房地产企业制度与组织结构设计cdpy.docx

第六章 房地地产企业业房地产企企业是房房地产经经济活动动投资主主体、市市场的主主体和微微观基础础，房地地产企业业的实际际经济行行为直接接影响整整个房地地产经济济能否健健康发展展。本章章主要从从四个方方面分析析房地产产企业，一一是阐述述房地产产企业性性质、特特征以及及房地产产企业制制度；二二是对房房地产企企业的组组织结构构状况进进行研究究；三是是分析房房地产企企业资金金的循环环周转和和资金运运作；最最后研究究房地产产企业的的发展战战略。第一节 房地地产企业业的特征征和企业业制度一、房地地产企业业的性质质房地产企企业是指指从事房房地产开开发、经经营、管管理和服服务活动动，并以以营利为为目的进进行自主主经营、独独立核算算的经济济组织。通通常是按按照房地地产企业业的经营营内容对对其进行行划分，如如常见的的房地产产开发企企业、房房地产中中介服务务企业、物物业管理理企业等等，本处处所指的的房地产产企业以以房地产产开发企企业为主主，兼及及其他类类型。从所有权权的角度度来看，在在多种经经济成分分并存条条件下，我我国现阶阶段房地地产企业业的性质质划分为为全民所所有制企企业、集集体所有有制企业业、私营营企业、股股份制、外外资企业业等。全民所有有制企业业是指依依法自主主经营、自自负盈亏亏、独立立核算的的生产和和经营单单位。企企业的财财产属于于全民所所有，国国家依照照所有权权和经营营权分离离的原则则授予企企业经营营管理权权。企业业对国家家授予其其经营管管理的财财产承担担民事责责任。目目前，这这种类型型的房地地产企业业在我国国占有相相当大的的比重。集体所有有制企业业是资产产属于劳劳动群众众集体所所有、实实行共同同劳动，在在分配方方式上以以按劳分分配为主主体的社社会主义义经济组组织。股份制企企业又称称股份有有限公司司，它的的全部资资本分为为等额股股份，采采取发起起设立和和募集设设立的方方式筹集集资本金金。出资资者通过过投资取取得相应应的股份份，成为为公司股股东，按按所持股股份享有有权利并并承担有有限责任任。它属属于混合合所有制制性质。股份合作作制企业业，是指指以企业业职工出出资为主主或者全全部由企企业职工工出资构构成企业业法人财财产，是是合作劳劳动、民民主管理理、按劳劳分配和和按股分分红相结结合的企企业法人人，其性性质是劳劳动者的的劳动联联合和劳劳动者的的资本联联合相结结合的集集体经济济。私营企业业是指企企业资产产属于私私人所有有，雇工工8人以以上的营营利性经经济组织织（19988年年6月颁颁布的中中华人民民共和国国私营企企业暂行行条例）。私私营企业业可以分分为独资资企业、合合伙企业业和有限限责任公公司三种种。外资企业业包括中中外合资资经营企企业、中中外合作作经营企企业和外外商独资资企业（简简称“三资”企业）。中中外合资资经营企企业是指指我国的的公司、企企业或其其他经济济组织与与外国的的公司、企企业或其其他经济济组织及及个人按按照中外外合资经经营企业业法的规规定，在在我国境境内共同同投资、共共同经营营，并按按投资比比例分享享利润、分分担风险险及亏损损的企业业。中外外合作经经营企业业是指我我国企业业、其他他经济组组织与外外国企业业、其他他经济组组织或个个人根据据有关法法律在我我国境内内设立的的，依照照合同联联合经营营的企业业。外商商独资企企业是指指依照外外资企业业法在我我国境内内设立的的，全部部资本为为外国投投资者所所投入的的企业。改革开放放以来，我我国确定定以公有有制为主主体、多多种经济济成分共共同发展展的方针针。房地地产经济济同样出出现了公公有制实实现形式式多样化化和多种种经济成成分共同同发展的的局面。220033年100月党的的十六届届三中全全会发布布了中中共中央央关于完完善社会会主义市市场经济济体制若若干问题题的决定定，指指出：“要适应应经济市市场化不不断发展展的趋势势，进一一步增强强公有制制经济的的活力，大大力发展展国有资资本、集集体资本本和非公公有资本本参股的的混合所所有制经经济，实实现投资资主体多多元化，使使股份制制成为公公有制的的主要实实现形式式。” 中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定，人民出版社2003年10月第1版，第14页。按这个个精神，房房地产行行业作为为竞争性性行业，独独资的国国有企业业要逐步步转制，大大量改制制为混合合所有制制的股份份制企业业，同时时还要大大力发展展民营经经济，使使混合所所有制成成为公有有制的主主要实现现形式。现现有国有有房地产产企业，要要按照建建立现代代企业制制度的要要求，深深化改革革，实行行公司制制改造，资资产重组组，加强强科学管管理，提提高资本本运作效效率，特特别是要要提高集集中度，发发展具有有国际竞竞争力的的大公司司和大企企业集团团。二、房地地产企业业的特征征和类型型（一）房房地产企企业的特特征受所经营营产品和和服务特特殊性的的影响，同同其他行行业的企企业相比比较，房房地产企企业有以以下几方方面特征征：1、经营营对象的的不可移移动性不管是房房地产开开发企业业、中介介服务企企业还是是物业管管理企业业，它们们的经营营对象都都是不动动产，具具有固定定性和不不可移动动性。这这种特性性使房地地产企业业在经营营活动中中受其影影响十分分巨大，受受周围环环境的影影响较大大，经营营绩效与与所处区区位状况况关系密密切。因因为一般般商品属属于动产产，具有有实体的的流动性性，可以以随时在在地区之之间，甚甚至是不不同国家家之间进进行流动动，因而而通常面面对的市市场竞争争范围比比较大，在在不受一一国对外外贸易政政策、国国家安全全等贸易易壁垒影影响的条条件下，竞竞争范围围是世界界性的，企企业要根根据国际际市场的的情况进进行决策策，国际际市场环环境发生生变化会会对这类类企业产产生直接接的影响响。而对对于房地地产企业业来说，不不动产不不具有实实体的流流动性，房房地产企企业提供供的产品品不可能能移动，相相关的房房地产服服务也附附着于固固定的房房地产上上面，因因此其面面对的市市场竞争争范围较较小一些些，主要要是本地地市场，当当地市场场的供求求关系及及其变化化趋势对对房地产产企业的的经营绩绩效至关关重要。此此外，由由于房地地产产品品的价值值量大，资资产转移移需要经经过较长长时间，从从而使市市场竞争争关系无无法充分分展开，受受制于此此，房地地产企业业经营成成功的关关键在于于把握当当地市场场的需求求。2、业务务形态的的服务性性无论房地地产开发发企业、房房地产中中介咨询询服务企企业，还还是物业业管理企企业，从从其业务务活动的的性质来来看，主主要是提提供某种种服务。在房地产产开发企企业从事事经营活活动过程程中，即即征地、拆拆迁、土土地开发发、土地地出让转转让、房房屋开发发、房屋屋出售、出出租、转转租、房房地产抵抵押以及及房地产产建设过过程中必必然产生生大量谈谈判、协协调、筹筹划等劳劳务以及及相应的的法律事事务，这这些是房房地产开开发企业业经营活活动的主主要内容容。对于房地地产中介介服务和和物业管管理企业业来说，其其服务性性的特性性就更加加明显了了。房地地产中介介企业就就是围绕绕房地产产产品而而进行的的一系列列咨询、筹筹划、代代理和服服务活动动，沟通通与房地地产产品品相关的的各类信信息，撮撮合买卖卖双方，节节约交易易各方的的交易成成本，并并从节约约的成本本中获取取佣金，所所以，中中介企业业提供的的是房地地产各类类服务。物物业管理理企业实实际上就就是对房房地产物物业及其其设施和和周边环环境进行行管理并并提供各各种保安安、保洁洁、维修修和保养养服务的的企业。这这种特性性决定了了房地产产企业的的服务态态度和服服务质量量至关重重要。3、经营营活动的的资金和和人才密密集性房地产企企业在经经营管理理过程中中需要大大量的资资金和人人才，房房地产开开发企业业的每个个经营项项目蕴涵涵的价值值量极大大，需要要大量资资金的运运筹，是是一种资资金密集集型的企企业。例例如，房房地产开开发前期期的安置置补偿费费用、前前期工作作中的勘勘察设计计费用、可可行性研研究费、建建筑安装装工程费费、财务务费用、销销售费用用等，通通常完全全依靠自自有资金金进行房房地产开开发企业业微乎其其微，往往往要依依赖各种种金融工工具和金金融手段段。房地地产业与与金融业业的密切切联系带带来了两两个方面面的后果果，一方方面房地地产企业业需要大大量资金金为银行行等金融融机构提提供了一一种优良良的投资资渠道，另另一方面面，二者者结合使使整体经经济的抗抗风险能能力下降降，一旦旦房地产产价格下下跌或者者房地产产企业经经营不善善，可能能会造成成金融体体系动荡荡，进而而危及整整个国民民经济的的安全。所谓人才才密集型型是指在在房地产产开发、中中介咨询询、代理理、物业业管理过过程中，需需要大量量的各种种各样的的专业人人才，如如建筑工工程类、经经济分析析类、金金融类等等。房地地产开发发企业在在实际经经营活动动中涉及及建筑安安装方面面的技术术知识，也也涉及市市场调研研、项目目管理、各各专业领领域协调调等知识识和技能能，往往往只有借借助各类类专业人人员的协协同合作作才能完完成房地地产开发发。对于于普通房房地产需需求者而而言，消消费者或或者不从从事房地地产行业业的公司司企业无无法在短短时间内内掌握与与房地产产相关的的专业知知识，通通常在交交易过程程中要依依赖这些些专业人人士的协协助，这这样就为为专业化化的中介介服务企企业提供供了经营营空间。4、经营营活动过过程的行行业限制制性在房地产产企业经经营管理理活动过过程中，行行业特征征对其的的影响明明显。一一是行业业的市场场规模较较大，对对企业发发展起到到十分巨巨大的推推动作用用。二是是，行业业的竞争争范围主主要是本本地市场场，是面面向区域域的，全全国及世世界性的的竞争主主要来源源于资金金流动。三三是，目目前房地地产行业业竞争者者的数量量较大，但但有较大大实力的的企业数数量则较较少，市市场竞争争强烈，企企业经营营过程中中面临的的不确定定性较强强。四是是房地产产用户的的数量较较多，是是个领域域较为广广阔的市市场。房房地产用用户主要要包括一一般的住住房消费费者及其其他需要要房地产产产品的的集团购购买者。五五是房地地产业进进入障碍碍比较大大，一方方面，由由于进入入房地产产业需要要较大的的启动资资本，所所以存在在较高的的进入壁壁垒障碍碍；另一一方面，房房地产的的固定性性也决定定了退出出房地产产业的转转移成本本也相当当高。六六是房地地产企业业由于其其资金量量投入大大、风险险高，企企业经营营得当，其其盈利水水平也会会高一些些，这种种较高水水平的盈盈利是对对其承担担的高风风险的补补偿。这这也是吸吸引其他他行业资资金进入入房地产产业的主主要因素素。（二）房房地产企企业的类类型房地产企企业的类类型可以以从两个个角度进进行划分分。第一个角角度是从从经营内内容和经经营方式式的角度度划分，房房地产企企业主要要可以划划分为房房地产开开发企业业、房地地产中介介服务企企业和物物业管理理企业等等。房地地产开发发企业是是以营利利为目的的，从事事房地产产开发和和经营的的企业。主主要业务务范围包包括城镇镇土地开开发、房房屋营造造、基础础设施建建设，以以及房地地产营销销等经营营活动。这这类企业业又称为为房地产产开发经经营企业业。房地地产中介介服务企企业包括括房地产产咨询企企业、房房地产价价格评估估企业、房房地产经经纪企业业等。物物业管理理企业指指以住宅宅小区、商商业楼宇宇等大型型物业管管理为核核心的经经营服务务型企业业。这类类企业的的业务范范围包括括售后或或租赁物物业的维维修保养养、住宅宅小区的的清洁绿绿化、治治安保卫卫、房屋屋租赁、居居室装修修、商业业服务、搬搬家服务务，以及及其他经经营服务务等。第二个角角度是从从经营范范围的广广度划分分，房地地产企业业可以划划分为房房地产综综合企业业、房地地产专营营企业和和房地产产项目企企业。房房地产综综合企业业是指综综合从事事房地产产开发、经经营、管管理和服服务的企企业。房房地产专专营企业业是指长长期专门门从事如如房地产产开发、租租售、中中介服务务，以及及物业管管理等某某一方面面经营业业务的企企业。房房地产项项目企业业是指针针对某一一特定房房地产开开发项目目而设立立的企业业。许多多合资经经营和合合作经营营的房地地产开发发公司即即属于这这种类型型。项目目企业是是在项目目可行并并确立的的基础上上设立的的，其生生命期从从项目开开始，当当项目结结束时企企业终了了，这种种组织形形式便于于进行经经营核算算，是房房地产开开发企业业常用的的一种形形式。三、房地地产企业业制度在市场经经济条件件下，房房地产企企业要正正常运行行，除了了建立科科学的组组织结构构外，还还必须通通过改革革，建立立起产权权清晰、权权责分明明、政企企分开、管管理科学学为鲜明明特征的的现代企企业制度度。根据据这一根根本制度度的要求求，还必必须设计计与房地地产企业业的基本本特征相相适应的的具体管管理制度度。根据现代代企业制制度的要要求，房房地产企企业运行行的特点点，其具具体管理理制度的的主要内内容有以以下几个个方面：1、开发发经营管管理制度度。这是是房地产产开发企企业的主主要制度度，如房房地产开开发工作作管理制制度；项项目前期期工作管管理办法法；房屋屋营销工工作管理理制度；材料管管理工作作制度；计划工工作管理理制度；计量工工作监督督制度；合作开开发商品品房管理理制度；拆迁补补偿工作作管理制制度等。2、工程程技术管管理制度度。这是是有关工工程技术术方面的的制度，主主要内容容有：规规划、设设计和报报建工作作制度；图纸审审核管理理制度；工程质质量管理理制度；设计招招标制度度；工程程项目管管理制度度；配套套工作管管理制度度；安全全生产责责任制度度；图纸纸、技术术资料管管理制度度等等。3、经济济核算管管理制度度。这是是有关财财务、资资金使用用方面的的制度，主主要内容容有：财财务工作作管理制制度；成成本工作作管理制制度；会会计核算算工作管管理制度度；经济济活动分分析工作作管理制制度；审审计工作作管理制制度；现现金管理理制度及及差旅报报销制度度等。4、行政政人事管管理制度度。这是是公司有有关行政政人事方方面的管管理制度度。主要要内容有有：秘书书工作管管理制度度；文印印、文件件工作管管理制度度；档案案管理制制度；人人事工作作管理制制度；职职工考勤勤管理制制度；办办公用品品管理制制度；机机动车辆辆管理制制度；公公司用工工制度；干部与与技术人人员考核核晋升制制度；职职工食堂堂等的后后勤方面面的管理理制度等等。5、物业业管理制制度。这这是有关关物业管管理、售售后服务务、租赁赁等方面面的管理理制度。主主要内容容有：商商品房售售后管理理制度；住宅小小区管理理制度；房产管管理制度度；房产产租金管管理制度度；房屋屋维修管管理制度度等。第二节房地产产企业的的组织结结构房地产企企业由于于其经营营对象、经经营过程程及权利利安排等等方面的的不同，在在组织结结构上与与一般企企业相比比也存在在一定的的差异。房房地产企企业的组组织结构构是房地地产企业业进行资资源配置置的基本本骨架，这这一骨架架构成能能否适应应组织活活动的内内在要求求，将直直接影响响其经营营效果。房房地产企企业组织织结构设设计要遵遵循一定定的原则则，要与与国家的的经济管管理体制制相适应应，同时时要反映映企业的的产品特特性、规规模大小小、经营营方式、专专业化协协作程度度，从而而使企业业组织结结构合理理化，以以提高企企业的经经营绩效效。一、房地地产企业业组织结结构设计计原则1、与经经营目标标适应组织结构构的设置置，应有有利于实实现企业业的经营营目标，力力求精干干、高效效、节约约。例如如，当企企业经营营范围较较小、经经营业务务较为简简单时，宜宜采取直直线职能能型的组组织架构构，这样样，有利利于企业业内部的的信息流流动，管管理决策策的时效效性较强强。当企企业是为为了稳妥妥经营，控控制经营营风险，强强化单个个房地产产开发项项目的成成本收益益约束，可可以采取取项目组组织形式式。而当当企业是是为了更更快地占占领相关关区域市市场，那那么采取取矩阵组组织形式式，可以以利用现现有的组组织人员员较为迅迅速地适适应市场场变化，提提高市场场占有率率。2、适度度授权现代房地地产企业业要想高高效运作作一个关关键是提提高企业业内部各各个层次次员工的的积极性性，具有有内在的的动力，这这样就要要求在组组织结构构设计中中适度授授权，以以使较低低层的员员工在市市场环境境变化时时能够适适时作出出决策，适适度授权权使用得得当可以以提高企企业的管管理效率率。此外外，适度度授权也也可以使使基层员员工承担担起相关关决策的的责任，从从而在员员工层次次建立起起责任体体系。3、分工工协同专业化分分工可以以提高企企业经营营效率和和劳动生生产率，充充分发挥挥专业人人员的潜潜能，但但与此同同时，专专业化分分工也容容易造成成员工视视野狭窄窄，仅从从本专业业出发考考虑问题题，缺乏乏整体性性。在房房地产企企业组织织设计中中由于涉涉及到多多种专业业人员，这这种情况况更容易易出现，因因此，在在强调分分工带来来的效率率的同时时，还要要在组织织结构上上建立协协同、协协调、沟沟通的有有效机制制。4、与产产业特性性相结合合房地产企企业的组组织结构构设计，应应充分注注意本产产业的突突出特点点，即固固定性和和区域性性的特点点。选择择适应当当地市场场环境的的组织结结构，从从而提高高与其他他相关企企业、政政府部门门之间沟沟通协调调的效率率。例如如，适当当设计一一些与相相关城市市规划、土土地资源源管理、设设计等与与政府部部门沟通通的企业业机构，可可以提高高沟通效效率，降降低企业业的相关关协调成成本。二、房地地产企业业组织结结构的基基本形式式一般而言言，房地地产企业业主要依依照其所所从事的的经营活活动过程程的区别别来确定定其组织织结构。房房地产企企业的组组织结构构的具体体形式，是是用来区区分企业业内部不不同经营营活动，通通常是按按照其所所履行的的职能进进行组合合。房地地产企业业组织结结构的基基本形式式可分为为：传统统的组织织形式和和现代的的组织形形式。传传统的企企业组织织形式包包括：直直线职能能型、直直线改成成型、职职能改成成型、直直线参谋谋制、委委员会等等；现代代的企业业组织形形式有：矩阵制制、分部部制、超超分部制制、多维维制等。下下面就几几种有代代表性的的房地产产企业组组织形式式作简单单介绍。1、直线线型这种组织织形式是是最简单单的组织织形式，在在组织结结构系统统中，其其权力系系统自上上而下或或负责系系统自下下而上按按垂直系系统呈直直线排列列。一些些小型房房地产企企业采用用这种组组织机构构。图6.11 直线线型示意意图总经理部门经理A部门经理B部门经理C基层管理人员基层员工直线型的的特点是是只有垂垂直的指指挥系统统，不存存在管理理职能分分工。虽虽然也设设职能部部门和少少数职能能专业人人员，但但是，他他们直接接受同级级主管的的指挥，按按其意志志办理事事务和进进行业务务工作。直线型优优点有：组织结结构简单单明了；职责分分明，每每个职位位只完成成自己的的工作并并直接对对一个上上级负责责；同层层级管理理人员易易于调用用；能充充分发挥挥主管人人员的主主动性；能按主主管人员员的意愿愿迅速采采取随机机应变的的措施等等。直线线型缺点点有：组组织结构构呆板，缺缺乏一定定的弹性性；不利利于专业业分工，容容易形成成专制；缺乏横横向联系系，协作作精神较较差；要要求主管管人员各各方面能能力要强强，主要要工作集集中于一一身，需需要事事事躬亲，工工作过度度紧张、繁繁忙等。2、职能能型职能型是是为了适适应专业业管理的的需要由由企业的的负责人人设立若若干专业业职能机机构和人人员，各各职能部部门在其其职能范范围内直直接指挥挥下级单单位。如如某房地地产开发发公司部部门划分分为项目目开发部部、人力力资源部部、行政政事务部部、财务务管理部部、工程程管理部部、动迁迁管理部部等。这这种划分分方法可可以明确确经营活活动的各各方面，使使企业经经营活动动专业化化。图6.22 职职能型示示意图总经理部门经理A部门经理B部门经理C部门经理D职能部门A部门经理E职能部门B基层主管基层主管职能团队职能团队基层主管基层员工基层员工基层员工职能型具具有以下下优点：（1）能能充分发发挥专业业化的作作用，减减少人员员和设备备的重复复配置，每每人专司司一职，能能专心一一致，精精益求精精；（22）从事事实际工工作的人人能得到到多方面面的督导导和帮助助等。职职能型的的缺点有有：（11）组织织中常常常会因为为追求职职能目标标达不到到全局的的最佳利利益；（22）令出出多门，使使下级有有时在命命令不一一致时无无所适从从；（33）权责责不清，造造成功过过难定，赏赏罚不公公；（44）同层层专业管管理难以以协调，管管理人员员多，管管理费用用高等。3、分部部型房地产企企业中常常见的另另一种组组织结构构就是分分部型组组织。分分部型组组织设计计中，每每个单位位或事业业部一般般都是相相对独立立的，由由分部经经理对全全面工作作及业绩绩负责，同同时拥有有充分的的经营决决策的权权利。实实际上，这这是一种种集团公公司性质质的组织织结构形形式。一一般由集集团总部部对各分分部提供供支援服服务，其其中通常常包括有有财务和和法律方方面的服服务。另另外，总总部也进进行诸如如监督、协协调和控控制各分分部的活活动。因因此，在在企业经经营的一一定的范范围内，各各分部是是相对独独立的。只只要在总总部设定定的总体体指导方方针下，分分部经理理可以按按照他们们适合本本分部的的方式从从事各种种经营管管理活动动。在这这种分部部型组织织形式下下，分部部经理对对一种产产品或服服务负完完全的责责任。不不过这种种结构形形式容易易造成经经营活动动和资源源重复配配置。此此外，分分部型结结构使总总部管理理人员摆摆脱了关关注日常常经营具具体事务务的负担担，能够够致力于于集团长长远的战战略规划划。许多多大型房房地产集集团都采采用这种种组织结结构。图6.33 分分部型示示意图总裁或公司总经理事业部A事业部B事业部C职能经理职能经理职能经理职能经理职能团队职能团队职能团队职能团队职能团队职能团队基层员工基层员工基层员工基层员工基层员工基层员工分部型的的优点是是：有一一个比较较完整的的管理体体系，分分部经理理能独立立经营，提提高了管管理的灵灵活性和和对环境境的适应应性；总总公司领领导能从从管理事事务中摆摆脱出来来，有利利于整个个公司的的战略决决策和长长远规划划；分部部制便于于专业化化地组织织生产和和经营活活动，各各事业部部之间有有比较、有有竞争，有有利于改改善经营营管理。其其不足之之处是：（1）由由于事业业部的权权力过大大，会造造成最高高层的指指挥不灵灵；（22）职能能机构重重复设置置，造成成管理人人员浪费费。4、矩阵阵式在房地产产开发企企业中最最为常见见的一种种组织结结构形式式，则是是矩阵式式组织，又又称目标标规划型型，即项项目管理理组织形形式。这这种组织织结构形形式一方方面利用用职能部部门化来来获得专专业化优优势；另另一方面面，则在在这些职职能部门门之上，同同时配备备了一些些对组织织中的具具体产品品、项目目和规划划负责的的经理人人员，每每一项目目由一名名经理人人员领导导，他将将为其负负责的项项目从各各职能部部门中抽抽调有关关人员。这这样在横横向的职职能部门门基础上上又增加加了纵向向的依据据项目活活动的管管理组织织，从而而将职能能部门化化和产品品部门化化的因素素交织在在一起，这这在组织织理论中中称其为为矩阵。在在矩阵组组织的实实践中，可可以发现现这种形形式将职职能型和和产品分分部形式式很好地地结合起起来，能能促进一一系列复复杂而独独立的项项目取得得协调，同同时又保保留将职职能部门门组合在在一起所所具有的的经济性性，适应应了房地地产经营营环境的的复杂性性，以及及房地产产开发经经营过程程的特性性。这种种组织结结构形式式，把企企业的管管理结构构和人员员分为两两类：一一类是直直线指挥挥机构和和人员，对对所属下下级有指指挥权力力，一类类是职能能机构和和人员，是是指挥机机构和人人的参谋谋，只能能提供建建议和指指导，对对下级设设有指挥挥权力。矩矩阵型是是目前房房地产企企业较常常采用的的组织结结构。图6.44 矩矩阵式组组织示意意图 总经理理 职能经经理 职能能经理 职职能经理理甲项目经经理乙项目经经理丙项目经经理矩阵式有有以下优优点：（11）它强强调只派派一位负负责人综综合管理理，有利利于目标标的实现现；（22）它拥拥有多方方面的专专业人才才，能充充分发挥挥专业职职能人员员的作用用；（33）使用用人才根根据实际际需要而而定，具具有弹性性；（44）决策策的问题题比较集集中，管管理效率率高。这这种组织织形式的的缺点是是：（11）工作作人员要要接受双双重领导导，如领领导的意意见不一一致时，会会使职工工无所适适从；（22）人员员变动大大，相对对稳定性性差，容容易影响响一些人人的情绪绪。三、我国国房地产产企业组组织结构构现状从20世世纪800年代后后期开始始，我国国房地产产业进入入了迅速速发展的的时期。到到19997年，全全国已注注册登记记的各类类房地产产企业（含含房地产产开发企企业、中中介服务务企业和和物业管管理企业业）已近近4万家家，经过过行业竞竞争淘汰汰到20000年年初全国国约有33万家各各类房地地产企业业，至220044年房地地产企业业总数又又上升到到3.55万家左左右。综综合来看看，当前前我国房房地产组组织结构构呈现下下列一些些特征：1、主导导结构：直线职职能型我国房地地产企业业发展的的时间较较短，在在企业创创立之初初，没有有可以借借鉴参考考的对象象，主要要是沿袭袭一般制制造企业业的组织织结构，因因而在现现实企业业中随处处可见职职能型组组织结构构。如某某房地产产开发公公司将部部门划分分为财务务部、动动迁部、投投资开发发部、销销售部、人人事部等等五个部部门，主主要是根根据房地地产企业业所履行行的职能能来进行行部门划划分。这这种组织织结构在在房地产产开发经经营活动动过程中中能充分分发挥各各部门的的专业优优势，但但不可避避免地存存在部门门利益取取代企业业利益的的弊端，同同时，将将部门与与部门之之间隔断断开来，限限制了部部门之间间的信息息和交流流，最终终忽视了了企业整整体经营营目标。而而且现实实中，许许多集团团企业，总总部层次次和下属属公司的的部门划划分重复复，造成成组织资资源的严严重浪费费，管理理部门日日趋庞大大，而经经营效率率却逐渐渐下滑。2、H型型的组织织结构：依据资资产关系系建立的的新型组组织H型组织织结构是是企业内内部分权权的一种种组织结结构模式式。在这这种组织织结构中中，分部部型组织织中的事事业部由由独立的的公司或或分公司司所替代代，总部部依据资资产关系系与下属属部门建建立联系系，从而而使下属属部门具具有独立立法人的的地位，其其经营自自主权进进一步扩扩大，总总部对子子公司的的投资承承担有限限责任，风风险得到到限制。这这种模式式实际上上是将现现代公司司的法人人治理结结构纳入入一个公公司的内内部，“进”可以享享受规模模生产，分分散经营营的利益益，“退”则承担担有限责责任。公公司整体体经营活活动不会会因为某某一项目目或某个个投资方方向出现现失误而而出现大大的波动动，有利利于公司司全局性性效益的的提高。如如某房地地产集团团公司组组织结构构依据资资产纽带带的紧密密和松散散程度划划分为核核心层、全全资公司司、参股股控股公公司、契契约公司司等四个个层次。这这种组织织结构为为分散房房地产企企业运营营高风险险性提供供了组织织调节机机制，在在进行大大型房地地产开发发活动中中又可以以在短期期内集中中大量的的资金，发发挥集团团整体的的资源优优势，这这种组织织结构在在实践中中已体现现极大的的优越性性。3、专项项组织形形式：项项目公司司或项目目管理组组织有些房地地产开发发公司本本身就是是项目公公司。这这种组织织结构的的盛行正正体现了了房地产产行业的的经济特特征。房房地产企企业开发发的产品品实际上上是单件件产品，产产品生产产耗用的的资源数数量巨大大，生产产周期也也相对较较长。企企业经营营活动的的效益正正是由每每一个项项目的收收益集合合而成的的。除了了单独组组成项目目公司这这种形式式外，项项目管理理组织主主要是根根据项目目开发的的需要，组组成项目目管理小小组，任任命一名名项目经经理，从从相关职职能部门门抽调、搭搭配一定定的人员员组成“临时”的组织织。这种种组织往往往始于于项目准准备阶段段，终于于项目工工作的完完成。实实际上项项目管理理组织就就是矩阵阵式组织织结构在在房地产产行业的的突出应应用。这这种组织织结构结结合了职职能型、分分部型组组织结构构的优点点，既能能充分发发挥职能能部门专专业化、规规模经济济的优势势，又能能充分发发挥分部部型组织织面向结结果、对对最终绩绩效负责责的优点点。但也也存在命命令混乱乱、冲突突的组织织弊端。协协调命令令冲突问问题是对对项目管管理组织织的有效效性的有有力挑战战。第三节 房地地产企业业资金一、房地地产企业业资金的的来源房地产商商品不同同于其他他一般商商品的特特性就是是价值巨巨大、投投资回收收期长以以及不可可移动性性。这些些特性决决定了房房地产企企业需要要大量的的资金投投入。房房地产企企业如何何选择资资金筹集集方式和和渠道及及适当的的资金结结构，对对其经营营运作和和持续发发展起着着重要的的作用。（一）房房地产企企业资金金来源的的途径随着我国国社会主主义市场场经济体体制的逐逐步建立立，房地地产市场场的发展展，特别别是房地地产金融融市场的的发展，使使房地产产开发和和经营资资金的筹筹集呈现现多渠道道、多元元化的趋趋势。一一般而言言，房地地产企业业资金筹筹集的方方式和渠渠道主要要有：1、财政政拨款财政拨款款是国有有房地产产开发和和经营企企业的重重要的资资金来源源，它是是国家和和各级地地方政府府拨给国国有房地地产企业业的开发发经营基基金或专专项开发发资金。筹筹集财政政资金的的方式是是，由房房地产企企业直接接向国家家或各级级地方政政府提出出申请，纳纳入计划划后，由由财政部部门核准准划拨形形成企业业资本金金。200世纪880年代代以前，房房地产企企业开发发经营资资金基本本上是国国家和各各级地方方政府投投入的。随随着社会会主义市市场经济济的发展展和房地地产企业业所需资资金来源源及筹集集方式的的多样化化，国家家和各级级地方政政府通过过财政部部门拨款款所形成成的房地地产开发发经营资资金占全全部开发发经营资资金的比比重越来来越小。但但是，由由于房地地产业发发展十分分迅速，并并逐步成成为国民民经济中中重要的的产业部部门，因因而国家家和地方方政府对对房地产产开发建建设投入入的资金金的绝对对量仍然然会继续续增加，这这类资金金的注入入实质上上是国家家的投资资，形成成企业资资本金，是是国家作作为主体体对所属属企业所所有权在在经济上上的体现现，而企企业对此此具有法法人财产产权，可可以长期期使用。2、主管管部门或或单位拨拨款这是指房房地产企企业的上上级主管管部门或或单位向向企业投投入的开开发经营营资金。我我国现有有的不少少房地产产企业，是是由政府府主管部部门和大大中型企企事业单单位举办办的，资资金来源源靠这些些部门和和单位筹筹集后投投入。实实质上其其中相当当部门属属于变相相的政府府财政拨拨款。这这种资金金的投入入从市场场经济的的角度看看，混淆淆了政府府行政管管理和企企业经济济运行之之间的界界限，使使得政府府部门介介入房地地产经营营活动，容容易造成成不正当当竞争，这这也是在在市场经经济体制制建立的的过程中中要逐步步理顺的的关系之之一。但但是它毕毕竟是部部分房地地产企业业资金获获得的一一种渠道道。许多多房地产产企业获获得的上上级主管管部门拨拨款是在在企业开开办之初初，由上上级主管管部门拨拨给的开开发经营营基金。此此外，建建设部和和各省、市市、自治治区建设设委员会会，作为为房地产产业的主主管部门门，除进进行方针针、政策策和措施施等行政政性管理理外，也也掌握有有一定数数量的房房地产开开发经营营基金，主主要是用用于支持持住宅建建设。这这类资金金也可以以视为资资本金的的投入。3、银行行贷款银行贷款款是房地地产企业业为进行行开发经经营活动动，从银银行和其其他金融融机构筹筹集到的的借贷资资金。从从市场经经济的角角度看，这这将是今今后房地地产企业业融资的的主要渠渠道。房房地产企企业筹集集到的银银行借款款，一般般用于企企业流动动资金和和专项开开发资金金，也可可用于临临时周转转的需要要。相对对而言，这这类资金金的筹集集成本最最高，而而且融资资条件也也较高，银银行借款款的各种种条件的的变化会会严重地地影响到到房地产产企业的的实际开开发过程程。其具具体的筹筹集方法法、信用用条件的的设定、信信用提供供的谈判判是房地地产经营营管理中中财务管管理的重重要组成成部分。房房地产企企业的资资金筹集集活动的的难点和和重点也也在于此此，对于于这部分分资金的的流动不不能不加加以密切切的注意意。银行行贷款构构成企业业债务，由由于房地地产经营营所需资资金量大大，所以以企业的的负债率率较高，还还本付息息的负担担重，要要尽量降降低负债债率。常用贷款款方法有有：信用用贷款。信信用贷款款是银行行根据借借款人的的信誉、财财务状况况、预期期收益和和信用记记录表现现的良好好程度而而发放的的一种无无抵押、无无担保的的贷款。目目前情况况下，由由于复杂杂的经济济环境使使用很少少。保证证贷款。保保证贷款款是指按按规定的的保证方方法，以以第三人人承诺在在借款人人不能偿偿还贷款款时，按按约定承承担一般般保证责责任者连连带责任任为前提提而发放放的贷款款。一旦旦借款不不能履约约，担保保人将承承担偿还还责任。由由此可见见担保有有风险，签签字盖章章要慎重重。抵押押贷款。抵抵押贷款款是指按按规定抵抵押方式式以借款款人或第第三人的的财产作作为抵押押物发放放的贷款款。这种种贷款是是目前普普遍采用用的一种种。4、股票票债券等等资本运运作筹资资股票债券券筹资是是指房地地产企业业经有关关部门的的批准，通通过资本本市场，向向社会公公开发行行股票和和债券，筹筹集房地地产开发发经营资资金。对对于股票票债券筹筹资方式式而言，股股票是房房地产企企业发给给股东（即即投资者者），作作为投资资入股并并借以取取得股利利的一种种所有权权凭证。而而债券是是房地产产企业以以筹集资资金为目目的，向向企业内内部或社社会发行行的借入入资金的的债权凭凭证。在在企业创创立之初初，通过过发行股股票的方方式筹集集资金较较为有利利，但由由于企业业的信用用还未建建立起来来，一般般不容易易建立股股份公司司，达到到筹集资资金的目目的。在在企业已已经建立立一定时时期以后后，相对对依靠股股票来筹筹集资金金较为容容易些。通通常股票票作为所所有权凭凭证，其其资金来来源较为为稳定，短短期成本本较低，但但股东有有向企业业分享收收益的权权利，企企业相应应也承担担分配股股息、红红利的责责任，长长期成本本并不比比债券低低。债券券的短期期成本较较高，但但由于债债券所有有者和企企业之间间只是债债权人和和债务人人的关系系，长期期成本相相对会低低些。从股票筹筹资方面面看，我我国房地地产企业业上市的的做法可可以分为为包装上