建宁购物公园销售报告之住宅篇21154222314132.docx

湘银建宁购物公园销售策划报告之住宅篇 湘银建宁宁购物公公园销售策划划报告之之住宅篇篇目 录第一部分分：株洲洲在售住住宅情况况概述441、楼盘盘面积分分析：442、主力力户型分分析：553、售价价情况分分析：664、物业业管理费费7第二部分分：项目目住宅情情况概述述：8一、项目目住宅基基本情况况概述：8二、项目目住宅规规划的特特点：88三、项目目户型设设计特点点9四本项目目住宅装装修特点点：100五、项目目优劣势势分析111（一）项项目优势势分析111（二）项项目劣势势分析112六、项目目住宅的的定位分分析：1121、市场场定位：132、客户户性质定定位：以以投资为为主，居居住为辅辅133、客户户来源定定位144第三部分分、项目目住宅定定价原则则、依据据及资金金流量115一、本项项目住宅宅定价原原则155二、项目目住宅销销售定价价的依据据：155三、项目目住宅部部分的定定价：116四、项目目住宅部部分的定定价策略略：166五、资金金流量预预算166第四部分分：项目目住宅的的销售形形式及销销售策略略18一、项目目住宅的的销售形形式：118二、项目目住宅的的销售策策略“低价价入市，小小幅快跑跑”18第五部分分、项目目住宅的的整合推推广策略略19一、项目目销售时时机的选选择：119二、项目目住宅的的整合推推广策略略19一）、样样板房的的包装220二）、销销售画册册、新闻闻推广及及广告推推广211三）、新新闻、广广告推广广：222四）本项项目住宅宅销售难难点及解解决方案案22第六部分分：项目目住宅各各阶段的的销售策策略244（一）内内部认购购期：（6月中旬8月初）241、报纸纸广告2252、优惠惠折扣推推广255（二）正正式开盘盘期（88月中旬旬111月初）225（三）尾尾盘消化化期：（11月中旬开业）27附：株洲洲市目前前在售住住宅调查查281、森宝宝大厦2282、广汇汇商业广广场3003、西海海龙苑3324、湘江江四季花花园3335、西子子花园一一期3556、蔚蓝蓝假日3377、珠江江花园丽园园398、联谊谊·亲亲家家园3999、耀华华大厦44210、海海创·明珠花花园44411、湘湘银·临江三三期46612、兴兴城大厦厦49第一部分分：株洲洲在售住住宅情况况概述株洲目前前在售住住宅项目目约133个左右右，总建建筑面积积96万万多平米米，主要要集中在在芦淞区区、天元元区，其其中芦淞淞区6个个在售楼楼盘，天天元区66个在售售楼盘。芦淞区的的售价主主要集中中在14400-15000元/平米，芦芦淞区为为株洲商商业区，开开发的住住宅主要要为商住住两宜，投投资的比比例较大大；天元区售售价在114000-19900元元/平米米之间；天元区区住宅总总面积达达67000000平方米米，占株株洲现有有在售住住宅总量量的700%，成成为为株株洲住宅宅供应量量最集中中地区，并并且天元元区属新新区，环环境规划划起点比比其它区区高，属属株洲高高尚居住住区。1、楼盘盘面积分分析：从目前株株洲在售售的住宅宅项目总总规模分分析，株株洲的商商业老区区、城市市的起源源地芦淞淞区，由由于土地地使用情情况的限限制，近近年来住住宅开发发量较小小，在售售楼盘总总规模普普遍较小小，在22-4万万平米之之间，最最小的仅仅有50000多多平米。相比之下下，天元元区由于于其大量量的储备备用地，优优越的自自然环境境，更加加适合居居住，近近年来成成为株洲洲住宅开开发的集集点，且且开发的的楼盘整整体规模模均在22万平米米以上，最最大的达达到166万平米米。株洲洲市各区区域在售售楼盘规规模体量量一览表表：区域楼盘名称称建筑面积积总建筑面面积芦淞区广汇商业业广场2100009632240西海龙苑苑406667湘江四季季花园1200000嘉华楼55111森宝大厦厦70111佳诚商业业广场520440东区西子花园园一期480000天元区联谊·亲亲亲家园园760111海创·明明珠花园园1600000湘银·临临江三期期2100000耀华大厦厦230000蔚蓝假日日900000珠江花园园丽园园11000002、主力力户型分分析：从目前在在售住宅宅来看，株株洲整个个区域的的户型主主要以33房及44房的的的中大户户型为主主，面积积约1220-1140平平方米，使使用率集集在700-900%之间间，整体体实用率率较高。区域楼盘名称称主力户型型面积使用率芦淞区广汇商业业广场2室2厅厅1卫、33室2厅厅2卫4室2厅厅2卫116、114070%西海龙苑苑3室2厅厅2卫4室2厅厅2卫123、119688%湘江四季季花园4室2厅厅2卫128、1148、1188、119984%嘉华楼2室2厅厅1卫、33室2厅厅2卫105.66、1139.93、1149.5193%森宝大厦厦3室2厅厅2卫4室2厅厅2卫128.59、1138.58、1155.25、1170.69、85%佳诚商业业广场1室2厅厅1卫2室2厅厅1卫、33室2厅厅2卫4室2厅厅2卫59.226、1138.9、1156.44、1149.5177.66%东区西子花园园一期3室2厅厅2卫4室2厅厅2卫138.991%天元区联谊·亲亲亲家园园2室2厅厅1卫、33室2厅厅2卫4室2厅厅2卫156.4490%海创·明明珠花园园2室2厅厅1卫、33室2厅厅2卫149.5190%湘银·临临江三期期3室2厅厅2卫、139.12、1161.4490%耀华大厦厦3室2厅厅2卫137.5、1156.5555、244093%蔚蓝假日日4房2厅厅2卫140、114484%珠江花园园丽园园4室2厅厅2卫143.82、1163.8590%3、售价价情况分分析：纵观株洲洲在售住住宅，在在销售价价格这方方面，呈呈现出西西区略高高于东区区，南区区高于北北区的局局面。出现这种种情形，主主要是西西区相对对于东区区有着优优越的地地理、自自然环境境、日益益完善的的市政配配套、充充足的土土地储备备，正形形成新兴兴的住宅宅区，更更适合人人们居住住；而南区相相对于北北区则有有着完善善的市政政、生活活配套、交交通方便便、片区区成熟，所所以价格格相对较较高。区域楼盘名称称楼层定价层价差芦淞区广汇商业业广场21143001558010西海龙苑苑15148001556428湘江四季季花园12、115163002118020330嘉华楼6157881884830森宝大厦厦12131221559246层层207122层400佳诚商业业广场16144001668020东区西子花园园一期6、133122881881830天元区联谊·亲亲亲家园园16、66144881886830海创·明明珠花园园61568819968602200不不等湘银·临临江三期期12、118157881881830耀华大厦厦15157881884830蔚蓝假日日131490020珠江花园园丽园园未开盘，未未知4、物业业管理费费目前株洲洲在售住住宅的物物业管理理费较低低，普遍遍在0.5-00.8元元/··月，相相对于周周边区域域长沙的的1.00-1.2元/·月来说说，相对对较低，其其中有两两个主要要原因，Ø 楼层普遍遍较低，多多层与小小高层较较多，Ø 整体的物物业管理理水平较较低，相相对落后后区域楼盘名称称物业管理理费（元元/··月）芦淞区广汇商业业广场0.4西海龙苑苑管理费待待定湘江四季季花园小高层00.888元，多多层0.58 嘉华楼0.3000.35森宝大厦厦0.588佳诚商业业广场0.866东区西子花园园一期0.800天元区联谊·亲亲亲家园园0.688海创·明明珠花园园0.688湘银·临临江三期期0.888耀华大厦厦0.5蔚蓝假日日0.866珠江花园园丽园园管理费待待定第二部分分：项目目住宅情情况概述述：一、项目目住宅基基本情况况概述：本项目住住宅部分分主要位位于影视视广场、商商铺一与与2、33、4号号楼，总总建筑面面积约1194000平米米，共1147套套，户型型以三房房为主，（包包括少量量两房、复复式）面面积在11101200平米左左右。各建筑住住宅基本本分布情情况：（根根据目前前所提供供图纸、资资料统计计，各部部分详细细数据以以设计院院最终数数据为准准） ·各单体体建筑住住宅数量量一览表表：工程名称称套数面积（平平米）主力户型型及面积积影视广场场2426000三房、1110平平米商铺一3940000三房、1110平平米2号楼5486400三房、1120平平米3号楼1828800三房、1120平平米4号楼1212800二房、880平米米总计147194000二、项目目住宅规规划的特特点：1、依托托步行街街环境体体系，独独享“炎帝神神农”环境景景观系统统 本项项目住宅宅以商业业步行街街为载体体，享有有步行街街独特的的“炎帝神神农”环境景景观，并并且以人人工风景景河贯穿穿，具有有独特的的魅力，环环境极具具特色。2、商业业与居家家的完美美结合，创造和谐共融的商业文化社区本项目住住宅与商商业街紧紧紧结合合在一起起，能够够最大化化的享受受整个步步行街的的环境系系统与商商圈带来来的生活活便利，且且住宅均均在高楼楼层，受受步行街街负面影影响相对对较小，最最终通过过环境、景景观的合合理规划划，达到到商业与与居家的的完美融融合，突突出神农农文化、湖湖湘文化化的建筑筑底蕴。3、建筑筑布局：本项目住住宅部分分主要位位于解放放街以南南的2、33、4号号楼，少少部分在在影视广广场与商商铺一，这这样的布布局充分分考虑了了整个商商业街的的经营定定位、环环境规划划对住宅宅影响。Ø 2、3、44号楼毗毗邻影视视广场，位位于影视视广场对对面，影影视广场场作为整整个步行行街的龙龙头与核核心，对对住宅的的销售价价值有着着极大的的提升作作用。Ø 2、3、44号楼位位于解放放街以南南，相对对来说离离步行街街的主体体箱函较较远，且且南面靠靠山，空空气清新新，噪音音小，适适合居住住。Ø 影视广场场部分住住宅位于于影视广广场的446层，因因为处在在高楼层层，因此此步行街街的人流流嘈杂对对其影响响不大，又又依托其其楼下完完善的商商业配套套，具有有很强的的附加值值，发展展空间和和升值潜潜力大，投投资居住住两相宜宜。4、周边边配套设设施：环境配套套：本项目住住宅部分分与商业业结合，公公共建筑筑设施十十分齐全全，整个个商业街街具有55个广场场，且以以“炎帝神神农华夏夏文化”、“湖湘文文化”为主线线，一条条人工水水系贯穿穿整个街街区，各各段设置置不同背背景的休休闲区，是是市民休休息、休休闲、举举办活动动的好去去处；交通配套套：商业街设设计了550000平米的的停车场场，整个个解放街街也将拓拓宽到112米，充充分解决决了交通通问题；且毗邻邻株洲交交通的枢枢纽和动动脉建设路路，交通通快捷便便利。其他配套套：学校：周周边有株株洲一中中、株董董路小学学商场：本本项目作作为极具具规模的的商业街街，将引引进品牌牌百货超超市，涉涉及各种种业态，打打造一站站式的购购物中心心，生活活配套一一应俱全全。银行：附附近有商商业银行行、农业业银行等等三、项目目户型设设计特点点本项目住住宅部分分针对目目前株洲洲消费的的需求，经经过详细细的前期期调研，户户型大多多数以三三房为主主，面积积约11101200平米，且且大多是是南北朝朝向（约约90%），通通风、采采光等各各方面条条件较好好。·户型及及面积分分布一览览表：工程名称称总套数主力户型型及朝向向各户型套套数影视广场场24三房、南南北朝向向三房（224）商铺一39三房、南南北朝向向三房（339）2号楼54三房、990%南南北朝向向，100%东西西朝向三房（336）三房复式式（188）3号楼18三房、550%南南北朝向向50%东东西朝向向三房（110）两房（22）三房复式式（6）4号楼12两房、南南北朝向向两房（66）三房（22）两房复式式（4）·户型比比例一览览表：户型单元面积积总数(套套)占户型比比例三房120平平米11176%两房80平米米85%两房复式式160平平米43三房复式式240平平米2416%总计147100%四 本项项目住宅宅装修特特点：从株洲目目前在售售的住宅宅楼盘交交付标准准来看，基基本上均均以毛坯坯房进行行交付，开开发商只只进行公公共部分分的装修修，因此此建议本本项目也也仅进行行公共部部分的装装修，以以毛坯房房交付，但但可以提提供给客客户装修修菜单，以以供客户户选择。装修菜单单标准如如下：公共部分分名称装修标准准外墙高级彩色色墙漆走道地面面高级防滑滑地砖楼梯间栏栏杆扶手手木扶手，铁铁栏杆区内道路路广场用砖砖或石块块铺设室内部分分地面水泥地面面厨房卫生生间高级防滑滑地砖、面面砖到顶顶、铝扣扣板吊顶顶阳台通透式，不不锈钢栏栏杆顶棚二遍仿瓷瓷内墙888仿仿瓷涂料料门入户门安安装防盗盗门，户户内预留留门洞窗铝合金窗窗水电每户单独独水电表表五、项目目优劣势势分析（一）项项目优势势分析 品牌优势势开发商以以"独树树一帜、追追求卓越越"的经经营战略略，着力力树立自自己的品品牌，并并在实际际操作中中，先后后荣获株株洲市优优秀企业业、湖南南省园林林式单位位、湖南南省消费费者信得得过企业业、湖南南省开发发企业综综合实力力20强强等荣誉誉称号，湘湘银已经经成为株株洲房地地产界的的品牌开开发企业业。2、客户户积累优优势开发商成成功开发发多处物物业，得得到投资资者认同同，拥有有大量的的追随者者，一呼呼百应，且且建宁购购物公园园前期内内部认购购了积累累了大批批客户。3、地段段优势本项目地地处株洲洲市中心心，商业业旺地，是是株洲城城市的起起源和商商业的发发源地，是是株洲人人心目中中的城市市代名词词，极具具升值潜潜力。4、 环境优势势项目立足足于株洲洲最具规规模的商商业街，以以“炎帝神神农华夏夏文化”、“湖湘文文化”为环境境塑造，以以株洲唯唯一的人人造河贯贯穿始终终，布置置景点，打打造全国国第一个个“炎帝神神农华夏夏文化”主题式式居住环环境。 5、 交通优势势 南北北通衢，毗毗邻交通通主动脉脉建设路路，交通通十分便便利，市市政多路路公交干干线，途途径，辐辐射全市市各个角角落。（二）项项目劣势势分析Ø 项目由于于所处地地段为商商业旺地地，投资资环境非非常优越越，但由由于紧邻邻商业步步行街，商商业氛围围对居住住产生了了一定的的噪音方方面的影影响，将将直接影影响到项项目住宅宅的价值值。Ø 由于本项项目住宅宅处于步步行街上上，构成成的是街街的形式式，没有有形成闭闭合的小小区，所所以在管管理方面面将有一一定难度度，安全全性将打打折扣。项目的劣劣势可能能对项目目的定价价产生一一定的负负面影响响。六、项目目住宅的的定位分分析：（一）、影影响市场场定位的的主要因因素：1）、地地理位置置：房地产界界有一句句选择物物业的名名言：第第一是地地段，第第二是地地段，第第三还是是地段。房房屋的价价值是由由该地区区的繁华华程度、交交通、景景观、四四邻等构构成。本项目地地处繁华华的中心心区，西西临交通通大动脉脉建设路路，地理理位置优优越，地地段附加加值高，升升值潜力力无限。2）、市市场需求求房地产业业，开发发所有项项目的目目的就是是为了满满足市场场的需求求，所以以市场的的需求是是任何项项目定位位的关键键，只有有抓住了了市场需需求，才才可能取取得成功功。市场对住住宅的需需求包括括：面积积的大小小需求 户型的的需求 价格的的需求 环境的的需求等等3）、区区域形象象：在绝大多多数的房房地产项项目中，区区域形象象对市场场效果的的影响以以及目标标市场的的选择都都是举足足轻重的的，这将将关系到到潜在客客户的认认同度，直接影响到投资者的投资信心。结合以上上因素，就就本项目目而言，住住宅的定定位分析析，主要要包括以以下几个个部分：Ø 市场定位位Ø 客户性质质定位Ø 客户来源源定位1、市场场定位：·以中大大户型为为主（兼兼少量小小户型）：本项目户户型构成成以中大大户型为为主，其其中1110-1120mm2所占套套数比例例为766%，占占绝大比比例，另另有少量量两房和和小部分分复式房房作为辅辅助户型型·地理位位置本项目地地处株洲洲中心区区，生活活设施齐齐备，为为株洲最最老的商商业区，配配套完善善；交通：地地处建设设路东侧侧，共有有10多多路大中中巴经过过，交通通十分方方便、畅畅顺，公公交体系系辐射全全市各个个角落。·市场需需求根据前期期的详细细调研得得知，随随着经济济的日益益发展，人人们对居居住条件件要求也也越来越越高，目目前株洲洲市市场场所需面面积在1100平平米左右右。·区域形形象项目所在在地芦凇凇区从古古至今都都为商业业区，因因此商业业价值较较高，在在所有投投资者心心里都形形成了这这种观念念，认同同度较高高。2、客户户性质定定位：以以投资为为主，居居住为辅辅项目所在在地芦淞淞区为商商业区，居居住环境境相对较较差。且且自古都都是商业业旺地，人人们对其其商业价价值比较较认同，项项目住宅宅紧密商商业步行行街，价价值进一一步得到到提升，且且周边聚聚集了众众多生意意人士和和流动人人口，他他们对居居住强劲劲的需求求，因此此分析，项项目客户户将以投投资型客客户居多多，自己己居住型型的客户户较少。3、客户户来源定定位从项目的的经营定定位来分分析，本本项目住住宅客户户来源可可以分为为两类：Ø 本区域居居住的投投资者为为主体，约约占整体体的900%这类客户户对项目目所在地地的起源源、发展展历史、环环境比较较了解，对对发展商商的实力力、对项项目的价价值、升升值潜力力认同，同同时优越越而独特特的环境境景观和和良好的的商业氛氛围，便便捷的交交通，对对其也将将产生强强大的吸吸引力。Ø 其他区域域在本区区域经商商、做生生意人士士 这类类客户有有着丰富富的投资资经验，对对项目前前景看好好，主要要用来投投资，该该类客户户群，一一般有一一定的经经济基础础，散落落在经营营地附近近，租赁赁房屋居居住，因因此一方方面有购购买物业业自家居居住的打打算，另另一方面面，也可可以将手手中的闲闲散资金金用于投投资。对对项目的的优越地地段、独独特的环环境景观观系统认认同度较较高。第三部分分、项目目住宅定定价原则则、依据据及资金金流量一、本项项目住宅宅定价原原则本项目住住宅定价价以项目目所处地地段周边边住宅的的发展情情况、株株洲目前前在售住住宅售价价、升值值空间、建建筑、环环境规划划、交通通等因素素，同时时综合了了开发商商的预期期收益。Ø 投资者对对发展商商实力的的信任度度原则Ø 株洲住宅宅整体发发展状况况的主导导性原则则Ø 株洲同类类在售住住宅售价价，参考考价格原原则Ø 建筑、环环境规划划的附加加值原则则Ø 投资者的的投资潜潜力及价价值认同同度原则则二、项目目住宅销销售定价价的依据据：依据以上上定价原原则，结结合项目目周边在在售住宅宅，通过过对交通通地段、环环境、户户型、市市政配套套及规划划（简称称“市政”）、发发展商实实力及诚诚信、建建筑质量量及实力力（简称称“建筑”）、物物业管理理（实力力、质量量、过往往评价）、小小区配套套及规划划（简称称“小区”）空气气质量及及噪音等等10个个指数综综合比较较，从而而作为项项目住宅宅部分的的定价的的依据，具体如下表所示：项目目周边住住宅售价价测评一一览表：【得分说说明：110（很很好）；8（好好）；66（中等等）；44（差）；2（很很差、）】住宅名称称交通地段段居住环境境户型市政配套套发展商建筑质量量物业管理理住宅规模模小区配套套及规划划空气质量量噪音总分销售价格格（均价价元/MM2）森宝大厦厦78868786687114500湘江四季季花园79979799988319000佳诚商业业广场88877778877515600西海龙苑苑78877788887615300本项目86879777747014000三、项目目住宅部部分的定定价：项目定价价以同区区的几个个在售楼楼盘作为为参照，同同时综合合考虑本本项目自自身的档档次、环环境、配配套、定定位、物物业管理理、地段段等各方方面的因因素。因为以上上相比较较在售住住宅皆为为纯住宅宅小区，一一般较多多的是从从单纯居居住的角角度去看看待，而而本项目目却为立立足于商商业，有有着较大大投资性性，所以以在比较较时，不不能形成成直接参参照体系系。但间间接通过过以上各各项指数数比较分分析，建建议本项项目销售售价格定定为14400元元/平米米起。（注明：各具体体的价格格表，待待建筑最最终确定定后细部部提交）四、项目目住宅部部分的定定价策略略：针对本项项目住宅宅的特点点：布局分散散；分别别分布在在影视广广场、商商铺一、22、3、44号楼普遍为多多层建筑筑，大多多位于336层，且且5、66层为复复式楼因此在定定价时，要要综合考考虑不同同位置与与不同楼楼层、以以及户型型、朝向向等因素素对价格格所产生生的影响响。五、资金金流量预预算本资金流流量预算算包括影影视广场场、商铺铺一、22、3、44号楼所所有住宅宅，总面面积约1194000平米米，销售售均价114000元/平平米为标标准，进进行预算算：（具具体价格格制定，待待设计院院提供准准确户型型大小、朝朝向等参参数后，进进行详细细制定）工程名称称楼层面积（平平米）销售价格格（元/平米）销售总值值（万元元）商铺一31000014000140410000140001405620000140002802号楼32160014000302.442160014000302.45-64320014000604.83号楼372014000100.8472014000100.85-61440014000201.64号楼33201400044.8843201400044.885-66401400089.66影视广场场487014000121.8561730014000242.2合计19400027166住宅最终终销售总总额为：27116万元元第四部分分：项目目住宅的的销售形形式及销销售策略略一、项目目住宅的的销售形形式：（一） 现场销售售、 售楼处的的设立：本项目目物业包包括商业业、产权权式酒店店、住宅宅部分，将将设立一一个售楼楼处，聚聚集人气气、 在临芦凇凇路入口口的市民民广场设设导示系系统配合合现场销销售。、 销售人员员安排：派驻若若干名经经验丰富富的销售售人员，负负责主体体客户群群的接待待、销售售。、 看楼通道道与现场场销售的的相互配配合：在在售楼现现场与施施工现场场之间布布置整洁洁美观的的看楼通通道。（根根据住宅宅的实际际销售情情况，若若短时间间内认购购销售一一空，则则不考虑虑设置看看楼通道道）（二） 公关促销销活动 结合商业业部分，在在销售各各阶段举举办各种种相应的的活动 封顶庆典典 入伙庆典典 业主座谈谈会 各重大节节日活动动，联系系所有业业主举行行各种交交流活动动，如元元旦、元元宵节、三三八节、五五一节、中中秋节、国国庆节、圣圣诞节等等。上述各种种公关促促销活动动的具体体策划实实施，将将根据销销售情况况酌情推推出最佳佳实施方方案。二、项目目住宅的的销售策策略“低价价入市，小小幅快跑跑”本项目以以“低开高高走”的价格格策略为为主，价价格采用用分期逐逐步跳跃跃上升的的方式，一一方面能能够试探探市场对对项目的的认同度度及反映映，给项项目增加加价格浮浮动的空空间，另另一方面面为防止止高价位位推出得得不到消消费者的的认同，市市场反应应欠佳，到到时再调调整价格格，会对对项目的的整体形形象产生生负面的的影响。所以建议议以较低低价入市市，在得得到投资资者价值值认同与与肯定后后，再采采取“小幅快快跑”的价格格策略调调整销售售价格，最最终在保保证销售售顺利的的同时，达达到价值值最大化化。（具体价价格浮动动以内部部认购的的市场反反映为依依据，随随时进行行销售价价格调整整。）第五部分分、项目目住宅的的整合推推广策略略【说明：】本项目为为商业步步行街项项目，从从业态的的角度来来说，集集众多业业态与一一体；从从物业类类型角度度来说，集集商业、产产权式酒酒店、住住宅为一一体；因因此其宣宣传推广广必将是是一个有有主有次次的推广广模式，同同时为节节省推广广费用，项项目未来来的整合合推广将将形成以以“商业为为主体，商商业与产产权式酒酒店结合合，住宅宅为辅”的推广广格局。一、项目目销售时时机的选选择：销售时机机的把握握是决定定项目销销售成败败的关键键点之一一。如选选择成熟熟的销售售时机进进行销售售，可以以对市场场展开全全面进攻攻，占尽尽天时、地地利、人人和，短短时间内内得到投投资者认认同，实实际完全全销售。与所有商商业行为为相同，房房地产市市场也有有淡季与与旺季之之分，其其规律通通常如下下：月份销售情况况一、二月月人气不旺旺，市场场处于淡淡季三、四月月人气逐步步恢复五、六月月进入年度度第一个个旺季七、八月月天气酷热热，市场场较淡九月人气逐步步恢复十、十一一、十二二月进入年度度第二个个旺季所以在销销售前，要要做好最最充分的的前期准准备工作作，抓住住最佳销销售良机机。结合本项项目各部部分工程程的进度度，通过过对本项项目入市市时间的的分析，本本项目最最佳入市市时间为为8月中中下旬11月月初。届届时，住住宅将依依托商业业部分，与与商业部部分的推推广互相相穿插，共共同结合合推广。二、项目目住宅的的整合推推广策略略销售策略略是根据据前期的的市场调调研，客客户分析析，物业业定位，目目前市场场状况及及未来市市场趋势势的基础础上制定定，是项项目销售售成功与与否的关关键部分分。本项目住住宅推广广策略可可以将以以下几点点作为推推广主题题：Ø 以大规模模的商业业步行街街、优美美的环境境、景观观规划为为载体，能能够充分分享受步步行街带带来的天天堂式的的购物、休休闲、娱娱乐环境境，随时时尽情感感受一站站式购物物的乐趣趣； Ø 商业巨无无霸的价价值提升升，随着着商圈的的不断成成熟，物物业拥有有无尽的的的增值值空间；Ø 发展商实实力雄厚厚，成功功开发多多处物业业，已树树立品牌牌效应，得得到众多多投资者者追捧。因此在推推广时可可以以“足不出出户，购购尽天下下物”、“身居黄金金商圈，无无限升值值空间”、“选择湘湘银地产产，置业业美好家家园”等广告告语，结结合商业业部分、产产权式酒酒店部分分各阶段段具体的的推广策策略，促促使项目目最终的的销售。本项目住住宅部分分推广时时与商业业部分结结合，并并以商业业部分为为主，因因此在推推广中存存在着许许多共同同点：Ø 同一个售售楼中心心，不另另设售楼楼处，有有助于聚聚集人气气，营造造热烈气气氛，利利于进行行整体销销售。Ø 同样的现现场包装装、路灯灯旗及广广告牌Ø 媒体推广广时间一一致，内内容以商商业为主主，中间间穿插住住宅部分分，约占占整个版版面的11/4或或1/88版面，在在局部的的强销售售期单独独打2-3次广广告，扩扩大影响响，促进进销售。除此之外外，住宅宅的推广广依据物物业的自自身特点点，也有有着其独独特性的的推广方方式，具具体表现现在以下下几个方方面：一）、样样板房的的包装根据项目目实际销销售情况况的需要要，可以以考虑将将难点户户型设计计样板房房，解决决难点户户型的销销售问题题，若短短时间内内住宅认认购或销销售一空空，则不不考虑设设计样板板房，以以节省推推广成本本。目的：从从展示中中心到样样板房的的动线。通通过氛围围的营造造，让买买家看到到未来的的希望，撩动购买的欲望。人员：开开发商、装装修公司司、世方方公司协协助实施：选选建样板板房一般般有三：A 力推的的主力户户型； B 带景观观的户型型； C 难推的的户型，以以利销售售。因此，综综合考虑虑，若有有必要设设计样板板房，则则选择难难点户型型设计样样板房，突突出难点点户型的的优势和和独特卖卖点，以以促进难难点户型型的销售售。二）、销销售画册册、新闻闻推广及及广告推推广将项目的的“立足于于株洲首首个超大大规模主主题式商商业步行行街”、地段段优势、建建筑及环环境特点点、发展展商超强强的实力力、品牌牌效应，商商业的带带动性、巨巨大的升升值潜力力等众多多利好信信息制作作成为销销售画册册，突出出项目的的卖点，促促进项目目的销售售。销售售画册（楼楼书）的的形式：住宅部分分销售画画册的形形式将采采取单张张插页的的形式，单单独成册册，作成成插页附附在商业业部分销销售画册册里。因因为：Ø 本项目以以商业部部分为主主，住宅宅部分为为辅，所所以在销销售画册册上突出出主次。Ø 这样设计计可以将将商业部部分与住住宅部分分内容相相互独立立但又相相互联系系，吸引引不同的的投资者者充分全全面的了了解整个个项目的的情况。页数：88页左右右纸张：铜铜板纸为为主印数：220000份左右右单价：11元/页页印刷费用用预算：160000元元左右楼书的初初步规划划内容主主要为：Ø 规模优势势篇：立足于于40万万平米超超大规模模的商业业步行街街，整体体规模宏宏大，气气 势磅磅礴Ø 品牌优势势篇：品牌开开发商，品品质保证证。Ø 环境优势势篇：“炎帝神神农”华夏文文化主题题环境景景观系统统，以水水系为线线，串联联各主题题广场，同同时辅以以绿化、小小品等现现代园林林景观设设施，成成为株洲洲的名片片和标志志。Ø 交通优势势篇：南北通通衢，交交通枢纽纽和动脉脉，市政政多路公公交线路路直达，坐坐拥繁华华，尽享享便利Ø 主力户型型篇：方方正实用用，设计计超前，美美好享受受Ø 升值潜力力篇：钻钻石商圈圈的稀有有居住物物业，升升值空间间无限三）、新新闻、广广告推广广：针对发展展商在住住宅的开开发上树树立的品品牌优势势，结合合本项目目住宅部部分规模模不大，且且主要以以商业为为基础和和依托，因因此在新新闻、广广告推广广中，住住宅部分分主要是是结合商商业部分分，其中中以商业业部分为为主，住住宅部分分穿插在在其中，在在发布商商业信息息的过程程中，同同时发布布住宅信信息，提提高投资资者对项项目住宅宅部分的的接触率率，促进进销售。同时在住住宅的强强销售期期，也可可以根据据实际销销售情况况单独进进行2-3次广广告推广广，趁热热打铁，顺顺势最大大化完成成住宅部部分的销销售。四）本项项目住宅宅销售难难点及解解决方案案本项目住住宅分布布于影视视广场44-6层层，2、33、4号号楼的33-6层层，商铺铺一的33-6层层，本项项目住宅宅以商业业为依托托，分析析其目标标客户将将以投资资者为主主，因此此在销售售上住宅宅所处的的位置将将是决定定价值的的重要依依据。位置相对对较差的的住宅存存在着销销售难点点，因为为项目住住宅的定定位以投投资型物物业为主主，部分分自家居居住，而而承租者者对于大大户型的的需求较较小，一一般选择择中、小小户型的的居多，所所以，本本项目较较大面积积的户型型由于总总值较高高，以及及地段的的原因，在在实际销销售过程程中，将将会存在在着一定定的难度度，因此此进行部部分控制制销售，进进行优先先消化、处处理。分析本项项目住宅宅，存在在以下二二个销售售难点：1、首先先是商铺铺一5-6层销售难点点分析：Ø 地段：相相对比较较偏远，远远离商业业街的核核心，地地段的附附加值较较低。Ø 面积：55-6层层住宅为为复式楼楼房，面面积较大大，约2240平平米，销销售总值值较高。2、其次次是2、33、4号号楼5-6层 销销售难点点分析：Ø 面积：55-6层层住宅为为复式楼楼房，面面积较大大，多数数在2440平米米左右，因因此销售售总值较较高Ø 环境景观观：临解解放街，远远离步行行街的环环境景观观，居住住环境欠欠佳Ø 地段：位位于步行行街一侧侧，离主主要步行行街较远远，地段段的附加加值较低低解决方案案对于具有有销售难难点的楼楼房，在在整个推推广过程程中，将将采取局局部销售售控制的的方式，利利用价差差优先消消化。关于商铺铺一的55-6层层：通过