合肥安高城市天地竞标案之营销策划篇页14383.docx

第二篇营销策划篇第一部分分：项目目分析一、项目目概况城市天地地项目位位于合作作化南路路与望江江西路交交叉口东东南，距距政务文文化新区区约两公公里、中中国科技技大学仅仅百米之之遥，小小区占地地1700余亩，规规划建筑筑面积330余万万平方米米，绿地地率约440%，住住宅车位位比1000%以以上。包包含多层层、小高高层、高高层住宅宅和公寓寓、商铺铺、会所所、大型型超市、五五星国际际大酒店店及地下下车库等等多种物物业形态态，配套套设施完完善。二、项目目特性分分析1、 地段分解解望江路、合合作化路路 两两大城市市主干道道·铂金地地段； 该地地段交通通方便，生生活配套套一般； 临近近政务区区，分享享政务区区未来的的高尚公公共设施施配套和和共享政政务区未未来的升升值潜力力。 合作化路路及毗邻邻的黄山山路是合合肥学区区氛围最最浓郁的的道路，大大多数的的高校都都集中在在周边； 该区域渐渐渐成为为合肥新新兴的中中高档住住宅区。2、 环境分解解本案位处处于合肥肥传统的的工厂区区，外部部环境不不尽人意意，但根根据合肥肥整体规规划和城城市中心心南移的的战略规规划，本本区域板板块未来来将是合合肥中高高档生活活区，区区域楼盘盘质素质质的提高高也进一一步拉升升整个板板块的品品质和环环境水准准。3、 配配套分解解便利生活活和商业业空间并并存项目周周边目前前暂时还还缺少大大型的商商业配套套设施；新开发发的楼盘盘商业裙裙房的店店面规模模都较小小；本项目目的酒店店和超市市为区域域提供商商业配套套服务；影响和和辐射周周边区域域居民的的消费。4、 产品分解解本项目目拥有330万平平方米建建筑面积积的体量量；同时包包含了商商业、五五星级酒酒店、精精品小户户型公寓寓、住宅宅四种类类型的产产品，组组合成了了一个完完整的街街区；小区整整体极简简派的建建筑风格格，迎合合了现代代人对生生活简明明的要求求；高低起起伏，错错落有致致的建筑筑天际线线和建筑筑构件线线条，构构成了项项目特有有的建筑筑风格；充分展展示了建建筑的艺艺术性和和视觉性性，空间间感；赋予一一个新颖颖的说法法：“未来现现实主义义风格”房型的的面积段段控制较较好，迎迎合目前前中高档档消费群群体的消消费需求求。分析结论论：三、项目目SWOOT分析析优势² 规模：330万大大规模社社区。具具有规模模效应，有有营造概概念的基基本载体体。² 规划：独独具一格格的建筑筑规划，高高品质的的产品形形态规划划的鲜明明主题园园林景观观。² 地段：新新老城区区之间，同同时拥有有政务区区的强势势升值潜潜力和老老城区南南七商业业板块成成熟的商商业配套套和成熟熟人气。² 户型：房房型设计计富有特特色，面面积控制制合理，有有利于销销售。² 配套：社社区内五五星级酒酒店、商商业街和和超市带带来生活活的安逸逸和舒适适。劣势² 本案所处处地段正正在建设设之中，故故周边外外环境较较差，人人气稍显显不足。² 周边地处处传统工工厂区，生活配套设施和交通不是很完善。² 合作化路路和望江江路都是是城市交交通主干干道，噪噪音和灰灰尘污染染对本案案影响较较大。机会² 随着政务务区建设设的日益益成熟。伴伴随政务务区的即即将搬迁迁。本案案地段升升值在望望；² 周边地区区改造和和开发，本本板块高高尚住宅宅区的区区域形象象已经得得到市场场的认同同和注意意。威胁² 宏观形势势不明朗朗，进场场投资客客户大幅幅度减少少，自住住买家也也普遍存存在持币币观望的的情况；² 同期市场场盘量大大，各盘盘大投入入、大手手笔营销销和传播播手法已已经初露露端倪，本本案将面面临较为为严峻的的竞争局局面；² 周边个案案与本案案产品的的同质化化现象较较为严重重而且最最将会和和我们形形成最直直接的竞竞争；² 本案地处处政务区区和高新新区之间间，两大大区域及及开发区区个案对对本案的的客源将将会有很很大的截截流。第二部分分：项目目定位营销，不不是闭门门造车；创新，不不是天马马行空。产品定位位，是前前行的“航向灯灯”，是撬撬动市场场的支点点。一、项目目概念定定位本项目无无论从环环境设计计上，还还是建筑筑、户型型设计、社社区配备备上都独独具匠心心，前卫卫时尚的的建筑风风格和希希腊文化化主题的的景观设设计体现现了一种种有韵味味的国际际都市生生活态度度，对于于快节奏奏下的都都市人，有有一定的的诱惑力力。另外，产产品基本本定型，入入市在即即，我们们必须再再一次明明确产品品概念，从从产品塑塑造、营营销推广广等方面面同一方方向用力力，在基基本概念念上做“加法”，把既既定风格格做到极极致，把把产品的的个性完完全释放放出来。在目前状状况下，我我们在产产品概念念上需要要遵循两两大原则则：商务、文文化与自自然三者者最完美美的结合合体彻底改变变居住文文化的内内涵定位核心心词：尊贵的 商商务的 文化化的 自然的的希腊文化的社区组团爱琴海主题的景观高绿化率和低密度政务区大景观环境板块片区文化底蕴建筑的文化内涵景观的文化内涵社区的文化活动五星级酒店可商可住的公寓政务区的商务机会建筑风格合理空间智能化配置配套一体化人车分流结合上述述两大原原则，我我们将产产品风格格和生活活方向作作概念定定位：一座300万平方方米的国国际化情情调社区区释义： 在居居住环境境上，我我们用“国际化化情调生生活”较前卫卫的风格格来统领领产品，在在基本格格调清晰晰的前提提下，我我们用“现代手手法”演绎“居住文文化”的特色色概念就就可以深深入人心心，得到到态度鲜鲜明的认认可或否否定，绝绝不“骑墙”在此此基础上上获得明明确支持持我们定定位的客客户群消消化这个个高品质质高标准准特色国国际化情情调社区区。二、定位位支撑1、 希腊文化化主题水水景景观观设计一座建筑筑、一处处房子、一一片园林林，血脉脉决定其其尊贵，渊渊源成就就其深浅浅。在摩天楼楼下，人人会觉得得自己很很渺小。必必须找到到一个点点，才可可以在转转型时代代巨浪中中找寻到到自己的的泊岸。安高·城市天地8000平方米水景点缀于整个社区，处处有景，四季有景，确保景观空间的立体感和韵律感。一幅幅美丽的画卷，让回家成为度假的快感游历。草的清嫩、枝叶的味香，瀑布沥沥，水波粼粼，自由小鸟白桦林间跳舞。住的常了、陶冶惯了，也许会不经意间炫耀，这片绿意，不算什么。或流芳百世也纷纷如潮，安高·城市天地尊崇生活的美与境，惟独这两个字足以久久的回味。2、感受受24小小时幸福福的能力力大型超市市、时尚尚商业街街区、主主题风情情会所购物物、休闲闲、享受受，与国国际同步步 安高·城城市天地地精心制制作的国国际商业业街区，为为住宅和公公寓业主主享受极极为便捷捷的消费费和休憩憩场所。不不论选择择公寓办公公或投资资，还是是选择商商业街区区作为投投资重心心，安高高·城市天天地将是是一个以以复合业业态、高高尚人群群互相增增值之利利益共体体。3、五星星级酒店店，赋予予城市核核心区新新生命。五星级酒酒店，将将成为活活跃于CCBD中中央区大大量高素素质和高高消费能能力商务务人士的的最理想想选择4、玻璃璃是太阳阳最密的的朋友，轮轮廓是别别人偷窥窥我的诱诱惑挑高5.4，都都市公寓寓，上下下空间新新秩序5、户型型走过“磨磨砺”，居居住走向向美好好的作品品拥有内内外兼备备的优良良质素，在在绝佳地地段，不不断创新新，对细细节、尺尺度充分分把握，对对品质用用心铸造造孜孜以以求，经典户户型的设设计、合合理的面面积控制制，把完完美、舒舒适的高高尚之居居所献给给欣赏这这种生活活的人。6、在艺艺术与生生活中创创造最为为完美的的平衡对有些人人，安高高·城市天天地是一一个港湾湾。对有有的人，更更像心仪仪很久的的一间咖咖啡馆。不不过，对对勾兑时时尚的人人，安高高·城市天天地便是是一曲舒舒缓的MMUSIIC。如如果你觉觉得是一一杯19963年年的红酒酒，当然然没有错错误。这样的生生活之旅旅与体验验，有点点酷似风风格派艺艺术。不不是很难难读懂，也也不是每每个人都都能融入入其中。安高地产致力于成为高端社区领域倡导景观人居的主要推动者。三、公寓寓产品的的市场定定位利用项目目五星级级酒店的的资源优优势，实实现资源源共享，依依托整个个社区配配套设施施的完备备和五星星级酒店店式服务务，增添添项目的的附加值值。公寓的初初步定位位：HOH复复合型公公寓（）（）（）国际潮流流的HOOH即酒酒店、办办公室、居居家三合合一复合合型酒店店式公寓寓，年产权权物业！HOH公公寓自用用和投资资自由转转换。您您在享受受星级酒酒店式居居住、办办公的高高档次服服务的同同时，亦亦可随时时通过酒酒店的日日常经营营，出租租物业以以获得长长期的利利润分成成； 第三部分分：目标标消费群群分析人生本就就是一个个不断寻寻找的过过程，也也是一个个不断舍舍弃的过过程！就像真理理和谬误误只是一一步之遥遥一样，买买或不买买只是几几秒钟的的时间误误差，你你的上帝帝和撒旦旦永远只只是一个个事物的的正反面面。实际的问问题是该该怎么寻寻找那些些愿意掏掏钱给我我们的上上帝呢？一、目标标消费群群体预测测 项项目主要要有住宅宅和公寓寓两种产产品形态态，必然然导致有有两种不不同的目目标客户户群，就就要逐个个进行有有区别的的定位分分析。 1、 首先我们们锁定购购买住宅宅产品的的目标客客户：城 市 知 性性 贵 族本案目标标客户群群区域定定位：（1）区区域客户户+全市市；（2）在在合肥长长期工作作的外省省市人群群。本案目标标客户群群年龄定定位：主力客户户源299600岁，核核心层以以年龄在在3040岁岁的青壮壮年为主主。本案目标标客户群群家庭收收入定位位：年收入66万以上上。本案目标标客户群群其它特特征定位位：我们的楼楼盘是定定位于高高档楼盘盘，什么么是高档档楼盘？高档楼楼盘是指指综合素素质较高高、价格格水平相相对也较较高的物物业。这这类物业业一般具具备优越越的地理理位置，小小区环境境营造上上显得高高雅舒适适，物业业质量较较高，仅仅供一部部分高收收入阶层层享有的的物业类类型。此此类产品品并不单单纯是一一项物业业，还代代表了一一种生活活方式、生生活态度度。定位位于高档档楼盘的的消费者者一般是是这样一一个群体体： 较较为成功功的企业业家他们拥有有十分丰丰厚且稳稳定的收收入，大大多数已已经结婚婚生子并并拥有自自己的小小汽车。他他们的基基本理想想已经得得到实现现，他们们已经被被社会认认同为成成功人士士。他们们已经有有属于自自己的一一套或多多套居所所，但为为了更舒舒适的生生活享受受、为了了增强一一种身份份感，他他们还会会追求更更高档次次、更高高品位的的居所。 金金领阶层层这个阶层层的人士士年收入入已基本本达到110万元元以上，具具有较强强的社会会优越感感。高品品质、高高品位的的生活早早已成为为这类人人群的追追求。他他们非常常注意邻邻里结构构、社区区氛围、需需要管理理人员提提供周全全、专业业的贴身身服务。成功的的商人对于成功功的商人人而言，拥拥有舒适适的居所所也就是是拥有了了一个独独立的私私人空间间，可以以在繁忙忙的生意意之外找找到一个个让心灵灵得以休休憩的地地方，更更是放松松全身心心的第二二居所。同同时，他他们希望望拥有了了高档次次有文化化氛围的的居所之之后能够够得到额额外的尊尊重。成功的的自由职职业人士士证券、金金融投资资者、设设计师、艺艺术家。这这类人士士拥有较较为丰厚厚的收入入，对以以艺术和和文化有有着自己己独到的的见解，自自然风光光优美、文文化氛围围浓郁的的居住环境是他他们的追追求。前前卫和时时尚是他他们的生生活态度度准则。外地私私营业主主在合肥地地区经商商，很有有可能是是购置本本案商铺铺的已购购客户，对对购置住住房的地地理位置置无所谓谓，主要要追求工工作方便便。具有一定定的经济济实力，大大多选择择按揭付付款，但但是在合合肥居住住不是主主要目的的，因此此购房时时较多考考虑总价价和升值值潜力等等因素。附近高高校的教教师由于本案案所处片片区内为为高校密密集区，所所以这部部分客源源为了方方便工作作，会较较多考虑虑本案。而且这部部分客源源具备一一定的购购房能力力，比较较注重地地段的便便利性。高新区区、政务务区的员员工和公公务员有一定的的经济收收入，年年龄在330-445岁之之间因工工作地理理位置的的原因，对对本案的的地域性性有一定定的认可可度。2、 其次我们们分析锁锁定购买买公寓的的目标客客户我们的公公寓项目目是独特特的，因因此它的的客户目目标类型型也是独独特的，分分众的。同同时公寓寓的空间间格局也也注定了了购买公公寓客户户的级别别。同时时由于公公寓产品品的较大大体量决决定了公公寓产品品的目标标客户群群体的包包容性和和广泛性性。刚起步步阶段的的小型公公司和工工作室都市高高级白领领及单身身贵族。外地公公司在合合肥的长长期办事事机构投资客客户。二、目标标客户群群总体描描述1、群体体底线 显然，这这一人群群在整个个社会的的金字塔塔构成中中，不是是“奠基者者”，因为为40万万以上的的房款，也也“要求”他们有有每年88万（家家庭收入入）以上上的稳定定收入，而而且有多多年的积积累，这这是这一一目标人人群的经经济底线线，是刚刚性要求求。高知与高高收入的的正比关关系，随随着社会会的进步步正在不不断的明明显，但但对高知知的理解解，决不不是肤浅浅的高学学历，而而是知识识结构丰丰富、完完整的人人群，也也只有这这一人群群，能够够对项目目所蕴涵涵的深层层附加价价值给予予认同，这这是项目目目标人人群的文文化底线线。2、群体体特征 社社会的主主力源他们通常常被称为为豪族、名名流、新新贵、或或者精英英，绝对对的成功功者，对对自己的的经济前前景很看看好。他他们可能能是企业业家、是是技术精精英、也也可能是是政要，甚甚至可能能是内地地的富人人 。用品味这这样的抽抽象概念念进行划划分很难难。用年年龄来划划分也未未必准确确，但他他们有一一个共同同点就是是：富有有。需要要社会认认同他们们的地位位及价值值。品质的的追求者者他们可能能已换了了两次房房甚至更更多，现现在住的的也不错错，他们们选择新新居所的的行为带带有他们们在商场场上的作作风：稳稳健、挑挑剔。虽虽然现在在豪宅很很多，但但他们仍仍在观望望，真正正的原因因是：很很少有楼楼盘让他他们真正正感到有有分量。他们一生生中的第第二、第第三次购购房，对对他们来来说，买买的已不不仅仅是是居所，更更是他们们的名片片，是他他的家族族的一个个图腾。他他用自己己占据的的土地的的价值，房房子的价价值来宣宣告他自自身的价价值。时间的的竞争者者 他们可可以在两两天之内内往返于于三个相相距10000公公里以上上的城市市，但匀匀出一个个完整的的时间去去影院看看部电影影对他们们却是一一种奢侈侈，时间间对这一一人群来来说，是是伙伴，但但更是竞竞争的对对手，他他们只有有不断的的“战胜”时间，才才能获得得更大的的空间。 意意见的主主导者他们在群群体中不不一定一一言九鼎鼎，但也也掷地有有声，他他们多以以个体为为代表，群群体为支支撑，形形成在圈圈子中的的“意见领领袖”地位。一一件商品品在他们们当中的的口碑传播，有有时比广广告的宣宣传要来来的更有有效。“文化化群落”这些人群群既融入入了本土土的传统统文化群群落，又又以其宽宽广的视视野努力力的跳出出局限，他他们是传传统与革革新的矛矛盾体，但但正是他他们不断断的聚集集，形成成代表合合肥新气气象的“文化群群落”。这一一人群经经历了中中国文化化架构重重新建立立的过程程，在“肯定否定再肯定定”的不断断思想碰碰撞中，使使这一人人群有对对新事物物的接受受能力较较强，有有比较敏敏锐的观观察力，也也有较为为多样的的文化视视角。三、目标标客户总总体战略略：1、羊群群效应这里所谓谓的羊群群效应，主主要指业业界意见见领袖的的影响下下，能够够产生吸吸引众多多意见跟跟随者产产生购买买的行为为效应。我我们试图图通过吸吸引业界界意见领领袖（主主导型客客户）的的目光与与注意力力，通过过他们的的意见影影响，来来吸引和和带动支支撑型客客户，甚甚至边际际型客户户的购买买意向。2、影响响力阶层层一个缺失失影响力力人物的的社会是是不公允允的，一一个遗忘忘影响力力人物的的时代是是不乐观的，他他们在自自己的领领域或政政治、或或经济、或或文化站站得更高高，看得得也更远远，甚至至改变人人们的生生活、改改变城市市革新的的进程、重重建整个个社会新新的价值值观和道道德观念念。衡量影响响力阶层层的标准准在于，他他们的影影响范围围要大于于他们的的控制范范围。第四部分分：营销销推广主主题太阳底下下没有新新鲜的事事物，营营销创新新实际上上是旧事事物的重重新组合合。一、核心心推广概概念主题题国际化情情调社区区 知性贵贵族生活活经典二、主题题支撑中国可可以达成成一个阶阶层财富富标准的的共识，却却缺失一一个阶层层在精神神领域的的标准。仅仅拥拥有财富富还不足足以成为为贵族。贵贵族与品品位相关关。财富可可以改变变社会地地位，但但优雅品品位的形形成，却却需要知知识和气气质的积积淀，正正如西方方格言里里所说："贵族族的形成成需要三三代人""。暴发户户不会是是这个城城市的知知性贵族族，因为为他们缺缺少知性性贵族所所应该有有的涵养养和优雅雅；刚刚刚起步的的城市精精英也不不会是知知性贵族族，因为为他们的的物质基基础单薄薄了点。知性贵贵族是品品位的标标鉴，懂懂得鉴赏赏，才更更懂得欣欣赏，财财富并不不稀罕，品品位与活活力才值值得炫耀耀。知性贵贵族在这这个社会会上意味味着财富富、权势势、地位位，意味味着一个个人所获获取的权权利，优优越性及及其高贵贵的社会会地位得得到了法法律的认认可，法法律确认认了他们们的特权权与优越越性的行行为之有有效。知性贵贵族，当当代社会会的影响响力阶层层，是跻跻身晋级级现代中中国主流流社会的的最主要要特征。当“知知性”与与“贵族族”激情情碰撞的的时刻，将将会缔造造怎样的的一种信信仰，安安高·城市天天地恰是是为城市市精英和和知性贵贵族奉献献的一笔笔重彩。三、形象象口号推推荐情调与金金钱无关关，但与与生活态态度有关关 其他备备选宣传传口号 站在财富富的肩上上，信奉奉“生活的的享受主主义”提倡漫步步释义： 指指出享受受国际化化情调生生活是一一群富有有而又有有文化品品位的特特殊阶层层。阶层越越来越主主导着对对资源的的享有与与机会。阶阶层，是是资本，也也是资讯讯，是财财富，更更是审美美。置身身精英阶阶层的审审美能力力，已成成为一个个人社会会能量的的单位以以及生活活品质的的条形码码。四、广告告标题初初拟1、 国际化情情调社区区，知性性贵族生生活经典典2、 情调与金金钱无关关，但与与生活态态度有关关3、 没有人能能够到达达将来，。却却可以洞洞悉未来来4、 最珍贵的的生活空空间，为为城市骄骄子预留留5、 国际生活活，率先先体验6、 安高·城城市天地地，定位位这个时时代的精精彩。7、 高点，制制胜权8、 心有多野野，未来来就有多多远9、 一个阶层层需要一一个独特特空间，一一个空间间可以培培养一种种气质10、财财富平台台，从容容把握事事业与生生活的节节奏11、所所谓独具具慧眼，不不只是指指看到什什么，更更是指观观察世界界的敏锐锐角度12、一一夜成名名常常寄寄生于炒炒作 品品位才是是底蕴的的装订线线一三、可可以预见见，一个个传奇正正在上演演第五部分分：价格格策略一、定价价原则价格的制制定是一一个敏感感因素，其其合理程程度直接接影响到到营销速速度、销销售周期期，并进进一步影影响到整整个项目目的投资资回收期期和利润润指标等等。就本楼盘盘而言，定定价的基基本原则则体现在在： 成本加加成原则则：即物业的的价格应应是其开开发成本本与一定定的比例例的利润润之和，如如果利润润率低于于行业平平均利率率或社会会性投资资平均利利率，甚甚至为零零或负数数，即应应视为投投资失败败。本楼楼盘由于于建设和和配套成成本相对对较高，因因此成本本的因素素必须适适当考虑虑，但又又不能超超越市场场接受的的合理成成本界线线。市场比比较原则则：物业的价价格并不不是孤立立存在的的，从客客户需求求角度而而言，市市场比较较原则是是物业定定价的重重要原则则，同质质同价，优优质优价价，所谓谓挖掘市市场空白白，提高高物业附附加值由由此而来来。就本本楼盘而而言，对对竞争个个案做一一定深度度的价格格定位分分析，将将对自身身的价格格策略制制定有帮帮助。二、定价价方案城市天天地通过过现房实实景环境境规模优优势中整整合利益益点，并并借助类类比法（同同类产品品性价比比）烘托托本案价价值和支支撑价格格。针对城城市天地地的产品品特征，采采取分期期推广策策略，分分阶段提提高单户户总价，降降低大户户型总价价，提高高楼层和和景观系系数，并并结合总总价组价价，逐阶阶段提升升价格，使使存量逐逐步变现现时被市市场接受受。1、开盘盘定价方方案一：市场试试探策略略在项目开开始以相相对较低低的价格格试探市市场，以以达到了了解市场场，树立立信心的的效果。有利点：高品质质楼盘以以相对低低价入市市，形成成轰动效效应；对本项项目价格格的市场场定位可可以得到到充分反反馈，便便于开盘盘价的调调整；消化速速度相对对较快，提提前回笼笼资金。不利点：利润空空间相对对减少；在不了了解产品品前，高高价格会会减缓销销售。2、开盘盘定价方方案二：准现房房策略形象引导导期时只只推项目目及公司司形象，封封锁价格格（或以以一个价价格范围围告知）。以以一期大大部分建建筑进入入地面施施工为节节点，推推出较高高的价格格，达到到树立楼楼盘品质质、提高高利润空空间的效效果。有利点树立楼楼盘的高高档品质质；以产品品力卖房房，加快快消化速速度。不利点：资金回回笼速度度减慢，前前期投入入资金量量较大；市场对对价格的的接受度度相对降降低；短期利利益的投投资客相相对减少少。结论：上述两种种方案各各有利弊弊，针对对安高公公司房地地产开发发理念及及我们对对产品的的基本判判断，在在本项目目中建议议使用方方案一，既既市场试试探策略略。营销策略略。三、价格格体系建建立；本案建筑筑规模近近30万万平方米米，在其其所属的的区域板板块中属属于重量量级大盘盘，其规规模效应应及对市市场的影影响力均均相当显显著，所所以本案案价格体体系的确确定应该该在综合合分析市市场大势势、区域域市场供供应情况况、本案案将来可可能拥有有的发展展前景等等外部环环境，以以及本案案在区域域内的地地段、位位置、本本案的产产品特点点等内部部因素以以后，才才能确定定。 根根据上述述的市场场分析及及本案SSWOTT分析，并并结合区区域内大大规模楼楼盘的定定价经验验，我司司建议：本案的住住宅整盘盘平均销销售单价价为3880042200元元。本案的公公寓整盘盘平均销销售单价价为4880050000元元沿合作化化路联体体商铺价价格为一一、二层层80000元/平方米米，车库定价价为89万元元/个。价格定位位的依据据和支撑撑如下： 房房产新政政的房地地产的打打压，迫迫使开发发商不得得不减少少对项目目的较高高利润预预期。最最直接反反映的是是东海徽徽园一期期定价在在26000-33300元元，采取取趋于保保守的房房地产定定价策略略，以预预防新政政波动对对项目的的影响已已经是一一些有营营销意识识的开发发商的共共识。 整整个市场场各种隐隐性降价价和优惠惠已经成成为较为为普遍的的情况，消消费者进进入市场场更加谨谨慎，部部分热点点区域可可能会出出现死盘盘，因此此市场变变数会影影响一部部分短见见开发商商率先降降价，最最终动摇摇这个市市场既存存的价格格游戏规规则。最最终对市市场是毁毁灭性打打击。 区区域及政政务区板板块近年年来，供供应量呈呈上升趋趋势，中中高档楼楼盘在短短期内已已供过于于求。 目目前本案案产品除除了较高高的容积积率和建建筑密度度以外无无明显缺缺陷和不不足，产产品表现现了较好好的均好好性。同同时300万建筑筑规模有有大社区区的市场场印象。 高高水平的的营销运运作将为为项目定定价赢得得加分。综合以上上分析，我我司认为为，从市市场面来来看，本本案一方方面存在在30万万的平方方米的规规模和较较长的销销售周期期，另一一方面在在房产新新政的影影响不明明朗，区区域供应应量增加加的情况况，采取取保守定定价策略略，并通通过产品品品质的的塑造，33800042200元元/平方方米的整整盘均价价基本市市场基础础。四、主要要参照依依据1、成本本估算本项目地地块地价价成本为为1722万/亩亩，结合合合肥市市场的建建筑成本本及产品品档次，预预估本项项目的住住宅成本本价在333000元/平方左左右。2、合肥肥市各区区10万万方、330000元/平方方米以上上楼盘价价格一览览表区域项目名称称位置容积率总建筑面面积（万万m）建筑类型型价格蜀山区绿城·桂桂花园杨振宁大大道与黄黄山路口口1.22241万平平方米多层、小小高层 多层均价价41000元/，小高层层均价开开盘37769元元/新加坡花花园城长江西路路8988号1.58870多万万平方米米多层、小小高层、高层、独立别墅二期价格格为39900-40000元/，范范围34400-58000元/。百协·大大溪地南临黄山山路中段段，北接接长江路路1.32280万平平方米多层，小小高层，花花园洋房房，小复复式公寓寓、高层层、酒店店未定，小小高层均均价预计计3600038000元，SSOHOO预计447000元左右右（含装装修费用用）新华学府府春天黄山路与与石台路路交叉口口2.011730万平平方米多层、小小高层未定，预预计37700-38000均价价金色池塘塘长江西路路与蜀新新路交界界处向北北3000米1.166135万平平方米多层、小小高层、towwnhoousee二期多层层35000元/均价价花园洋洋房均价价42000元/，范范围3770060000元/。庐阳区元一美邦邦国际长丰路668号（ 雎溪路路与长丰丰路交叉叉口）2.4661178854幢高层层，幢幢小高层层（幢幢板式、幢蝶式式）2403335223元上城国际际北一环和和北二环环之间17114万万平方米米多层、小小高层一期多层层均价331000元，小小高层22900036000元之之间元一·滨滨水城颖上路与与临泉路路交口2.45532%小高层、高高层均价32200元元/，售售价范围围：2880038000元/包河区联邦花园园马鞍山南南路以东东，九华华山路以以北1.6111012247多层（55跃6）、小小高层（11跃12）29000元/万振·逍逍遥苑马鞍山路路和太湖湖路交叉叉口1316万多层、联联体别墅墅、小高高层小高层330000元起价价太阳岛花花园宁国路、青青年路、望望江路交交汇处145514万平平方米多层，小小高层瑶海区元一时代代花园元一时代代花园2.6338.9万万4幢高层层，4幢幢小高层层二手房市市场上达达到35500多多元香格里拉拉花园临泉路，安安徽大市市场东侧侧一期多层层、二期期小高层层，设有有商住楼楼均价22200元元/宝业·城城市绿苑苑原安徽拖拖拉机厂厂1.60048万平平方米多层、小小高层、高高层多层一组组团均价价29220元，小小高层均均32000元3、合肥肥市部分分楼盘车车位价格格一览表表小区停车车问题得得到了更更多的重重视，车车位和车车库配比比最少也也达到了了30%以上，一一般都采采用地面面和地下下停车相相结合的的方法，可可租可卖卖，租金金一般为为1000-2000元/月，售售价在88-9万万元/个个左右。五、最高高价及最最低价建建议由于本案案住宅产产品不同同位置房房屋的优优劣差异异较大，销销售单价价的价差差应适当当拉大，已已保证所所有房屋屋均能去去化。公公寓产品品销售单单价的价价差建议议不能过过大，满满足投资资客户的的进场。建议本案案住宅最最高单价价在52200元元左右，最最低单价价低于332000元，价价差可控控制在220000元以内内。公寓产品品的价差差控制在在8000元以内内。六、入市市价格及及走势1、 入市价格格本案的入入市均价价建议应应比整体体均价低低30004000元/平方米米，约为为3600038000元/平方米米，单价价范围：3200045000元/平方米米2、 价格走势势考虑到本本案的销销售周期期较长，阶阶段性调调价应视视市场反反映随机机进行，调调价的幅幅度不宜宜过大，控控制在1100元元/平方方米以内内，调价价的方式式可与销销售控制制结合进进行，在在对外价价目单上上不明显显反映。七、开盘盘期前后后操作策策略1、开盘盘期前后后操作策策略建议在开开盘期前前后价格格策略分分为四大大阶段： 第一一阶段： 广告配合合下，开开始接受受预约（预预约号从从50号号开始），签签定无条条件可随随时撤换换的预约约购买意意向书，宣宣布预定定期价格格，相应应透露开开盘价格格，告知知首批预预订客户户可能的的差价。收收受诚意意金每户户2万元元价格，进进行市场场认证、反反馈和修修正。相应的准准备工作作：售楼楼处、DDM、电电视广告告片、电电脑系统统、预约约购买意意向书文文本、户户型图 第二二阶段： 通知知首批预预约客户户定位相应的准准备工作作：总平平图、单单套户型型图、价价格体系系 第三三阶段：开盘 宣布布开盘价价格，通通知客户户在十天天内统一一签订正正式销售售合同相应的准准备工作作：一期期总平图图、单套套户型图图、统一一售楼说说辞、价价格体系系 第四四阶段：开盘以以后价格稳步步上涨。2、付款款方式建建议由于新的的政策已已经趋于于明朗，银银行方面面很难再再发放八八成的按按揭（尤尤其是二二次置业业人群），因因此，一一些有一一定优惠惠幅度的的付款方方式将会会在一定定程度上上成为项项目销售售的有效效助力。 一次次性付款款可以享受受98折折的优惠惠；签署认购购书时支支付定金金2万；签署认购购书后110天内内签署正正式买卖卖合同时时支付330的的总房款款（含定定金）；签署正式式买卖合合同后330天内内支付335的的总房款款；交房日33天内支支付355的总总房款。 银行行按揭可以享受受98折折的优惠惠；签署认购购书时支支付定金金2万；签署认购购书后77天内签签署正式式买卖合合同时支支付300的总总房款（含含定金）；签署正式式买卖合合同后330天向向银行申申请为客客户提供供70总房款款的贷款款。（如选择择二成按按揭的客客户，没没有折扣扣优惠。）第六部分分：营销销策略一、营销销策略核核心 1、核核心营销销理念树立国际际化情调调社区的的市场旗旗舰形象象快速建立立鲜明的的品牌内内涵，激激发市场场的高度度关注，进进行针对对合肥的的全方位位推广高功能能价值，集集中体现现在城市市空间尺尺度上建筑空间间原创创的户型型设计、适适宜创意意空间。介介于思维维空间与与立体空空间之间间，不奢奢华，不不浪费，不不局促；主题园林林希腊腊主题爱爱琴海特特色风情情园林及及景观设设计。高文化化价值，集集中体现现在建筑筑文化上上以希腊文文化主题题建筑为为载体的的可以传传承和延延续的都都市生活活，连接接了生活活的过去去、现在在和未来来，体现现了城市市生活优优越和求求新的生生活主调调。x37222x 中国最最庞大的的资料库库下载高品质质，体现现在建筑筑的优质质材料，环环境的优优美，良良好的人人文环境境上在保证项项目总体体均价的的情况下下，不与与竞争对对手形成成价格上上的竞争争，依靠靠项目的的高价值值内涵，形形成区域域市场及及整个合合肥市场场的旗舰舰性市场场地位，以以推动整整个项目目的销售售。2、营销销诉求主主线 产产品主线线主要诉求求点：国际化情情调社区区特色规划划园林景观观经典户型型设计城市地标标建筑五星级酒酒店区位价值值 大型超超市和商商业街文化主主线主要诉求求点：国际化生生活情调调知性贵族族衍生的的影响力力阶层集集群3、主线线支撑：专业概念念上强化国国际化情情调社区区的概念念，使其其区别于于其他楼楼盘的概概念市场形象象上突出基基于产品品的高端端市场形形象；产品形象象上表现一一种时尚尚、尊贵贵、原创创、富有有空间感感、立体体的；居住感受受上描述一一种新的的建筑居居所文化化，它区区别于传传统建筑筑居所，是是根据现现代人文文化生活活特征而而设计，它它融生活活性、景景观性、功功能性和和文化性性于一体体；4、总体体策略生活方式式塑造（国国际化生生活情调调）+板板块启动动（项目目区域生生活圈）+产品启启动（城城市天地地产品本本身）5、总体体目标我们的任任