房地产发展流程13490.docx

房地产开发流程（详细） 第一步房地地产开发发公司的的设立 房地产开发发公司设设立阶段段的法律律程序一、内资房房地产综综合开发发公司的的设立1、公公司设立立准备2、申申请资质质等级审审批3、申申请办理理企业名名称预先先核准4、办办理工商商注册登登记5、办办理税务务登记二、外资房房地产开开发公司司的设立立6、申申请批准准项目建建议书7、办办理企业业名称登登记8、送送审合资资或合作作合同、章章程9、申申领外商商投资企企业批准准证书10、办办理企业业登记房地产开发发公司设设立阶段段的相关关税费1、企业法法人开业业登记费费2、企企业法人人变更登登记费3、企企业法人人年度检检验费4、补补、换、领领证照费费 第二步房地地产开发发项目的的立项和和可行性性研究 房地产开发发项目的的立项和和可行性性研究阶阶段的法法律程序序1、选选定项目目，签定定合作意意向书2、初初步确定定开发方方案3、申申报规划划要点4、申申报、审审批项目目建议书书5、编编制项目目可行性性研究报报告6、申申报、审审批项目目可行性性研究报报告房地产开发发项目立立项和可可行性研研究阶段段的相关关税费1、可行性性研究费费2、建建设工程程规划许许可证执执照费 第三步房地地产开发发项目的的规划设设计和市市政配套套 房地产开发发项目规规划设计计和市政政配套阶阶段的法法律程序序一、房地产产开发项项目的规规划设计计1、申申报选址址定点2、申申报规划划设计条条件3、委委托作出出规划设设计方案案4、办办理人防防审核5、办办理消防防审核6、审审定规划划设计方方案7、住住宅设计计方案的的专家组组审查8、落落实环保保“三废废”治理理方案9、委委托环境境影响评评价并报报批10、建建设工程程勘察招招、投标标11、委委托地质质勘探12、委委托初步步设计13、申申报、审审定初步步设计二、房地产产开发项项目的市市政配套套14、征征求主管管部门审审查意见见15、落落实市政政公用设设施配套套方案16、报报审市政政配套方方案17、市市政各管管理部门门提出市市政配套套意见18、市市政管线线综合房地产开发发项目规规划设计计和市政政配套阶阶段的相相关税费费1、工工程勘察察（测量量）费2、工工程设计计费3、建建设工程程规划许许可证执执照费4、竣竣工档案案保证金金5、临临时用地地费6、临临时建设设工程费费7、建建设工程程勘察招招标管理理费8、勘察设设计监督督管理费费9、古古建园林林工程设设计费 第四步房地地产开发发项目土土地使用用权的取取得 取得房地产产开发项项目土地地使用权权的法律律程序一、国有土土地使用用权的出出让1、办办理建设设用地规规划许可可证2、办办理建设设用地委委托钉桩桩3、办办理国有有土地使使用权出出让申请请4、主主管部门门实地勘勘察5、土土地估价价报告的的预审6、委委托地价价评估7、办办理核定定地价手手续8、办办理土地地出让审审批9、签签订国有有土地使使用权出出让合同同10、领领取临时时国有土土地使用用证11、领领取正式式国有土土地使用用证12、国国有土地地使用权权出让金金的返还还二、国有土土地使用用权的划划拨13、国国有土地地使用权权划拨用用地申请请14、主主管部门门现场勘勘察15、划划拨用地地申请的的审核、报报批16、取取得划拨拨用地批批准三、集体土土地的征征用17、征征用集体体土地用用地申请请18、到到拟征地地所在区区（县）房房地局立立案19、签签订征地地协议20、签签订补偿偿安置协协议21、确确定劳动动力安置置方案22、区区（县）房房地局审审核各项项协议23、市市政府下下文征地地24、交交纳菜田田基金、耕耕地占用用税等税税费25、办办理批地地文件、批批地图26、办办理冻结结户口27、调调查户口口核实劳劳动力28、办办理农转转工工作作29、办办理农转转居工作作30、办办理超转转人员安安置工作作31、地地上物作作价补偿偿工作32、征征地结案案取得房地产产开发项项目土地地使用权权的相关关税费1、地价款款（土地地出让金金）2、资资金占用用费3、滞滞纳金4、土土地使用用费5、外外商投资资企业土土地使用用费6、防防洪工程程建设维维护管理理费7、土土地闲置置费8、土土地权属属调查、地地籍测绘绘费9、城城镇土地地使用税税10、地地价评估估费11、出出让土地地预订金金12、征征地管理理费13、土土地补偿偿费14、青青苗及树树木补偿偿费15、地地上物补补偿费16、劳劳动力安安置费17、超超转人员员安置费费18、新新菜田开开发建设设基金19、耕耕地占用用税 第五步 房房地产开开发项目目的拆迁迁安置 房地产开发发项目拆拆迁安置置阶段的的法律程程序1、委委托进行行拆迁工工作2、办办理拆迁迁申请3、审审批、领领取拆迁迁许可证证4、签签订房屋屋拆迁责责任书5、办理拆拆迁公告告与通知知6、办办理户口口冻结7、暂暂停办理理相关事事项8、确确定拆迁迁安置方方案9、签签订拆迁迁补偿书书面协议议10、召召开拆迁迁动员会会，进行行拆迁安安置11、发发放运作作拆迁补补偿款12、拆拆迁施工工现场防防尘污染染管理13、移移交拆迁迁档案资资料14、房房屋拆迁迁纠纷的的裁决15、强强制拆迁迁 房地产开发发项目拆拆迁安置置阶段的的相关税税费1、房屋拆拆迁补偿偿费2、搬搬家补助助费3、提提前搬家家奖励费费4、临临时安置置补助费费（周转转费）5、清清理费6、停停产停业业综合补补助费7、对对从城区区位置较较好的地地区迁往往位置较较差的地地区或远远郊区县县的居民民的补助助费8、一一次性异异地安置置补助费费9、房房屋拆迁迁管理费费10、房房屋拆迁迁服务费费 第六步房地地产开发发项目的的开工、建建设、竣竣工阶段段 房地产开发发项目开开工、建建设、竣竣工阶段段的法律律程序一、房地产产开发项项目开工工前准备备工作1、领领取房地地产开发发项目手手册2、项项目转入入正式计计划3、交交纳煤气气（天然然气）厂厂建设费费4、交交纳自来来水厂建建设费5、交交纳污水水处理厂厂建设费费6、交交纳供热热厂建设设费7、交交纳供电电贴费及及电源建建设集资资费8、土土地有偿偿出让项项目办理理“四源源”接用用手续9、设设计单位位出报批批图10、出出施工图图11、编编制、报报送工程程档案资资料，交交纳档案案保证金金12、办办理消防防审核意意见表13、审审批人防防工程、办办理人防防许可证证14、核核发建设设工程规规划许可可证15、领领取开工工审批表表，办理理开工登登记二、房地产产开发项项目的工工程建设设招投标标16、办办理招标标登记、招招标申请请17、招招标准备备18、招招标通告告19、编编制招标标文件并并核准20、编编制招标标工程标标底21、标标底送审审合同预预算审查查处确认认22、标标底送市市招标办办核准，正正式申请请招标23、投投标单位位资格审审批24、编编制投标标书并送送达25、召召开招标标会，勘勘察现场场26、召召开开标标会议，进进行开标标27、评评标、决决标28、发发中标通通知书29、签签订工程程承包合合同30、工工程承包包合同的的审查三、房地产产开发项项目开工工手续的的办理31、办办理质量量监督注注册登记记手续32、建建设工程程监理33、办办理开工工统计登登记34、交纳纳实心黏黏土砖限限制使用用费35、办办理开工工前审计计36、交交纳投资资方向调调节税37、领领取固定定资产投投资许可可证38、报报装施工工用水、电电、路39、协协调街道道环卫部部门40、协协调交通通管理部部门41、交交纳绿化化建设费费，签订订绿化协协议42、领领取建设设工程开开工证四、房地产产开发项项目的工工程施工工43、施施工场地地的“三三通一平平”44、施施工单位位进场和和施工暂暂设45、工工程的基基础、结结构施工工与设备备安装46、施施工过程程中的工工程质量量监督五、房地产产开发项项目的竣竣工验收收47、办办理单项项工程验验收手续续48、办办理开发发项目的的综合验验收，领领取工工程质量量竣工核核验证书书49、商商品住宅宅性能认认定50、竣竣工统计计登记51、办办理竣工工房屋测测绘52、办办理产权权登记 房地产开发发项目开开工、建建设、竣竣工阶段段的相关关税费1、三通一一平费2、自自来水厂厂建设费费3、污污水处理理厂建设设费4、供供热厂建建设费5、煤煤气厂建建设费6、地地下水资资源养蓄蓄基金7、地地下热水水资源费费8、市市政、公公用设施施建设费费（大市市政费）9、开开发管理理费10、城城建综合合开发项项目管理理费11、建建筑行业业管理费费12、绿绿化建设设费13、公公园建设设费14、绿绿化补偿偿费15、路路灯维护护费16、环环卫设施施费17、生生活服务务设施配配套建设设费（小小区配套套费）18、电电源建设设集资费费（用电电权费）19、外外部供电电工程贴贴费（电电贴费）20、建建安工程程费21、建建设工程程招投标标管理费费22、合合同预算算审查工工本费23、质质量管理理监督费费24、竣竣工图费费25、建建材发展展补充基基金26、实实心黏土土砖限制制使用费费27、工工程监理理费28、工工程标底底编制管管理费29、机机电设备备委托招招标服务务费30、超超计划用用水加价价31、夜夜间施工工噪声扰扰民补偿偿费32、占占道费33、固固定资产产投资方方向调节节税 第七步房地地产开发发项目的的经营阶阶段 房地产开发发项目经经营阶段段的法律律程序一、北京市市外销商商品房的的销售1、办办理外外销商品品房预（销销）售许许可证2、选选定中介介代理机机构和律律师事务务所3、与与购房者者签订认认购书4、签签订正式式买卖契契约5、办理签签约公证证6、办办理外销销商品房房预售契契约公证证7、办办理外销销商品房房的预售售登记8、外外销商品品房转让让登记9、外外销商品品房抵押押登记10、楼楼宇交付付入住手手续11、办办理产权权过户手手续二、北京市市内销商商品房的的销售12、提提交完成成建设项项目投资资证明13、签签署预售售内销商商品房预预售款监监管协议议14、办办理内内销商品品房预（销销）售许许可证15、销销售项目目备案16、委委托中介介代理机机构进行行销售17、与与购房者者签订认认购书18、与与购房者者签订买买卖契约约19、办办理预售售登记20、办办理转让让登记21、办办理房地地产抵押押登记手手续22、楼楼宇交付付入住23、质质量保证证书和使使用说明明书24、办办理产权权立契过过户手续续三、北京市市房地产产出租的的综合管管理25、房房屋出租租权的确确认26、申申请房屋屋租赁许许可证27、出出租人与与承租人人签订书书面承租租协议28、租租赁当事事人办理理租赁登登记手续续29、租租赁房屋屋的转租租30、房房屋租赁赁关系的的终止四、北京市市房地产产出租的的专项（外外地来京京人员）管管理31、房房屋出租租权的确确认32、出出租人办办理房屋屋租赁许许可证33、出出租人办办理房房屋租赁赁安全合合格证34、签签订书面面租赁协协议35、租租赁双方方办理租租赁登记记备案手手续五、北京市市房地产产的抵押押36、抵抵押权的的设定37、签签订抵押押合同38、办办理房地地产抵押押登记39、抵抵押房地地产的占占管40、抵抵押房地地产的处处分 房地产开发发项目经经营阶段段的相关关税费1、营业税税2、城城市维护护建设税税3、教教育费附附加4、印印花税5、契契税6、土土地增值值税7、企企业所得得税8、个个人所得得税9、房房产税10、城城市房地地产税11、房房屋产权权登记费费12、房房屋所有有权证工工本费13、房房产共有有权执照照费14、房房屋他项项权利执执照费15、房房屋买卖卖登记费费16、房房屋买卖卖手续费费17、房房屋租赁赁审核备备案手续续费18、向向来京人人员租赁赁房屋审审核备案案手续费费19、来来京人员员租赁私私房合同同登记备备案手续续费20、房房屋租赁赁登记费费21、房房屋估价价手续费费22、房房屋公证证估价手手续费23、房房地产价价格评估估费24、房房地产中中介服务务费 第八步房地地产开发发项目的的物业管管理阶段段 房地产开发发项目物物业管理理阶段的的法律程程序1、物物业管理理单位经经营资质质审批2、签签署物业业管理委委托合同同3、居居住小区区的物业业接管综综合验收收4、物物业使用用、管理理、维修修公约的的核准5、安安排签订订管理公公约6、制制定、提提供质量量保证书书和使用用说明书书7、物物业管理理服务基基本要求求8、物物业管理理委员会会的设立立房地产开发发项目物物业管理理阶段的的相关税税费1、居居住小区区物业管管理启动动经费2、共共用部位位共用设设施设备备维修基基金3、普普通居住住小区物物业管理理费4、高高档住宅宅物业管管理费5、经经济适用用住房小小区物业业管理费费6、供供暖费