某某年房地产行业动态分析106433.docx

房地产动态态半 月 刊2009年6月10日未经许可不不得它用房地产产业迎来真真正的复苏苏20009年1-4月北北京市房地地产市场运运行情况二线城城市房展会会热销 解析金融融危机下的的“购房热”深圳“小产权房房”开闸或带带来房价冲冲击波聂梅生生：国际视视野看中国国楼市 实体经济济才是根本本从理论论走向实践践 开征物业业税对房市市意味着什什么？“假按揭”利益链条条深度追踪踪 银行向开开发商亮绿绿灯境外热热钱3月或已微微妙转向“潜伏”内地楼市市全国廉廉租住房保保障规划出出台 3年内拟拟提供7447万户廉廉租房房地产产开发统计计资料2009.1155房地产动态2009年第11期 目 录大势点平房地产产业迎来真真正的复苏苏政策动向最高人人民法院关关于审理建建筑物区分分所有权纠纠纷案件具具体应用法法律若干问问题的解释释最高人人民法院关关于审理物物业服务纠纠纷案件具具体应用法法律若干问问题的解释释市场走势20009年1-4月北北京市房地地产市场运运行情况北京部部分楼盘退退房超300% 楼市市是否继续续回暖存疑疑二线城市市房展会热热销 解析金融融危机下的的“购房热”深圳“小产权房房”开闸或带带来房价冲冲击波业界论坛聂梅生：国际视野野看中国楼楼市 实体经济济才是根本本从理论走走向实践 开征物业业税对房市市意味着什什么？地产金融“假按揭”利益链条条深度追踪踪 银行向开开发商亮绿绿灯境境外热钱33月或已微微妙转向“潜伏”内地楼市市营销策略房市低低迷下的112种营销销策略海外之窗次贷危机机背后美国国房地产和和金融市场场困境英国房房价20个月来来首次环比比止跌要闻简报全国廉廉租住房保保障规划出出台 3年内拟拟提供7447万户廉廉租房北京经经适房再上上市政策分分界延3天 新老政策策分实施供求信息北海嘉嘉莱度假酒酒店物业资产包包项目近期期公开转让让房地产开发发统计资料料20009年1-4月城城镇固定资资产投资情情况20009年1-4月房房地产开发发投资与销销售情况20009年1-4月各各地区房地地产开发投投资情况20009年1-4月各各地区城镇镇住宅建设设情况20009年1-4月各各地区商品品房销售增增长情况20009年1-4月房房地产开发发资金来源源情况大势点评大势点评房地产动态2009年第11期房地产业迎迎来真正的的复苏 20009年年初初以来，中中国房地产产销售增长长率停止下下滑并出现现强劲反弹弹。截至44月份，中中国房屋销销售面积同同比增长339%，远远远高于22008年年12月接近近零增长的的水平；与与此同时，平平均房价同同比下降趋趋势开始回回稳，连续续几个月录录得大幅环环比增长。房地产产建筑量也也呈现出类类似趋势。在在经历了22008年年上半年的的显著放缓缓和下半年年的负增长长后，在建建建筑面积积和完工建建筑面积于于20099年年初都都开始录得得正增长，到到今年4月份，分分别同比增增长10%和28%。房房地产建筑筑量的复苏苏反映出供供需情况的的实质性改改善，尤其其是当货币币政策取向向开始宽松松时，房地地产开发商商的财务状状况有了显显著改善，而而银行融资资门槛的降降低将使得得大量在22008年年因资金不不足或市场场需求不明明而中止开开发的房地地产项目得得以迅速恢恢复施工。 三因素素推动复苏苏 虽然房房地产销售售增长率和和房地产建建筑量的反反弹至今为为止仅仅持持续了两到到三个月，但但是我们认认为，由于于受到以下下三个因素素的推动，中中国房地产产业实际上上已经开始始持续复苏苏。 首先，相相对购买力力（定义为为房地产价价格相对于于家庭收入入）在20008年得得到显著改改善。我们们估计，虽虽然20008年住宅宅的每平方方米平均价价格与20007年不不相上下，但但20088年城镇居居民家庭人人均收入水水平较20007年增增长约144%。因此此，经历了了20033-20007年间的的大致稳定定之后，相相对购买力力在20008年录得得了有史以以来的最大大提高。 其次，抵抵押贷款利利率大幅下下降。五年年期基本利利率（即抵抵押贷款的的基准利率率）从20008年8月的7.883%下降降189个基基点至122月的5.994%，抵抵押贷款标标准利率折折扣幅度的的变动更令令抵押贷款款实际利率率大幅降低低。目前第第一套房抵抵押贷款的的实际利率率是4.116%，比比20088年8月的水平平低了约2250个基基点，短时时间内降息息幅度巨大大。 最后，银银行恢复向向房地产开开发商放贷贷。房地产产开发商贷贷款增长率率从20007年12月的同同比增长228%急剧剧下降到22008年年12月的同同比增长约约7%，这是是因为政府府为了调控控这一产业业快速增长长，实施政政策大量削削减房地产产开发商的的贷款。可可用资金（尤尤其是来自自银行方面面的可用资资金）大量量减少，房房地产开发发商不得不不通过大幅幅减价来促促进销售，从从而改善现现金流。在在我们看来来，由于消消费者预期期财政情况况紧张将持持续为房地地产开发商商带来降价价压力，导导致20008年大部部分时间里里房地产市市场销售清清淡。从22008年年10月起，当当政策重心心转为促进进增长并预预防经济硬硬着陆时，整整体融资环环境开始恢恢复正常。在在这样的背背景下，消消费者对于于房地产价价格进一步步下降的预预期开始减减弱，购买买意愿逐渐渐增强。 房价收收入比指标标并不完善善 房价收收入比（HHPIR，90平方米米住房的平平均价格与与城市家庭庭年均可支支配收入的的比率）衡衡量的是绝绝对住房购购买力，一一些市场观观察家认为为这一指标标是合适的的购买力评评估指标。2003年至2008年间，中国的房价收入比的平均值在8到9倍的范围内，远高于3到6倍的标准水平。 然而在在我们看来来，由于中中国的一些些特殊国情情，使得中中国的房价价收入比可可能夸大了了绝对住房房购买力较较低的程度度。将下面面这两个因因素计算进进去之后，房房价购买力力将高于目目前的房价价收入比所所显示的水水平，从而而进一步证证实了不存存在全国范范围内房价价泡沫的论论点。 第一个个因素，是是中国家庭庭收入增长长整体强劲劲，预计这这种增长趋趋势在可预预见的未来来仍将保持持不变。22002年年至20007年间，中中国人均可可支配家庭庭收入的名名义年均增增长率约为为12%，远远高于许多多新兴市场场经济体，更更不用说发发达国家了了。考虑到到可预见的的未来的快快速收入增增长，中国国经过收入入增长调整整的房价收收入比（IIGA-HHPIR）（即即收入持续续强劲增长长而购房价价格固定不不变）将在在购房后的的几年内急急速下滑。我我们认为，当当估测一个个像中国这这样快速增增长的经济济体的住房房购买力时时，经过收收入增长调调整的房价价收入比（IGA-HPIR）是一个比房价收入比（HPIR）更加适用的指标。 由于发发达国家33至6倍的房价价收入比标标准水平是是基于这些些国家的预预期收入增增长，因此此在估算中中国的IGGA-HPPIR时，我我们用的是是中国同发发达经济体体间的预期期收入增长长差额。如如果我们假假设中国的的名义家庭庭年收入增增长率比发发达国家高高5个百分点点（从过去去5到10年的历历史纪录来来看，这并并非一个过过高的假设设），那么么目前在中中国购买一一套房产，其其平均房价价收入比将将从现在的的8.3倍（20007年数据据）降至55年后的6.5倍。 第二个个有助于解解释看似过过高的房价价收入比的的因素，是是中国相当当高的住房房拥有率以以及强烈的的住房升级级需求。中中国的住房房拥有率超超过80%，是世界界上最高的的国家之一一，这是计计划经济时时代的遗留留产物。在在计划经济济体制下，绝绝大多数的的职工住在在公房里，这这些公房后后来被私有有化并以非非常大的折折扣（许多多情况下甚甚至免费）出出售给这些些职工。在在这种背景景下，非同同一般的高高住房拥有有率是过去去计划经济济畸变的结结果，而不不是市场经经济的自然然产物。 中国的的大多数公公房，特别别是计划经经济时代遗遗留下来的的公房，往往往质量很很差，再考考虑到近年年来家庭收收入迅速上上升，这也也是为什么么在住房拥拥有率已经经很高的情情况下仍然然有强烈的的住房升级级需求的原原因。我们们估测，近近年来至少少有30%的住房需需求源自住住房升级需需求，而其其首付款往往往来自出出售第一套套房的收入入。换言之之，大约330%的购购房者已经经有相当大大的一笔房房款，来自自于国家公公房私有化化的财富转转移，这使使他们不必必动用现在在的收入或或储蓄即可可支付首付付款。而在在发达国家家，情况则则大为不同同，他们有有正常运转转的房地产产市场，不不存在被抑抑制的住房房升级需求求。 我们假假设，购房房者出于住住房升级的的要求，需需要支付440%的首首付款（鉴鉴于目前平平均首付款款约为355%，40%是一一个颇为保保守的假设设），而这这些首付款款完全来自自第一套房房的销售收收入。通过过调整住房房升级需求求这个特殊殊因素之后后，我们估估测房价收收入比将从从目前的88.3倍降降至7.33倍。 综合考考虑以上两两个中国的的特有国情情，我们估估计调整后后的住房收收入比将在在5.7倍左左右，远低低于目前的的8.3倍。 地产复复苏意义重重大 在我们们看来，短短期推动因因素和基本本面都显示示房地产业业的复苏是是真实且可可持续的。尽尽管大家都都更关注于于中国政府府实施的大大型财政刺刺激政策，但但我们认为为，迄今为为止房地产产业的复苏苏是当前中中国经济中中最鼓舞人人心的进展展。 受到积积极政策的的刺激，主主要由国有有企业或国国有控股企企业开展的的基础设施施项目的投投资显著增增加。如果果20099年之后刺刺激效果逐逐渐消失，强强劲的投资资增长究竟竟能否持续续已经成为为众多市场场观察家关关注的一个个关键问题题。在这种种情况下，房房地产业的的复苏使得得人们有理理由相信，基基于市场的的私人投资资以及它对对其他经济济活动的积积极影响（如如消费、土土地销售恢恢复正常令令当地政府府收入增加加），将会会弥补政策策刺激效果果的最终消消失，帮助助维持经济济的有机增增长，尤其其是帮助中中国经济度度过2009年之之后G3经济体体（美国、欧欧盟、日本本）的长期期衰退。 我们观观察到，目目前中国房房地产销售售显著增长长，大城市市的房地产产存量房已已经开始迅迅速减少。根根据摩根士士丹利的房房地产研究究小组预计计，目前大大城市的存存量房水平平介于上海海约3个月销售售量到北京京约11个月销销售量之间间。用另一一个指标，依依据主要市市场的可供供销售闲置置面积，我我们预计全全国存量房房水平在经经历了20008年大大部分时间间的快速增增长后最近近已停止增增长。 当存量量房停止增增长甚至开开始减少，销销售的显著著复苏将最最终演变成成新项目启启动的显著著复苏。虽虽然开工建建筑面积的的年同比增增长率仍然然处于负值值范围内，但但我们认为为该数据将将在20009年下半半年走出低低谷并重新新录得正增增长。根据据过往经验验来看，新新项目启动动开始对销销售造成影影响需要大大约六个月月的时间。 繁荣的的房地产市市场还会促促进私人消消费。尽管管新的房地地产建筑量量仍然低迷迷，但房地地产销售的的复苏已经经为房地产产相关零售售销售带来来积极的影影响，这将将有助于刺刺激整体零零售销售的的反弹。例例如，建筑筑和装饰材材料及家具具的零售销销售，自今今年年初以以来强劲反反弹。 无须担担忧政策调调整 不可否否认，房地地产业的复复苏很大程程度上得益益于政策回回归常态。自自20055年以来，中中国政府采采取了一系系列紧缩措措施来抑制制快速上涨涨的房地产产价格，我我们认为，这这些紧缩措措施的目标标是解决收收入/财富差距距这个社会会问题，而而不是从经经济/金融角度度出发的实实际意义上上的房地产产泡沫。自自20088年10月起，几几乎所有紧紧缩措施都都在回调，目目的是促进进房地产市市场恢复。 一个稳稳定的政策策环境对中中国房地产产业的健康康、可持续续发展具有有重要的意意义，20008年10月起进进行的政策策调整是政政策回归，而而不是酌情情、反周期期的临时性性政策松动动，预计政政府对于现现行房地产产业的政策策取向维持持不变。 我们认认为，当前前地产政策策的意图在在于通过废废除不适当当的、人为为阻碍其发发展的紧缩缩政策措施施，鼓励基基于市场的的商品房产产业，以及及用社会基基金开发低低成本、低低租金的经经济适用房房计划，解解决低收入入家庭的住住房问题。这这是一个有有效且可持持续的政策策途径，因因为一个迅迅政策动向房地产动态2009年第11期速增长的商商业住房计计划需要有有一个可行行的经济适适用房计划划来匹配。考考虑到房地地产业对于于支持经济济复苏及实实现可持续续增长的重重要性，有有关于政策策调整可能能对该产业业不利的担担忧是没有有根据的。 政策推推动下的基基建投资正正在对中国国经济的复复苏起到积积极作用，而而其中我们们认为最鼓鼓舞人心的的进展是房房地产业的的复苏。 我们坚坚持认为，中中国不存在在全国性的的房地产价价格泡沫，中中国房地产产业的基本本面仍然保保持稳健。 考虑到到房地产业业对于支持持经济复苏苏的重要性性，因此对对于政策调调整可能对对该产业不不利的担忧忧是没有根根据的。 (中国证券券报摩根根士丹利王庆章章俊)政策动向最高人民法法院关于审审理建筑物物区分所有有权纠纷案案件具体应应用法律若若干问题的的解释法释2000977号20009年5月14日最高高人民法院院关于审理理建筑物区区分所有权权纠纷案件件具体应用用法律若干干问题的解解释已于于20099年3月23日由最高人人民法院审审判委员会会第14664次会议议通过，现现予公布，自自20099年10月1日起施行。为正确确审理建筑筑物区分所所有权纠纷纷案件，依依法保护当当事人的合合法权益，根根据中华华人民共和和国物权法法等法律律的规定，结结合民事审审判实践，制制定本解释释。 第一条条 依法登登记取得或或者根据物物权法第二二章第三节节规定取得得建筑物专专有部分所所有权的人人，应当认认定为物权权法第六章章所称的业业主。 基于与与建设单位位之间的商商品房买卖卖民事法律律行为，已已经合法占占有建筑物物专有部分分，但尚未未依法办理理所有权登登记的人，可可以认定为为物权法第第六章所称称的业主。 第二条条 建筑区区划内符合合下列条件件的房屋，以以及车位、摊摊位等特定定空间，应应当认定为为物权法第第六章所称称的专有部部分： （一）具具有构造上上的独立性性，能够明明确区分； （二）具具有利用上上的独立性性，可以排排他使用； （三）能能够登记成成为特定业业主所有权权的客体。 规划上上专属于特特定房屋，且且建设单位位销售时已已经根据规规划列入该该特定房屋屋买卖合同同中的露台台等，应当当认定为物物权法第六六章所称专专有部分的的组成部分分。 本条第第一款所称称房屋，包包括整栋建建筑物。 第三条条 除法律律、行政法法规规定的的共有部分分外，建筑筑区划内的的以下部分分，也应当当认定为物物权法第六六章所称的的共有部分分： （一）建建筑物的基基础、承重重结构、外外墙、屋顶顶等基本结结构部分，通通道、楼梯梯、大堂等等公共通行行部分，消消防、公共共照明等附附属设施、设设备，避难难层、设备备层或者设设备间等结结构部分； （二）其其他不属于于业主专有有部分，也也不属于市市政公用部部分或者其其他权利人人所有的场场所及设施施等。 建筑区区划内的土土地，依法法由业主共共同享有建建设用地使使用权，但但属于业主主专有的整整栋建筑物物的规划占占地或者城城镇公共道道路、绿地地占地除外外。 第四条条 业主基基于对住宅宅、经营性性用房等专专有部分特特定使用功功能的合理理需要，无无偿利用屋屋顶以及与与其专有部部分相对应应的外墙面面等共有部部分的，不不应认定为为侵权。但但违反法律律、法规、管管理规约，损损害他人合合法权益的的除外。 第五条条 建设单单位按照配配置比例将将车位、车车库，以出出售、附赠赠或者出租租等方式处处分给业主主的，应当当认定其行行为符合物物权法第七七十四条第第一款有关关“应当首先先满足业主主的需要”的规定。 前款所所称配置比比例是指规规划确定的的建筑区划划内规划用用于停放汽汽车的车位位、车库与与房屋套数数的比例。 第六条条 建筑区区划内在规规划用于停停放汽车的的车位之外外，占用业业主共有道道路或者其其他场地增增设的车位位，应当认认定为物权权法第七十十四条第三三款所称的的车位。 第七条条 改变共共有部分的的用途、利利用共有部部分从事经经营性活动动、处分共共有部分，以以及业主大大会依法决决定或者管管理规约依依法确定应应由业主共共同决定的的事项，应应当认定为为物权法第第七十六条条第一款第第（七）项项规定的有有关共有和和共同管理理权利的“其他重大大事项”。 第八条条 物权法法第七十六六条第二款款和第八十十条规定的的专有部分分面积和建建筑物总面面积，可以以按照下列列方法认定定： （一）专专有部分面面积，按照照不动产登登记簿记载载的面积计计算；尚未未进行物权权登记的，暂暂按测绘机机构的实测测面积计算算；尚未进进行实测的的，暂按房房屋买卖合合同记载的的面积计算算； （二）建建筑物总面面积，按照照前项的统统计总和计计算。 第九条条 物权法法第七十六六条第二款款规定的业业主人数和和总人数，可可以按照下下列方法认认定： （一）业业主人数，按按照专有部部分的数量量计算，一一个专有部部分按一人人计算。但但建设单位位尚未出售售和虽已出出售但尚未未交付的部部分，以及及同一买受受人拥有一一个以上专专有部分的的，按一人人计算； （二）总总人数，按按照前项的的统计总和和计算。第十条条 业主将将住宅改变变为经营性性用房，未未按照物权权法第七十十七条的规规定经有利利害关系的的业主同意意，有利害害关系的业业主请求排排除妨害、消消除危险、恢恢复原状或或者赔偿损损失的，人人民法院应应予支持。 将住宅宅改变为经经营性用房房的业主以以多数有利利害关系的的业主同意意其行为进进行抗辩的的，人民法法院不予支支持。 第十一一条 业主将将住宅改变变为经营性性用房，本本栋建筑物物内的其他他业主，应应当认定为为物权法第第七十七条条所称“有利害关关系的业主主”。建筑区区划内，本本栋建筑物物之外的业业主，主张张与自己有有利害关系系的，应证证明其房屋屋价值、生生活质量受受到或者可可能受到不不利影响。 第十二二条 业主以以业主大会会或者业主主委员会作作出的决定定侵害其合合法权益或或者违反了了法律规定定的程序为为由，依据据物权法第第七十八条条第二款的的规定请求求人民法院院撤销该决决定的，应应当在知道道或者应当当知道业主主大会或者者业主委员员会作出决决定之日起起一年内行行使。 第十三三条 业主请请求公布、查查阅下列应应当向业主主公开的情情况和资料料的，人民民法院应予予支持： （一）建建筑物及其其附属设施施的维修资资金的筹集集、使用情情况； （二）管管理规约、业业主大会议议事规则，以以及业主大大会或者业业主委员会会的决定及及会议记录录； （三）物物业服务合合同、共有有部分的使使用和收益益情况； （四）建建筑区划内内规划用于于停放汽车车的车位、车车库的处分分情况； （五）其其他应当向向业主公开开的情况和和资料。 第十四四条 建设单单位或者其其他行为人人擅自占用用、处分业业主共有部部分、改变变其使用功功能或者进进行经营性性活动，权权利人请求求排除妨害害、恢复原原状、确认认处分行为为无效或者者赔偿损失失的，人民民法院应予予支持。 属于前前款所称擅擅自进行经经营性活动动的情形，权权利人请求求行为人将将扣除合理理成本之后后的收益用用于补充专专项维修资资金或者业业主共同决决定的其他他用途的，人人民法院应应予支持。行行为人对成成本的支出出及其合理理性承担举举证责任。 第十五五条 业主或或者其他行行为人违反反法律、法法规、国家家相关强制制性标准、管管理规约，或或者违反业业主大会、业业主委员会会依法作出出的决定，实实施下列行行为的，可可以认定为为物权法第第八十三条条第二款所所称的其他他“损害他人人合法权益益的行为”： （一）损损害房屋承承重结构，损损害或者违违章使用电电力、燃气气、消防设设施，在建建筑物内放放置危险、放放射性物品品等危及建建筑物安全全或者妨碍碍建筑物正正常使用； （二）违违反规定破破坏、改变变建筑物外外墙面的形形状、颜色色等损害建建筑物外观观； （三）违违反规定进进行房屋装装饰装修； （四）违违章加建、改改建，侵占占、挖掘公公共通道、道道路、场地地或者其他他共有部分分。 第十六六条 建筑物物区分所有有权纠纷涉涉及专有部部分的承租租人、借用用人等物业业使用人的的，参照本本解释处理理。 专有部部分的承租租人、借用用人等物业业使用人，根根据法律、法法规、管理理规约、业业主大会或或者业主委委员会依法法作出的决决定，以及及其与业主主的约定，享享有相应权权利，承担担相应义务务。 第十七七条 本解释释所称建设设单位，包包括包销期期满，按照照包销合同同约定的包包销价格购购买尚未销销售的物业业后，以自自己名义对对外销售的的包销人。 第十八八条 人民法法院审理建建筑物区分分所有权案案件中，涉涉及有关物物权归属争争议的，应应当以法律律、行政法法规为依据据。 第十九九条 本解释释自20009年10月1日起施行。 因物权权法施行后后实施的行行为引起的的建筑物区区分所有权权纠纷案件件，适用本本解释。 本解释释施行前已已经终审，本本解释施行行后当事人人申请再审审或者按照照审判监督督程序决定定再审的案案件，不适适用本解释释。最高人民法法院关于审审理物业服服务纠纷案案件具体应应用法律若若干问题的的解释法释2000988号2009年5月15日最高高人民法院院关于审理理物业服务务纠纷案件件具体应用用法律若干干问题的解解释已于于20099年4月20日由最高人人民法院审审判委员会会第14666次会议议通过，现现予公布，自自20099年10月1日起施行。为正确确审理物业业服务纠纷纷案件，依依法保护当当事人的合合法权益，根根据中华华人民共和和国民法通通则、中中华人民共共和国物权权法、中中华人民共共和国合同同法等法法律规定，结结合民事审审判实践，制制定本解释释。第一条条 建设单单位依法与与物业服务务企业签订订的前期物物业服务合合同，以及及业主委员员会与业主主大会依法法选聘的物物业服务企企业签订的的物业服务务合同，对对业主具有有约束力。业业主以其并并非合同当当事人为由由提出抗辩辩的，人民民法院不予予支持。第二条条 符合下下列情形之之一，业主主委员会或或者业主请请求确认合合同或者合合同相关条条款无效的的，人民法法院应予支支持：(一)物业服务务企业将物物业服务区区域内的全全部物业服服务业务一一并委托他他人而签订订的委托合合同；(二)物业服务务合同中免免除物业服服务企业责责任、加重重业主委员员会或者业业主责任、排排除业主委委员会或者者业主主要要权利的条条款。前款所所称物业服服务合同包包括前期物物业服务合合同。第三条条 物业服服务企业不不履行或者者不完全履履行物业服服务合同约约定的或者者法律、法法规规定以以及相关行行业规范确确定的维修修、养护、管管理和维护护义务，业业主请求物物业服务企企业承担继继续履行、采采取补救措措施或者赔赔偿损失等等违约责任任的，人民民法院应予予支持。物业服服务企业公公开作出的的服务承诺诺及制定的的服务细则则，应当认认定为物业业服务合同同的组成部部分。第四条条 业主违违反物业服服务合同或或者法律、法法规、管理理规约，实实施妨害物物业服务与与管理的行行为，物业业服务企业业请求业主主承担恢复复原状、停停止侵害、排排除妨害等等相应民事事责任的，人人民法院应应予支持。第五条条 物业服服务企业违违反物业服服务合同约约定或者法法律、法规规、部门规规章规定，擅擅自扩大收收费范围、提提高收费标标准或者重重复收费，业业主以违规规收费为由由提出抗辩辩的，人民民法院应予予支持。业主请请求物业服服务企业退退还其已收收取的违规规费用的，人人民法院应应予支持。第六条条 经书面面催交，业业主无正当当理由拒绝绝交纳或者者在催告的的合理期限限内仍未交交纳物业费费，物业服服务企业请请求业主支支付物业费费的，人民民法院应予予支持。物物业服务企企业已经按按照合同约约定以及相相关规定提提供服务，业业主仅以未未享受或者者无需接受受相关物业业服务为抗抗辩理由的的，人民法法院不予支支持。第七条条 业主与与物业的承承租人、借借用人或者者其他物业业使用人约约定由物业业使用人交交纳物业费费，物业服服务企业请请求业主承承担连带责责任的，人人民法院应应予支持。第八条条 业主大大会按照物物权法第七七十六条规规定的程序序作出解聘聘物业服务务企业的决决定后，业业主委员会会请求解除除物业服务务合同的，人人民法院应应予支持。物业服服务企业向向业主委员员会提出物物业费主张张的，人民民法院应当当告知其向向拖欠物业业费的业主主另行主张张权利。第九条条 物业服服务合同的的权利义务务终止后，业业主请求物物业服务企企业退还已已经预收，市场走势房地产动态2009年第11期但尚未提供供物业服务务期间的物物业费的，人人民法院应应予支持。物业服服务企业请请求业主支支付拖欠的的物业费的的，按照本本解释第六六条规定处处理。第十条条 物业服服务合同的的权利义务务终止后，业业主委员会会请求物业业服务企业业退出物业业服务区域域、移交物物业服务用用房和相关关设施，以以及物业服服务所必需需的相关资资料和由其其代管的专专项维修资资金的，人人民法院应应予支持。物业服服务企业拒拒绝退出、移移交，并以以存在事实实上的物业业服务关系系为由，请请求业主支支付物业服服务合同权权利义务终终止后的物物业费的，人人民法院不不予支持。第十一一条 本解释释涉及物业业服务企业业的规定，适适用于物权权法第七十十六条、第第八十一条条、第八十十二条所称称其他管理理人。第十二二条 因物业业的承租人人、借用人人或者其他他物业使用用人实施违违反物业服服务合同，以以及法律、法法规或者管管理规约的的行为引起起的物业服服务纠纷，人人民法院应应当参照本本解释关于于业主的规规定处理。第十三三条 本解释释自20009年10月1日起施行。本解释释施行前已已经终审，本本解释施行行后当事人人申请再审审或者按照照审判监督督程序决定定再审的案案件，不适适用本解释释。市场走势2009年年1-4月北北京市房地地产市场运运行情况1-44月，北京京市房地产产市场持续续一季度以以来“开发低迷迷，销售回回升”态势，房房地产开发发投资和新新开工面积积仍处于低低位，降幅幅较大，但但是销售量量的回升以以及资金紧紧张预期的的减弱，使使土地和开开发市场主主要指标降降幅均趋于于缩小，销销售价格环环比回调。一、房房地产开发发投资大幅幅下降1-44月，北京京市完成房房地产开发发投资额3338.22亿元，比比上年同期期下降266.5%，降降幅比一季季度缩小33.7个百百分点。房地产产开发市场场总体形势势依然低迷迷，企业对对扩大投资资和购置土土地仍较为为谨慎。但但随着销售售形势的好好转和资金金紧张预期期的减弱，上上游建安和和购地投资资降幅在逐逐渐缩小。1-4月，全市建安工程完成投资180.2亿元，比上年同期下降21.6%，降幅比一季度缩小1.7个百分点。全市房地产开发企业支付土地购置费用75亿元，下降46.6%，降幅比一季度缩小8.5个百分点。二、开开发供给量量仍显不足足房地产产施工项目目同比减少少，但当月月新开工面面积有所增增多。截至至4月底，全全市房地产产开发企业业施工项目目638个，新新开工项目目90个，分分别比上年年同期减少少51个和28个。商商品房施工工面积为77405.2万平方米米，比上年年同期下降降2.1%。本年新新开工面积积为4644万平方米米，下降441.3%。其中，44月份新开开工面积1152.11万平方米米，比3月当月增增长50.4%。1-44月，住宅宅新开工项项目59个，同同比减少330个，新新开工面积积为2699.9万平方米米，比上年年同期下降降51.66%。其中中，4月份住宅宅新开工面面积为1005.4万平方米米，比3月当月增增长32.7%。竣工面面积由增转转降。年初初由于部分分项目集中中报竣，商商品房竣工工面积增长长较快，但但增速逐月月放缓。11-4月，房房地产商品品房竣工面面积为3996.3万平方米米，由一季季度同比增增长7.44%转为下下降3.33%。其中中，住宅竣竣工面积为为270.4万平方米米，增长7.9%，增增幅比一季季度降低114个百分分点。三、商商品房销售售面积增长长加快新建商商品房销售售面积翻倍倍。1-44月，全市市商品房销销售面积为为542.1万平方米米，比上年年同期增长长1.1倍，增增幅比一季季度提高226.4个个百分点。其其中，现房房销售面积积为1244.6万平方米米，期房销销售面积为为417.5万平方米米，同比分分别增长224.5%和1.6倍。全市商商品住宅销销售面积4465.66万平方米米，同比增增长1.66倍，增幅幅比一季度度提高466.1个百百分点。其其中，住宅宅现房销售售92.1万平方米米，期房销销售3733.5万平方米米，分别增增长90.7%和1.8倍。政策性性住房销售售比重有所所降低。11-4月，全全市限价房房和经济适适用房住宅宅销售面积积合计为339.6万平方米米，共46771套，占占全市住宅宅销售面积积和销售套套数比重分分别为8.5%和11.33%，比一一季度所占占比重分别别下降2.2个和2.55个百分点点。四、房房屋销售价价格同比降降幅缩小4月份份，北京市市房屋销售售价格同比比下降1%，降幅比比上月缩小小0.3个百百分点。其其中，新建建住宅销售售价格同比比下降0.6%，降降幅比上月月缩小0.2个百分分点，二手手住宅同比比下降2.9%，降降幅比上月月扩大0.2个百分分点。新建住住宅价格环环比涨幅加加快。4月份，北北京市房屋屋销售价格格环比上涨涨0.4%，涨幅比比上月提高高0.3个百百分点。其其中，新建建住宅销售售价格环比比上涨0.4%，涨涨幅比上月月提高0.2个百分分点，新建建住宅价格格已连续两两个月环比比上涨。二手住住宅价格有有所回升。随随着二手住住宅交易量量的持续回回升，4月份，全全市二手住住宅交易价价格结束自自上年8月份以来来的连续88个月走低低，本月价价格有所回回升，环比比上涨0.1%。(北京市统统计局国国家统计局局北京调查查总队)市场走势房地产动态2009年第11期北京部分楼楼盘退房超超30% 楼市是否否继续回暖暖存疑 市场预预期不明朗朗，开发商商放宽退房房条件退房背后后原因复杂杂 在房地地产市场能能否继续回回暖尚不确确定的关键键时期，任任何不正常常的现象，都都足以牵动动人们敏感感的神经。明明显多于以以往的退房房现象就是是其中之一一。 今年以以来，在楼楼市成交回回暖、许多多项目宣告告“开盘即售售罄”同时，退退房现象却却不断增加加。据了解解，今年以以来，北京京的一些在在售项目的的退房率超超过10%，有的甚甚至超过330%。西西安期房的的退房率超超过6%。南京京4月以来退退房套数近近200套。此此外，深圳圳、长沙、杭杭州、成都都等一些地地区也相继继出现了较较多的退房房。 买房者者为何纷纷纷要退房？ 记者致致电北京几几家退房率率较高的项项目。西南南四环某项项目销售人人员表示，在在售房源不不足50套：“一家公司司曾经一次次买了200多套，后后来因为资资金紧张，全全部退掉，因因此退房率率显得比较较高。” 东四环环百子湾某某项目销售售人员则表表示，由于于楼盘春节节期间优惠惠力度大，一一些前期的的老业主觉觉得吃亏，提提出退房。所所有手续办办完，需要要一两个月月，因此三三四月份登登记的退房房数比平时时多。“都是正常常现象，这这些退掉的的房子没用用多长时间间我们也快快卖完了。” “退房房增加，与与市场震荡荡回暖但预预期又不明明朗有关。”对退房现象进行了专门分析的北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，退房增加的具体原因十分复杂。最主要的原因是一些项目后期降价销售，前期的业主因为不满提出退房。受经济危机影响，一些购房者的收入水平降低，贷不到款或还贷出现问题，只得选择退房。有的热销项目加大了供应量，一些刚买了房的业主想换另一套房，也必须先退房再买房。 另一方方面，近期期各界对房房地产市场场能否继续续回暖，房房价是否会会再次下跌跌的争议较较多，导致致一些刚买买了房的人人预期和信信心受到影影响，担心心房价还要要继续下跌跌，选择退退房继续观观望。此外外，因为房房屋质量、合合同纠纷等等常见原因因导致退房房的，也会会随着成交交量的增加加而增加。 购房者者一度争得得面红耳赤赤也无法实实现的退房房要求，为为什么现在在似乎变得得“容易”了？业内内人士认为为，许多开开发商为了了促销，将将“无条件退退房”作为营销销卖点，甚甚至写入销销售合同里里，这些条条件使得购购房者的退退房成功率率提高。 去年不不少城市发发生了因业业主要求退退房与开发发商发生冲冲突的事件件，引起各各地政府高高度关注。“一方面，地方政府要求我们主动采取措施，避免矛盾激化。另一方面，我们也需要维护公司的形象。因此在条件允许的情况下，我们满足了一些业主的退房要求。”一家大型房地产企业的内部人士告诉记者。 自买自自卖，制造造热销假象象假按揭揭若隐若现现 除了开开发商对退退房原因种种种合理的的解释，不不少业内人人士担心，退退房现象增增加的背后后，不排除除某些开发发商制造假假按揭的可可能。 所谓假假按揭，即即开发商由由于资金紧紧张，通过过“内部销售售”或者找员员工、亲戚戚做“托儿”，给一定定好处，假假借他们的的身份签订订购房合同同，从银行行骗取贷款款。当市场场回暖时，开开发商再把把房子退掉掉重新销售售。这样一一来，不仅仅解决了资