写字楼产品发展趋势探求.docx

写字楼产品发展趋势探求写字楼产品开发在不断的发展进步，但我们对写字楼的改进若只限于形式，而没有对客户的办公和生活产生实质的影响，那充其量只能成为一个量变，只有真正实现了对人的关注，深入满足客户多方面的需求，写字楼开发才能真正产生质变。现在有很多项目已经在这方面做出了探索，不断有新的创意显现出来，形成市场热点。        人性化需求               Ø世界卫生组织的研究成果病态建筑综合症，其症状包括眼睛、鼻腔和咽喉不适、胸闷头痛、疲劳、精神无法集中等。它虽然不会直接危害生命，但是它会影响员工的工作效率，降低其能动性。所以如何为员工提供一个舒适、卫生、高效的工作环境就成为办公空间设计的重要目标，生态化和舒适化成为写字楼发展的流行元素。         趋势一：生态化写字楼是近年写字楼形式发展的重点，其核心思想有两点，一是充分利用自然资源，包括绿化景观、自然风、阳光等资源。二是充分调动技术手段，达到低能耗、减少污染，实现可持续性发展。         近年出现的商务花园就是充分利用自然资源的典范，一般建立在城郊但交通相对比较方便的地方，它的特性就是低密度、低容积率，高绿化率，充分利用自然通风采光，一般是由多栋五到八层的写字楼单体组成的花园办公社区。商务花园在欧洲和美国占有高达50%的写字楼量，因为商务花园很好的体现了建筑与自然的和谐，在这里办公的人们处于更加放松的状态，所以深受客户的欢迎。据专家估计，在5年内商务花园将占据国内20%的市场。        案例：上海世和中心       上海世和中心是上海张江板块首个集办公、休闲、研发、酒店为一体的综合社区，引领着区域的发展方向，其规划设计强调以人为本，从商务休闲和生态办公的需要出发，创造人性和谐的空间。社区内小桥流水、绿树婆娑，工作之余在花园内小憩一下，即刻使人恢复精神，从而提高工作效率。        通过技术手段达到低能耗，降低污染也是生态化的表现。例如行内曾经盛传没有中央空调的写字楼不够档次，现在人们认识到，再好的中央空调也不如一缕自然风，由于意识到中央空调带来的空气质量问题，不少项目都增大了新风量比例。新风量的大小成为衡量室内空气质量的重要指标，其目的就是弥补中央空调封闭气体的不足，冲淡室内的二氧化碳含量，减少室内的有害气体和气味。趋势二：服务配套综合化高档写字楼的品质不仅仅反映在产品上，更加反映在其配套设施和管理服务上。“打造商务综合体”成了去年写字楼市场具有标志性的词语，这类写字楼展示出来的特点就是日趋完备的配套功能设施和日益完善的管理服务水平，以建筑综合体的综合优势体显现项目的高档品质，大大提高了客户工作和生活的便利性，极大的提升了客户入住的附加值。       这类产品通常是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等多种生活空间的三项以上根据自身特点进行合理组合，并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。       案例：北京华贸中心       华贸中心是座国际化建筑集群，总占地面积约30公顷，建筑面积近100万m2。整个项目包括3座超5A智能甲级写字楼，2座世界顶级的超豪华酒店，5万平方米华贸商务楼，以及还有国际商业区域、国际公寓和华贸主题公园。             个性化需求              Ø熟悉劳斯莱斯的人会知道，劳斯莱斯不是有钱就可以买到的。在提出购车申请后，公司会先调查你的个人情况，他们要保证劳斯莱斯车主不会影响劳斯莱斯的个性与品牌，同时满足了目标客户个性化的需求，这种“择客而租”的情况已经出现在写字楼市场。据了解，这种针对客户个性化的需求，专门为其度身订造办公空间的现象在纽约、伦敦等城市已经十分普遍，在中国的上海、北京、深圳也已出现。       趋势一：专业化随着社会分工明确化、细分化速度的日益加快，写字楼客户的行业特性也更为突出。因此，在巨大的市场需求面前，部分写字楼针对某些行业对写字楼的特殊需求，为其度身订造了办公空间。       Loft写字楼的出现就来源于设计、广告、摄影等创意行业的特殊需求，其定义的要素包括，高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，空间的流动性、自由性、开放性、艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。这些要素恰好满足了设计、广告等创意产业讲究艺术感，不拘一格，标新立异的个性特征，所以深受欢迎。      Loft，字面意义是仓库、阁楼的意思，因最初的Loft写字楼是由仓库，厂房改建而得名。       案例：上海8号桥由上海汽车制动器厂的老厂房建造而成，是一个国内外创意行业交流推广传播的平台，成为多功能的时尚创造中心。开放式的空间也使得办公者和休闲生活能够完美结合，吸引了一批设计、广告、媒体和文化公司入驻。Ø       趋势二；总部基地传统写字楼里一般企业密集度比较高，即使是写字楼具有一定的特色和品牌，也难以对某个企业进行个性化的宣传，而总部型写字楼的发展标志着从表现写字楼内公司额群体形象转变为表现公司个体形象。因为总部型写字楼就是一个企业拥有一栋自己独有的写字楼，当这些写字楼单体有机地组合在一起就形成了总部基地。可以说，写字楼已成为企业自身形象的载体，写字楼所代表的不再是一个群体的形象，而成为某个单体的专属形象，突出了企业自身形象，显示自身特征和实力。案例：北京总部基地位于中国北京丰台的总部基地，就规划有500幢独栋式总部楼吸引近千家大中型国内外企业入驻。       效益化需求      Ø        客户租用写字楼的最终目的还是办公，从而谋求经济效益，写字楼的开发商和管理者最终也要考虑经济效益。客户是否能高效率的工作，从而产生高效益，这与写字楼的硬件软件配套设施息息相关，且写字楼在日常运作中会发生运营费用，这些费用最终都需要客户或开发商来承担。对经济效益的追求影响人们不断对写字楼进行改善。        趋势一：智能化试想一下，当你想传递一份文件给甲方，网络总是出现问题，一分钟可以完成的事情却耗费了一个小时，当你正与客户洽谈业务时，却因为身在电梯或者大楼深处，没有手机信号而丢掉了生意，这些烦琐的小事不仅耗费了大家的时间，消磨了大家的耐性，还降低工作效率，导致公司经济效益损失。       智能化就是解决这些问题的方法，科技已经广泛的渗透到企业活动的各个层面，企业越来越依赖网络、电器设备。写字楼的智能化就是通过一系列领先技术的通讯自动化系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、保安自动化管理系统等的设备安装，使每栋楼都变成一个蕴涵有巨大能量的信息化坐标，而入驻企业可以随心所欲应用相关信息转换.这不仅指大厦的水、电、空调、电梯、消防、安保的精密监测与控制,而且通过语音与数据的高速通讯接入,使企业的办公效率得到全面提升,并在一栋楼里就可以完成全球化沟通。案例：广州保利国际广场       1、国内首家地送风空调系统       2、电子公告及电脑查询系统       3、同声传译视频会议系统       4、目的地分层停站的高速智能电梯系统       趋势二：节能化       据分析，国内写字楼公建消耗是欧洲国家写字楼公建消耗的7至8倍，是日本的10倍。这些费用对我国的经济造成了重大的浪费。这些费用全部或部分会转嫁给使用建筑的客户，也给客户造成了一定的经济负担，所以节能环保是公建项目一直面临且急需解决的问题。2005年，建设部颁布并实施了我国第一部公用建筑节能设计标准，以实现在2020年新建建筑节能65%的目标。节能化也经历了从自然节能到系统节能、科技节能的发展过程，在一两年前，节能往往和自然生态联系在一起，充分利用自然采光通风，节省水电成为节能的关键词汇。随着写字楼规模不断扩大和科学技术水平的发展，节能已经和高端的节能材料、节能设计息息相关。不少写字楼项目都在节能方面做不断做出新的探索，新保利大厦就是其中的一个。        案例：北京新保利大厦       新保利大厦本着“以国家精神打造建筑”的使命感，在开发的时候把节能这个国策当成自己的首要任务。新保利曾被作为北京节能的重点项目被推荐到“京港同行”的节目当中。       1、高效节能的外立面设计，体形系数仅为0.1，而建设部颁布的公建节能设计标准为不大于0.4        2、日晒强烈的南向和北向，采用了国内首例竖向石材遮阳百叶加双层窗，比传统幕墙大约可节约20-25%的能耗        3、采用数控节水系统和智能配电系统，大厦综合节水节电效果显著