河东合行个人住房按揭贷款操作规程3222.docx

鲁临东合发22011 号关于印发个人人住房按揭贷贷款操作规程（试行）的的通知各支行: 现将个个人住房按揭揭贷款操作规规程（试行）印印发给你们，请请积极组织全全体员工认真真学习，并抓抓好贯彻落实实。遇有问题题及时联系信信贷管理部。 附件：个人住房房按揭贷款操操作规程（试试行） 二一一年八月月四日主题词：信贷管管理 按按揭贷款 操作规规程 通知 抄 报：省联社临沂沂办事处、临临沂银监分局局。 内部发送：总部部各领导、各各部。 联 系 人：张张春光 联联系电话：883850770 （共共印：50份） 山东临沂河东农农村合作银行行信贷管理部 2011年8月4日印发 个人住房按揭贷贷款操作规程程（试行）第一章 总 则第一条 为促促进个人住房房贷款业务的的发展，规范范业务操作，防防范信贷风险险，根据山山东省农村信用社个人住住房贷款管理理暂行办法及及有关规定，结结合我行实际，特特制定本操作作规程。第二条 本规规程所称住房房贷款的适用用范围包括：房地产开发发商开发的主主体结构封顶顶并取得销（预）售许可证的的房屋，证件齐全全的二手房。第三条 个人住住房按揭贷款款是指农村合合作银行向辖辖区内外城乡居民发发放的用于购购买商品住房的专专项贷款。借借款人以所购购住房作抵押押物、开发商商提供阶段性性担保。第四条 借款人人所购住房产产权证未颁发发且办妥住房房抵押登记之之前，由开发发商承担连带带责任保证，并并承担回购义义务。第五条 发放放个人住房贷贷款必须对借借款人进行信信用等级评定定。且借款人人的信用等级级必须为A级级（含）以上上。第六条 贷款额额度。贷款购购买第一套住住房的借款人人，首付款比比例不得低于于30%，已已婚的贷款额额度最高不得得超过购房总总价款的700%，未婚（离异）的的贷款额度最最高不得超过过购房总价款款的50%；对贷款购买买高档住房、别别墅或第二套套住房的借款款人，首付款款比例不得低低于60%，贷款额度最高不得超过购房总价款的40%。第二套住房认定定标准严格按照照国家相关规规定执行。第七条 贷款期期限。按揭贷贷款期限最长长不超过200年。且贷款款期限加借款款人年龄不超超过65岁。第八条 贷款利利率。对贷款款购买第一套套住房的，利利率水平不低低于基准利率率的1.1倍倍；对贷款购购买高档住房房、别墅、商商铺或第二套套住房的，贷贷款利率不低低于基准利率率的1.2倍。贷款期限在1年年以内（含11年）的，实实行合同利率率，遇法定利利率调整，不不分段计息；贷款期限在在1年以上的的，遇法定利利率调整，于于次年1月11日开始，按按相应利率档档次执行新的的利率。第二章 与开开发商建立合合作关系第九条 按揭贷贷款操作程序序包括与开发发商签订楼盘盘合作协议和和办理个人按揭贷款款手续两部分分。第十条 项目申申请。项目开开发商向贷款款行提出书面面申请并提供供以下资料：1、书面申请书书。内容包括括开发商概况况、项目情况况、拟申请贷贷款金额等，并填写房房屋按揭贷款款项目合作申申请表（附附件1）。2、董事会(或或股东会)同同意办理项目目楼盘合作的的决议；3、经年检合法法有效的企业业法人营业执执照、税务登登记证、组织织机构代码证证、贷款卡、法法定代表人或或授权代理人人证明书原件件及复印件；4、建设主管部部门颁发的经经年检有效的的房地产开发发企业资质等等级证书；5、项目可行性性研究报告及及立项批复；6、国有土地使使用权证（出让）、建建设用地规划划许可证、建建设工程规划划许可证、建建筑工地施工工许可证和商商品房预（售售）许可证 ；7、合作银行要要求的其他资资料。第十一条 项目目调查。收到到上述资料后后，贷款行A、B岗客客户经理进行行实地调查，主要调查以下内容：1、核实开发商商提报的资料料是否完整、合合法有效，内内容是否前后后一致。到土土地管理部门门核实土地是是否存在对外外抵押或被依依法查封的问问题。2、项目基本情情况。调查项项目的地理位位置、社区环环境、交通条条件、环保指指数、配套工工程、市政设设施、物业管管理情况等；核实项目占占地及建筑面面积、容积率率、绿化率、楼楼宇结构与栋栋数、户型设设计等与相关关证件内容是是否一致。3、调查项目的的市场定位和和销售情况，进进行初步的项项目评估、同同等位置项目目的比较分析析与市场预测测，判断项目目的销售前景景及抗风险能能力，调查有有无开发商利利用个人住房房贷款套取资资金的“假按揭”风险。4、银行同业竞竞争。调查其其他银行为该该楼盘提供个个人住房贷款款服务手段和和情况等。5、信用等级评评定。按照法法人客户信用用等级评定标标准，对开发发商进行信用用等级评定。要要求开发商信信用等级达到到A级（含）以以上。第十二条 签定定按揭合作协协议1、调查结束后后，确认开发发商及开发项项目符合合作作条件的，贷贷款行与开发商签签定商品房房贷款合作协协议书（附附件2）。2、开发商在贷贷款行开立基本结结算账户或一一般结算账户户，存款账户户中保留规定定比例的保证证金。保证金金按贷款额的的2%-55%协商确定定，按月统计计缴存。在保保证期间内，借借款人不能清清偿债务时，进进行保证金扣扣划，并在一一周内补充。开开发商承担连连带保证责任，并并在规定时间间内协助办妥妥房屋产权登登记。第三章 贷款款的申请、调调查、审查和和审批第十三条 办理理个人按揭贷款款流程：借款人人申请受理与调查查信用等级评评定审查与审批批贷款发放贷后管理贷款收回第十四条 借款款人向贷款行提出申请，填填写个人住住房贷款资料料文本（附附件3）的个个人住房贷款款申请书、个人住房房贷款申请表表、共同同还款承诺书书、抵（质质）押证明等等有关内容，同同时提供下列列资料：1、借款人有效效合法的身份份证明原件及及复印件（居居民身份证、户户口本、军官官证等）；2、婚姻状况证证明；3、与开发商签签订的房地产产主管部门统统一印制的具具有法律效力力的商品房销（预预）售合同； 4、开开发商开具的的首付款收据据或证明，该该款项必须通通过我行转账账存入开发商商结算账户；5、供职单位或或居委会出具具的个人收入入证明（附件件7）；6、贷款担保资资料。包括：（1）保证人为为自然人的，提提供保证人身身份证原件及及复印件、收收入证明等（附附件7）；（2）二手房权权属人需提供供所出让房产产的权属证明明原件及复印印件；房屋共共有人出具同同意出售房屋屋证明；查验验借款申请人人与售房人签签订的房屋交交易合同是否否合法、有效效，是否在房房屋交易登记记管理部门进进行销售登记记备案；（3）用于抵押押的房地产权权属证明原件件及其他相关关资料；（4）用于质押押的权利凭证证原件（包括括单位定期存存单、个人定定期储蓄存款款存单等）；7、贷款行要求求提供的其他他资料。第十五条 贷前前调查。客户户经理根据借借款人申请，按按规定要求对对借款人、担担保人情况进进行现场调查查，对所有考考察资料的真真实性、完整整性、合法合合规性负责。客户经理与客户共同填写个人住房贷款资料文本相关内容，并在“贷款调查人意见”栏签属明确意见后，将贷款资料提交贷款审查岗。重点调查以下内容：1、借款人及主主要家庭成员员职业、年龄龄及专业技能能，有无影响响还款能力的的不良品行和和不良信用记记录，要利用用人民银行个个人征信系统统和信贷管理理系统进行查查询，有重大大不良记录的的严禁发放贷贷款；2、借款人的收收入（含家庭庭收入）来源源、收入稳定定性及支出情情况，分析其其偿债能力。借款人住房房贷款的月房房产支出与收收入比控制在在50%以下下（含50%），月所有有债务支出与与收入比控制制在55以以下（含555%）。 房产支出与与收入比的计计算公式为：（本次贷款款的月还款额额+月物业管管理费）/月月均收入；所所有债务与收收入比的计算算公式为：（本本次贷款的月月还款额+月月物业管理费费+其他债务务月均偿付额额）/月均收收入。3、借款人是否否已按规定比比例缴纳首付付款；4、实地察看拟拟购住房的现现状：包括所所处地段、结结构、户型、房房屋质量、交交房日期、物物业管理、配配套设施、周周边环境、交交通、房价之之外的费用等等情况。调查查拟购房产的的价值及变现现能力，所购购房屋的价格格与当地同类类物业的市场场价格水平是是否相当，有有无低价高销销的问题；5、核实借款人人购房行为的的真实性，重重点调查有无无开发商利用用个人住房贷贷款套取资金金问题；6、通过房产登登记机关和个个人征信系统统查询本次购购房是首套房房还是二套房房；7、拟购房产的的土地是否已已对外设定抵抵押，有无产产权纠纷或被被查封问题；8、采取抵押担担保方式的，应应调查：（1）抵押物的的合法性。原原则上应以原原住房或所购购住房抵押；（2）抵押人对对抵押物占有有的合法性。包包括抵押物已已设定抵押权权属情况，抵抵押物权属情情况是否符合合设定抵押的的条件，财产产共有人是否否同意抵押，抵抵押物所有权权是否完整；（3）抵押物价价值与存续状状况。包括抵抵押物是否真真实存在，存存续状态、交交易价格是否否合理等。对对抵押物交易易价格或评估估价格明显高高于当地平均均房屋价值或或当地同类物物业价格的，可可要求重新评评估。9、采取质押担担保方式的，应应调查：（1）质押权利利的合法性。可可以用于个人人住房贷款质质押的权利凭凭证包括单位位定期存单、个个人定期储蓄蓄存单等，要要实地调查核核实其真伪；（2）出质人对对质押权利占占有的合法性性。重点调查查出质人是否否具有处分出出质物的权力力；（3）质押权利利条件。包括括调查出质物物的价值、期期限等要素是是否与贷款金金额、期限相相匹配，质物物共有人是否否同意质押等等。10、采取保证证担保方式的的，应调查保保证人是否符符合担保法法及其司法法解释规定，具具备保证资格格和担保能力力等。第十六条 信用用等级评定。信用等级划分为AAA、AA、A三个级别。评定标准为：得分在85分（含）以上的为AAA级，75分（含）至84分的为AA级，60分（含）至74分的为A级。客户经理根据贷款调查情况对借款人进行信用等级评定，填写个人住房贷款资料文本中的个人信用等级评定表。第十七条 贷款款审查审查人员对客户户经理提供的的资料按规定定要求审查，复复测有关数据据，审查贷款款资料及数据据的准确性、完完整性、合规规合法性。对对第十四条、十十五条和第十十六条审查的的同时，主要要审查以下内内容：1、借款人基本本要素审查；2、借款资格审审查；3、借款人主体体资格证明文文件审查；4、房屋所购楼楼盘是否和农农村合作银行行签定了按揭揭合作协议；5、审查购房行行为的真实性性和商品房销销（预）售合合同是否真实实有效；6、所购住房价价格与当地同同类物业的市市场价格是否否相当，必要要时可委托具具有房地产估估价资质的机机构进行价格格评估，评估估费用由借款款人承担；7、共有人是否否出具同意抵抵押的合法、有有效的书面意意见；8、借款人的还还款能力；9、贷款用途、金金额、期限、利利率、方式等等是否符合政政策规定。第十八条 贷款款审批个人住房按揭贷贷款必须按规规定的贷款权权限和贷款程程序进行审批批，超支行权限的上上报总部贷款审查查委员会审批批。对审批不不同意的，由由客户经理通通知借款申请请人，并将客客户提交的相相关资料退还还借款人。第四章 贷款款的发放与收收回第十九条 签订订合同。对审审批同意发放放的贷款，办办理下列手续续：1、合同签订时时要坚持“面谈”和“面签”制度，填写写个人购房房贷款面谈笔笔录（附件件9）；2、签订商品品房回购协议议（附件88）；3、签订个人人住房借款合合同（附件件4）。4、办理借款合合同公证；5、到房产登记记部门办理登登记手续。抵抵押人与贷款款行有关人员员约同开发商商前往房地产产主管部门办办理抵押登记记或抵押登记记备案。有关关抵押物的产产权证明或他他项权利证书书由贷款行保保管。6、抵押贷款办办理过程中所所发生的抵押押登记费、合合同公证费、签签证费、印花花税等有关费费用由借款人人承担。第二十条 贷款款发放。合同同签订完毕，抵抵质押登记手手续办妥后，在在信贷管理系系统打印借款款凭证，借款款人签字、按手印确认后，移交交会计部门办办理入账及划款手续续。个人住房按揭贷贷款的发放一一律通过借款款人账户转账存入与借款人人签约的售房房者的结算账户作为为购房专用资资金。第二十一条 个个人住房按揭揭贷款业务有有关信息要及及时录入个人人征信系统。第二十二条 还还款方法1、等额本息偿偿还法，即在在贷款期内每每月以相等的的金额平均偿偿还贷款本金金和利息。计计算公式为：2、等额本金偿偿还法，也称称递减法，即即在贷款期内内将本金平均均分摊在每期期偿还，贷款款利息随本金金逐期递减。计计算公式为：3、按月还息、任任意还本还款款法，即按月月偿还贷款利利息，分次任任意归还本金金，借款到期期日偿还所有有本金和利息息。对于贷款期限在在一年以内（含含一年）的，可以实行按月还息、任意还本或一次性还本付息的还款方式；贷款期限在一年以上的，实行等额本息或等额本金还款方式。第二十三条 还款方式1、委托扣款。借借款人在贷款款行开立还款专专用存款账户，在每月月的还款日前前存足应还款款项，并书面面委托支行从该存款款账户中直接扣扣收应还款项项。此授权行行为应在借款款合同中明确确约定，可不不再另行签发发授权书。如如借款人在还还款日未能按按时偿还应还还款项，支行行有权在委托托扣款日后随随时扣划应还还款项。如借款人提供的的还款专用账账户出现冻结结、扣划、变变更等情况而而造成支行无法扣收收本息的，借借款人须及时时向支行提供新的的还款账户，用于扣扣收贷款本息息。如借款人在借款款期内要变更更还款专用账账户，须提前前10天向贷贷款行提出书面申申请，经支行行同意并约定定新账户启用日期期后方可实施施。2、柜台还款。即即借款人直接接到贷款行营业柜台以以现金、信用用卡等办理还还款。第二十四条 贷贷后检查。对个人住房房贷款业务，要要认真执行贷贷后检查制度。客户经经理在贷款放放出后一个月月内，要对借借款人情况进进行首次跟踪踪检查回访，并并填制个人人住房贷款贷贷后首次跟踪踪检查表（附附件5），以以后应定期进进行检查，并并填制个人人住房贷款贷贷后定期检查查表（附件件6）。贷款行至少每每季组织信贷贷人员对个人人住房按揭贷款进行行一次检查；审计部门每每年组织进行行一次内查，必必要时可延伸伸外核，对检检查发现的问问题要及时报报告处理。贷贷后检查报告告要留档备查查。另外重点检查查以下内容：1、借款人按时时归还贷款本本息的情况；2、借款人有无无骗取信用的的行为；3、借款人职业业、收入和住住所等影响还还款能力的因因素变化情况况；4、保证人保证证资格和保证证能力变化情情况；5、抵押物保管管及其价值变变化情况；6、有关合同及及相关资料的的完整性与有有效性，有无无与法律、法法规和制度相相抵触，需要要变更、修改改和补充之处处；7、借款人是否否按规定用途途使用贷款，是是否存有“假按揭”现象，是否有有挪用、转借借他人现象。第二十五条 贷贷款收回。采采取委托扣款款方式的，系系统在每个还还款日通过借借款人的个人人结算账户自自动进行扣款款。对账户存款不足足未能按时扣扣收的，会计计部门打印欠欠款清单交客客户经理进行行催收。第二十六条 提前还款。借借款人可以根根据资金情况况随意提前归归还部分或全全部贷款。第二十七条 逾逾期处理。个个人住房按揭揭贷款不得办办理展期。对对未能按期归归还的贷款，按按以下方式处处理：1、借款人首次次未按借款合合同规定时间间归还贷款本本息时，客户户经理应在首首次还款到期期日后5个工工作日内对借借款人进行电电话、短信或口头头提示催收。2、借款人连续续2期或累计4期未还贷款款本息时，向向借款人、担担保人发出书书面催收通知知书进行催收收。3、借款人连续续3期或累计计5期未还贷贷款本息，全全部贷款转入入逾期贷款科科目并按提前前到期组织收收回，通过依依法诉讼、处处置抵押物、追追究担保人责责任等措施对对全部贷款本本息进行清收收；依法处置置抵押物，追追究借款人、担担保人责任后后未还清的贷贷款，及时进进行呆账核销。4、按规定调整整五级分类贷贷款科目。第二十八条 抵抵押物的处理理。借款人在在还款期限内内死亡、失踪踪或丧失民事事行为能力，或或其法定继承承人、受馈赠赠人拒绝履行行借款合同，贷款行有权按照中华人民共和国担保法的规定处理抵押物。抵押物的价值不足以偿还贷款本息的，贷款行有权向债务人追偿；其价值超过应偿还部分，应退还抵押人。第二十九条 借借款人贷款本本息还清后，客客户经理应凭凭会计部门出出具的贷款结结清通知书提提取抵押的权权利证明，退退还抵押人并并作签收登记记，设定抵押押登记的要及及时与抵押人人共同向登记记部门办理登登记注销手续续。第三十条 建建立客户信贷贷档案。贷款行应根据每个个借款人的不不同，对每个个借款人建立立信贷档案。档档案应包括以以下内容：1、个人住房贷贷款资料文本本所包含内容容；2、贷款本息拖拖欠及催收情情况记录。第五章 附 则第三十一条 对非本市各县县区居民的外外地居民购房房，或贷款购购买商业用房房的，参照个个人住房贷款款二套房的有关关规定执行。第三十二条 本规程未作规规定的事项，参参照信贷管理理的有关规定定执行。第三十三条 本规程由河河东农村合作作银行制定，修改、解释亦亦同。第三十四条 本规程自发发文之日起执执行。附件： 1、房房屋贷款项目目合作申请表表2、商品房贷款款合作协议书书3、个人住房贷贷款资料文本本4、个人住房借借款合同5、个人住房贷贷款贷后首次次跟踪检查表表6、个人住房贷贷款贷后定期期检查表7、借款人（担担保人）身份份、收入证明明 88、商品房回回购协议14