企业管理沂水项目.docx

泽木C109012谨以此文向尤总和于总表示感谢敬请宝地公司关注此文各项细节凝练强势势 改改写历史史 造造福沂水水 沂沂水人民民广场购购物中心心项目合合作意向向书 青岛泽木木商务策策划有限限公司20099年111月5日1、 项项目简析析：沂水人民广场购物中心，建筑形式及商业承载特点，与临沂人民广场基本一致，县政府的支持，周边人气的前景，对该项目的未来价值有较好的支撑力度。直观感觉1、 项目规模较小，与“财富中心”相比，商业形象和综合优势不足2、 不在成熟核心商圈之内，广场人流不等于有效客流，存在误区3、 缺少统筹思路，商业运营与销售易于脱钩，项目价值优势模糊4、 一旦“财富中心”有高手操盘，容易收到压制，难以逾越困境5、 本土优质商业资源不多，对异地招商要求较高，同比难度较大客观认识1、商家永远追随更高利润、更新概念、更强团队2、商家存活的第一要素是有效消费群而非休闲客3、商业项目存活第一要素是创造并有效引领消费特别提示2、成功功途径：（简述述）（1）将将商业策策划和运运营管理理授权泽泽木团队队实施策划划、包装装、招商商、运营营、管理理。（2）为为泽木团团队的工工作提供供良好的的保障，建立良良好的营营销机制制。（3）以以此为前前提，泽泽木团队队为该项目实施施6大商商业计划划，确保保五一开开业及开开业后经经营管理理实效： 解决决体系定定位，配配置合理理业态，塑造强强势概念念，形成成本地最最亮的商业热热点。 塑造造良好形形象，建建立社会会公信，锁定优优秀品牌牌，形成成主题鲜鲜明的商业特特点。 完善善管理核核算，实实施内外外招商，营造超超前品质质，形成成优势明明显的商商业内涵涵。 制定定组合策策略，提提供销售售支持，提高产产权盘值值，形成成后续强强劲的价价值走势势。 整合合社会资资源，创创新促销销模式，引导沂沂水潮流流，形成成独具魅魅力的商商业文化化。 注重内内部管理理，培养养本土团团队，完完善管理理模式，形成自自我运行行的项目目机能。 以上上6大类类涉及1100多多项关联联密切的的具体商商业事务务，是保保障项目目成功的的坚实基基础和必必然途径径。3、关键键问题：对于于以下问问题的认认识，决决定该项项目的品品质和未未来形势势（1）关关于业态态问题： 就主力力超市之之外的业业态分划划问题，考虑到到开发商商的意愿愿，以及及市场中中存在着着联营性性质的商商家需求求，泽木木公司主主创人员员建议采采用“租赁品牌托托管”的混合合业态，进行招招商和运运营管理理。 托管管，指的的是管理理方投入入店面及及基本装修修，品牌牌商负责责二次装装修、新新款铺货货调货，承承担收银银、店员员、店长长等人员员费用，由管理理方代为为管理，销售收收入由管管理方每每周划拨拨，并在在达到一一定销售售额基础础上，扣扣除综合合管理费费。综合合管理费费含较高高租金、物业费费、宣传传费、促促销费。该模模式仅对对优势品品牌，以以及租金金承受能能力低的的项目（如美发发/特色色小吃）但是却却具有显显著的、对项目目价值具具有支撑撑作用的的商家使使用。因此此，此类类商家的的比重，在整个个项目中中不超过过20。注此类商商家所能能形成的的零售回回报，往往往是超超出较高高租金水水平的。 该模模式有利利于品牌牌商低门门槛进入入，也有有利于项项目的统统一运营营、统一一管理、统一促促销，对对于整个个项目形形成优势势，具有有比联营营更合理理且费用用风险更更低的好好处。 采用用托管模模式还有有两个特特点。一一，仅仅仅是前期期的选择择，一旦旦时机成成熟，即即可转为为租赁，管理方方将会逐逐渐缩减减管理成成本和管管理强度度。二，该模式式“仅仅要要求赚取取较高租租金（综综合管理理费）”，超出出目标租租金收入入，则更更多利润润归品牌牌商。（2）关关于项目目运营的的成本核核算问题题： 在此之之前，开开发商和和相关人人等，对对于该项项目的商商业筹备备、招商商、开业业、开业业后运营营管理等等事务，究竟需需要多大大的投入入才能使使该项目目立起来来，似乎乎没有一一套至少少是相对对明晰的的核算。 对于于开发商商而言，商业项项目的建建成后装装修及所所有运营营投入、市场投投入、物物业维持持投入等等等，都都需要从从产权销销售的收收入里往往外拿。这就就意味着着，如果果项目运运营的成成本核算算、团队队计划、营销规规划、项项目成熟熟等问题题，表面面上是商商业运营营管理的的问题，实际上上是开发发商的盈盈利水平平问题。 泽木木团队在在考量业务务可行性性的同时时，将项项目核算算、开发发商产权权销售增增量收益益、商业业租金收收益等，作为极极为重要要的前提提性质的的考量内内容。 本文文后面的的商业业筹备及及项目运运营管理理的基础础匡算章节中中，将对对上述内内容有匡匡算环比比分析，在在此不繁繁述。仅仅提出来来作为重重要问题题，希望望开发商商有足够够的重视视。（3）关关于商业业存活质质量问题题：（商商业模式式） 商业业项目的的存活，是一套套方式方方略问题题。而商商业项目目的存活活质量，又是建建立在存存活基础础上、与与存活的的方式方方略有密密切联系系，却是是另一套套更全面面、更深深化、更更缜密的的措施体体系。 沂水水人民广广场项目目的存活活，现在在看上去去，从内内部角度度来讲，有自身身的策划划、策略略、战略略、目标标等体系系问题及及专业技技能要求求；从外外部市场场角度来来看，有有竞争压压力、商商界认识识、商圈圈劣势、社会判判断、成成熟周期期等体系系问题及及过程技技能要求求；从未未来的走走势角度度来说，有销售售定位、核心价价值、盘盘值走势势、产权权商业对对接及产产权铺面面恢复等等体系问问题及处处置细节节的严谨谨要求；从商业业竞争规规律的角角度来认认识，还还有卖场场风格、商业属属性、商商品组合合、功能能结构、购物环环境、促促销细化化、人性性化服务务等体系系问题及及动态掌掌控能力力要求。 因此此，麻雀雀虽小，五脏俱俱全；项项目虽小小，对项项目操盘盘和商业业运营管管理的要要求，却却不能降降低。这种种认识，是泽木木团队操操作项目目的共识识基础要要求，希希望宝地地公司予予以正视视。（4）关关于产权权销售与与商业运运营的协协作问题题： 沂水水人民广广场项目目的操盘盘，从现现在来看看，产权权销售是是由代理理公司执执行。 从性性质上来来比较，商商业策划划、理念念、包装装、招商商、运营营、管理理等内容容，是整整个项目目的价值值核心，它决定定着整个个项目的的社会形形象、商商业地位位、市场场价值、销售价价格、盘盘值走势势，以及及开发商商的项目目盈利水水平、盈盈利空间间伸缩、公司品品牌、政政府支持持态度、融资环环境，甚甚至与开开发公司司后续的的资金链链、拿地地门槛、事业扩扩张和地地产项目目的后续续开发等等，有着着密切的的休戚与与共的关关联。 从合合理配置置商业地地产（产产权产品品）的价价值链条条的角度度来看，地下商商业项目目与地上上文化功功能，也也有不容容忽视的的密切联联系。 因此此，如果果商业运运营与产产权销售售“不能实实现一体体化操盘盘”，两者者之间的的协作顺顺畅，以以及产权权销售口口径对商商业的服服从、商商业包装装策划对对产权销销售的支支撑，就就是一个个需要高高度重视视的问题题。3、商业业筹备及及项目运运营管理理的基础础匡算：按照照中等水平平进行匡匡算（1）经经营规模模： 大约1100000平的商业业面积，按常规规属于“万米以以上大型型商业卖卖场”，在政政府重点点项目行行列。（2）业业态模式式： 采用用“租赁品牌（店铺）托管”的混合合业态模模式。（3）组组织架构构：在“不能实实现一体体化操盘盘”的前提提下项目总经理商管部总监财务部总监物管部总监总经办主任营销部总监策划经理美术设计美工陈列财务经理会计、出纳财务文员区域经理管理主任总台、总机水电技工安全保卫保洁人员文职秘书司机外勤法律顾问 上上述架构构是混合合业态前前提下的的配置，属于精精炼型架架构。（4）人人员配置置及薪酬酬结构：部门职位 数量月薪标准准备注总经办项目总经经理 1100000元泽木成员员总经办主主任 140000元沂水招聘聘总经理文文职助理理 120000元泽木成员员法律顾问问 120000元沂水事务务所司机（兼兼外勤） 120000元泽木成员员营销部营销总监监 150000元泽木成员员广告经理理（兼策策划） 130000元泽木成员员美工/美美术设计计 240000元临沂招聘聘商管部商管总监监 150000元泽木成员员商场经理理 260000元临沂/沂沂水招聘聘主任管理理员 5100000元临沂/沂沂水招聘聘总台/总总机服务务 460000元沂水招聘聘品牌托管管店长/收银/店员 若干招聘或品品牌委派派财务部财务总监监 150000元泽木成员员财务/出出纳 360000元沂水招聘聘档案/文文职/考核 230000元沂水招聘聘物管部物业管理理总监 150000元泽木成员员水电工程程类技工工 5150000元沂水招聘聘安保/车车场人员员 690000元临沂沂水水招聘保洁人员员 560000元沂水招聘聘考虑虑休班/假期，总人数数约为444446人，月薪支支出约为为11万元。比常规大型型商场低22030（5）商商业运营营管理收收入分析析： 一个商商业项目目的成功功存活期期最短为为1年，而其商商业价值值的最佳佳峰值周周期，好好项目约约为100年，超超出100年则需需要变革革。因此此，本着着对雇主主负责、对商家家负责同同时也对对自己负负责的态态度，泽泽木公司司一般要要求每一一轮的合合作周期期为5年年。这是是将商业业项目的的市场价价值与社社会价值值运作到到极致的的最合理理周期。合作期第一年第二年第三年第四年第五年租金均价价标准1.800元/2.000元/2.200元/2.500元/2.800元/年度租金金收入约2855万元约6333万元约6966万元约7900万元约8877万元5年总计计收入约：32290万万元（核核计每年年约：6658万万元）说明：1、 此核算以以有效租租赁面积积为88800为准。实际面面积经过过前期定定位、功功能区划划、区位位租价平平衡、商商家业种种价位平平衡后，可能会会有所增增减。2、 此核算的的第一年年免半年年租金。但是对对于强势势品牌而而言，租租金政策策可能需需要有所所放宽。3、 每年平均均6588万元、五年合合计32290万万元的收收入，是是综合运运营管理理的成效效业绩。 平均均租金收收益达到到这个水水平，该该项目的的实际市市场价值值，相当当于沂水水成熟商商圈的水水平。（6）项项目运营营关联费费用匡算算分析：投入方向向或内容容投入标准准投入规模模备注1商业整合合全案策策划费12元/12万元元完成全部部计划规规划2商业区域域装饰工工程500元元/600万万元中等水平平/5年年领先3配套亮化化灯箱舞舞台等按正常配配比60万元元引导人流流支持商商家4开业前推推广费用用10万元元/月50万元元并和部分分产权推推广5开业费用用50万元元庆典办公公工装易易耗等6招商费用用150元元/12万元元差旅/招招待/看看场等7品牌加盟盟准备金金每品牌550万元元300万万元开业后转转嫁下家家8商业公司司日常薪薪酬支出出11万元元/月132万万元/年年保障项目目运转需需要9日常营销销促销费费用6万元/月70万元元/年确保形成成消费引引力10日常水电电费用5万元/月60万元元/年按比例预预计应更更高11日常设施施设备维维护费用用1.5万万元/月月约18万万元按实际发发生支付付12相关税费费/卫生生/办公公10万元元/月约1000万元按实际发发生支付付说明：117项项为前期期费用，合计约约为：110800万元。7112为年年度费用用，合计计约为：3800万元另外：品品牌加盟盟准备金金，是招招商引进进特殊优优势品牌牌的保证证手段，加盟后后对整个个项目具具有招商商局势和和项目价价值提升升意义，且此类类品牌加加盟开业业经营成成熟后，可加价价10转给经经营者。 以上投入入匡算，是开发发商需要要考虑和和面对的的实际投投入。其其中，没没有包含含商业团团队的奖奖励抽成成。 贴近实际际情况、上下浮浮动不超超过5的翔实实核算，将在正正式服务务阶段进进行。与与策划案案同步完完成。（7）项项目产权权销售与与商业开开发的环环比分析析：对项目目价值的的立体读读解 前提： 可销销售产权权面积，约为1120000 开发发商交流流时的预预期价位位：80000元元/以此此核算，产权销销售总收收入约为为：96600万万元 回报报核算： 预定定回报率率为8/年年，回报期期为5年年。 实际际回报支支出额约约为：996000×0.008×538840万万元，每每年回报报支出约约为：7768万万元以此此核算，产权回回报额度度约为：32000元/，相当当于实际际产权售售价为448000元/ 商业业收入冲冲抵产权权回报的的对比： 按照照上页的的收入预预计，该该项目的的创收能能力，每每年约为为6588万元。 假定定以此收收入（暂暂不考虑虑必要支支出）冲冲抵产权权回报的的每年支支出，一一方面可可以缓解解开发商商的产权权回报压压力，一一方面可可以较好好且明显显地飙升升项目价价值，同同时也能能够确保保开发商商的项目目利润，并能够够在销控控做的较较好的前前提下，拥有更更大的利利润空间间。以此此核算，开发商商承担的的回报额额度降低低为1110万元元/年，总额降降低为：5500万元。以此此核算，产权回回报额度度约为：4588元/，相当于于实际产产权售价价为75542元元/ 更大大利润空空间的实实现途径径： 按照照前页的的匡算，在各项项运营关关联费用用基本不不变的情情况下，开发利利润的增增减空间间和策略略，分别别有3种种倾向： 第第一种，因商业内内涵一般般或实效效、进度度、水平平滞后，导致商商业困境境，预期期价格难难以保障障。 第第二种，价格水水平浮动动不大，清盘周周期略短短，总体体情况与与上述分分析相差差不大。 第第三种，因商业业内涵得得更好推推广更好好，价格格攀升明明显，清清盘较快快，利润润空间有有较大扩扩充。 无论论从哪个个角度来来看，第第三种倾倾向无疑疑是相关关各方都都皆大欢欢喜的，也是综综合效益益最好的的。结合合上述环环比核算算，该项项目实现现第三种种倾向的的关键，可以用用一些可可以对比比其他项项目、可可以对比比成熟商商圈的“目标效效果”来实现现。4、泽木木团队的的运营管管理目标标简述：在泽木公公司看来来，该项项目面临临实现更更大利润润空间的的机遇，来自于于两个方方面。第第一个，是沂水水的商业业运营管管理水平平，尤其其是商业业营销促促销的水水平，可可以说相相当落后后。而且且“国际财财富中心心”项目的的商业团团队的操操盘经验验，尤其其是抢占占制高点点压制对对手的商商业竞争争意识和和经验，也是相相对不足足的。第第二个，就是泽泽木团队队在操作作商业地地产项目目领域的的丰厚经经验，以以及建立立在资源源积累、商业创创新、营营销促销销等方面面优势与与自信。因此，泽泽木公司司能够在在本文提提出“第5年年租金水水平超过过成熟商商圈”的预算算分析，也能够够以可以以对比其其他项目目、可以以对比成成熟商圈圈的“目标效效果”，来界界定操作作沂水项项目的运运营管理理目标。泽木团队队的“目标效效果”参数，可可以用“3333优势”来概括括：“3333优势”的第一一个“3”，代表表的是33个“沂水第第一”，包括括（1） 商业概念念：策划划完成后后对沂水水的目标标消费客客群的“冲击力力”，沂水水第一。（2） 商业环境境：设计计完成后后，购物物空间的的环境设设计与美美观效果果，沂水水第一。（3） 商业氛围围的国际际化含量量，以及及引进国国际品牌牌的高度度，沂水水第一。“3333优势”的第二二个“3”，代表表的是33个“沂水领先先”，包括括（1） 营销促销销水平与与商品销销售手段段，沂水水领先（2） 女性服务务功能的的齐全与与职业水平平，沂水水领先（3） 商业文化化水平和和商业品品质效应应，沂水水领先 “3333优势势”之第3个个“3”，代表表的是33个“项目优势势”，包括括（1） 开业1年年内，成成为沂水水女性的的时尚潮潮流基地地（2） 开业1年年内，成成为新品品牌进入入沂水的的首选平平台（3） 开业1年年内，成成为沂水水零售业业人气指指数最高高的商业业项目上述目标标，是泽泽木团队队以“商业优优势体系系化、项项目价值值目标化化、职业业价值社社会化”的准则则，以“目标体体系”作为项目目操作的的导向而而设置的的。5、泽木木团队的的合作模模式与条条件：以下下为基本本框架，供参考考，细节节需要协协商确定定 鉴于宝宝地公司司和项目目现状等等特点，泽木团团队为该该项目服服务的合合作模式式与条件件，可选选择以下下两种模模式中的的一种，请尤总总和于总总考虑（1） 顾问主干干型合作作模式： 泽木公司司向项目目派出77名核心心人员，全面领领导项目目的策划划、区划划、定位位、包装装、重点点客户（占300）招招商、制制度规范范编纂、签约、商家落落位、开开业筹备备、日常常管理、营销促促销、项项目推广广、销售售协助、返租到到期后对对接等全全部内容容。 以上述全全部商业业运营管管理和服服务的内内容为基基础，开开发商自自己注册册管理公公司，并并以泽木木成员为为主干，以管理理公司名名义招聘聘项目团团队成员员，按组组织架构构和职能能分工组组建起团团队后，双方结结合全面面实施预预定的商商业计划划。 在合作期期内，泽泽木团队队的使命命、商业业计划、商业目目标，与与此文前前面的内内容一致致。从第第二年开开始，泽泽木公司司逐步开开始担任任副职或或顾问，逐步实实现管理理要职的的本土化化过度。 该模式合合作周期期为2年年，合作作期间，泽木团团队为该该项目培培养一支支技能过过关、经经验丰富富、制度度成熟、商界配合合的完整整管理队队伍，完完成使命命后，泽泽木团队队撤出。该模模式的合合作条件件如下： 支付策划划费122万元，并承担担泽木成成员的月月薪，保保险等福福利由泽泽木公司司承担。 在上述基基础上，开发商商向泽木木公司支支付顾问问管理费费：每年500万元。 为泽木团团队提供供良好的的办公环环境与办办公条件件。提供泽泽木成员员的住宿宿，提供供餐食方方便。 为泽木团团队提供供一辆专专用中高高档公务务车辆，承担临临沂地区区内的车车辆费用用。 支付开业业奖金1100万万元（泽泽木团队队占600，项项目管理理公司员员工占440）（2） 全程全案案紧密型合合作模式式： 该模式直直接由泽泽木公司司全程、全面承承担项目目管理公公司的职职能（开开发商无无须再注注册项目目管理公公司），负责整整个项目目的各项项商业事事务和物物业事务务，行使使项目管管理公司司的职责责。并对应应项目目目标，分分阶段完完成项目目使命。 该模式的的合作前前提，是是双方提提前将所所有投入入、管理理、目标标等问题题、原则则、权限限尺度等等讨论清清楚，签签订战略略合作协协议。 该模式的的合作，在产权权返租期期内，由由开发商商支付全全部费用用。在产产权返租租期后，商业事事务和物物业事务务，在具具体事务务上与开开发商脱脱钩，开开发商永永久占有有该管理理公司的的部分股股权。 该模式在在返租期期后，整整个项目目的市场场、管理理、服务务、维护护等所有有相关支支出，不不再需要要开发商商投入，而是项项目管理理公司自自收自支支，并承承担一定定的利润润指标。该模模式的合合作条件件如下： 支付策划划费122万元（含部分分销售策策划），并按照照实际人人员到岗岗情况，承担月月薪和保保险等。 向泽木公公司支付付“产权销销售增量量提成225”和“租金收收益奖励励抽成225”。 按照定案案和商业业计划，承担全全部商业业事务费费用和物物业管理理事务的的经营管管理、市市场开发发、招商商开业、办公接接待、装装修装饰饰等费用用。作为一份份合作意意向，上上述内容容是经过过初步接接触和对对沂水有有了初步步了解后后的基础础上，提提交尤总总和于总总考虑的的基础内内容。请尤总和和于总关关注其中中内容，重视其其中此前前没有考考虑到的的内容和和收益比比较。泽泽木公司司和老曹曹本人愿愿意付出出全部能能量，为为尤总和和于总的的项目，发挥不不可替代代的智囊囊干将作作用。由于沟通通不多，时间不不长，很很多具体体情况还还不是很很了解，上述内内容有何何不妥之之处，还还可以交交流与协协商。此致 对尤总总和于总总的敬意意！ 20009年年11月月5日 青岛岛- 10 -