2022年甘肃省房地产估价师高分通关试卷88.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某城市根据城市总体规划的要求，对某片区进行旧城区改造，征收国有土地上房屋，该市人民政府委托A部门组织征收工作，该部门委托B开发企业负责征收具体工作。2018年5月4日，A部门作出征收决定，2018年5月7日，作出公告。C房地产估价机构接受委托，进行征收补偿评估。被征收王某对估价结果产生异议，故委托相同等级的估价机构进行复核。A.C估价机构应当和市人民政府签订征收补偿评估委托合同B.C估价机构应当由A部门通过随机抽选的方式确认C.C估价机构应当保证所评估的补偿款足额到位D.C估价机构负责对被征收人产生的异议做出解释【答案】 D2. 【问题】 某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为（）。A.6.67%B.7.41%C.12.60%D.13.33%【答案】 B3. 【问题】 下列关于预告登记的表述中，错误的是（ ）。A.预告登记的目的是保障将来实现的物权B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖【答案】 D4. 【问题】 国家征收集体土地和单位、个人的房屋的前提条件是（）。A.客观评估被征收房屋价值B.公共利益C.被征收人同意D.签订补偿方案【答案】 B5. 【问题】 在经历了20092010年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2011年购买商品住宅的家庭数量，该项调查属于（）。A.科学性调查B.描述性调查C.试探性调查D.因果性调查【答案】 C6. 【问题】 某建筑物±0.00052.000，设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为（ ）m。A.23.000B.29.000C.52.000D.81.000【答案】 D7. 【问题】 住宅专项维修资金的使用须经（）同意。A.房产管理部门B.物业服务企业C.业主委员会D.业主大会【答案】 D8. 【问题】 关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（ ）。A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值D.需测算后续开发的应得利润【答案】 C9. 【问题】 张某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2。后经过有关部门批准，张某所预购商品房产权登记建筑面积为106m2。其面积误差比为（ ）。A.1%B.3%C.6%D.9%【答案】 C10. 【问题】 2016年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。A.3.8B.4.8C.5.2D.6.4【答案】 B11. 【问题】 下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（ ）。A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】 D12. 【问题】 采用工程量清单方式招标的，不需要在招标文件中公布的内容是（）。A.工程量清单B.招标标底C.招标控制价D.评标办法【答案】 B13. 【问题】 甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元（m2·天）；地上14层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（m2·天）；B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。A.124500B.127000C.132500D.135000【答案】 A14. 【问题】 某项目净现值和累计净现值见表，则该项目的动态投资回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92【答案】 D15. 【问题】 某市2016年住宅的预测销售为500万平方米，实际销售为650万平方米，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2017年住宅销售量为（）万平方米。A.500.0B.537.5C.612.5D.650.0【答案】 C16. 【问题】 2016年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。A.3.8B.4.8C.5.2D.6.4【答案】 B17. 【问题】 住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.房地产企业债券B.个人住房抵押贷款C.房地产企业抵押贷款D.金融机构长期融资【答案】 B18. 【问题】 非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。A.2008年11月2日B.2009年11月2日C.2010年11月2日D.2011年11月2日【答案】 D19. 【问题】 房屋征收评估时，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用（）评估。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法【答案】 A20. 【问题】 不计算房屋面积的范围是（）。A.独立柱B.车棚C.未封闭的阳台D.利用引桥.高架路.高架桥.路面作为顶盖建造的房屋【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如表2所示，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，正确的有（）。A.利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/m2B.利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/m2C.利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/m2D.利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/m2E.利用平均发展速度法预测2010年的价格为8873元/m2【答案】 ABC2. 【问题】 三级资质的房地产估价机构不得从事（）等评估。A.企业清算B.房地产课税C.房地产抵押D.房地产司法鉴定E.房屋征收补偿【答案】 AD3. 【问题】 关于城乡规划控制线的表述，正确的有（ ）。A.小区的建筑必须在退红线范围内B.紫线用于保护历史文化街区和历史建筑C.绿线用于保护地表水体D.城市蓝线应当与城市规划一并报批E.城市黄线应当在城市市政保护规划中划定【答案】 ABD4. 【问题】 在控制性详细规划的控制体系指标中，环境容量控制指标包括（）。A.容积率B.建筑密度C.绿地率D.人口容量E.建筑高度【答案】 ABCD5. 【问题】 房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有（）。A.房屋互换B.房屋继承C.房屋作价入股D.房屋拆除E.房屋所有权人改变名称【答案】 ABC6. 【问题】 对于“开发销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（）。A.开发期B.论证决策期C.经营准备期D.经营期E.销售期【答案】 A7. 【问题】 城市发展战略是城市（）三位一体的统一的发展战略。A.经济B.生态C.社会D.建设E.文化【答案】 ACD8. 【问题】 物业服务定价成本监审应当遵守的原则包括（）。A.合法性原则B.控制性原则C.对应性原则D.合理性原则E.客观性原则【答案】 ACD9. 【问题】 财产范围不同主要有（）。A.带有债权债务的房地产B.含有非房地产成分C.房地产实物范围不同D.房地产的产权性质不同E.房地产处于的商圈不同【答案】 ABC10. 【问题】 根据注册房地产估价师管理办法，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有( )。A.缓刑期未满的人员B.现职公务员C.年龄超过65 周岁的人员D.具有完全民事行为能力的人员E.申请在2 个房地产估价机构执业的人员【答案】 ABC11. 【问题】 依法转让商业用途房地产开发项目，应缴纳的税费有（）。A.增值税B.耕地占用税C.土地增值税D.城市维护建设税E.教育费附加【答案】 ACD12. 【问题】 国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）。A.项目是否符合产业政策B.项目主要产品质量符合国家的规定C.是否合理开发并有效利用资源D.是否对重大公共利益产生有利影响E.是否危害经济安全.社会安全【答案】 AC13. 【问题】 下列关于所有权的表述中，正确的有( )。A.所有权是从物权B.所有权是自物权C.可对所有权人的物设置他项权利D.共有是确定份额的共同所有E.建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权【答案】 BC14. 【问题】 普通股股东享有的权利有( )。A.股票转让权B.要求赎回权C.参加表决权D.公司剩余财产的分配权E.股息红利分配要求权【答案】 ACD15. 【问题】 从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有（）。A.投资利润率B.通货膨胀率C.投资风险D.经济增长率E.存款准备金率【答案】 ABC16. 【问题】 下列关于征收集体土地的政策规定中，表述正确的是（）。A.建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于建设单位B.征收土地实行两级审批制度，即全国人大和省级人大C.基本农田未超过150亩的，由省级人民政府审批并报国务院备案D.征收土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费E.在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿【答案】 D17. 【问题】 根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如表2所示，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，正确的有（）。A.利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/m2B.利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/m2C.利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/m2D.利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/m2E.利用平均发展速度法预测2010年的价格为8873元/m2【答案】 ABC18. 【问题】 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。下列属于经济折旧的有( )。A.功能落后B.功能缺乏C.环境污染D.交通拥挤E 正常使用的磨损【答案】 CD19. 【问题】 商业银行的外部组织形式包括（）。A.单元银行制B.总分行制C.混合银行制D.集团银行制E.连锁银行制【答案】 ABD20. 【问题】 下列关于比准价格、积算价格和收益价格的表述中，正确的是( )。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格C.在房地产市场存在泡沫的情况下，收益法测算的结果低于市场法测算的结果D.在房地产市场存在泡沫的情况下，收益价格大大高于积算价格E 收益价格倾向于最高买价，积算价格倾向于最低卖价，比准价格倾向于成交价格【答案】 BC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 贾某2016年7月15日购买了一多层住宅的顶层6楼，2017年4月贾某办理入住并开始装修。2017年6月和7月该市连续数天暴雨，贾某房子顶部出现多处漏雨，已装修的屋顶破损，新进入的实木大床、部分家具、地毯也被屋顶漏下的雨浇发霉，贾某找到开发商要求退房。1.因房屋漏水原因，开发商可否准予贾某退房2.如果因为现该房屋市场价格上升，贾某选择接受开发商赔偿，如果你是注册房地产估价师，选择什么方法评估应对贾某做哪些赔偿【答案】1.商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请，经核验，确属主体结构质量不合格，购房人有权退房。房地产基本制度与政策109页。一般情况下漏雨属于质量缺陷，可修复赔偿购房人。2.（1）估价师应分析、测算、判断可修复和不可修复的被损害房地产价值减损及房地产损害中可修复和不可修复的部分；（2）对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减损额；（3）主要赔偿包括房屋的拆除、修缮、恢复费用和相关的直接经济损失，家具的损失。（4）对不可修复的被损害房地产价值减损，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况，选择损害前后价差法，分析损失金额。2. 某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元，估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第16幢办理了房屋所有权证，其中第12幢长期出租，第36幢自用，第710幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问：1该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些?2造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些?【答案】1抵押估价的估价对象房屋为第16幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第110幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。2在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：（1）抵押价值遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。（2）征收补偿目的估价的估价对象建筑物数量（10幢）多于抵押目的估价的建筑物数量（7幢）；（3）抵押价值评估要考虑租约的影响。3. 某房地产估价报告致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某房地产估价结果报告一、委托方某房地产开发有限公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXXXXXXXXXX。二、受托方某房地产评估公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXXXXXXXXXX。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括(见估价技术报告）四、估价目的为委托方抵押、合资提供价格参考。【答案】1.致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。2.估价对象实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。3.估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。4.价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。5.结果报告的估价结果没有大写。6.缺少风险提示（或说明）。7.附件应放在技术报告之后。8.客观毛租金收益100元/(m2*月）确定有误。9.租约期外租金构成内涵不清。10.租约期外租金面积内涵不清。11.租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据(或不符合谨慎原则）。12.租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。13.租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。14.空置率取2%的理由不充分。4. 房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某加油站房地产估价结果报告一、委托方某房地产公司二、估价方某房地产评估有限公司三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括位于某市某区的某加油站,建成于1997年4月，建筑面积共454.50m2，主要包括加油棚、二层办公楼、一层平房等建筑物,其配套设施有加油机、储油罐等，消防设施齐全。该加油站共有6台计算机加油机，目前经营状况良好。土地剩余使用年限为38年。土地面积4296.32m2。【答案】(1)委托方缺少法人代表、地址、联系电话。(2)估价方缺少法人代表、地址、联系电话。(3)缺少估价时点原则。(4)土地产权及四至等描述不全。(5)建筑物结构、实物状况等描述不全。(6)评估目的不应有两种。(7)缺少估价报告有效期。(8)缺少价值定义。(9)估价时点应该具体到某一天。(10)应该采用两种估价方法。(11)缺估价作业日期。(12)销售收入应为客观收入。(13)办公楼收益已经包含在总收益中，不应单独计算。(14)资本化率取值无依据。5. 房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）XX商业城部分商铺估价结果报告一、委托方XX有限公司（法定代表人、住所略）。二、估价方xx房地产估价事务所(法定代表人、住所略）。三、估价对象估价对象为XX商业城第三层的部分铺位，gp30013009号商铺，总建筑面积为547.15m2。XX商业城位于XX区XX路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。【答案】(1)估价对象描述中缺少房地产权利（权益)状况的交代描述。(2)土地实物描述不全面。(3)建筑物实物描述不全面。(4)可比实例A为酒店三层，C为综合楼三层，与估价对象的可比性应加以说明。(5)可比实例成交价格未说明币种。(6)市场比较法区域因素修正方向A、B、C均错（比反了）。(7)个别因素有差异，但可比实例A、C未作修正。(8)可比实例B、C的比准价格计算数错误。(9)租约情况未交代清楚（应考虑租赁协议），租约期内、期外收益没有区别计算，导致租金水平计算不准确。(10)收益法中确定租金时，选用的均为比较物业第二层租金，不妥。(11)确定客观租金，应通过比较调查物业与估价对象各因素的差异后确定。(12)未考虑正常出租率(空置率）因素。(13)收益法未分析未来收益变化趋势。(14)计算年总费用时未说明购建价格的来源及数额。