某国际商务中心物业管理方案eudi.docx

长春国际际商务中中心物业业管理方方案“长春国国际商务务中心”位于解解放大路路36号号，占地地面积约约69992平方方米，建建筑面积积达3775200平方米米。“中心”具备商商住两用用功能，目目前业主主入住率率已达220%以以上，业业主将房房屋用途途基本定定位于办办公用房房。永成成物业将将立足本本中心，提提供高品品质物业业服务，树树本土化化大厦管管理品牌牌，最终终达到外外拓市场场的目的的。“永成人人”在对本本“中心”管理期期间，将将按以下下服务内内容及服服务标准准竭诚为为广大业业主提供供优质的的保洁、保保安、维维修、绿绿化等各各项服务务，最终终达到业业主满意意。一、 服务内容容1、本物物业房屋屋建筑及及其公共共服务设设施的使使用管理理、维修修养护、巡巡视检查查及公共共消防、机机电设备备、区内内道路管管线等公公用设施施的维修修、养护护和管理理工作。2、大厦厦平台绿绿地景观观的管理理养护。3、电梯梯的维护护以及保保养。4、本物物业公共共部位的的清洁卫卫生和产产权人（使使用人）日日常生活活垃圾的的处理等等环境卫卫生的管管理服务务。5、本物物业治安安秩序、公公共秩序序的维护护工作。6、参与与物业竣竣工交付付使用时时的验收收交接。7、入住住管理。8、物业业装饰、装装修施工工监督管管理。9、管理理本物业业内的道道路交通通，车辆辆行驶、停停放管理理。10、物物业档案案资料的的管理。11、为为产权人人（使用用人）提提供良好好的社区区文化生生活，定定期组织织大厦社社区文化化活动。二、 服务标准准永成物业业为国际际商务中中心业主主提供的的服务标标准基本本定位于于吉林省省写字楼楼服务等等级二级级标准。1、基本本要求(1)具具有三级级以上物物业管理理资质证证书。(2)建建立完善善的管理理服务制制度，并并落实到到位，按按规范签签订物业管管理合同同。(3)管管理人员员持有物物业管理理上岗证证。(4) 物业管管理人员员具有大大专以上上学历。(5) 对业主主档案、收收费管理理等多方方面要实实行计算算机管理理。(6) 实行每每天122小时物物业服务务接待，通通过发放放业主主手册的的形式公公示服务务联系电电话611837777或或在大堂堂显著予予以公示示。(7) 根据业业主需要要，开展展有偿特特约服务务及代办办服务（公公示服务务项目及及收费价价目），详详见业业主手册册。(8) 采取恳恳谈会、电电话回访访、问卷卷调查等等多种方方式，每每年与330%以以上业主主作有效效沟通，每每年对物物业服务务投诉有有效处理理率达到到95%。(9) 大厦统统一以水水牌的方方式明示示各办公公单位，招牌、广告牌、霓虹灯在楼体外一律不允许设置。(10) 建立立较完善善的档案案管理制制度（物物业竣工工验收档档案、设设备管理理档案、业业户资料料档案、物物业租赁赁档案、日日常管理理档案），并并落实到到位。(11) 配合合社区开开展必要要的文化化活动。(12) 建立立健全财财务管理理制度，每每年向业业主公布布一次（或或按物业业服务协协议约定定时间）物业管理服务费用的收支状况。(13) 按规规定管理理、使用用专项维维修资金金。2、房屋屋管理(1)按按政策规规定和业业主公约约约定，对对房屋及及配套设设施进行行管理服服务。(2)房房屋外观观（包括括屋面、天天台）完完好、整整洁，公公共楼梯梯间墙面面、地面面无污迹迹、无破破损。外外墙无乱乱张贴、乱乱涂、乱乱画现象象。对违违反规划划私搭乱乱建及擅擅自改变变房屋用用途现象象及时劝劝告、阻阻止，报报告并协协助有关关部门依依法处理理。(3)空空调安装装位置统统一有序序，支架架无锈蚀蚀，无安安全隐患患。(4) 除建筑筑设计有有要求外外，不得得安装外外廊及外外凸防盗盗网和屋屋顶平台台护栏等等。(5) 房屋装装修符合合规定，有有小区装装修管理理制度、装装修申请请及审批批记录、日日常巡查查记录及及验收手手续等，对对危及房房屋结构构安全、拆拆改管线线和损害害他人利利益的现现象及时时劝止，及及时报告告有关部部门，并并协助有有关部门门处理。(6) 大堂显显著位置置设小区区平面示示意图，主主要路口口设有路路标，小小区内组组团及各各栋、单单元（门门）、户户门及公公共配套套设施场场地有明明显标志志。3、设施施设备维维修养护护(1)共共用配套套设备设设施良好好，运行行正常，无无事故隐隐患，保保养、检检修制度度完备，有有设备运运行记录录。(2)实实行244小时报报修值班班制度，急急修报修修按下列列各项维维修内容容及时处处理，维维修回访访率达到到80%。1）电路路报修：紧急情情况5分分钟内到到达现场场修复或或提出维维修方案案，200分钟处处理完毕毕，小修修、一般般维修115分钟钟到达现现场（或或与业主主电话协协高预约约），33小时内内处理完完毕，大大修3日日之内予予以修复复。2）水暖暖报修：紧急情情况5分分钟电话话回复客客户，维维修人员员在100分钟内内到达现现场。小小修、一一般维修修20分分钟到达达现场（或或与业主主电话协协商预约约），小小修300分钟处处理完毕毕，一般般3小时时内处理理完毕。大大修与业业主协商商维修时时间，并并于3日日内予以以修复。3）土建建报修：紧急情情况5分分钟电话话回复客客户，维维修人员员在155分钟内内到达现现场。小小修、一一般维修修20分分钟到达达现场（或或与业主主电话协协商预约约），小小修300分钟内内处理完完毕，一一般维修修3小时时内处理理完毕。大大修与业业主协商商维修时时间，并并于3日日内予以以修复。4）门、窗窗业报修修：紧急急情况55分钟电电话回复复客户，维维修人员员在155分钟内内到达现现场。小小修、一一般维修修20分分钟到达达现场（或或与业主主电话协协商预约约），小小修300分钟处处理完毕毕，一般般维修33小时内内处理完完毕。大大修与业业主协商商维修时时间，并并于3日日内予以以修复。5）其他他报修：紧急情情况5分分钟电话话回复客客户，维维修人员员10分分钟内到到达现场场。小修修、一般般维修220分钟钟到达现现场（或或与业主主协商预预约）。(3)水水、电、电电梯等设设备运行行人员严严格执行行操作规规程及保保养规范范，消防防设备设设施完好好无损，可可随时启启用，消消防通道道畅通，制制订消防防应急方方案，进进行消防防演练。(4)道道路通畅畅、路面面平整，路路面井盖盖完整无无缺，不不影响车车辆和行行人通行行，地下下车库交交通标志志规范、齐齐全。(5)路路灯、楼楼道灯等等公共照照明设备备完好率率95%以上，按按规定时时间定时时开关。(6)维维修养护护制度健健全，并并在工作作场所明明示，工工作标准准及岗位位责任制制明确，执执行良好好。(7)对对设备故故障及重重大或突突发性事事件有应应急方案案和现场场处理措措施、处处理记录录。(8)各各设备房房卫生整整洁，主主要设施施设备标标识清楚楚齐全，设设备房管管理制度度明确。(9)具具有危及及人身安安全隐患患的设备备设施场场所、公公共场所所、场地地，要有有明显标标志和防防范措施施。(10)在接到到有关部部门停水水、停电电通知后后，及时时通知用用户。(11)雨水、污污水排放放井每月月检查一一次，视视情况进进行及时时清掏，保保证排放放井通畅畅。4、确保保大厦公公共秩序序正常，协协助公安安部门尽尽量减少少大厦内内治安案案件、刑刑事案件件的发生生。(1)大大厦主出出入口AA、B岗岗24小小时值班班。(2)对对大厦重点点部位每每2小时时彻底巡查查一次。检检查范围围：防火火通道、消消防设施施设备、管管道井门门、外来来人员、安安全隐患患、装修修巡检。(3)应应对大厦厦公共娱娱乐设施施、水池池、设备备房、顶顶层天台台等危险险隐患部部位，设设置安全全防范警警示标志志，并定定期巡检检。(4)进进出停车车场的车车辆实施施出入证证、登记记管理，引引导车辆辆有序停停放。(5)进进出大厦厦的装修修工、服服务人员员实施发发放临时时出入证证管理。(6)对对火灾、水水浸、电电梯困人人等突发发事件有有应急处处理预案案（每年年演练一一次）。（7）保保证保安安员（管管理人员员）对大大厦内装装修物业业每日巡巡查2次次，对违违规操作作行为及及时予以以劝止，对对处理不不了的问问题及时时上报公公司主管管领导。（8）巡巡逻岗、门门岗工作作流程白班：（44人）1）由队队长值监监控岗负负责对大大厦进行行全面监监控，并并对保安安员进行行调配2）其他他3人分分别值AA号门岗岗、B号号门岗、巡巡逻岗。每每小时换换岗一次次。夜班：（33人） 1）211：000前分别别值A号号门岗、BB号门岗岗、监控控岗。2）211：000后分别别值A号号门岗、监监控岗、巡巡逻岗。每每小时换换岗一次次。5、卫生生保洁服服务楼道保洁洁标准：1）电梯梯轿厢无无纸屑、无无烟头、无无污迹，电电梯轨道道无杂物物。每日日至少保保洁6次次，随时时巡洁。2）电梯梯厅无纸纸屑、无无烟头、无无灰尘、无无死角，电电梯外门门无污迹迹。每日日至少保保洁2次，随随时巡洁洁。3）楼道道无浮灰灰、无纸纸屑、无无烟头、无无垃圾、无无死角，楼楼梯扶手手无灰尘尘，窗台台板无明明显灰尘尘。楼道道每日清清扫1次次，每三三天拖擦擦1次，楼楼梯扶手手、窗台台、公共共设施（管管道井门门、消火火栓、安安全疏散散指示标标志、防防火门、地地脚线）每每日擦拭拭1次。4）楼道道窗玻璃璃明亮、无无污迹，每每半月擦擦拭1次次。5）楼道道墙壁，每每月清洁洁1次，没没有灰尘尘、蜘蛛蛛网。6）楼道道公用照照明灯，每每月清洁洁1次，没没有灰尘尘。7）楼道道内垃圾圾每日清清理1次次，视情情况可每每日清理理2次，垃垃圾箱无无溢满现现象，每每半月清清洗1次次。大堂保洁洁标准：1）大堂堂地面光光亮，可可映出物物体轮廓廓，目视视无脚印印，每天天拖擦44次，随随时巡洁洁；2）玻璃璃、门窗窗洁净，无无污迹、水水迹、手手印，每每周擦拭拭1次，随随时巡洁洁； 3）花木木无灰尘尘，每日日喷擦11次，；4）卫生生间无异异味，洗洗手盆无无污迹，地地面保持持洁净、无无水迹，每每日保洁洁2次，330分钟钟巡洁11次；5）墙面面、廊柱柱每2天天彻底擦擦拭1次次，每天天随时巡巡洁，无无污点、无无污迹、无无浮灰；6）窗台台板，每每天擦拭拭1次，光光亮、无无浮灰、无无污点、无无污迹，随随时巡洁洁；7）其它它共用设设施、娱娱乐设施施每天擦擦拭1次次，洁净净、无灰灰尘，随随时巡洁洁。外围保洁洁标准：1）楼梯梯无垃圾圾、无烟烟头、无无纸屑、无无杂物、无无浮灰，每每日拖擦擦2次2）楼梯梯扶手、三三楼铁艺艺围栏雕雕花无浮浮灰，每每日擦拭拭2次3）二楼楼平台无无垃圾、烟烟头、纸纸屑、杂杂物，无无浮土，每每3日拖拖擦1次次4）二楼楼铁艺围围栏雕花花、扶手手无浮灰灰，水泥泥墙台板板无浮灰灰，每日日擦拭11次5）休闲闲亭、坐坐椅、路路灯表面面无浮灰灰，每日日擦拭11次6）绿化化带，无无垃圾、烟烟头等杂杂物。每每日巡视视至少22次7）路灯灯灯泡每每月清洁洁1次（需需断电后后，踩扶扶梯，二二人合作作完成）。建立消杀杀工作管管理制度度，定期期开展消消杀工作作，每半半年1次次投放消消杀药物物，有效效控制鼠鼠、蟑、蝇蝇、蚊等等害虫孳孳生，保保证大厦厦整体环环境。6、绿化化管理及及养护(1)花花草树木木无枯死死，发现现死树，必必须在半半月内清清除，并并适时补补种。(4)绿绿篱超过过平齐线线时应进进行修剪剪，绿篱篱根部无无死枝枯枯叶及杂杂物，清清除修剪剪废弃物物。(5)造造型树木木应根据据树木品品种和生生长情况况，及时时修剪整整形，观观赏效果果良好。(6)根根据气候候状况和和季节，适适时组织织浇灌、施施肥和松松土，花花草树木木长势良良好。(7)适适时组织织防冻保保暖、防防沙，预预防病虫虫害。(8)绿绿地应设设有宣传传牌，提提示人们们爱护绿绿地。三、 保证服务务品质措措施1、建立立完善制制度并贯贯彻实施施，使物物业管理理服务有有章可循循，各岗岗位工作作人员能能够按公公司规章章制度办办事，并并严格按按照作业业规程标标准为业业主提供供各项服服务。从从服务品品质、人人员素质质体现“永成”特色。各各规章制制度及作作业规程程详见附附件（附附件1：保安员员标准作作业规程程；附件件2：保保洁员标标准作业业规程；附件33：维修修技工标标准作业业规程；附件44：客户户服务标标准作业业规程；附件55：员工工手册；附件66：各岗岗位职责责）。2、加强强物业员员工培训训工作。尤尤其对新新聘用的的员工，首首先培训训岗位技技能，同同时灌输输永成物物业精神神，明确确员工行行为规范范，新聘聘用的员员工要求求在一周周内熟悉悉公司精精神及员员工行为为规范，两两周内熟熟悉本岗岗位职能能及作业业标准，三三周内能能够按公公司要求求独立完完成本岗岗位工作作。3、加强强对物业业服务质质量的督督导。制制定并执执行周检检、月检检、抽捡捡制度。4、合理理配备管管理、服服务人员员。物业业公司为为确保按按上述标标准为大大厦业主主提供各各项服务务，应合合理配置置如下人人员：1）管理理人员共共配备33人。经经理1人人，主抓抓全面工工作；客客服主管管1人，负负责物业业服务费费用收缴缴、维修修、保安安、保洁洁、装修修、入住住、食堂堂管理等等全面工工作；行行政内勤勤1人，负负责业主主档案管管理、业业主报修修接待、物物业管理理相关法法律法规规搜集、各各项规章章制度、文文件草拟拟、员工工考勤、员员工工资资等。2）保安安队人员员编制共共设7人人（车场场除外）其其中队长长1人，保保安员66人。共共设4个个岗位分分别为监监控岗，巡巡逻岗，AA号门岗岗，B号号门岗。实实施两班班倒工作作制 白白班（77：300188：000）夜班班（188：0007：30）3）维修修班4人人，244小时倒倒班制，水水工2人人，电工工2人。4）保洁洁班人员员编制共共设6人人。楼道道3人，外外围1人人，大堂堂2人。5）食堂堂2人。厨厨师1人人，帮厨厨1人（兼兼办公室室保洁）。6）地下下车库管管理员11人。7）人员员配置图图物 业 经 理1 人行政内勤1人客服主管1人维修领班兼水工1人保安领班兼监控员1人电工2人水工2人楼道保洁3人车库管理员3人巡逻岗1人监控岗1人门岗4人大堂保洁2人外围保洁1人炊事员1人帮厨兼保洁1人5、实施施互动式式管理模模式。管管理人员员、保洁洁、保安安、维修修人员在在做好本本职工作作的同时时，发现现其他岗岗位存在在举手可可及的小小问题应应及时予予以处理理。1） 员工在大大厦内行行走时发发现地面面有纸片片、烟头头等垃圾圾，应立立即拾起起放入垃圾筒内内，大范范围或不不能处理理的垃圾圾应及时时通知保保洁员或或上级主主管领导导；2） 员工在大大厦内发发现可疑疑人员应应及时通通知保安安进行盘盘查处理理；3） 员工在大大厦内发发现共用用设施、设设备有损损坏、不不正常现现象应及及时报修修；4） 员工在大大厦内发发现紧急急情况应应及时与与保安队队长或上上级主管管领导联联系；5） 员工在大大厦内发发现装修修违规现现象，立立即上报报主管领领导；6） 上述员工工范围指指物业管管理人员员、保安安人员、保保洁人员员、维修修人员。