房地产企业房地产开发与管理制度.docx

深圳P99.3房地产开开发与管管理第一节房房地产开开发第二百六六十三条条计划、立项。 1.计计划。公公司（指指从事房房地产开开发的全全资或控控股公司司）办公公室负责责编制项项目的年年度房地地立开发发计划和和预测本本年度在在建工程程完成情情况，经经公司经经理批准准后，报报集团公公司统一一上报国国家计划划部门，申报基基建计划划。对未列入入年度市市有关部部门办理理补充计计划和立立项手续续，关负负责跟踪踪与落实实。基建统计计报表，由公司司办公室室负责编编制与上上报。 2.立立项。凡凡自有土土地或合合作、合合资、投投标等土土地的房房地产开开发，均均由办公公室负责责立项报报批，工工程部予予以配合合，并进进行项目目的可行行性研究究。项目的立立项，投投资总额额在1000万元元以下的的（含1100万万元），由经理理批准：1000万元至至2000万元的的（含2200万万元），由总工工程师批批准：2200万万元以上上的，由由集团公公司总经经理审批批。凡未按上上述规定定和审批批程序批批准的，不得立立项，不不得签定定合同或或协议。否则，造成经经济损失失的，要要追究有有关人员员的责任任。第二百六六十四条条前期开开发与规规划、设设计。 1.前前期开发发。办理理用地红红线、征征地、合合作或合合资的谈谈判，联联系缴纳纳地价和和市政配配套费、拆迁，委托测测量与勘勘探、委委托规划划与设计计（扩初初阶级）等前期期工作及及有关报报批事项项，均由由办公室室负责。与此有关关的合同同（协议议），亦亦由办公公室草拟拟，按审审批权限限规定上上报审批批。 2.规规划、设设计。（1）建建设项目目的规划划、设计计，凡公公司设计计室自己己能够承承担的均均由设计计室承担担，设计计室承担担不了的的，才委委托设计计院进行行设计。（2）委委托设计计采用投投标方式式。规划划设计委委托前，办公室室要编写写设计项项目委托托书，经经经理批批准后，才正式式抽设计计单位委委托设计计。施工图设设计阶段段，由工工程部负负责，直直至完成成施工设设计及设设计交底底、图纸纸会审。无论是扩扩初阶段段，还是是施工阶阶段，未未经经理理许可，任何人人不得擅擅自提高高或降低低设计标标准。（3）设设计室进进行设计计应遵守守基建设设程度，对各类类工业与与民用建建筑的新新建、扩扩建、居居住小区区、工业业区规划划及市政政工程等等，在设设计室级级别范围围的，均均应积极极地承担担设计任任务：对对公司的的工程项项目，更更应积极极组织力力量完成成。（4）设设计室对对外承接接设计任任务时应应与建设设单位办办理设计计项目任任务委托托手续。建设单单位需向向设计室室提供下下列资料料：当处处基建计计划指标标或其他他有效文文件，建建筑红线线图、设设计要求求与工艺艺资料，地形图图和工程程地质勘勘察资料料等。设设计室设设计收费费标准，按市政政府有关关规定执执行。（5）设设计室建建立工序序管理体体系：阶段名称责任人员员说明设计工程设计计任务单单经理包括设计计项目情情况及总总进度安安排情况况准备现场踏勘勘记录建筑、结结构设计计者扩本阶段各各专业进进度及配配合计划划主任工程程师或项项目负责责人需符合总总进度安安排初事前指导导记录主任工程程师或项项目负责责人本阶段及及下阶级级的事前前指导，分专业业进行设建筑方案案评义主任工程程师或项项目负责责人宜邀请建建设单位位有关负负责人参参加计扩初方案案评议主任工程程师或项项目负责责人包括校对对、审核核与审定定记录本阶段各各专业进进度及配配合计划划主任工程程师或项项目负责责人施事前指导导记录主任工程程师或项项目负责责人含市（县县）有关关主管部部门审查查方案的的信息反反馈情况况工中间检查查记录主任工程程师或项项目负责责人按需要图校对与合合签记录录校对者各专业设设计图纸纸会审（含设计计概算）设各专业设设计质量量评定审核者计审定记录录经理按需要施工设计施工工交底项目负责责人等及时修改改不利于于施工或或设计不不合理的的设计配合工地服务务记录设计者及时及竣工验收收记录设计者设计设计文件件及图纸纸归档项目负责责人工程验收收后155天内结束使用回访访（6）统统计管理理由经理理持，每每年111月份制制定第二二年度的的工作计计划和经经营计划划，要求求全员关关心、促促进经营营计划的的完成，生产统统计报表表应保证证其准确确性和及及时性，经设计计室负责责人审核核后上报报。（7）凡凡修改设设计，必必须经项项目负责责人与主主任工程程师联审审，报经经理批准准后执行行。（8）设设计底图图、文件件及图纸纸，一经经归档，一般不不予调用用。确实实需要，必须经经设计室室负责人人和经理理同意方方准调用用。第二百六六十五条条招标、合同、订货。 1.开开发项目目施工队队伍的选选择、资资格审查查，由工工程部负负责调查查、摸底底，经经经理批准准后，再再向市（县）主主管工程程招标部部门推荐荐，若属属公司自自行招标标，则由由招标领领导小组组负责招招标、定定标。工工程合同同正式签签定之前前须按审审批权限限规定上上级报准准。 2.公公司招标标领导小小组组长长由经理理担任，成员55人或5人以上上。（其其中2名工程程师、11名办公公室负责责人、11名预决决算人员员、1名会计计）。 3.标标底的确确定，依依规定标标底认定定权属市市（县）审计站站、建设设银行或或有关部部门。公公司招标标小组人人员对标标底必须须保密。 4.零零星工程程、单项项工程或或某些议议标项目目，由承承包单位位编制预预算，预预决算人人员和工工程部负负责人审审核，报报经理批批准。施工合同同及与工工程项目目有关的的合同，均由预预决算人人员拟稿稿，工程程部负责责人审核核。工程程、施工工合同金金额在1100万万元经内内的（含含1000万元）由经理理审批，1000万至2000万元元的（含含2000元元）由总工工程师审审批。2200万万元以上上的由集集团公司司总经理理审批。工程、施工合合同必须须按规定定经批准准后方能能正式签签订。 6.大大型机电电设备、高级卫卫生洁具具和高级级装修材材料等物物资的订订货，工工程部将将报价、产品质质量和供供应商的的资信等等情况汇汇总，提提出订货货方案，订货总总额在550万元元以下的的（含550万元元）由公公司经理理批准，50万元元至1000万元元以上的的由集团团公司总总经理批批准，经经批准后后再由工工程部负负责实施施。以上上所有合合同在签签定后11周内需需交财务务部办公公室备案案。第二百六六十六条条工程管管理 1.认认真贯彻彻执行国国家和省省、市有有关基本本建设的的政策、法令、规定和和规范，按图施施工，严严格执行行基本建建设程序序和施工工程序。 2.组组织实施施项目（场地）的三通通一平，联系并并办理水水电进场场，争取取办理电电讯进场场。 3.负负责组织织项目施施工前的的图纸会会审，负负责施工工过程中中的隐蔽蔽工程的的验收、施工质质量的检检查与监监督、重重要施工工措施的的确定以以及有关关的签证证工作。 4.督督促施工工单位作作好工程程材料的的取样检检验工作作，检查查施工单单位所用用材料的的合格证证。 5.督督促施工工单位作作好分部部、分项项的自检检、互检检工作。 6.督督促施工工单位作作好安全全施工的的各项工工作，并并组织施施工单位位防火炳炳答，质质安员每每月进进进一次消消防、安安全检查查。 7.及及时发现现施工中中存在的的问题并并及时处处理。对对质量事事故，必必须向公公司及有有关上级级部门反反映，合合理处理理。属现现场管理理人员人人为造成成的工程程事故，应追究究当事人人的责任任，造成成经济损损失的，按奖罚罚制度进进行奖罚罚，触犯犯刑律的的，交由由司法部部门处理理。 8.督督促施工工单位按按合同要要求完成成工程进进度，并并实事求求是地对对工程进进度作出出签证。 9.解解决协调调好2个以上上建筑、安装单单位的施施工交叉叉和矛盾盾。 10.对机电电安装工工程的验验收，认认真组织织调试，严格把把关。 11.负责工工程维修修。督促促施工单单位对竣竣工验收收时提出出的维修修（返工工）项目目要及时时完成，督促施施工单位位对在合合同保修修期内出出现的因因施工质质量引起起的问题题及时予予以处理理。第二百六六十七条条预算、决决算。 1.编编制和复复核零星星工程、单项工工程、设设计变更更项目或或某些招招标、议议标项目目的预算算。 2.复复核工程程决算书书。工程程部负责责人先审审，再由由经理审审查后，报集团团公司计计划财务务部、总总会计师师、市（县）审审计站或或建设银银行审定定。 3.投投资计划划内的室室外工程程、零星星工程，总造价价在5万元以以内的（含万元元），由由工程部部和办公公室负责责人联合合审批，5万元经经上的由由经理审审批。第二百六六十八条条工程款款。 1.工工程款根根据已按按审批权权限批准准的合同同所规定定的时间间、金额额按程序序由经理理签署后后方可汇汇出。 2.工工程部会会同财务务部根据据工程进进度和市市计划局局下达的的年度计计划，编编制投资资工程项项目的年年度、季季度用款款计划，由经理理审定，报集团团公司总总经理批批准后，交财务务部或计计划财务务部组织织资金。 3.工工程部根根据工程程进度，在季度度前100天，提提出下季季度用款款计划，经财务务部复核核，经理理审定批批准后，由财务务部根据据合同拨拨款。 4.由由施工单单位提出出的工程程进度用用款（含含备料款款、实物物量和形形象进度度），须须经工程程部复核核，经理理审定后后批准后后，财务务部才能能拨款。 5.工工程决算算。按预预、决算算程序逐逐级上报报审批并并经经理理批准后后，财务务部才给给予决算算。第二百六六十九条条竣工、验收。 1.工工程项目目竣工后后，工程程管理负负责人报报告办公公室，由由办公室室组织有有关单位位（含工工程、设设计人员员）进行行初验，初验合合格后，由办公公室向建建设局等等有关部部门申请请验收，并组织织有关部部门共同同进行验验收。 2.工程项项目验收收合格后后，工程程部负责责将符合合要求的的竣工资资料（包包括重要要施工日日记、图图纸会审审记录、隐蔽工工程验收收签证、材料化化验与试试验报告告、现场场验证、质量事事故处理理报告、竣工图图等）移移交办公公室，办办公室将将有关资资料综合合整理后后按规定定时间向向城建档档案馆报报送，经经审查验验收后按按分级管管理范围围进行管管理。 3.验验收后的的工程项项目，由由办公室室根据集集团公司司指示分分别作出出：商品品房销售售、自用用、合资资合作或或出租等等经营安安排，并并授权物物业管理理部门实实施物业业管理。第二百七七十条技技术档案案管理。技术档档案（包包括合同同、协议议）由办办公室负负责管理理。 1.收收集、保保管工程程项目的的原始资资料，包包括用地地红线图图、征地地协议、合作用用地协议议、拆迁迁证、建建筑许可可证、开开工证和和建设许许可证等等。 2.工工程开工工前向市市（县）城建档档案馆办办理有关关手续，工程竣竣工后，按规定定向市（县）建建档案馆馆报送档档案。 3.协协同地盘盘管理人人员，审审查施工工单位提提交的竣竣工资料料，保管管工程项项目的全全套竣工工资料（包括设设计变更更、机电电产品说说明书等等技术资资料）。第二节房房产销售售第二百七七十一条条商品房房的销售售，由经经营部组组织，办办公室予予以协助助，销售售的策略略、平均均售价、售楼日日期等由由经营部部提出书书面报告告，经经经理审批批后，报报集团公公司总工工程师、总经理理批准后后实施。第二百七七十二条条商品房房的销售售，除按按规定售售楼花一一次性付付款、享享有九折折优惠成成品房（以工程程开工后后计算）一次性性付款享享有九五五折优惠惠外，其其余均不得享有有优惠。特殊情情况，售售楼花一一次性付付款九折折以下（不含必必折）、成品房房一次性性付款九九五折以以下（不不含九五五折），分期付付款享有有折头优优惠的，一律经经经理核核准，并并报集团团总工程程师批准准后，才才能办理理。否则则将追究究有关人人员的经经济责任任及法律律责任。第二百七七十三条条销售方方案由经经营部牵牵，会同同工程部部、办公公室等有有关部门门共同制制订，根根据楼层层、方向向等因素素确定每每单元的的明细价价格，经经经理审审定，报报总工程程师和总总经理批批准后执执行。第二百七七十四条条售楼的的所有宣宣传资料料，包括括售楼书书、售楼楼广告等等，由办办公室同同经营部部拟稿，原稿由由经理核核准，报报总工程程师批准准后，方方可委托托付印。第二百七七十五条条销售商商品房的的申报手手续，含含预售楼楼花、境境外销售售批文、外汇管管理局批批文、公公证、按按揭委托托和产权权证等，由办公公室负责责会同经经营部、财务部部办理。第二百七七十六条条房产销销售结束束后，由由办公室室、经营营部、财财务部共共同负责责写出工工程项目目投资效效益总结结报告，由经理理审定后后，上报报总工程程师、总总会计师师和总经经理。第二百七七十七条条样板房房根据经经理的意意见，由由工程部部负责会会同经营营部、办办公室拟拟定装修修和施工工方案、工期，组织施施工及购购置家私私、花草草等。样样板房完完成后，开放给给客户参参观，由由经营部部保管，直至售售楼结束束。样板板房及一一切家私私由经营营部会同同办公室室制定方方案报经经理批准准后作出出处理。第三节物物业管理理第二百七七十八条条工程项项目确定定以后，物业管管理部门门应派有有关水、电等专专业人员员，参与与专业工工程的现现场管理理，了解解和熟悉悉设备及及管道、线路安安装调试试情况，以便于于今后进进行管理理。第二百七七十九条条购房业业主提出出修改房房屋的，在工程程竣工前前不予受受理；在在工程竣竣工后业业主入伙伙前，经经经理同同意，按按如下办办理： 1.业业主入伙伙前，由由经营部部通知工工程部安安排施工工。施工工队伍由由工程部部安排，不得由由业主选选择。并并向业主主收取总总造价55%的施施工管理理费。 2.物物业已移移交给物物业部门门管理的的，由物物业部通通知工程程部安排排施工。施工队队伍由工工程安排排，不得得由业主主选择。并向业业主收取取5%的施施工管理理费。第二百八八十条工工程竣工工后，在在1年的维维修保养养期间，物业部部门发现现工程质质量等问问题时，应及时时向工程程部反映映，由工工程部责责成施工工单位及及时修缮缮。第二百八八十一条条正常使使用期（不含保保修期），业主主装修，应先报报物业部部门审查查批准。如有大大的改动动影响结结构安全全或影响响相邻住住房使用用功能的的，先由由物业部部门会同同工程部部审查，报经理理和总工工程师批批准后才才能施工工。使用期间间业主反反映工程程质量问问题的，物业部部门应立立即通知知工程部部于244小时内内派人进进行维修修，不得得推迟拖拖延，影影响信誉誉。第二百八八十二条条公司根根据各住住宅小区区的特点点，建立立各住宅宅小区的的物业管管理处，对各住住宅小区区进行统统一、有有效的管管理。第二百八八十三条条各住宅宅小区的的物业管管理处配配备必析析基层领领导、管管理员、保安员员、水电电工、清清洁工等等，对住住宅小区区的管理理工作承承担全部部责任。第二百八八十四条条住宅小小区的管管理人员员，必须须遵守法法律、法法规和小小区的各各项规章章制度，熟悉管管理业务务，为住住户提供供优质服服务，把把小区管管理好。第二百八八十五条条物业管管理处要要保证住住宅小区区总体的的美观、整洁和和符合规规划，严严禁各种种违章改改建和搭搭建。第二百八八十六条条物业管管理处负负责对住住宅小区区内的道道路、楼楼梯和公公共场所所（设施施）进行行管理和和清洁，设立果果皮箱和和垃圾收收集清运运点，保保持住宅宅小区清清洁卫生生，创建建文明卫卫生小区区。第二百八八十七条条住宅小小区的绿绿化（树树木、花花草、草草地等）设专人人进行管管理（负负责淋水水、施肥肥、喷药药、剪枝枝、补种种等）。第二百八八十八条条各住宅宅小区按按实际需需要配备备若干名名水电工工，维护护供水供供电，保保证住户户用水、用电和和电梯正正常运行行，统管管小区内内水电的的总表和和分表，每月定定期向住住户收缴缴水电费费。第二百八八十九条条物业管管理处负负责维护护和管理理住宅小小区内各各项市政政公用设设施（道道路、排排水、排排污、路路灯、供供气、消消防等）和生活活服务设设施，确确保各种种设施有有效和安安全。第二百九九十条各各住宅小小区建立立保安队队伍，维维护小区区的交通通秩序和和治安，确保小小区交通通安全和和生活安安全。第二百九九十一条条物业管管理处每每月定期期向住宅宅小区内内各住户户、用户户收取管管理服务务费。管管理服务务费的改改费标准准由公司司按规定定制定，物业管管理处执执行。物物业管理理处每月月收取的的管理服服务费及及停车费费费、水水电费等等应按规规定及时时上交公公司财务务部，不不准贪污污，不准准截留挪挪用，违违者依法法处理。9