项项目的导导入期2）表达达项目的的优势；3）填补补广告的的空白点点；4）加深深广告记记忆，创创造口碑碑效应；4、活动动推广的的方式活动推广广的方式式有很多多种，依依据活动动推广的的定位，遵遵守活动动推广的的原则，建建议活动动推广用用以下方方式：1） 会公益活活动：·赠送道道路垃圾圾箱（上上面的公公益文案案）“关爱爱城市，爱爱护家园园”活动介绍绍：在中中山路、中中南路、友友谊大道道三条主主干道定定点放置置带有“凤凰大大厦”标志的的精美垃垃圾桶1100个个。（相相关事宜宜和相关关政府部部门进行行协商）·凤凰凰山·为亲人人种一棵棵祝福树树活动介绍绍：集中中在植树树节举行行大型植植树活动动，免费费赠送树树苗（约约5000棵），提提供工 具，提提高人们们的环保保意识，关关爱城市市，爱护护家园。进进行媒体体相关软软文宣传传。并进进行免费费长年树树木后期期维护。（这这次活动动为凤凰凰大厦五五月份的的导入造造势和蓄蓄势）2）促销销活动：·第一销销售阶段段：A房展展会安排排：在“五一”和“十一”的房展展会上进进行现场场咨询活活动、赠赠送精美美楼书、展展示楼房房实体模模型。举举办“空中花花园自助助餐会“，在楼楼书上进进行宣传传，并向向前来咨咨询的潜潜在客户户分发请请柬。要求：对对员工进进行相关关培训，热热情，礼礼貌，服服务周到到，训练练有素，精精神面貌貌好。统统一着装装。B“空空中花园园自助餐餐”安排：一周后后的周末末13:00-119：000，地地点：凤凤凰大厦厦空中花花园，供供应食品品：茶水水饮料，水水果，西西点。所所需物品品：大型型遮阳伞伞，一次次性餐具具，桌椅椅，餐巾巾，音响响设施。目的：给给消费者者营造一一个良好好的看房房环境，促促进交流流，促进进行动。C销售售策略：购买前前三套住住宅的业业主享受受8折优优惠，买买第四套套至第十十套的业业主享受受9折优优惠。·第二阶阶段第三销销售阶段段：进行行相关广广告软新新闻发放放，以扩扩大知名名度，促促进销售售。具体策略略：在楚天都都市报、楚楚天金报报、武武汉晨报报上投投放软文文广告和和全版、半半版企业业形象广广告和楼楼盘广告告。投放放频率：每周四四一次。·第四销销售阶段段：进行行统计，查查漏补缺缺，针对对销售情情况进行行相关策策略调整整。对此此阶段销销售形势势不太有有利的户户型和楼楼层采取取打折策策略。·第五阶阶段：对对剩余楼楼盘采取取买房送送装修策策略，进进行清理理。（毛毛坯房装装修）·其他相相关活动动：A20004年年珍爱爱生命，热热爱健康康百名名入住业业主签名名活动B春节节前夕赠赠送春节节门联、日日历海报报、台历历等C业主主联谊会会D售房房部的消消费者协协会电话话与房管管局咨询询电话四、项目目现场包包装策略略1、项目目现场包包装的目目的 1）突突显项目目的形象象； 2）项项目对外外的整体体形象的的体现； 3）广广告的强强有力的的支持点点；4）有力力促进销销售；2、项目目现场包包装的内内容1） 销售现场场的包装装·提前售售楼中心心的装修修施工，增增强购买买人群对对物业品品质的信信心·尽快做做出样板板间，营营造家的的氛围 通过内内外一体体的物业业体验开开启体验验经济大大门 ·售房部部内吊旗旗氛围的的营造·春节前前夕，大大门下挂挂起大红红灯笼，烘烘托喜气气洋洋的的热闹气气氛，恭恭贺新春春的条幅幅。2）售楼楼处道路路的包装装·中山路路及售楼楼部的PPOP广广告·附近及及商业繁繁华区的的路段公公益垃圾圾桶·中山路路段灯箱箱广告牌牌五、媒体体组合策策略1、广告告媒体分分析·媒介特特点、效效果分析析楚天都都市报是是省内第第一报，发发行量达达1300万分，楚楚天都市市报全全省发行行，武汉汉市场为为重中之之重，占占总发行行量的770%，超超过武汉汉市场其其它综合合性日报报发行量量之和，极极具影响响力大，信信息量大大，辐射射面大，读读者层次次广泛，其其“家园房房产专刊刊” 集权权威性、知知识性、指指导于一一体。楚楚天金报报是湖湖北省暨暨武汉市市仅次与与楚天天都市报报的第第二大报报纸，发发行量超超过500万份，是是深受知知识分子子、财富富人物、时时尚男女女喜爱的的特色鲜鲜明的强强势媒体体，其“家园金金刊”内容详详实，指指导性强强。武武汉晨报报覆盖盖面以武武汉市及及周遍县县市为主主，发行行量达330万份份，其“楼市周周刊”更是武武汉地产产的理想想传播载载体。市市内较好好大型广广告牌选选择人流流量大，影影响面广广，又与与项目较较近的主主要交通通口，位位置优越越。效果果持久车车体广告告途经城城区的主主要交通通干道的的公交车车体，覆覆盖区域域与项目目区域定定位一致致。效果果持久2、媒体体发布策策略1）以以楚天天都市报报、楚楚天金报报、武武汉晨报报报纸纸广告为为主向目目标2）置置业者做做重点诉诉求，3）争争取报纸纸广告达达到最广广泛的覆覆盖面，同同时将各各种促销销活动内内容信息息告知消消费者。4） 向向目标客客户介绍绍楼盘的的整体规规划、景景观设计计、物业业管理的的信息。5） 以以挂旗广广告、路路牌广告告 对消消费者进进行提醒醒诉求，以以促使他他们采取取购买行行为六、凤凰凰大厦广广告工作作推进一一览表（一）形形象树立立：20003年年5月6月月任务要点点：·整合“凤凰大大厦”资源·树立良良好口碑碑·确定企企划案具具体执行行·完成销销售准备备1、 广告宣传传程序确确定：44月25日排定媒体体计划2、 售楼员的的到位与与培训：4月26日掌握来人人来电预告公开开日期以电话确确定方式式来人来电电统计及及追踪3、 楼盘VII的核心心设：LLOGOO系统确确立：44月266日4、 包装及卖卖场包装装：4月月27日展示中心心标牌等等主要干道道挂期实体展板板5、 软性新闻闻的发布布：