北京市xx国际酒店公寓投资分析报告doc17beix.docx

北京市xxx国际际酒店公公寓投资资分析报报告（二）项项目位置置xx国际际酒店公公寓位于于北京市市东北方方向，密密云鼓楼楼东大街街 255 号，距距离市区区 655 公里里路程，依依燕山山山脉、傍傍密云水水库、眺眺长城峻峻岭。项目航拍拍图（三）项项目规模模及物业业类型      酒店店 +酒店店公寓，酒店主楼共 19层，设有各种规格客房217间。两栋公寓并排的依附在酒店的后面，400多套公寓。xx国际酒店的环境景观，作为酒店的外延,设计比较简洁，酒店本身硬件设施很不错从建筑设计来讲，没有太多可以挑剔的,整体布局也很整齐。总规划图设计也不错。从功能角度讲，在整个楼层设计、功能、采光各方面考虑基本都是比较好的。（四）项项目周边边交通状状况     项目位位于密云云县城中中心地段段，鼓楼楼东大街街北侧。从从三元桥桥走 1111 国道，到到顺义走走怀柔直直达密云云。从三三元桥到到本案全全程约 60 公里。（五）项项目已取取得的法法律文件件证件齐全全（六）项项目时间间进度现房（一）情情况介绍绍      可为为中外宾宾客提供供国际国国内长途途电话、卫卫星电视视频道、闭闭路电视视系统及及电脑宽宽带网络络等各项项服务。酒酒店拥有有装修别别致、典典雅豪华华的餐厅厅 200 余个个，有中中餐厅、西西餐厅、咖咖啡厅、宴宴会厅、日日式餐厅厅、鲍翅翅海鲜厅厅、天堂堂酒吧、茶茶室等。主主营菜肴肴风味有有：川菜菜、鲁菜菜、粤菜菜、鲍鱼鱼海鲜、民民间风味味及西式式大菜。康康乐健身身设施有有：网球球、台球球、沙壶壶、保龄龄、桑拿拿、 KKTV 、棋牌牌、射箭箭、游泳泳、健身身、按摩摩药浴、美美容美发发等。酒酒店还拥拥有商务务中心及及 100 个大大小会议议室，可可为中外外宾客提提供商务务洽谈、专专业会议议、同声声传译等等服务项项目。（二）竞竞争优势势分析      xxx国际酒酒店公寓寓的最大大优势就就是把密密云旅游游资源优优势和投投资理念念很好的的结合起起来了。酒酒店公寓寓位于北北京市东东北方向向，距离离市区 65 公里路路程，依依燕山山山脉、傍傍密云水水库、眺眺长城峻峻岭，独独享得天天独厚的的地理优优势，拥拥有无可可比拟的的自然资资源。此此外还有有近年开开发的南南山滑雪雪场、云云湖度假假村等旅旅游胜地地，如此此丰富的的旅游资资源成就就了xxx旅游产产业链的的雄厚资资本，让让每一位位xx的客客人在喧喧哗的都都市之外外，徜徉徉自然，回回归本色色，释放放真我。      密云素有北京山水大观，首都郊野公园之称，旅游资源十分丰富，几年来密云县政府注意开发其丰富的旅游资源，旅游风景区及自然风光达 30 多处，为京郊及海内外游客提供了回归大自然及田园式的梦想。随着北京市产业结构调整，及密云县政府的新举措、重投入、大力发展基础建设，使得密云县再次成为人们旅游、投资、商务、置业的首选之地。密云县政府为迎奥运、建设新密云、展示密云新风采，对密云重新进行调整规划，提出了抢抓历史机遇，建设生态精品卫星城的奋斗目标。xx国际公寓建设期恰逢密云再次腾飞的良好机遇，在这种情况下，北京xx房地产开发责任有限公司出资开发建设xx国际公寓项目。     密云县旅游环境得天独厚，旅游资源丰富，项目众多。密云水库宛若一块碧玉镶嵌在燕山群峰环抱之中，水面面积 188 平方公里，蓄水量 43.75 亿立方米，约占全县面积的十分之一，整体规划    xx国际酒店公寓的整体空间布局很不错，两个公寓并排地依附在酒店的后边，楼与楼之间的距离把握也很好。该公寓位于密云县城中心，属于北京的远郊区，但交通便利快捷可以很好的抵消这方面的不足，且公寓离密云的各主要旅游景点都很近，来往方便。景观设计作为酒店的外延设计的比较干净，简约而不简单。配套设施：     凭借xx集团的强大实力，公寓享有酒店里的一切配套设施，游泳池、健身房、保龄球馆、高级餐厅一应俱全，可以保证入住者解决休闲、娱乐、就餐等要求。酒店附近的商业街也可以成为旅游者购物的好去处。室内设计：      公寓内的设计是五星酒店的标准，户型、室内装饰都很考究，居住的舒适程度并不比住酒店差。而且公寓最顶层，是复式结构，可以满足高消费者的需求。作为度假公寓来讲，通风、私密性都很好。但是，在有些细节的处理上，比如公寓里还存在着开关柜门声响大、电灯开关设置过高等问题，虽然不影响使用，但是对于五星标准还是应该要求更高一些。还有在建筑材料的选择上也有些不尽如人意。委托经营：    对于有投资欲望，而没有经营能力的投资者来说，委托经营是个不错的选择。xx集团的实力也可以保证他们能够把公寓经营工作做好。（三）目目标客户户及业态态组合     xx国国际酒店店是一家家五星级级酒店，单单凭这一一点就可可以获得得旅游者者的足够够信任。酒酒店可以以凭借自自己的信信誉为公公寓招揽揽入住者者，尤其其是在旅旅游旺季季，各家家宾馆都都爆满的的时候。（四）预预期售价价      1220000 元 / 平米的的价格在在密云地地区属于于天价了了，在同同地区的的高中档档楼盘大大概在 50000 元元 / 平米左左右，xxx集团团提出如如此天价价虽然在在一定程程度上是是体现了了对这个个项目的的自信，但但是这个个价格还还是高了了一些。北京酒店店公寓市市场现状状      此前前北京地地产市场场没有公公开销售售的酒店店公寓这这种地产产产品类类型，虽虽然一些些酒店也也有与其其自身配配套的公公寓，但但是依旧旧以自己己经营为为主。该该类产品品的市场场认同度度是非常常明显的的，目前前 1220 平平米左右右的二室室一厅的的户型是是销售最最好的，这这主要该该户型是是最佳的的商务公公寓规格格，适于于出租，也也满足生生活需要要。酒店公寓寓前景广广阔     北京的的一些高高档酒店店均有自自己的酒酒店公寓寓，国贸贸公寓就就是中国国大酒店店的酒店店公寓，而而同样目目前这些些著名的的五星级级酒店的的酒店公公寓出租租率一般般都在百百分之百百。因此此有业内内人士认认为，酒酒店地产产基本属属于稀缺缺性地产产产品，而而其市场场需求却却严重失失调，尤尤其是一一些国际际著名酒酒店管理理集团管管理的酒酒店公寓寓的需求求更为广广阔，目目前北京京市场的的酒店公公寓数量量少之又又少，而而需求却却在不断断扩大，今今后酒店店公寓将将会成新新的高档档地产投投资类型型成交单价价、面积积及总价价120000 元元 / 平方米米购买方式式一次付或或按揭 相关保证证1.公寓寓与酒店店同处于于一个物物业区域域，同为为xx公司司开发兴兴建。为为了给公公寓未来来  的业主主创造一一个清新新、优美美、安全全、方便便的居住住度假休休闲环境境。由xxx物业业管理有有限公司司承担xxx国际际公寓的的物业管管理工作作，并在在酒店的的配合下下，借鉴鉴酒店管管理服务务模式，向向公寓业业主提供供一种全全新的五五星级酒酒店的优优质管家家服务。xx国际公寓是xx国际酒店的延伸和补充，住户能享受到五星级酒店的品牌管理。2.xx国际酒店是国际分时度假交换组织联盟（ RCI ）的金冠级成员。产权酒店主人享有的免费 7 天入住时间，可以自由交换到联盟里的所有酒店。这一项服务很好，但是入住者一定要提前预约，因为到了旅游旺季，所有的宾馆都是没空位置的。投资回收收期投资回报报预测7% 以以上，享享有每年年免费 7 天天入住公公寓的权权利，可可以自由由交换到到xx集团团旗下所所有酒店店。（一）项项目名称称：晶都都国际 Hotter Parrk （二）项项目位置置     项目位位于北京京市朝阳阳区将台台乡酒仙仙桥路坝坝河南岸岸，位于于燕莎商商圈、丽丽都商圈圈的范围围之内，临临近首都都机场、第第三使馆馆区等地地，占据据着中央央酒店区区 CHHD的核核心地段段。（三）项项目规模模及物业业类型建筑规划划和布局局：     总总建筑面面积约为为 111万平方方米，绿绿化率达达31%左右（不不含门前前公园）。1号楼规划为四星级酒店标准客房，共21层；2号楼和3号楼为行政公寓，共20层。底商部分完全按照酒店配套进行规划设计和布局。    项目定位于服务于将台乡城市功能带的综合社区，底层建设面向城市开放的商业功能空间，沿酒仙桥路为以零售业为主的商业形式，沿康乐路为休闲类商业。充分利用地段北侧的城市公共绿带，通过借景等方式使居住功能面向绿化带打开，尽量使每户均能享用到绿化景观，保证社区的均好性。同时，建立内向型的绿化庭院，为使用者提供安静、舒适的活动空间。      主体体建筑采采用“品”字型构构图，由由三栋体体量与风风格相当当的建筑筑围合出出空间丰丰富、具具有韵律律感的居居住小区区。“品”字型的的布局，与与地段非非常巧妙妙的结合合，空出出了三个个功能各各异的广广场。在在地段的的西南由由 1号楼楼、2号楼和和底层商商业共同同围合出出沿酒仙仙桥路的的商业广广场，；在地段段的北侧侧由1、2、3号楼共共同围合合出社区区的绿化化广场，这这里将成成为业主主的公共共起居厅厅；在地地段的东东南侧由由2号楼和和3号楼围围合出以以幼儿园园为主体体的亲子子广场，从从而使这这三个广广场功能能明确，共共同构成成了居住住区的公公共活动动空间。     建筑的“品”字型的构成，面向东南、西南和北侧打开，符合北京市东南西北的季风方向，从而保证活动场地与建筑的通风，同时由于面向西南、东南方向打开，所以绿化广场具有充足的阳光，建筑的南侧均没有高层建筑的遮挡，使建筑具有充足的采光条件。同时所有建筑的北侧也没有建筑的遮挡，从而使建筑均可以看到北侧的绿化带，形成了南侧采光、北侧观景的建筑布局，极大的提高了居住品质。    建筑立面设计理念采用现代建筑风格，配以简约之手法，强调建筑线条美及层次感，以使较大的建筑体量能以轻盈化及富动感美。整体设计自然同呼吸，建筑的完美体现，与坝河呼应成趣。    三座主塔楼因呈“品”字型排列，已牢牢确立相互间之建筑群体空间。但其中 1号楼功能为酒店服务式公寓，故设计时采用大幅落地窗户、铝扣板构件，外装不锈钢挑板及条子等以强调其较“商业化”之个性。颜色以偏“冷”之色调为主，以减少因建筑体量配以“暖”色调所引致之庞大压迫感。塔楼主色调以浅灰蓝/绿为主色，配以同色调铝质窗户，使大幅墙面看似是“玻璃幕墙”之效果。加强立体层次感及雕塑式建筑造型。      商铺立面设计以独立单元式为基础，每一单元均采用立面呈凹凸排列之玻璃外墙造型，并于入口处配以挑板以让商户安装个别编号或标志，理念以“光与影”及“层次感”以塑造其独特之造型。每一单元均配以跳跃的橙红色框架，虽则每一商铺单元因应其面积大小、不同的商号标志及颜色，以及其五光十色之广告灯箱呈现出不同的气氛、差异及变化，仍能使整体之建筑立面保持其完整性而同时能塑造热闹，活泼及富动感之商业街风情。 （四）项项目周边边交通状状况     区域内内主要交交通路线线包括酒酒仙桥路路、酒仙仙桥北路路、酒仙仙桥南路路、将台台路、将将台西路路、宵云云路、机机场高速速路等，此此外政府府有关部部门计划划近期进进一步改改善区域域内外的的交通路路网条件件。     项项目周边边交通网网络便利利、四通通八达。项项目紧邻邻燕莎商商圈、丽丽都商圈圈以及中中关村电电子科技技园。距距离第三三使馆区区和丽都都商圈约约 5分钟钟车程，到到机场约约15分钟钟车程，并并且即将将开通的的由本项项目穿四四环，到到第三使使馆区和和燕莎商商圈，与与整体区区域的发发展共呼呼吸。未未来交通通发展前前景     政政府正在在改造扩扩修酒仙仙桥路，新新修酒仙仙桥至东东四环的的道路，建建成后酒酒仙桥的的交通状状况将大大为改善善。临近近机场高高速路的的特殊便便利、交交通轨道道交通，地地铁 33号线地铁铁10号线线支线。（五）项项目已取取得的法法律文件件项目国有有土地使使用证；建设用地地规划许许可证；建设工程程规划许许可证；建设工程程施工许许可证；商品房销销售（预预售）许许可证。20004年9月19日开开盘20055年12月31入住住（一）概概况     由北京京丰中房房地产开开发有限限公司开开发，建建国饭店店物业管管理公司司，以其其丰富的的高档酒酒店管理理经验、业业内优秀秀服务口口碑，和和出色的的经营业业绩、专专业品质质全面经经营 HHotlle PParkk包包括客房房出租、酒酒店管理理服务等等，品牌牌保证稳稳定收益益。     包括 4456套套四星级级标准客客房，以以50平米米左右酒酒店格局局设计，由由金牌酒酒店管家家以酒店店标准来来全面经经营，包包括客房房出租、酒酒店管理理等，以以其酒店店品质树树立整个个社区的的高档形形象，带带动行政政套房的的经营品品质。另另有4444套自自主式投投资行政政套房，满满足高端端人士的的星级服服务需求求。1006平米米左右舒舒适两居居为主，有有着特殊殊的酒店店内容和和特别的的服务形形式。（二）竞竞争优势势分析     本项目目定位于于“中央酒酒店区酒店公公园”，晶都都国际项项目选择择出类拔拔萃的金金牌酒店店作为管管家，享享有 222年四四星级酒酒店管理理经验的的建国饭饭店管理理公司全全面入驻驻晶都国国际，它它享有业业内优秀秀的服务务口碑，以以及出色色的经营营业绩，它它以里兹兹·卡尔顿顿为行业业标准全全面经营营晶都国国际Hootell Paark，包包括客房房出租、酒酒店经营营、星级级服务等等，事无无巨细，一一手打理理。     北北京酒店店公园，仅仅此一家家。晶都都国际，目目前北京京中央酒酒店区内内唯一的的酒店公公园，它它以其显显著的投投资优势势和酒店店品质，吸吸引了无无数青睐睐的目光光，使得得中央酒酒店区在在北京地地产界重重又焕发发魅力，并并且与日日俱增。优越的景景观环境境优势     坝河酒酒仙桥段段水岸公公园环境宜宜人，观观光码头头、直通通颐和园园的观光光游船、大大面积的的绿地和和成树成成为一道道美丽的的风景，坝坝河酒仙仙桥段休休闲广场场舒适适居所必必要休憩憩生活指指标；      坝河千千亩湖工工程受益益者坝河千千亩湖完完成后，上上游 1107公里河河道将全全部成为为功能齐齐全、景景观各异异的城市市景观河河道。现代高尚尚生活优优质服务务配套     未来政政府规划划将台台乡政府府已规划划了政务务中心、 9洞高尔夫球场、商务中心、体育俱乐部、露天剧场、博物馆、植物馆、水族馆、码头公园等市政配套设施，本项目将直接受益。    丽都商圈高品质生活配套毗邻的丽都商圈区域，丽都假日饭店与海逸饭店均为四星级，区域周边还有外资和睦家医院、星巴克咖啡馆、北京 798LOFT艺术群落、高尔夫球场等。    良好的教育设施酒仙桥中心小学、酒仙桥中学、望京四十八中、北京国际小学、北京国际学校、北京德国人学校、北京日本人学校、中科院研究生院、北京经管干部学院、北京青年政治学院等环绕在项目所处区域版块周边。    本地区项目的现代商业正兴建北京市最大的万客隆 shop pingmall，面积为6万平方米左右，2004年建成后将成为区域内新的购物中心，并将燕莎商圈、酒仙桥商圈和丽都商圈串连起来，形成南北贯通、横跨三环四环、新兴的商业走廊。（三）目目标客户户及业态态组合金牌酒店店管家同同样以酒酒店标准准为高端端商务人人士、或或行政、或或观光访访友者提提供服务务。（四）预预期售价价80000/米 2 （五）相相关保证证     承诺回回报： 10年年租约，每每年向投投资者回回报首付付款的110%，即即1万元；每月为为投资者者回报平平均24400元元左右的的月供款款；投资资者每年年享受330天的的免费住住宿（价价值4550元/天）；享受酒酒店购物物餐饮等等各项签签单优惠惠。（一）区区域现状状及发展展前景所在区位位已具备备打造国国际生态态生活圈圈的良好好潜质该区域聚聚集了众众多高尚尚楼盘，如如和乔丽丽晶、嘉嘉林花园园、海润润国际、阳阳光上东东滨河花花园、丽丽都水岸岸等，是是极具升升值潜力力的高尚尚居住区区。     并并且该区区域聚集集了众多多酒店，如如丽都假假日饭店店、将台台酒店、希希尔顿饭饭店、国国航万丽丽、凯宾宾斯基、长长城、昆昆仑等，是是中央酒酒店区的的一个强强有力支支持点。据据 20003年年北京市市旅游局局统计，到到20008年，北北京市四四星级以以上的酒酒店尚有有30%的缺口口，达到到1000余家，这这么大的的市场缺缺口，让让晶都国国际项目目顺应市市场发展展而自然然产生。 （二） 区域商商业市场场供应情情况 名称 标准间间租价 公寓面面积 公寓租租价 备注 丽都假日日饭店 1322美金，加加床233美金，不不含早餐餐 76平平米 16000美金金/月 酒店标标间加收收 155%服务务费      1144平米 25000美金金/月   京广中心心 7500元/日日 48-56平平米 12000115000美金/月        83平平米 25000美金金/月   嘉里中心心 1688美金，加加收155%的酒酒店服务务费 1000.466平米 25000333000美金/月        1388平米 48000美金金/月        1677平米 46000550000美金/月   国贸 1755美金，加加收155%的酒酒店服务务费 93平平米 23000225000美金/月        1322平米 36000443000美金/月        1711平米 45000553000美金/月        2111平米 52000660000美金/月   昆仑饭店店 1700美金，加加收155%的酒酒店服务务费 商务房房 51000552000美金/月        行政房房 57000661000美金/月     无无公寓，有有长包房房。 豪华行行政房 67000772000美金/月        商务套套房 102200106600美美金/月月        行政套套房 117700121100美美金/月月   雅诗阁 一居 10551220平米米 29440441000美金/月     二二居 17882005平米米 48000559000美金/月     三三居 2499平米 62000664000美金/月     复复式 3533平米 88000美金金/月   万豪公寓寓 二居 2133平米 44000774000美金/月     三三居 26883114平米米 67000999000美金/月   福景苑 一居 761255平米 48000美金金/月   二居 15661770平米米 86000美金金/月     周边边情况图图）  成交单价价、面积积及总价价 80000/平方方米 （二） 购买方方式 80000/平方方米 （六） 付款期期限 80000/平方方米 投资晶都都国际有有以下支支撑点可可以保障障回报： 一、晶都都国际位位于中央央酒店区区，晶都都国际将将有很好好的出租租率。 二、由建建国饭店店酒店管管理公司司提供全全面的酒酒店管理理、运营营支持。现现该公司司已经管管理北京京包括建建国饭店店、长城城饭店在在内的 22家家酒店，其其管理的的所有酒酒店出租租率在995以以上。有有这么强强的服务务支持，晶晶都国际际出租有有保障。 三、据 20003年北北京市旅旅游局统统计，至至20008年，北北京市四四星级以以上的酒酒店尚有有30的缺口口，达到到1000余家。这这么大的的市场缺缺口，让让晶都国国际项目目顺应市市场发展展而自然然产生。 投资回收收期 大约 66年。 投资回报报预测 酒店部分分（ 11号楼）投投资理念念 ： 对 1号号楼酒店店公寓定定制式酒酒店客房房。公寓寓大部分分户型面面积小、配配置高、总总价低，主主要面向向的是投投资型客客户。 理念：业业主只要要首付 10万万，与开开发商签签定商商品房买买卖合同同购买买房产，就就可以拥拥有一套套70年年产权四四星级配配套的标标准间。之之后与酒酒店管理理公司签签定委委托租赁赁合同，委委托租赁赁10年年，在这这10年年里，客客房将统统一交由由晶都兴兴业酒店店管理公公司经营营，并由由建国饭饭店管理理公司提提供全面面酒店管管理、运运营支持持。100年期满满后，客客房交还还业主。 在这 110年里里，委托托酒店管管理公司司经营管管理，客客户将获获得以下下收益： 1、 每每年向业业主回报报首付款款的100%，即即1万元元； 2、 每每月为业业主回报报平均224000元左右右的月供供款； 3、 业业主每年年享受330天的的免费住住宿； 4、 业业主是酒酒店金卡卡会员，可可享受在在酒店购购物、餐餐饮等各各项签单单优惠服服务 行政公寓寓（ 22号楼、33号楼）投投资理念念： 行政公寓寓：通过过特殊的的酒店内内容和特特别的服服务形式式，满足足商圈内内不同阶阶层或商商务或行行政或观观光访友友的需要要。是对对“给行行政人员员住的公公寓，或或从事行行政活动动的公寓寓”内涵涵的全面面整合与与升华，其其在产品品形象、生生活品质质、配套套功能、舒舒适性、投投资性等等各个方方面，都都表现出出空前的的创新价价值。 这是一种种将酒店店式公寓寓与 SSOHOO相结合合并全新新演绎的的新产品品。它在在充分考考虑了满满足各种种商务个个性化的的需求的的同时，也也将满足足人们对对高档住住宿的需需求，它它不仅可可以为行行政人员员提供居居住，并并且具备备一定的的行政功功能。既既具备了了酒店式式公寓的的高档生生活区，又又满足了了SOHHO的高高级商务务区，同同时还配配备了四四星级酒酒店氛围围。更引引人注目目的是增增加了全全新概念念的244小时商商务中心心，可以以享受到到24小小时秘书书服务、224小时时翻译服服务以及及24小小时会议议服务等等。