廊坊苏宁广场产品策划案.docx

廊坊苏宁商业广场项目产品策划案2014年03月18日一、设计项目开发理念在竞争化社会，只有不断推陈出新，独树一帜，避免产品同质化，项目才能找到生存之道，设计项目开发理念的核心就是为了确立项目核心竞争优势。本项目的开发理念源于市场，并引导市场需求，是对 “体验经济”下商业形态变迁的深刻思考。其开发理念是：打造廊坊市最有价值的商业广场为当地居民提供全新的购物消闲空间“商业广场”概念的提出，集合了步行街及购物中心的各种优点，填补了当地的市场空白，迎合了目前廊坊商业物业市场发展的客观需求，并在功能上补足了该地段现有的缺陷，会比较容易被热衷于购买临街营业房而排斥购物中心式营业房的廊坊买家所接受。本着这样的开发理念，我们在进行项目的规划设计时，从有利于营销的角度，并借鉴了广州、深圳、上海等地的先进经验，把构成项目的各种要素如整体规划、功能划分、营业房间格、公共空间规划、配套设施、建筑风格、商场管理、经营特色予以充分考虑，构成了本项目系统的规划体系。在这个理念的指导下，我们对项目的整体规划设计进行了创新，提出了负半层（两个首层）的设计思想，务求尽可能增加临街营业房的数量并提升它们的价值，务求为商家、经营者、消费者提供最好的经营、购物环境；务求在促进项目销售的同时为开发商带来更大的利润空间。二、项目功能定位项目整体功能定位，目的是为了解决项目究竟为市场提供什么产品和服务、项目应如何为市场提供产品和服务等问题。在确立项目的功能时，需要特别重视研究市场空白点和市场发展趋势。目前廊坊商场的功能较为单一，不管是明珠大厦还是万达广场都对商场的购物功能作了很好的规划，从规模、配套设施、商业环境、道路交通等都具备了明显的大型购物中心的功能，但这并不足以满足人们多元化的购物需求。因此我们认为，本项目整体功能定位应根据项目本身、市场需求、开发商各自的条件，形成项目独特的优势所在，通过错位经营为项目的生存与发展营造更大的空间。我们建议本项目整体功能定位为：集购物、休闲、饮食、娱乐等多种功能于一体的大型商业广场从我们对市场的理解和认识，本项目这样的功能定位依托于项目周边现有的商业氛围，充分发掘项目的地段优势，很好地利用了项目周边良好的商业氛围，同时还考虑了到该地段未来的发展规划，使本项目与其它的商业物业形成良性竞争和相互促进的经营格局。商业广场各种功能一览表购物以“名店城”为代表的知名商家构成室内步行街的核心商家（其中不乏名牌精品），并以不断更新的品种、富于特色、新潮的店面装饰和长新的促销手法赢得稳定的消费群。休闲休闲广场，绿化组团，精致小品，生动活泼、色彩明快的立面设计，处处洋溢着休闲的气氛；可供休憩的购物走廊和户外长椅更为消费者提供一个舒适、悠闲的驻足之处。饮食娱乐商场内可以开设各种娱乐服务场所，包括电子游戏场、网络天地、美容美发、多功能书店、咖啡廊、美食街等吃喝玩乐场所其它功能为在广场中央设置多功能展台，设置大屏幕电视，并定期在这里组织各种促销与展示活动，使之成为步行街的核心之一及人气聚集中心地带。集吃喝玩乐于一体的功能定位使整个室内步行街的功能更加完备，丰满了广场的内涵，能从多个层面来体现项目的投资前景和经营前景，令到其中的各个功能区相互促进，可以避免商业广场内因功能重叠而出现的经营困境，有助于进驻经营商家形成良性和相互促进的竞争经营格局。三、设计核心竞争优势兵家有云：“克敌之术，攻心至上”，在商业物业的销售中，以核心竞争优势作定位目的就是要攻陷目标买家的心理防线。设计核心竞争优势的目的主要是：u 构筑竞争对手不易取代的优势u 形成促进项目销售的独特卖点设计项目的核心优势可以从以下几方面予以考虑，包括商业环境、经营档次、规模、经营模式、主题、价格及人们所赋予项目的情感因素等。根据我们市场摸底的情况看，本项目在商业环境、经营档次、规模等方面都具有相当的优势，但是这并不是它的核心优势所在。我们认为，本项目的核心优势来源于项目本身的定位，即“可以销售的营业房”。这才是吸引人们最基本也是最核心的利益点，因为从廊坊市目前的状况来看，潜在买家对营业房的需求尚处于上升状态，市场对可以销售的营业房特别是黄金路段营业房的需求十分旺盛，人们对广场附近的营业房十分看好，有很强的投资购买欲望，不少的经营者和投资者正伺机购买。为此，我们认为本项目的核心竞争优势理应定位为：黄金路段拥有的营业房这样的定位，是建立在有效的市场需求之上的，从根本上确立了本项目的核心竞争力。我们有理由相信，这样的一个核心优势，通过包装及整合传播，必定能够吸引人们的极大关注，也会唤醒潜在买家的需求和购买欲望，无疑是项目最大的销售促进动力之一。四、系统的销售力提升方案销售力提升是商业物业营销的重要环节，可以为项目的销售推广提供更多的卖点，有助于营造项目更具体、更丰满、可感性更强的形象，积蓄更大的销售势能，这是营销过程中的一个有机组成，是营销体系不可或缺的一部分。上面我们已经对项目的定位的重要性作了清晰的阐述，下面我们就围绕着上述的“定位”对项目开发进行系统的规划，从一个更高的角度对项目定位进行全新的阐释，让市场对项目定位有“实至名归”的认同感，以求准确全面地提升项目整体的销售力。一整体规划一个成熟的商业区的形成决非一朝一夕的，需要机遇与时间的配合，这一点对于很多开发商来说都是无法改变的。因此，我们应该更多地考虑项目自身的规划设计，使项目的规划能够很好地融合到周边的商业环境中，在特定的氛围中缔造出项目的竞争优势，这才是开发商业物业开发的制胜之道。俗话说“独木难成林”，商业项目的开发必须要考虑到周边环境。本项目地处当地最繁华的商业地带，本身已经具备了开发大型商业物业的条件，因此，在进行整体规划时，主要从以下几方面来考虑问题：u 区域功能规划，必须对项目所在区域的功能定位有深刻的理解，并能把握项目所在地段未来规划变动趋势，特别要对项目所在地段商业功能规划有清晰的概念。u 交通功能规划，对城市交通状况及城市发展态势做出明确的判断，掌握城市居民购物最新动向。u 周边大型项目的影响，对大型商业物业、大型市政设施建设和布局了然于胸。u 项目的整体规划模式，要有一定的前瞻性，要适应未来商业市场发展的需要。1、整体规划指标建筑物的主体结构采用纯框架结构，共三层，墙体不承重，方便进行营业房的间隔，可以最大限度地满足买家或经营者的间隔、面积需求。本产品开发方案符合如下的技术指标：占地面积约102625平方米建筑面积约616465平方米营业房实用率约55-65%2、整体布局在项目整体布局上我们建议在采用“一街两广场”（健康街及两个入口广场）的整体规划思路，把健康街向东移动，使健康街成为项目的中轴线，使健康街两旁的营业房呈对称格局。这样就可以充分利用健康街及旁边的银座带来的客流量提升自身的商业价值，促进健康街及靠近银座商城营业房的销售。同时，把室内两条主要通道建设成室内步行街，并分别于这两条室内步行街里设置两个中空广场，借助于中空广场聚集人气的作用，为中部的营业房带来充足的客源，有助于促进中部营业房的销售。此外，我们建议把停车场设置在东面及南面靠近西北村住宅楼地带，这样可以借助于车流导向来盘活东边营业房，以此来促进这部分营业房的销售。整体规划参考附图。这样的规划把“城”与“街”的功能很好地结合起来，使整个商场贯穿“室内开放步行商业街”的概念，营造一个兼具有商业街功能及大型商厦品位的购物环境。再加上步行街地面处理、建筑物外墙色彩及装修风格的配合，无疑是可以为购物者营造良好的购物环境。同时，这样的规划也考虑到了经营者要求，在营业房的间隔方面可以形成多样的户型组合供方便开展经营活动。3、楼层布局根据当地规划部门的要求，本项目最低高度不能少于三层，而根据当地市场需求，三层以上的营业房基本上没有市场需求。出于对开发商的了解，我们建议本项目的营业房仅限于三层，三层以上不再建设或只建非营业房。三层营业房的高度分别为首层33.2米、二层3.6米、三层4.8米，参照附图。首先，在首层的设计上我们提出了“负半层”的设计思想。所谓的负半层实际上是把首层的半层埋入地下（正负零零以下），另外半层则露出地面（正负零零以上），再通过下沉式台阶和空中步梯分别把地面的人流吸引到地下层（负半层，亦即首层）和地上一层（二层），这样，首层和二层同时兼具了临街营业房的特质，无疑增加了临街营业房的数量，同时也可成为项目的重要卖点之一。整个室内步行街的首层（负半层）分为两个相对独立的部分，主要是健康街两边的营业房。其次，我们建议把三层建设成为“复式营业房”，即如前所述，把三层的层高加大至4.8米以上，这样，购买三层的买家可以得到更多的可使用空间，所购买的营业房可以分割成两层使用，即“只需花一层的代价就可以得到两层的实用空间”，这无疑也是一个很有利的卖点。再者，为了更好地引导客流，在交通组织方面：首层交通组织主要借助于下沉式步梯及步行街通道（约6-8米宽）来实现，首层中空广场设置楼梯（扶梯），这样人们就可以从临街面直接到达首层或二层，也首层中空通过步梯进入二层，或从二层进入首层，加强了首二层之间的联系，使首二层临街营业房的特质更加明显；而三层则通过多座楼梯、天桥、连廊以及地面通道把两条相对独立的步行街贯通起来，使三层的营业房形成一个整体，详情参照附图。4、出入口设计及布局室内步行街出入口的设计不仅要考虑数量、朝向，还要顾及到人员流动的安全，人车交通的要求也不容忽视。在设计时要对建筑形态进行规划，并与其它的建筑符号组合形成独特的识别形象，这样就不会因为周边环境的变化而被湮没，对整个商业物业的延续和发展有十分重要的意义。对于本项目，室内步行街的主出入口设置在共青团路，共有两个，以健康街为中轴线对称分布。步行街的两个主出入口向内凹入，呈户型，并以个性鲜明的玻璃幕墙为主基调，同时辅以周边环境的配合（如绿化、小品点缀、休闲设施等）来实现吸引人气的目的。此外，室内步行街还在多个临街面应设置多个次出入口，并根据每层特点采用不同的设计样式，在保证有效使用的同时，为建筑物增加更多的活泼元素。5、客流导向系统设计研究表明，当商场内人均空间为4m2时，每位步行者可以在各个方向自由活动，当商场内人均空间减至2m2时，步行者将会对周围的人持警戒状态，而当商场内人均空间减至1.5m2时，步行者之间就会容易产生逆行的冲突。因此，在研究营业房间隔策略时要充分考虑到这些因素。建议室内步行街内部主要通道宽6-8米，次要通道在3-4米之间。商场的客流导向设计不仅仅解决商场内部的人流交通与疏散问题，它更为注重的是商场内部人流与外部街区人流与沟通关系、商场平面或立体人流自然顺畅与平均分配关系。良好的客流导向系统设计可以最大限度地避免商场内出现盲区和死角，并考虑到顾客在商场内浏览商品和购物时的感受，能够为消费者营造一个自然、舒适、轻松的购物环境。我们认为一个合理的顾客导向系统要满足几方面的要求：u 安全的要求u 舒适的要求u 合理的要求我们建议，室内步行街整体采用循环“购物环”客流系统。在步行街的规划设计上，采用独特的循环式布局设计理念，各个相对独立的购物空间可以通过路面、连廊及其它形式的通道联系起来，各区既可以单独成块，又可采用半开放布局方式，环环相扣，形成一个大型的循环“购物环”。此外，再通过步行街内功能划分，使各购物区琳琅满目的商品争相辉映，令顾客在商场流连忘返，循环购物。二营业房功能划分一个大型的商业物业实质是一个区域性商业街区的缩影，也是一个相对独立的个体，功能定位与功能划分显得尤为重要。上面我们已经明确了本项目的功能定位，下面我们就营业房功能的划分进行规划，主要从以下几方面予以考虑：u 有助于提高室内步行街的档次u 考虑商户类别和商户影响力u 尊重商户对平面布局的要求u 便于商家经营和商场管理u 考虑到客流的合理导向及消费者购物的方便舒适确定各楼层的功能划分时，要重点考虑项目地段原有的商业氛围、消费习惯，通过合理的商场布局和商户组合，帮助步行街有效聚集人气、疏导人流，最大限度地提高并实现营业房的商业价值。科学合理的功能划分将会使整个商场的层次更为丰富，并在经营商家的经营回报上得以充分的体现，同时也将会使消费者的消费行为及过程显得更加自然顺畅和轻松愉快。于本室内步行街，各街区及楼层的功能划分如下：区域规划经营范围划分依据首层、二层临街营业房连锁商场、名店城名牌专卖店、高档服饰眼镜钟表、金银首饰等知名品牌或特色商家，有助于提高整个步行街的档次，营造休闲购物的氛围，这类商家可以承受较高的租金，并需要临街展示门面。 首层、二层非临街营业房普通商品、饰物、精品、电器及大众化的各种产品可以满足租客对实惠租金的要求，可以吸引更多的消费人流，形成从高至低的“瀑流效应”。三层餐饮、美容美发、娱乐场、医疗场所等对客流要求较小各类经营者将娱乐场设在三层，与餐饮区连成一体，避免了对消费人流的阻隔；同时还可以提供相对廉价和宽敞的营业场地，供特殊行业经营。上述划分方式兼顾到临街营业房与非临街营业房的协调性与互动性，把“名店城”安排在临街面，有利于提高整个商场的品位；把饰物、精品、电器等大众化的商品安排步行街的中部，便于聚集人气；而把餐饮、美容美发、娱乐场、医疗场所等行业安排在三层则可以满足大面积经营者的使用需求。在这里，为了更好地组织销售，我们对步行街各街区的功能划分仅限于软性的划分，即这种功能划分只是在销售人员培训时使用，以便于销售人员向买家进行介绍，并引导他们的购买需求。三营业房间隔营业房如何间隔须从市场的需求出发，站在商家、经营者和管理者的角度考虑问题，力求能够使商场营业房的间隔更加适合市场的需求，适合各种商家开展经营活动和其他的商务活动，这样所开发出来的物业才会适销对路。到底是小营业房还是大营业房间隔更好，两方面的矛盾一直未能得到有效解决。小营业房和大营业房差异对比类别优势不足小营业房(10-40m2)营业房销售总价降低，能适应更多投资者购买，而且小营业房租值低，便于小型商户进驻经营。业主太多，经营随意性过大，管理难以统一，难以引进大型商家驻场经营，还可能使商场整体档次降低。大营业房(40m2以上)适合大型商户要求，便于引进主力店，便于管理，便于进行交通布局。总价过高，投资门槛增高，影响了买家层面的扩大，也阻碍中小商户进驻经营。从上述的分析不难看出，营业房最终的间隔必须根据经营者的需求而定，但作为买家特别是投资者，考虑得更多的是总价的高低，总家越低，越能扩大有效需求的层面。因此，进行营业房间隔时应该周详地考虑各种问题，如买家承受能力、商家的经营要求、门面与进深比例等，总体而言，营业房间隔应该要考虑以下几方面问题：u 各种户型面积大小以及长宽比例u 主力户型的大小、数量及分布u 其它户型的大小、数量及分布从市场调查的资料看，廊坊地区潜在的购买能力相当高，人们对该地段营业房的售价承受能力普遍在50000元60000/平方米，不少的潜在买家都希望门面与进深之比为1：2，这样才比较适合经营者的经营要求。但是，考虑到本项目地块的状况及可销售营业房的数量，我们建议在进行营业房间隔时应该更多地考虑买家购买能力，尽可能间隔出多种面积的营业房，并相应地增加小营业房的数量，有效地扩大买家的层面。营业房间隔主要遵循的原则是：位置较好的营业房“分割零售”，较差营业房的“整体批发”，同时尽可能降低营业房的总价。例如，临街营业房可以间隔成较小面积，在总价变化不大的前提下，提高了单价，使利润水平提高；而对于位置较差的非临街营业房则可以间隔成较大的面积，在单价较低的前提下能够满足特定经营者大面积的需求。从潜在买家、投资者及经营者反映的情况来看，目前廊坊市商业物业的需求尚处于待激发状态，人们对营业房的投资购买欲望十分强烈，但是目前市场上供应的营业房主要集中不足，很难适应更多潜在买家的购买能力。为此，我们在本项目尽可能间隔出多样化的营业房，以此扩大买家的层面，具体间隔见下表。各层主力户型间隔楼层分布主力户型进深组合面积首层20-35 m 25-7 m 20，40，55，70，110，140二层40-50 m 28-10 m40，80，90，100，180以上三层30-40 m 28-1 0 m 24，48， 80，96，128，160在销售过程中，可以根据各楼层的状况及买家的实际需求自由组合，形成面积在20-180平方米之间的多种户型，使买家层面大大扩充，整个步行街的兼容性更强，能够满足更多买家、经营者需求，对营业房的销售有很大帮助。此外，还可以在首层（负半层）中间位置开辟可销售的柜台位置，出售给小本经营者自行经营，每个柜台位置的面积约为1-2平方米，既可以单独销售，又可以组合销售，这样可以大大降低总价，同样可以吸引一大批小本经营的商家购买。四规划公共空间专家指出，人们持物行走通常每隔200-350米就想要休息一次，因此在商业物业规划时就预留一定的面积作为商场的公共空间，用作设立顾客休息场所、人流的缓冲空间、商品展示区域等，是十分有必要的。此外，还应该建立中空广场、促销活动SHOW舞台等具有服务功能的公共空间，以满足商户经营需要。在规划公共空间过程中要从以下几个方面进行考虑：u 方便消费者休息并且有利于商场的经营管理；u 有利于聚集人气，能够形成对消费者对商场的亲和力；u 兼具多种的功能，如休息、展示、举办中小型活动等。在步行街室内及室外开辟多样的公共空间，供购物者休闲驻足十分有必要的。为此，我们建议在室内步行街建设如下设施：1、每层设有休息区在每条主通道及各个出入口设置一定数量的休闲椅，并布置相应的景观如雕塑、艺术小品以及背景音乐，供购物者休息、观摩、欣赏，为消费者营造健康、舒适的购物空间，真正实现休闲购物的享受。2、入口广场在室内步行街的两个主出入口设置多功能展示台，可以用作商品展示、举办活动，并于节假日组织步行街内的经营者、商家或其他机构联手举行各种商品的展示会、促销会或文艺活动，借助于这类型的活动为整个室内步行街带来兴旺的人气和足够的客流。同时还要在出口广场布置大型座椅区共购物中驻足停留，延长它们在步行街停留的时间。3、设置中空广场利用室内步行街内两条主干道中间足够的空间分别设置各自的两个中空广场，作用有三：其一，作为天然采光处，避免首层终年不见阳光的尴尬；其二，作为人流聚集和缓冲地带，起到吸引和分流人流的作用；其三，可以利用下沉的广场开展各种经营活动，如开辟专柜、展示台、举办一些小型的室内展销活动和促销活动，亦可以作为公共休闲空间。4、娱乐休闲空间布置娱乐休闲空间的配套旨在延长消费者在商场内的停留时间，增加消费者在商场购物的几率。从本项目的整体规划来看，室内步行街内有足够的空间来设置相应的休闲空间，完全可以在步行街内摆放室内植物、雕塑小品及休息座椅，这些设置能够使消费者感受到步行街内温馨的人情味，徜徉或坐落其中，就能干受到自然、轻松的购物氛围，容易产生情感上的共鸣，增加购物的欲望。于本项目，建议在步行街驻入口广场附设主题休闲区域,如多功能展示台、街舞广场、大型座椅区来聚集人气，以吸引过路市民，并可以定期组织一些青年人喜闻乐见的时尚活动和游戏，如BMX游戏、跳HIP HOP（街舞）等，吸引了众多的年青消费者聚集在一起，形成张店地区街头一景。这样，室内步行街的功能得到进一步的延伸，也进一步地阐释了本项目“街与城结合”的设计理念，使整座建筑物既有浓郁的个性风格，又能融入到周边的商业环境中。五项目配套设施一个商业物业的运作，除了必须有外部配套设施的支持外，自身的配套亦不可缺少。建议本项目配套的主要设施如下：1、电梯配套在有限的空间里，电梯对人流的疏导起到了不可替代的作用，不同形式的电梯能够满足各种层次的消费者需求，同时也是作为商场吸引力的来源之一。于本项目，建议在二三层配置室外分段手扶电梯，从临共青团路及健康街面，把地面的客流直接引至二层及三层。这样的设计，除了增加外立面一些活泼的元素之外，更多的还是考虑到实用的问题。在室外增建直接通上顶层的手扶电梯不仅可以提高商场内的使用面积，还可以舒缓交通设施的输送压力，同时还会对客流进行有效的导向，把地面的消费者直接引至各层，避免各层之间因功能定位的冲突而造成的客源流失，使各层的客流量得到一定的均衡。2、停车场配套对于商场汽车停车场配套，首先要求提供足够的停车位数量；其次要考虑到商场停车场使用方便程度。对于本项目，按照规划必须有70-100个停车位，因此建议在靠近健康街的及政府宿舍楼建设地面停车场。此外，还必须建立相当数量的自行车停放点，满足购物者停放自行车的要求，建议把自行车体放点设置在靠近东边宿舍附近及健康街沿街。倘若设置的地面停车场无法满足规划的要求，则可以把临近东边宿舍楼的部份首层（负半层）营业房辟为体车场，或者干脆把整个停车场通过长长的坡道引至顶楼。3、其它配套本策划案对步行街内的各项设施配套作了周详的规划，考虑到了水电、电话、网络、冷暖气、消防配套、卫生设备、通风空调系统、休息座椅、电话亭等配套的设置规划。u 水电每户独立电表，设有公共用水，对特殊行业的经营者如餐饮、医疗、美容美发，可以配置独立电表。u 电话、网络电话线直接到户，可以上网，一经申报立刻可以使用。u 冷暖气每户均铺设管道暖气。u 消防配套按照市政要求进行安装。u 卫生设备每层均设置公共卫生间，二三层大面积营业房可设独立卫生间。u 给排水首层（负半层）给排水系统相对对立，下沉式台阶分段设置两个排水沟，把地面的雨水、污水及时排走，并采用机械排水系统把首层营业房产生的各种污水排放到地面施政排水系统中；而二三层则采用自然排放方式。u 通风空调系统室内步行街采用半封闭式设计，首层可采用机械通风，二三层则采用自然通风，这样可以降低将来的维护成本。u 电话亭在商场的各个出入口设置相当数量的公共卡式电话。4、特色配套根据自身所需营造的环境和购物氛围而设置的一些配套，在步行街内设置主题购物区及主题休闲区，作为商场的配套之一，强化项目形象定位，增强消费者对商场的好感和满意度。我们建议把步行街四个中空广场的其中两个设置为儿童游乐天地和休闲广场。在这两个广场分别布置儿童游乐设施（分为收费及免费部份）和休闲设施如咖啡茶座等。六建筑风格商业物业的建筑设计方案必须与项目定位和功能定位相符合，充分满足营业房的销售和经营的需要。包括整体风格、出入口设置、外立面式样、色彩及其它的建筑元素的配合等，整体风格设计原则。u 应该能够融入整个城市之中u 能够形成项目的形象吸引力和识别系统1、整体风格本建筑物作为目前淄博市最大的可销售的商业物业，建筑物的整体形象将最终决定于人们对它的整体印象，因此，在进行建筑物整体风格规划时要遵循以下几个方面的原则：u 直线与曲线的组合形成明朗、简洁的整体印象u 体现开放与遮蔽的整体效果u 体现“城”与“街”的完美结合u 有助于加强建筑物购物休闲娱乐的功能定位u 具有较强的亲和力基于这样的考虑，建筑物整体呈典雅的设计风格，主体设计以暖色调淡黄色为主，并点缀红色、绿、蓝等多种色彩，使建筑物格调清新高雅；整座建筑物外墙采用明快的色彩，建筑物局部采用蓝色透明玻璃外墙，在建筑物外墙及回廊处较多地采用外观通透的玻璃墙体及顶棚，街景风光一览无遗；四个中庭广场采用天幕采光，一通至顶，气宇轩昂，热带植物摇曳其中；中庭广场首创主题购物消闲景区，营造舒适的购物、休闲环境；三层营业房连廊采用透明设计方便顾客欣赏街头景色；室内步行街内各种设施如垃圾桶、长椅造型等采用人性化设计，别具风情，充满人性化特色；两个主出入口均设置钢结构透明挡雨蓬。2、外立面式样外立面的设计可以通过透空的框格、飞架的天桥、斜向的开窗、随机的顶棚、隐约的玻璃墙体以及户外广告牌等来增加建筑物外立面的活泼元素，并通过多种的手法来对各个立面进行处理，如增加各种几何形状的廊柱、顶飘、楼梯等，使得建筑物的外部形象变幻、明丽、具有强烈视觉冲击的整体效果；二三层临街营业房外墙则设置可销售或出租的户外广告牌，广告牌采用统一的规格、材质，可以根据买家的意愿采用或租或售或送的方式进行销售。3、顶棚设计室内步行街的顶棚作为遮阳档雨的重要设施之一，也是营造步行街内购物环境的重要设施，我们认为本步行街的顶棚设计理应满足以下几个要求：u 是步行街重要的采光来源u 能够满足通风透气的要求（商场内不设空调系统）u 遮阳档雨且经久耐用具体参照附图4、灯光处理灯光处理也是体现建筑风格的重要形式之一，为了体现本项目作为室内步行街的重要特点，建议在建筑物外部尤其是建筑物的主入口可采用入墙廊灯，设计成巧妙的灯光图案，并透过玻璃幕墙折射出来，与地面路灯、灯箱广告相辉映，形成变幻图案，在夜幕降临后不失为淄博街头的一大景观。5、经营设施建议为内街的营业房设置玻璃橱窗(Show Room)，可供商家展示商品，实现临街营业房的重要功能之一展示商品。同时，对于购买较大面积的非临街营业房的客户，可以根据他们的意愿赠送相应的户外广告牌位。七装修装饰商业物业装修的范畴十分广泛，从整体规划到楼层布局，从大环境的营造到商场内各个店面的设计无不充斥着装修对项目形象的影响。过往横平竖直的购物环境让人紧张和压抑，这必然是不再适宜现代人的购物心态,活泼的装修风格总让人感到放松和舒适，更能激发人们的购买欲望。因此，通过装修包装，充分利用建筑小环境设计、景观设计、灯光、音响效果等设计元素使整个商场形成立体、多元、富有层次的休闲购物区。建议商场的各功能区装修采用如下风格：u 购物空间把琳琅满目的商品与商场格调、建筑物装饰风格、小品绿化完美融为一体，用各种奇趣的组合给购物中心带来生命活力。u 休闲空间以街头长椅及风格各异的雕塑品、绿化小品点缀其中，形成完整、开放的空间序列。通过微缩形态体现各个功能区之间的区别与联系，营造和谐统一的购物空间。八购物环境营造室内购物环境营造是整个室内步行街商业环境营造的重要组成部分，因此必须予以足够的重视和规划。因此，在室内步行街的主通道上，除了设置上述的休闲椅、中空广场外，还应该在各主安排适当的观赏植物、雕塑艺术品等，并通过灯光的配合来达到至佳的效果，让流连其中的消费者感受舒适、优雅的购物环境，使“移步换景”成为室内步行街的一大特点。环境的营造除了应该注重内部环境之外，室外环境也不容忽略。本室内步行街地处当地传统的商业旺地，环境十分嘈杂，街道卫生状况不是很理想，其它已经开业的大型购物商场也不太注重周边经营环境的营造，这无疑是本项目超越竞争对手的大好机会，我们建议在室内步行街施工建设的同时，开始着手进行周边环境的美化，美化的项目包括：u 植被绿化u 铺设仿古街砖步行带及导盲带u 建造长椅、石凳等休闲设施u 各种施政设施及配套建设如垃圾桶、停车场等五、补充方案经过与贵司多次卓有成效的沟通后，我司形成了本项目的产品策划的另一种思路，作为上述方案的重要补充和延伸。在收集来的数个设计方案中，我们认为山东潍坊设计院的设计方案是一套比较完整和可行的设计方案，该设计方案具有如下的几个特点：u 整体布局合理，符合地块形状和用地规划。u 形成了“两街一广场”的经营格局，通过“街”的功能延伸使整个项目的商业格局具备了“城”的内涵。u 对首层营业房的客流导向作了很好的规划u 运用了多种的设计元素和丰富的建筑符号来实现建筑物整体的审美要求。u 购物空间购物环境的规划及其它细节的处理体现了人性化的设计理念。但是，山东潍坊设计院的设计方案仍然存在着几方面的缺陷，包括及各方面：u 营业房的户型过于单一，主要集中在120平方米和150平方米两种户型。u 面积过大且三层联体销售，致使总价过高（约60-100万之间）且数量较多（约有200多套），增加了销售的难度。u 仅依靠大型下沉式广场汇聚人流的向法过于主观，可行与否尚是未知之数。u 忽视了营业房的均好性。u 忽视了地下商场存在的价值。u 未能最大限度地发掘临街营业房的商业价值，二三层的商业价值得不到应有的重视。u 整体设计方案主要从审美的角度来进行规划，对未来的销售则考虑得不够周详。u 欠缺对停车场及车流导向规划。u 建筑物外立面设计存在不统一之处，共青团路的外立面与健康街外立面在色彩处理和建筑元素上存在差异。不可否认，该方案要作为一个可以实施的设计方案，尚有许多亟待完善和改良的地方。鉴于这样的认识，我司在原有的设计方案的基础上提出了我们的看法和修改意见，务求从有利于销售的角度对设计方案作进一步的深化。1、增加地下商场增加地下商场目的在于增加整个商业城的容量，使之更具兼容性，同时也可以为项目带来更大的利润空间。我们建议把地下商场从健康街一分为二，两部份通过地下通道连通，并在临街面及下沉式广场设置多个出入口，方便人们直接从地面进入商场内。地下商场层高规划为2.8-3米，一方面可以降低建设的难度和成本，另一方面则可以方便进间隔和分割，也有助于降低未来维护的成本。地下商场的功能主要定位为服装、精品、饰物的经营场所，营业房主要以小面积单位为主，可以弹性间隔，能够适合多种层面买家的需求，方便小本投资者和经营者购买，有助于扩大买家的层面和数量。此外，部分地下商场还可以开辟为停车场，通过地下停车场的规划来带动营业房的销售。2、对部份非临街营业房的层数进行调整从我司对市场掌握的情况来看，淄博地区人们对三层联体销售的营业房有一定的排斥，买家对营业房特别二层以上的营业房使用率并不高。因此，有必要调整原方案全部三层的构想，我们建议把东南面小商品批发市场上建筑物从三层调整为两层。3、增加共青团路入口广场如上所述，仅仅依靠单一的下沉式广场来实现汇聚人流的目的过于冒险，因此建议在临共青团路段设置大型入口广场，该广场与中部的下沉式休闲广场形成遥相呼应的格局，这样的做法可以充分利用共青团路及健康街所带来的人流。4、规划体车场及车流导向停车场规划在东面及南面地面，而地下停车场则设置在东南面，汽车可以经由共青团进入停车场，再由健康街驶出。这样的设计借助车流所带来的人流，为东面及南面营业房带来更多的商机，盘活了这些位置的营业房，有助于促进销售。5、关于环境设计在原设计方案中，对项目周边环境的设置作了一定的规划，但有些部份并不设适宜运用在商业物业的设计中，如水景的设置就显得不合时宜，应该调整为休闲座椅区，设置休闲椅灯休闲设施。6、关于外立面原方案对外立面的设计并不完全一致，建议沿共青团路外立面设计延用健康街外立面的设计风格，并在共青团路入口广场外立面的设计中增加更多的建筑符号和图案，使之更能彰现建筑物的档次和规模，同时可以通过色彩的搭配来体现奇趣、鲜明的个性和效果。六、经营模式规划方案从淄博市经营的商业物业来看，由于开发商及经营者对商业管理的忽视，导致商业管理的整体水平普遍较低，商业管理基本上还没有成为一项专业性、社会性的职能或工作，重建设、重销售、轻管理的问题没有得到根本的解决，这就是为什么有一些项目营业房销售很好、招商也很好，在经营一段时间后商场还是不能旺场的主要原因之一，富丽商城的失败就是一个最好的例证。对于开发商来说，无论采用什么样的设计规划，引入商业管理都是十分必要的，为商业物业提供良好的商业管理，为买家和租户以及各个商家提供专业的商业管理，不失为推广过程中一个很好的卖点，有利于促进营业房的销售。因此导入先进的商业管理模式，选择或成立一个好在商业管理机构不失为销售力提升的又一途径。只有实现所有者、管理者和经营者各司其职的分工模式，才能把商业管理的提高到一个新的水平，最终获得商业利益并取得公众的认可和支持，为整个商业项目的成功运转提供有力支持。于本项目我们建议：聘请或成立管理公司，引进商业管理模式，为室内步行街投入使用时做好必要的规划和准备，并把它作为本项目的卖点之一，在项目的营销推广过程中予以贯彻。其目的在于：u 为买家、租户及步行街内的其它商家提供完善的物业管理和商业管理；u 实现统一物业管理、统一划分经营范围、统一招商、统一管理、统一识别系统、统一宣传推广等多个统一；为投资者提供代出租、托管、代收租金等增值服务；u 定期举办各种公益活动、产品展示会、特价专卖场聚集人气，招揽顾客，保证商场的客流量；u 设立“宣传推广基金”，定期、定额收取租户、商家的宣传推广费用，定期对外作宣传推广，为旺场提供必要的保障；引入商业管理机构不仅是室内步行街有序经营的重要保证，还是一条重要的生财之道。从国内目前的情况来看，商业管理尚处于起步阶段，很多商业物业对此需求十分迫切，若能在这个领域取得一定趋于优势，无疑是一项重要、稳定的收入来源。28