开发与经营管理 笔记.docx

第六章 经济评评价指标标与方法法第一节 效益和和费用识识别投资、成成本、销售（出租）收入、税金、利润等经经济量，是构成成房地产产开发投资资项目现现金流量量的基本本要素，也是进进行投资资分析最最重要的的基础数数据。一、投资资与成本本（一）广广义投资资与成本的的概念1、投资资（1）投投资的分分类广义投资资资源（资资金、土土地、人人力、技技术、管管理经验验、其他他资源）某项计计划报酬房地产投投资（狭狭义投资资）为实现某某种预定定的开发发、经营营目标而而预先垫付付的资金金。（2）一一般工业业生产活活动中的的投资，包括固固定资产产投资和和流动资资金两部部分。（记住，一个是是资产，一个是是资金）工业生产产投资分分类投入收回固定资产产投资建造或购购置建筑筑物、构构筑物和和机器设设备等固固定资产产投入磨磨损和贬贬值折旧形形式计入入成品成成本成品销销售货币流动资金金（投产前前垫付）1、投产产后用于于购买原原材料、燃料动动力、备备品备件件、支付付工资、其他费费用2、制品品、半成成品、制制成品占占用的周周转资金金。每一个生生产周期期完成一一次周转转，在整整个项目目寿命周周期内始始终被占占用，直直到项目目寿命周周期末，以货币币资金形形式收回回。2、成本本（1）成成本是人人们为达达成一事事或取得得一物所所必须付付出或已经付付出的代代价。（2）成成品和销销售伴随随着活劳动与与物化劳动动的消耗耗，产品品的成本本就是这这种劳动动消耗的的货币表现现。（3）生生产成本本+销售售费用=产品的的销售成成本（完完全成本本）（4）影影响成本本的因素素：不同的生生产技术术方案；不同的生生产规模模；不同的生生产组织织形式；不同的技技术水平平和管理理水平；不同的物物资供应应和产品品销售条条件；不同的自自然环境境。3、投资资分析与与企业财财务会计计中成本本概念不不完全相相同，主主要出别别表现在在：投资分析析企业财务务会计影响因素素不确定定，数据据不一样样影响因素素确定、数据唯唯一多了机会会成本、沉没成成本、不可预预见费等等*我们把把这些已已经发生生不可收收回的支支出，如如时间、金钱、精力等等称为“沉没成成本”（Sunnk CCostt）。（二）房房地产投投资分析析中的投投资与成成本（投资与与成本的的特点：² 对于“开开发-销销售”模式下下的房地地产开发发项目而而言，开开发商所所投入的的开发建建设资金金属于流流动资金金。² 开发过程程中所形形成的开开发企业业固定资资产，大大多数情情况下很很少甚至至是零。² 房地产置置业投资资或开发发建设完完成后出出租楼宇宇或自行行经营，则与一一般的工工业生产产项目投投资和成成本的概概念相同同。）1、开发发项目的的总投资资：自 营：固固定资产产和其他他资产开发建设设投资：完成开开发所需需投入的的各项费费用出租、出出售：开开发产品品成本（转经营成成本）【开发建建设投资资即后面面所说的的项目开开发总成成本。】经营资金金：用于于日常经经营的周周转资金金。2、开发发产品成成本：转转入房地地产产品品的开发发建设投投资，多多种产品品时，可可合理分分摊估算算成本。3、经营营成本（将开发发产品成成本按照照有关财财务和会会计制度度结转的的成本）*值得得注意的的地方土地转让让成本、商品房房销售成成本、配配套设施施销售成成本、出出租经营营成本（对于分分期收款款的项目目：房地地产销售售成本和和出租经经营成本本按销售售收入和和出租收收入的比比率计算算）*（房地地产开发发产品销销售核算算的科目目设置 、“经经营收入入”核算房房地产企企业对外外转让、销售和和出租开开发产品品等取得得的经营营收入。同时，按照“土地转转让收入入”、“商品房房销售收收入”、“配套设设施销售售收入”、“代建工工程结算算收入”、“出租产产品租金金收入”等设置置明细分分类账。 2、“经经营成本本”核算企企业对外外转让、销售、结算和和出租开开发产品品等应结结转的经经营成本本。同时时，按经经营成本本的种类类，包括括“土地转转让成本本”、“商品房房销售成成本”、“配套设设施销售售成本”、“代建结结算成本本”、“出租产产品经营营成本”等设置置明细账账。 3、“其其他业务务收入”核核算主营营业务以以外的其其他业务务收入，包括商商品房售售后服务务收入、材料销销售收入入、无形形资产转转让收入入、固定定资产出出租收入入。 4、“其其他业务务支出”核核算企业业发生的的与其他他业务收收入相关关的成本本、费用用、经营营税金及及附加等等。）4、期间间费用：管理费费用、财财务费用用、经营营（销售售）费用用。开发用于于销售：已在房房地产开开发建设设投资中中考虑，不另行行计算；开发用于于出租或或自营：开发期期间计入入开发建建设投资资，经营营期间计计入运营营费用。（分别别计算）置业：计计入运营营费用。1、出租租收入=房屋出出租收入入租金+土地出出租收入入租金2、自营营收入=营业收收入-营营业成本本-风险险回报3、销售售收入=土地转转让收入入+商品品房销售售收入+配套设设施销售售收入出租收入入=房屋屋出租收收入租金金+土地地出租收收入租金金自营收入入=营业业收入-营业成成本-风风险回报报销售收入入=土地地转让收收入+商商品房销销售收入入+配套套设施销销售收入入出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金二、经营营收入、利润和和税金自营收入=营业收入-营业成本-风险回报（一）经经营收入入1、经营营收入包包括：销销售收入入、出租租收入和和自营收收入。销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入2、经营营收入比比企业完完成的开开发工作作量（投投资额）更能反反映房地地产开发发投资项项目的真真实经济济效果。【容易易考判断断】经营收入入比企业业完成的的开发工工作量（投资额额）更能能反映房房地产开开发投资资项目的的真实经经济效果果1、企业业进行房房地产开开发投资资的最终终目的是是获取开开发或投投资利润润2、经营营利润：房地产产开发投投资者不不论采用用何种直直接的房房地产投投资模式式，其销销售收入入扣除经经营成本本、期间间费用和和销售税税金后的的盈余部部分。3、经营营利润的的分配：国家以税税收形式式无偿征征收，作作为财政政收入。企业可分分配利润润、企业业发展基基金、职职工奖励励及福利利基金、储备基基金。4、经营营利润=经营收收入-经经营成本本-期间间费用-经营税税金及附附加-土土地增值值税5、利润润总额=经营利利润+营营业外收收支净额额税后利润润=利润润总额-所得税税可供分配配利润=税后利利润-（法定盈盈余公积积金+法法定公益益金+未未分配利利润）（二）利利润1、企业业进行房房地产开开发投资资的最终终目的是是获取开开发或投投资利润润。2、经营营利润：房地产产开发投投资者不不论采用用何种直直接的房房地产投投资模式式，其销销售收入入扣除经营营成本、期间费费用和销销售税金金后的盈盈余部分分。3、经营营利润的的分配：（1）国国家：以以税收形形式无偿偿征收，作为财财政收入入。（2）企企业：可可分配利利润、企企业发展展基金、职职工奖励励及福利利基金、储储备基金金。4、经营营利润计计算公式式：经营利润润=经营营收入经营成成本期间费费用经营税金金及附加加土地增增值税5、其他他几个利利润概念念：（1）利利润总额额=经营营利润+营业外外收支净净额（2）税税后利润润=利润润总额所得税税（3）可可供分配配利润=税后利利润（法定定盈余公公积金+法定公公益金+未分配配利润）1、利润润总额=经营利利润+营营业外收收支净额额2、税后后利润=利润总总额-所所得税3、可供供分配利利润=税税后利润润-（法法定盈余余公积金金+法定定公益金金+未分分配利润润）（三）税税金（强强制、无无偿、固固定）1、经营营税及附附加：营营业税=销售（出租）收入××税率（5%）；城市市维护建建设税和和教育费费附加为为营业税税的7%和3%。2、土地地使用税税：按土土地等级级、用途途、面积积征收。 房房产税:财产税税，按原原值或出出租收入入的一定定比例收收取。 以以上两个个税在企企业所得得税之前前列支。3、企业业所得税税² 应纳税所所得额每一年年度的收收入总额额不征税税收入免税收收入各项扣扣除允许弥弥补的以以前年度度亏损² 所得税应应纳税额额应纳纳税所得得额×适用税税率（房房地产企企业为225%）减免税税额抵免税税额² 房地产开开发企业业所得税税特殊规规定的主主要内容容：（1）预预售收入入×预计计计税毛利利率=当当期毛利利额当期应纳纳税所得得额当当期毛利利额期间费费用营业税税金及附附加（待开发发产品结结算计税税成本后后再进行行调整）（2）预预计计税税毛利率率：省、直辖市市级别政政府所在在地不低低于200%；地级级市不低低于155%，其其他地区区不低于于10%。（3）开开发完工工后，开开发企业业应根据据收入的的性质和和销售方方式，按按照收入入确定的的原则，合理地地将预售售收入确确认为实实际销售售收入。然后将 实际销销售收入入 按规规定结转转对应的的计税成成本，计计算出实实际销售售收入的的毛利额额。实际销售售收入的的毛利额额与预售售收入毛毛利额直直接的差差额，计计入完工工年度的的应纳税税所得额额。（4）税税务鉴定定报告：（实际际毛利额额和预售售毛利额额之间差差异调整整情况）开发项目目的地理理位置及及概况、占地面面积、开开发用途途、初始开发发时间、完工时时间、可售面积积及已售售面积、预售收入入及其毛毛利额、实际销销售收入入及其毛毛利额、开发成本本及其实实际销售售成本。三、房地地产投资资经济效效果的表表现形式式（一）置置业投资资（1）三三种主要要表现：租金收收益、物物业增值值、股权权增值。租金：月月租金收收入物业、股股权增值值：处置置转让或再再融资行行为中实实现。（2）经经济效果果受市场场状况和和物业特特性变化化的影响响。（三种表表现形式式仅仅是是一个模模糊的期期望，在在没有转转换为现现金流量量之前，经济效效果是无无法定量量描述或或量测的的）【判断断】（二）开开发投资资（1）主主要表现现：销售售收入。（2）衡衡量指标标：开发发利润、成本利利润率、投资收收益率。第二节 经济评评价指标标一、投资资回收与与投资回回报（1）ii/(1+ii)nn-1是投资资者提取取折旧的的一种方方法：储储存基金金法。Pi为回回报，pp i/(11+i)n-1为为回收。（2）投投资回收收：提取取折旧的的方式获获得；投资回报报：投资资者所获获得的收收益率或或利息率率。（注意意）（3）对对于房地地产开发发投资来来说，投投资回收收主要是是指开发发商所投投入的总总开发成成本的回回收，投投资回报报则主要要表现在在开发利利润。二、经济济评价指指标体系系1、房地地产投资资项目经经济评价价的目的的，是考考察项目目的盈利利能力和和清偿能力力。2、盈利利能力：分类特点适用静态指标标不考虑资资金的时时间价值值，直接接通过现金金流量计计算出来来。概略评价价动态指标标考虑资金金的时间间价值，将现金金流量进进行等值值化处理理后计算算出来的的。1、详细细可行性性研究2、计算算期较长长的项目目3、清偿偿能力：投资者重重视、为项目提提供融资资的金融融机构更更加重视视评价结结果。4、开发发投资和和置业投投资的经经济评价价指标体体系项目类型型盈利能力力清偿能力力静态动态（一一样的）开发投资利润润率成本利润润率销售利润润率静态投资资回收期期财务内部部收益率率财务净现现值动态投资资回收期期借款偿还还期资产负债债率利息备付付率置业投资利润润率资本金利利润率、资本金金净利润润率现金回报报率、投投资回报报率静态投资资回收期期财务内部部收益率率财务净现现值动态投资资回收期期借款偿还还期资产负债债率偿债备付付率流动比率率速动比率率三、通货货膨胀的的影响1、在通通货膨胀胀的情况况下，投投资者往往往提高高对名义义投资回回报率的的预期（记住，是回报报率），因为投资资者所希希望获得得的始终终是一个个实际的的投资回回报率。2、从理理论上来来讲，全全部期望望投资回回报率应应该包含含所有预预期通货货膨胀率率的影响响。预期收益益率 随着 对通货货膨胀预预测 的的变化而而变化；当折现率率不包含含对通货货膨胀的的补偿时时，收入入现金流流的折现现值才是是一个常常数。3、房地地产投资资分析人人员进行行投资分分析工作作的关键键是：模拟拟典型投投资者对对未来市市场的预预期，而而没必要要花很多多精力去去寻找准准确可靠靠的收益益率和通通货膨胀胀率。4、通货货膨胀和和房地产产增值表现形式式对钱的影影响对折现率率的影响响通货膨胀胀资金、信信用规模模、总体体价格水水平上升升一样（一一定的贬贬值）导致折现现率提高高房地产增增值由于需求求超过供供给，房房地产价价值上升升。一样（一一定的贬贬值）不影响，除非与与物业投投资有关关的风险险因素发发生变化化。5、分析析工作中中，如何何消除通通货膨胀胀的影响响：（1）允允许未来来收入及及成本随随着通货货膨胀分分别有所所增加。（2）如如果现金金流估算算过程中中没有考考虑通货货膨胀影影响，则则可在选选择折现现率时适适当考虑虑（适当调调低折现现率）。第三节 动态盈盈利能力力指标及及其计算算一、财务务净现值值1、概念念：是指指项目按按行业的的基准收收益率（MARRR）或或设定的的目标收收益率（ic）,将项项目计算算期内各各年的净净现金流流量这算算到投资资活动起起始点的的现值之和和。2、项目目计算期期：（1）出出售：=开发期期+销售售期。（2）出出租或自自营：=开发期期+经营营期（3）置置业投资资：=经经营准备备期+经经营期计算期开始时间间结束时间间开发期购买土地地使用权权项目竣工工验收销售期正式销售售（含预预售）销售完毕毕经营期预计出租租经营和和自营的的时间周周期经营准备备期获取物业业所有权权（使用用权）出租经营营和自营营活动正正式开始始3、基准准收益率率：最低低投资报报酬率。minnimuum aacceeptaablee raate of retturnn（MAARR）决定基准准收益率率的因素素：资金金成本和和项目风风险二、财务务内部收收益率1、是评评估项目目盈利性性的基本本指标。2、经济济含义：项目寿寿命期内内，内部部未收回回投资每每年的净净收益，（未收收回投资资的年净净收益。）同时时意味着着，项目目寿命期期终了时时，所有有投资可可以被完完全收回回。3、内插插法的过过程：先先按目标标收益率率或基准准收益率率求的项项目的财财务净现现值，如如为正，则采用用更高的的折现率率使净现现值接近近于零的的正值（i1）和负值值（i22）各一一个，最最后用内内插法公公式求出出。4、i11和i22之差不不应超过过1%-2%，否则，折现率率i1、i2和和净现值值之间不不能近似似于线性性关系，从而使使所求的的的内部部收益率率失真。5、内部部收益率率表明了了项目投投资所能能支付的的最高贷贷款利率率。6、求解解FIRRR的理理论方程程应有nn个解。常规项目目（净现现金流量量正负符符号仅有有一次变变化）：有唯一一的实数数解。非常规项项目（净净现金流流量正负负符号有有多次变变化）：有多个实数数解，依依据经济济含义，进行检检验。利用同一一直线上上的点斜斜率相等等的原理理，即AB/BBC=AAD/DDE用B=ii1，EE=i22，C=FIRRR，E=NPPV2， A=NPVV1  ，C点点的NPPV=00代入公式式即可得得到财务务内部收收益率的的计算公公式：FIRRR=i11+NPPV1/（NPPV1+|NPPV2|）*（i2-i1）三、动态态投资回回收期1、概念念：自投投资起始始点算起起，累计计净现值值等于零零或出现现正值的的年份。2、公式式：Pbb=（累累计净现现值开始始出现正正值期数数1）+上期累累计净现现值的绝绝对值/当期净净现值 上公式式是以计计算周期期为单位位的动态态投资回回收期，应再把把它换算算成以年年为单位位的动态态投资回回收期。3、该指指标适合合的评价价项目范范围：开开发类的的出租经经营或自自营项目目；置业业投资项项目。（书本中中提到的的指标分分类仅分分到开发发和置业业，对于于开发类类未明确确细分，而此处处却着重重提到开开发中的的小类）4、几个个回收期期的理解解：（1）基基准回收收期：按按基准收收益率计计算，是是行业的的允许的的最长回回收期。（2）企企业的动动态投资资回收期期：按目标标收益率率计算，是企业业的真实实投资回回收期。该回收收期应低低于行业业的基准准回收期期，项目目才具有有可行性性。*（3）（个人人理解，不知道道对不对对）按财务务内部收收益率计计算出来来的投资资回收期期：是企企业允许许的最长长的回收收期。第四节 静态盈盈利能力力指标及及其计算算一、成本本利润率率与销售售利润率率（一）成成本利润润率1、项目目总开发发价值：（1）用用于销售售：=总总销售收收入销售税税费（2）用用于出租租：=整整个持有有期内净净经营收收入和净转售售收入的的现值累累计之和和。2、项目目总开发发成本：（1）土土地费用用（2）勘勘察设计计和前期期工程费费（3）建建安费用用（4）基基础设施施建设费费（5）公公共配套套设施建建设费（6）其其他工程程费（7）开开发期间间税费（8）管管理费用用、销售售费用、财务费费用（9）不不可预见见费计算以上上两个数数据时，可依据据评估时时的价格格水平进进行估算算，因为为大多数数情况下下，收入入与成本本支出受受市场价价格水平平变动的的影响大大致相同同。3、成本本利润率率一般与与目标利利润率进进行比较较，超过过目标利利润率在在经济上上是可接接受的。 目目标利润润率的高高低：市场竞争争状况；项目开开发经营营期长度度；开发项项目的物物业类型型；贷款款利率水水平。4、成本本利润率率不等于于年利润润率。成成本利润润除以开开发经营营期的年年数，也也不等于于年成本本利润率率。5、成本本利润率率=开发利利润/项目总总开发成成本=（项目目总开发发价值项目总总开发成成本）/项目目总开发发成本=【（销销售收入入销售税税费）项目总总开发成成本】/项目总总开发成成本6、成本本利润率率：项目目建成后后出售或或在建设设过程中中就开始始预售，这只是是在房地地产市场场上投资资和使用用需求旺旺盛时的的情况。在市场较较为平稳稳的条件件下，开开发商常常常将开开发建设设完毕后后的项目目出租经经营，此此时项目目就变为为开发商商的长期期投资，由于出出租经营营的经营营期限很很长，计计算开发发成本利利润率显显得意义义不大，因为开开发成本本利润率率没有考考虑经营营期限的的因素。*（也就就是说，成本利利润率仅仅适合在在房地产产市场上上投资和和使用需需求旺盛盛时的情情况。在在市场较较为平稳稳的条件件下，不不适合算算项目的的成本利利润率）7、用开开发成本本利润率率对开发发项目进进行初步步评估时时，一般般也不计计算缴纳纳所得税税后的成成本利润润率情况况。（二）销销售利润润率1、销售售收入：销售开开发产品品过程中中取得的的全部价价款，包包括现金金、现金金等价物物、其他他经济利利益。2、销售售利润=开发利利润=总总开发价价值（销销售收入入销售税税费）总开发发成本3、销售售利润率率=销售利利润（开开发利润润）/销销售收入入=【（销销售收入入销售税税费）项目总总开发成成本】/销售收收入对于开发发利润水水平较高高的商品品房开发发项目，土地增增值税已已经对开开发成本本利润率率或销售利利润指标标产生了了实质的的影响。（三）评评价方法法：1、普通通评价方方法（直直接计算算）有两两个缺点点：（1）成成本支出出和经营营收入的的时间分分布没有有弹性（即在某某点完全全发生，而不是是一个时时间段）（2）未未体现开开发过程程中隐含含的许多多不确定定性因素素。2、现金金流评估估法：（1）可可以克服服普通评评价方法法的第一一个确定定，即支支出和收收入时间间无弹性性的缺点点。（2）经经过大量量的研究究，人们们发现，对于建建安成本本，在工程开开始时，其费用用的增长长是缓慢的。达到合同同工期的的60%时，增增长达到到峰值。（3）适适合项目目居住小区区综合开开发项目目评估这类类项目时时，不需需作任何假假设，就就可较为为客观地地得出评评估结论论。商业区开开发项目目工业开发发项目新区开发发和旧城城改造项项目（4）该该方法的的精确性性依赖于于评估中中所涉及及的有关关数据的的准确性性。二、投资资利润率率（1）投投资利润润率是年年利润率率。开发投资资：年平平均利润润额/项项目总投投资置业投资资：经营营期内，正常年年份的年年利润总总额（年年平均利利润总额额）/项项目总投投资（2）销售收入、出租收入和自营收入利润总额额=经营营收入经营成成本运营费费用销售税税金（将开发产品成本按照有关财务和会计制度结转的成本）土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租经营成本营业税、城市维护建设税、教育费附加项目总投投资=项项目总开开发成本本+经营营资金（用于日日常经营营的周转转资金）三、资本本金利润润率和资资本金净净利润率率（1）资资本金：投资者者投入项项目的资资本金或或权益资资本。（2）资资本金利利润率=年利润润/资本本金（3）资资本金净净利润率率=年税税后利润润/资本本金四、静态态投资回回收期即不折现现，累计计净现金金流量为为正时的的期限。算法和动动态投资资回收期期相同，仅仅是是累计的的数字不不需要折折现而已已。五、现金金回报率率与投资资回报率率（置业投投资盈利利指标）（一）现现金回报报率（1）分分子：净净经营收收入还本付付息（2）分分母：初初始现金金投资（首付款款）（3）不不同于资资本化率率，资本本化率未未考虑还还本付息息的影响响。（二）投投资回报报率（记记住，是是和资本本金相比比）（1）不不考虑物物业增值值：分子：（净经营营收入还本付付息）+还本付付息所获获得的物物业权益益增加的的价值（每年还还一点贷贷款，每每年对获获得物业业多一份份持有价价值）分母：权权益资本本（资本本金）（2）考考虑物业业增值：分子加加上物业业增值额额。第五节 清偿能能力指标标及其计计算一、利息息还本付息息的方式式：（1）一一次性还还本，利息照照付。（2）等等额还本本，利息息照付（3）等等额还本本付息（4）一一次性偿偿付（5）气气球法。任意偿偿还，期期末全部部还清。二、借款款偿还期期（1）开开发经营营期内，可用作还还款的利利润、折旧、摊销、其其他还款款资金偿还项目借款款本息所需要的的时间。（2）公公式：Pd=（借款偿偿还后开开始出现现盈余期期数开始借借款期数数）+（上期期偿还借借款额/当期可可用于还还款的资资金额）三、利息息备付率率（1）利利息备付付率=税税息前利利润/当当期应付付利息费费用。税息前利利润=利利润总额额+计入入总成本本的利息息费用（2）表表示使用用项目利利润偿付付利息的的保障倍倍数，一一般项目目，应大大于2（3）可可以按年年计算，也可以以按整个个借款期期计算四、偿债债备付率率（1）偿偿债备付付率=可可用于还还本付息息资金/当期还还本付息息资金可用于还还本付息息资金：用于还还款的折折旧和摊摊销+成成本中列列支的利利息费用用+可用用于还款款的利润润。当期还本本付息：贷款本本金+计计入成本本的利息息。（2）也也是个保保障倍数数，应大大于等于于1.22。该指指标对出出租经营营和自营营的投资资项目非非常重要要。五、资产产负债率率（1）资资产负债债率=负负债/资资产（2）表表示：总总资产中中有多大大比例是是通过借借债来筹筹集的，属于长长期偿债债能力指指标。六、流动动比率（1）流流动比率率=流动动资产/流动负负债。（2）比比率越高高，债权权越安全全，又称称偿债能能力比率率。（3）国国际上，银行一一般要求求该比率率在2000%以以上，称称之为“银行家家比率”或“二比一一比率”。（4）对对于房地地产开发发企业，2000%不是是最理想想的流动动比率，房地产产的流动动比率相相对较低低。七、速动动比率（1）速速动比率率=（流流动资产产总额存货）/流动动负债总总额（2）属属于短期期偿债能能力指标标，一般般而言，房地产产企业的的存货占占流动资资产的大大部分，其速动动比率较较低，一一般达到到1000%*五六六七：资资产负债债率、流流动比率率、速动动比率，通常结结合企业业的资产产负债表表进行计计算。但大型综综合性开开发企业业，通常常不需要要针对具具体的项项目编制制资产负负债表，也就很少少计算项项目的这这三个指指标。第六节 房地产产投资方方案经济济比选一、方案案经济比比选及其其作用1、概念念：遵循循规则、选用方方法，在在各种可可能的开开发投资资方案中中寻求合合理的经经济和技术方案案的行为为过程。2、类型型：（1）互互斥：互互不相容容，只能能选择一一个。（2）独独立：方案至至于自己己的可行行性有关关。（3）相相关：某一方方案的采采用会对对其他方方案的现现金流量量带来一一定的影影响。常见的方方案比选选，是互互斥（或或是可转转化为互互斥关系系的）方方案比选。3、作用用是项目可可行性研研究与决决策工作作的重要要内容。4、决策策准则（1）备备选方案案差异原原则：最核心心、最基础础的准则则。（2）最最低可接接受收益益率原则则：最低可接接受收益益率定的的太高，会损失失好的投投资机会会；定的过低低，可能能给企业业带来巨巨大经济济损失。规律：高高于银行行存款利利率或国国债投资资收益率率，高于于资本成成本。（3）不不行动原原则不选择任任何项目目，保持持其资金金随时投投资到财务内部部收益率率 >> 最最低可接接受收益益率 的的投资项项目中去去。不选择实实际上也也是一种种方案，该方案案的财务务内部收收益率等等于基准准收益率率，净现现值和等等额年值值均为零零。二、方案案经济比比选定量量分析方方法方法名称称计算公式式如何判定定适用范围围净现值法法FNPVV（按最最低可接接受收益益率计算算）1、先FFNPVV最大值值为优选选方案。2、若所所有方案案都小于于0，则则选择不不行动方方案。开发经营营期相同同，项目目资金无无约束开发经营营期不同同，通过最最小公倍倍数和研研究期法法进行调调整，然然后必选选。差额投资资内部收收益率法法两方案净净现金流流量差额额的现值值和等于于零时的的折现率率（IRRR）IRRRMARRR（IIC），选投资资大的方方案。反反之，选选投资小小的方案案。（多个方方案，先先排序，再两两两比选）等额年值值法将每年的的净现值值换算为为年值（AW），（算算法类似似已知PP求A）等额年值值最大的的方案为为优选方方案（每每年获取取的收获获最大）开发经营营期不同同,可直直接用费用现值值法算费用（投入额额回收额额）的现现值和费用现值值小的方方案为优优选方案案效益相同同或基本本相同等额年费费用法算出了总总的年费费用现值值和，推推算每年年的等额额年费用用等额年费费用小的的方案为为优选方方案其他方法法利润总额额、投资资利润率率等静态态指标开发经营营期较短的出售型型项目三、方案案经济比比选方法法的选择择遵循“费费用和效效益计算算口径对对应一致致”的原则则。第七章 风险分分析与决决策第一节 决策的的概念与与方法一、决策策的概念念（一）决决策及其其特征1、决策策的简单单定义：从两个个以上的的备选方方案中选选择一个个的过程程。包括括：识别别机会、诊断问问题、确确定目标标、拟定定方案、选择方方案、实实施方案案、监督督与评估估等决策策过程。2、决策策的分类类按层次分分按性质分分按参与的的人数分分战略型决决策确定型决决策个人决策策管理型决决策风险型决决策群体决策策业务型决决策不确定型型决策【注意点点】房地地产决策策属于风风险型和和不确定定型的群群体管理理决策。（上面面红色部部分）3、决策策的4个个基本特特征：（目标、手段、选择、后果可可估计）（1）决决策是为为了达到到一个预预定的目目标（2）决决策是在在某种条条件下寻寻求优化化目标和和达到优优化目标标的手段段（3）决决策是在在若干个个有价值值的方案案中选择择一个作作为行动动方案。（4）准准备实施施的某个个方案可可能出现现几种后后果是可可以预测测或估计计的。（易考）（二）决决策的原原则和评评价标准准1、六项项原则：6大原则则说明满意原则则决策遵循循的是满满意原则则而不是是最优原原则系统原则则把对象看看成一个个系统，并以此此系统的的整体目目标为核核心，追追求整体体优化目目的。信息原则则强调信息息是决策策的基础础预测原则则通过科学学的预测测，对未未来事件件进行描描述分析析，为决决策提供供科学依依据和准准则。比较选优优原则在各种可可能的备备选方案案中，选选择最能能满足决决策者目目标的方方案反馈原则则将先期决决策执行行过程中中的经验验，及时时反馈应应用于后后续决策策活动中中。2、四大大评价标标准：（评价决决策的有有效性程程度）（1）决决策的质质量或合合理性（2）决决策的可可接受性性（3）决决策的时时效性（4）决决策的经经济性（三）决决策理论论区别方式式当代决策策理论（有机结结合以下下两大决决策理论论分支）古典决策策理论行为决策策理论决策因素素从经济角角度来看看待决策策问题，决策的的目的为为组织获获取最大大的经济济利益。（忽视视了非经经济因素素的作用用）考虑了人人或组织织的经济济因素。还考虑了了动机因素素、情感感因素、经验因素素、其他他因素。决策者完全理性性的决策环境境的稳定定与否是是可以被被改变的的。人是有限限理性的的，介于于完全理理性和非非理性之之间。在识别和和发现问问题中容容易受知知觉上的的偏差（把问题题的部分分信息当当做认知知对象）的影响响；对未来的的判断，直觉运用用往往多多于逻辑辑分析。信息情报报充分了解解信息情情报，可可以做成成完成组组织目标标的最佳佳决策即使充分分了解和和掌握有有关决策策环境的的信息情情报（也也只可能能做到尽尽量了解解各种备备选方案案的情况况，而不不可能做做到全部部了解），决策者选选择的理理性是相相对的。考虑点考虑最多多的是经经济利益益。风险型决决策中，对待风风险的态态度起着着更为重重要的作作用；决策者往往往厌恶恶风险，倾向于于选择风风险较小小的方案案，尽管管风险大大的方案案可能带带来可观观收益。决策结果果最佳决策策往往只追追求满意意结果，而不寻求最佳佳方案。二、决策策的方法法按性质分分的决策策类型未来事件件的发生生与否未来事件件发生的的概率主要特征征决策方法法确定型决决策确定无概率具有反复复、经常的特特点；又称为程程序化决决策线性规划划等运筹筹学方法法；借助计算算机决策策风险型决决策确定概率已知知存在不以以决策者者意志为为转移的的多种未未来事件件的各自自然状态态，且可可判断自自然状态态的概率率；备选方案案的在不不同自然然状态下下的损益益值可以以计算最大可能能法期望值法法决策树法法不确定型型决策不确定不确定没有先例例、没有有固定程程序；依靠决策策者的个个人经验验、分析析判断能能力和创创造能力力。小中取大大法大中取大大法最大最小小后悔值值法三、房地地产投资资决策1、核心心：准确确估算投资资收益、分析投资资面临的的风险，并并在权衡衡收益和和风险的的基础上上做出投资资决策。2、三个个阶段：（1）策策略阶段段：界定定可接受的的收益和和风险（2）分分析阶段段：衡量量可能的收益益和风险险（3）决决策阶段段：评估估各种收益益与风险险。3、房地地产投资资策略类类型（1）期期望收益益率高低低无风险策策略<收收益型策策略<核核心策略略<高收收益型策策略<增增值型策策略<机机会型策策略最低：无无风险策策略；最高：机机会型策策略；【注意】高收益益策略不不是最高高的收益益，主要要指投资资没有等等级的CCMBSS、夹层层债务。（2个个生疏的的概念），排在在机会型型和增值值型投资资策略之之后。* CCMBSS（商业业房地产产抵押贷贷款支持持证券）是指商商业地产产公司的的债权银银行以原原有的商商业抵押押贷款为为资本，发行证证券。夹层资本本（Meezzaaninne CCapiitall）是收收益和风风险介于于企业债债务资本本和股权权资本之之间的资资本形态态，本质质是长期期无担保保的债权权类风险险资本。当企业业进行破破产清算算时，优优先债务务提供者者首先得得到清偿偿，其次次是夹层层资本提提供者，最后是是公司的的股东。因此，对投资资者来说说，夹层层