房地产业行业动态研究报告.docx

房地产业房地产行业维 持减 持分析日期： 2004年11月1日日张 燕chongsong010-65178899-84022股价表现现行业动态态04.10.15国务院关于深化改革严格土地管理的决定04.10.221-9 月国房景气指数为104.83，比8 月份下降0.33 点04.10.28央行调升基础利率相关研究究报告04.05政策调控下房地产行业指数下降040621宏观调控成效初显0408房价继续上涨，加息压力加大；警惕房地产上上市公司司加权平平均每股净利润润0.1105元元。行业动态态市盈率率为399.511倍。主营收入入、主营营利润和和净利润的增长长幅度逐逐项增大大。主营业务务利润率率从去年年同期的222.8%上升到到22.89%，净利润率率由6.92%上升到到7.455%房地产开开发类公公司的平平均净利润增长长率为334.442%房地产公公司的两两极分化化现象仍旧存在在。贷款利率率的上调调会直接接增加企业的资资金成本本，使得得开发成本相应应上升。房价有可可能在短短期内出出现波动动。对房地产产上市公公司收入入和利润润的影响响将从220055年开始始体现。预测044年房地地产上市市公司的的收入增幅幅为155%左右右；净利利润增长率118%-20%。05年房房地产行行业上市市公司的的收入增长长率为88-100%的，净利润增长率率减少到到10%。我们已经经调低对对该行业业的评级级至减持持。三季增长长减缓，加息带带来压力力前三季业业绩增长长，增幅幅小于上上半年：房地产产上市公公司在第第三季结结算的楼楼盘普遍遍偏少，前三季季房地产产行业上上市公司司的收入入和利润润增幅小小于上半半年增幅幅。企业业在第三三季结算算的楼盘盘普遍偏偏少是业业绩增幅幅较小的的原因。每股净利利润低于于沪深平平均水平平：前三三季，房房地产上上市公司司加权平平均每股股净利润润0.1105元元，加权权净资产产收益率率3.993%。每股净净利润只只有沪深深平均值值的500%。动动态市盈盈率为339.551倍。加息增加加行业不不确定性性：房地地产企业业在加息息后面临临销售速速度增长长放缓甚甚至下降降，同时时销售价价格也可可能出现现波动。这将直直接影响响到房地地产企业业的收入入和利润润率，进进而影响响净利润润。对房房地产上上市公司司收入和和利润的的影响将将从20005年年开始体体现。04年预预期仍旧旧良好：我们预预测044年内房房地产上上市公司司的业绩绩基本不不会受到到加息的的影响。全年房房地产上上市公司司的收入入增幅很很可能在在15%左右；而净利利润增长长率为118%-20%的水平平。但由由于房价价不会大大幅下降降，同时时下半年年钢铁、水泥等等原材料料价格也也出现回回落使建建安成本本下降，房地产产业的毛毛利润率率仍可保保持在223%左左右，不不会出现现很大回回落。05年行行业销售售增长放放缓：我我们预期期05年年房地产产行业总总体的销销售增长长会放慢慢，全国国商品房房销售额额增长率率回落到到18%-200%，上上市公司司的收入入增长率率则减少少到8-10%的水平平。由于于资金成成本的增增加和销销售费用用的提高高，利润润率减少少到200%，上上市公司司净利润润增长率率减少到到10%。行业评级级为减持持：由于于预期005年房房地产上上市公司司的收入入和利润润增长率率会下降降，同时时考虑存存在再次次上调基基础利率率的可能能性，我我们已经经调低对对该行业业的评级级至减持持。前三季业业绩增长长，增幅幅小于上上半年20044年前三三季，房房地产上上市公司司加权平平均每股股净利润润0.1105元元，加权权净资产产收益率率3.993%。经中证证报统计计，044年前三三季沪深深13776家上上市公司司加权每每股净利利润0.21元元,房地地产上市市公司的的每股净净利润只只有沪深深平均值值的500%。以以11月月1日收收盘股价价除以前前三季净净利润的的4/33倍计算算的行业业动态市市盈率为为39.51倍倍。20044年前三三季, 房地产产行业上上市公司司的收入入和利润润同比上上半同期期增长均均出现增增长, 但增幅幅小于上上半年。企业在在第三季季结算的的楼盘普普遍偏少少是业绩绩增幅较较小的原原因。主营收入入、主营营利润和和净利润润的增长长幅度依依然保持持逐项增增大的趋趋势，与与今年以以来房价价快速上上涨、企企业利润润空间扩扩大相符符。1-9月，全国商商品房平平均销售售价格为为27777元/平方米米，同比比上涨113%。其中，商品住住宅平均均销售价价格为225666元/平方米米，同比比上涨110.99%。资料来源源：根据据公司财财务报告告整理主营业务收入主营业务利润净利润前三季同比增长率（%）11.93%12.84%20.44%上半年同比增长率（%）20.21%20.57%26.03%前三季占去年全年比重（%）68.47%68.55%69.20%上半年占去年全年比重（%）46.57%47.18%48.60%前三季房房地产上上市公司司的主营营业务利利润率和和净利润润率比上上年同期期都略有有提高，主营业业务利润润率从222.88%上升升到222.899%，净净利润率率由去年年同期的的6.992%上上升到77.455%，但但利润率率的提高高并不显显著。分子行业业看，房房地产开开发子行行业的增增长要远远好于开开发区子子行业。开发区区子行业业的净利利润和主主营利润润为负增增长，只只有主营营收入略略有增长长。房地地产开发发类公司司的平均均净利润润增长率率为344.422%, 收入增增长为114.995%, 低于于1-99月全国国商品房房销售额额34.8%的的增幅图：子行行业各项项利润指指标增长长率比较较11.93%2.11%14.95%12.84%-8.69%19.59%20.44%-1.63%34.42%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%房地产业开发区房地产开发主营收入主营利润净利润亏损家数数基本持持平，44成公司司利润下下降82家公公司中，净利润润亏损的的有155家，占占18.29%，与004中期期时持平平；比去去年前三三季多亏亏一家。亏损额额共3.55亿亿元，减减亏3000万元元。有333家公公司的净净利润下下降, 净利润润下降公公司家数数占总家家数的440%。在整体体业绩向向好的情情况下，房地产产公司的的两极分分化现象象仍旧存存在。加息增加加行业不不确定性性央行已经经从20004年年10月月29日日起上调调金融机机构存贷贷款基准准利率，金融机机构一年年期存款款基准利利率上调调0.227个百百分点，由现行行的1.98%提高到到2.225%，一年期期贷款基基准利率率上调00.277个百分分点，由由现行的的5.331%提提高到55.588%。利率的上上调会使使房地产产企业受受到较大大的影响响。首先先，贷款款利率的的上升会会使资金金成本增增加。房房地产业业对资金金的需求求量大，在当前前融资渠渠道匮乏乏的情况况下，很很大一部部分资金金来自于于银行贷贷款。因因此贷款款利率的的上调会会直接增增加企业业的资金金成本，使得开开发成本本相应上上升。另一方面面，个人人房地产产贷款利利率的增增加，直直接加大大了贷款款购房者者的支出出。因此此房贷利利率的上上调会使使购买行行为减少少。尤其其是在中中短期内内，人们们普遍认认为利率率上调会会使房价价下降，从而产产生持币币待购的的心理。两方面面因素加加起来，可能导导致在短短期内房房地产销销售突然然减缓，甚至出出现销售售真空期期。在这这种情况况下不排排除房地地产企业业为了促促进销售售而降价价促销的的可能性性。房地产企企业在加加息后面面临销售售速度增增长放缓缓甚至下下降，同同时销售售价格也也可能出出现波动动。这将将直接影影响到房房地产企企业的收收入和利利润率，进而影影响净利利润。这这种影响响将会从从现在开开始逐渐渐显现出出来。由由于044年只剩剩下2个个月，而而大多数数地产公公司会在在年底结结算全年年的销售售，因此此20004年的的利润不不会受到到很大影影响，对对房地产产上市公公司收入入和利润润的影响响将从220055年开始始体现。04年预预期依然然良好我们预测测04年年内房地地产上市市公司的的业绩基基本不会会受到加加息的影影响。全全年房地地产上市市公司的的收入增增幅很可可能在115%左左右；而而净利润润增长率率为188%-220%的的水平。但由于于房价不不会大幅幅下降，同时下下半年钢钢铁、水水泥等原原材料价价格也出出现回落落使建安安成本下下降，房房地产业业的毛利利润率仍仍可保持持在233%左右右，不会会出现很很大回落落。我们预期期05年年房地产产行业总总体的销销售增长长会放慢慢，全国国商品房房销售额额增长率率回落到到18%-200%，上上市公司司的收入入增长率率则减少少到8-10%的水平平。由于于资金成成本的增增加和销销售费用用的提高高，利润润率减少少到200%，上上市公司司净利润润增长率率减少到到10%。投资评价价和建议议由于预期期05年年房地产产上市公公司的收收入和利利润增长长率会下下降，同同时考虑虑到存在在再次上上调基础础利率的的可能性性，我们们已经调调低对该该行业的的评级至至减持。5HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN附表附表： 评级级为中性性的房地地产上市市公司业业绩预测测股票代码码股票名称称03年每每股收益(元元)04年每每股收益益预测（元）同比增长评级0000002万 科 0.38880.344-12.37%中性0000024招商局0.64410.6-6.440%中性0004402金 融 街0.70.811917.000%中性6003383金地集团团0.611310.75522.333%中性6006675中华企业业0.25510.319.552%中性6008823世茂股份份0.555660.843.773%中性评级说明明以上证指指数或者者深证综综指的涨涨跌幅为为基准。买入：未未来122个月内内相对超超出市场场表现115以以上；增持：未未来122个月内内相对超超出市场场表现5515；中性：未未来122个月内内相对市市场表现现在-555之之间；减持：未未来122个月内内相对弱弱于市场场表现5515；卖出：未未来122个月内内相对弱弱于市场场表现115以以上。重要声明 本报告的信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更，我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。我公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行或者财务顾问服务。本报告版权仅为我公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为华夏证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。华夏精神神地址北京华夏证券研究所中国 北京 100010朝内大街188号4楼电话： （8610）6517-8899传真： （8610）6518-0322我们的精精神理念念追求珍视客户户利益 , 珍珍视公司司利益，珍惜个个人荣誉誉追求卓越越的职业业水准，追求最最佳分析析师的境境界强调创新新意识的的培养，强调前前瞻性的的研究与与判断注重研究究、沟通通、推介介能力的的全面发发展发扬敬业业精神，发扬团团队精神神上海华夏证券研究所中国 上海 200025徐家汇路550号宝鼎大厦1001电话： （8621）6445-0038传真： 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