2022年贵州省房地产估价师通关模拟题.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 假如市场的整体平均收益率是10%，无风险资产收益率为5%,，一个投资项目的系统性市场风险系数是0.5，则其预期收益率为（）。A.8.5%B.4.5%C.5%D.7.5%【答案】 D2. 【问题】 若程序中使用的变量未设置初始值，则（） A.编译时一定出错B.运行时一定会出错C.链接时一定出错D.运行结果可能出错【答案】 D3. 【问题】 为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在交易时点的平均交易价格B.类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据C.将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格D.根据类似房地产价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终估价价格【答案】 A4. 【问题】 根据房屋征收条例，（ ）组织实施本行政区的房屋征收与补偿工作。A.市、县级人民政府B.房屋征收部门C.房屋征收实施单位D.建设单位【答案】 B5. 【问题】 估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月，该在建工程的正常建设期为24个月，则后续建设期为（ ）个月。A.36B.24C.16D.12【答案】 D6. 【问题】 传统投资决策方法隐含两种假定，即（）。A.可逆性和可延期性B.不可逆性和可延期性C.不可逆性和不可延期性D.可逆性和不可延期性【答案】 D7. 【问题】 工业建筑设计的评价指标不包括（ ）。A.土地利用系数B.厂房展开面积C.厂房有效面积与建筑面积比D.单位面积造价【答案】 A8. 【问题】 一种房地产的互补品的价格（ ）时，对该种房地产的需求会增加。A.高B.低C.不变D.无法确定【答案】 B9. 【问题】 关于估价对象状况描述的说法，正确的是（ ）。A.对估价对象范围的描述就是说明其四至B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C.对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度【答案】 D10. 【问题】 新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为（）。A.一级B.二级C.三级D.临时资质【答案】 C11. 【问题】 下列不属于社会保险的是（）。A.养老保险B.农业保险C.医疗保险D.失业保险【答案】 B12. 【问题】 房地产使用权目前主要是( )。A.土地占有权B.土地收益权C.土地所有权D.土地使用权【答案】 D13. 【问题】 长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为( )。A.移动平均法B.扩大时距法C.最小二乘法D.趋势观察法【答案】 B14. 【问题】 （2010年真题）抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（ ）。A.不受该抵押权影响B.应当解除C.没有效力D.不得对抗抵押权【答案】 A15. 【问题】 在房地产市场不景气的情况下，房屋征收估价应采用（ ）测算结果。A.成本法B.收益法C.比较法D.假设开发法【答案】 A16. 【问题】 下列关于贷款担保的说法，错误的是( )。A.是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况C.贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还D.贷款有保证、抵押、质押三种形式【答案】 B17. 【问题】 已知某投资项目当折现率为11%，净现值为1700万元，当折现率为12%时，净现值为-870万元，则该投资项目的内部收益率为（ ）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.59%【答案】 C18. 【问题】 关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（ ）。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B.动态分析法中要进行现金流量预测C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点【答案】 C19. 【问题】 在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费【答案】 C20. 【问题】 “三通一平”一般是指某区域具备了（ ）等设施以及场地平整。A.水通、气通、电通B.路通、水通、电通C.路通、水通、气通D.路通、电通、气通【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的（）的法律规范的总称。A.合同关系B.财产关系C.人身关系D.社会关系E.经济关系【答案】 BC2. 【问题】 对于“开发销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（）。A.开发期B.论证决策期C.经营准备期D.经营期E.销售期【答案】 A3. 【问题】 下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有（）。A.借用合同B.买卖合同C.无偿保管D.赠与合同E.借款合同【答案】 B4. 【问题】 法律规定可以属于集体所有的自然资源有( )。A.森林B.矿藏C.水流D.山岭E.荒地【答案】 AD5. 【问题】 (2013真题) 房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括（）。A.房屋评估价值B.评估对象的构成C.装饰装修评估结果D.评估对象基本情况E.停产停业损失评估结果【答案】 ABD6. 【问题】 收益性物业管理中的运营费用包括（ ）。A.固定资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费D.房产税E.借款还本付息【答案】 ABCD7. 【问题】 下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】 BC8. 【问题】 由于房地产具有的（）等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。A.弱流动性B.异质性C.位置固定性D.价值量大E.交易复杂性【答案】 ABCD9. 【问题】 廉租住房保障资金的来源有（）。A.廉租房租金收入B.资金利润C.土地出让净收益D.廉租住房预售资金E.住房公积金增值收益【答案】 AC10. 【问题】 RIPv2与RIPv1相比，它改进了什么 （）。A.RIPv2的最大跳数扩大了，可以适应规模更大的网络B.RlPv2变成无类别的协议，必须配置子网掩码C.RlPv2用跳数和带宽作为度量值，可以有更多的选择D.RIPv2可以周期性地发送路由更新，收敛速度比原来的RIP快【答案】 B11. 【问题】 根据代理权发生的依据不同，可将代理分为( )。A.本代理B.委托代理C.法定代理D.复代理E.单独代理【答案】 BC12. 【问题】 下列关于现金回报率与投资回报率的说法中，正确的有（）。A.现金回报率和投资回报率都反映了开发投资项目的盈利能力B.现金回报率反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系C.投资回报率反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比D.投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于其考虑了房地产投资的增值收益和权益增加收益E.现金回报率是税后现金回报率【答案】 BCD13. 【问题】 下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（）。A.资金的增值特性使其具有时间价值B.利率是资金时间价值的一种标志C.从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D.即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较E.资金时间价值的大小取决于投资利润率.通货膨胀率.风险因素等【答案】 ABC14. 【问题】 评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（ ）。A.公共配套B.朝向、楼层C.环境景观D.室内设施设备E.临街状况【答案】 ABC15. 【问题】 关于房地产估价长期趋势运用的说法，正确的有（）。A.长期趋势法一般不适用对估价对象当前价格水平的测算或估价B.对价格存在明显季节波动的估价对象适宜采用移动平均法消除季节波动影响C.数学曲线拟合方程Y=a+ bX的参数a、b通常采用最小二乘法确定D.选择具体预测方法的主要依据是估价对象或类似房地产历史价格的变动规律E.可以用来比较两类房地产的价格发展潜力【答案】 CD16. 【问题】 房地产开发企业的营业成本主要包括（）。A.土地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案】 ACD17. 【问题】 下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有（）。A.建筑密度B.用地面积C.人口容量D.停车泊位E.建筑形式【答案】 C18. 【问题】 账簿的基本内容包括（）。A.封面B.扉页C.账页D.尾页E.附录【答案】 ABC19. 【问题】 下列不计入宗地面积范围的有( )。A.无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地B.市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地C.公共使用的河滩、水沟、排污沟D.未划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需作市政建设的用地E.厂区绿地及道路用地【答案】 ABC20. 【问题】 风险型决策的具体方法有（ ）。A.决策树法B.最大可能法C.期望值法D.最小最大后悔值法E.蒙特卡洛模拟法【答案】 ABC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 指出并改正下面估价报告片段中的错误下面是某抵押估价报告节选（十五）风险提示说明1.有关事项说明根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：2005年，原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于2006年7月取得建设工程施工许可证。2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大厦，2015年10月通过验收并取得了建设工程规划验收合格证，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。2.房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：【答案】1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为：此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。2. 房地产估价报告项目名称：××市××区××东街××号××商业用房征收补偿价格评估估价委托人：××市房屋征收管理办公室估价机构：××房地产估价有限公司注册房地产估价师：×××（注册号：×××）×××（注册号：×××）估价报告出具日期：2011年8月18日估价报告编号：××估字第××号致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告【答案】1.估价对象缺维护保养及完损情况说明；2.权益状况描述不全，缺少土地使用权人等；3.价值类型没有说明不包含租赁、抵押、查封影响；国有土地上房屋征收评估办法第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。4.估价依据缺少国有土地上房屋征收与补偿条例；5.依据中的城市房屋拆迁管理条例已经被新法取代，不应作为估价依据；6.缺少估价方法选择的理由，或估价方法选用理由未充分说明；7.注册房地产估价师不得以签章代替签字；8.比较法可比实例交易价格内涵未明确；9.楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误；10.交易日期调整系数的选取缺少相关价格变化的调整说明，如定基、环比指数，价格变动率的说明；11.比较法中缺计算公式；12.收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析；13.收益法租金计算使用合同租金错误，应该使用市场租金；3. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?【答案】(1)根据公开、透明的原则，由被拆迁入投票或拆迁当事人(拆迁人或被拆迁人)抽签决定拆迁估价机构。(2)确定坼迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订拆迁估价委托合同。(3)估价机构获得委托，经实地人户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。您可能感兴趣的试题4. 房地产估价报告致委托估价方函某市某商厦：某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在某路某号的委估房地产进行了现场勘察和评定估算，现将评估结果通知如下：委托估价房地产共一处，建筑结构为钢结构，用途为商业服务用房，总建筑面积11055.40m2,在评估基准日2005年11月20日所评估总值为人民币4196万元（大写：人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整）。特此通告。某房地产评估咨询有限公司（公章）法人代表：（略）2005年11月20日估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某商厦房地产估价结果报告一、委托方(略）二、估价方(略）【答案】(1)缺少封面及目录。(2)致委托方函缺少估价目的。(3)结果报告与致委托方函中的总建筑面积不一致。(4)缺土地的权属状况。(5)不同的部分采用了相同的资本化率。(6)净收益中没有扣除经营利润。(7)用词不准，如：“收益还原法”、“纯收益”、“还原利率”等。(8)估价机构资质等级表达错误，应为二级，而不是B级。(9)安全利率选择错误，应选一年期定期存款利率或一年期国债利率，而不是选一年期贷款利率。(10)风险利率的确定缺乏依据。(11)净收益中不应扣除房产折旧。(12)“整个酒店占地约12亩”的语义含糊。(13)主体工程耐用年限（80年）确定错误。(14)收益法的评估不应根据实际收益和实际支出。5. 某投资者以10000元/m2的价格购买了一栋建筑面积为27000m2的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师费用和0.3%的其他费用。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的资本金(股本金)支付，相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元/m2，前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第4年开始出租率达到95%且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率为分别为10%和14%。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。【解】(1)写字楼购买总价：27000m2X10000元/m2=27000万元(2)写字楼购买过程中的税费：27000万元X(4%+0.5%+0.3%)=1296万元(3)投资者投入的资本金：27000万元X30%+1296万元=9396万元(4)抵押贷款金额：27000万元X70%=18900万元(5)抵押贷款年还本付息额：【答案】改错如下：(1)写字楼购买过程中的税费：27000万元X(4%+0.5%+0.5%+0.3%)=1431万元(2)投资者投入的资本金：（27000X30%+!431)万元=9531万元