某房地产市场环境研究及项目竞争力分析7783.docx

摸摸营销销策划报报告目 录录1. 市场调研研与项目目竞争力力分析2. 项目市场场定位及及概念设设计3. 项目建筑筑规划设设计优化化建议4. 项目商业业规划建建议5. 项目商业业环境设设计建议议6. 项目物业业管理策策略建议议7. 项目经营营管理策策略建议议一、市场场环境研研究及项项目竞争争力分析析目 录录1. 城市背景景及宏观观经济环环境研究究2. 整体商业业环境研研究3. 针对性商商业环境境分析4. 典型商业业场所调调研分析析5. 在建、在在售商铺铺住房调调研分析析6. 基地概况况7. 项目SWWOT分分析一 城市市背景及及宏观经经济环境境分析研研究（一）城城市概况况淮安市是是一代伟伟人周恩恩来的故故乡，地地处江苏苏腹地，位位于江淮淮平原北北部下游游，辖清清河、清清浦、楚楚州、淮淮阴4个个区和涟涟水县、金金湖县、洪洪泽县、盱盱眙县44个县；面积约约100072平平方公里里，人口口5055万。市市区面积积3377平方公公里，人人口488万。淮安是我我国历史史文化名名城，古古称楚州州，历史史上是漕漕运盐运运重镇，我我国南北北交通转转运中心心、军事事要塞，素素有“南船北北马，九九省通衢衢”的美称称，曾与与扬州、苏苏州、杭杭州并称称运河沿沿线的“四大都都市”。淮安安人文荟荟萃，历历史上先先后诞生生了大军军事家韩韩信、汉汉赋大家家枚乘、巾巾帼英雄雄梁红玉玉、西西游记作作者吴承承恩、爱爱国将领领关天培培、老老残游记记作者者刘鹗等等。淮安市经经济基础础相对薄薄弱，在在整个江江苏省相相对排后后，属于于欠发达达地区。淮淮安历史史上曾为为我国重重要的交交通枢纽纽、商贸贸中心，但但自近代代工业革革命的兴兴起和以以蒸汽机机为动力力的现代代化交通通运输工工具的出出现，淮淮安就因因水运交交通的衰衰落和陆陆上交通通基础设设施的滞滞后，失失去了昔昔日的交交通地位位，成为为中国近近代城市市建设史史上典型型的衰落落城市。改革开放放以来，淮淮安市外外围对外外交通条条件逐步步改善。如如今淮安安公路、铁铁路、水水路四通通八达，同同三（京京沪）高高速、宁宁徐高速速、宁连连高速以以及新沂沂到长兴兴的铁路路均已在在此相会会，京杭杭运河、苏苏北灌溉溉总渠、淮淮河及其其入海水水道等纵纵横交错错，形成成了一个个以高等等级公路路为主骨骨架、水水路并举举的交通通网络，又又新成为为了江苏苏南北交交通交汇汇中心。目前，淮淮安工业业主导地地位逐步步确立，形形成了以以机械、化化工、冶冶金、纺纺织、烟烟草为支支柱的工工业体系系，拥有有淮阴卷卷烟厂、淮淮钢集团团、韩泰泰轮胎公公司、中中石化清清江石化化公司、安安邦集团团、华新新集团、辉辉煌太阳阳能公司司、清拖拖、清棉棉集团等等一批重重点骨干干企业。由此看出出:淮安安市的交交通地位位经历了了成为区区域中心心,到衰衰落，如如今又将将新的兴兴起；因因此其商商业的汇汇聚扩散散作用也也必将经经历成为为中心，到到衰落，到到新的中中心兴起起的历程程，可以以预言随随着淮安安新的区区域交通通中心地地位逐步步确定，其其在长江江经济带带与陇海海经济带带之间承承南启北北作用的的逐渐体体现，淮淮安的商商业、流流通业必必将进入入一个新新的阶段段，得到到进一步步的发展展。（二）城城市主要要经济指指标：1、20001年年全市主主要经济济指标： 经济指标标 20000年年20011年增长幅%完成国内内生产总总值（亿亿元）291 329 133.055第一产业业增加值值88 94 6.8第二产业业增加值值116 135 166.388第三产业业增加值值87 100 15.000l 其中商业业贸易：20000年通过过加大市市场开拓拓力度，发发展新型型流通方方式、增增加信贷贷消费等等措施，促促进消费费品市场场稳中趋趋活。全全年实现现消费品品零售总总额1003.001亿元元,比去去年增长长12.2%.批发零零售贸易易业零售售额711.488亿元,增长116.77%;餐餐饮业88.533亿元,增长220.66%;其其他行业业23.0%亿亿元,下下降2.0%.l 居民生活活全市城镇镇居民人人均可支支配收入入61117元,比上年年增加77.2%;人均消费费支出:43552元,比上年年增加111.00%;在岗职工工平均工工资:779788元,比比去年增增长122.8%;农民人均均纯收入入:33302元元,比上上年增加加5.77%;人均生活活消费支支出21104元元,比上上年增长长3.77%;2、20001年年7月份份各项社社会经济济指标运运行情况况：l 全社会固固定资产产投资完完成额110，226399万元，累累计完成成68，228477万元，增增长155.7%，其中中：l 基本建设设投资：2，445211万元，累累计133，85553万万元，增增长 -122.7%；l 更新改造造投资：1，551622万元，累累计100，53360万万元，增增长 311.6%；l 房地产投投资：555700万元，累累计4，556988万元，增增长 31.3%；l 工业增加加值：55，13352万万元，累累计388，81156万万元，增增长155.8%；l 社会消费费品零售售总额：8，554099万元，累累计622，44470万万元，累累计增长长10.6%；其中个体体：2，991033万元，累累计199，71142万万元；总计中批批发零售售贸易业业：6，115566万元，累累计444，73369万万元，增增长133.5%；房地产投投资：555700万元，累累计4，556988万元，增增长 31.3%；房屋建设设施工面面积：66.822万平方方米，累累计1009.113万平平方米，累累计增长长30.6%；其中住宅宅：6.31万万平方米米，累计计89.42万万平方米米，累计计增长227.00%；商品房销销售面积积：3.29万万平方米米，累计计21.95万万平方米米，增长长58.6%；其中住宅宅：3.25万万平方米米，累计计20.23万万平方米米，增长长58.4%；商品房销销售额：26668万元元，累计计234416万万元，增增长677.4%；其中住宅宅26330万元元，累计计199952万万元，增增长588.2%；经济的稳稳定持续续发展是是批发零零售商业业发展的的基础，居居民收入入的稳步步提高是是批发零零售商业业发展的的动力，由由上面的的数据和和资料我我们可以以看出：淮安市市目前的的商业市市场不仅仅在总量量上还会会有较大大的发展展，而且且还会随随着人民民生活的的提高，物物质与文文化生活活要求的的提高，在在市场商商品供应应品种与与质量上上和购物物环境的的软、硬硬件条件件都有较较大的提提高，这这必将对对商品零零售业的的经营理理念、经经营业态态提出更更高的要要求,同时也也带来更更大的机机遇。（三）城城市规划划与目标标根据“三三淮一体体”的规划划目标：到20020年年，“三淮”城镇人人口将达达到1115万，建建成区面面积1220平方方公里。“三淮”将建设成为“江苏新兴的交通枢纽和工业城市、淮河下游的商贸中心”。 1、三三淮主中中心区实施“城城区东扩扩，中心心东移”战略，形形成由水水渡口广广场-健康东东路-淮海海北路-（淮淮海广场场）-河河北东路路-和和平路组组成及其其周围44平方公公里的金金三角中中心区，成成为“三淮”新的具具有现代代气息的的行政、金金融、信信息、商商贸、休休闲娱乐乐中心。本案摸摸摸在位置置上靠近近以淮海海路为主主线，淮淮海广场场为中心心的核心心商业圈圈，位于于主要商商业街之之一的东东大街上上,因此此本案从从商品零零售角度度来说都都具有相相当的先先天地段段位置优优势。2、六大大功能分分区1) 淮安分区区：总面面积300平方公公里，是是以淮安安市区为为依托的的历史文文化名城城、旅游游度假区区，主要要发展旅旅游业以以及配套套的餐饮饮、旅馆馆、休闲闲娱乐等等服务业业。2) 城南分区区：总面面积2771.88平方公公里,规规划建成成区155平方公公里,是是淮阴外外向型农农业开发发区 ，主主要发展展高新技技术绿色色农业产产业.3) 青浦分区区:总面面积155平方公公里,是是老城游游购区和和冶金、化化工、烟烟草、纺纺织等工工业区。本案在本区域内。4) 城东分区区：总面面积155平方公公里，是是淮阴经经济开发发区，以以高新技技术产业业为主，生生活居住住、公共共设施相相配套的的综合性性新区。5) 清河分区区：总面面积200平方公公里，是是以清河河区为依依托的政政治、金金融、信信息、科科教、商商贸中心心。6) 王营分区区：总面面积200平方公公里，是是以淮阴阴县城为为依托的的市域居居住、仓仓储、货货运中心心。清浦老城城区改造造规划，220022年，将将在慈云云寺、文文庙附近近兴办庙庙市合一一的文庙庙文化市市场，培培育美食食、娱乐乐、文化化经营特特色，使使之成为为名副其其实的淮淮安“夫子庙庙”，同时时迅速完完成东大大街的街街景规划划，按照照苏州观观前街、南南京湖南南路的标标准，把把东大街街建设成成为集购购物、休休闲为一一体的商商业步行行街头，与与建好的的文庙文文化市场场连成一一片。从城市的的未来规规划我们们可以看看出本案案摸摸的的地位与与位置优优势在将将来城市市的功能能布局中中会得到到一定的的巩固与与发展，但但是我们们必须看看到这种种巩固与与发展的的相对性性。二、淮安安市区商商业市场场整体情情况研究究 （一）总总体概况况位置上、交交通上以以及对苏苏北辐射射面的优优势与发发展，有有力地促促进了商商贸流通通的日趋趋活跃。目目前全市市拥有.全市共共有商品品交易市市场4118个,其中各各类规模模商品市市场2000多个个，年成成交额近近1100亿元，其其中成交交额超亿亿元的市市场200多个。 （二）市市场格局局 目前,整个淮淮安市市市区(主主要指淮淮阴区、清清河区、清清浦区）的的市场由由北向南南可以划划分为如如下几个个部分：淮阴区部部分：淮淮海北路路北京路路以北，以以苏北市市场为中中心，包包括小营营广场、汽汽车北站站等；淮海北路路部分：废黄河河以南，以以汽配商商城为中中心；长途汽车车站周边边部分：以汇通通市场为为中心，包包括布匹匹市场、五五金市场场、食品品城等；淮海广场场部分：主要以以商场、商商厦为主主，包括括新亚商商城、清清江商场场、新亚亚家电城城、通讯讯市场、家家私市场场等；东西两大大街部分分：以服服装、鞋鞋类、各各种小百百货为主主；郊区开发发区部分分：包括括建材装装饰城、南南方批发发市场等等；总的来说说：整个个淮安市市市场分分布布局局上相对对比较集集中，基基本上是是以主街街道淮海海南北路路为轴发发展分布布，形成成了一定定市场的的专业性性和规模模性，批批发与零零售同步步发展。在在经营商商品品种种与经营营者的来来源上均均由较强强的外来来色彩，近近几年以以来由于于社会和和经济观观念的进进一步发发展，本本地从业业人员有有一定的的发展和和提高。（二）商商业金融融业规划划与目标标根据19995-220100年淮阴阴城市总总体规划划，在城城区内形形成一个个主中心心、八个个片区级级及若干干居住区区级中心心和八条条商业街街道组成成商业服服务体系系。以淮淮海南北北路为主主轴分布布，主中中心为淮淮海广场场至淮萃萃广场地地段，八八个片区区级中心心为：水水渡口广广场、火火车站广广场地区区、城南南路与淮淮海南路路交叉口口临近街街区、解解放路与与淮海南南路交叉叉口临近近街区、东西大街地区、西园广场、北京西路与淮海北路交叉口临近街区、小营广场。八条商业街道为厦门路、淮海东路、健康东路、北京东路、盐河北路、淮海南北路、人民南路、东西大街。本案为区区级中心心区，会会具有稳稳定而突突出的商商业地位位。三、针对对性商业业环境分分析1、商圈圈划分·核心商商业圈 以以淮海路路为主线线，汇通通市场、淮淮海广场场为中心心。本案案处在核核心商圈圈边缘。·次级商商业圈 围围合淮海海南北路路的北京京路、承承德路、解解放路组组成·外围商商业圈 苏苏北市场场、南方方批发城城、淮扬扬装饰城城等组成成 主要商商业街：淮海南南北路（新新世纪广广场-解解放路）、昌昌盛路、 东、西西大街、健健康路、淮淮海东、西西路2、商业业形态分分析主要商业业形态代表示例例主要分布布区域评价传统杂货货铺广泛分布布在商业业区内商品陈列列杂乱档档次低购物中心心新亚商城城 清清江商场场淮海广场场市民购物物休闲、流流行时尚尚中心，商商品质量量信任度度高，硬硬件设施施佳，购购物环境境好 专营店报喜鸟 DOOBONN，婚纱纱影楼 大大光明眼眼镜淮海北路路装修好，面面积大，服服务意识识好，能能跟上时时代潮流流超市时代超市市 苏果超超市，华华联超市市 一一剪梅超超市淮海路 人民路路清河路路数量不够够多， 缺少224H便便利店，发发展较规规范，货货品略不不足市场类汇通市场场 五五金、布布匹、电电子、食食品、装装饰材料料、汽配配、农贸贸市场主要沿淮淮海南北北路分布布 较集集中市场种类类齐全，但但大都停停留在初初级经营营水平，市市场环境境、管理理水平落落后特色专营营商业街街女装街、美美食街昌盛路丰丰登路、人人民南路路环境差、档档次低、规规模小纵述·淮淮安市商商业物业业从数量量看，经经营业态态种类齐齐全，数数量较多多，但都都停留在在低价经经营管理理水平， 缺少良良好经营营、购物物环境，商商业形象象有待提提升，管管理水平平有待提提高。作作为一种种城市商商业文化化的专门门商业步步行街商商业形态态还没有有形成。3、主要要商区及及专业市市场分布布 在在淮安市市最主要要商业街街淮海路路从北而而南分布布了200多家专专业市场场，自北北而南排排列：苏北市场场-淮阴阴汽配城城-南方方电脑城城-淮海海市场-汇通市市场、淮淮萃市场场-纺织织、五金金、食品品市场-清中电电子城-东方电电脑城-淮海地地下商城城-电信信商城、金金三角电电讯城-淮阴装装饰材料料市场-五星家家具城、龙龙风家具具城、淮淮阴家具具城-城城中城商商业街-淮阴电电子市场场-东、西西大街步步行商业业区-清清江市场场和东郊郊南方批批发市场场。 淮海北北路：最最繁华商商业街，主主要分布布中、高高档服装装、鞋类类专卖店店，宾馆馆酒店、金金融机构构、婚纱纱影楼、娱娱乐休闲闲中心镶镶嵌其中中，沿路路分布110多家家专业市市场，淮淮海广场场有本市市最大购购物中心心。 东东、西大大街：主主要经营营服装鞋鞋类及少少数小百百货 昌昌盛路：女装一一条街（2200米米）;丰登路：精品服服装街健康西路路：电脑脑、办公公用品较较集中（2200米米） 总结：淮安市市场格局局已经成成形，主主要商区区和市场场各具特特色，对对周边区区域乃至至整个淮淮安产生生影响力力和辐射射力，在在消费者者、经营营者和投投资者心心中形成成一定的的心理积积淀。 4商商铺权属属形态分分析 本市市商铺在在权属上上分为业业主自有有经营和和出租给给他人两两种形式式。开发发商投资资建设商商铺分为为两种情情况：大大型综合合市场出出租与出出售并举举，临街街商铺以以出售为为主，位位置不同同，租售售水平相相差较大大。5、商家家来源分分析 根根据实地地采访调调查收集集资料来来看，淮淮安市的的商家来来源较散散，大体体可归纳纳以下几几个主要要群体：a.淮安安市商家家 来来源细分分：淮安安市区、郊郊区市民民，企事事业单位位b.淮安安市周边边县市商商家 群群体细分分：主要要为盐城城、南通通、南京京、扬州州、常州州、泰州州、连云云港等 特特 点： 距淮淮安愈近近者，经经营规模模较少，多多在专业业市场经经营， 而南南京等宁宁沪沿线线商家通通常喜欢欢入住核核心商业业圈且经经营规模模大c.外省省市商家家 群群体细分分：主要要是浙江江温州、义义乌、台台州、海海宁一带带的私营营业主，对对淮安市市的市场场形成和和发展起起着了重重要作用用，也有有山东、福福建等地地商家。对对于批零零销售的的各类市市场情有有独钟，另另外对专专业商业业街较感感兴趣，多多数人一一要求中中小面积积。6、淮安安市消费费者分析析 我们将将消费者者按区域域划分为为市区消消费者和和郊区、郊郊县消费费者及周周边地区区消费者者，从调调查资料料来看：（1）市市区消费费者的主主要消费费行为·日常生生活用品品的消费费，目前前在超市市消费越越来越成成为主流流时尚·大件耐耐用消费费品首选选新亚商商城、清清江商场场·服饰消消费主要要在购物物中心及及淮海路路、东西西大街、昌昌盛路专专营店·购买小小百货及及各类材材料和卫卫洁商品品时会去去汇通市市场和各各类专业业市场·消费对对象以中中低档为为主，国国内品牌牌普遍接接受，国国际品牌牌消费量量不大，多多为冒牌牌品（2）郊郊区、郊郊县消费费者·这类消消费者购购物针对对性较强强，购买买昂贵商商品主要要在大型型商场，购购买生产产资料在在各类专专业市场场，购买买日常生生活品和和服饰等等，汇通通市场有有较强的的吸引力力。·消费季季节性相相对明显显，节假假日通常常是他们们的采购购高峰·消费对对象以低低档为主主（3）市市郊、县县和周边边地区批批发商·根据经经营品种种定期到到各专业业市场进进货·一般消消费量较较大，是是汇通市市场及其其他市场场发展的的主要支支撑力量量7、主要要商家经经营者分分析通过对各各个市场场经营户户的调查查与访问问，目前前经营户户存在如如下特征征特点：1. 在小商铺铺零售商商品经营营中，本本地经营营者占有有相当大大的比重重，在批批发市场场中，尤尤其是早早期的市市场如汇汇通市场场等，外外地经营营者、外外地商品品、外地地品牌具具有相当当大的比比重，而而且这些些经营户户普遍属属于市场场的早期期收益者者，具有有一定的的经营年年数；2. 对于经商商较早的的一批经经营户，经经营额较较大，某某些行业业可以达达到数百百万，乃乃至千万万不等；但由于于后来者者的不断断加入，利利润率方方面已有有很大的的下降，大大多维持持现状，对对未来持持一定的的观望态态度。有有进一步步调整的的需求与与愿望。希希望再提提升。3. 商铺投资资的概念念在大部部分经营营户的心心目中已已有一定定的印象象和理解解，许多多经营户户有商铺铺的转让让费用的的经历，或或者支付付给别人人，或者者自己收收取；但但是经营营户普遍遍意义上上对投资资概念不不强，存存在着一一种投机机观念，希希望在一一次性转转让商铺铺中换取取投资回回报，对对产权没没有明确确的概念念。目前前在许多多市场铺铺位的转转让金的的费用成成本很高高，为年年租金的的几倍，由由此可以以看出经经营户对对好的商商铺位置置的需求求；4、对商商厦、市市场的整整体印象象与服务务水平比比较看重重，而对对小商铺铺的软硬硬件缺乏乏较为不不满，如如果进一一步提高高经营环环境和管管理水平平，为客客户提供供更多的的方便与与满意，就就能吸引引更多的的目标客客户，使使生意更更好做； 四、典典型商铺铺租售价价格情况况 1、苏苏北市场场位置：盐盐河与淮淮海北路路交界东东北角规模：经经营户4460户户左右概况：棚棚户与店店面建筑筑相结合合，典型型的初级级市场格格局，共共分7个个区；经营项目目：包括括小百货货、服装装、副食食酒类、五五金水暖暖器材、鞋鞋帽、文文化用品品等。租售情况况：由于于目前进进行市场场改造，市市场经营营使用率率在600%左右右，除经经营副食食、酒类类的一区区、五区区外，其其余各区区使用率率在500%。租售价格格（抽样样调查）：地点面积（平平米）月租金年租金/平米场内门市市房1188210210临街店铺铺30-4012000-15500450-4800临街店面面30-40总价155-199万45000-50000元元/平方方米 2、淮淮海北路路汽配城城位置：淮淮海北路路黄河路路附近规模：44层永久久建筑物物，60000平平方米租售价格格（抽样样调查）：位 置面积（平平米）月租金/平方年租金/平米一楼38元456二楼22元264场外门面面房28元336附近农科科所临街街门面： 两层755+75540000元267 3、淮淮海广场场附近商商圈： AA、家具具市场市场名称称规 模月租金/平方年租金/平方备注 龙凤家家具城淮安最大大45元/38元元540元元/4556元共两层经经营好 五星家家具城80000平方43元/30元元516元元/3660元共两层经经营一般般 淮阴家家具城40000平方30元360元元一层经营营差4、淮阴阴电子市市场位置：水水门桥南南边规模面积积：经营营面积1150000平方方，经营营户2330户。998年110月开开业，本本市最大大的电子子市场租售价格格：位置月租金/平方年租金/平米备注一楼30-445元36030平方方起租二楼25-335元300注：一次次性统交交一年租租金，可可免交一一个月租租金。另另外需付付1000元/平平方的保保证金。5、金三三角电讯讯城：地段位置面积平米米月租金年租金/平米淮海西路路场内1.2米米柜台500-600014000平方/60户户门市房1015000180006、建材材装饰城城位置：淮淮海西路路与清河河路以东东 规模：990000多平方方，其中中淮汽公公司开发发40000的平平方，999年88月开业业，1000多经经营户，年年成交额额8千多多万。主营：五五金、木木材、陶陶瓷、铝铝材、水水暖等；概况：整整个市场场品种齐齐全，人人流量大大，本市市居民装装修一般般都来此此购买，零零售较多多；租金价格格（抽样样调查）：地点经营品种种面积平米米年租金年租金/平米其他过道门市市房厨房材料料3755156000416元元现代陶瓷瓷60264000440元元转让费66万元门市房租租金采取取拍租方方式，租租金水平平80-40元元/平方方月，淮淮汽市场场年租金金收入2200万万元。7、汇通通市场群群汇通市场场是目前前苏北地地区最大大的批发发市场。毗毗邻淮安安市长途途汽车总总站，在在整个淮淮安市具具有较强强的影响响力和辐辐射力。交交易面积积达6.5万平平方米，年年交易额额15亿亿元。目目前，已已形成了了一个以以汇通市市场为龙龙头，以以布匹市市场、家家电市场场、五金金市场为为主体的的汇通市市场群。 租金金水平列列表（抽抽样）市场名称称地段面积平方方租金/年年租金/平平方转让金销售汇通市场场沿大治路路门市房房156万4000010万80万汇通市场场八区内门门市房104万4000060万布匹市场场沿大治路路门市房房302万666五金市场场中瑞花园园17-440临街80000-90000内35000-4450008、淮海海广场商商圈内主主要街道道店面租租金水平平（单位位：元）地 点经营品种种面积（平平米）年租金年租金/平米其他淮海东路路新亚商商城北侧侧百盛服饰饰50612000淮安人淮海北路路，近淮淮海广场场袜子25416000淮安人淮海北路路，近淮淮海广场场DEBOON服饰饰60915000淮安人淮海北路路，近淮淮海广场场PLAYYBOYY专卖店店701014399淮海北路路，近水水门桥太平鸟西西服12011917扬州人淮海西路路店面房房江西陶器器35857健康西路路近淮海海北路SHARRP专营营店7036510 9、东东、西大大街商业业街东西大街街为老商商业街，商商铺林立立，西大大街共有有商铺约约1800家，经经营品种种较多，商商街配套套较齐全全，东大大街约有有在营商商铺900家，主主要经营营服饰、鞋鞋、床上上用品等等，本案案所在地地段因项项目在建建，主要要为经营营服装的的临时摊摊位，抽抽样调查查数据如如下：地点经营品种种面积/平平米年租金万万年租金/平米其他乐园小区区11#楼西220米服装2528万万11200转让费770000元乐园小区区11#楼西330米服装253万909年毛利约约8万乐园小区区1、22、3、44#楼共共有商铺铺1299家，关关门或未未营业226家东大街国贸家私私城一楼楼临街家具18012667温州人东大街化妆品2024万万12000申浩百货货服装1096000960承包租赁赁庆华二期期商铺服装2818万万642庆华二期期一商铺铺售价993000元/平平方，房房价988013550元/平方米米东大街鞋202613000温州人东西大街街点评l 从商品档档次看：普遍档档次低，西西大街档档次比东东大街高高；l 从消费者者层次看看：工薪薪阶层，一一般市民民；l 从经营品品种看：最多的的就是服服装与鞋鞋类，店店铺多，东东大街的的经营品品种范围围较窄；l 从租金水水平看：每平方方米年租租金基本本上在660013000元之之间，为为淮安市市中等水水平，东东大街租租金水平平由临淮淮海南路路向东递递减；l 从经营状状态看：目前经经营状况况一般，普普遍感到到生意难难作，有有经营上上的压力力，因此此从这个个角度讲讲，商铺铺的升值值潜力可可能会因因供量的的增加而而冲谈，价价格提升升已经陷陷入困境境，缺乏乏商业业业绩的持持续增长长支撑。 （四）结结论从以上的的调查数数据我们们基本看看出：1、目前前淮安市市区的商商铺租金金价格可可以分为为以下三三个范围围档次：A) 每平方每每年10000元元左右及及以上，主主要是主主商业街街道的沿沿街店面面B) 每平方每每年5000元左左右者，主主要是中中心商业业区里专专业市场场内及地地段位置置相对还还可以的的沿街店店面；C) 每平方每每年3000元左左右者，主主要是一一般市场场一楼及及较中心心地段商商场2楼楼及以上上；如果以此此作为目目前淮阴阴投资商商铺租金金的年收收益，以以10年年作为可可以接受受的投资资回收期期，不考考虑资金金的时间间价值静静态计算算其理论论价格水水平，则则目前淮淮安商铺铺售价可可以分为为如下几几个档次次：A) 100000-1550000元/平平方米；B) 50000元-660000元左右右/平方方C) 30000元左右右/平方方2、在租租金上，沿沿街店面面与非沿沿街店面面，主要要商街与与一般住住宅商街街，一楼楼店面与与二楼、三三楼商铺铺均有较较大的租租金差别别。 特别别说明：从上面面的价格格上我们们可以看看出租金金的范围围从低到到高有数数倍的差差距。而而目前在在建在售售的店铺铺出售价价格从位位置地段段的角度度来说商商铺售价价没有相相应租金金的差别别大，价价格与租租金对应应关系还还不是那那么准确确，大的的差别主主要体现现在店面面的层次次上。 3、经经营品种种与经营营范围的的不同，使使经营额额和利润润率大不不相同，在在很大程程度上决决定了对对位置需需求的不不同，以以及对租租金的承承受水平平也不一一样。其其中服装装类、以以及各类类品牌产产品对位位置要求求较高。 4、目目前从淮淮安市开开发市场场、开发发商铺的的角度来来看，作作为专业业市场基基本上以以招商、招招租的形形式为主主，但其其中伴有有使用权权的优先先转让问问题，这这使得商商铺在不不具备产产权的前前提下具具有了一一定的炒炒做行为为，使租租商铺本本身具有有了一定定的投资资色彩，而而不是直直接的投投资概念念与行为为； 而而作为沿沿街商铺铺，尤其其是小区区的商铺铺基本以以出售为为主，较较高。 5、目目前淮安安市的专专业批发发市场基基本上处处于一种种简单的的商品汇汇聚集中中状态，对对于相关关的同类类商品兼兼收并蓄蓄，经营营者以及及经营的的商品良良莠不齐齐，其中中上档次次、上水水平的市市场并不不多。市市场建筑筑与配套套也较简简单，不不乏临时时性的建建筑和棚棚户型市市场，大大规模的的永久型型批发性性质的市市场或商商城缺乏乏。五、目前前在售、在在建商铺铺情况 （一一）整体体概况根据淮安安市房地地产交易易中心提提供的有有关资料料：20000年年，总交交易次数数为37749起起，总量量为322.666万平方方米.总总金额为为3,008200万元,其中商商品房118444起,总总量为119.992万平平方米,总金额额为2,32000万元元.今年年比去年年有较大大幅度的的提高,上半年年已完成成交易次次数27700多多起,交交易量约约为322万平方方米,金金额2.6个亿亿.从市场与与商铺来来看，目目前在建建在售的的市场与与商铺总总体数量量较多，主主要是一一些原有有街区的的改造以以及住宅宅小区的的沿街店店面；A) 销售情况况相对还还可以，但但后期普普遍有一一定难度度；B) 从价格上上看临街街店铺基基本上以以60000-770000元/平平方米为为价格集集中区，位位置是决决定因素素，同时时一层、二二层的差差距也相相当的大大，二楼楼以上基基本上只只是比相相应的住住宅高出出一些而而已；从从面积上上看以440平方方左右为为集中区区，面宽宽在3-55米之间间。主力力总价在在25-335万左左右；C) 销售价格格弹性很很大，某某些个案案甚至会会优惠110%，甚甚至更多多，这表表明他们们对于商商铺的价价格普遍遍缺乏正正确的认认识与理理解，价价格制订订准确性性不够。D) 从销售的的形式看看，目前前淮安市市的市场场与商铺铺销售比比较简单单，基本本上没有有什么投投资分析析，也没没有什么么主题性性，对于于市场与与商铺的的未来没没有清楚楚明确的的概念和和界定；（二）典典型个案案情况 1、 汇通商城城 位置 汇通市市场原一一区临大大治东路路规模 总建筑筑面积4446220平方方，其中中商业面面积2330000平方。规划 地下为为大型车车库及部部分经营营，地上上1层、22层为商商场，33-6楼楼为住宅宅及办公公楼。是是综合性性批发零零售市场场。商城城配套设设施先进进，空调调、自动动扶梯、货货梯、 通通讯、保保安、保保洁齐全全。售价 单位商商铺在114平方方左右 主力力总价在在8-112万位 置置临街商铺铺 室内商商铺临大治路路一 层1.1-1.22万 85500二 层58000地 下48000销售情况况 112月228日开开工，目目前接受受内部预预定。 住住宅和办办公楼多多为回迁迁安置。 2、承承德商城城位置：东东临承德德南路，南南接东大大街，北北临里运运河规模：建建筑面积积290000平平方，3300多多户住宅宅。规划：沿沿街建筑筑一层商商铺，22-6层层住宅；承德路路商城主主楼5层层。售价：一一楼承德德路店面面80000元/平方，年年租金6660元元/平方方； 河河南路门门面40000-60000元/平方；二楼售价价为30000元元/平方方米，年年租金为为4200元/平平方米；沿街商铺铺单位面面积400平方米米左右。临东大街街8间门门面1000000元/平平方，单单位面积积50平平方；住宅均价价12000元/平方，8898-14888元/平方户型面积积：三室室二厅一一卫/二二卫 90-1300平方二室一厅厅一卫 44-80平平方现状与进进度：全全部竣工工，部分分交付。住住宅销售售80%以上，底底楼商铺铺销售770% 。付款方式式：一次次性付款款或分期期付款，优优惠幅度度可达55%3、东大大街综合合市场位置：承承德路与与东大街街交叉口口东北角角，规模：占占地面积积100000平平方，建建筑面积积300000平平方，其其中营业业面积1160000平，9900多多个营业业单位。规划：五五金、旧旧货、农农贸市场场。1-2层为为经营，33-7层层为住宅宅和办公公。 租售水平平：门面面面积在在50平平方左右右承德路门门面房668000元/平平方，场场内门面面30000元/平方 门门面按1150-3000元/平平方交纳纳押金，按按10-30元元/平方方交纳月月租金。 住住宅一室室一厅449平方方，三室室一厅880.77/1119平方方 售售价10080-14880元/平方现状与进进度：目目前市场场正在招招商中，部部分已经经营业，期期房20002年年5月330日交交房付款方式式：分期期付款或或一次性性付款，优优惠幅度度15%元左右右；销售情况况：沿街街90%左右4、荷花花池花园园小区位置：南南临西大大街，东东临人民民路，北北接河南南西路；规模：建建筑面积积8万平平方米，住住宅8000多户户；规划：沿沿人民路路分南北北组团，南南边组团团为西大大街集中中商业区区， 一、 二楼为商商铺和办办公楼，33-7层层为住宅宅。北边组团团一楼沿沿街为商商铺。商铺租售售价格：（一次次性付款款、分期期付款、银银行按揭揭50%，100年） 位 置单 价备 注注临西大街街80000-1000000商铺面积积多为50-770平方方左右。临人民路路60000-80000临河南路路45000-