2022年山东省房地产估价师高分试卷.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 2012年5月1日，王某向甲房地产开发企业（以下简称甲企业）购买了一套80m2的住房，单价为8000元/m2，并可以使用其住房公积金。这是他购买的第一套自住普通住房，现已办理了房屋产权登记。入住后，王某发现购房合同约定的房屋面积比房屋产权登记的面积少了3m2。买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定。A.1%B.1.1%C.3%5%D.6%【答案】 A2. 【问题】 已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】 A3. 【问题】 当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有不同的反应，（）对任何方面的进攻都迅速强烈地作出反应，一旦受到挑战就会立即发起猛烈的全面反击。A.从容不迫型竞争者B.选择型竞争者C.凶猛型竞争者D.随机型竞争者【答案】 C4. 【问题】 下列选项中，不属于竞争导向定价法的是（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.价值定价法【答案】 D5. 【问题】 （2011年真题）房地产开发企业承担的商品房保修期从（ ）之日起计算。A.竣工B.交付C.办理房屋所有权登记D.入住【答案】 B6. 【问题】 2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1曰，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。A.10B.11C.13D.15【答案】 B7. 【问题】 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数为6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为（ ）%。A.6.0B.6.9C.8.8D.9.0【答案】 B8. 【问题】 从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开的变形缝是（ ）。A.伸缩缝B.沉降缝C.防震缝D.施工缝【答案】 B9. 【问题】 甲公司于3 年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40 年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度降为120m。酒店现已按期竣工，为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020 万元，使用成本年均高出2 万元，功能缺陷导致年均收益损失50 万元，报酬率为7%。A.修复费用法B.损失资本化法C.赔偿实例比较法D.损失前后差价法【答案】 A10. 【问题】 某房地产的土地面积为3000，容积率为3，市场上类似房地产的价格为4200元/，成本法测算的土地重置单价为4800元/、建筑物重置单价为3000元/。该房地产的总价为（）万元。A.2340B.3780C.4140D.5220【答案】 B11. 【问题】 有效毛收入乘数是类似房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。A.价格B.租金C.潜在毛收入D.净收益【答案】 A12. 【问题】 比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则可比实例相对于估价对象状况下的得分为（ ）。A.105B.97C.98D.103【答案】 B13. 【问题】 某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。A.10万元B.20万元C.30万元D.40万元【答案】 D14. 【问题】 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧C.该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金D.采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值【答案】 C15. 【问题】 下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。A.变现风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】 A16. 【问题】 保留价的修改权从属于保留价的确定权，归（）享有。A.委托人B.拍卖人C.竞买人D.竞卖人【答案】 A17. 【问题】 与开发完成后的房地产价值（售价）对应的利润率称为（ ）。A.开发利润率B.投资利润率C.土地利润率D.销售利润率【答案】 D18. 【问题】 关于房地产互补品的说法，正确的是（ ）。A.商业用房与工业用房是互补品B.新建商品房与存量房是互补品C.经济适用住房与普通商品住房是互补品D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品【答案】 D19. 【问题】 一个估价项目中的价值时点，本质上是由（）决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人的意愿【答案】 B20. 【问题】 某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（ ）万元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 (2016真题) 关于股票和公司债券的说法，正确的有（）。A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任B.股票和公司债券同属于流通证券C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响E.股票和公司债券都体现资本信用关系【答案】 B2. 【问题】 某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有（）。A.该抵押属一般房地产抵押B.该抵押是最高额抵押C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元E.该抵押可以不经登记即产生合同效力【答案】 BD3. 【问题】 可用于互斥方案比选的方法有（）。A.净现值法B.内部收益率法C.动态投资回收期法D.费用现值比较法E.费用年值比较法【答案】 AD4. 【问题】 业主大会履行的职责有( )。A.制定、修改业主公约和业主大会议事规则B.选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作C.监督业主公约的实施D.决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施E 选聘、解聘物业企业【答案】 ABD5. 【问题】 形成房地产有效需求必须具备的条件有（）。A.消费者有购买房地产的意愿B.消费者能够承受并支付得起房地产价格C.城市经济高速发展D.人口急剧增长E.房地产供给大于房地产需求【答案】 AB6. 【问题】 下列不动产登记情形中，只收取不动产权属证书每本证书10元工本费的有（）。A.单独申请宅基地使用权登记的B.同一权利人因分割.合并不动产申请变更登记的C.因不动产权属证书丢失申请补发.换发证书的D.夫妻间不动产权利人变更，申请登记的E.申请不动产更正登记.异议登记的【答案】 ACD7. 【问题】 下列情况中会导致房地产价格上升的有（）。A.上调开发商贷款利率B.限制房地产投机行为C.城市化的加速发展D.国际上的政治对立E.政府制定最高限价【答案】 AC8. 【问题】 (2013真题) 下列区域中，属于1类声环境功能区的有（）。A.康复疗养区B.居民住宅区C.文化体育区D.商业金融区E.集市贸易区【答案】 BC9. 【问题】 下列合同中，属于实践合同的有( )。A.保管合同B.借用合同C.买卖合同D.定金合同E.保证合同【答案】 ABD10. 【问题】 下列房地产中，通常适用比较法估价的有（）。A.标准厂房B.行政办公室C.写字楼D.房地产开发用地E.在建工程【答案】 ACD11. 【问题】 评估专业人员应当履行的义务包括（）。A.完成规定的继续教育，保持和提高专业能力B.诚实守信，依法独立.客观.公正从事业务C.依法签署评估报告D.对评估活动中知悉的国家秘密.商业秘密和个人隐私予以保密E.接受行业协会的自律管理，履行行业协会章程规定的义务【答案】 ABD12. 【问题】 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。A.自然特征B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围E 竞争性项目的区域【答案】 ACD13. 【问题】 申请办理商品房预售许可证应提交的证件和资料有( )。A.商品房预售方案B.商品房预售许可申请表C.关于施工进度的说明D.房地产开发企业的资质等级证书E.投入开发建设的资金达到工程建设总投资20以上的证明【答案】 ABCD14. 【问题】 在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中市场调查的主要内容有（）。A.项目用地B.市场的供给和需求量C.价格D.竞争能力E.外围基础设施【答案】 BCD15. 【问题】 (2017年真题) 利率调升对房地产投资产生的影响有（）。A.导致房地产实际价值折损B.增加收益现金流C.加大投资者融资成本D.增加市场供给E.抑制市场投资需求【答案】 AC16. 【问题】 建设工程监理的任务包括（）。A.进度控制B.质量控制C.合同管理D.信息管理E.质量管理【答案】 ABCD17. 【问题】 融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（）。A.政策风险B.资金供应风险C.经营风险D.利率风险E.汇率风险【答案】 BD18. 【问题】 下列属于土地使用管制的事项有( )。A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通用地B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0D.甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E 某宗土地只能用于商业房地产开发【答案】 AC19. 【问题】 某城市根据城市总体规划的要求，对某片区进行旧城区改造，征收国有土地上房屋，该市人民政府委托A部门组织征收工作，该部门委托B开发企业负责征收具体工作。2018年5月4日，A部门作出征收决定，2018年5月7日，作出公告。C房地产估价机构接受委托，进行征收补偿评估。被征收王某对估价结果产生异议，故委托相同等级的估价机构进行复核。A.该市人民政府应当组织征收工作B.A部门不可以负责征收的组织工作C.征收具体工作不得委托给开发企业D.房屋征收实施单位不得以营利为目的【答案】 CD20. 【问题】 甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于 1998 年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为 200 万元。甲公司根据相关法律按税后利润的 10提取法定公积金，至 2008 年年底累计提取 100 万元，2009 年甲公司税后利润为 120 万元，当年分配 70 万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为 90 万元。2008 年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010 年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为 3 年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。A.社会保险B.政策保险C.人身保险D.财产保险【答案】 AC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。1.评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？2.政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3.评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？【答案】1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。2.收购房地产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用：(1)建筑物拆除费用。(2)土地开发费用（如七通一平费用）。(3)其他成本费用（如财务成本、管理费用）。3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。2. 房地产估价报告项目名称：XX市XX区XX东街XX号XX商业用房征收补偿价格评估估价委托人：XX市房屋征收管理办公室估价机构：XX房地产估价有限公司估价人员：XXX(注册号：XXX)估价作业日期：2011年8月8日至8月18日估价报告编号：XX估字第XX号目录(略）致估价委托人函(略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件(略）估价结果报告(一）估价委托人（略）(二)估价机构（略）(三)估价对象1.实物状况【答案】1.估价作业日期不完整。从后面的估价结果报告看，应为2011年8月8日至2011年8月18日。2.在估价结果报告（三)估价对象中缺少估价对象范围的描述。3.估价结果报告中被征收房屋价值的定义有误。4.估价依据中的城市房屋拆迁管理条例应该去掉，该条例已于2011年1月21日废止。5.估价结果报告中估价方法部分没有交代估价方法选用的理由。6.收益法的定义不正确。7.估价结果报告中没有说明估价单价。8.估价结果报告中估价报告应用的有效期和估价作业日期颠倒了，应该先是估价作业曰期，后是估价报告应用的有效期。9.可比实例缺少币种。10.估价技术报告中3个可比实例市场状况调整系数反了，A应为100/106，B应为100/106，C应为100/103。比如原A的比准价格计算过程是这样的：房地产状况调整系数=1/(1+30%X9%+35%X4%)=100/104.1,原A的比准价格=15500X(100/104.1)X(106/100)=15782.90元/m2，实际上，正确的计算结果为A的比准价格=15500X(100/104.1)X(100/106)=14046.73元/m2。11.估价技术报告中市场法单价取值结果缺少取值理由。12.估价技术报告中市场法单价取值结果缺少计算过程。13.采用收益法评估时租赁合同到期后仍采用月租金65元/m2不妥，根据最高最佳利用分析，应该取合同到期时正常的市场租金而不能按原合同租金。14.采用收益法评估时，月租金采用租赁合同租金不对。本次评估的目的是征收补偿，根据房屋征收评估价值的内含，被征收房屋价值不考虑租赁的影响，应评估无租约限制的价值，所以此处月租金应采用市场租金，相应的空置率也不能直接取零。3. 某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1.以商品住宅销售均价为基础估价；2.以商业用途土地价格为基础估价。<1>、上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。<2>、针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。【答案】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。估价技术路线：（1）选择估价方法，（2）方法运用中的具体处理，（3）确定估价结果。4. 估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯。搜集有关资料如下：(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。(2)当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级。而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：(3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)【答案】(1)土地重新购建价格市场法比准价格A2200×100/100×(1-1-0.5%)6×100/972336.94(元/m2)比准价格B2050×100/100×(1+0.5%)9×100/922330.56(元/m2)比准价格C2380×100/103×(1+0.5%)4×100/1052244.99(元/m2)估价对象的比准价格为：(2336.944-2330.564-2244.99)÷32304.16(元/m2)V2304.16×100230.416(万元)成本法最末级土地的重置价格则成本法估算的土地重置价格为：1016.79×22033.58(元/m2)估价对象的土地重置价格为：(2304.16+2033.58)2168.87(元/m2)总价为：2168.87×1000216.89(万元)5. 估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯。搜集有关资料如下：(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。(2)当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级。而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：(3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)【答案】(1)土地重新购建价格市场法比准价格A2200×100/100×(1-1-0.5%)6×100/972336.94(元/m2)比准价格B2050×100/100×(1+0.5%)9×100/922330.56(元/m2)比准价格C2380×100/103×(1+0.5%)4×100/1052244.99(元/m2)估价对象的比准价格为：(2336.944-2330.564-2244.99)÷32304.16(元/m2)V2304.16×100230.416(万元)成本法最末级土地的重置价格则成本法估算的土地重置价格为：1016.79×22033.58(元/m2)估价对象的土地重置价格为：(2304.16+2033.58)2168.87(元/m2)总价为：2168.87×1000216.89(万元)