北京远洋山水专案组远洋山水商业项目产品设计报告8017.docx

序在本案报告中，基于前期市场调研及定位，我们对东、西区进行了差异化的产品设计，结合市场发展可能通过不同规模和倾向的方案考虑，旨在构筑综合景观、休闲、便利等多元因素的新型区域主题商业及社区商业，籍助远洋山水大型社区综合资源和影响力，构筑自然与欢乐的街区商业环境。目 录录1前言12项目产产品设计计定位22.1 西西区产品品设计2 2.1.1 主主题概念念诠释3 2.1.2 A区域域产品设设计3 2.1.3 B、CC区域产产品设计计10 2.1.4 D区域域产品设设计13 2.1.5 E区域域产品设设计162.2 东东区产品品设计17 2.2.1 产产品设计计方案一一172.2.11.1产产品设计计定位及及产品主主题诠释释172.2.11.2商商业组团团分布建建议182.2.11.3设设计方向向192.2.11.4产产品设计计形式建建议202.2.11.5商商业业态态分布建建议242.2.11.6方案一一产品设设计小结结252.2.22 产品品设计方方案二262.2.22.1设计主主题概念念诠释262.2.22.2项目概概况262.2.22.3项目自自身产品品设计建建议262.2.22.4其它商商业物业业形式452.3 商商业物业业物业管管理建议议45 2.3.1 物物业管理理的职能能462.3.22 零售售管理负负责之工工作472.3.33 物业业管理公公司的入入市时机机492.4 产产品报告告总结 501.前言通过市场调调研、项项目分析析等环节节，我司司从市场场和项目目自身两两个角度度对本项项目进行行了详细细的论证证，并确确定了远远洋山水水西区社社区商业业、东区区中高档档购物中中心及酒酒店物业业为主的的中等规规模综合合性商业业中心的的总体定定位。在本策划书书中，我我司将在在项目定定位的基基础上，结结合项目目自身特特点，以以提高本本商业物物业竞争争力为前前提，促促进商铺铺顺利销销售为目目的，围围绕项目目主题为为贵方提提供相应应的店铺铺分割、功功能分区区、装饰饰装潢等等产品建建议。我司坚信，通通过科学学的设计计与合理理的创新新，将为为后期商商场经营营奠定优优越的软软、硬件件基础，使使商场在在激烈的的市场竞竞争中拥拥有旺盛盛的生命命力，从从而使本本项目商商铺价值值得以最最大限度度的提升升，进而而必将有有效的推推动商铺铺的推广广和销售售工作的的顺利完完成。2.项目产产品设计计定位“没有不好好的市场场，只有有不好的的产品”，从这这句话中中可以看看出，不不同的地地段、不不同的定定位、不不同的买买家层面面都是项项目自身身素质的的映射，产产品的设设计将对对项目的的发展起起到最为为关键的的作用。远洋山水整整体商业业物业共共分为东东区和西西区两个个部分，其其中西区区市场定定位以社社区商业业为主，东东区则是是以建立立集购物物、休闲闲、娱乐乐为一体体的中等等规模商商业中心心（含概概酒店物物业）为为主题定定位。由由于东西西区不同同的市场场定位及及功能设设置，所所以表现现在产品品设计上上会有较较大的差差异，在在以下报报告中我我司将针针对东西西区分别别加以阐阐述。2.1 西西区产品品设计2.1.11 主题题概念诠诠释远洋山水西西区商业业以社区区商业为为主题定定位，其其商业形形式以建建设空间间形态而而言以底底商式为为主。随随着城市市住宅结结构的不不断变化化和改善善，社区区建设逐渐渐由分散散、功能能单一的的传统方方式向集集中化、综综合化和和现代化化方向发发展，居民关注注社区发发展的同同时，对对社区服服务、居居住环境境、文化化娱乐、医医疗卫生生等均提提出更高高层次的的需求。因此，伴随着商业环境的日渐成熟及房地产业的不断发展，底商式社区商业衍生出另一种形式-特色商业街，它的出现是商业地产开发水平提高的重要表现，标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态，并且已经形成了自己相对独立的市场空间。其功能主要分为两种：服务于社区内部和服务于社区外部（如：永乐小区、鲁谷新居、五芳草园小区等）。前者主要以满足本社区居民日常生活所需为主，服务种类齐全。而后者则改变以往纯粹的商业配套服务功能，以特色商业街为表现形式突出商业项目自身的风格魅力，以此扩大辐射范围，吸引更多的消费人群。基于西区商商业功能能的要求求在产品品设计中中紧扣定定位主题题，通过过商场软软、硬件件的细节节处理（主主要包括括装饰装装潢、特特色设置置、产品品招商控控制等），营营造西区区社区商商业整体体氛围。通通过产品品差异化化设计为为后期经经营提供供良好的的商业环环境，从从而提升升项目整整体物业业价值，推推动项目目销售、租租赁的顺顺利进行行，保证证项目商商铺及住住宅的开开发取得得利润最最大化。西区共分55个区域域，在产产品风格格上A区区，D区区及其它它分为三三类，下下面就此此分别做做以阐述述：2.1.22 A区区产品设设计A区位于鲁鲁谷路和和鲁谷西西路交汇汇处的十十字路口口东南角角，双向向临街，地地上总建建筑面积积185560平平方米，共共三层；地下总总建筑面面积95596平平方米，共共二层。其其作为第第一期开开发的项项目在商商业上的的展示效效果及对对周边商商业氛围围的培育育，都将将对远洋洋山水的的后期项项目产生生深远的的影响。由由于A区区在业态态分布上上存在两两套方案案：方案案一：还还建商业业为“大中电电器城” ；方方案二：还建商商业不为为“大中电电器城” ；鉴鉴于“大中电电器城”作为连连锁商业业对于内内部装潢潢的统一一安排，我我司仅方方案二做做产品设设计。2.1.22.1项项目自身身产品设设计建议议A、外部装装潢建议议 商场的的外部特特征作为为顾客初初次经过过商场是是对其形形成的首首要感受受，在一一定程度度上决定定顾客是是进入该该店还是是匆匆而而过，商商场正是是通过它它的外部部设计向向大众传传递各种种信息，包包括商场场的规模模档次、风风格、经经营特色色、经营营理念及及各种经经营主体体，而这这种信息息能够促促进顾客客的购买买。Ø 商场招牌 商场场的招牌牌是用来来展示商商店名字字的标记记。为了了达到宣宣传的效效果，门门顶招牌牌应该体体现在适适当的位位置，使使之鲜明明突出，引引人注目目。Ø 外立面设计计 应应结合其其中档的的定位在在风格上上尽量拉拉近和消消费的距距离，因因此在外外立面的的装修上上，我司司建议以以淡色调调为主，采采用玻璃璃幕墙。Ø 建筑物外部部灯光设设计 可结合合本建筑筑物外部部观光电电梯的动动态效果果，突出出商业物物业形象象加强展展示效果果，营造造商业氛氛围。Ø 户外广告位位的设置置 本本案地处处地段缺缺乏商业业气氛支支持。为为了吸引引顾客，营营造商业业气氛，就就更应该该注意商商场户外外广告的的设置。建建议商场场沿项目目周边主主要街道道呈辐射射状设置置宣传横横幅、灯灯箱广告告等户外外广告。B、内部装装饰装潢潢建议Ø 听觉效果 主要要表现为为对外部部噪音的的隔离和和内部背背景音乐乐的设置置，可以以适当缓缓解消费费者的心心理压力力、调节节心情，为为其营造造一个舒舒适的购购物环境境。Ø 视觉效果 主要通通过包括括橱窗、指示牌牌、内部景景观、内部灯灯光效果果的建设设营造商商业氛围围，方便便顾客对对商品的的挑选和和购买，合合理组织织人流。其中橱窗主主要用于于对商品品进行展展示功能能，强调调产品卖卖点及消消费诉求求，起到到吸引消消费者并并引起其其购买欲欲望的作作用。指示牌则有有助于引引导消费费者购物物，形成成合理的的消费环环流。内部景观的的设计可可以根据据需要增增强某一一经营业业态的商商业氛围围，调节节消费者者的消费费情绪。C、项目硬硬件设置置建议 1、 商场主出入入口：宽度：8米米数量：1个个设置依据：与中庭庭连通利利于商场场形象展展示，地地上主要要进出商商场之场场所。2、 商场辅助入入口：宽度：2.5-33米数量：2个个设置依据：有利于于商场人人流、道道路的组组织，商商场更加加人性化化，临近近出入口口商铺价价值将得得到一定定程度的的提升。3、 人行通道：本商场场主要通通道宽度度为2.5米，辅辅助（次次）通道道宽度11.5-2米为为宜。4、 电梯设置位位置及数数量：电电梯设置置的位置置将决定定未来商商场的人人流导向向，提高高商场的的便利、人人性及舒舒适度。我我司做如如下建议议：Ø 滚梯：中庭庭设置66部（一一上一下下由地下下一层到到地上三三层）Ø 观光电梯：加强商商场整体体展示效效果，由由向下与与地下二二层地下下停车场场连通直直至三层层。Ø 货梯：位于于商场后后部由地地下一层层5、 商场基本建建筑指标标：项目单位（M）柱间距8B2层高5B1层高51F层高52F层高4.2-44.53F层高4.2-44.5我司对B22、B11的层高高建议主主要是综综合考虑虑到B22存在的的设备层层所占用用层高以以及进出出超市货货车对层层高的要要求，而而B1做做为超市市则是方方便货架架摆放及及产品陈陈列（同同时也为为解决设设备管道道架设所所占用层层高的问问题）。D、产品功功能划分分、店铺铺分割建建议图表1：AA区业态态功能分分布图图表1：AA区客户户支持图图楼层业态布局目标客户地下一层超市超市发、万万客隆地下二层停车场（商商业专用用）、设设备区地上一层化妆品资生堂、欧欧莱雅、AAUPPPES皮具沙弛、鳄鱼鱼钟表西铁城、SSWATTCH、雷雷达珠宝金象、周大大福、恒恒信地上二层女士服装、服服饰EQ：IQQ、BIIBA、MMISSSK男士服装、服服饰雅格儿、庄庄吉、依依文地上三层儿童用品水孩儿、青青蛙王子子、MIICKYY运动休闲用用品李宁、耐克克、特步步餐饮到家尝、好好伦哥E、停车场场设计建建议 停车位位的设置置在很大大程度上上会限制制商场的的对外辐辐射范围围，但作作为公共共设施过过大的面面积投入入又会影影响投资资回报。就就一般规规律而言言停车场场的面积积应该为为商业面面积的11/4或或1/55，因此此A区停停车场面面积为商商业面积积的1/5，大大约为448000平方米米左右。按按一个停停车位所所占用总总面积为为35-40平平方米计计算，可可以设置置1200-1337个停停车位。由由于此处处停车场场与超市市共用，会会在层高高方面根根据超市市进货车车的大小小做相应应调整，同同时考虑虑作为地地下二层层会存在在设备层层，因此此此处般般停车场场层高建建议为55米。2.1.33 B、CC区域产产品设计计B区位于鲁鲁谷路南南侧，西西侧紧邻邻A区，中中间以一一入口相相隔，由由两栋住住宅楼底底商联通通而成。整整体来看看为一条条长2220米的的带状临临街物业业，底商商共设地地上二层层。C区区双面临临街，北北面临鲁鲁谷村路路，东面面临玉泉泉西路，东东西直线线距离为为1855m2，楼层层分布分分别为：西面是是一独体体商业配配套建筑筑，楼层层一层；中部为为住宅底底商，楼楼层二层层；临玉玉泉西路路有一独独体商业业配套楼楼，楼层层二层。2.1.33.1项项目自身身产品设设计建议议A、外部装装潢建议议 由由于B、CC区域商商业物业业均以临临街二层层底商为为主，其其中B区区以购物物为主，CC区则主主要提供供包括金金融服务务、健身身休闲在在内的社社区配套套服务。正正是由于于两者在在市场定定位与功功能设置置上的相相似，在在其产品品设计上上也要求求保证其其建筑风风格的统统一。Ø 外立面设计计 统统一的外外立面装装饰使BB、C区区沿街物物业给人人整齐划划一的感感觉，有有助于整整体物业业形象的的提升。BB区以购购物和西西餐为主主营业态态，为了了充分发发挥其临临街展示示效果，建建议采用用落地玻玻璃窗户户。而CC区的经经营业态态对于展展示效果果要求一一般，可可以户外外广告位位代替玻玻璃窗户户。Ø 商店招牌 B、CC区业态态较多，因因此会出出现许多多风格各各异的商商店招牌牌，建建议统一一商店招招牌的规规格，同同时应注注意在各各个商店店招牌在在设计风风格、色色彩搭配配的合理理过渡以以避免这这些招牌牌给人以以杂乱无无章的感感觉从而而影响整整个物业业的整体体形象。Ø 建筑物外部部灯光设设计 建议充充分利用用B、CC区物业业在东西西方向较较大的跨跨度，可可以形成成一条灯灯光带。B、业态组组合建议议图表3：BB区客户户支持业 态目标商户餐饮郭林、太熟熟悉、东东北虎、金金山城、福福华、大大娘水饺饺、马兰兰拉面、永永和豆浆浆及各式式风味小小吃购物窗帘布艺、餐餐饮用具具、玻璃璃器皿、浴浴室用品品、地毯毯、挂毯毯等运动休闲李宁、康威威、百事事、圣玛玛田、伊伊韵儿、百百世吉、SS&K、蜂蜂鸟、三三夫、球拍、渔具具、泳具具、滑雪雪用具时尚服饰百图、红英英、班尼尼路、真真维斯、佐佐丹奴、罗罗宾汉、海海盗船、星星空、百百草堂、优优妮、百百思图、双双星、兴兴洁、永永乐、中中沪儿童用品哈哈、红三三角、美美联、麦麦菱、新新乐、申申新、贝贝亲社区便利荣昌、福奈奈特、柯柯达、富富士、柯柯尼卡、乐乐凯、欧欧莱雅、柏柏安、四四海、四四星、华华人、金金象、德德威治、京京卫、一一元堂、好好利来、优优力、金金凤成祥祥、乐百百氏、娃娃哈哈、燕燕京、雀雀巢、大大明、雪雪亮、雅雅视图表4：CC区店铺铺分割图图图表5：CC区客户户支持表表业态要求求目标客户银行工商银行、建建设银行行、商业业银行证券交易所所华夏证券、北北京证券券、湘财财证券便利店超市发、华华联、小小货朗超超市、快快客眼镜店雪亮、大明明、锋豪豪、宝岛岛餐饮太熟悉、大大鸭梨、郭郭林、小小肥羊口腔医院永康口腔诊诊所、佳佳美门诊诊干洗店及水水站荣昌、福奈奈特咖啡休闲吧吧个人经营荼艺馆茗人、五福福、香园园冲印、打字字复印柯达、富士士、个人人行为宠物医院博爱地铺中原房地产产经纪有有限公司司音像店华人音像、四四星音像像洗浴中心经营行为西式餐厅好伦哥、仙仙踪林、西西饼屋美容护体中中心雪丹、凤仪仪轩会所社区配套C、内部装装潢设计计鉴于B、CC区域内内各店铺铺均由经经营者自自行装修修在此不不再另做做阐述。2.1.44 D区区域产品品设计D区域位于于双女坟坟路与玉玉泉西路路交叉路路口西南南角，双双向临街街呈蝶型型分布，由由地上二二层独体体商业楼楼及地上上二层住住宅底商商组成。由由于其位位于西区区中部，东东侧紧邻邻京西奥奥园，除除满足西西区自身身住宅居居民的需需求外，对对东侧居居住群的的消费吸吸引也是是实现其其市场定定位及功功能设置置的一个个重要环环节。2.1.44.1项项目自身身产品设设计建议议A、外部装装潢建议议 Ø 外立面设计计 由由于东侧侧区域以以餐饮和和娱乐为为主且与与玉泉西西路相临临，方便便的对外外交通及及展示效效果更容容易吸引引人流，因因而采取取较为活活泼的装装饰和色色彩搭配配，来营营造商业业氛围较较为适合合。西侧侧与西区区连接社社区内部部交通的的双女坟坟北路相相临，主主要为社社区居民民提供包包含金融融服务在在内社区区配套服服务，对对于外立立面设计计无特殊殊要求与与周围建建筑和谐谐即可。Ø 商店招牌 对于于餐饮与与娱乐这这两种业业态而言言，夸张张的招牌牌设计有有助于吸吸引消费费人群的的注意，彰彰显商店店的特点点与风格格。Ø 建筑物外部部灯光设设计 由于餐餐饮与娱娱乐的在在晚间的的营业时时间较长长，晚间间的灯光光照明对对于吸引引消费人人流、营营造气氛氛有重要要的作用用。B、产品功功能划分分、店铺铺分割建建议图表6：业业态分割割图表7：DD区客户户支持表表业态目标商户大型中式正正餐郭林家常菜菜、渝乡乡人家、中型中式正正餐太熟悉、大大鸭梨茶社天福茗茶、吴吴裕泰西点屋好利来、汇汇力发、味味多美咖啡屋个体经营活动中心开发商自营营超市小白羊、超超市发、京京客隆、万万客隆美容美发欧莱雅、审审美、漂漂亮宝贝贝C、内部装装潢设计计鉴于B、CC区域内内各店铺铺均由经经营者自自行装修修在此不不再另做做阐述。2.1.55 E区区域产品品设计在E区主要要以社区区配套和和物业配配套设施施为主配配合一定定数量的的餐饮，其其餐饮档档次为中中低档为为主中式式快餐及及正餐。由由于E区区作为社社区便民民站的市市场定位位，以及及其相对对于其他他几个区区域较低低的物业业价值，所所以对于于整体外外部装潢潢要求较较低，即即与周围围住宅相相协调即即可，对对外立面面也无特特殊的处处理要求求。A、产品功功能划分分、店铺铺分割建建议图表8：组组合分布布图图表9：目目标客户户表业态意向客户餐饮中式快餐马兰拉面、一一碗香、老老家肉饼饼中式正餐东北菜、川川菜火锅锅小吃成都小吃西饼店金凤呈祥、优优力饮品屋三元乳品生活配套文化用品店店内含书、音音像、文文具三种种业态便利店快客、超市市发洗衣店三洋干洗、快快洁捷干干洗药店嘉士堂药店店、同仁仁堂药店店理发店个体经营饮水站个体经营2.2 东东区产品品设计本案地块的的主要邻邻街面在在鲁谷村村路南侧侧一线以以及玉泉泉路西侧侧一线，因因而社区区商业主主体部分分呈“”形状状沿街分分布，少少量社区区住宅底底商则分分散布置置在社区区内部。在我司前期期进行的的项目市市场定位位报告中中，对东东区的市市场定位位及策略略做了较较为详尽尽的阐述述，即以以立足本本案社区区自身资资源为基基础，深深度挖掘掘社区商商业潜力力，同时时影响周周边消费费群体，最最大限度度发挥综综合资源源，从而而实现项项目商业业价值的的最大化化。为了达到商商业经营营业态以以及功能能形态配配比的合合理性，使使得东区区商业价价值得到到最大体体现，我我司先期期对远洋洋山水项项目的整整体调研研及市场场定位，东区地段资源、目标客户群以及后期经营进行了分析，在此基础上我们对项目商业氛围、业态分布、产品适应度等因素进行了综合考量与论证，考虑到了现阶段项目开发次序以及商业规模的弹性，对商业体量以及分布形态进行了多方面考虑，从而形成对后期的开发以及招商策划的切实指导。基于此目标，我们在前期定位的基础上，结合市场趋势及发展可能提出两种方案，并逐一进行阐述。2.2.11 产品品设计方方案一 2.2.11.1产产品设计计定位及及产品主主题诠释释2.2.11.1.1产品品定位鉴于本案周周边区域域具备了了沃尔玛玛、普尔尔斯马特特、物美美（预开开）、华华联商厦厦、星座座商厦等等大中型型商业项项目，通通过前期期市场调调查分析析，我们们认为本本案区域域大型商商业项目目存在一一定风险险。而化化解市场场风险的的有效方方式是客客观分析析区域消消费需求求的有效效支撑，对对商业设设施进行行合理的的规模设设计以及及业态布布局，使使其更能能体现社社区商业业的配套套性，并并尽力提提升东区区的整体体商业环环境。考考虑到以以上几点点，同时时结合后后期经营营的可操操作性以以及社区区商业可可能规模模，在东东区产品品的方案案一中，我我司建议议将项目目定位为为：区 域域 社 区 商商 业 景观商商业 + 欢乐乐便利 2.2.11.1.2定位位诠释项目北侧为为雕塑公公园具有有良好的的外部景景观资源源，社区区主题园园林亦会会形成内内部景观观资源，做做为社区区商业应应充分利利用各项项资源，凭凭借远洋洋山水大大型社区区的区域域影响力力，提升升商业影影响力，使使之成为为综合景景观、休休闲、餐餐饮等多多重因素素的新型型社区商商业，改改变社区区卷闸门门商业的的平庸形形象，全全面提升升社区商商业的品品质与价价值。Ø 突破传统沿沿街商业业缺乏情情趣和平平庸的传传统形象象，形成成街区感感和趣味味性。Ø 充分利用鲁鲁谷村路路北侧景景观、商商街景观观、街铺铺柱廊、橱橱窗、临临街小型型广场形形成丰富富性商业业景观和和商业形形态Ø 籍助远洋山山水大型型社区综综合资源源和影响响力，构构筑自然然与欢乐乐的社区区街区商商业环境境。考虑东区区区域对社社区商业业承受力力及目前前地块制制约，拟拟定规模模为1.4-1.6万平平米2.2.11.2 商业组组团分布布建议在对周边商商业的深深入调研研基础上上，我们们认为1160000平米米的规模模下，可可沿鲁谷谷村路南南侧及玉玉泉路西西侧设置置住宅底底商和商商业街铺铺以相对对较为丰丰富的商商业形象象吸引区区域社区区和流动动消费客客流。东区临近鲁鲁谷村路路住宅底底商布置置一层底底商商业业，以北北侧雕塑塑公园等等景观因因素形成成街铺价价植提升升，可设设置茶艺艺馆、咖咖啡馆等等观景商商业，约约为40000平平米。东区临近玉玉泉路西西侧利用用住宅楼楼间距建建筑相对对独立的的双层店店铺，局局部可结结合三层独体商商铺，使使之成为为以餐饮饮、娱乐乐为主的的食街，约约为1000000平米。社区内部设设置分散散的社区区住宅底底商，以以社区配配套便利利店为主主，约220000平米。详见如下图图示：2.2.11.3 设计方方向商业空间在在设计上上需重点点着眼于于在外部部空间条条件的制制约下对对商业价价值进行行深入的的挖掘。出出于经营营上的考考虑，沿沿鲁谷村村路的住住宅底商商设为一一层为宜宜、沿玉玉泉路的的商业街街设为二二层，社社区内底底商设为为一层，总总体量在在160000平米左左右。沿鲁谷路的的住宅底底商，在在进深116米情情况下，沿沿街道一一线设立立，约为为2000米。沿玉泉路一一侧的两两层街铺铺进深118米，柱柱网6××9米，沿沿街设置置约为3300米。设计方向：Ø 产品空间对对商业经经营的弹弹性满足足Ø 街区感的营营造（沿沿街商铺铺的细节节设计、气气氛渲染染）Ø 景观互动及及开敞性性设计2.2.11.4 产品设设计形式式建议2.2.11.4.1设计计风格：商业建筑设设计应体体现较为为鲜明的的现代主主义风格格，在与与整体住住宅社区区设计风风格相协协调的同同时，应应以符合合现代社社区经营营特点及及流程为为基本要要求。应应利用“L”形条状状格局形形成商业业的连贯贯性动线线。利用用商业照照明、橱橱窗、灯灯箱、旗旗幡、广广告位、公公共设施施等形成成浓郁的的商业氛氛围，在在色彩及及外立面面材质上上，突出出商业的的统一标标识风格格，并通通过两条条干路的的人、车车流形成成商业形形象传播播。2.2.11.4.2结构构形式：鲁谷村路沿沿街及社社区内高高层住宅宅底商北部高层住住宅底商商为一层层高度，住住宅主体体应相对对底铺退退后3米米，设置置为局部部出挑商商铺形式式，为避避免进深深过大形形成狭长长商铺布布局，最最大提升升商业价价值，建建议不作作贯通性性设置（高高层住宅宅底部南南侧可结结合建筑筑设计设设置疏散散梯、电电梯、小小户型住住宅），使使住宅框框剪结构构对底层层商业影影响相应应减小，由由于受上上部高层层住宅柱柱距及剪剪力墙位位置影响响，开间间不可能能过大，具具体确定定须与上上部住宅宅实际结结构设计计相协调调,以接近近6-88米为宜宜，进深深以155188米为宜宜。玉泉路沿街街商铺沿玉泉路布布置，退退红线119米，设设置为二二层，局局部三层层的框架架结构，首首层层高高4.5米米，二层层为3.5米，柱柱距8米米，进深深18米，首首层退后后2.77米形成成柱廊，便便于营造造商业环环境的过过渡空间间与交流流气氛，提提升商业业形象，与与周边商商铺形成成差异化化区分，商商铺单元元内部楼楼板预留留楼梯洞洞口，设设置预制制步行钢钢梯。 2.2.11.4.3项目目商业环环境规划划Ø 立面设计临街店应采采用统一一的材质质进行装装修，建建议采用用国产中中档石材材干挂外外墙、镀镀塑铝门门窗，在在与社区区住宅外外立面设设计风格格协调的的同时，应应通过细细致的质质感对比比、分隔隔线设计计、商业业旗幡、灯灯位灯具具、彩色色雨蓬、通通透橱窗窗、统一一尺度、位位置的广广告灯箱箱、标志志板等形形成精致致商业环环境形象象。Ø 地面铺装社区临街的的北侧底底商、东东侧商铺铺前的步步行通道道和停车车位，须须作统一一的地面面铺装设设计及考考虑，步步行道采采用彩色色广场砖砖铺贴，并并通过曲曲线连续续图形形形成连贯贯性的动动线引导导，利用用一定高高差和低低矮花池池形成与与停车位位的隔离离。停车车位利用用色砖区区别形成成车位分分隔，并并标明详详尽的引引导标示示。Ø 照明为保证商业业形象的的强化，须须设置充充分的照照明设施施线路，保保证街铺铺广告板板、橱窗窗、灯箱箱、室内内、柱廊廊的充分分照明，普普通照明明强度不不低于1100 LX，重重点照明明强度不不低于3300LLX，同同时室外外也应在在角位小小型广场场、花池池设置地地面照明明。Ø 橱窗商铺的橱窗窗应采用用开放式式、通透透性的设设计，内内置光源源，体现现WINNDOWWSHOOP 的的风格和和特点，充充分强化化店铺货货品展示示和特色色。Ø 广告位本案沿街商商业呈线线性分布布，沿街街有较大大的展示示面积和和较高的的商业价价值，建建议在屋屋顶设置置灯光广广告位及及柱廊间间灯箱广广告位，并并应结合合总体立立面效果果进行统统一尺度度规划和和定位设设计，避避免传统统店面招招牌混乱乱，参差差不齐的的弊端，同同时广告告位的招招租或出出售也可可获得相相当收益益。 Ø 停车位考虑到周边边及本社社区消费费者购物物临时停停车的需需要，沿沿玉泉路路及鲁谷谷村路街街铺需设设置一定定的地面面停车位位，位置置见图示示。地面面停车位位考虑底底商和独独立店铺铺退红线线距离有有限，为为尽量扩扩大人行行道宽度度，可设设置600度倾斜斜停车位位，共计计约800个，详详见图示示示意。2.2.11.4.4设施施设计建建议a. 空调调、采暖暖设施沿街商铺应应直接采采用住宅宅社区供供暖管线线供暖，由由于商铺铺单元进进行了划划分，一一般不采采用集中中式中央央空调形形式，目目前较为为理想的的空调形形式为分分户式单单元空调调，可单单元安装装，独立立开启运运行。预预售阶段段开发商商可作为为附属固固定设施施统一安安装，亦亦可由经经营商户户自行视视情况选选装。首首层采用用45000层高高、二层层采用335000层高可可完全具具备风机机盘管吊吊顶后的的高度要要求。b. 水、电电、煤气气设施指指标临玉泉路商商街由于于定位为为以餐饮饮、娱乐乐为主的的美食街街，所以以对水、电电、煤气气的要求求较高。建议沿街“L”商业街街的水、电电、煤气气设施设设置应满满足如下下要求：Ø 供水管线必必须满足足1500吨日总总供水量量Ø 两路供电，总总供电量量24000KVVAØ 日供煤气量量1500立方米米2.2.11.5 商业业业态分分布建议议临鲁谷村路路的北部部高层住住宅底商商考虑到到邻近社社区主入入口和雕雕塑公园园资源，有有较大的的社区出出入人流流和良好好景观，其其业态分分布以景景观性商商业（茶茶艺馆、咖咖啡店等等）和社社区性商商业（干干洗收衣衣店、书书店、花花店、精精品服饰饰、专卖卖店等）相相结合。临玉泉路的的东部独独立商铺铺主要考考虑周边边客流和和周边影影响，另另外由于于独立设设置，其其业态主主要以特特色餐饮饮食街为为主。在在设计中中须结合合预留室室内楼梯梯位置，留留置后橱橱面积、设设置独立立烟道竖竖井，每每单元不不少于双双烟道竖竖井，每每个竖井井截面尺尺寸不小小于8000*8800mmm。内部社区底底商商业业业态以以社区便便利店为为主，桶桶装水店店、粮油油商店、美美容美发发、小型型超市便便利店等等。2.2.11.6 方案一一产品设设计小结结商业空间设设计的优优劣主要要体现在在空间对对经营业业态的满满足度和和适度弹弹性，即即产品设设计需要要适应商商业经营营的特性性和专业业要求，同同时又需需具备一一定的弹弹性，便便于满足足商户更更替带来来的经营营要求变变化，故故在产品品设计上上应根据据市场实实际预留留一定的的弹性和和包容度度，以便便于适应应市场后后期招商商出售的的要求，同同时应给给商户经经营预留留较大的的内部及及店面装装修空间间，以便便于满足足商业个个性发展展的需求求。本案案的产品品设计充充分利用用独立商商铺和高高层底商商的特点点，结合合景观和和临街资资源将社社区商业业与外向向型的主主题商铺铺充分混混合，从从而形成成富有特特色的区区域商业业街，彻彻底摆脱脱社区卷卷闸门商商业平庸庸形式。2.2.22产品设设计方案案二2.2.22.1设设计主题题概念诠诠释我司前期对对远洋山山水项目目的整体体调研分分析及市市场定位位论述，对对东区发发展大型型商业物物业的必必要性和和重要性性给予了了充分论论证。根根据东区区项目的的地缘优优势，使使得其商商业物业业部分在在满足本本身社区区商业需需求的前前提下，具具备了充充分的外外向型商商业潜力力，因而而在远洋洋山水东东区产品品设计方方案一的的规划建建设中，我我司建议议通过西西区内部部商业的的前期铺铺垫，进进一步提提升本项项目东区区商业规规模与档档次、丰丰富业态态功能、完完善商品品类型，建建立以大大型外向向型主题题商业为为主，另另外配以以部分社社区商业业为辅的的商业形形式。通通过东区区大规模模商业物物业供应应形成强强劲的商商业辐射射能力，带带动区域域商业物物业良好好发展；使其成成为具有有相对广广泛影响响力的北北京西部部地区中中等规模模之商业业集聚核核心区域域，并以以此推动动远洋山山水住宅宅物业品品牌之建建立。2.2.22.2项项目概况况鉴于本物业业所处之之地理位位置，以以点状主主题商业业向四周周辐射为为发展方方略，建建议本项项目商业业楼应紧紧紧抓住住鲁古路路与玉泉泉路交汇汇口处这这一环紧紧地理优优势，以以其为中中心并重重点发展展成为中中心商业业区域、，其其物业形形式为地地下二层层、地上上五层；地下楼楼层单层层面积1100000平方方米，地地上单层层面积880000平方米米。同时时以临近近鲁古路路、玉泉泉路之物物业加以以配套，形形成主题题商业与与其它附附属商业业点状分分布的合合理布局局。充分分发挥主主题商业业楼消费费聚集作作用，营营造良好好的商业业氛围。2.2.22.3项项目自身身产品设设计建议议对于本方案案而言，对对产品的的设计主主要集中中在对鲁鲁古路与与玉泉路路交汇口口处“”形状状主题商商业楼的的设计。此此主题商商业楼商商业设计计的成功功与否，将将直接影影响社区区整体的的商业氛氛围与商商业环境境，也是是使得区区域商业业形成气气候的主主体和关关键。现代的主题题商场，除除了很突突出的以以宣传公公关的软软性手法法把整个个商场的的主题包包装推出出市场外外，还会会利用商商场本身身的硬件件，以商商场整体体装饰装装潢的手手法及商商场外部部装潢把把主题体体现出来来，把抽抽象主题题转化为为现实的的装潢设设计，使使顾客在在进入商商场之前前便被其其整体物物业形象象及所带带来出的的氛围吸吸引，进进入商场场之后会会在视觉觉、听觉觉等感官官上感受受到整个个商场的的独特商商业气氛氛，这种种气氛可可让顾客客犹如置置身一个个新的时时空里，令令购物成成为娱乐乐享受的的一部分分。2.2.22.3.1 外外部装潢潢建议A、外立面面 除去建建筑形式式以外，外外立面是是商场最最主要的的外部特特征，它它作为顾顾客初次次经过商商场是对对其形成成的首要要感受，向向大众传传递包括括商场的的规模档档次、风风格等各各种信息息，是其其吸引新新顾客的的重要因因素。作作为本案案外立面面设计应应体现其其中高档档次的定定位，以以富有冲冲击力的的视觉效效果突出出于周边边其它高高层建筑筑，形成成对吸引引北侧主主要交通通干道行行人的吸吸引。 B、商场招招牌 招牌的的设定不不仅要美美观、显显眼、引引人注目目，更要要有丰富富的内涵涵，使人人看到招招牌就能能体味出出商场的的内在品品质，深深入人心心才是最最重要的的。C、商场门门面设计计 商场场门面是是其整体体风格的的向外延延伸，除除了实际际的门面面以外，还还可以利利用各种种绿化手手段，喷喷泉或店店外休闲闲场所，包包括利用用体现企企业精神神的标志志物来创创造环境境气氛，以以强化局局部区域域商业氛氛围，在在一定程程度上导导引消费费者进入入商场。本本案可以以利用北北侧雕塑塑公园的的环境优优势，营营造出休休闲、轻轻松的购购物氛围围，以区区别于一一般商场场喧闹嘈嘈杂的购购物环境境。D、建筑物物外部灯灯光 商场灯灯光效果果的设计计，使商商场进行行宣传、促促销活动动以及展展示商场场特色、环环境的重重要因素素。我司司建议除除利用基基本灯光光设置外外，可沿沿街，尤尤其是主主入口及及人流较较多的街街道上，增增加不同同方位的的照射灯灯和灯箱箱，以及及配合灯灯光的各各种宣传传物料，以以营造更更加浓烈烈的购物物气氛，使使消费者者从远处处也能感感受到本本项目的的活力，从从商场外外面就能能充分融融入到本本项目的的商业氛氛围中。E、户外广广告设计计 灯光光效果就就是户外外广告的的一种特特殊形式式。对于于商场的的户外广广告而言言，广告告灯箱、夺夺目横幅幅、招牌牌、宣传传物料可可以对其其宣传起起到画龙龙点睛的的作用。本本项目所所在区域域缺乏大大型商场场，商业业气氛相相对较差差。为了了营造浓浓厚的商商业气氛氛，从而而吸引消消费者前前来消费费，就更更应该注注意商场场户外广广告的设设置。建建议商场场沿项目目周