北湖水晶城建设项目可行性研究报告.docx

北湖水晶城建设项目可行性研究报告 北湖 水晶城项目可行性探讨报告 目录第一章总论 . 1第一节 项目名称及建设单位 . 1其次节 可行性探讨的依据与范围 . 2第三节 可行性探讨的结论 . 5其次章项目提出的背景及建设必要性 . 9第一节 项目提出的背景 . 9其次节 项目建设的必要性 . 11第三章市场与价格分析 . 14第一节 市场分析 . 14其次节 价格分析 . 17第四章建设规模与产品方案 . 18第一节 建设规模 . 18其次节 产品方案 . 19第五章建设地点与建设条件 . 21第一节 建设地点 . 21其次节 建设条件 . 21第三节 原材料供应 . 24 第六章生产方案与设备选型 . 26第一节 工艺技术方案 . 26其次节 主要设备选型 . 29第三节 土建工程 . 32第四节 抗震设防 . 34第七章总图运输与公用工程 . 36第一节 平面布置及总图运输 . 36其次节 给排水设计 . 37第三节 电气设计方案 . 39第四节 管线综合布置方案 . 42第八章环境影响评价 . 43第一节 设计标准与环境现状 . 43其次节 施工期环境爱护 . 44第三节 运营期环境爱护 . 47第九章劳 劳 动爱护与平安防护 . 51第十章节能方案分析 . 56第一节节能政策与设计依据 . 56其次节节能方案与效果 . 58第十一章组织机构与劳动定员 . 62 第一节 组织机构 . 62其次节 劳动定员及方案 . 63第十二章实施进度及安排支配 . 65第十三章投资估算及资金筹措 . 68第一节 投资估算 . 68其次节 资金筹措 . 73第三节 借款偿还安排 . 74第十四章财务分析 . 75第一节 财务基础数据 . 75其次节 财务盈利实力分析 . 79第三节 偿债实力和财务生存实力分析 . 80第四节 不确定性分析 . 81第十五章经济、社会效益分析 . 83第一节 经济影响分析 . 83其次节 社会影响分析 . 83 第一章总论一、项目名称：北湖水晶城 二、项目拟建地：郴州市同心路 三、项目建设单位：郴州市顺原房地产开发有限公司 四、 项目建设单位概况郴州市顺原房地产开发有限公司成立于 2005 年 1 月。注册资本（实收资本）人民币 4000 万元；法人代表黄康隹；注册居处：郴州市同心路；经营范围：房地产开发及商品房销售；室内外装饰工程设计及施工；建筑装饰材料水电器材销售。企业法人营业执照注册号：4310000000060033；经营期限为 50年。房地产开发资质为为三级。是一家引进现代企业管理模式的新型房地产开发企业。公司人才队伍充溢，现有职工 48 人，其中：工程及其他技术人员 35 人，其它管理人员 13 人。组织结构完善，下设工程技术部、开发策划部、营销部、财务部、拆迁安置部、材料设备选购供应部、行政人事部等职能部门。五 、项目概况随着郴州市城市建设的发展，郴州市快速崛起了很多商住小区，全市房地产业发展势头强劲。本次探讨项目位于郴州市同心路北湖公园北侧，北依流星岭，南临北湖公园，东靠汽车总站，距郴州火车站 1 公里，交通便利；地段环境优越，超市、医院、学校等生活配套完善，面对北湖公园，背靠流星岭，远 眺苏仙岭，湖光山色尽收眼底，消遣、休闲非常便利；项目规划用地面积 47,784.30M 2 ，其中：住宅用地面积 27,135.30 M 2 ，公共建筑用地面积 5,293.00 M 2 ，道路用地面积 8,060.00 M 2 ，公共绿地面积 7,296.00 M 2 ；总建筑面积 21.71 万平方米，停车位867 个，居住户数 1482 户，容积率 3.85，建筑密度 21.66%，绿地率 38.61%，是一个大气、时尚、新奇的高档纯住宅小区。该地段房产开发前景好、升值潜力大。本项目的开发建设将完善该地段城市整体功能，变更周边环境，提升该地段城市品位。六 、编制依据1 、主要 依据：（1）郴州市城市总体规划 （2）建设部关于发布lt;房地产项目经济评价方法gt;的通知建标（2000）205 号 （3）国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（其次版）（4）郴州市人民政府办公室关于修改龙凤嘉园等 8 个项目建筑容积率的批复郴政办函2008143 号 （5）郴州市规划局建设用地规划条件通知书郴规（地）2008108 号 （6）建设项目环境影响报告表 （7）郴国用（2006）393 号国有土地运用权证 （8）企业法人营业执照、中华人民共和国房地产企业资质证书 （9）云南省城乡规划设计探讨院总平面图 （10）相关各专业的国家设计规范 （11）建设单位供应的其它相关资料 2、 、 探讨范围：本报告主要依据国家有关政策、法规、规范、规程对项目建设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建设方案、环境爱护、投资估算、经济效益评价等方面进行探讨，侧重点在财务评价。七 、重要经济技术指标序号 名称 单位 数量 比例% 备注 1 规划总用地面积 m 247,784.30 100.001.1 其中：住宅用地 m 227,135.30 56.791.2 公建用地 m 25,293.00 11.081.3 道路用地 m 28,060.00 16.861.4 绿地 m 27,296.00 15.272 规划总建筑面积 m 2217,139.98 100.002.1 其中：住宅建筑面积 m 2179,502.91 82.672.2 公建配套设施 m 24,372.48 2.012.3 地下建筑（车库）面积 m 233,264.59 15.323 居住户（套）数 户（套）1,482 4 居住人口 人 4,742户 平3.2 人 序号 名称 单位 数量 比例% 备注 5 容积率 / 3.85 6 建筑密度 % 21.66 7 绿地率 % 38.61 8 停车位 个 867 9 项目总投资 万元 44,104.66 10 销售收入 万元 69,635.96 11 项目净利润 万元 13,856.60税后 12 内部收益率 % 23.08 13 投资回收期 年 3.22 14 财务净现值（i=12%）万元 5,323.20 15 建设总工期 年 3 八 、 结论 与建议1、结论 （1）本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。本项目的建设可促进区域经济及城市建设的发展，改善市民居住条件。（2）本项目的建设，符合郴州市总体规划，较好地贯彻了市政府加快中心城区改造与基础设施建设的确定；有利于完善北湖区同心路北湖公园周边的配套设施建设，促进郴州市旅游资源的开发。（2）本项目建设用地处于郴州市北湖区，位于北湖公园同心路北侧，区位独特，自然环境优越，向西与 107 国道相连， 向东与城市主干道国庆北路相接，位于北湖公园与流星岭之间，依山徬水，景色宜人，商业服务设施及各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备，地理优势明显，是一幅优质福地，是商务办公、居住的志向之地，开发前景良好。（3）项目总投资为 44,104.66 万元，其中：工程费用28,859.12 万元，其它费用 14,168.36 万元（其中建设期贷款利息 2,052 万元），预备费 577.18 万元，项目周转用流淌资金 500万元；建设资金总额44,104.66万元，其中：项目资本金19,694.19万元，申请商业银行贷款 20,000 万元，预售收入投入 4,410.47万元。（4）从项目建设的经济效益评价来看，项目经营收入69,635.96 万元，税前利润 18,475.47 万元，税后利润 13,856.60万元；项目的财务净现值（i=12%）5,323.20 万元；全部投资财务内部收益率（税后）23.08%；投资回收期 3.22 年；项目投资税前利润率 41.89%，税后利润率 31.41%。从以上指标看出，项目有较好的经济效益。且项目当经营收入下降 5%，项目投资增加 5%时，仍有较好的经济指标，项目抗风险实力较强。因此，从经济角度分析，本报告认为项目是可行的。（5）该项目建设对增加就业机会，改善投资环境，提升郴州市的城市形象，带动郴州市经济发展也有肯定的现实意义。 从以上分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具备，项目的各项优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既符合国家的有关方针、政策，又能产生客观的经济效益和良好的机会效益。因此该项目可行。2、建议 （1）该项目的社会和经济效益良好，建议上级主管部门和银行赐予支持，促使该项目早日上马，早见成效。（2）建议仔细做好工程的招标、施工图设计和施工工作，加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。（3）在建设中要充分留意公用设施、环境设施、生活环境建设。（4）细心编制工程实施安排，在确保工程质量和进度的同时，要严格限制建设投资，加强营销运作，加强营销运作，以尽快回收资金和削减资金投资；同时狠抓项目建设质量，争取获得最佳的经济和社会效益。其次章项目建设的 必要性一、项目的建设，符合郴州市城市发展总体规划，是郴州市城市建设和发展的须要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的须要。该项目的建设对实现城市发展战略、推动城市提质扩容是有帮助的。二、项目的建设，有利于完善北湖区尤其是郴州市同心路 北湖公园周边的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促进土地升值，旺盛市场经济，进一步促进该区域城市次中心地位的提升。同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。三、项目的建设，符合国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策，有利于促进郴州市住房货币化安排进程，满意人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进郴州经济的发展。同时，项目的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社会就业冲突，维护社会安定。四、项目的建设，有利于建设单位郴州市顺源房地产开发有限公司提高企业的知名度和社会信誉度，提升企业形象，提搞企业的经营效益，壮大企业实力。第三章市场分析一、 全国房地产市场现状及发展趋势自 2003 年起先升温以来，中国房地产市场持续增长了将近四年，到 2007 年达到了顶峰，虽然这种势头在 2008 年出现减缓，全国楼市走向低迷，但 GDP 仍保持了 9.8%的增长。在政府保增长的决心下，预料 2009 年 GDP 仍有望保持 8%以上的较快增长，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。这源于相互 影响的三方面事实：第一，中国是一个经济转型国家。对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不行避开的问题。自 1978 年推行市场化改革以来，中国的城镇化就起先持续进行，1996 年以后步伐明显加快。持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。不仅如此，中国到目前为止已经验了长达 30 年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展供应了强劲动力。其次，中国是一个体制转型国家。中国正从严格传统的安排经济体制国家渐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，浩大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特色。它们共同揭示了中国房地产市场发展不行估量的潜力。只要这些因素没有变更，房地产市场发展的趋势就不会变更。而在相当长一段时期内，这些因素很难变更。因此，我们对房地产前景保持乐观。 二、 近几 年来郴州市房地产状况及发展趋势近几年来，房地产作为郴州新的经济增长点和城市居民新的消费热点，对于扩大内需（包括投资与消费需求）拉动经济增长，加快城区扩容提质步伐，改善居民住房条件和提高人民生活质量等方面作出了主动的贡献。近几年来，随着福利房全面停止上市和中心城区建设步伐的加快，郴州房地产开发投资增幅进一步加快，房地产市场日趋成熟。目前，郴州房地产价格总体来说比较合理，随着周边县市 三、 销售前景预料分析1、项目价格分析 位于郴州市国庆北路的福云国际公寓，其二手房销售价高达 4000 元/平方米左右；位于郴州市人民西路翔云国际，其销售均价在 3200 元/平方米左右；位于香雪路与龙泉路交界的天润天城，其均价在 3100 元/平方米左右；位于燕泉路的新贵华城，其销售均价在 3300 元/平方米左右，位于郴州大道的爱莲湖畔，8 月份开盘其销售均价预料在 3500 元/平方米左右。与上述项目比较，本项目在产品设计、景观资源、区域位置等方面拥有相对优势。依据项目的定位，以及郴州市总体房价水平，预料本项目2010 年至 2012 年住宅销售平均价为 3,600 元/平方米，地下车库平均销售价为 65,000 元/个，超市 20,000 元/平方米。依据郴 州市目前商品房的销售价格及将来趋势，结合本项目的特点，本报告认为该价格在郴州具有较强的竞争力。2、销售前景分析 本项目定位明确，位置优越，资源丰富，交通便利，设计独特，较其它房地产开发项目比具有非常明显的价格优势。可以预见，本项目具有良好的销售前景。第四章建设地点及自然条件一、区域位置郴州地区位于湖南省东南部，南岭北麓，湘江上游。地理坐标为东经 112°13′114°14′，北纬 24°53′26°50′。是以山地为主，东南高西北低，向衡邵丘陵过渡的地带。东界江西，南接广东，西近广西，北通衡阳、株洲，是湖南的南大门，是内地通往广东沿海的咽喉要冲，区位条件非常优越。全市现辖北湖、苏仙二区和资兴市，以及桂阳、嘉禾、临武、宜章、汝城、桂东、永兴、安仁八县，总面积 1.94 万平方公里，人口 472 万，其中市中心城区人口 43 万。2008 年全市国内生产总值为 734.1亿元，人均国内生产总值为 16,668 元，城市居民人均可支配性收入为 13,765 元。本项目位于北湖区同心路，东侧是汽车总站，西面是 107国道，南望北湖公园，北靠流星岭，四至界限清楚，没有土地全部权和运用权纠纷。并得到郴州市人民政府土地出让审批单 审批确认，缴纳了相关费用，办理了国有土地运用权证。二、自然条件郴州属于亚热带季风性潮湿气候，暖和潮湿，空气清爽，夏不酷热，冬无寒冷，四季分明，雨量充足，全年无霜期为 290天，主要自然条件如下：1、温度：年平均气温：17.8 年平均最高气温：27.8 年平均最低气温：6.5 2、湿度：年平均相对湿度：79% 3、风 年平均风速：1.34m/s 4、降水 年平均降水量：1545mm 最大月降水量：1891.9mm 最小月降水量：23.2mm 最大积雪厚度：15cm 5、地震状况 依据中国地振动参数区划图（GB18306-2001），该区域地振动峰值加速度 g=0.05，比照地震基本烈度为度。 三、市政基础设施本项目用地处于郴州市北湖区北湖公园旁，周边是成熟的生活区，现有配套非常完善，背山面水，地理优势明显，具有优越的景观区位交通条件，是建设商业居住志向之地，开发前景良好。四、建设条件用地呈规则的多边形，南底北高，高差 24m，总用地面积71.68 亩，符合项目建设要求。第 五 章主要技术方案一、设计原则1、符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则，符合城市规划要求，满意消防、交通、平安疏散、环境爱护等要求。2、敬重场地环境特征，合理利用地形地貌，塑造具有识别性与归属感的居住小区。3、以人为本，充分考虑居民的行为模式与心理需求，合理组织交通和空间布局，尽能提升居住空间的环境品质。4、消防、环保必需做到三个同时。二、规划设计依据1、中华人民共和国城市规划法 2、城市规划编制方法（2006 年 4 月 1 日实施） 3、湖南省（城市规划法）实施方法 4、城市居住区规划设计规范GB50180-93(2002 年版）5、郴州市城市总体规划（2005-2020 年）纲要6、郴州市规划局郴规发（2006）45 号 7、郴州市规划局郴规（地）条（2008）108 号 8、建设方供应的相关资料 三 、总体规划及总平面布置1、以观念新奇、整体协调、定位恰当、切合市场为指导思想，解决建筑、人、建筑三要素的亲密关系，使建筑融入到环境中，提高居住质量。依据位置不同，采纳不同的组合方式，丰富了小区的整体形态。2、从城市设计的高度动身，力图在周边繁杂无序的背景上，创建出一组完整、大气、时尚、新奇的高档小区，结构由北向南分延长式设计，采纳行列式的布局方式，形成层次显明，错落有致的建筑布局。采纳塔楼式的布局方式，以节约更多用地，形成开阔空间。综合考虑采光、通风、消防、视觉、卫生等要求确定大于 28m 的建筑物间距，满意视觉、私密性、通风及绿化空间景观要求，实现大视野、大尺度、大自然的居住环境品质。同时充分利用地形，车库采纳半掩埋形式、阶梯状由北及南逐级降低，在削减投资的基础上，保证了车库的连通性、整体性，最大程度的满意了日照要求及人居住环境的要求。 3、充分考虑住宅的基本功能，采纳紧凑的平面布局、良好的通风采光布局，通过设置较大的入户花园、空中庭院及大阳台，提升居住品质。单元式住宅每套面积范围限制在43260m 2 之间。通过用建筑空间语言书写建筑形象，用灵巧的构件去概括零散琐碎的窗、阳台等界面，在局部细微环节上重点刻画比例、机理来确立小区的清爽形象，在总体简洁的基础上，通过对塔楼顶部屋顶的重点处理而突出小区的特性特征。4、小区的对外交通主要是通过同心路与中心城区相连。并以入口广场为对景，北侧及西侧均设有次入口，通过小区北部环形道路连接，保证道路畅通及人员的疏散。小区内道路主要道路宽 4 米，次要道路宽 3 米。采纳人车分流形式。从主入口广场进入小区，通过竖向交通，沿内部道路直通各栋大楼。5、小区配套布置幼儿园、卫生站、会所、综合商店、餐饮、社区服务中心、物业管理用房、配电房等公共服务设施。配套设施采纳集中布置和就近利用的原则。四 、 结构方案1、荷载 （1）基本风压：W0=0.35KN/m 2 ，基本雪压：S0=0.35KN/m 2 。（2）楼面货载：住宅楼面货载标准值取 2.0KN/m 2 ，底层车库货载标准值取 4.0KN/m 2 。2、结构选型 依据用地周边已建成结构选型，结构设计按 6 度抗震设防，多层住宅楼采纳框架结构，高层住宅采纳框架-剪力墙结构，抗震墙抗震等级为二级。五 、 供配电及电 信 工程1、电力负荷预料 用电量取值：住宅每户按 0.025KVA/m 2 ，公共服务设施按0.1KVA/m 2 ，地下车库按 0.005KVA/m 2 ，则小区总变配电量为：5091KVA。2、供配电 十九层以上消防及应急照明用电按一级负荷，一般客梯、水泵用电按二级负荷，一般电力照明用电按三级负荷。该小区用电电源由同心路金鑫宾馆旁的 10KV 城市供电网采纳高压电缆从室外埋地接入到各配电室。3、电信 电话系统分二大区块，每一区块设一个电话光节点机房，由同心路上的城市通信线路引入主线至小区内的电信交接间，再传送至各用户，引入线采纳铜芯铝绞线。有线电视由同心路市政有线网引入，采纳传输带宽 860MHZ，双向 HFC 网络结构形式，共分二大区块，每一区块设二个有线电视光节点机房。电缆干线采纳中心安排的星型结构，用户安排网采纳集线器及安排放大器加集中安排的形式安排到户。用户采纳一户一根电 缆引到户，同时设置光纤宽带、闭路电视监控、家居智能化、家庭安防报警系统。六 、 给排水 和消防1、给水 （1）用水量预料 生活用水量按 300 升/人日，消防用水按 40 L/S 计，则小区最大日总用水量为 1600 吨/日。（2）水源：同心路下铺设的城市供水干管。给水网管：给水网呈环状布置，室外给水管道为生活消防合用系统，主管管径为 DN200，支管管径为 DN40-DN100。2、排水 （1）排水采纳雨污分流制排水。生活污水经小区污水管网收集后排至同心路的市政污水干管。雨水则经区内的雨水管网收集后排至同心路的雨水渠箱，按漫流设计。（2）雨污管道一律采纳暗装，主污水干管管径为 DN400,次干管为 DN300,雨水管管径为 DN300DN800，雨污管采纳混凝土管。室内排水管采纳 U-PVC 材料。3、消防 （1）消防车道 项目南面为城市道路同心路，内部主道路为 4 米，次要道路为 3 米，并通达至各栋建筑，满意消防车通行的要求。 （2）建筑结构防火设计 带有地下停车库的建筑组合楼停车库部分按耐火等级一级要求设计，住宅楼均按二级耐火等级设计。（3）防火分区 整个小区按地上、地下室分别设置防火分区。地下室设自动灭火系统。停车库每个防火分区面积均小于 4000m 2 ，设备用房单独为一个防火分区，分区面积小于 500m 2 。每个防火分区设有两个以上疏散口，防烟分区小于 500m 2 。地上部分每个单元之间设置防火墙，每个单元为一个防火分区。（4）室内消防栓系统采纳环状布置，环网设在地下室及室外地坪以下。每栋楼均在底层与水平环网相接。在最高处塔楼上设 18m 3 消防水箱一座，与水平环网相接；地下室设消防栓泵二台，与地下消防环网相接，同时在室外设消防水泵接合器，与地下消防环网相接，消防栓在室内任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下车库消防泵房设有消防水泵。地下消防池储水量 396m 3 。第 六 章环境爱护、绿化和节能一、环境爱护该项目由于所处地段周边环境和自身功能的须要，对自身的环境质量和环境爱护均有较高要求和标准。拟将噪声和振动设备尽可能放置在地下室或远离运用房 间。安装电动设备均采纳减振弹簧支吊架，楼板上安装电动设备隔振橡胶垫。部分重要区域的设备基础采纳弹簧减振垫。1、该项目建成后，通过分析，污染的产生主要有如下几个方面：（1）固体废弃物：如生活垃圾。（2）生活污水：住宅组团内排出的生活污水。（3）大气污染：厨房的油烟、汽车尾气、空调废气。（4）噪音污染：汽车行驶和鸣笛产生的噪音，空调外机工作时产生的噪音。2、污染治理措施 （1）固体废弃物：各类固体垃圾产生后，要求自觉投入设在各处的垃圾收集点内，由专人管理，定时清运至城市垃圾中转站或垃圾处理场内。（2）生活污水治理：生活污水必需经污水处理装置处理初步达标后方可排入城市排水系统。（3）大气污染：要求入住用户生活燃料统一采纳液化石油气、管道煤气或电，杜绝运用燃煤。厨房的油烟可以建议用专用设备过滤后通过烟道排入天空。另外，严格限制进入小区内的机动车辆，推广运用无铅的高标号汽油，大力提倡运用电动车，达到改善汽车燃料结构的目的。严禁运用质量低下的空调，提倡运用环保型空 调，限制空调运用时间，以达到减小废气的排放量。（4）噪音污染限制：在规划范围内设禁鸣标记，限制车速，要求汽车运用噪音净化器，以削减由于汽车行驶鸣笛产生的噪音对居民的干扰，另外，严格限制空调运用的频率。设置空调外机隔音网，供应运用环保型静音空调。二、绿化小区公共绿地面积为 7,296m 2 ，绿地率为 38.61%。三、节能为削减能源消耗，拟实行以下措施：1、节水节电用水用电采纳计量制，采纳节能高灵敏度的电表和水表，并将生活用水与洗涤用水，景观用水分开。变压器用科技含量高的干式变压器，室内外路灯设自控节能开关，大力提倡运用节能型电器。2、节约暖通、采光耗能 在规划和建筑单体设计中，充分考虑各幢建筑物之间的距离和朝向，充分利用自然采光、通风，从而达到节约采光、通风的能耗。3、隔热、保温 在屋顶和外墙的材料运用时，尽可能采纳保温、隔热性好的高科技建筑材料，加以封闭性良好的门窗等， 可达到较好的节能效果。4、新技术应用 在建设工程的各个环节上，大力推广运用新材料、新工艺、新技术、充分运用现代科学技术，取得节能的综合效益。第 七 章项目 的组织 管理 、实施安排一、 项目的组织管理分为两个阶段：建设阶段和经营管理阶段。1、建设阶段 （1）组织机构 对项目建设实施过程中建设单位的组成机构、人员配备作出初步分析。经与建设单位确定，其组织机构如下：建设组织机构图（2）职工定员 此定员系指建设单位从事本项目开发建设需配备职员。经与建设单位商定，定员的初步支配如下：职工定员表 序号 部门 人员（人）1 董事会 3 2 总经理 1 3 行政人事部 5 4 财务部 3 5 选购供应部 4 6 开发策划部 4 7 工程技术部 10 8 营销部 10 9 拆迁安置部 8 董 事 会财务部工 程 技 术 部开 发 策 划 部拆 迁 安 置 部行 政 人 事 部营销部采 购 供 应 部 总 经 理 序号 部门 人员（人）10 合计 48 2、经营管理阶段 （1）组织机构 项目建成后的物业管理，依据建设方的看法以及国家颁布的小区物业管理等有关文件精神，三年之内，拟由建设单位郴州市顺源房地产开发有限公司聘请物管资深人士组建物业管理公司进行管理，实行业主代表大会及其委员会与物业管理公司相结合的体制。三年以后，由业主代表大会决议是否须要对外公开招标聘物业管理公司进行物业管理。重大问题由业主代表大会及其委员会与物业管理公司共同决策，日常管理则由物业管理公司负责。物业管理公司各机构的运行经费来源，可依据郴州市政府出台的郴州市住宅区物业管理方法及国家颁布的有关法律、法规，实行向在该小区各业主（含住户及经营性业主）收取肯定的费用解决，费用的收取以国家文件为依据。组织机构图（重大决策 业主代表大会 委 委 员 会 物业管理公司 办公室 室 管理部 部 修理部 部 经营部 部 保安部 部（2）职工定员 此定员系指物业管理公司从事日常工作所需各部门定员（本报告只作初步分析）。除聘请全国资深物管人士 2 人专职外，其余各人员均实行外聘。定员的详表如下：职工定员表 序 号 部门 人员（人）备注 1 经理办公室 1 专职，设经理 1 名 2 管理部 5 负责日常卫生、绿化、保安 3 财务部 2 由发展商专职 1 人，外聘 1 名 4 多种经营部 1 实行有偿服务，负责开拓性经营活动 5 修理部 2 简洁的水、电及设备修理、维护 6 合计 11二、 项目实施进度安排 项目的建设得到了有关部门及领导的大力支持，建设单位也做了大量的前期打算工作，本报告认为，为保证工程顺当进行，项目的建设实施过程中应做到有条不紊，科学管理，注意施工平安和质量，并协调好建设和周边环境爱护的关系，尽量削减对周