XXXX年7月青岛房地产市场分析报告_172458.docx

20100年7月月青岛房房地产市市场分析析报告内容提要要： 七月月份，商商品房成成交逆转转，成交交73889套，同同上月相相比，增增加18806套套，环比比上涨332.335%，同同比下滑滑30.49%；成交交面积77385569.12平平方米，较较上月增增加18894660.112平方方米，环环比涨幅幅为344.5%，同比比下降229.997%。 其中中，住宅宅成交669233套，环环比上涨涨31.52%，成交交面积667.556万平平方米，环环比涨幅幅达344.999%；占占与去年年七月份份相比，减减少24444套套，同比比下降226.009%。 本月月，60000-80000元价价格段住住宅成交交体量最最大，增增加一倍倍多。 本月月，黄岛岛区、胶胶南市、崂山区区住宅成成交位居居前三。 由青青岛房地地产TOOP100研究组组经过调调查、分分析，得得出20010年年7月青青岛客户户满意度度最佳企企业TOOP100、青岛岛商品房房最佳性性价比TTOP110：一、商品品房交易易分析1、供应应分析 本月月，商品品房市场场存量达达到今年年最高值值，商品品房可售售面积突突破八百百万平。本月，岛岛城商品品房市场场存量有有较大幅幅度增长长，尤其其是郊区区楼市集集中放量量，整体体拉高商商品房市市场储量量；商品品房市场场可售面面积为8822.6万平平方米，同同上月相相比，增增加833.6万万平方米米，环比比上涨111.331%；商品房房可售套套数为7725998套，较较上月增增加70035套套，环比比涨幅为为10.73%。 本月月，岛城城各物业业类型市市场供应应量均呈呈上升趋趋势。本月，岛岛城各物物业类型型市场可可售量均均呈上升升趋势。其中，住住宅市场场可售量量为5556488套，较较上月增增加62246套套，环比比上涨112.664%。办公用用房市场场可供应应量为338788套，同同上月相相比，增增加699套，环环比上涨涨1.881%。商业用用房市场场可供应应量为1103111套，较较上月增增加7002套，环环比涨幅幅为7.31%；占到到商品房房可售总总量的114.22%。车车库及其其他物业业类型市市场可售售套数为为27661套，比比上月增增加188套，环环比上涨涨0.666%。2、成交交分析 本月月，商品品房市场场活跃度度增强，成成交转而而上行，涨涨幅超过过三成。七月份，岛岛城商品品房市场场出现松松动，上上月下降降颓势有有所逆转转，成交交转而上上行。本本月商品品房成交交73889套，同同上月相相比，增增加18806套套，环比比上涨332.335%；与去年年七月份份相比，减减少32242套套，同比比下滑330.449%；成交面面积73385669.112平方方米，较较上月增增加18894660.112平方方米，环环比涨幅幅为344.5%；与去去年同期期相比，减减少31160773.888平方方米，同同比下降降29.97%。 如果果，单从从市场成成交量上上来看，市市场活跃跃度确实实增强；不管是是成交套套数，还还是成交交面积都都有三成成多的增增幅。但但从整个个宏观市市场上来来看，市市场上仍仍存在较较强观望望，开发发商延期期开盘依依旧普遍遍，预计计开盘的的近二十十家楼盘盘直至月月底才有有不到十十家总算算开盘；市内四四区更是是仅有李李沧有开开盘项目目，李沧沧宝龙城城市广场场、和达达和城、伟东幸幸福之城城等项目目无不选选择低价价出击策策略，开开盘价均均低于预预计房价价，落差差高达千千元，从从而成为为七月份份城市焦焦点；尤尤其是该该区域新新开盘项项目均价价已回到到年前大大涨时水水平，对对开发商商及购房房者均有有较大参参考价值值。低价价入市无无疑给后后期开盘盘的项目目提供了了试水方方向，刚刚性需求求仍为适适时释放放，新政政实施百百日，房房价并没没有受到到明显影影响，短短期内会会有一个个小幅波波动，接接下来的的两个月月会是一一个明显显的调整整期，预预计年底底就会出出现小幅幅抬升。 本月月，岛城城各物业业类型都都有一个个集中上上涨之势势。七月份，岛岛城各物物业类型型成交均均有上涨涨之势。其中，住住宅成交交69223套，较较上月增增加16659套套，311.522%。办办公用房房成交1134套套，同上上月相比比，增加加17套套，环比比上涨114.553%；成交面面积1552788平方米米，较上上月增加加3600平方米米，环比比上涨22.411%。商商业用房房成交2252套套，较上上月增加加74套套，环比比涨幅为为41.57%；成交交面积4427770平方方米，较较上月增增加1446111平方米米，环比比上涨551.889%。车库及及其他物物业类型型成交套套数为880套，同同上月相相比，增增加566套，环环比涨幅幅超过2200%；成交交面积449555平方米米，面积积占比有有所减少少。二、商品品住宅交交易分析析1、供应应分析 本本月，商商品住宅宅市场可可供应面面积为5564.46万万平方米米，环比比上涨110.663%。本月，岛岛城商品品住宅市市场可供供应量连连续四个个月上涨涨，七月月份商品品住宅市市场可售售面积为为5644.466万平方方米，同同上月相相比，增增加544.255万平方方米，环环比上涨涨10.63%；占到到商品房房可售总总量的668.662%。 本月月，1444-1180面积段段住宅市市场存量量唯一下下降；660-990小小户型住住宅市场场存量上上涨明显显。本月，660-990小小户型住住宅市场场存量增增长明显显，从此此方面来来说，新新政市场场调控有有初步成成效，开开发商已已就市布布棋；1144-1800面积积段住宅宅市场存存量唯一一下降，其其他各面面积段住住宅市场场存量都都有不同同程度增增加。其其中，660以以下的小小户型住住宅市场场可售量量为44438套套，同上上月相比比，增加加7866套，环环比上涨涨21.52%。600-900面积积段住宅宅市场供供应体量量最大，可可售套数数为2111288套，同同上月相相比，增增加31136套套，环比比涨幅为为17.43%，涨幅幅相对较较大，占占到住宅宅可售总总量的337.997%，说说明中小小户型主主导地位位进一步步加强。90-1200面积积段住宅宅市场存存量为1186889套，较较上月增增加20090套套，环比比涨幅为为12.59%，占到到住宅可可售总量量的333.588%。1120-1444面积积区间住住宅可供供应量为为59888套，较较上月增增加1777套，环环比上涨涨3.005%。1444以上上的非普普通住宅宅市场存存量为554055套，占占到住宅宅可售总总量的不不到100%。其其中，1144-1800面积积段住宅宅市场存存量为332644套，较较上月减减少1229套，环环比下降降3.88%。1180以上的的大户型型住宅市市场存量量为21141套套，同上上月相比比，增加加1866套，环环比涨幅幅为9.51%。2、成交交分析 本月月，商品品住宅成成交69923套套，环比比上涨331.552%，同同比下降降26.09%。七月，住住宅市场场一扫上上月下降降的阴霾霾，成交交形势喜喜人，单单月住宅宅成交669233套，同同上月相相比，增增加16659套套，环比比上涨331.552%，成成交面积积67.56万万平方米米，较上上月增加加17.51万万平方米米，环比比涨幅达达34.99%；占到到商品房房成交总总量的993.669%；与去年年七月份份相比，减减少24444套套，同比比下降226.009%，成成交面积积减少228.009万平平方米，同同比降幅幅为299.377%。 七月月份，住住宅成交交市场逆逆转，日日均成交交超过2200套套，更有有日成交交5000多套。虽然成成交量增增加，但但依然掩掩饰不住住观望情情绪，购购房者依依然在期期待房价价松动，开开发商仍仍在设法法延迟推推盘。但但月底出出现的三三幅地块块拍卖，让让地产形形势更加加难以琢琢磨，四四方区新新地王的的出现，让让更多人人担心地地价飙升升拉高房房价；房房地产新新政到底底能坚挺挺多久？保利、卓越、万科等等外地大大鳄在郊郊区及市市区大型型两改项项目争相相布局，龙龙湖、中中冶等名名企楼盘盘的入市市，必将将对岛城城居住品品质及居居住理念念有较大大改观；而本土土企业只只能在市市区争抢抢小幅地地块；地地产新政政下，开开发商拿拿地争抢抢激烈，加加快土地地储备，某某种程度度上借鉴鉴上一轮轮调控的的操作经经验，以以期调控控结束后后有较大大的操作作空间。本月，660000-80000元元价格段段住宅成成交增量量最大，增增加一倍倍多；330000元以下下低价位位住宅与与万元以以上高级级位住宅宅成交量量下滑。本月，660000-80000元元价格段段住宅成成交量大大增，成成交19936套套，同上上月相比比，增加加11335套，环环比上涨涨1411.699%，占占到住宅宅成交总总量的近近三成，成成交体量量最大；其中黄黄岛区该该价位住住宅成交交6422套，占占绝大比比例，与与该区域域项目热热销有较较大关系系。30000元元以下低低价位住住宅主要要集中在在即墨、莱西等等郊区，成成交12211套套，较上上月减少少2044套，环环比下降降14.42%；其中中，莱西西市该价价位住宅宅成交3326套套。30000-50000元价价格段住住宅成交交18665套，较较上月增增加3227套，环环比上涨涨21.26%；其中中，30000-40000元价价格段住住宅成交交8999套，环环比涨幅幅为9.37%；40000-50000元价价格段住住宅成交交9666套，同同上月相相比，增增加2550套，环环比上涨涨34.92%。50000-60000元价价格段住住宅成交交9622套，较较上月增增加2661套，环环比上涨涨37.23%。80000元元以上较较高价位位住宅成成交9449套，环环比上涨涨17.31%；其中中，80000-100000元元价格段段住宅成成交5884套，较较上月增增加2444套，环环比上涨涨71.76%；万元元以上高高价位住住宅成交交3655套，同同上月相相比，减减少1004套，环环比下降降22.17%，由于于近期市市区成交交量下降降，高价价位住宅宅成交量量一定程程度上受受到影响响。 本月月，600以下下的小户户型住宅宅市场成成交量唯唯一缩减减；900-1220面面积段住住宅成交交大增。七月，660以以下的小小户型住住宅市场场成交量量唯一缩缩减，成成交2883套，同同上月相相比，减减少699套，环环比下降降19.6%，其其中，该该面积段段住宅胶胶南市成成交1119套，占占到四成成多。660-990面面积段住住宅成交交25777套，较较上月增增加322套，占占到住宅宅成交总总量的11.266%。990-1120面积段段住宅成成交体量量最大，成成交31107套套，同上上月相比比，增加加14888套，环环比涨幅幅为911.911%，增增幅相对对较大；占到住住宅成交交总量的的44.88%；该面面积段住住宅崂山山区成交交量最大大，成交交8466套，占占到277.233%。1120-1444面积积段住宅宅成交6641套套，较上上月增加加1600套，环环比涨幅幅为333.266%。 本月月，1444以以上的非非普通住住宅成交交3155套，同同上月相相比，增增加488套，环环比上涨涨17.98%；占到到住宅成成交总量量的4.55%。其中中，1444-1180面积段段住宅成成交2004套，较较上月增增加155套。1180以上的的大户型型住宅成成交1111套，较较上月增增加333套，环环比涨幅幅为422.311%；该该面积段段城阳区区成交448套，占占到四成成多。 本月月，普通通住宅成成交量上上涨；政政策性住住房成交交缩减。七月，岛岛城普通通住宅即即1444平方米米以下的的住宅成成交66608套套，同上上月相比比，增加加16111套，环环比上涨涨24.38%；成交交面积661.556万平平方米，占占到住宅宅成交总总量的991.112%。政策性性住房成成交量缩缩减。其其中，经经济适用用房成交交33套套，较上上月减少少1444套，环环比下降降81.36%；限价价商品房房成交66套，较较上月减减少288套，环环比降幅幅为822.355%；拆拆迁安置置房成交交70套套，较上上月减少少35套套，环比比降幅333.333%。本月，市市北区、城阳区区、即墨墨市与莱莱西市住住宅市场场活跃度度降低；黄岛区区、胶南南市、崂崂山区住住宅成交交位居前前三。七月，市市北区、城阳区区、即墨墨市与莱莱西市住住宅市场场活跃度度降低，市市内四区区住宅市市场复苏苏，黄岛岛区、胶胶南市、崂山区区住宅成成交位居居前三。 本月月，市内内四区住住宅市场场回归，成成交14466套套，同上上月相比比，增加加6766套，环环比上涨涨85.57%；占到到住宅成成交总量量的211.188%。其其中，市市南区成成交2114套，较较上月增增加1335套，环环比涨幅幅为1770.889%。市北区区住宅成成交量下下降，唯唯一不过过百套的的区域，仅仅成交446套，环环比下降降29.23%。四方方区成交交量大增增，单个个项目成成交突出出，成交交6788套，较较上月增增加5000套，环环比涨幅幅达2880.889%，未未来四方方区市场场将迎来来放量期期，万科科城、保保利里院院里项目目将集中中推向市市场，大大鳄操作作市场、精品楼楼盘的入入市必将将对四方方楼市产产生相当当提升作作用。 李沧区区市场相相对稳定定，成交交5288套，较较上月增增加600套，环环比上涨涨12.82%；李沧沧宝龙城城市广场场、和达达和城等等项目选选择80000元元线低开开，进一一步激活活李沧板板块，随随着相关关市政建建设稳步步推进，李李沧区域域注定会会成为新新的增长长点。 本月月，西海海岸楼市市再次火火爆，共共成交119711套，同同上月相相比，增增加7999套，环环比上涨涨68.17%，占到到住宅成成交总量量的288.477%。其其中，黄黄岛区住住宅成交交10116套，较较上月增增加4774套，环环比涨幅幅为877.455%，位位居第一一。胶南南市成交交住宅9955套套，较上上月增加加3255套，环环比上涨涨51.59%，位居居第二。 七月月份，崂崂山区因因为一个个政策房房项目成成交期，区区域成交交量攀高高，成交交8899套，同同上月相相比，增增加6772套，环环比涨幅幅为3009.668%，排排名第三三；占到到住宅成成交总量量的122.844%。城城阳区住住宅成交交7844套，较较上月减减少5445套，环环比下降降41.01%。即墨墨市成交交2866套，较较上月减减少755套，环环比降幅幅为200.788%。胶胶州市成成交4336套，较较上月增增加1665套，环环比上涨涨60.89%。平度度市成交交5766套，同同上月相相比，增增加1113套，环环比涨幅幅24.41%。莱西西市成交交住宅5515套套，较上上月减少少1466套，环环比下降降22.09%。三、本月月商品房房交易数数据附表表表一：住住宅本月月（20010007）交交易数据据表表二：办办公本月月（20010007）交交易数据据表表三：商商业本月月（20010007）交交易数据据表表四：车车库及其其他本月月（20010007）交交易数据据表表五：商商品房本本月（22010007）交交易数据据表四、月项项目交易易排行 本本月，单单个项目目成交相相对突出出；销售售前三项项目成交交量均过过四百套套。表六：220100年7月月岛城楼楼市销售售前十项项目（包包含政策策性住房房） 本月，岛岛城单个个项目成成交相对对突出，且且为新上上榜项目目，销售售前三项项目成交交量均过过四百套套。 其中中，市内内四区有有三个项项目进入入销售前前十。其其中，四四方区的的保利百百合花园园西区，凭凭借着高高品质，均均价71160元元的价格格，成交交4355套，位位居第三三；兴旺旺花园项项目成交交1811套，排排名第八八。李沧沧区的宝宝龙城市市广场项项目依靠靠80000元左左右的均均价出击击，迅速速吸引住住大量的的刚性需需求，在在该区域域形成焦焦点，拉拉低李沧沧板块的的楼市价价位，成成交3007套，排排名第五五。 本月月，黄岛岛区的亚亚德里亚亚海湾项项目引领领岛城项项目销售售排行榜榜，成交交4866套，均均价为772877元。西西海岸另另一个项项目康大风风和日丽丽，位于于胶南市市，成交交1433套，位位居第十十。崂山山区的东东盛花园园项目成成交4665套，排排名第二二；而另另一政策策性住房房项目住宅宅及配套套设施AA2区，成成交3449套，排排名第四四位；两两项目的的热销直直接带动动崂山区区域的成成交热度度，占到到该区域域住宅成成交总量量的九成成多。城城阳区的的万科城城市花园园，作为为万科在在在城阳阳继魅力力之城的的第二个个项目，关关注度自自然很高高，加上上均价669000元的低低价开盘盘，品质质相对较较高，成成交2551套，位位居第六六。胶州州市有一一个项目目进入销销售前十十，即东东苑绿世世界项目目，成交交2266套，位位居第七七。五、地产产项目媒媒体广告告投放监监测（220100年7月月） 本次次媒体监监测范围围主要包包括半半岛都市市报、青岛岛早报两两大在岛岛城有较较大影响响力的报报纸平面面媒体；统计数数据主要要针对投投放版面面为正版版和半版版的地产产项目。监测时时间为一一个月，每每半版计计为一点点，其中中，夹刊刊每版计计为四点点。 20010年年七月份份，岛城城地产业业媒体宣宣传力度度同上月月相比没没有太大大变化，共共有555个楼盘盘项目在在两大主主流媒体体上投放放广告，较较上月增增加4个个项目，广广告投放放量共计计2722点，同同六月份份相比，增增加644点，环环比上涨涨30.77%。其中中，本土土企业宣宣传力度度加大；外来大大鳄如万万科新都都心项目目宣传已已正式全全面起步步，广告告投放量量共计224点，占占到总投投放量的的8.882%；此外，中中铁、中中冶、宝宝龙等项项目宣传传如序进进行。 按物物业类型型分，各各物业地地产广告告投放量量分别为为：住宅宅项目有有48个个，项目目投放数数同上月月基本持持平；广广告投放放点数为为2144点，同同上月相相比，增增加577点，环环比涨幅幅为366.311%；其其中，别别墅项目目（含部部分别墅墅业态）有有依泉美美庐、德德郡、百百通香溪庭庭院、一一山一墅墅、海信信温泉王王朝等六六个项目目，广告告投放量量为344点，环环比上涨涨54.55%。商业业项目共共有4个个，广告告投放点点数为224点，较较上月环环比下降降31.43%。 按项项目所在在区市统统计，本本月投放放广告的的55个个楼盘项项目分布布在9个个区市，除除去胶州州市、平平度市与与莱西市市，其他他区市均均有地产产项目进进行投放放。其中中，投放放广告的的地产项项目数位位居前三三位的区区市分别别是：城城阳区、黄岛区区、即墨墨市，分分别有113个、11个个、166个地产产项目投投放广告告，广告告投放量量分别为为：622点、668点、24点点，同上上月相比比，分别别增加220点、42点点、3点点，环比比分别上上涨477.622%、1161.54%、144.299%；其其中，开开发区项项目投放放量大增增，中冶冶爱彼岸岸、海上上嘉年华华、山海海湾项目目宣传力力度强大大。市南南区、市市北区、四方区区、李沧沧区、崂崂山区、胶南市市分别有有3个、4个、5个、6个、5个、1个地地产项目目在这两两大主流流媒体上上投放广广告；广广告投放放量分别别为166点、222点、24点点、366点、114点、6点。20110年七七月份按按广告投投放点数数排名（由由高到低低），依依次为：黄岛区区、城阳阳区、李李沧区、即墨市市、四方方区、市市北区、市南区区、崂山山区、胶胶南市。附：表七七：7月月份两大大平面媒媒体上投投放广告告前十项项目：表八：77月份两两大平面面媒体上上投放广广告前十十项目（住住宅）：