物业管理基本制度与政策讲义第9讲第三节物业服务定价成本监审.docx

第三节物业效劳定价本钱监审第二章物业管理效劳大纲要求：物业效劳定价本钱监审定义；物业效劳定价本钱监审原那么；物业效劳定价本钱监审依据；物业效劳定价本钱的构成；物业效劳定价本钱审核的方法和标准。为提高政府制定物业效劳价格的科学性，合理核定物业效劳定价本钱，根据? 政府制定价格本钱监审方法?、？物业效劳收费管理方法?等有关规定。2007年9月，国家开展改革委和建设部印发了？物业效劳定价本钱监审方法 (试行)?,自2007年10月1日起施行。知识点一：物业效劳定价本钱监审定义(1)物业效劳定价本钱，是指价格主管部门核定的物业效劳社会平均本钱。(区别：物业管理效劳本钱构成)(2)物业效劳定价本钱监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指 导价的物业效劳收费标准，对相关物业效劳企业的效劳本钱实施监督和审核的行 为。知识点二：物业效劳定价本钱监审原那么和依据1 .物业效劳定价本钱监审应当遵守的原那么(1)合法性原那么。计入定价本钱的费用应当符合有关法律、行政法规和国 家统一的会计制度的规定。(2)相关性原那么。计入定价本钱的费用应当为与物业效劳直接相关或者间 接相关的费用。(3)对应性原那么。计入定价本钱的费用应当与物业效劳内容及效劳标准相 对应。(4)合理性原那么。影响物业效劳定价本钱各项费用的主要技术、经济指标 应当符合行业标准或者社会公允水平。2 .物业效劳定价本钱监审的依据核定物业效劳定价本钱，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、 原始凭证与账册或者物业效劳企业提供的真实、完整、有效的本钱资料为根底。知识点三：物业效劳定价本钱的构成物业效劳定价本钱由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护 费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设 备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意 的其他费用组成。(1)人员费用，是指管理效劳人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育 经费，以及根据政府有关规定应当由物业效劳企业交纳的住房公积金和养老、医 疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。(2)物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用，是指为保障物业管理 区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括 保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支 出的维修和更新、改造费用。(3)绿化养护费，是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、 补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。(4)清洁卫生费，是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消 杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。(5)秩序维护费，是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、平安防范 人员的人身保险费及由物业效劳企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用 设备中已包括的监控设备。(6)物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用，是指物业效劳企业购 置物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业效劳企 业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。(7)办公费，是指物业效劳企业为维护管理区域正常的物业管理活动 所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其他费用。(8)管理费分摊，是指物业效劳企业在管理多个物业工程情况下，为保证相 关的物业效劳正常运转而由各物业效劳小区承担的管理费用。(区别：物业管理 效劳本钱构成)(9)固定资产折旧，是指按规定折旧方法计提的物业效劳固定资产的折旧金 额。物业效劳固定资产指在物业效劳小区内由物业效劳企业拥有的、与物业效劳 直接相关的、使用年限在一年以上的资产。(10)经业主同意的其他费用，是指业主或者业主大会按规定同意由物业效劳 费开支的费用。知识点四：物业效劳定价本钱审核的方法和标准(1)工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保 险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数, 按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例， 按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例，按 当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价本钱。医疗 保险费用应在社会保险费中列支，不得在其他工程中重复列支；其他应 在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用工程中重 复列支。(2)固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情 况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，本钱监审时应当 按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%-5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实 际情况合理确定残值率。(3)物业效劳企业将专业性较强的效劳内容外包给有关专业公司的，该项效 劳的本钱按照外包合同所确定的金额核定。(4)物业效劳企业只从事物业效劳的，其所发生费用按其所管辖的物业工程 的物业效劳计费面积或者应收物业效劳费加权分摊；物业效劳企业兼营其他业务的，应先按实现收入的比重在其他业务和物业效劳之间分摊，然后按上述方法在 所管辖的各物业工程之间分摊。单项选择例题1 .物业效劳定价本钱监审原那么影响物业效劳定价本钱各项费用的主要技 术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平，是（）原那么。a.合法性b.相关性c.对应性d.合理性答案：d多项选择例题2 .物业效劳定价本钱由：人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和 维护费用、绿化养护费用0管理费分摊、固定资产折旧以及经、业主同意的其他 费用组成。a.清洁卫生费用b.秩序维护费用c.物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用d.办公费用e.物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用答案：abed