物业管理师考试资料：论物业管理企业成本的特点及管控二.docx

物业管理师考试资料：论物业管理企业本钱的特点及管控二1 .本钱治理起点的滞后性。即物业治理企业的本钱治理起始于物业接收验收以后。事实上，物业 治理本钱的凹凸很大程度上取决于物业自身的特点，如物业的规模、物业 的设计特点、物业所使用的材料、物业的质量、物业的风格等。这些先天 因素在很大程度上打算了物业治理本钱的凹凸。因此，物业治理企业本钱 治理的起点应当是物业的规划设计阶段，而不是物业接收验收以后。尽管 现在物业开发商也邀请物业治理企业进展前期介入，但介入的重点是对物 业的功能进展评估，而很少对本钱进展评估，即是对本钱进展评估，也主 要是物业自身的建筑本钱，而非物业的使用本钱或物业治理企业的治理本 钱。本钱治理起点的滞后性，严峻影响了物业治理企业的本钱。2 .本钱治理体制的两难性。物业治理企业的本钱治理体制存在“一管就死，一放就乱”的两难选 择。以前大局部物业治理企业的本钱治理体制是“统一治理，分级核算”， 实行财务一支笔，会计全部集中在公司总部，下属治理处（工程中心）只 设出纳，以强化总部对下属治理处（工程中心）的本钱治理。但因物业治 理公司的下属治理处（工程中心）处于分散状态，且分布面较广，这样对 治理处（工程中心）的日常治理带来肯定影响，特殊是一些大的物业治理 公司，由于下属管处（工程中心）每发生一笔费用都要到总部各职能部门 及公司领导哪里去报批，效率较低。实行这一治理体制，也增加了相应的 监管本钱，实质上也很难真正监管到位。于是一些物业治理企业尝试将本 钱治理权下放，但一放，在本钱治理中就消失了混乱现象。因此，治理体 制的不顺，影响了物业治理企业的本钱治理。3 .本钱治理思路的片面性。现在物业治理企业一提本钱治理就是降低本钱，一降低本钱就是裁员 减人、削减工作时间，削减费用支出等等。殊不知这样的治理思路，已严 峻不适应现代市场经济的进展，也不适应物业治理市场自身的进展。本钱 治理思路的片面性导致物业治理企业本钱治理的深度、广度都严峻不够。 在治理深度上，往往只重视效劳与治理过程的节省，而没有通过本钱与技 术的有机结合、本钱与业主需要的有机结合、本钱与效劳质量的匹配，实 现本钱的深度掌握。在治理广度上，往往只侧重于企业内部本钱要素的掌 握，而无视了企业外部影响本钱变化因素的掌握。4 .本钱治理方法的局限性。物业治理企业现行的本钱治理方法包括标准本钱法、责任本钱法等, 都是传统的本钱治理方法。这些方法在肯定条件下能发挥肯定的作用，但 在现代市场经济条件下，特殊是在强调业主为主导的条件下，这样的本钱 治理方法有其局限性。标准本钱、责任本钱实际上表达的是一种差额治理思想，即依据企业经营目标和经济效益的要求，预先制定本钱掌握的标准 和目标，核算后对产生的实际本钱和标准本钱之间的差异进展分析、评价、 考核，以确保经济效益目标的实现。可见，这种方法立足的是企业内部, 核算的是企业内部的消耗，本钱治理的目标是以尽可能少的价值牺牲换取 利润化。这样的方法忽视了市场的竞争、忽视了业主的需求、忽视了行业 的进展，不利于企业的长远进展。5 .本钱治理主体的单一性。在现代大企业中，本钱企划人员大多是从事本钱企划工作多年、有着 丰富阅历的本钱规划师。他们在企业工作多年，熟识本企业产品生产的各 项流程，对市场中同行业的本钱趋势比较敏感，视野比较开阔，也较简单 觉察降低本钱的途径。但在物业治理企业，本钱掌握的主体是财务人员, 他们既要从事日常的会计工作，又要进展本钱规划和管控工作。而事实上, 财务人员往往缺乏对物业治理各项业务流程实质的熟悉，对本钱掌握往往 只限于对部门上报费用的监控，这样就很难真正起到对本钱的监控作用。