房地产行业开发报建流程(精选)14278.docx

房地产行业开发报建流程1、土地证证、建设用用地规划许许可证、规规划要点批批复阶段土地证证和建设用用地规划许许可证这两两个证，加加上规划要要点批复，是是进行房地地产开发的的前提.但是,这几样东东西领取的的先后顺序序，非常的的有学问。有有经验的同同志，一看看这几样东东西的发出出时间，基基本上就可可以判断出出地块背后后的故事。这这三样东西西涉及到国国土部门和和规划部门门旷日持久久的权力斗斗争。目前前我国法律律也没有很很好的规范范这个问题题。恩，简单的的说一下，土土地证由国国土部门颁颁发，是土土地权属证证明，载明明了土地用用途及使用用期限（只只是载明）；建设用地地规划许可可证由规划划部门颁发发，是核定定土地用途途及用地界界线的法律律依据；规规划要点批批复由规划划部门颁发发，是确定定土地使用用强度指标标的法律依依据，如容容积率啊建建筑密度啊啊停车位配配置要求啊啊这些指标标都在这个个批复里体体现出来，包包括现在的的那个小户户型比例限限制要求，也也会在这个个文件里体体现出来。一般来说，一一块地，必必须要由规规划部门核核定规划要要点，颁发发了建设用用地规划许许可证（以以下简称地地规证）之之后，才能能领取土地地使用权证证。这绝对对应该是必必须的程序序。因为国国土部门必必须依据规规划部门核核定的土地地功能及土土地使用强强度，才能能计算出土土地出让金金，才能在在土地证上上载明土地地用途及年年限。但是呢，在在现实中呢呢，这个想想法只能是是理想状态态。因为首首先，很多多地方的国国土部门在在出让土地地的时候，根根本不考虑虑规划，直直接就整块块出让了。然然后给人家家办出商住住用地土地地使用权证证。这种让让人无法理理解的土地地出让模式式一度非常常盛行。然然后受让了了土地的开开发商，再再去规划部部门软磨硬硬泡，无论论是修改规规划也好，还还是根本没没有规划都都好，反正正，我的土土地出让金金是已经交交了，剩下下的事情你你规划部门门得给我搞搞定。我不是批评评这种土地地出让模式式容易滋生生腐败。要要知道，我我国正式搞搞土地出让让也只不过过是从19990年开开始的，而而以公开交交易的形式式搞土地出出让，甚至至都只是从从19977年才正式式开始。而而北京第一一块公开交交易的土地地，是到22000年年之后才上上市的。我我只不过是是说，我国国在这个问问题上缺乏乏经验，国国际上也没没有什么可可供借鉴的的模式。因因为我国的的房地产管管理体系那那绝对是全全世界独有有的。愤青青们不要在在这里给我我指三道四四。我在这这个行业浸浸了这些年年了，起码码我个人觉觉得，把我我放到900年代的背背景里面去去，我也想想不出更好好的土地交交易模式。城城市规划这这个概念一一直到现在在都还没深深入人心，更更何况当时时呢。不过无论如如何，这种种土地交易易模式现在在已经只是是历史了。新城乡规划划法第三十十八条：在在城市、镇镇规划区内内以出让方方式提供国国有土地使使用权的，在在国有土地地使用权出出让前，城城市、县人人民政府城城乡规划主主管部门应应当依据控控制性详细细规划，提提出出让地地块的位置置、使用性性质、开发发强度等规规划条件，作作为国有土土地使用权权出让合同同的组成部部分。未确确定规划条条件的地块块，不得出出让国有土土地使用权权。以出让方式式取得国有有土地使用用权的建设设项目，在在签订国有有土地使用用权出让合合同后，建建设单位应应当持建设设项目的批批准、核准准、备案文文件和国有有土地使用用权出让合合同，向城城市、县人人民政府城城乡规划主主管部门领领取建设用用地规划许许可证。城市、县人人民政府城城乡规划主主管部门不不得在建设设用地规划划许可证中中，擅自改改变作为国国有土地使使用权出让让合同组成成部分的规规划条件。希望在我日日后的职业业生涯中，不不要再拿着着商住用地地土地证去去规划部门门死磨硬泡泡，阿门。2、项目公公司设立、立立项、环境境评估、房房地产开发发资质这四项几乎乎是每一个个项目要开开始的时候候必须要搞搞的东西。非非常的社会会主义特色色。不过这这里也有些些东西很有有趣，与法法律的关系系也比较大大，比如设设立项目公公司。这里里要注意一一下，母公公司拍到的的土地，转转到其全资资设立的项项目公司名名下，按我我国法律，不不属于交易易。我再次次强调一下下：母公司司与其全资资子公司之之间的土地地流转，不不属于交易易。再次强强调：不属属于交易。因因此，房地地产公司可可以任意设设置项目子子公司，在在房子卖完完后再把它它在实体上上消灭，只只留下一个个壳。这种种操作模式式没什么法法律风险可可言，非常常的经济实实用，因此此现在我国国稍微有点点规模的房房地产公司司都这么干干。再说立项，这这个东西纯纯粹是计划划经济时代代留下的产产物，非常常的烦，也也不知道这这个东西应应该算什么么。立项主主要考察的的是项目的的投资额及及可行性。我我不知道在在目前的市市场里，可可行性这个个东西，政政府是从什什么角度来来管理的。反反正现在各各地由于市市场经济的的深度不同同，所以在在这个事情情的管理上上也不同。有有些地方基基本上不太太管，有些些地方就管管得非常严严。而且立立项到底需需要什么材材料那也是是谁都说不不清楚的事事情。立项项与其他程程序的先后后关系那更更是异常随随便的事情情。譬如最最近国家的的政策，要要求先把环环境评估搞搞了，再回回头来立项项。这是基基于加强环环境保护促促进可持续续发展的考考虑。但在在很多地方方，环评的的一项主要要前提材料料就是立项项批文。立立不了项根根本做不了了环评。不不过上有政政策下有对对策，事情情都是人办办出来的。反反正到目前前为止，建建设项目都都在纷纷的的上马中，我我也不知道道大家都是是怎么在这这些莫名其其妙的政策策中穿过来来的。反正正我自己如如果操办这这些事情，基基本上都是是直接去这这些部门，譬譬如去计划划部门，就就让他们给给我推荐可可行性研究究报告的编编制公司，去去环保局，就就让他们给给我推荐环环境评估报报告的编制制公司，然然后让这些些公司负责责把这些手手续办出来来。编制费费用稍微给给多点都没没关系。总总之我自己己一看到这这些手续，头头就痛得厉厉害。房地产开发发资质就比比较有技术术含量一点点，关键是是专业技术术人员难找找。现在这这些专业技技术人员资资料都是省省内联网了了，想搞几几个球人糊糊弄建设部部门基本上上做不到，建建设部门也也不敢在这这个事情上上乱来，因因为任何人人都可以上上网查到，某某某是什么么专业资质质任职什么么公司。现现在结构类类的工程师师难找啊，感感慨一个。嘿嘿嘿。下一篇开始始讲正式的的规划报建建：总平面面审查阶段段。3、总平面面审查阶段段这个阶段各各地的叫法法不一样，我我听得比较较多的叫“修建性详详细规划审审查”。这个阶阶段就是审审查小区的的总平面规规划图纸，也也就是审一一个小区的的建筑物都都是怎么排排的，每栋栋单体建筑筑有多高，有有多大，各各栋单体建建筑之间怎怎么间隔，间间距是多少少，日照够够不够，总总容积率是是多大，有有没有超过过规定的容容积率，建建筑密度是是多少，进进出小区的的道路怎么么安排，是是不是符合合消防规范范，等等等等等，这些些东西都是是非常的专专业啊专业业。在这里我要要举例说明明一下，比比如建筑密密度，这个个东西看起起来很简单单是吧，就就是建筑物物基底面积积占整个小小区面积的的比例数。譬譬如这个小小区是1万平方米米，有30000平方方米的地面面上有建筑筑物，那么么建筑密度度就是300%。看起起来这个计计算应该是是没有什么么争议了。但但是且慢。我我这30000平方米米的建筑占占地里面，有有20000平方米是是一个大型型的架空平平台，架空空层下是停停车位，上上面是空中中绿化广场场。现在，争争议就来了了，我这个个20000平方米，到到底算不算算建筑基底底？你之所所以限制我我的建筑密密度，无非非就是为了了保证绿化化嘛，保障障居民的休休闲空间嘛嘛。现在我我虽然好象象是在地面面上建了东东西，但是是我这个东东西顶上都都是绿化啊啊，我的绿绿化没有减减少啊，我我的休闲空空间没有减减少啊，所所以这个22000平平方米不能能算在建筑筑密度里面面。这种空空中花园型型的架空层层到底要不不要算建筑筑密度的问问题，反正正技术规范范没有限死死，有无穷穷的空间可可以钻营。再举个例子子，容积率率，总建筑筑面积除以以净用地面面积。也是是看起来很很简单。但但是放到实实践中一看看，啥是净净用地面积积啊？从哪哪里起算啊啊？是纯粹粹的土地使使用权证载载的面积呢呢，还是比比这个面积积大那么一一点，一直直到周边道道路的道路路中线去呢呢？这个东东西根本说说不清楚，怎怎么算都行行。把净用用地面积一一加大，总总建筑面积积自然就水水涨船高。这这都是可以以钻营的地地方。其他的地方方，譬如消消防通道的的设置，高高层建筑四四周必须设设立环形消消防车道。但但是这么一一搞，小区区的绿化基基本上就毁毁掉了。怎怎么办？设设置那种隐隐形消防车车道，上面面种草保持持绿化，就就指着图纸纸说这就是是一条消防防道路。这这么搞行不不行？反正正我个人不不知道行不不行。消防防车道的载载重量那是是有非常严严格滴设计计要求滴，反反正我个人人不知道这这种草地能能不能承载载得起消防防车。审总平面是是整个开发发报建过程程中最有技技术含量的的活，这个个过程一般般都要2到3个月，往往往都要和和规划部门门反复修改改扯皮，来来回磨，磨磨到双方都都没了脾气气，才能通通得过。我我反正几乎乎没有见过过能顺顺当当当啥工作作不做，干干等着就能能通过总平平面审查的的。我也没没见过那种种零缺陷的的总平面设设计，只要要有心，无无论什么公公司的总平平面，无论论是你万科科还是富力力还是雅居居乐，那只只要一挑起起来，问题题都是一筐筐筐的。不不是消防间间距不够，就就是在不能能开窗的地地方开了窗窗，要么就就是车道转转弯半径太太小，等等等等等。（在在这自夸一一个：本人人不才，曾曾经试过在在10天内完完成这个工工作，至今今被引为传传奇故事。嘿嘿嘿）4、管线综综合审查、排排水许可证证管线线综合审查查是规划部部门的专业业审查内容容之一，我我现在专门门拿出来讲讲，因为这这个东西实实在是非常常，非常的的专业啊。搞搞得不好的的话，实在在是害死人人啊。而且且，被这个个东西害死死的公司比比比皆是。各各位千万别别以为那些些什么保利利啊合生啊啊之类的大大公司就不不会在这个个问题上犯犯重大原则则性的错误误，事实上上，无论什什么房地产产公司，在在这个问题题上栽跟头头的的几率率，是一样样的，这个个东西就跟跟击鼓传花花似的，一一轮到就死死。说了半天，管管线综合是是啥？包括括三大项：小区给排排水管线、强强电线路、弱弱电线路，这这三项综合合起来考虑虑，根据各各项设计规规范科学统统筹安排，放放到同一张张图纸上。给给排水不用用多解释了了，就是怎怎么引自来来水进小区区，然后怎怎么把生活活污水和雨雨水排出小小区；强电电就是生活活用电， 线路从哪里里进，怎么么上楼，怎怎么进门；弱电的内内容就多了了，什么有有线电视线线、各类通通讯线路、网网线、内部部监控线路路，等等等等等，多得得要死。上上面这三样样东西要科科学的话，统统统都得在在地下走，从从地下穿进进各栋单体体再连接进进入千家万万户。这些线路啊啊什么的，必必须要合理理的安排好好，不能到到处乱走。作作为非专业业人士，要要判断一个个小区的官官线综合设设计好不好好，只需要要看两个东东西：1、你就这这么走进一一个小区，看看它里面是是不是有电电线搭在楼楼和楼之间间。只要有有这个，基基本上这个个小区你就就不用多考考虑了。2、沙井盖盖是不是基基本沿着小小区道路排排布，不是是搞到到处处都是。如如果什么沙沙井盖搞得得满地都是是，简直看看不出走向向来的，基基本上这个个小区你就就可以考虑虑放弃了。为什么我要要这么强调调这个管线线综合呢？如果它设设计不好有有什么后果果呢？首先先，就是给给排水会整整天出问题题。一下雨雨小区就变变池塘的事事情，我实实在是见得得太多了；然后，对对于年轻的的我来说，就就是网络整整天出问题题，小区网网络运营商商根本没得得选，因为为只埋了一一条管，别别的网络运运营商想进进来提供优优质服务都都不行，而而现在的这这家，不是是这里的线线路坏就是是那里坏，整整天修，我我这正打怪怪呢，嘣的的一下，断断网了。再再然后，夏夏天千万别别开空调，一一开就断电电跳闸。家家里的电器器得轮着用用，千万别别一起开。看看电视的时时候千万别别开电脑，不不然就得在在黑暗之中中耗一晚上上。这都是是管线综合合没搞好的的标志啊。你你说，这样样的小区，能能住吗？管线综合既既然如此重重要，那么么我们说，我我们设计的的时候好好好的考虑，好好好的研究究，不就行行了吗？事事实上，是是不行。为为什么？因因为所有的的线，你都都得从外面面引进来，都都得跟外面面有个接口口。但是接接口在哪里里呢？我现现在告诉你你们，无论论开发商们们在事先做做多少准备备工作，做做多少调查查工作，都都无法保证证预留的接接口不发生生变化。最最常见的是是市政排污污管线突然然就重新施施工，换地地方了，哪哪怕它不换换地方，就就是水平抬抬高个几公公分，这个个小区的排排水因为倾倾斜度不够够，那也完完蛋了。这这种事情太太常见了。大大家肯定经经常看到市市政管线施施工，把路路挖开，今今天搞搞这这里，明天天搞搞哪里里。我反正正是被这个个东西搞怕怕了。这种种情况那是是想赔钱都都搞不定的的。然后，高高压电线的的接入口，一一开始说得得好好的，从从某某变电电站接，等等到施工完完毕，要正正式接的时时候，突然然发现那个个变电站已已经搬走了了，又或者者它的容量量已经超了了，不能再再让你接，你你得从其他他地方接，这这个时候只只能花冤枉枉钱，乱引引。引到多多少电算多多少电。至至于，呃，会会引起什么么生活上的的麻烦，我我也不知道道。再说到这个个排水许可可证。这个个东西是市市政部门发发的，专门门针对小区区的排水。现现在都是要要求雨污分分流了。就就是雨水和和生活污水水要分两条条管排。这这个东西管管的是管径径和流量，以以及连接市市政管线的的位置。然然后这个东东西反过来来又影响管管线综合设设计，事实实上是一回回事。我就就不多说了了。5、单体审审查、建筑筑工程规划划许可证规划部部门对单体体设计的审审查那也是是非常严格格的，但是是总体来说说，相对于于总平面规规划，就比比较容易通通过一点。单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。当然，总平平面审查期期间一般来来说，也会会审车位，不不过那个阶阶段主要是是经验值，按按35平方米米到45平方米米平方米一一个车位这这样的经验验值，来评评估地下室室面积够不不够，一般般来说规划划部门不会会很在意车车位够不够够，不会认认真的在图图纸上数。但但是单体阶阶段就不一一样了，就就开始数了了。这个时时候什么毛毛招都会用用上。比如如所谓的子子母车位啦啦，根本停停不进去车车的转角位位也放个车车位啦，等等等等等，不不一而足。但但是有些时时候，无论论怎么摆都都摆不够，那那也有办法法，就是宣宣称我这里里要做立体体机械停车车位。立体体机械停车车位我相信信很多人都都见过，那那玩意非常常的不好使使唤，进出出一次花上上半个小时时那是非常常正常的事事情。不过过无数开发发商都只是是停留在口口头上，只只要通过单单体审查了了，这个机机械停车装装置那是绝绝对不会安安装的。那么，为什什么开发商商那么不愿愿意建大点点地下室？因为建地地下室是亏亏本的。买买的人也少少。我知道道这个话一一说出来粪粪青们就会会向我开炮炮，说什么么10几20万买一一巴掌大的的停车位，开开发商还亏亏本？事实实是，停下下一台车，的的确只需要要10个平方方米不到的的空间。但但是，你要要把这部车车停进去，你你另外还需需要30平方米米的进车道道。所以按按经验值，每每个停车位位所须分担担的面积，基基本上都是是35到45平方米米。规划部部门都这么么掌握。你你这个车是是不能垂直直起降的。这这就是客观观规律。当然我这个个是大概经经验，在有有些城市，停停车位还是是能赚钱的的，比如广广州、深圳圳和上海的的一些黄金金地段的楼楼盘，据说说停车位都都能买到440万一个个。不过这这个不代表表一般规律律。嘿嘿。审完单体设设计，设计计公司再细细化一下出出建筑施工工图，就可可以申领建建设工程规规划许可证证。这个过过程比较没没什么技术术含量。不不值得多说说。我就一一笔带过了了。不过这个建建设工程规规划许可证证，在新的的城乡规规划法中中被提到非非常高的位位置，反复复的强调。我我个人还没没钻详明白白，不知道道这个法是是什么意思思，在搞什什么玄虚。6、消防和和人防专项项审查这两样东西西搞死人。我我直接这么么下两个结结论：没有有哪个小区区的消防和和人防设计计是达标的的。没有哪哪个小区的的消防和人人防设备是是合格。我我就这么直直接一点：消防报建建，要说难难，是所有有专业报建建中最艰难难的，但是是如果说简简单，也可可以很简单单。至于人人防报建，这这个东西莫莫名其妙，我我不知道这这个算什么么，我对任任何备战的的东西，都都心存恶感感。先从消防说说起。消防防部门是武武警官兵，不不是政府机机构，这个个大家心里里要有数。我我国的消防防审查，在在很多时候候都是非常常扯淡的，非非常官僚的的。另外呢呢，我们的的开发商，也也的确是非非常的不象象话，要满满足消防规规范的话，这这个投入太太大了。另另外我们的的消费者也也没这种意意识。因为为很多消防防上的要求求是非常影影响使用的的，比如电电梯间和楼楼梯间之间间设置个11级防火门门，那对业业主进进出出出来讲，是是非常不方方便的。基基本上来讲讲，消防设设计绝对不不可能严格格按规范做做够做足。在在这个方面面，审查那那也是越来来越严。一一般说，各各发展商都都是委托消消防施工企企业代理报报建。为什什么呢？因因为这些企企业长期和和消防部门门打交道，跟跟消防部门门之间的关关系千丝万万缕源远流流长，往往往由他们出出面才能把把事情办成成。但是，我我在这里说说句公道话话：涉及生生命安全的的消防规范范，基本上上没人敢动动手脚。比比如12层以上上要设置专专门的消防防电梯，117层以上上设置剪刀刀楼梯，这这些强制性性规范已经经是铁律。我我个人没见见过有开发发商能绕得得过这些强强制性规范范的，即使使能绕过去去将会获得得巨大的回回报，譬如如减少一套套楼梯，那那是多么好好的事情啊啊， 但是基本本上没人敢敢去办。起起码我不敢敢。在我个个人日后的的职业生涯涯中，我也也不敢。人防工程是是非常神经经的一样中中国特色的的东西。我我不知道这这个东西算算啥。真要要有空袭了了我绝对不不会呆在高高层建筑的的地下室里里，9111的那栋大大楼就是前前车之见。真真要被炸了了楼，呆在在地下室里里绝对活埋埋掉。当然然这只是我我的个人观观感，大家家不必介意意。人防部门属属于政府部部门，不是是军队编制制。用于人人防用途的的那部分地地下室也可可以搞停车车位，但是是这部分要要被划出来来，不能发发产权证。这这部分停车车位只有使使用权。关关于人防停停车位的使使用权问题题，现在的的争议非常常大。社会会上各种声声音都有，尤尤其是自以以为看通了了物权法的的神经们。我我现在告诉诉你们，所所有的人防防用途的东东西，产权权都是国家家所有。国国家为了鼓鼓励大家搞搞人防工程程，就允许许你暂时用用着。但是是这个产权权，无论如如何，都不不可能归属属于什么全全体业主。因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。7、节能审审查、施工工图审查在领取取建设工程程规划许可可证之后，设设计公司在在建筑施工工图的基础础上再次细细化，完成成结构施工工图、水电电施工图等等等全部施施工图及结结构计算书书等，完成成节能设计计，做一个个节能计算算书，就可可以开始这这两项审查查了。节能审查，在在我的个人人经验里面面，是怎么么审都行的的事情。我我国现在越越来越强调调可持续发发展，建筑筑节能摆上上的位置也也越来越高高。这么说说吧：什么么360度大大落地窗、全全敞开式阳阳台、无封封闭式中庭庭这些东西西，在节能能方面肯定定是不达标标的。搞了了这些东西西，夏天空空调得开到到疯狂掉。不不过老百姓姓都喜欢这这种新鲜东东西。恩，在在这里南北北差异非常常明显：北北方一般在在节能审查查上都比较较能达标，老老百姓在观观念上也比比较能接受受这个，因因为北方有有一个取暖暖的问题，节节能不能达达标的房子子，在冬天天那可是要要白白的花花出取暖费费的。但是是南方人对对这种东西西就比较不不待见，我我就好这一一口，你管管得着啊。说到这里不不由得想对对那个套型型建筑面积积90平方米米以下占770%以上上的90770政策说说两句。建建设部的官官员们在政政策制定上上，必定带带有强烈的的北方特征征。北方人人在考虑在在冬天取暖暖的要求之之后，的确确不习惯居居住大面积积。开间超超过6米的客厅厅，在取暖暖上就肯定定不达标了了。同时，在在完全不考考虑洗手间间的采光和和通风要求求时，900平方米的的套型面积积的确可以以设计出非非常不错的的三居室的的户型。这这是与北方方人的使用用习惯及气气候一致的的：空气干干燥，而且且洗手间的的使用频率率较低，一一般人都不不习惯每天天洗澡。（我我说明，我我这不是地地域歧视啊啊，我这完完全是就事事论事。）但但在南方，仅仅仅只是增增加这么一一个洗手间间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。现在有些公公司为了规规避这个99070，还还想了些花花招，比如如设计两套套房子，再再打通它一一起卖。在在某些不良良媒体的宣宣传口径上上，将这个个做法称为为不良开发发商昧着良良心做事。我我个人无言言以对。恩，说个节节能审查，一一说开去就就说了这么么多，不好好意思不好好意思。现现在开始说说施工图审审查。施工工图审查现现在都已经经在表面上上市场化了了，允许开开发商自己己找资质的的施工图审审查单位做做审查。施施工图审查查单位还必必须对审查查结果负责责。但是，基基于我国的的审查技术术非常的落落后，恩，怎怎么说呢，连连设计、施施工技术都都非常落后后，因此这这个审查实实在是见仁仁见智，根根本没法子子审。在这这里讲一个个本人曾经经亲历的事事情。那一一年在珠三三角一个三三线城市，在在一个别墅墅项目门口口建一座景景观塔。那那个塔呢，形形状就像个个纺锤，中中间粗两头头细。该地地建设局检检查组带人人检查施工工现场，上上了这塔的的工架，突突然这塔就就塌了，整整个检查组组全部死光光。这是个个大事啊，政政府因此组组成了浩大大的调查，来来查这个事事故的原因因。首先当当然是从源源头设计查查起。结果果一查，设设计坚称没没有任何设设计上的问问题。于是是把那图纸纸送去重新新做审查，一一查的话，审审查人员说说，不行，这这个图纸有有问题。两两边就吵了了起来。最最后两边都都说服不了了对方。要要说这个图图纸违反强强制性规范范吧，它也也不违反。但但是不违反反强制性规规范就表示示安全合格格吗？我看看谁也不敢敢说这个话话。最后只只能把施工工单位拉出出来，判了了几个罚了了些钱，了了事。现在在合生在广广州的某楼楼盘前面，也也打算树这这么一个塔塔，做审查查的时候也也是吵得不不可开交。最最后也是不不了了之，因因为这根本本说不清楚楚，到底安安不安全反反正我个人人不知道。施工图审查查是收费项项目，非常常贵，所以以一直都是是名义上的的市场化，事事实上的垄垄断化。施施工图审查查时除了给给审查费，专专家红包那那也是不能能少滴，嘎嘎嘎，嘎嘎嘎。8、余泥排排放许可、噪噪音排放许许可、夜间间连续施工工许可余泥和噪音音，这两个个东西专门门拿在这里里讲，是因因为这两样样东西是最最扰民的。我我知道在很很多城市，几几乎没怎么么管这两样样东西：余余泥和噪音音。但现在在，越来越越多的城市市，开始加加强了对这这两样东西西的管理。余泥排放现现在都快成成了各大公公路管理部部门，包括括公路、交交通、警察察，的主要要生财道路路了。运输输施工余泥泥的车辆，只只能在规定定时间，规规定道路上上行驶。但但在很多时时候，根本本不可能这这么规范。尤尤其是工程程赶进度的的时候，那那是日夜得得都运泥啊啊，没办法法，只能打打通各路神神仙。余泥在运运输过程中中，很容易易污染路面面。本人曾曾经见识过过广州的一一部车，从从天河一路路撒到番禺禺，结果被被罚了5万多，包包工头拼命命去做工作作都没用，估估计是交通通部门火大大发了，撞撞枪头上了了。噪音排放许许可，是指指只能在规规定时间，用用规范的，噪噪音较轻的的方式施工工。这个是是环境保护护部门管着着的。现在在很多城市市已经禁止止使用锤击击桩了。那那玩意打起起来不是人人能忍受的的，想当年年我刚刚进进入这个行行业时候，我我靠，站在在工地里，听听了一天的的锤击声，第第二天耳朵朵里都是嗡嗡嗡声，几几乎没给锤锤傻了。当当然用锤击击桩，那肯肯定是最经经济的。只只要没人管管，开发商商绝对用锤锤击桩。因因此我个人人无论如何何，都支持持在这方面面加强管理理。此外，对对那些夜间间连续施工工的，更要要予以管制制。现在在在一些城市市，这个夜夜间连续施施工的管理理，就管得得非常好，比比如广州和和深圳。那那是真管得得不错。无无论怎么找找关系都难难批得下来来。如果居居然胆敢不不报批就夜夜间开工？那是嫌自自己钱多，想想支援政府府的贫困官官员了。但但是绝大多多数的城市市，唉，那那处于几乎乎没有管理理的地步。我作为从先先进城市走走出来的三三个代表，到到一些二三三线城市去去，傻乎乎乎的去问人人家环保局局，噪音排排放和夜间间连续施工工怎么办手手续啊？结结果被人家家狠狠的嘲嘲笑过好几几回。嘎嘎嘎，我相信信这里也会会有人看过过我这一段段之后，狠狠狠的嘲笑笑我，并且且自鸣得意意的说：有有这种手续续吗？我这这里没有啊啊，我这里里很简单啊啊，什么什什么的，就就和上面某某些人自鸣鸣得意的嘴嘴脸，一样样。9、质量监监督、安全全监督我为了把把施工许可可证这一节节赶紧搞出出来，已经经写得不耐耐烦了。但但是没法子子。程序是是这么一步步步走过来来的。施工工许可证完完了之后，我我随便这么么一想，我我靠，后面面不知道还还有多少程程序。放验验线、白蚁蚁防治、防防雷、预测测绘、预售售、各专业业验收、项项目备案验验收，一直直到交楼。这这得写死我我啊。为什什么我会突突然发这种种神经写这这种东西呢呢？不明白白自己啊不不明白自己己。特牢骚骚百余字。谢谢谢各位。质量监督站站和安全监监督站都是是建设部门门下属机构构。拿施工工许可证之之前，必须须得去两个个站办审批批手续。这这两个站的的分工，我我跟各位说说老实话，我我分不清楚楚。在我看看来，质量量问题都是是安全问题题。我就不不明白为什什么要搞两两个站，分分着管。譬譬如我打桩桩没按规定定程序打，导导致桩荷载载不达标，这这个到底是是安全问题题还是质量量问题？我我反正说不不清楚。总总之两个机机构都得好好好的哄着着。当然在在若干细节节上这两部部门还是有有所区别。比比如有些安安全问题的的确跟建筑筑质量关系系不大，譬譬如工人不不戴安全头头盔啦，物物料堆放不不按规定乱乱堆啦，这这些。但在在我看来，安安监把质监监吃掉，并并成一个机机构，没有有任何逻辑辑和操作上上的困难。在现实的操操作中，但但凡涉及到到检测的，就就由质监办办；不需要要检测，一一般用肉眼眼就能发现现毛病的，就就属于安监监的职责。由由于质监搞搞检测，比比如桩荷载载检测、水水泥检测，这这些东西，都都是收费项项目，所以以质监在管管理上就没没那么的严严，为什么么呢，因为为质监大多多得靠这些些收费项目目养活自己己。收人钱钱手软，云云云。安监监基本不收收费，但是是他们也能能想出非常常多的收费费服务出来来，譬如安安全生产培培训，工人人佩带平安安智能卡上上班，等等等，总之各各有各的门门路啦。现在在有些些城市，质质量检测的的功能已经经开始市场场化了，有有资质的检检测单位都都能做检测测了。我见见过最好的的城市是广广州。做个个桩检测的的费用，只只是周边城城市的3分之1。恩，在在这里，为为了避免有有些人看不不懂，我说说一句，打打完桩必须须做检测。检检测合格了了，才能做做承台，继继续往上建建。各位的的，明白？不过呢，绝绝大多数的的城市，这这个功能被被质量监督督站牢牢的的把持着。这这个也是建建设部门的的生财主道道啊。我要要是局长我我也不肯放放。嘿嘿10、施工工招投标、监监理报建还是没写到到施工许可可证，写死死我了，啊啊啊啊我为为什么会想想到写这个个题材？我我现在内心心深处泛滥滥着一写到到施工许可可证就太监监掉的冲动动啊。首先，我必必须说明，按按照我国现现行招投标标法，私营营房地产公公司（无国国有经济成成分），其其房地产项项目不需要要做建筑施施工招投标标，他们可可以直接发发包。但在在某些大城城市，譬如如广州，无无论什么企企业施工，都都必须做招招投标。这这是广州在在管理上严严重违反行行政许可法法的地方。我我个人对此此一直持非非常反感的的态度。在在大多数城城市，私营营企业只要要能提供私私营企业证证明，既可可免除施工工招投标手手续。啥是是私营企业业证明呢？去工商局局打一张股股东结构书书就行了。在必须要做做施工招投投标的时候候，我必须须得说，这这个领域那那是真黑不不是假黑。黑黑得让人毛毛骨悚然。搞搞施工的就就没几只好好鸟。我在在此随便讲讲个故事哈哈。施工企企业必须把把自己的专专业技术人人员备案到到建筑管理理部门里去去，一般包包括施工员员、质量员员和安全员员。施工投投标的其中中一个材料料是专业技技术人员，根根据项目大大小，配备备的人员多多少也有不不同要求。大大家知道一一下就行。有有一次在广广州，某企企业围一个个标，另外外一个不识识相企业就就想进去，材材料一准备备，然后发发现自己的的技术人员员不够了，于于是马上到到建设局备备案新增人人员资料。本本来这种新新增技术人人员备案实实在是非常常简单的事事情。结果果，连交件件都交不进进去。总之之就是不受受理。后来来求爹爹告告奶奶给受受理了，然然后又因为为其中一个个人的身份份证复印得得不清晰，全全部材料退退件。这个个企业的老老板气得吐吐血。到最最后当然这这个标是投投不进去了了。我这里里讲的还只只是个小手手段。暗地地里啥招数数都用得出出来。我个个人不排除除有些人为为了逼别人人退出投标标会使用黑黑社会的可可能性。恩，监理招招标的程序序跟施工招招标的程序序及做法几几乎一致，我我不多说了了。监理报建是是完成这个个监理免招招标或招标标手续之后后的事情，做做一个监理理规划和监监理细则，交交建设部门门审核一番番，认为OOK了，发发一个监理理审查意见见。通过了了就是下一一步，施工工许可证。 监理规规划和监理理细则，老老实讲，在在我个人的的经验里面面，我从来来没看到建建设部门真真的做过审审核。在我我个人的从从业经验里里面，我没没见过几个个政府官员员能看得懂懂的。11、施工工许可证我怀着万分分激动的心心情，打下下了上面那那5个字。写写完这段我我就开始撒撒娇，啦啦啦啦施工许可证证所须材料料基本上是是上面全部部手续一个个汇总。缺缺一不可。在在我个人的的职业生涯涯中，我从从来没有经经历过能办办齐上面所所有的手续续，再申领领施工许可可证的。在在我与同行行的交流中中，我也从从来没见过过老老实实实的一步步步完成所有有手续，再再来办施工工许可手续续的。要这这样的话，绝绝对没1年的时间间出不来。不不相信的同同学，请回回头再把前前面10个大项项看一遍，基基本上每个个大项里的的每一个小小项的工作作日不会少少于20个。而而且得一步步一步来。这这是什么概概念？这是是卡死你的的概念。随随便哪个环环节出了任任何问题，直直接就GAAME OOVER。在改革开发发之初，外外资企业刚刚进中国的的时候，有有个著名的的段子，说说是有个企企业要搞一一个项目，前前后盖了2200多个个章，事还还没办成。最最后撤资了了，不干了了。上级政政府震怒，云云云。现在改革革开发这么么多年了，我我们好到哪哪里去了吗吗？我们的的办事流程程方便吗？我们能方方便快捷的的为企业服服务吗？到了今时今今日，还有有什么企业业抱怨过政政府管得太太严，太死死，审批环环节太复杂杂吗？听不不到了。为为什么？因因为大家统统统都已经经适应了这这个游戏规规则。大家家已经在这这个圈子中中取得了某某种平衡，达达成了某项项交易。在在这种情况况下，改革革办事流程程，简化办办事程序，反反而会阻碍碍办事效率率。我知道我这这么说，会会有很多粪粪青完全不不能理解。我我就这么告告诉你们：大家都已已经把潜规规则当成了了规则。这这些规则维维系着房地地产这个产产业。在每每一个程序序中，在每每一个环节节中，都存存在利益分分配，都存存在制衡。这这个系统在在经过100多年的运运做之后，它它本身已经经具有了生生命力，绝绝对是牵一一发而动全全身。因此，我们们经常可以以看到，除除了一些管管理相对规规范和严格格的大城市市，很多的的城市都可可以在未领领取施工许许可证的情情况下就干干上了很多多工作，譬譬如土方工工程，一般般都是先动动的。这就就是一种双双方博弈之之后达到的的平衡。哪哪怕是在这这些管理相相对规范的的大城市，也也有空子可可以钻，比比如基坑支支护可以先先发一个单单独的施工工许可证，然然后再发地地下室部分分的施工许许可证，再再发地上部部分。这么么把一个项项目分割成成很多部分分发证。为为什么？因因为这是双双方一起适适应，互相相妥协的结结果。政府府要是把企企业都给玩玩死了，他他们就没得得玩了。之后的内容容，大家就就开始熟悉悉起来了：我们终于于进入销售售环节的各各项手续了了。啦啦啦啦，我开始始撒娇。12插曲曲,来讲讲目目前的宏观观房地产调调控恩,不妨说说一下,我出身是是房地产管管理部门。当当年参与了了非常多的的房地产政政策制定。后后来穷得不不行，被迫迫下海至今今。这也是是我为什么么能从事现现在这个工工作的原因因之一啦。在讲预售和和验收这些些东西之前前，我想先先讲讲现在在的房地产产调控政策策。理解了了这个，才才能对销售售方面的各各项政策有有一个清晰晰的了解。对对现在的调调控，我的的总体评价价是：混蛋蛋。 基本上，现现在的中央央层面的调调控政策分分成以下三三个方面：1、减少土土地供给，紧紧缩地根这方面的政政策非常的的立杆见影影。如果这这里有国土土部门的朋朋友，看到到了肯定大大有感触。最最近这3年以来，中中央对地方方的用地管管制，一年年比一年狠狠，采取的的措施一年年比一年毒毒。当然，这这里我们必必须有个概概念，用地地量最大的的产业，不不是房地产产，而是工工业。尤其其是各类招招商引资的的工业园区区。目前我我国各类工工业园区总总面积已经经超过了全全国所有城城市市区建建成区的总总面积