某国贸中心策划案9358.docx

中原地产南南京国贸贸中心策策划案目录：第一部分 市场场研析.44一、 市场状况分分析二、 南京商务楼楼产品力力分析三、 新街口CBBD商务务区分析析四、 竞争楼盘分分析第二部分 项目目营销策策略255一、 项目概况二、 总体策略1、 策略导向2、 项目定位三、 产品改造及及装修标标准建议议四、 营销策略细细化1、 推盘时机2、 推售原则3、 正式推盘必必备条件件五、 销售手段六、价格策策略1、 定价原则2、 分阶段租售售计划3、 付款方式建建议第三部分 项项目推广广策略.553一、 推广策略导导向二、 广告推广主主题三、 宣传包装建建议1、 形象包装2、 租售中心包包装3、 样板房四、 广告推广思思路五、 SP策略第四部分 广广告推广广计划667一、背景导导入二、受众分分析三、推广定定位四、媒体策策略五、分阶段段广告计计划第一部分 市 场 研研 析一、 市场状况分分析(一) 宏宏观状况况分析1 市场场现状自20000年年初初，我国国宏观经经济逐步步迈入一一个相对对温和、中中速、持持久的增增长通道道，至今今年上半半年，中中房景气气指数一一直运行行于景气气空间、市市场空前前活跃，房房市彻底底摆脱前前几年“爆炒”造成的的“泡沫”阴影，走走出了低低谷，呈呈现出投投资大增增、产销销两旺的的良好局局面。今今年，国国家政策策不断完完善，经经济形势势普遍看看好，WWTO的的加入在在即、申申奥成功功等利好好因素，使使上半年年房地产产市场仍仍保持比比较活跃跃的态势势。由于银行利利率已连连续七次次下调并并开征利利息税，引引导居民民将多余余的资金金从储蓄蓄转向投投资和消消费，刺刺激了商商品住宅宅市场需需求的释释放。同同时，房房地产金金融体系系不断完完善。如如放宽住住房按揭揭年限，加加大公积积金放款款额度，简简化办理理手续等等，为个个人购房房提供了了较为宽宽松的资资金环境境。另外外，国家家加大推推动房改改政策的的力度，如如住房分分配货币币化的进进一步顺顺利进行行，公房房上市手手续的简简化与税税费优惠惠，大大大提高了了个人的的购房意意愿与支支付能力力。因此此，在财财经政策策和房改改政策的的共同推推动下，全全国房地地产市场场形势十十分喜人人，中国国的商品品住宅市市场，朝朝着十分分令人鼓鼓舞的方方向发展展。与商品住宅宅市场相相比，商商务楼市市场虽然然比不上上其热销销火旺，但但也随着着整个房房地产市市场的转转旺而出出现启动动的热销销苗头，甚甚至国内内部分大大中城市市已出现现商务楼楼盘旺销销的市场场景象，不不但积压压楼盘有有所消化化，新楼楼盘的上上市量剧剧增且销销售前景景看好。另另外，中中国经济济的快速速、平稳稳的良性性发展、WWTO的的临近、申申奥的成成功、中中国改革革开放的的深入等等一系列列利好消消息，都都将有利利于中外外经济合合作及中中资企业业的发展展壮大，这这势必增增大市场场商务楼楼的需求求，进而而刺激并并促进商商务楼盘盘市场的的开发与与销售。房地产开发发企业经经过近两两年的市市场化运运作，逐逐渐找到到了市场场定位的的感觉，即即“以人为为本”，以市市场为导导向，做做适合消消费者口口味的“精品”楼盘。一一批以开开发高密密度、厚厚利润、低低水平物物管为荣荣的开发发商，正正向适中中密度、科科学规划划、设计计，良好好物管寻寻求发展展空间，并并以智能能化、集集中式、节节能型、优优质服务务等为新新卖点。这这些新盘盘无论是是品质上上还是功功能设计计上都优优于旧盘盘，无形形中给商商务楼市市场带来来一股清清新的风风。但同同时也显显现出，随随着市场场供应量量的进一一步放大大，未来来竞争力力将越来来越大。2、 房地地产业发发展前景景及趋势势据建设部预预测，未未来5年年至100年，中中国住宅宅建设仍仍将保持持较高的的增长速速度，住住宅市场场需求潜潜力巨大大。至220055年，中中国城镇镇居民住住房基本本目标为为人均建建筑面积积22平平方米，基基本上实实现平均均每户有有一套功功能基本本齐全的的住房；个人住住房消费费占总体体消费的的比重达达到155%。跨跨入211世纪后后，中国国的房地地产业尤尤其是住住宅产业业将进入入一个健健康稳定定的发展展时期。商商务楼市市场，在在未来55-100年，将将会保持持适度增增长的良良好发展展速度，中中国加入入WTOO将一步步促进中中资企业业的壮大大，这些些会产生生实实在在在的购购买力与与租赁需需求，许许多素质质较好发发的写字字楼项目目必然会会受到业业主及投投资者的的追捧，市市场的刚刚性需求求及良好好的客观观经济前前景，必必将引发发商务楼楼市场的的繁旺。应该看到，中中国的房房地产市市场尚未未成熟，整整体行业业水平仍仍有待进进一步提提高，伴伴随着国国民经济济的高速速、稳定定发展和和中国加加入WTTO，中中国房地地产业的的发展有有了新的的特点。并并由此进进入一个个新的发发展阶段段。 在在这个阶阶段将出出现以下下趋势：（1）住宅宅的大量量开工与与空置上上升仍将将共存，房房价的涨涨幅略有有下降。（2）生产产性房地地产（如如商厦、写写字楼、宾宾馆等）近近年只能能保持适适度发展展水平。（3）商务务楼盘将将有较大大的发展展空间，低低品质商商务楼将将被成批批淘汰。（4）受全全球经济济一体化化的冲击击，人们们的消费费结构与与办公方方式向国国际水平平靠扰。这这主要表表现在节节能建材材、办公公理念、设设计风格格的改变变、租赁赁市场及及物业管管理水平平的进一一步发展展上。（5）房地地产企业业将走上上规模与与品牌经经营之路路。总之，二十十一世纪纪的房地地产业，其其开发、建建设、流流通和消消费将逐逐步走向向规范与与成熟，住住宅及商商务楼市市场都将将得以完完善，从从外部环环境到内内部环境境，都为为房地产产市场展展现了美美好的前前景。(二) 南南京市房房地产市市场状况况分析2001年年上半年年，南京京市房地地产市场场继续延延续去年年的趋热热形势，呈呈现供销销两旺的的市场态态势，市市场化程程度更高高，市场场主体更更加成熟熟，开发发商更具具专业与与规范，消消费者日日趋成熟熟与理性性。各种种市场数数据表明明，南京京市房地地产业正正处于景景气状态态，房地地产市场场运行平平稳，房房地产业业日趋成成为国民民经济新新的增长长点。 20001年南南京商务务楼盘市市场特征征 宏观观经济形形势向好好，政策策支持房房地产业业发展。受国家扩大大内需，拉拉动经济济增长、积积极的财财政政策策影响，房房地产市市场前景景看好， 房地产产开发企企业盈利利的预期期增强。金金融政策策的支持持更坚定定了发展展房地产产业的信信心。 利好好因素纷纷呈，商商务楼盘盘供需两两旺。WTO、华华商会成成功召开开、十运运会、地地铁开工工等众多多利好因因素使南南京商务务楼需求求增大，销销售向好好。 发展展商更趋趋专业化化.市场场化。发展商力从从专业与与市场角角度进行行项目市市场定位位、产品品设计，注注重产品品的个性性与竞争争力，重重视公司司形象与与品牌的的维护与与建立。更更加重视视营销策策划，或或加强自自身的营营销策划划实力，或或寻求适适合自己己的营销销代理公公司，已已经开始始注重“全程营营销策划划”，使得得开发减减少许多多盲目性性。 CBBD(新新街口中中央商务务区)已已初具雏雏形。由于新街口口区域商商务配套套资源丰丰富，大大型商场场、高级级酒店、银银行、邮邮局及超超市云集集密布，交交通便利利，区域域商务办办公条件件极好，因因此该区区域商务务楼不但但供应量量将大幅幅度增加加，且市市场前景景看好。 规规模化开开发、品品牌化经经营趋势势突显。 南京著著名的几几家实力力型开发发公司如如金鹰国国际、苏苏宁、盛盛茂、益益来等公公司所开开发的项项目不但但规模大大且起点点高，定会令南京京的商务务楼盘市市场开发发在短期期内实现现质的飞飞跃，并并将带动动整个市市场的发发展与繁繁荣。可可以预言言，南京京房地产产市场规规模化开开发、品品牌化经经营时代代即将到到来。 土地供供应更趋趋公平、合合理，土土地成本本有所提提升。为规范南京京房地产产市场，建建立公平平、公正正与合理理的土地地市场，南南京市政政府今年年以来开开始逐步步按市场场规则，以市场竞标标的方式式供应土土地，由由于土地地供应的的数量有有限，开开发商更更加专业业与市场场化，致致使土地地价格更更加市场场化，避避免以住住“关系地地价”的低廉廉性，有有利于房房地产业业的正常常发展与与繁荣。 物业管管理水平平发生质质的飞跃跃。随着消费都都居住理理念及办办公方式式的更新新以及向向国际化化水平的的邻近，消消费者对对商务楼楼的物业业管理服服务提出出了更多多要求，从从而市场场亦出现现了诸多多知名物物业管理理公司，如如万科、戴戴德梁行行、金地地物业等等单位，本本地物业业管理公公司亦大大力加强强学习与与交流， 提高水平，从而使南京的物业管理水平有较大的发展。二、 南京京商务楼楼产品力力分析1、规模化化、品牌牌化 南京京商务楼楼市的发发展至今今天造就就了许多多规典型型个案，亦亦创造了了诸多品品牌公司司，如金金鹰国际际大厦、南南京商茂广场，福福鑫国际际大厦、力力联大厦厦，以及及金鹰国国际、商商茂房地地产、力力联建设设等品牌牌公司。规规模型个个案的优优点十分分明显，由由于集中中开发，分分摊成本本降低，故故易形成成售价的的“平易近近人”，此外外规模型型个案的的景观设设计设施施配备亦亦“大有可可为”，比较较容易形形成多处处卖点。， 大规规模的开开发需要要强大的的资金后后盾，发发展商若若悉心经经营也较较易树立立品牌形形象，在在现今楼楼市日益益“品牌打天下”的趋势势下，规规模化开开发品牌牌化经营营日趋成成为市场场主流。 另外外，近来来几家国国内著名名的地产产公司加加入南京京市场大大型地产产项目开开发，有有望推进进南京房房地产市市场规模模化运作作、品牌牌化经营营的发展展，提升升整个行行业水平平。2、规划设设计 南京京房地产产开发起起步虽较较晚，但但新建项项目的规规划起点点却颇高高，在商商务楼设设计上，许许多开发发商不惜惜花费巨巨资，力力聘国内内外著名名规划设设计公司司，纷纷纷推出“规划设设计”卖点，但但也应看看到一些些开发商商在规划划设计方方面走入入了一些些误区。 误误区一：不顾基基地条件件所限与与实际使使用需要要，只求求最大容容积率，忽忽略了停停车、休休憩、商商务活动动等环境境及设施施的配备备与建造造。误区二：忽忽视建面面的实用用率，公公摊偏大大，有些些商务楼楼公用设设施如：楼梯道道、设备备用房、走走道、管管理及房房等公用用建筑设设计不合合理，面面积太大大，从而而造成使使用面积积偏小，直直接影响响到消费费者办公公空间的的使用率率的提高高。误区三：忽忽视商务务服务的的全面及及延深。大大部分在在售个案案的商务务服务仅仅停留在在打字、复复印、订订送报刊刊等方面面，缺乏乏全面与与细致的的商务服服务，譬譬如，定定送票务务、洗衣衣、代送送外卖、商商务秘书书等，若若发展商商在商务务服务方方面更全全面、细细致，必必将有利利整个项项目的推推售。3、智能化化水平 “楼楼盘智能能化”作为房房地产业业的时尚尚，似乎乎已为诸诸多发展展商与消消费者所所接受，但但是纵观观南京商商务楼市市场，应应该看到到目前大大楼达到到真正意意义上的的智能化化标准的的还不多多，有的的开发商商只是在在商务楼楼盘中设设置了宽宽带网、英英特网服服务，多多媒体服服务，采采用了保保安监控控系统、车车辆管理理系统，就就堂而皇皇之地冠冠以“智能化化”的名称称。这样样的“智能化化”理解过过于偏面面，其适适用性与与实用性性还远远远不够。4、服务设设施不够够齐备目前除少部部分新建建商务楼楼盘其服服务设施施基本齐齐全外，大大多数商商务楼盘盘设施不不全，甚甚至严重重不足。咖咖啡间，洗洗衣房，健健身中心心，会议议中心等等设施严严重不足足，直接接影响商商务楼盘盘的整体体素质与与水平。南京目前商商务楼盘盘物业管管理费集集中在22-144元之间间，收费费并非太太低，但但大多数数开发商商自建自自管，经经验缺乏乏，手段段落后，人人员素质质偏低，直直接影响响商务楼楼消费者者的办公公环境与与效率，不不利整个个楼市的的良性发发展，有有碍物业业管理行行业的水水平提高高。5、营销策策划 房地产产市场进进入“零售时时代”的另一一标志就就是营销销力度的的加强。楼楼盘的营营销力度度也是决决定价格格差别的的重要因因素，成成功的营营销策略略衍生出出声望价价格，声声望价格格是产品品定位、品品牌形象象塑造、营营销策划划等一系系列成功功手段的的长期积积淀。如如苜蓿园园地区的的声望价价格是众众所皆知知的，“星叶牌牌”是南京京第一个个在国家家工商局局注册的的房地产产企业，打打上此商商标的月月牙湖花花园等住住宅产品品早已成成为南京京住宅的的典范。河河西的典典雅居，依依托高起起点的小小区规划划，配合合强大的的广告攻攻势，经经过一年年多的市市场运作作，成为为河西乃乃至整个个楼市的的经典楼楼盘。 营销销的方式式和策略略也在不不断地改改进，与与前两年年不同，开开发商的的营销策策略有了了明显的的变化，即即从“务虚”转为“务实”，卖点点已从早早先宣扬扬环境、配配套、质质量等，转转向楼盘盘的均好好性，尽尽量减弱弱楼盘抗抗性。发发展商营营销重心心的转向向，与近近期消费费者日趋趋成熟与与理性不不无关系系，同时时也反映映出发展展商日趋趋专业与与规范。真真正扎实实地打造造“精典”楼盘并并非易事事，发展展商只有有专业经经营、精精心组织织营销策策划，集集中突现现楼盘的的“均好性性”，才能能树立真真正亮丽丽的品牌牌形象。 不难难发现，南南京房地地产市场场整体的的营销策策划水平平还不高高，虽然然趋于营营销的理理性化及及产品本本身素质质的挖掘掘，但是是提炼主主题及意意境烘托托等辅助助手段匮匮乏，包包装手法法单调，缺缺乏创新新。另外外，商务务服务的的延伸、保保护与建建筑节能能等方面面可通过过挖掘，创创造卖点点，增加加产品的的竞争力力。因此此，南京京房地产产市场还还等待着着全新营营销理念念的洗礼礼。三、CBDD新街口口中央商商务区分分析 本案位位于南京京市中山山东路与与中山路路交叉路路口，拥拥有南京京地利之之精华，属属中央商商务区中中心位置置，处于于南京第第一大商商圈中心心点，因因其优越越而独特特的区位位条件，务务必详实实研析该该地区市市场供需需状况和和项目本本身及周周边情况况，作策策略上的的部署。就新街口地地区来讲讲，因该该区地处处城区中中心点，土土地供应应极其有有限，土土地成本本太高，且且由于城城市规划划高度限限制，因因而该区区房地产产开发量量有限，但但楼盘高高度较高高，体量量并不小小。该区区基础设设施完善善，市政政配套齐齐全，商商服设施施全面，旅旅游资源源丰富，文文化事业业发达，同同时周边边区域各各类自然然与社会会资源更更加丰富富，咫尺尺之遥的的南京新新街口地地铁站开开工在即即，地标标概念更更加明确确。目前以新街街口为中中心的世世界级CCBD在在南京以以30万万平方米米的商务务空间，550万的的日均人人流，880亿的的资金流流动，4400亿亿的政府府投入，使使得新街街口已经经成为南南京的主主流商圈圈。方圆圆5000米之内内有著名名的金陵陵饭店、金金鹰国际际购物中中心、新新街口百百货、中中央商场场、东方方商城等等亦将成成为本片片区商务务地产项项目推售售的良好好卖点，新新街口商商圈商业业氛围将将有力推推动本片片区商务务房地产产的需求求与消费费。本项目若贵贵司注重重产品品品质的差差异化和和推广定定位与宣宣传包装装，尽量量增多楼楼盘的软软件卖点点，注意意市场区区隔，再再加上适适当实效效的营销销策略、宣宣传推广广和差异异化营销销，其楼楼盘租售售定会取取得不俗俗业绩，有有望成为为以后南南京商务务楼市名名牌楼盘盘。就目前南京京热销商商务楼盘盘的共同同点，绝绝大多数数以服务务及设施施为主打打，走规规模化开开发、品品牌化经经营之路路，注重重项目的的前期市市场调研研与可行行性分析析，偏重重科学实实效的营营销策划划，依市市场需求求，审慎慎的市场场定位，时时尚实用用的产品品设计，并并力求楼楼盘的均均好性，因因此以上上楼盘都都取得利利润、口口碑及品品牌等多多方面的的丰收。因此，中原原认为：本案可可以充分分利用新新街口商商务圈的的特点，提提高物业业品质，建建立高层层次的物物业形式式，在南南京房地地产市场场建立标标志性的的、领先先的物业业品牌形形象。因因此，中中原建议议在国贸贸中心的的大楼中中设置一一些人文文、艺术术方面的的装饰摆摆设，增增加商业业交流、商商业服务务气息较较浓厚的的共享空空间，籍籍此提高高整个的的物业档档次，给给整个南南京房地地产市场场带来新新概念。四、竞争参参考楼盘盘分析Ø 商茂世纪广广场位置：中山山南路449号发展商：中中美合资资南京盛盛茂房地地产开发发有限公公司基地面积：35000m22建筑面积：11000000m2层数：4+60车位：2000多个个车位租价：10880元/月售价：75500元元/m22竣工日期：20002年66月300日出售率：>>80%n 金鹰国际商商城位置：汉中中路899号发展商：金金鹰国际际实业有有限公司司建筑面积：14880000m2层数：2+58车位：足够够车位租价：10880元/月售价：86600元元/m22 租价：1110元/m2竣工日期：已交付付租售率：>>85%n 隆盛大厦位置：洪武武路233号发展商：江江苏省铁铁路实业业有限公公司基地面积：72000m22左右建面：5660000m2层数：5+26车位：1770个车位租价：8000元/月月售价：68800元元/m22 (均) 租价：2元元/m22·日竣工日期：20001年110月底底租售率：770%n 福鑫国际大大厦位置：洪武武路3559号发展商：南南京市房房地产经经营总公公司基地面积：140000mm2建面：8880000m2层数：1+39车位：3000个车位售价：20万万/位(产权)售价：70000元元/m22 (均) 竣工日期：20003年66月出售率：220%n 新地阳光(正洪商商城)位置：新街街口正洪洪街1号号发展商： 南京振振宏民防防开发公公司 基地面积：60000m22建面：4550000m2层数：9+15车位： 2204车位售价：19.8万售价： 556000元/mm2竣工日期：20001年112月底底租售率：>>60%n 天丰大厦位置：洪武武路266号发展商：南南京市工工人文化化宫建筑面积：450000mm2建筑高度：1099m层数：311车位租价：12000元/月售价：53300元元/m22竣工日期：20001年112月331日出售率：>>80%第二部分 项目目营销策策略一、项目概概况名称：南京京国际贸贸易中心心发展商：南南京兴宁宁房地产产实业有有限公司司地址：南京京中山东东路188号总建筑面积积：8000000m2楼层：333层建筑高度：1088m建筑形态：地下22层（车车库），地地上311层目前可售建建筑面积积：2554688 m22二、项目市市场策略略1、市场营营销导向向首先，随着着南京第第一商圈圈新街街口商务务写字楼楼市场的的迅速发发展与日日渐成熟熟，在220011年前后后新街口口CBDD区域出出现了许许多的新新开写字字楼项目目，如商商茂广场场、苏豪豪广场、隆隆盛大厦厦、华泰泰大厦及及天丰大大厦等。此此外，还还有即将将开盘或或开工的的华威新新世界中中心、二二桥房地地产鼓楼楼项目、新新街口基基泰地产产项目、鼓鼓楼天安安地产项项目及洪洪武路新新大都项项目等潜潜在竞争争性项目目。目前前已开盘盘的写字字楼项目目势必将将对本案案造成相相当的竞竞争压力力，分流流一部分分的目标标客源，并并对本案案形成价价格打压压或某一一单项优优势的直直面攻击击态势，使使本案较较难在市市场上树树立典范范的物业业形象，并并迅速占占据20002年年写字楼楼市场的的较大份份额。同同时潜在在竞争项项目也会会造成部部分目标标客群的的持币观观望心态态，从而而对本案案的租售售的推进进造成一一定影响响。但是，基于于本案地地标性的的区位优优势，优优良的品品牌形象象南京京国际贸贸易中心心，以及及准确的的市场定定位(南南京首座座国际化化，全功功能商务务写字楼楼)等多多项均好好性因素素，使本本案具备备了一定定的竞争争优势与与强势卖卖点，且且由于目目前新街街口CBBD区域域的甲级级写字楼楼大多还还未建成成，而本本案已投投入使用用且功能能齐全、设设施配套套完备，因因此，本本案在某某些竞争争层面上上具备了了在20002年年写字楼楼市场上上抢占先先机的理理由。基于本案在在96、997年曾曾在市场场上推出出过，且且在当时时的市场场上也有有不错的的业绩，但但一直未未能建立立鲜明的的市场品品牌形象象，而本本次推盘盘的为空空置的2260000平方方米，实实乃重新新改造装装修后的的二次开开盘，需需审而又又慎。经经中原公公司前期期周密的的市场调调研分析析，认为为本案在在规模、区区位、功功能配套套等方面面虽具备备了新街街口CBBD地标标物业特特质，但但是，当当前的市市场竞争争局面已已与几年年前有很很大不同同，很多多楼盘的的单项优优势或综综合品质质不亚于于本案。因因此，在在营销策策略上，应应首先通通过耳目目一新的的宣传包包装和推推广的手手法，在在目标客客群心目目中建立立“国际贸贸易中心心”全新改改造后高高层次的的写字楼楼物业形形象，并并配合有有效的广广告促销销手段，迅迅速在农农历年前前后提高高“南京国国贸中心心”的知名名度，制制造市场场热点效效应。进进而在推推广策略略上可转转至直接接诉求项项目的地地位优势势与全功功能的设设施配套套，以及及现楼等等优势卖卖点，并并借助其其品牌效效应短再再度拔高高楼盘物物业形象象，宣扬扬本案全全新的良良好办公公环境，改改善后的的高品质质物管服服务等优优势来提提升总体体楼盘优优势，循循序渐进进获得市市场自觉觉认同，从从而区别别于其他他物业，取取得预期期的营销销业绩，斩斩获20002年年的市场场先机。因此，本案案前期准准备阶段段与初期期强推期期阶段(以下简简称首期期)的市市场推广广的成败败将是本本案地标标形象的的树立及及整体物物业租售售成功的的关键。则则以首期期的推广广而言，其其应达成成两个目目标：其其一：迅迅速提高高本案市市场知名名度并初初步树立立良好的的物业形形象。为为以后各各期的渐渐续推广广做好铺铺垫。其其二，即即完成首首期物业业租售目目标。而而目标之之中，“其一”完成得得好，则则“其二”自然达达成。2、项目定定位2.1 项项目优劣劣势分析析A、优势卖卖点：² 原点地位地段、地段段、还是是地段是是房地产产不变的的主题，作作为南京京中心原原点区的的国贸中中心，其其区位永永远是吸吸引目标标客群的的一大因因素，因因而也是是本案诉诉求的主主方向之之一。² 全功能配套套本案的全功功能配套套是本案案明显的的一大竞竞争优势势，从高高档购物物中心、EE时代健健身会、多多功能会会议中心心、，再再从大型型的停车车场到咫咫尺之遥遥的高级级酒店、顶顶级规模模商场到到麦当劳劳、酒楼楼、银行行等一应应俱全，如如此齐全全的配套套设施是是其他物物业无可可比拟的的。² 现房概念：考虑到消费费者的购购房心理理、农历历年前后后租期届届满与投投资风险险等因素素，并结结合目前前商务楼楼市场期期房现象象普遍存存在，交交房延期期影响恶恶劣，因因此，现现房应成成为本案案的一大大卖点和和优势所所在。² 品牌的建树树国际贸易中中心其综综合品牌牌形象与与在人们们心理上上的形象象烙印都都将成为为本案建建树“南京国国贸”品牌形形象的基基础，通通过产品品优势的的宣传推推广与一一系列公公关促销销活动，都都将会在在很短的的时间内内大大提提高南京京国贸的的知名度度，并逐逐步确立立南京国国贸中心心突出品品牌形象象。² e时代健身身会作为新街口口CBDD知名的的大型国国际化标标准健身身会所，其其迎合了了白领一一族、商商务人士士和高收收入人群群因现代代繁忙、快快节奏的的工作生生活，而而迫切需需要休闲闲放松、健健康娱乐乐的心理理需求，因因而e时时代将成成为国贸贸中心的的一大推推广亮点点。 ² 其他卖点全新改造后后气派开开阔的大大厦入口口大堂、富丽堂皇的的世纪泰泰富(国贸)购物中中心，畅通舒阔的的公共共共享大厅厅，灯光工璀璨璨的外部部亮化工工程，较佳的性价价比等优优势，B、劣势分分析² 使用年限偏偏短由于本物业业的土地地使用出出让年期期为19992年年，使得得本案的的实际使使用年限限只有四四十年左左右，且且因为长长期空置置，容易易使客户户对其硬硬件设施施产生不不好联想想，并对对在此置置业产生生疑虑。² 交通组织不不畅中山东路和和中山路路均为主主干道，车车流量大大，上下下班高峰峰时段尤尤其明显显，车辆辆进出本本案只能能靠设在在中山东东路的出出入口，进进出较为为困难。² 缺乏背景支支持作为兴宁公公司在南南京的首首个地产产项目，无无论公司司品牌还还是项目目条件，都都不具备备较强影影响力或或优势，而而当今的的消费者者日趋成成熟与理理性，他他们不仅仅认知楼楼盘，更更看中开开发商的的品牌。² 部分硬件设设施落后后（如：智能化化程度偏偏低，空空调系统统不力） 由于本本案规划划设计建建造时间间较早，经经过几年年的发展展变化，其其建筑风风格和硬硬件设施施与目前前高档写写字楼市市场标准准及市场场需要相相比已略略显滞后后，如：智能化化系统的的不健全全，空调调系统设设计的不不到位，从从而上述述条件的的缺乏将将会对推推售造成成一定的的阻力。2.2物业业定位从上述本案案的优劣劣势分析析中可以以看出本本案既拥拥有众多多的优势势卖点，又又存在一一定的销销售抗性性，因此此，为在在销售上上形成差差异化的的态势，建建议本案案的形象象定位须须体现出出品质感感、地段段的绝对对优势、功功能与配配套的齐齐全及物物业管理理的专业业周到等等，因此此中原在在分析上上述众多多项目优优势的基基础上，总总结提升升出本案案全功能能配套，距距新街口口零距离离的区位位优势（同同时在推推广中零零距离也也可延展展到零距距离服务务的概念念）两大大方面突突出卖点点，再结结合本案案案名南京京国际贸贸易中心心的“国际”与“中心”四字，故故中原建建议将本本案定义义为“全功能能、零距距离国际际商务空空间”2.3市场场定位² 定位依据项目区位项目的规划划设计齐备的功能能设施配配套“以人为本本”的商务务服务专业的物业业管理服服务² 具体市场定定位拥有一定的的事业基基础，并并且具备备一定的的社会地地位与层层次，追追求更大大的成功功，并勇勇于挑战战新事物物、积极极进取的的生意及及商务人人士。以本地客户户为主，周周边城市市（如扬扬州、镇镇江、合合肥、马马鞍山等等）经常常在南京京地区有有频繁业业务往来来的人士士为辅。² 本案客户群群工作形形态细分分为:大、中型贸贸易公司司品牌代理公公司咨询、顾问问、广告告、营销销类先锋锋机构外地公司或或机构驻驻宁办事事处政府机关转转制出来来的公司司、机构构小型IT公公司三、产品改改造及交交楼标准准建议1、写字楼楼入口将目前办公公楼的电电梯与商商住楼的的电梯置置于同一一平层上上，即目目前商场场一楼。技技术改造造上，将将原商住住楼与写写字楼之之间的隔隔墙取消消，且一一楼楼梯梯厅共用用空间应应加大亮亮化，提提升内部部大堂的的美化度度。细部处理上上，电梯梯共享空空间与目目前商场场交接处处卷帘门门四周墙墙角应尽尽量避免免粗糙的的感觉，细细节的处处理可以以让在大大楼办公公上下时时得以心心情愉悦悦。具体体是将现现在卷帘帘门四周周墙角做做一完整整的促新新，使白白天是能能够隐蔽蔽卷帘门门给人的的冰冷的的感觉。2、楼层共共享空间间各楼层梯厅厅公共空空间应加加强清洗洗力度，并并始终保保持很好好的亮度度，给人人以清爽爽亮丽的的氛围。3、外立面面定期清洗以以显示一一定的促促新效果果，同时时每逢节节日喜庆庆的晚上上打开泛泛光照明明（平时时可以关关闭，但但须注意意保养），以以夜间的的灯光美美化突出出楼盘的的精致与与品位。裙楼商场部部分外立立面现已已装修完完毕，但但中原认认为，如如果将商商场外立立面的装装修能够够延伸至至写字楼楼入口，效效果会更更好，也也就是原原先的办办公楼入入口最好好也能够够按照商商场的装装修标准准，使得得两部分分既有明明显的分分隔又风风格一致致，在处处理上，可可以将现现在的入入口形式式作一促促新，使使色彩效效果与商商场一致致，尤其其是将入入口处“南京国国际贸易易中心”的字体体恢复光光芒。商场和写字字楼的室室外地面面最好在在同一高高度，而而且地面面装修也也一致，使使整幢大大楼的各各个组成成部分浑浑然一体体。4、室内装装修(交交楼标准准)² 商务办公区区地面地砖铺铺地，墙墙面白色色乳胶漆漆，顶棚棚为轻钢钢骨、矿矿棉板吊吊顶。² 电气：室内照明满满足与室室外无遮遮挡条件件下同等等的亮度度。分插座能够够满足110A的的电流。² 空调：办公区域内内，冷、暖暖空调应应满足均均匀的条条件，基基本温度度应稳定定在188-25之间；具备良好的的通风条条件，室室内空气气保持一一定的清清新度，建建议设置置空气质质量监测测装置，定定时播报报室内空空气质量量指标，用用以提醒醒用户尽尽快采取取措施更更新空气气。² 宽带设施：满足到桌面面10MM，这已已经是一一般都具具备的常常用办公公必备条条件。² 商住区地面地砖铺铺地，墙墙面、顶顶棚白色色乳胶漆漆，木质质阴角线线和踢脚脚板² 卫生间：地坪为高级级彩釉防防滑地砖砖、铝合合金吊顶顶、安装装完座便便器和台台盆以及及沐浴器器等。² 门窗：分户门釆用用防火实实木大门门及门套套，室外外窗的各各层柱间间为大型型带状条条形铝合合金。² 空调：随购房根据据推售情情况及现现有户式式中央空空调库存存，在适适当时候候推出系系列促销销活动，赠赠送单元元中央空空调。5、大楼附附属设备备² 电气：1000000KVAA双电源源双回路路供电、按按规范要要求自备备发电机机组，保保证应急急电源。² 电话：14400门门外线，5500门门自动交交换电话话；² 供水：分层层供水，配配加压系系统（条条件许可可下建议议改造为为自动变变频供水水，可以以节约营营运成本本）。² 消防：大楼楼采用全全自动中中央电脑脑控制消消防系统统。办公公楼区域域全做、商商务楼在在公共部部分做，包包含烟感感及温差差感应警警报系统统，自动动喷淋系系统，抽抽排烟通通风系统统，消火火栓，防防火卷帘帘，专用用消防二二部及消消防通道道，照明明装置，疏疏散方向向指示。² 电视和音响响：大楼楼均设闭闭路电视视系统，并并配置公公共天线线和卫星星天线，设设有广播播系统，商商住提供供背景音音乐，非非常状态态下可及及时转为为应急广广播。² 安防：中央央主控室室，全电电脑楼宇宇自控系系统。对对所有公公共区域域，进出出通道等等进行224小时时监控，配配合各机机电设备备系统进进行集中中埋管。配配有专职职保安人人员，实实行全天天候保安安管理。四、营销策策略细化化1、推盘时时机项目成功销销售的关关键，除除取决于于项目本本身的规规划包装装之外，选选择销售售时机亦亦是一个个非常重重要的因因素，项项目在天天时、地地利、人人和三者者相结合合的有利利条件下下推向市市场，必必能取得得良好的的成绩。基于本案的的部分工工程改造造预计220022年1月月18日日左右完完成，且且考虑到到目前租租售中心心与样板板房的装装修正在在进行中中，因此此建议本本案应在在1月下下旬租售售中心正正式投入入使用时时，1月月下旬（11月255日左右右）再正正式推出出市场。如如此一方方面较易易在客户户心目中中树立全全新的楼楼盘形象象，另外外对销售售中的各各项措施施有所支支持，利利于成交交，负面面影响较较少。但但考虑到到元旦长长假与常常规的写写字楼租租售旺季季，在此此之前，专专案组将将利用现现有条件件继续接接待上门门客户，并并稳定此此部分客客源。2、推售原原则 本本项目尽尽管就某某些方面面与个别别竞争物物业有一一定差距距，但就就综合质质素来讲讲，在南南京市场场具备相相当的竞竞争优势势，成功功的市场场定位是是本案成成功的关关键，而而正确的的推售原原则则会会使本案案达到事事半功倍倍的效果果。² 中原建议推推售原则则为：先易后难，快快速消化化，主次次分明，扩扩大客源源² 推售顺序：先写字楼（为为主），后后商务楼楼。以写写字楼的的租售来来带动商商务楼。同同时特别别就第110、118、228、229层加加以控制制，其主主要针对对租售量量在4000平方方米以上上的客户户。3、正式推推盘必备备条件：² 销售许可证证且产权权清晰，无无抵押、债债权、债债务关系系；² 楼盘电梯，大大厅改造造及大楼楼外部亮亮化工程程完工，垂垂直交通通畅通；² 租售中心装装修布置置完成并并投入使使用；² 样板间装修修完毕² 租售人员培培训完毕毕² 租售道具全全面投入入使用² 租售文件全全面制定定² 税费明细、购购房政策策明确² 各项现场租租售管理理制度建建立² 现场包装制制作布置置完成² 前期广告顺顺利引导导，已达达到一定定的社会会认知² 根据前期市市场反馈馈，调整整并完善善推广策策略² 各项广告推推广计划划及促销销策略准准备就绪绪五、营销推推广手段段对于像国贸贸这样重重新推盘盘的项目目来说，在在推盘引引导期内内，营销销推广手手段就显显得尤为为重要。其其效果的的好坏往往往成为为楼盘成成功的试试金石。中中原认为为推广的的力度在在于对市市场空间间与销售售渠道的的深度开开发，具具体构想想如下