某公司筹建运营计划管理手册5625.docx

商管公司司奥斯卡卡商业筹建建运营计划划管理手手册第一部分分：商业业运营与与管理第一章 商业业运管公公司筹备备与计划划（招商商准备实实施阶段段）第一节 前期商商业运营营管理的的核心和和物业服服务设计计方案针对商业业奥斯卡卡项目(案名暂暂定)前前期的运运营管理理工作极极为重要要，从准准备阶段段开始，由由专业的的物业管管理人员员凭借丰丰富的使使用、管管理物业业的经验验，站在在业主和和使用者者的角度度和立场场，对整整个项目目日后的的各种使使用方案案进行全全面的确确认、提提出意见见，并开开展一些些必须在在这一时时期进行行的运营营管理前前期工作作。这样样可以使使业主方方的投资资达到预预期的效效果，节节约不必必要的开开支，使使不适应应日后使使用、管管理的因因素及时时得到整整改，为为日后的的管理工工作打下下良好的的基础。一、 封顶前后后、设备备安装工工程阶段段根据以往往的运作作经验，任任何一个个新建项项目由于于设计和和施工等等种种客客观因素素，将会会给项目目日后的的管理运运行过程程带来许许多不利利因素，例例如：能能源消耗耗的计量量问题、施工质质量造成成设备设设施不能能充分发发挥系统统应有功功能的问问题，诸诸如这些些问题在在项目装装修及系系统设备备安装阶阶段如能能得到及及时纠正正，则会会大大减减少对使使用人的的影响。因此,在此阶阶段公司司将派出出具有丰丰富经验验的土建建、电气气、空调调、给排排水等几几名专业业工程师师组成的的前期物物业管理理小组深深入工地地。主要要进行以以下工作作：1、 确认物业业的可行行性研究究，各专专业设计计图纸，对对不适应应日后使使用、管管理、维维护的因因素向发发展商提提出报告告及改善善建议。2、 监督施工工质量，了了解隐蔽蔽工程情情况，防防止施工工单位粗粗制滥造造，维护护业主方方的利益益。3、 协助业主主方办理理市政、供电、热力、交通、供水等等方面的的有关手手续，并并建立有有关档案案，为日日后管理理打下基基础。4、 制定商业业奥斯卡卡各类管管理性文文件；5、 协助业主主方收集集、整理理物业图图纸资料料，建立立专业化化物业档档案。6、 协助业主主方收集集、保存存、管理理各类定定货备品品、备件件，防止止流失造造成损失失。7、 调查、确确认整个个物业使使用材料料、设备备详细情情况，编编制清册册和备品品、备件件准备计计划。8、 协助业主主方制定定施工期期间的保保卫方案案，适时时介入成成品保护护工作。9、 组织专业业人员参参加设备备系统的的调试工工作，使使所有设设备系统统完全达达到设计计要求和和应有的的定货功功能。二、接管管验收和和物业管管理的前前期准备备阶段1. 参加商业业奥斯卡卡各设备备系统的的调试，进进行楼宇宇及设备备的全面面验收，建建立详细细的交接接档案；2. 根据设备备交验情情况，建建立缺陷陷档案，协协助甲方方督促施施工整改改。3. 做出管理理计划，建建立完善善的运作作体系；4. 制定管理理机构、人员组组成，建建立人事事制度及及各级员员工岗位位责任制制；5. 适时招聘聘所需员员工，根根据工作作分阶段段进行专专业化的的岗前培培训。6. 编制保洁洁、保安安、工程程等业务务工作大大纲和具具体的工工作质量量标准；7. 根据日后后物业使使用要求求，设计计交通组组织、车车辆停泊泊、垃圾圾清运方方案，设设计各项项指示标标牌系统统；8. 准备各类类接管验验收及业业户入伙伙的文件件、表格格，编制制工程验验收工作作指导书书和入伙伙接待工工作指导导书，使使有关员员工熟练练掌握；三二装装协管监监管，成成品保护护，保洁洁开荒阶阶段、二装装协管理理及监管管详见第第二章、成品品保护 对对已接管管的设施施、设备备进行防防护和保保护，最最大限度度减少未未开业前前对设施施、设备备的损坏坏。1、由保保安部和和工程部部共同负负责商业业的成品品保护工工作，各各司其职职。2、落实实成品保保护队伍伍及人员员和物资资器材。3、制定定成品保保护方案案和责任任制及工工作检查查制度。、开荒荒保洁1、开荒荒保洁内内容为： 外外墙的开开荒清洗洗，卖场场内的开开荒清洁洁；石材材，及不不锈刚表表面的养养护和清清洁，卫卫生间的的开荒保保洁。2、由物物业保洁洁部门统统一组织织，由专专业的保保洁或石石材养护护公司承承担。3、完工工后按合合同标准准组织验验收。四、入伙伙进场和和进入正正常管理理阶段1 在这一时时期物业业服务中中心将组组成专业业保洁队队伍进驻驻项目，进进行开荒荒性保洁洁工作。在最短短的时间间内，使使整个物物业从建建设期形形象迅速速转变为为入住期期窗明地地亮、清清洁优美美的形象象，使业业主方精精心设计计、装饰饰的杰作作，充分分地展示示在业主主、来宾宾及社会会的面前前。2 由训练有有素、具具有丰富富经验的的专业人人员组成成客户服服务部，按按照统一一的程序序，热情情接待，为为其办妥妥一切入入驻手续续。第二节 商业运运营管理理公司架架构及到到岗预测测商业奥斯斯卡商业业管理公公司架构构（以上商商业公司司部门建建制及人人员视项项目进展展状况而而确定）商业奥斯斯卡商业业管理公公司物业服服务中心心架构物业服务务部：工工程部：保安部部：保保洁部：管业业部：客服经理理人经理理人经理名保结经经理名名管业经经理人人客服主管管人 电气主主管人人消消防主管管名保保结主管管名采采购主管管名客服助理理人空调调主管人保安主主管名名保结助助理4名名库管名物管员66人维修修主管人夜班值值班主任任名管理员员名质检副经经理名名 工工程师11人 保安安助理22人绿化化助理人培训主管管名 维修工工10人人 中控控员100人质检助理理名u 物业服务务部：（经经理人人，员工工5人人）承接租户户报修与与投诉，配配合商业业公司招招商部收收费及办办理入伙伙及协调调事宜。（物管管员人人倒班工工作）质检工作作对物业业各部门门及主要要内容与与重要流流程进行行质量检检查，统统管物业业中心的的培训工工作。u 工程部：（经理理人，员员工1人）设备设施施运行，各各项维修修，工装装监管，设设备技术术管理。（维修修工人倒班班工作）u 保安部：（经理理人，员员工166人）广场整体体安全保保卫工作作，消防防安全，安安委会及及义务消消防员活活动开展展，夜班班值班，车车辆管理理。外包包保安公公司监管管，公安安机构对对外协调调。（夜夜班主任任及中控控员1人倒班班工作）u 保洁部：（经理理人，员员工人人）广场全部部公共区区域的保保结管理理，及外外包保洁洁公司的的监管。u 管业部：（经理理人，员员工人人）广场的全全部绿化化维护及及楼内绿绿植租摆摆。采购购及库房房管理，员员工宿舍舍，工服服等杂项项事物。（库管管员人人倒班工工作）物业服务务中心合合计633人（以上商商业物业业服务中中心部门门建制及及人员视视项目进进展状况况而确定定）第三节 商业公公司各层层级人员员岗位职职责一、总经经理岗位位职责1负责责把握公公司发展展方向，制制定公司司的整体体发展战战略规划划；2负责责审核制制定公司司发展计计划、管管理方案案、企业业操作流流程；3制订订公司年年度工作作计划和和整体经经营管理理工作；4推动动各项管管理规章章、制度度的建设设和完善善；5组织织完成公公司整体体业务计计划；6协调调、激励励各个部部门的工工作。二、副总总经理岗岗位职责责1协助助总经理理制定公公司的发发展战略略规划；2负责责制定所所属部门门的工作作计划、管理方方案、企企业操作作流程；3制订订所负责责业务的的年度工工作计划划并监督督实施执执行；4制定定所负责责部门的的各项管管理规章章、制度度；5推动动公司各各项业务务，组织织完成公公司整体体业务计计划；6积极极协调和和激励所所属部门门的工作作。三、财务务总监岗岗位职责责1协助助总经理理制定公公司发展展战略；2负责责公司资资金运作作管理、日常财财务管理理与分析析、资本本运作、筹资方方略、对对外合作作谈判等等；3负责责项目成成本核算算与控制制；4负责责公司财财务管理理及内部部控制，根根据公司司业务发发展的计计划完成成年度财财务预算算，并跟跟踪其执执行情况况；5按时时向集团团总部提提供财务务报告和和必要的的俄财务务分析，并并确保这这些报告告可靠、准确；制定、维维护、改改进公司司财务管管理程序序和政策策，以满满足控制制风险的的要求，如如：改进进应收帐帐款、应应付帐款款、成本本费用、现金、银行存存款的业业务程序序等；6监控控可能会会对公司司造成经经济损失失的重大大经济活活动，并并及时向向集团总总部报告告；7监控控公司重重大投资资项目，以以确保未未经批准准的项目目不能实实施，批批准的项项目在预预算范围围内进行行并在控控制之中中。四、运营营总监岗岗位职责责1全面面负责项项目的招招商工作作，租户户协调和和卖场管管理；2参与与公司整整体策划划，健全全公司各各项制度度，完善善公司运运营管理理；3推动动公司招招商业务务，组织织完成公公司整体体业务计计划；4建立立公司内内部信息息系统，推推进公司司财务、行政、人力资资源的管管理；5负责责协调各各部门工工作，建建立有效效的团队队协作机机制；6维持持并开拓拓各方面面的外部部关系；7管理理并激励励所属部部门的工工作绩效效。五、工程程部经理理岗位职职责1安排排、协调调、帮助助及督促促各专业业岗位完完成各自自范围内内的工作作。2组织织各专业业技术主主管代表表物业公公司参加加项目入入伙前接接管验收收。发现现问题及及时提出出报告，汇汇总后交交上级公公司，以以求得解解决。3提出出物业区区域设施施增补改改造的初初步方案案。4掌握握商业建建筑设施施和机电电设备性性能及完完好情况况，组织织各专业业技术主主管按时时制订维维修保养养计划、措施，检检查完成成情况。5代表表物业办办理有关关工程机机电方面面的各项项业务。6向物物业管理理中心介介绍物业业管理有有关工程程方面的的经验，提提高管理理服务水水平。7负责责对物业业技术资资料、设设备说明明书，技技术档案案等整理理存档。8负责责对各专专业岗位位人员的的业务培培训和考考核工作作。9完成成领导交交办的其其他有关关任务或或工作。六、保安安部经理理岗位职职责1领导导并负责责安全保保卫部的的全面工工作，严严格执行行公司的的各项规规章制度度。2负责责编制安安全护卫卫队员训训练计划划，督促促和指导导部门各各岗位的的训练工工作并严严格考核核，按时时总结3负责责本部门门的作风风纪律检检查，督督促管理理，及时时掌握队队员思想想动态，进进行定期期和不定定期检查查，发现现违章，严严肃查处处。4负责责按要求求编制安安保通讯讯和警械械用品的的购置计计划，并并对损坏坏警械的的人员提提出处理理意见。5负责责查处整整个安全全保卫部部管辖范范围内的的治安案案件工作作，并与与属地公公安机关关保持联联系，依依法办事事6负责责撰写有有关工作作总结、报告、通知、编制各各类规章章制度，建建立台帐帐。7安排排部门行行政例会会，不折折不扣执执行上级级指示，收收集、分分析有关关业务资资料，当当好参谋谋。8完成成公司领领导交办办的其它它任务。七、保洁洁部经理理岗位职职责1全面面负责辖辖区内物物业公共共部位的的清洁卫卫生和环环境绿化化工作，并并随时提提供业主主（客户户）所需需的有偿偿清洁服服务事项项。2协助助总经理理办公室室做好清清洁员工工的招聘聘、培训训、考核核和管理理工作，并并对清洁洁工作标标准进行行技术指指导与示示范。3按管管理要求求，定期期组织员员工清理理沟渠、井道，协协助设备备部搞好好水池、水箱清清洗，化化粪池清清理。4负责责公司清清洁工作作的月度度计划和和对清洁洁绿化工工作进行行具体安安排和检检查。5负责责清洁物物品及设设备采购购，管理理和建立立领用制制度，搞搞好成本本核算，提提高经济济效益。6负责责城管、环卫、街道等等与环保保工作对对口部门门的具体体联系与与业务往往来，做做好垃圾圾清运工工作。7完成成上级交交办的其其他工作作。八、物业业服务部部经理岗岗位职责责1制定定年度、月度工工作计划划，检查查督促各各岗位员员工认真真履行职职责。2负责责管理专专业文件件和资料料的保管管。4负责责物业客客户报修修管理及及物业运运营调度度。5负责责管理处处日常维维修，设设施设备备及工程程改进、维修进进行质量量监督，协协助监督督设备厂厂商严格格履行维维保合同同协议。6对管管理项目目日常工工作的巡巡查监督督整体服服务质量量。7坚持持“以人为为本、服服务第一一”的宗旨旨，做好好内部协协调和对对外联络络事宜，处处理投诉诉问题及及时准确确，做好好本部门门文明服服务工作作。8. 完完成领导导上级交交办的其其他工作作。九、物业业助理岗岗位职责责1配合合物业主主管做好好日常管管理工作作。2负责责巡视公公共区域域，检查查水、电电、空调调、电梯梯的供应应和运行行情况，以以及清洁洁工工作作完成情情况，绿绿化养护护情况，消消防、安安全护卫卫工作情情况。急急需解决决的事项项及时处处理，并并做好巡巡视记录录。若不不能及时时处理，应应立即向向分管领领导汇报报并提出出处理意意见。3熟悉悉所辖楼楼宇的结结构、单单元数、管线路路的走向向、各种种设备开开关、计计量仪表表位置，负负责做好好巡回检检查记录录。4熟悉悉国家有有关法律律、法规规和有关关政策、物业管管理有关关规定以以及各种种费用收收费标准准和计算算方法。做好管管理费、水、电电等各项项费用的的收缴工工作。 5熟悉悉客户背背景情况况，建立立客户档档案，所所有客户户资料必必须保密密，妥善善保存。6定期期将欠费费情况编编制明细细分析表表，及时时上报，提提出积极极措施和和建议。7熟练练掌握突突发事件件应急处处理方法法，以便便及时处处理出现现的各类类紧急情情况。8做好好回访工工作，虚虚心听取取客户的的批评与与建议并并及时上上报，同同时，积积极宣传传国家有有关的法法律、法法规，及及时传达达公司各各项通知知，经常常与客户户沟通，保保持彼此此良好的的关系，最最大限度度满足客客户物业业需求。9完成成上级安安排的其其他工作作并及时时反馈信信息。十、仓库库管理员员岗位职职责1. 对对仓库管管理工作作进行自自检，做做好库内内物资各各种标识识。2. 负负责库存存物资的的验收、发放和和保管工工作，物物品做到到分类摆摆放、整整齐有序序。3. 对对物资的的收、发发、保管管要做到到手续完完备，帐帐目清楚楚，帐、卡、物物一致。4. 定定期清仓仓查库，掌掌握物资资使用消消耗动态态，及时时提醒采采购人员员实现计计划采购购，保证证供应。5. 做做到库房房内无鼠鼠害，库库存物品品无腐烂烂变质，无无受潮，破破损率减减小到最最低程度度。6. 加加强物质质周转，减减少物品品库存时时间，对对积压时时间过长长，数量量过多的的物品要要及时报报告领导导进行处处理。7. 修修旧利废废，节约约挖潜，对对回收的的废旧物物资要合合理利用用，为企企业节约约开支。8. 注注意防火火安全，对对易燃易易爆、有有毒有害害物品，应应按有关关规定严严格管理理9. 对对不合格格物品不不准入库库和发放放使用。10.完完成上级级交办的的其它工工作。十一、工工程专业业技术主主管岗位位职责1直接接对管理理处主任任负责，领领导各专专业岗位位员工完完成各项项工作任任务，确确保电器器通讯设设备和电电梯、空空调系统统的正常常运行。2认真真做好本本专业分分管设备备的年、季、月月的检修修、保养养，编制制材料计计划，将将批准后后的计划划下达到到班组，并并检查落落实情况况。3负责责组织检检查所管管设备的的使用、维护和和保养情情况。掌掌握设备备技术资资料，负负责解决决有关技技术问题题，负责责设备事事故的处处理。4协助助管理处处主任制制定专业业内各项项管理措措施、操操作规程程和技术术培训计计划，负负责做好好维修用用料统计计，配合合劳动部部门做好好电梯的的安全检检查工作作。5组织织本专业业人员的的技术学学习和培培训，做做好员工工工作量量的统计计，加强强对维修修工的考考核，为为管理处处主任提提供奖惩惩依据。6坚持持每天对对分管专专业范围围内的设设备进行行巡检。7带领领本专业业员工合合理、经经济地操操作，注注意节能能降耗，杜杜绝跑、冒、滴滴、漏等等浪费现现象。8完善善分管专专业资料料的收集集、汇总总、归档档。9完成成领导交交办的其其它任务务。十二、消消防主管管岗位职职责1配合合相关部部门开展展多种形形式的防防火宣传传教育，提提高业主主及内部部员工的的防火意意识和自自防自救救能力。2组织织和领导导义务消消防队员员进行学学习和训训练、考考核，组组织义务务消防队队员、安安全护卫卫队员进进行消防防实战训训练。3建立立消防安安全疏散散灭火预预案，发发现火警警、火灾灾必须迅迅速赶赴赴现场，协协助领导导组织扑扑救。4组织织安全疏疏散，控控制局势势，调查查火警火火灾原因因，拿出出处理意意见。 5负责责按规范范配置消消防器材材，做好好日常的的测试、保养、管理工工作。 6完成成领导交交办的其其它任务务。十三、电电工班班班长岗位位职责1按照照管理处处主任下下达的工工作任务务和指令令，将每每项工作作落实到到具体员员工，调调配人员员分工，检检查全面面供电情情况，保保证正常常供电。 2负责责组织物物业区域域内所有有安全通通道指示示灯、电电器标牌牌、室内内外灯箱箱、楼层层强电井井、开关关柜的检检查、修修理。 3检查查监督全全班人员员执行各各项制度度和安全全操作规规程，及及时发现现并消除除各种不不安全因因素，杜杜绝设备备及人身身安全事事故的发发生，确确保物业业区域弱弱电设备备、系统统的正常常运行。 4负责责组织物物业区域域内的服服务区域域、办公公区域、公共场场所等室室内外照照明灯具具、电器器开关、插座的的日常保保养、检检修。 5做好好备件领领用和废废件回收收，做好好本班组组所用维维修材料料的统计计，妥善善保管好好班组的的共用工工具。 6搞好好班组建建设，做做好配电电室、井井内的清清洁卫生生工作，创创建文明明班组，全全心全意意为业主主提供优优良服务务，为业业主排忧忧解难。 7负责责制定供供电线路路及设备备的维护护保养计计划，并并按计划划检查维维保工作作质量， 组织 好全班班的技术术学习和和培训。 8完成成上级领领导交办办的其它它任务。十四、水水工班班班长岗位位职责1按照照管理处处主任下下达的工工作任务务和指令令，将每每项工作作落实到到具体员员工。 2保证证所管设设备处于于良好的的技术状状态，定定期检查查所管设设备的使使用、维维护、保保养的情情况，并并做好所所管设备备的安全全检查工工作。 3负责责安排物物业区域域内各种种主管道道、阀门门、卫生生洁具的的维护、维修以以及屋面面垃圾和和下水道道的疏通通工作。 4负责责所有给给排水、空调、冷凝水水的主管管道和阀阀门正常常运行及及消防系系统的维维修、保保养、检检查。 5确保保各类泵泵站正常常运转，地地漏、下下水道、集水坑坑及时疏疏通清理理，妥善善保管好好班组的的共用工工具。 6督促促全班严严格执行行公司各各项制度度和安全全操作规规程，及及时发现现并消除除各种不不安全因因素，杜杜绝各种种事故发发生。 7做好好备件领领用和废废件回收收，做好好本班组组所用维维修材料料的统计计、记好好考勤。 8搞好好班组建建设，创创建文明明班组，全全心全意意为业主主提供优优良服务务，做到到随叫随随到，随随报随修修。 9完成成上级领领导交办办的其它它任务。十五、维维修电工工岗位职职责1坚守守工作岗岗位，按按规定着着装并佩佩戴工作作证，仪仪表端庄庄，精神神饱满，全全天候热热情为业业主服务务。 2管理理好各种种用电设设备使之之正常运运行，保保证管区区用电设设备每天天都处于于最佳状状态，为为业主创创造理想想的工作作、生活活环境。 3负责责管区的的各项设设备及管管线的保保养和维维修，每每天必须须进行日日常的清清洁、保保养和巡巡视检查查，并做做好保养养记录。 4积极极参与改改造完善善公共设设施及配配套设施施，对业业主的装装修咨询询提供技技术上的的建议和和监督工工作。 5发现现用电设设备运转转过程中中的异常常现象，要要立即报报告上级级，对突突发性故故障应以以最快时时间修妥妥，减低低对业主主工作生生活的影影响。 6坚持持修旧利利废，控控制能源源消耗，降降低成本本，提高高效益，热热情为业业主提供供优良服服务。 7 讲讲文明、有礼貌貌、接受受监督，业业主投诉诉及时解解决，发发现重大大问题立立即向上上级报告告 。 8. 按按时完成成领导交交办的其其它任务务。十六、高高压值班班电工岗岗位职责责 1必须须保证管管区电器器设备安安全运行行，不得得擅离职职守，不不中断连连续供电电，发生生停电故故障，迅迅速 报报告 有有关部门门和领导导，启动动备电供供电。 2值班班电工应应严格执执行两票票三制（工工作票、操作票票、工作作许可制制、工作作监护制制、工作作间断、转移和和终结制制），迅迅速正确确的按命命令进行行倒闸操操作，确确保安全全运行。 3值班班电工应应了解配配电房内内设备的的性能状状况，严严格遵守守巡回检检查制度度，定期期、定时时按巡检检规定，认认真检查查，遇设设备异常常情况应应及时汇汇报有关关领导并并做好各各项记录录。 4进入入配电房房内进行行维修保保养设备备，值班班电工应应严格按按规定布布置现场场安全，做做好安全全防范，保保证人员员安全。 5值班班电工应应严格遵遵守各项项制度，按按要求穿穿戴劳动动防护用用品，严严守岗位位，持证证上岗。 6做好好所内设设备和现现场清洁洁卫生工工作，防防火、防防水、防防小动物物进入配配电房，搞搞好文明明生产。 7严格格遵守配配电房管管理制度度，执行行配电房房出入制制度，未未经批准准不得擅擅自允许许外人进进入房内内。 8完成成领导交交办的其其它任务务。 十七、空空调工岗岗位职责责 1空调调工应严严格按照照操作规规程及要要求，精精心操作作制冷机机组、水水泵及辅辅助设施施。 2每班班调节设设备负荷荷以达到到合理的的程度，定定时巡查查各设备备的运行行，重点点检查空空调运行行、温度度，做到到节能降降耗。 3认真真做好各各类设备备的维护护、保养养工作，检检查压力力表及添添加剂，杜杜绝跑、冒、滴滴、漏等等浪费现现象。 4做好好空调设设备运行行记录，值值班日记记、工作作日报表表力求准准确无误误，正常常履行交交接班手手续，并并在值班班记录本本上签字字。 5每班班做好机机房值班班范围内内的环境境卫生和和设备清清洁、安安全保卫卫工作，定定期检查查空调管管线和风风机及阀阀门，确确保空调调运行正正常。 6坚持持修旧利利废，控控制能源源消耗，降降低成本本，提高高效益，热热情为业业主提供供优良服服务。 7热情情接待业业主投拆拆，遇有有实发事事件立即即向上级级 报告告 ，为为业主排排忧解难难。 8按时时完成领领导交办办的其它它任务。十八、电电梯工岗岗位职责责1电梯梯工必须须正点上上下班，坚坚守工作作岗位，按按规定着着装并佩佩带工作作证，仪仪表端庄庄，精神神饱满，实实行定时时值班制制，随叫叫随到，热热情为业业主排忧忧解难。 2自觉觉遵守公公司制定定的各项项规章制制度，工工作时思思想集中中不闲聊聊、不抽抽烟、不不做与工工作无关关的事情情，严禁禁酒后上上岗。 3熟练练掌握电电梯的基基本原理理，能看看懂电梯梯的原理理图，熟熟悉电梯梯内部构构造，积积极配合合设备厂厂家或承承揽维保保方做好好电梯的的维修保保养工作作，搞好好电梯的的年检、年审。 4持证证上岗，每每天负责责对电梯梯、对讲讲机、电电梯机房房进行清清扫、保保养、巡巡视检查查，严格格执行电电梯定期期保养制制度，做做好维修修保养记记录备查查。 5维修修保养电电梯时在在一楼轿轿门或扶扶梯口处处挂停用用牌，严严禁违章章操作，保保障检修修安全，电电梯在运运行中发发生停机机故障，要要迅速赶赶到现场场，全力力以赴抢抢救人员员，抢修修设备，减减低对业业主的影影响。 6工作作中认真真负责，精精益求精精，努力力提高维维修保养养水平，确确保所管管设备正正常运转转。如发发现电梯梯运行过过程中的的异常现现象，及及时查明明原因，报报上级尽尽快解决决。 7值班班时必须须严格交交接班制制度，修修旧利废废，节能能省耗，维维修中不不浪费材材料，努努力降低低维修成成本。 8讲文文明，以以礼待人人，虚心心接受群群众监督督，全心心全意为为业主提提供优良良服务，业业主投诉诉要立即即处理，重重大问题题要迅速速向上级级汇报。 9完成成领导交交办的任任务。十九、机机械维修修工岗位位职责1负责责物业责责任区域域电梯、空调等等机械系系统的维维修、操操作等工工作。 2负责责按维修修保养计计划的要要求，实实施相应应的维修修保养工工作。 3负责责电梯设设备的应应急处理理工作，保保证电梯梯设备的的安全、正常运运行。 4负责责空调系系统的应应急处理理工作，保保证中央央空调系系统的安安全运行行。 5负责责电梯设设备的委委外维保保工作的的检查监监督、配配合工作作，做好好电梯设设备的年年检工作作。 6负责责空调系系统设备备的开机机、运行行工作，保保证空调调的正常常供应。 7空调调系统停停用期间间，负责责对系统统设备进进行维修修保养工工作。 8完成成领导交交办的其其他工作作。二十、水水工岗位位职责1负责责保证管管区的生生活用水水、消防防用水的的供应和和污水排排放。热热情为业业主提供供周到服服务，随随叫随到到，随报报随修，为为业主排排忧解难难。 2每日日负责各各类水管管以及消消防管井井的检查查巡视工工作，发发现问题题及时处处理，保保质保量量完成各各类给排排水维修修任务。 3负责责各类加加压泵、提升泵泵的日常常维保工工作，确确保设备备运行正正常，做做到机房房无积水水，无杂杂物堆放放，设备备无灰尘尘、无锈锈迹。 4做好好管区日日常维修修、疏通通及堵漏漏工作。杜绝跑跑、冒、滴、漏漏等浪费费现象，维维修工作作保证质质量，工工完场清清。 5每周周巡查水水池水质质，按管管理要求求做好消消毒处理理工作，定定期清洁洁蓄水池池，污水水坑和积积水坑。 6按季季度、年年度工作作计划要要求，定定时对外外阀门做做好防锈锈及润滑滑处理，对对大型管管道进行行防锈和和水处理理。 7修旧旧利废、励行节节约，做做到维修修不浪费费材料，努努力降低低维修成成本。 8负责责管区小小规模管管道安装装工作。二十一、综合维维修工岗岗位职责责1全面面负责管管理区域域内土建建、木工工项目的的维修养养护工作作。 2保质质保量完完成土建建、木工工等各项项维修任任务。 3做好好日常的的巡查维维护，发发现问题题主动及及时处理理，做到到维修质质量上乘乘，工完完场清。 4修旧旧利废，励励行节约约，做到到维修不不浪费材材料，努努力降低低维修成成本。 5热情情为业主主提供优优良服务务，做到到随叫随随到，随随报随修修，为业业主排忧忧解难。二十二、保安班班长岗位位职责1在管管理处主主任领导导下，做做好班内内各岗位位的工作作安排，并并做好班班内的日日常管理理工作。 2检查查班内队队员的着着装、仪仪表，坚坚持每天天巡查各各岗工作作执行情情况。 3处理理当班发发生的各各类情况况与问题题，遇重重大情况况或问题题时，立立即上报报。 4熟悉悉管区消消防控制制中心的的设备，遇遇突发事事件带领领全班按按应急程程序快速速反应，妥妥善保护护现场并并及时上上报。 5抓好好班内的的学习、训练工工作，掌掌握队员员的思想想动态，做做好思想想教育工工作。 6做好好所辖队队员的考考勤、考考评工作作，发现现违规违违章及时时纠正，并并记录在在案。 7做好好交接班班工作，确确实做到到交接清清楚，责责任明确确，并起起承上启启下的作作用。 8尽职职尽责，文文明执勤勤，秉公公办事，敢敢于向各各类违法法行为作作坚决的的斗争，保保卫管区区的安全全。 9热情情接待客客户，文文明服务务，礼貌貌待人，努努力完成成领导交交办的其其它任务务。二十三、巡视队队员岗位位职责1按巡巡更要求求负责管管区巡逻逻，并认认真做好好巡更记记录。 2处理理突发事事件，对对危害公公共安全全，公众众利益的的人和事事敢于挺挺身而出出作斗争争。 3劝阻阻小摊小小贩及各各种推销销人员进进入管辖辖区域。扶老携携幼，为为老弱病病残提供供帮助。 4纠正正管区内内不文明明、有碍碍观瞻的的行为或或现象，确确保管辖辖区域整整洁有序序、文明明安全。 5加强强管区各各楼层的的房间门门窗、走走道、电电梯间、设备间间、卫生生间的巡巡查，检检查有无无异常情情况。 6巡查查消防、监控等等器材设设备是否否完好，供供水、供供电有无无跑、冒冒、滴、漏导常常情况及及气味。 7巡查查施工人人员是否否佩带临临时出入入证，是是否按装装修管理理规定规规范施工工，是否否有非该该作业区区域的人人员进入入和乱扔扔装修垃垃圾等情情况。 8检查查消防通通道是否否畅通，有有无侵占占公共部部位现象象，电梯梯运作是是否正常常。 9积极极主动调调解民事事纠纷，防防止矛盾盾激化，防防止发生生治安案案件、刑刑事案件件。 10夜夜间注意意询问从从各楼道道进出的的可疑人人员，加加强人员员进出管管理，确确保管区区安全。 11完完成领导导交办的的其它任任务。二十四、监控中中心值班班员岗位位职责 1正确确操作和和爱护消消防报警警设备、安全监监控设备备等。 2做好好值班详详细记录录和交接接班工作作，保持持室内整整洁和设设备无故故障。 3对安安全监控控设备有有关摄录录资料做做好存放放管理工工作，确确保正常常使用，随随时协助助调查各各类案件件。 4加强强重点部部位的监监控，遇遇有特殊殊情况或或嫌疑人人及时与与所在区区域安全全护卫队队员联系系，妥善善处理。 5工作作认真仔仔细，精精益求精精，监控控值班中中遇事要要及时判判明情况况，重要要事件要要及时报报告主管管领导。 6未经经批准，任任何人不不得将摄摄录资料料外泄，值值班中禁禁止擅离离职守和和会客，确确保监控控工作安安全、有有序。 7完成成领导交交办的其其它任务务。二十五、大堂固固定岗位位职责 1做好好交接班班工作，确确保管区区安全、文明、整洁，工工作有序序。 2文明明执勤，礼礼貌待客客，做好好访客登登记事宜宜，热情情、耐心心解答进进出人员员的询问问，并对对老弱病病残者及及有困难难的业主主提供帮帮助。 3对推推销或散散发广告告的人员员及无正正当事由由及衣冠冠不整者者要谢绝绝进入卖卖场。 4熟记记分布在在各楼层层的公司司及其电电话号码码，熟悉悉所有的的业主及及上班人人员，做做好服务务工作，努努力把好好管区出出入关。 5监视视电梯运运作，忙忙时协助助疏散，看看护好区区域内的的设施、设备不不受损坏坏，维护护业主利利益。 6遇业业主（使使用人）携携带大件件物品离离开物业业时，应应仔细询询问了解解情况，与与物件主主人核实实无误后后方能放放行。 7熟悉悉大楼消消防系统统和各楼楼层情况况，熟知知物业管管理公司司机构及及各部门门主管，热热情接待待业主投投拆反映映情况，反反馈信息息迅速，为为业主排排忧解难难。 8完成成领导交交办的其其它任务务。 二十六、停车场场各岗位位职责 1按时时交接班班，值班班时不得得擅离职职守，交交班前必必须抄车车号交车车，认真真做好交交接班工工作。 2严格格按照车车场管理理制度及及有关规规定，履履行车辆辆登记手手续。查查验出入入证，指指导车辆辆停放到到位，不不得一车车占二位位。 3督促促驾驶员员熄火关关机、拉拉手刹、切断电电源、取取下点火火钥匙关关锁车门门和车窗窗玻璃，保保管好物物品。 4加强强车场巡巡逻，看看护场内内公共设设施及车车辆停放放情况，发发现有异异常、可可疑之处处要及时时查明，发发生重大大事故必必须奋力力抢救，保保护现场场并立即即上报。 5对闲闲杂人员员进入车车场实施施管理，遇遇可疑人人员必须须核实，作作出判断断，妥善善处理，对对夜间车车辆出场场必须核核对清楚楚后方予予放行。 6管理理好车场场交通安安全秩序序，对在在场内修修理汽车车、加放放汽油、吸烟者者进行劝劝阻、警警告、禁禁止其违违规行为为。 7对车车场文明明清洁进进行督促促管理，对对从车辆辆上抛弃弃垃圾者者，要对对其进行行教育和和制止。 8发现现车辆携携带易燃燃、易爆爆、有害害、危险险品及污污染物品品进入停停车场，要要立即 报告 上级，采采取果断断措施，劝劝其出场场。 9妥善善保管车车场收费费票据，收收取的现现金清点点后与发发票存根根要按规规定时限限及时送送交公司司财务部部，做到到帐目清清楚。 10临临停车辆辆进出场场必须按按公司规规定查验验“临停证证”，不得得利用工工作之便便谋取私私利。 11严严禁携带带易燃、易爆、有害、有毒危危险品及及污染物物进入停停车场。 12完完成领导导交办的的其他任任务。二十七、门卫固固定岗岗岗位职责责 1认真真做好交交接班记记录，按按时交接接班。 2熟悉悉管区的的基本情情况（包包括楼层层结构、消防、监控等等器材与与业主入入住情况况等）。 3看是是否有可可疑人员员、可疑疑情况等等，对在在进出入入人员发发现异常常、异样样情况，必必须立即即上报，