合肥市住宅小区物业服务收费管理办法21608.docx

合肥市住宅小区物业服务收费管理办法                 第一章总则 第一条为为进一步步提高物物业服务务水平，规规范物业业服务收收费行为为，维护护业主、物物业使用用人和物物业服务务企业合合法权益益，促进进物业服服务行业业健康发发展，根根据中中华人民民共和国国价格法法、国国务院物物业管理理条例和和安徽徽省物业业管理条条例等等法规，结结合本市市实际，制制定本办办法。第二条本本办法适适用于本本市范围围内的物物业服务务收费及及其管理理工作。第三条本本办法所所称物业业服务收收费，是是指具有有物业服服务资质质的物业业服务企企业按照照物业服服务合同同的约定定，对住住宅小区区物业管管理区域域内房屋屋及配套套的共用用部位、共共用设施施设备和和相关场场地进行行维修、养养护、管管理，维维护管理理区域内内的环境境卫生和和秩序，向向业主或或者物业业使用人人收取的的费用。第四条  合肥市市住宅小小区物业业服务指指导价收收费标准准由市价价格行政政主管部部门负责责制定，并并对其监监督管理理。合肥市住宅宅小区物物业服务务等级标标准由市市房地产产行政主主管部门门负责制制定，并并对其服服务质量量进行监监督管理理。第五条  物业服服务收费费应当遵遵循合理理、公开开、费用用与服务务水平相相适应的的原则。物业服务企企业在物物业服务务中应当当遵循国国家的有有关法律律法规，严严格履行行物业服服务合同同，为业业主提供供质价相相符的服服务。第六条提提倡业主主通过公公开、公公平、公公正的市市场竞争争机制选选聘物业业服务企企业；鼓鼓励物业业服务企企业开展展正当的的价格竞竞争，促促进物业业服务收收费通过过市场竞竞争形成成。 第二章  收费范范围 第七条物物业服务务收费根根据物业业服务内内容的性性质和不不同特点点，分别别实行政政府指导导价和市市场调节节价。住宅小区物物业服务务收费中中的物业业综合服服务费、车车辆停放放服务费费、装饰饰装修垃垃圾清运运费等物物业服务务收费实实行政府府指导价价。非住宅的物物业服务务费、别别墅（含含独栋、双双拼、联联排、叠叠加）和和实行酬酬金制的的住宅小小区的物物业综合合服务费费、物业业服务企企业接受受委托开开展的特特约服务务等其他他服务收收费实行行市场调调节价。第八条住住宅小区区物业综综合服务务费实行行分等级级定价。市市价格行行政主管管部门会会同市房房地产行行政主管管部门，根根据物业业类型、服服务内容容、服务务等级和和服务成成本等，制制定相应应的基准准收费标标准和浮浮动幅度度，并适适时向社社会公布布。第九条   实行市市场调节节价的物物业服务务收费标标准，由由双方当当事人遵遵循平等等、自愿愿的原则则事先约约定，不不得强行行服务，强强行收费费。第十条  物业服服务一般般包括以以下内容容：（一）物业业共用部部位、共共用设施施设备的的日常维维修、养养护和管管理；（二）物业业共用部部位、公公共区域域的清洁洁卫生、垃垃圾的收收集清理理和化粪粪池清理理；（三）公共共绿地、景景观和花花草树木木的养护护管理；（四）车辆辆停放服服务管理理；（五）做好好安全防防范和秩秩序维护护工作；（六）做好好房屋租租赁登记记和装饰饰装修管管理工作作；（七）物业业维修、更更新费用用的帐目目管理和和物业档档案资料料管理；（八）业主主委托的的其他公公共性服服务内容容。第十一条业主与与物业服服务企业业可以采采取包干干制或者者酬金制制的方式式约定物物业服务务收费标标准。包干制是指指由业主主向物业业服务企企业支付付固定物物业服务务费用，盈盈亏均由由物业服服务企业业享有或或者承担担的物业业服务计计费方式式。酬金制是指指在预收收的物业业服务资资金中按按约定比比例或者者约定数数额提取取酬金支支付给物物业服务务企业，其其余全部部用于物物业服务务合同约约定的支支出，结结余或者者不足均均由业主主享有或或者承担担的物业业服务计计费方式式。酬金金制的物物业服务务收费按按合同约约定办理理。第十二条物业服服务收费费的构成成包括物物业服务务成本、法法定税费费和物业业服务企企业的利利润。物业服务成成本构成成一般包包括以下下部分：（一）服务务人员的的工资、社社会保险险和按规规定提取取的福利利费等；（二）物业业共用部部位、共共用设施施设备的的日常运运行、维维护费用用;（三）物业业管理区区域清洁洁卫生、绿绿化养护护、秩序序维护费费用；（四）物业业服务企企业办公公费用；（五）物业业服务企企业实施施物业管管理必备备的固定定资产折折旧；（六）物业业共用部部位、共共用设施施设备及及公众责责任保险险费用；（七）经业业主或业业主委员员会同意意的其他他费用。物业共用部部位、共共用设施施设备的的大修、中中修和更更新、改改造费用用，符合合专项维维修资金金使用规规定的，应应当通过过专项维维修资金金予以列列支，不不得计入入物业服服务成本本。第十三条   物业业服务企企业应当当每年不不少于一一次向全全体业主主公布住住宅小区区内的服服务项目目和服务务工作开开展情况况，听取取业主委委员会或或业主大大会的意意见。物业服务企企业收取取物业服服务费用用情况，应应接受物物业项目目所在地地街道办办事处监监督。 第三章  收费管管理 第十四条   住宅宅小区的的开发建建设单位位应当在在销售物物业之前前，参照照合肥肥市住宅宅小区物物业服务务等级标标准（附附件3）、合合肥市住住宅小区区物业综综合服务务费基准准收费标标准（附附件1），拟拟定前期期物业服服务方案案，确定定物业服服务等级级标准，在在收费标标准范围围内，按按规定实实行公开开招投标标，中标标价格即即为前期期物业综综合服务务收费标标准，并并在前期期物业服服务合同同中明确确。前期物业服服务合同同应当明明确物业业综合服服务费的的计费方方式、计计费起始始时间，并并同时约约定服务务等级标标准、收收费标准准。第十五条   开发发建设单单位与业业主（物物业买受受人）签签订的商商品房买买卖合同同应当包包含前期期物业服服务合同同约定的的内容，作作为商品品房买卖卖合同附附件，经经业主（物物业买受受人）签签字确认认。第十六条   业主主委员会会成立后后，由业业主大会会决定续续聘或重重新选聘聘物业服服务企业业；具体体收费标标准由业业主大会会或授权权的业主主委员会会与物业业服务企企业根据据物业服服务等级级和相应应的基准准收费标标准及浮浮动幅度度在物业业服务合合同中约约定。第十七条物业综综合服务务费（含含住宅跃跃层或阁阁楼的），以以房屋所所有权证证登记的的建筑面面积计算算。未办证的以以售房合合同中房房屋建筑筑面积或或房产测测绘部门门实测的的房屋建建筑面积积计算，未未计入产产权面积积的附属属房屋不不得收取取物业综综合服务务费。第十八条已交付付业主的的物业，物物业服务务费自交交付之日日起次月月由业主主承担。未未交付业业主的物物业，物物业服务务费由开开发建设设单位承承担。交付是指在在房屋买买卖合同同约定的的时间内内，业主主收到书书面交付付通知并并办妥相相关交付付手续。业业主收到到书面交交付通知知后，在在通知期期限内无无正当理理由不办办理相关关交付手手续的，视视为交付付。开发发建设单单位没有有事先书书面通知知的，以以业主实实际办妥妥相关交交付手续续为准。第十九条   业主主与物业业服务企企业约定定预收物物业服务务费的，预预收期限限不得超超过6个个月。双双方另有有约定的的除外，但但约定的的期限不不得超过过物业服服务合同同期限。第二十条  出租或或以其他他方式交交他人使使用的物物业，业业主应及及时到物物业服务务企业登登记备案案，物业业服务费费由业主主或使用用人按规规定交纳纳。第二十一条条实行行政府指指导价的的物业服服务收费费实行服服务价格格登记证证制度。物物业服务务企业在在收费前前，应当当向物业业所在县县、区价价格行政政主管部部门办理理备案和和申领服服务价格格登记证证。第二十二条条  物业业服务收收费实行行明码标标价制度度。物业业服务企企业应当当在物业业服务区区域内的的显著位位置或收收费地点点，按照照物业服服务收费费明码标标价规定定，公布布物业服服务收费费标准、等等级标准准。 第四章  停车收收费 第二十三条条住宅宅小区内内符合规规划配置置要求的的共用车车位、车车库（含含地下、地地面）、地地面停车车场由物物业服务务企业人人员提供供管理服服务的，按按规定标标准可以以收取停停放服务务费（见见附件22）。业主对车辆辆有保管管要求的的，由业业主和物物业服务务企业另另行签订订保管合合同。第二十四条条 住宅宅物业管管理区域域内车库库、车位位应优先先满足业业主、物物业使用用人停车车需要，业业主、物物业使用用人要求求承租车车库的，建建设单位位不得以以只售不不租为由由拒绝。第二十五条条实施施物业管管理区域域车辆停停放服务务收费的的物业服服务企业业，应当当建立健健全车辆辆停放服服务及收收费的内内部管理理制度，做做好车辆辆进出管管理、停停车场所所保洁、照照明、巡巡视（或或监视）和和日常维维护等服服务工作作。 第五章  共用设设施设备备收费 第二十六条条  住宅宅小区内内共用电电梯、公公共照明明、消防防设施、景景观水系系、监控控系统、单单元门禁禁等设施施设备运运行费,纳入物物业综合合服务费费，不得得另行分分摊收取取。二次供水未未移交给给供水部部门的供供水设备备，其增增压水泵泵运行费费用可据据实分摊摊收取，接接受监督督。第二十七条条非城城市集中中供暖（冷冷）单位位直收到到户的集集中供暖暖（冷）系系统、中中央空调调的物业业小区，按按照“以收抵抵支、收收支平衡衡”的原则则，由物物业服务务企业提提出收费费方案，经经业主大大会同意意后收取取。业主主委员会会成立前前，由开开发建设设单位与与物业服服务企业业在前期期物业服服务合同同中合理理约定，并并在销售售物业时时告知物物业买受受人。第二十八条条  物业业服务区区域内供供水、供供电、供供气、供供热、通通信、数数字电视视等单位位应当向向最终用用户收取取有关费费用。物业服务企企业接受受委托代代收上述述费用的的，可向向委托方方收取手手续费，具具体标准准在双方方委托合合同中约约定；物物业服务务企业不不得向业业主收取取手续费费等额外外费用。第二十九条条  利用用物业共共用部位位、共用用设施设设备进行行经营活活动的，应应当在征征得相关关业主、业业主大会会、物业业服务企企业的书书面同意意后，按按照规定定办理有有关手续续。业主主所得收收益300用于于补贴物物业综合合服务费费，700纳入入专项维维修资金金，也可可以按照照业主大大会的决决定使用用。 第六章  装饰装装修收费费 第三十条装饰装装修单位位或装饰饰装修人人委托物物业服务务企业清清运装饰饰装修垃垃圾的，应应当缴纳纳装饰装装修垃圾圾清运费费。垃圾圾清运费费标准按按建筑面面积每平平方米不不高于33.000元收取取。因装修造成成共用部部位、共共用设施施设备等等损坏的的，恢复复、维修修费用按按实际发发生额，由由业主（使使用人）或或装修单单位（装装修人）承承担，并并承担相相关法律律责任。 第七章责责任与义义务 第三十一条条物业业服务企企业必须须按照物物业服务务合同约约定的服服务内容容提供服服务。物物业服务务企业根根据业主主的委托托提供物物业服务务合同约约定以外外的服务务，除法法律法规规规章另另有规定定外，服服务收费费由双方方约定。第三十二条条  业主、物物业使用用人和开开发建设设单位，应应当按照照物业服服务合同同的约定定按时足足额交纳纳物业服服务费用用。违反反物业服服务合同同约定逾逾期不交交纳物业业服务费费用的，应应按照物物业服务务合同约约定承担担违约责责任，业业主委员员会应当当督促其其限期交交纳; 逾期仍仍不交纳纳的，物物业服务务企业可可以依法法追缴。业主与物业业使用人人约定由由物业使使用人交交纳物业业服务费费用的，从从其约定定，业主主负连带带交纳责责任。物业发生产产权转移移时，业业主或者者物业使使用人应应当结清清物业服服务费用用。第三十三条条物业业服务企企业将物物业服务务合同中中的部分分专业服服务事项项外包给给其他专专业服务务企业的的，不得得降低服服务质量量，减少少服务内内容，提提高收费费标准。 第八章  监督管管理 第三十四条条市、县县、区价价格行政政主管部部门应当当会同房房地产行行政主管管部门加加强对物物业服务务收费项项目、收收费标准准、收费费行为和和服务内内容、服服务质量量、服务务标准进进行监管管。物业服务企企业构成成价格违违法、违违规的，由由价格行行政主管管部门依依据中中华人民民共和国国价格法法等法法律、法法规予以以处罚。第三十五条条  未选选聘物业业服务企企业提供供物业服服务的住住宅小区区、单位位宿舍、业业主自行行组织的的物业管管理，可可参照本本办法自自行协商商，并在在物业所所在街道道办事处处（乡、镇镇）的指指导下具具体实行行。第三十六条条  肥东东、肥西西、长丰丰三县价价格行政政主管部部门和房房地产行行政主管管部门可可结合本本地实际际参照本本办法执执行。第三十七条条  本办办法自220111年8月月1日起起施行，有有效期55年。2006年年9月66日发布布的关关于印发发合肥肥市住宅宅小区物物业服务务收费管管理实施施细则的通知知（合合价房2200663225号）同同时废止止。 附件1：合合肥市住住宅小区区物业综综合服务务费基准准收费标标准附件2：合合肥市住住宅小区区车辆停停放服务务最高指指导价收收费标准准附件3：合合肥市住住宅小区区物业服服务规范范及等级级指导性性标准（合合肥市房房地产管管理局制制定） 附件1 合肥市住宅宅小区物物业综合合服务费费基准收收费标准准 服务等级基准收费标标准（元元/月.平方米米）备          注无电梯有电梯甲级0.701.20各等级收费费标准上上下浮动动不超过过20乙级0.601.10丙级0.501.00丁级0.400.90 定价形式：政府指指导价  附件2合肥市住宅宅小区车车辆停放放服务最最高指导导价收费费标准定价形式：政府指指导价类型停放形式车型收费标准（元/月.辆）备               注注机动车地面车位小型车30住宅小区未未规划建建设地下下车库，或或规划建建设地下下车位配配比率30%（包括括地面室室内停车车位，下下同）中型车50小型车80住宅小区有有规划建建设地下下车库，车车位配比比率330%且且75%中型车100小型车160住宅小区有有规划建建设地下下车库，车车位配比比率775%中型车180室内车库（地地下、地地上）车车位小、中型车车180含物业综合合服务费费50元元50已售产权或或使用权权立体机械升升降式停停车位小、中型车车220含物业综合合服务费费70元元70已售产权或或使用权权购买地面独独立车库库 30 业主共用车车库摩托车15包含燃油车车非机动车室内自行车5 电动车7电动车代充充电服务务收费由由物业服服务企业业与业主主协商三轮车15包括机动三三轮车、非非机动三三轮车 说明：1、上上述费用用包括物物业综合合服务费费、公共共设备运运行费和和日常维维护费等等。       2、小小型车，乘乘坐人数数9人，蓝蓝牌；中中型车，乘乘坐人数数1019人人，黄牌牌。3、室内地地下、地地上公共共车库、车车位不得得强行销销售，不不得拒绝绝业主租租赁使用用。4、停车收收费标准准为最高高指导价价，下浮浮不限。5、已成立立业主委委员会的的由业主主委员会会在上述述最高指指导价收收费标准准内确定定具体收收费标准准。 附件3-11 合肥市住宅宅小区物物业服务务规范及及等级指指导性标标准（甲甲级） 序号内   容容服务要求1管理处设  置（1）小区区内设置置管理机机构，并并设客服服接待中中心，公公示服务务电话；管理人人员每日日巡查小小区两次次以上，发发现问题题及时处处理。（22）在客客服接待待中心悬悬挂或张张贴物业业服务企企业资质质证书或或复印件件、项目目负责人人照片，公公示物业业服务事事项、服服务标准准、收费费项目、收收费标准准等有关关信息。提提供特约约服务的的，公示示特约服服务项目目及服务务标准、收收费标准准。（33）配置置办公家家具、电电话、电电脑、打打印机、复复印机等等办公设设施及办办公用品品；办公公场所整整洁有序序，有专专门的业业主或使使用人接接待区域域。2管理人员和和服务人人员要求求（1）小区区项目经经理持证证上岗，有有五年以以上物业业管理工工作经历历。（22）管理理人员、专专业操作作人员按按规定取取得物业业管理职职业资格格证书或或岗位证证书。（33）管理理人员服服装统一一，挂牌牌上岗，仪仪表整洁洁，行为为规范，用用语文明明，服务务主动热热情。（44）服务务人员日日最低配配置标准准：客服服人员：1人/2000户3300户户；保洁洁人员：1人/6000080000（建建筑面积积）；秩秩序维护护员：334人人/每门门岗+11人/550000770000（建建筑面积积）；绿绿化人员员：1人人/10000001160000（绿绿化面积积）；维维修人员员：1人人/2000户3000户，高高层住宅宅小区不不得低于于3人。总总建筑面面积超过过50万万以上上的住宅宅小区各各岗位人人员配置置可乘以以0.99系数。3服务时间在小区管理理机构每每日不低低于100小时提提供业务务接待；其他时时间设置置值班人人员，负负责项目目运行，及及时处理理各种临临时或突突发事件件。4日常管理与与服务（1）制定定小区物物业管理理与服务务工作计计划，并并组织实实施。（22）建立立健全各各项管理理制度，公公共突发发性事件件（如：消防、水水、电、气气、电梯梯、公共共秩序、公公共卫生生、自然然灾害等等）处理理机制和和应急预预案，各各岗位工工作标准准和培训训、考核核办法。（3）建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。（4）建立物业管理档案（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、装饰装修管理档案、日常运行档案、内部管理档案等），设有专职人员、档案资料室；归档及时、完整，便于查询。（5）使用专业计算机系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。（6）按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立装饰装修管理服务制度。受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项；装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录；业主或使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻，拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主委员会，并在小区内公示；装饰装修结束后，应进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理；装修垃圾及时清运。（7）在物业共用部位显著位置公示24小时服务电话。水、电、气等急迫性报修半个小时内，一般修理一日内完成（预约除外）；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；对业主或使用人提出的意见、建议、投拆在2个工作日内处理回复；有报修、维修、处理记录，维修完成后48小时内回访，回访率不低于80%。（8）设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。小区主出入口设有小区平面示意图。（9）涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张帖通知，履行告知义务。（10）按有关规定和合同约定规范管理，使用专项维修资金。（11）每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。（12）每年组织业主代表参观共用设施设备机房。（13）做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。（14）每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率达到实际入住业主80%以上，公示整改情况。（15）在小区醒目位置设立公共信息栏；配合有关部门进行公益性宣传。（16）按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。（17）按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。（18）能提供四种以上特约服务（有偿）和四种以上便民（无偿）服务；重要节日进行美化装饰；每年组织两次以上的社区文化活动。（19）专项服务委托管理。依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务；专项服务企业应具备相应资质，操作人员持有相应的职业资格证书；专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明；对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。（20）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（21）对小区内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻、制止并报告有关行政主管部门及全体业主。5公共区域卫卫生保洁洁服务一、 生活活垃圾的的收集、清清运（11） 配配置密闭闭式垃圾圾收集容容器，有有分类标标志。塔塔楼按栋栋、板楼楼按单元元设置垃垃圾收集集容器。（2） 生活垃圾实行分类收集。（3）每2周清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。（4） 每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾收集场所，不得乱堆乱倒。（5） 保洁车外观整洁、摆放整齐。二、 物业共用部分清洁（一） 楼内（1） 每日清洁1次、每日清拖1次大堂地面；每周擦拭3次信报箱、大堂玻璃；每月天刮2次大堂玻璃；每月清洁2次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁1-2次。（2） 每日清洁1次楼内地面、楼梯，每周清拖2次；每周擦拭3次楼梯扶手、栏杆、窗台；每月擦拭4次防火门、共用防盗门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每季度除尘1次；每日巡视保洁1-2次。（3） 根据地面材质，定期做地面清洗、养护。（二） 电梯（1） 每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁2次。（2） 不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每月护理3次。石材地面的电梯每月养护1次。（三） 天台屋面每月清扫1次楼顶天台、屋面。有天台、内天井的每周巡查1-2次，有杂物及时清扫。（四） 庭院（1） 每日清扫1次道路、两侧人行道，巡视保洁2次；广场地面砖每半月冲洗一次，全天候保洁。（2） 每周清洁1-2次小区公共照明及设施设备；每2月清洁1次雨蓬、门头等。（五） 水景（1） 定期对水体投放药剂或进行其他处理。（2）每周安排专人清洁2-3次水面；定期进行水体净化处理；每季度清洁1次水池池底。三、 有害生物防治（1） 配合相关部门进行有害生物防制。（2） 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。四、 雨雪天气（1） 雨后清洁。雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。（2） 扫雪铲冰。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净。五、卫生事件发生公共卫生事件时，迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。六、 检查记录（1） 每日检查1次清洁质量，做好记录。（2） 每月全面检查1次清洁质量，做好记录。（3） 清洁档案齐全。6公共秩序维护（1）秩序序维护人人员以中中青年为为主，445周岁岁以下的的人数占占总人数数的800%以上上。（22）秩序序维护人人员应配配备对讲讲装置和和其他必必备的安安全护卫卫器械。（3） 出入口有专人24小时值守，其中主出入口20万平方米以上住宅小区应双人值守；当值时坐、立姿势端正（不少于18小时），并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。（4）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。（5）实行24小时巡视检查，20万平方米以上住宅小区夜间巡查应设2-3片巡查路线。重点部位（小区道路、单元出入口和地下车库）应设巡更点，秩序人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每2个小时巡查一次，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过2分钟，监控中心有巡更记录。（6）接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。（7）在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。（8） 维护道路使用和场地的正常秩序。（9）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警、住户报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。监控影像资料，应当留存15日备查。（10）监控中心接到报警信号后，秩序维护人员应5分钟内赶到现场进行处理，并报告管理处与警方；接到住户紧急求助时，秩序维护人员应5分钟内赶到现场，采取相应措施（11）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。专业人员24小时值守安防控制室；报警记录由系统打印留存。（12） 在强降雨、雪天气期间，备勤人员24小时待岗，人数不少于秩序维护专业人员的20%，配备必要的应急工具。（13）记录与档案。各项工作记录完整有效；档案齐全。7停车管理（1）建立立停车管管理制度度。（22）建立立停车管管理档案案。（33）定期期存放车车辆的，应应签订停停车服务务协议。（4）在显著位置公示停车须知。（5） 设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。（6）机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。（7） 24小时有专人定时巡查停车场（库），车库内配置道闸和录像监视等设施设备。（8） 停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。（9） 停车场地面每日清扫1次，地下停车库地面（含车位地面）每月清拖1次。（10）车库无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。8公共绿化养护一、基本要要求：11、小区区绿地率率达400%以上上。2、绿绿地总体体布局合合理，满满足居住住环境的的需要，集集中绿地地率100%以上上。3、利利用植物物、山石石、水景景等设置置景点，且且与环境境协调。4、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。花坛、花境面积占绿地总面积的0.5%以上。5、绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。二、草 坪：修剪草坪保持平整，草高不超过8cm；随时清除杂草，目视无杂草；常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水；按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上；及时做好病虫害防治；草地生长正常，斑秃黄萎率低于5%。三、树 木 ：修剪乔、灌木修剪每年四次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于六遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀缘植物修剪及时，每年不少于四次，基本无枯枝；适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治结合、及时灭治，无病虫害发生；树木基本无倾斜；乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。花坛花境：一年中有二次以上花卉布置；保持有效供水，无积水；缺枝倒伏不超过三处；及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次；适时做好病虫害防治。四、 垃圾处理绿化垃圾能随时清理干净，无垃圾堆放过夜情况。五、树干涂白涂白时间一般在11月上旬至12月中旬，小区内的树干涂白高度应保持一致。六、 检查记录（1） 各项工作记录完整有效，（2） 绿化档案齐全。（3）每月至少检查绿化工作2次并对植物的养护情况进行记录。9共用部位及及共用设设施设备备维修养养护管理理一、综合管管理（11） 建建立房屋屋及共用用设施设设备档案案，有运运行、检检查、维维修养护护记录。（2） 按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。（3）每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。（4） 对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。（5） 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。（6）在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。（7）设备机房。 每日巡视2次、每周清洁1次，机房内不得堆积杂物； 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、挡鼠板；在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况；设施设备标志、标牌齐全；在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书；各类管线有分类标志和流向标志； 交接班记录齐全、完整。二、共用部位（一） 房屋结构（1） 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。（2） 每半年检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。（3） 对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。（二） 建筑部件（1） 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（2）每周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（3）每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（4）每年汛期前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。（三）附属构筑物（1） 每月巡查2次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（2）每月1次对屋面泄水沟、楼内外排水管理道进行清扫、疏通，保证排水畅通；每年检6月至9月每月检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。各项工作应做好记录。（3） 每月巡查2次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（4） 每月巡查2次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、室外健身设施，儿童乐园等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（5） 每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。三、空调系统（1） 温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施，每月对能源消耗进行统计、分析。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。（2） 每年检查1次管道、阀门并除锈。（3）定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。（4） 每月清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。四、二次供水设备（1） 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。（2） 二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。（3） 每日巡视2次水箱间、水泵房，做好巡视记录。（4） 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。（5）每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。（6） 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆1次，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。（7） 水水箱、蓄蓄水池盖盖板应保保持完好好并加锁锁，钥匙匙由专人人保管，溢溢流管口口、透气气口应安安装金属属防护网网并保持持完好。五、排水系统（1） 按照市排水管理机构的要求取得排水许可证。（2）排水设施。每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通；每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。（3） 污水泵。每周巡视1-2次，每季度养护1次。（4） 窨井、化粪池。定期检查，每半年清掏1次。六、公共照明和电气设备（1） 室内照明。每周巡检2次，一般故障即时修复，其他复杂故障2日内修复。（2） 室外照明。每周巡检2次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复；适时调整时间控制器。（3） 应急照明。每周巡检2次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标，指示灯表面亮度和应急照明照度达标；每季度活化1次蓄电池。（4） 高压柜及高压线路。每周巡检1次高压柜；定期进行设备和线路的检测；每年活化1次直流屏蓄电池；每2年检测1次中央信号屏；做好记录。（5） 干式变压器。每日巡检1次，做好记录。（6） 油浸变压器。每日巡检1次，做好记录。（7）低压柜。每周巡检1次；每半年养护1次；每年检查2次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表；做好记录。（8）低压配电箱和低压线路。每月巡检3次；每年养护1次；每半年切换1次双路互投开关；做好记录。（9）电动机。每周巡检1次运行中的电动机；每年养护1次；做好记录。（10） 控制柜。每周巡检1次；每年养护2次。每半年校正各种电器装置或控制设备的设定值。每年检查1次各类远控装置和节能装置；做好记录。（11） 发电机。每月试运行1次；每年1次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每周巡检1次充电机和蓄电池；做好记录。（12） 电气检测。每2年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；每2年检测1次直流屏；每2年检测1次高压电缆；每年校验1次内部结算电能表；做好记录。（13） 变配电室。24小时有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备。七、安全防范系统（1） 对讲门口机。每月检查3次按键、显示屏等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。（2） 网络控制箱。每半年度检查1次外观、接线，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。（3） 红外对射探测器。每2月检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。（4） 图像采集设备。每周检查2次监视画面、录像功能；每月表面清洁3次；每半年内部除尘1次。（5） 摄像机。每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。（6） 解码器。每季度检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。（7） 云台。每季度检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。（8） 巡更点。每月检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。（9） 读卡器。每月检查键盘、防水3次，表面清洁1次。八、电梯（1） 24小时运行。（2） 设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。（3） 发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场。专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。（4） 每半月日进行1次日常维修养护工作。（5） 设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视