某房地产开发项目企划书.docx

重庆顺达房地产开发有限公司三峡明珠大厦房地产开发项目（一期）项目企划划书出版时时间：220077年3月指定联联系人 柯真真满（先先生） 保密须知知本商业企企划书的的内容和和资料涉涉及重庆庆顺达房房地产开开发有限限公司的的商业机机密，只只对具有有投资意意向的投投资者公公开并仅仅限于投投资价值值审慎评评估使用用。本公公司要求求收件人人在收到到本商业业计划书书后即刻刻确认，并做出出如下承承诺：Ø若不希希望涉足足本计划划书所述述项目，请尽快快将本计计划书完完整退回回；Ø在没有有取得重重庆顺达达房地产产开发有有限公司司的书面面同意前前，收件件人不得得将本计计划书全全部或部部分复制制、传递递、影印印、泄露露或散布布给他人人；Ø妥善保保管本商商业计划划书。本商业计计划书不不可用作作项目销销售报价价使用，亦不可可用作项项目购买买的报价价使用。第一章项项目建设设业主概概况公司名称称：重庆庆顺达房房地产开开发有限限公司公司住所所：中国国重庆市市万州区区青羊宫宫69号公司性质质：私营营有限责责任公司司注册资金金：8000万元元人民币币法定代表表人：柯柯真满法人组织织代码证证号：22079936889-33 资质等级级证号：渝建开开063311880 三级公司经营营范围：房地产产开发及及物业管管理、商商品信息息服务联系电话话：155310002555600传真电话话：0223-55822295779邮政编码码：40040000第二章项项目概况况一、项目目名称：三峡明明珠二、建设设地址：重庆市市万州区区新城路路37至至67号号三、建设设规模（一期）：88M2四、项目目优势：（一）地地理位置置优越，交通便便利三峡明珠珠大厦项项目地处处万州区区的中央央商圈，城区主主要交通通干道之之一的新新城路西西端和高高笋塘中中心广场场的交汇汇处，距距鞍子坝坝万州客客运港口口2500米左右，处于万万州滨江江大道至至高笋塘塘的步行行连接通通道上，是多路路公交线线的终点点站和进进入万州州中央商商圈的重重要停靠靠点，是是大量人人流的交交汇地点点，交通通条件十十分便利利。（三峡明明珠大厦厦项目区区位图）（二）广广阔的市市场空间间和充足足的目标标客群本项目的的商业定定位为女女性淘宝宝购物街街，在人人气旺盛盛的高笋笋塘中央央商圈目目前还是是空白。环境良良好、功功能配套套、生活活便利的的高层主主城景观观公寓给给本项目目的商品品住宅提提供了充充足的目目标客群群。（三）与与万州中中央商圈圈的多个个商业卖卖场形成成优势互互补万州区高高笋塘组组团的规规划面积积仅4.5平方方公里，但聚集集了400万常驻驻人口，并且是是辐射半半径1550公里里，辐射射人口超超过5000万人人口的三三峡库区区商业核核心，商商业卖场场总面积积约400万平方方米，220055年在该该区域完完成的社社会消费费品零售售总额突突破500亿元，意味着着每平方方米商业业卖场产产生1225000元的年年产值，商业氛氛围极度度浓郁。本项目的的商业卖卖场投放放市场后后，可以以填补目目前万州州中央商商圈的商商业业态态空白，必将与与现有的的大型商商贸企业业形成优优势互补补，共同同打造万万州的中中央商圈圈，进一一步奠定定高笋塘塘中央商商圈作为为三峡库库区商业业核心的的地位。五、项目目进展状状况：本项目旧旧城改造造规划红红线已经经划定，项目分分两期进进行，其其中一期期工程用用地已经经办理出出让手续续，并缴缴完了国国土出让让金。（一）项项目审批批手续进进度项目建建议书批批复，20001年8月8日下达达；选址意意见通知知书，20001年11月22日下达；项目国国土用地地预审，20001年年12月30日下下达；立项可可研批复复，220044年4月8日下达；土地使使用权批批复，20004年10月28日下达；建设用用地批准准书，20004年12月6日办理；方案设设计审查查意见通通知书，20003年年4月23日下达；建设用用地规划划许可证证，220033年4月28日办理；初设审审查意见见批复，20004年年9月21日下达；消防设设计审核核意见书书，220033年11月19日下达；防雷设设计审核核意见书书，220033年11月27日下达；防空设设计审查查意见书书，220033年12月10日下达；环境保保护批准准书，20004年2月10日下达；环境影影响评价价意见，20004年年2月10日下达。（二）项项目征地地情况项目前期期征地费费用支出出万州区军军事部住宅16299.255M2货币358万州区农农机公司司门面、住住宅57.331M22货币40.663万州民政政工业公公司门面、办办公130.75MM2货币162谭廷文门面、办办公854.44MM2货币348已付1994万已补偿总总金额： 7554.663万元元已缴纳国国土出让让金： 2222.773万元元前期征地地费用支支出合计计： 9777.366万元另：20001年年12月27日和万州州区房地地产管理理处第一一房管所所达成拆拆迁改造造协议，协议改改造房屋屋面积2204.49MM2。20022年10月17日和万州州区建筑筑工程总总公司达达成拆迁迁改造协协议，协协议改造造办公用用房27732.07MM2。（三）项项目征地地待迁房房屋汇总总项目住宅办公房新城路门门面新城街门门面一期工程程91144.69922277.777222.31890.4一期总计计待迁房房屋面积积： 1124555.116六、项目目实施进进度：项目实施施进度甘甘特图123456789101112131415161718192021222324252627282930313233第三章项项目提供供的产品品和服务务第一节项项目定位位Ø项目商商业宏观观定位：商业零零售和休休闲娱乐乐中心Ø项目街街区定位位：高笋笋塘商业业圈的重重要节点点Ø项目商商业功能能定位：做万州州女性的的淘宝购购物街Ø项目形形象定位位：做万万州的新新城标Ø项目住住宅定位位：具有有浓郁小小资情调调的高层层景观住住宅第二节项项目规划划及建设设方案（一） 项目选址址三峡明珠珠大厦项项目选址址位于重重庆市万万州区新新城路337至67号，场地东东至万州州区卫生生防疫站站，西接接工商银银行新城城路分理理处，南南临新城城路，北北靠万州州卫校，是万州州区旧城城改造的的重点项项目之一一。（二） 主要经济济技术指指标（一一期）内容指标内容指标建设地点点新城路和和高笋塘塘的交汇汇处规划总用用地面积积56266.7MM2实际用地地面积29711M2总建筑面面积528118M22建筑密度度52.88%建筑容积积率7.833（含地地下9.38）绿地率20.77%住宅面积积281222 MM2商业面积积88433M2办公面积积78811 M22住宅总户户数216户户地下室面面积87422M2（三）项项目（一一期）建建筑面积积（功能能分类）：1.1设备房153111.2停车场532001.3商业用房房884331.4架空层113991.5办公楼788111.6住宅2812221.7合计528118商业用房房88443 MM2细分：负二层临临街铺面面：5224 MM2 ，可可售5224 MM2负一层室室内铺面面：29971 M2 ，可售售14000 M2（临街街室内各各7000 M22）一层临街街铺面：18443 MM2 ，可可售14400 M2二层室内内铺面：17339 MM2 ，可可售14400 M2三层商业业用房：17666 MM2 ，可可售14400 M2（三）总总平面设设计本项目初初步设计计方案为为建筑总总高三十十一层。其中负负四层为为设备层层、负三三层和负负二层为为停车层层；裙楼楼负二层层（局部部）至第第三层为为商业用用房；第第四层为为业主会会所及结结构转换换层，局局部处理理为架空空层，增增加屋顶顶绿化及及休闲活活动空间间。建筑场地地中心退退让形成成一个宽宽24米，呈围围合状的的上下层层休闲广广场，将将大厦的的各栋建建筑塔楼楼自然分分为东西西两翼。休闲广广场利用用地形高高差形成成上下两两部分，并以大大踏步弧弧型梯道道组织新新城路至至新城街街的上下下交通。建筑东翼翼五至二二十七层层为B栋住宅宅塔楼；建筑西西翼四至至十五层层为A栋办公公塔楼。（四）建建筑设计计（效果果图）第四章项项目背景景及市场场分析第一节项项目背景景和推动动计划（一）项项目背景景三峡明珠珠大厦项项目是我我公司在在万州区区新城路路口投资资开发的的项目。该项目目于20001年年在万州州区计委委立项，原计划划开发改改造面积积约4.5亩，建设规规模4220000M2，项目目总投资资38000万元元，我公公司自筹筹资金110000万元，其余228000万元主主要考虑虑通过项项目预售售收入筹筹得。万州区政政府在220022年对万州区区旧城改改造控详详规划进行修修编时，三峡明明珠大厦厦项目被被确定为为万州区区旧城改改造重点点项目之之一。根根据旧旧城控规规修编编的指导导精神，旧城改改造必须须进行成成片开发发，因此此三峡明明珠大厦厦项目的的设计方方案进行行评审时时，来自自万州区区人大、政协、规划部部门、建建管部门门的领导导和设计计专家组组成的评评审委员员会一致致认为该该项目必必须结合合新城街街的综合合整治进进行成片片开发，并要求求我公司司扩大改改造范围围。基于上述述原因，三峡明明珠大厦厦项目的的征地范范围由原原来的44.5亩亩扩大到到14.4亩，调整并并通过评评审的设设计方案案确定项项目建设设总规模模912285.9M22，项目目总投资资超过22.2亿亿元。我我公司对对三峡明明珠大厦厦项目最最初的准准备资金金只有110000万元，无法按按照常规规程序启启动三峡峡明珠大大厦项目目。虽然我公公司经过过多方努努力，在在三峡明明珠大厦厦项目的的实际运运作中，采用分分拆项目目的方式式，将三三峡明珠珠大厦项项目分为为两期实实施，通通过分期期开发减减少启动动资金投投入量，降低前前期资金金压力，利用滚滚动开发发方式筹筹集项目目二期启启动资金金等手段段保障了了项目前前期工作作的继续续推进，并争取取到金融融机构440000万元的的项目贷贷款规模模。但随随着人民民银行“1211”文件件的颁布布执行，房地产产前期项项目无法法获得银银行的支支持，公公司原来来的支持持银行无无法按原原计划放放贷。由由于项目目资本金金准备不不足，后后续资金金无以为为继，造造成项目目无法顺顺利启动动，导致致了我公公司目前前面临的的被动局局面。（二）项项目推动动计划虽然资金金压力导导致了项项目暂时时停顿，但通过过我公司司的调查查分析，目前万万州主城城区的商商品房供供给不足足，现实实需求旺旺盛，市市场行情情持续上上扬，经经过方案案调整后后，该项项目仍然然有极高高的投资资价值，项目获获利能力力强，具具备投资资机会。我公司计计划采用用新的项项目融资资手段来来继续推推动三峡峡明珠大大厦项目目的开发发进程，希望通通过争取取风险投投资资金金或转让让项目股股权等方方式寻求求战略合合作伙伴伴，筹集集项目开开发资金金。为了能够够最大限限度地保保障投资资者的资资金安全全和投资资收益，我公司司同意用用公司的的全部股股权和三三峡明珠珠大厦项项目作为为融资担担保。第五节万万州投资资环境分分析Ø经济概概况20055年，万万州城市市居民人人均可支支配收入入85440元，农民人人均纯收收入25582元元。地方方财政收收入完成成6.88亿元。Ø商业环环境分析析到目前为为止，万万州城区区建成面面积约448平方方公里，主城区区常驻人人口588万人。随着万万州五条条出境干干道的全全面硬化化升级，以及达达万铁路路的建成成通车，万州与与周边22小时车车程范围围内的55个市县县2000多个乡乡镇5000余万万人口组组成了一一张有形形的“商业网网”，网的的中心就就是万州州，由此此奠定了了万州成成为三峡峡库区商商业腹地地的地位位。第七节万万州房地地产市场场行情调调查（一）万万州主城城区商品品住宅行行情调查查通过调查查，万州州商品住住宅的价价格呈现现主城区区增长速速度快，新建城城（街）区增长长速度慢慢的特征征。（二）万万州主城城区写字字楼行情情调查根据统计计数据表表明，高高笋塘区区域的办办公物业业租金上上涨幅度度超过房房屋售价价上涨幅幅度。高笋塘片片区写字字楼及住住宅售价价跟踪表表20066年高笋笋塘片区区写字楼楼租售行行情双白路纯写字楼楼350元元/M235000元/M2均为高层层电梯楼楼，部分分商住综综合楼宇宇为住宅宅产权，并以住住宅改为为办公用用。租价价为年租租金价。高笋塘商业写字字楼300元元/M2高笋塘商业写字字楼320元元/M2太白路纯写字楼楼350元元/M2新城路口口商住综合合320元元/M2双白路商住综合合400元元/M2双白路纯写字楼楼300元元/M2双白路商住综合合320元元/M2（三）万万州主城城区底层层商业门门面行情情调查万州主城城区的零零售商业业主要以以便利店店、专卖卖店和大大型百货货商场等等形式展展开经营营。通过过调查，万州高高笋塘中中央商圈圈2.55平方公公里的范范围内，商业卖卖场总面面积约332万平平方米。其中底底层商业业面积约约12万平平方米。万州中央央商圈近近年主要要底层商商业门面面交易调调查表高笋塘中中央广场场底商428000售完白岩二支支路底商280000销售中太白路底商360000开发商部部分持有有高笋塘、双白路路地下318000售完（四）万万州主城城区大型型商业用用房行情情调查万州主城城区大型型商业用用房调查查表白岩路口口116000350/年410/年租用高笋塘广广场880004545540000政府参与与太白路口口20000068000136000太白路中中段136000分割出售售高笋塘广广场330000产权纠纷纷空置第五章市市场与营营销第一节底底层商业业用房专专项调查查对底层商商业铺面面购房需需求的专专项调查查：根据了解解，购房房者普遍遍认为用用于出租租，12214年能能够收回回投资的的房价比比较合理理，超过过16年才才能收回回投资的的房价不不能接受受。第二节住住宅产品品策略Ø产品价价格：从从目前周周边房地地产市场场来看，住宅销销售均价价定价：22880元/M2。第三节写写字楼产产品策略略Ø产品价价格：从从目前周周边房地地产市场场来看，写字楼楼销售均均价：338000元/M2。第四节商商业用房房产品策策略（一）商商业用房房规划方方案Ø总体规规划根据本项项目商业业用房“三峡·女人淘淘宝街”的产品品定位，项目的的规划形形式为步步行商业业街。步步行商业业街分为为室内商商业街和和室外商商业街两两部分。Ø三峡··女人淘淘宝街的的商业经经营模式式总体设设计ü严格实实行功能能分区；ü总体实实施、统统一经营营和统一一管理；ü设计和和规划销销售、招招商、经经营三位位一体的的超大商商业物业业的营销销模式；ü规划独独立、补补给性的的品牌商商业经营营功能，总体协协调，提提升步行行商业街街的整体体经营档档次和商商业形象象；ü组建可可控的商商业经营营和商业业管理队队伍。（三）商商业用房房产品定定价策略略Ø各功能能区商业业面积的的分割1）一层层销售面面积分割割注意室外外街铺与与室内街街铺的通通透性，使室外外街铺与与室内街街铺形成成功能上上的整体体性；外街铺因因为价格格系数较较高，面面积分割割多以4401200M2的门面面分割为为主；室内内街街铺的面面积分割割除40080MM2的铺位位分割外外，考虑虑柜台式式经营的的布置，同时在在中庭、节点处处适时考考虑开放放式经营营铺位的的分割，最小面面积8 M2。2）二层层销售面面积分割割结合一层层、三层层在功能能整体上上的综合合考虑，面积分分割以11232MM2分割。3）负一一层销售售面积分分割结合一、二、三三层在功功能整体体上的综综合考虑虑，面积积分割以以2045 M2分割。4）商业业展示规规划 B区：大卖场场模式，由商家家自行规规划设计计。 AAAC区：间间隔式独独立展示示，玻璃璃墙间隔隔、含柜柜台经营营。整个步行行商业街街的休闲闲功能如如咖啡吧吧、品牌牌快餐、经典西西餐厅、休闲小小食驿站站、纤体体瑜珈健健身场馆馆的具体体展示由由各商家家自行设设计。Ø运营策策略根据步行行商业街街的目标标客户分分析，主主要有二二大类型型的目标标客户：一是投投资者，是步行行街的主主力目标标客户；二是品品牌厂商商和经销销商，是是步行街街的次主主力目标标客户。在这二二大目标标客户群群体中，投资者者的目标标比较单单纯，而而品牌商商多以分分店和专专卖店的的形式出出现。针对万州州的商业业经营业业态的调调查结果果，专卖卖店和品品牌店绝绝大部分分是以租租赁经营营和抽成成方式为为主。也也就是说说，在步步行商业业街的目目标买家家中，品品牌店产产生购买买行为难难度较大大。因此此商业步步行街的的目标客客户，在在整体经经营的前前提下，必然出出现租和和售的二二个层次次。需要要妥善解解决租和和售二个个层次目目标客户户之间的的矛盾，总的运运营策略略是：ü掌握项项目的经经营调配配权；ü以租赁赁和经营营先行，展示商商业街最最终的业业态形式式，以租租带售；ü设计租租不如买买的价格格策略和和营销模模式。Ø价格策策略A11区：均均价3880000元/M2； AA2区：均价2260000元/M2； AB1区：均价2220000元/M2； AB2区：均价2280000元/M2； AC区：均均价1338000元/M2； AD1区：均价445000元/M2； AD2区：均价445000元/M2； AD3区：均价445000元/M2； AD4区：均价440000元/M2； BA区：均均价90000元元/M2； BB区：均均价60000元元/M2；商业用房房综合均均价：1115225元/M2。根据对万万州高笋笋塘中央央商圈的的综合调调查了解解，三峡峡福斯德德广场的的销售均均价为1180000元/M2，本项项目虽然然在卖场场规模上上比对手手小很多多，但规规划的女女性淘宝宝街的定定位相对对于万州州的消费费市场是是比较恰恰当的卖卖场面积积，而且且区位方方面要优优于该项项目，所所以上述述定价方方案切实实可行。第五节营营销Ø住宅楼楼盘名称称三峡明珠珠大厦的的住宅楼楼盘名称称为：长长江·左岸（楼楼盘名称称释义略略，详见见三峡峡明珠大大厦营销销策划案案）Ø住宅营营销主题题住宅楼盘盘开发理理念：中中产阶层层的永恒恒坐标Ø写字楼楼名称三峡明珠珠大厦写写字楼名名称：财财智·右岸（楼楼盘名称称释义略略，详见见三峡峡明珠大大厦营销销策划案案）Ø写字楼楼营销主主题写字楼开开发理念念：新财财智时期期象征Ø商业物物业名称称三峡明珠珠大厦的的商业物物业名称称为：三三峡·女人淘淘宝街（楼盘名名称释义义略，详详见三三峡明珠珠大厦营营销策划划案）Ø商业物物业营销销主题商业物业业开发理理念：女女人·天生购购物狂第六节项项目销售售进度计计划（一）销销售阶段段设计本项目按按照工程程进度计计算，暂暂定销售售周期最最长不超超过188个月，因而根根据现在在市场实实际情况况，未来来市场发发展方向向，我们们把项目目的整个个营销周周期划分分为以下下几个阶阶段。Ø筹备期期Ø引销期期 (分为为内部登登记期和和开盘期期)Ø强销期期Ø续销期期Ø清盘期期（二）销销售阶段段划分项目正式式开工前前至取得得预售许许可证前前一个月月：筹备备期项目取得得预售许许可证前前一个月月：内部部登记期期项目取得得预售许许可证时时两个月月内：开开盘期项目开盘盘期后三三个月内内：强销销期项目强销销期后六六个月内内：续销销期续销期后后至完成成98%销售率率：清盘盘期第九节项项目预计计销售收收入（一）可可售面积积情况说说明本项目经经过充分分论证和和市场调调查，拆拆迁采用用原地回回迁方式式与货币币安置相相结合方方式。所所以在计计算可售售面积的的时候，现未拆拆迁部分分全部按按原地回回迁方式式，可售售面积如如下（业业主会所所11339M22、停车车场53320 M2、设备备用房115133 M22暂时未未考虑销销售或公公摊）：可建面积积、可用用面积、还房面面积、可可售面积积B栋住宅宅28122228122291144.699*1.2=1109338171884A栋办公公楼788117881122277.777*1.1=22451154300负二层临临街铺面面524524524负一层室室内铺面面2971114000890.4*11.1=9799421一层临街街铺面18433700222.31*1.11=2445455一层室内内铺面700700二层室内内铺面173991400014000三层商业业用房176661400014000一期销售售合计448119421227146113275114（二）预预计销售售收入和和销售进进度B栋住宅宅1718842280039188本项目一一期房屋屋计划全全部销售售期为118个月月。取得得预售许许可证后后，第一一个销售售季度完完成255%，第第二季度度完成335%，第三季季度完成成销售220%，剩余一一期房屋屋进入尾尾盘销售售期。A栋办公公楼543003800020633负二层临临街铺面面52428000014677负一层室室内铺面面421220000926一层临街街铺面45538000017299一层室内内铺面70026000018200二层室内内铺面1400013800019322三层商业业用房1400045000630一期销售售合计275114144885第六章投投资分析析Ø一期工工程待征征土地征征地方案案及征地地成本本项目由由于采用用分期开开发方案案，项目目一期建建设手续续办理时时间较早早，一期期工程的的部分建建设用地地已经办办理完出出让手续续，缴纳纳了国土土出让金金，其余余一期工工程待迁迁房屋按按重庆庆市万州州区人民民政府关关于新城城路旧城城改造片片区明珠珠大厦556266.7平平方米土土地使用用权处置置方案的的批复的规定定，采用用协议出出让方式式，由我我公司负负责拆迁迁补偿和和征地工工作。根据万州州高笋塘塘同类地地块的历历史拆迁迁补偿标标准，结结合市场场房屋增增值情况况，本项项目一期期工程剩剩余待迁迁房屋拆拆迁补偿偿方案（原地回回迁）如如下：产权调换换方案产权类型型原房面积积调换系数数还房面积积还房区域域备注住宅91144.699M21.2109338M22住宅塔楼楼办公用房房22277.777M21.124511M2办公塔楼楼新成路门门面222.31MM21.1245MM2新城街营营业用房房890.4M221.1979MM2负一层商商场面积合计计124555.117M22146113M22过渡补偿偿、安置置方案项目名称称单位数量单价（元元）合计（元元）备注住宅搬家家补助费费户162500810000营业办公公搬迁补补助费M233400401336000住宅过渡渡安置M291155120109938800营业、办办公过渡渡安置M233400300100020000住宅附属属物补偿偿户162400006480000营业用房房附属物物补偿M2111333003339000办公用房房附属物物补偿M2222882004456000附属房补补偿M2480160767700合计382万万元过渡、补补偿安置置总金额额（其他他1188万元）： 5000万元元项目土地地获取总总成本构构成如下下：一期已付付货币安安置款754463300未付谭廷廷文安置置款154400000一期工程程国土出出让金222273300一期待迁迁房屋过过渡补偿偿总金额额500000000一期工程程场地平平整费用用2400000总计1655536000（五）设设备、设设施费说说明设备、设设施费：本项目目的设备备设施费费由消防防设备、中央空空调、电电梯扶梯梯、应急急发电机机组、配配电供水水、楼宇宇智能化化、商场场装修等等费用构构成，详详细清单单如下：1电梯3071.110000MM宽宽度自动动扶梯28.000万元元4台1121.211000公斤322层32站客客梯38.000万元元3台1141.313000公斤211层21站客客梯28.000万元元2台561.415000公斤6层6站货梯梯25.000万元元1台252消防设备备3772.1商业房及及车库消消防设备备125.00元元141663M221772.2办公用房房消防设设备75.000元78811M2592.3住宅部分分消防设设备50.000元281222M221413配电供水水1593.1配电10.000元528118M22533.2给排水20.000元528118M221064中央空调调（办公公、商业业）300.00元元167224M225015楼宇智能能化及综综合布线线15.000元528118M22796商铺装修修300.00元元88433M22657总计（万万元）16888第二节投投资估算算根据项目目设定估估算依据据及经济济指标，估算项项目总投投资为993488万元，详详细分析析见下表表：1前期费用用4004.277%前期设计计办公等等2建设单位位管理费费2062.200%建安工程程费的55%3土地获取取价款1655517.770%4配套费3503.744%80元/M2，扣消消防60000 M25其它报建建费820.888%建安工程程费的22%26建安工程程费4120044.007%528118*77807勘察设计计费620.666%建安工程程费的11.5%8工程监理理费410.444%建安工程程费的11%9项目宣传传推广费费2702.899%销售收入入的2%10设备、设设施费1688818.006%11项目环境境建设费费620.666%建安工程程费的11.5%12不可预见见费4124.422%建安工程程费的110%投资总额额93488100%第三节经经济效益益和财务务评价（一）财财务分析析说明ü投资成成本已经经按相应应的费用用项目估估算；ü营业税税按营业业收入的的5%计征征；ü城市维维护建设设税按营营业税的的7%计征征；ü教育费费附加按按营业税税的3%计征；ü土地增增值税按按营业收收入的11%预征征；ü交易契契税按土土地综合合价的33%计征征；（约营业业收入的的1%）ü印花税税按营业业收入的的1%计征征；ü转移登登记费按按营业收收入的11%收取取；ü所得税税按利润润总额的的33%计征ü盈余公公积金按按税后利利润的110%计计取ü法定公公益金按按税后利利润的55%计取取。（二）经经济效益益Ø项目损损益表经测算，本项目目的全部部销售收收入为1144885万元元，投资资总额为为93448万元元。根据据以上基基础数据据分析，项目的的经济效效益见损损益表如如下：1销售收入入1448852销售税金金及附加加（按99.5%）137663投资总额额934884利润总额额376115所得税（33%）124116净利润252007公积金及及公益金金3788未分配利利润21422投资利税税率： 54.95% 投投资利润润率： 40.23%投资净利利率： 26.96% 销销售净利利率： 17.40%第五节经经济分析析结论根据对整整个项目目进行的的经济测测算，在在根据预预计的价价格完全全销售的的条件下下，项目目经济指指标如下下：ü项目总总投资：93448万元元，实际际投入资资金45500万万元ü项目销销售收入入：1444855万元ü项目完完全销售售后，获获取利润润：37761万万元（含含所得税税12441万元元），保保留项目目全部地地下停车车场53320MM2及业主主会所111399M2（架空空层）用用于公司司永续经经营，初初步测算算其市值值不低于于15000万元元。ü通过敏敏感性分分析，销销售收入入及土地地获取成成本对项项目税后后利润影影响较大大，其中中销售收收入的影影响更为为敏感，应该特特别注重重项目的的营销推推广和销销售管理理。在项项目征地地过程中中，应尽尽量控制制拆迁房房屋的补补偿金额额，尽最最大努力力降低项项目的征征地成本本。ü在假定定的销售售价格、销售率率以及投投资总额额测算成成立的条条件下，本项目目具备良良好的可可行性。第七章融融资合作作计划第一节资资金需求求及筹措措通过分析析项目进进度计划划和投资资计划，三峡明明珠大厦厦项目自自正式启启动之日日计算，建设、销售期期共计22.5年年（311个月），其中中建设期期20个月月，销售售期155个月。经测算，项目投投资总额额为93348万万元。项项目从启启动之日日到取得得预售售房许可可证共共需155个月，需投入入预售前前资金445000万元。我公司司希望通通过自筹筹15000万元元，对外外寻求330000万元的项项目融资资、合作作来解决决三峡明明珠大厦厦项目的的前期资资金需求求，其余余投资款款通过项项目预售售取得。第二节资资本结构构及资金金使用计计划（一）资资本结构构本项目开开发投资资的资金金来源有有三个渠渠道：一一是自筹筹资金，二是对对外融资资，三是是预售收收入用于于投资部部分。资资金运作作方式如如下：自自有资金金和对外外融资用用于项目目前期土土地征用用、建设设手续办办理支付付工程进进度款；销售收收入扣除除与销售售有关税税费后用用于投资资。具体体组合方方式如下下：序号资金来源源金额（万万元）占投资比比例股本性质质投资总额额93488100%其中：1自筹资金金1500016%2对外融资资3000032%3销售收入入4848852%权益资本本销售收入入中：完完成如下下目标即即可获得得58337万元元住宅完成成销售的的90%：3