居住住宅转让报告培训资料6260.docx

设计题目名称称：铜山山区盛世世年华居居住住宅宅转让估估价 姓 名：专业名称称：班 级：学 制：学 号：学历层次次：指导教师师：评 阅 人：论文（设设计）提提交日期期： 220144 年年 5 月 330 日日论文（设设计）答答辩日期期： 220144 年年 6 月 3日二一四四 年 月 日毕业设计计成绩评评定书专业、班班级姓名名日期20014年年月日1、设计计题目铜铜山区盛盛世年华华居住住住宅转让让报告2、设计计指导（签签名）3、设计计评阅人人（签名名）评阅阅日期年 月 日江苏建筑职业技术学院毕业设计说明书摘要随着我国国房地产产市场的的不断发发展和进进步，房房地产交交易也成成为了重重要的任任务，房房地产估估价在人人们的工工作、生生活中已已成为必必然的一一项技术术性、专专业性工工作。自自国家实实行了房房地产估估价制度度以后，如如何运用用合理、正确的的模型对对房地产产演化机机理、价价格的形形成、价价格评估估及有效效地抑制制价格升升降等已已成为摆摆在我们们面前的的问题。现在利利用房地地产的一一些估价价方法来来解释房房地产价价格形成成及演化化机制，并并将平时时所学、所实践践的房地地产估价价知识运运用于房房地产估估价中，应应用了基基本原则则概念，研研究了一一些因素素和方法法内容，应应用 “市场法法、收益益法、成成本法”理论，将实际际评估房房地产价价格时选选取的可可比案例例以及权权重确定定的科学学理论应应用于实实际项目目中，我我们可以以搜集一一些交易易实例，然然后通过过可比系系数的修修正来估算房地地产转让的价格格，这样也也会避免免了一直直以来对对可比案案例及权权重选取取标准的的主观随随意性问问题。该该理论对对大宗房房地产价价格的评评估具有有广泛的的价值。在估价价出单位位建筑价价格后，再再与其同同一类型型比较，然然后利用用房地产产理论估估价出相相对均稳稳的价格格。关键词：房地产产估价，比比较法评评估，抑抑制房价价AbsttracctWithh thhe cconsstannt ddeveeloppmennt aand proogreess of thee reeal esttatee maarkeet iin oour couuntrry, thee reeal esttatee trranssacttionn haas bbecoome thee immporrtannt ttaskk, iin tthe reaal eestaate apppraiisall inn peeoplle'ss woork andd liife hass beecomme iinevvitaablee a tecchniicall annd pproffesssionnal worrk. Sinnce thee sttatee apppliies a ssysttem of thee reeal esttatee apppraaisaal, howw too reeasoonabble usee annd tthe rigght moddel forr reeal esttatee evvoluutioon mm- eechaanissm, thee foormaatioon oof ppricces, prricee asssesssmeent andd efffecctivvelyy reestrrainn prricee moovemmentts aand so on hass beecomme aa prrobllem we havve bbefoore us. Noow uusinng eelemmenttaryy moodell too exxplaain thee reeal esttatee prricee foormaatioon aand evooluttionn meechaanissm, andd thhe uusuaal kknowwleddge, thhe ppraccticce oof rreall esstatte aapprraissal is appplieed tto rreall esstatte aapprraissal, thhe aappllicaatioon oof tthe connceppt oof bbasiicprrinccipl-es, coonteent andd meethood tto iinveestiigatte tthe facctorrs, thee apppliicattionn off thhe ttheoory of marrkettmetthodd annd iincoome metthodd, ccostt meethood, thee acctuaal aasseessmmentt off reeal esttatee prricees oof ccompparaablee caasess annd tthe weiightt off a sciienttifiic ttheoory is appplieed tto aactuual proojecct, we cann coolleect somme ttradde aas aan eexammplee, aand theen tthrooughh thhe ccompparaablee cooeffficiientt off coorreectiion to esttimaate thee vaariaancee off thhe ttrannsfeer ppricces proobleem, avooid thee haas aalwaays beeen ssubjjecttivee raandoomneess of commparrablle ccasees aand weiightt seelecctioon sstanndarrd pprobblemm. TThe theeoryy off thhe rreall esstatte ppricce eevalluattionn haas eexteensiive vallue. Affterr thhe vvaluuatiion outt thhe uunitt prricee off coonsttrucctioon, witth tthe samme ttypee, aand theen uusinng tthe theeoryy off reeal esttatee vaaluaatioon oout rellatiivelly sstabble priicess. Key worrds: reeal esttatee apppraaisaal CComppariisonn meethood tto eevalluatteReein in prooperrty priicess2目录1.致委委托方函函12.估价价人员声声明23.估价价的假设设和限制制条件333.1、估价的的前提条条件33.2、估价结结果和估估价报告告的使用用43.3、需要特特殊说明明的事实实44.房地地产估价价结果报报告64.1、委托方方64.2、估价方方64.3、估价概概况与计计算64.4、估价目目的94.5、估价时时点94.6、价值定定义94.7、估价依依据104.7.1法律律法规依依据1004.7.2经济济行为依依据1004.7.3取价价依据1104.7.4参考考资料及及其它1104.8、估价原原则1114.8.1合法法原则1114.8.2最高高最佳使使用原则则114.8.3替代代原则1114.8.4估价价时点原原则1114.8.5供求求原则1114.8.6遵循循独立性性、客观观性、公公正性、谨慎性性的工作作原则1124.9、估价方方法1224.9.1评估估思路1124.9.2方法法选择依依据1334.9.3所选选方法的的含义1134.100、估价价结果1134.111、估价价作业日期期144.122、估价价报告有有效期1144.133变现能能力分析析145.房地地产估价价技术报报告1665.1、个别因因素1665.2、市场背背景分析析175.3、估价依依据原则则195.3.1合法法原则1195.3.2最高高最佳使使用原则则195.3.3替代代原则1195.3.4估价价时点原原则1995.3.5供求求原则1195.3.6遵循循独立性性、客观观性、公公正性、谨慎性性的工作作原则2205.4、估价方方法2005.4.1采用市场法进行测测算2005.4.2采用用收益法法进行测测算2555.5、估价结果确确定3335.6、最后结果336.附件件357.参考考文献3378.致谢谢38431.致委委托方函函致xxxx先生：承蒙贵方方的委托托，我们们对位于于铜山区区盛世年年华，6号楼1单元2002室的房产建建筑物以以及所属属土地使使用权转转让交易易的情况况价值进进行评估估。本次估价价的对象象铜山区区盛世年年华，6号楼1单元2002，结构为为框架，建建筑面积积1133平方米米，设计计用途为为普通居居住用房房，土地地使用权权终止日日期为220722年6月8日。估价价目的是是为了房房产委托托人得用用以估价价对象进进行的房房地产转转让交易易价格，此此提供依依据作为为评估房房地产交交易价格格参考。估价时时点为220144年05月30日。在此次整整个估价价的过程程，房地地产的估估价人员员本着公公正、公公平、客客观等原原则，在在对现场场进行实实地的勘勘察后、又全面面的经过过对目前前估价对对象信息息和有关关市场信信息的基基础上，更更进一步步广泛的的解析了了影响估估价对象象转让价价值因素素和公开开市场价价值的因因素，根根据国家家相关的的房地产产评估的的规则、房地产产估价规规范要求求和特定定的估价价目的，运运用市场场法、成成本法、收益法法并运用用科学的的估价方方法对该该房地产产进行评评估。估估价对象象在估价价时点220144年5月30日的转让的的价值估估价结果果:房产产土地面面积：1133平方米米,房屋估估价的总总价：773.778万元(人人民币)大 写写：柒拾拾叁万柒柒仟捌佰佰整，估价单单价：665300元/.(见表1)。表1.估估价房屋屋的估价价结果房屋所有有权证号号房屋坐落落建筑面积积（）单价（元元/）总价（万万元）徐房字第第05009211铜山区盛盛世年华华，北京京路188号1136530073.778xxx房房产估价价公司二一四四年五月月三十日日2.估价价人员声声明郑重的声声明：（1）、此次我我们在估估价报告告中陈述述的事实实是准确确的和真真实的；（2）、本评估估报告中中的意见见、分析析和结论论是我们们经过自自己公正正的专业业意见、分析和和结论，但但受到本本估价报报告中已已说明的的假设和和限制条条件的限限制。（3）、估价小小组人员员与委托托人之间间没有任任何利害害关系，而而且我们们估价人人员与关关于房产产的任何何相关的的当事人人有任何何的利害害关系和和偏见。我们会会遵守“顾客就就是上帝帝的原则则”争取把把利益最最大化。（4）、我们依依照中华华人民共共和国国国家标准准GB/T5002911-20002房房地产估估价规范范的报报告和中中国人民民银行、银监会会、建设设部三个个部门联联合制定定的房房地产估估价抵押押转让指指导意见见进行行分析和和学习应应用，从从而在一一定的另另论基础础上形成成意见和和结论，并并全力的的撰写本本估价报报告。（5）、本公司司的估价价人员在在20114年5月15号至至20114年5月30号已已对该本本估价报报告中的的估价对对象进行行了实地地的调查查和研究究。并对对勘察的的该区域域的其他他房产进进行比较较和总结结。此次次采集的的数据都都是真实实可靠的的，而且且我们继继续本着着公平、公正、客观、真实来来承担这这次估价价的责任任，但这这次的现现场勘察察也有许许多的不不足，我我们的估估价对象象只是针针对于其其外观和和使用状状况，对对一些遮遮盖的绿绿化带难难以接触触到的部部分，没没有更好好的处理理和研究究。（6）、估价小小组人员员也从委委托人的的手里接接收到许许多关于于房产的的材料，估估价对象象房屋屋所有权权证、国有有土地使使用证。我们只只是通过过证书的的信息了了解基本本信息，不不对建筑筑结构付付任何责责任。（7）、估价人人员通过过平时自自己的看看书和经经验来进进行这次次的估价价研究（8）、此报告告中的估估价结果果仅作为为委托方方本次估估价，不不得用于于其他用用途，也也不得以以任何形形式公开开发表，否否则后果果自负。（9）、该报告告由xxxx房产产估价公公司负责责解释。（10）、参加本次估价的估价人员签名。3.估价价的假设设和限制制条件3.1、估价的的前提条条件（1）、此次估价假假设估价价对象现现状是在在正常使使用条件件下、现现状用途途即为最最高最佳佳使用，估估价对象象按其现现状用途途持续使使用，并并在可预预计的未未来不发发生变化化。此估估价时点点为20014年年05月30日的转让让价值。由于委委托人的的要求，提提出在快快速变现现的情况况下来估估价出房房屋及附附属土地地的价值值，但此此报告中中没考虑虑快速变变现可能能发生时时的时间间对估价价总价的的影响等等。（2）、本次估估价假设设产权人人合法取取得房房屋所有有权证及及国有有土地使使用证，并并以所确确认的房房屋和土土地保持持现有用用途且持持续使用用。（3）、本次估估价假设设估价对对象能合合法享用用各项权权益及各各项配套套设施并并可转让让，不存存在也不不涉及任任何法律律纠纷、转让、质押和和担保等等事项。（4）、本次估估价假设设估价对对象能够够在公开开市场上上交易，估价对象技术经济指标说明：根据房屋所有权证（房产证编号：徐房字第050921），估价对象建筑面积为113平方米，房屋用途为普通居住用房。估价对象在估价时点与查勘日期的状况一致。（5）、假设本本次估价价对象在在估价时时点估价价的时候候不存在在任何权权利限制制，在公公开市场场也可以进进行合法法的转让让。（6）、假设本本次估价价对象的的在交易市市场中买卖时是是公平、公正、公开、平等、自愿的的，委托托人的目目的在于于最大限限度地追追求经济济利益，而购买人也能更好的掌握必要的市场信息，有较充裕的时间查询相关的价格和与自己所需的房产进行交易，不管什么样的需求者，只要是能满足一定的条件就可购买。（7）、本次估估价假设设国家宏宏观经济济政策和和估价对对象所在在地区的的社会经经济环境境无重大大变化；行业政政策、管管理制度度及相关关规定无无重大变变化；涉涉及的税税收政策策、信贷贷利率等等无重大大变化；市场供供求关系系、市场场结构保保持稳定定、未发发生重大大变化或或实质性性改变。此次对对房屋只只是做一一般性查查看，采采集的数数据都是是真实可可靠的，未未对其建建筑的结结构、质质量和装装饰及设设施等内内在的质质量进行行测试，不不对该房房屋是否否有内部部缺陷而而付任何何的责任任。而且且我们继继续本着着公平、公正、客观、真实来来承担这这次估价价的责任任。（8）、委托人人和相关关当事人人提供的的权属证证明文件件、技术术资料等等相关资资料是此此次估价价的重要要依据，本本次估价价假设委委托人和和相关当当事人提提供的情情况都是是真实的的，有关关资料都都是真实实、完整整、合法法、有效效的。（9）、本次估估价假设设只是对对房屋以以及附属属土地做做一个合合理的价价格估算算，如果果委托人人存在自自愿销售售，不考考虑任何何特殊买买家的额额外出价价和市场场依据的的话，买买卖双方方可以有一一段合理理的洽谈谈时间来来交易房房产，对对目前的的市场有有充分的的了解，通通盘考虑虑房地产产性质和和市场情情形进行行议价。本估价价报告是是反映估估价对象象在本次次估价时时点、目目的下的的现行公公允价格格，未考考虑到转转让时可可能会追追加支出出或减少少价格的的影响，如如需转让让交易时时也还应应按国家家有关规规定办理理。（10）、委托方和房屋产权人非同一主体，本次评估以房屋产权人认可委托方委托评估为前提。因为此次估价并未考虑国家得一些宏观经济政策、未来市场等诸多因素的变化以及遇自然力和不可抗力对估价对象价值所造成的影响。3.2、估价结结果和估估价报告告的使用用（1）、此报告告至20014年年5月30日起起一年内内有效。（2）、如果本本报告有有效期内内，房地地产当地地的市场场价格由由于其他他的原因因引起变变化幅度度较大时时或政策策等其他他影响因因素变化化较大时时，此估估价结果果需要做做相应的的调整。（3）、本报告告必须在在买卖交交易的时时候完整整使用方方才有效效，只针针对于现现房产的的交易价价值，如如对仅使使用本报报告中部部分内容容做出任任何估价价修改、引用所所导致的的可能损损失，由由使用方方自行负负责。（4）、本报告告由房房地产估估价结果果报告和和房地地产估价价技术报报告两两部分共共同组成成，估价价方仅提提供房房地产估估价结果果报告给给委托方方来作为为交易时时的一个个参考依依据，房房地产估估价技术术报告留留作估价价公司备备案存档档及行业业行政主主管机关关检查。估价的的有关技技术和专专业性问问题由xxxx房房地产估估价公司司负责解解释。3.3、需要特特殊说明明的事实实（1）、本估价价报告所所依据的的一些法法律文件件和对估估价对象象的一些些基本的的信息均均为委托托人提供供，我们们只是根根据一些些基本的的信息并并没有未未向政府府有关部部门核实实。（2）、本报告告中的全全部数据据全部采采用计算算器、简简单的公公式计算算连续计计算而得得出，因因为在这这些数据据类的报报告中计计算的数数据舍取取均按四四舍五入入的方法法进行取取整的，因因此，在在金额计计算的时时候可能能出现个个别等式式左右不不完全相相等的情情况。但但此种情情况不会会影响计计算结果果及最终终估价结结果的准准确性和和及时性性。此估估价对象象条件符符合保持持现有用用途且能能够持续续使用，不不存在且且不涉及及任何法法律纠纷纷、转让让、质押押和担保保等事项项，能够够正常使使用和在在房地产产市场进进行公开开交易。（3）、此次估估价并未未考虑国国家宏观观经济政政策的调调控和变变化也未未吧未来来市场的的诸因素素的变化化考虑进进去。（4）、本估价价报告仅仅供委托托方在此此次特定定估价目目的下使使用，使使用年限限也有一一定的限限制并且且仅委托托人使用用。未经经估价方方同意，出出现任何何的纠纷纷和事故故均由使使用人承承担。（5）、本次评评估估价价人员未未对建筑筑结构质质量进行行调查，仅仅限于其其外观和和使用状状况的查查看，本本次评估估假设无无建筑结结构质量量缺陷或或安全隐隐患等方方面的问问题。（6）、本次评评估所依依据的徐徐房权证证铜山山字字第14440677号房屋屋所有权权证、国有有土地使使用证复复印件由由委托方方提供，估估价人员员未到产产权部门门核实。（7）、本次估估价未考考虑抵押押、租赁等等他项权权利对估估价结果果的影响响。4.房地地产估价价结果报报告4.1、委托方方（1）、名 称称：铜山山区盛世世年华，北北京路118号盛盛世年华华（2）、委托人人：x x xx4.2、估价方方（1）、名 称称：xxxx房地地产估价价公司（2）、估价人人员：（3）、住所：徐州市市泉山区区学苑路路26号号4.3、估价概概况与计计算（1）、地理位位置徐州盛世世年华位位于铜山山新区北北京路东东、海河路路南,距距徐州师师范大学学新校区区、铜山山中学仅仅一站路路，距中中国矿业业大学33站路，南南临徐州州海宁皮皮革批发发城。徐徐州盛世世年华地地理位置置非常优优越，周周围有学学校、医医院、商商场、市市场多处处，交通通非常方方便。估估价对象象所在区区域属于于铜山新新区，距徐徐州火车车站和徐徐州汽车车总站约约2.33公里，估估价对象象距公交交站台约约4000米，有11路、56路等等共100路徐州州公交车车从小区区西门经经过，到到市区中中心座公公交仅20分钟钟，开车车15分钟钟。此地理位位置主要要是以普普通住宅宅为主，在在靠近很很近的西西南方向向，铜山山新区正正在建设设当中，那那么在未未来发展展的日子子里，盛盛世年华华也会成成为人们们选择居居住的一一个好地地方。（见见图1）图1.估估价对象象所在区区域位置置图（2）、待估物物小区的的状况徐州盛世世年华是是由维维维房地产产开发公公司投资资开发，瑞瑞尔特房房地产顾顾问机构构全程策策划代理理，并特特邀国际际著名的的建筑大大师蔡家家声先生生莅临指指导，以以国际的的视野进进行规划划设计。整个小小区占地地约50亩，建建筑面积积约8万平方米米，以多多层、小小高层、高层产产品为主主，以树树立徐州州城南雅雅居典范范为目标标。（见见图2）图2、待待估物小小区的状状况（3）、待估房房地产权权益具体体情况根据委托托方提供供的一册册房屋屋所有权权证及及一册国国有土地地使用证证，房屋所所有权人人及土地地使用权权人为王贵平平，该房地产产框架结结构，总总层数为为6层，本本次评估估位于22层，待待估房地地产外墙墙涂料，入入户防盗盗门，室室内白色色乳胶漆漆墙面，地地砖地面面，木包包门，塑塑钢窗，约约建于220044年。具体体信息：（见表表2）表2、 估价对对象房屋屋产权证证证载信信息房屋所有有权证号号房屋所有有权人房屋坐落落登记时间间总层数所在楼层层建筑面积积（）徐房字第第05009211X X X铜山区盛盛世年华华，北京京路188号盛世世年华20044年5月20日62113（4）、估价对对象土地地状况土地实物物状况：据估价价人员现现场勘查查，结合合委托方方提供的的资料，估价对象坐落在铜山新区的附近，属于正在开发的地区。土地登记用途为居住用地，土地使用权总面积为27.23；土地形状为规则的四边形。估价对象宗地内外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯 、通气、通暖及宗地内场地平整的“七通一平”的开发程度，基础设施完备程度较优。宗地内地势平坦，地基承载力较优。（5）、评估程程序与委托托方洽谈谈，了解解估价目目的、估估价对象象及其范范围；到估价价对象现现场进行行初步勘勘察，增增加对估估价对象象的感性性认识；制定初初步估价价作业计计划，想想委托方方列示本本次估价价所需材材料，并并对委托托方提供供的资料料进行审审查；与委托托方签订订评估合合同，制制订详细细的估价价作业计计划；以注册册房地产产估价师师和评估估助理等等人组成成的评估估工作小小组在委委托方的的配合下下对现场场进行勘勘察，最最后再重重新对现现场进行行复查；估价组组在市区区进行了了市场调调查，并并回到有有关部门门查阅了了评估所所需资料料；估价组组回公司司对现场场记录、市场资资料和委委托方提提供的其其他评估估资料进进行分析析，根据据评估原原则和评评估方法法进行了了评定测测算，得得出评估估结论；根据评评估资料料和测算算结果以以及评估估结论，撰撰写评估估报告，最最后出具具评估报报告书。（6）、估价对对象的界界定位于维维维房地产产开发有有限公司司所属徐徐州市铜铜山新区区盛世年年华6号楼1单元（2202室室房屋建建筑面积积1133平方米米）（7）、估价对对象概况况现场勘勘察状况况。我小小组于220144年5月20日派出估估价人员员和评估估助理在在委托方方的陪同同下对估估价对象象逐一进进行了现现场勘察察。委托方方确认事事项。估估价对象象的现状状、用途途、建筑筑面积、房屋结结构、土土地使用用权性质质得到委委托方的的确认。图3、房房屋的局局部分布布图图44、房屋屋所在图图4.4、估价目目的为委托房房地产交交易价格格提供价价格参考考依据4.5、估价时时点估价时点点为20014年年5月330日4.6、价值定定义（1）本本报告估估价结果果是反映映估价对对象在估估价时点点的房地地产公开开市场价价格。该该估价结结果基于于以下假假设条件件：估价价对象以以委托方方确定并并经政府府确认的的用途持持续使用用，估价价对象无无他项权权利限制制和其他他限制按按估价目目的的使使用情形形；未考考虑未来来市场变变化风险险、自然然灾害和和强制处处分等非非常因素素对估价价对象的的影响。（2）估估价对象象房地产产的用途途为居住住用房因此，本本估价结结果为估估价对象象在估价价时点时时满足本本估价报报告中“估价的的假设和和限制条条件”下的房房地产所所有权公公开的市市场价格格。(单位：人人民币)4.7、估价依依据4.7.1法律律法规依依据（1）、中华华人民共共和国城城市房地地产管理理法（2）、中华华人民共共和国城城市规划划法（3）、中华华人民共共和国物物权法（4）、中华华人民共共和国土土地管理理法（5）、中华华人民共共和国担担保法（6）、城市市房地产产开发经经营管理理条例（7）、江苏苏省建筑筑与装饰饰工程计计价表和和江苏苏省建设设工程工工程量清清单计价价项目指指引（2013年4月1日起实行）（8）、中华人人民共和和国国家家标准（9）、GB/T5002911-19999房房地产估估价规范范（10）、徐州市政函201248号关于同意调整我市中心城区及各区县城镇基准地价的批复（11）、城镇土地估价规程（中华人民共和国标准GB/T18508-2001）（12）、国家土地管理局关于加强地价管理规范土地估价行为的通知（13）、徐州市人民政府文件发200351号，关于印发徐州市国有土地有偿使用办法的通知。4.7.2经济济行为依依据（1）、房地产产评估业业务委托托书（2）、房屋屋所有权权证（3）、国有有土地使使用证4.7.3取价价依据（1）、徐州州建筑工工程预算算基价及及有关建建筑工程程造价指指数（2）、最新新房地产产运营估估价手册册4.7.4参考考资料及及其它（1）、现场勘勘察记录录及搜集集的相关关资料（2）、委托方方提供的的相关资资料4.8、估价原原则4.8.1合法法原则房地产估估价应首首先遵循循合法原原则，应应以估价价对象的的合法使使用、合合法处分分、合法法交易的的为前提提进行估价价、交易易。循序合合法原则则，第一一、要求求在估价价时必须须确认估估价对象象具有合合法的产产权；第第二，要要求在估估价时所所涉及的的估价对对象的用用途必须须是合法法的；第第三，要要求估价价中如果果涉及估估价对象象的交易易或处分分方式时时，该交交易或处处分必须须是合法法的4.8.2最高高最佳使使用原则则房地产估估价应遵遵循最高高最佳使使用原则则，以估估价对象象的最高高最佳使使用为前前提估价价。此体现现在房地地产使用用过程中中。最高高最佳使使用必须须是指法法律上许许可、技技术上可可能、经经济上可可行，在在估价的的结论中中得到多多方人士士的认可可。4.8.3替代代原则房地产估估价应遵遵循替代代原则，要要求估价价结果不不得明显显偏离类类似房地地产在同同等条件件下的正正常价格格。替代代原则是是保证房房地产估估价能够够通过运运用市场场资料进进行和完完成的重重要理论论前提。替代原原则也反反映了房房地产估估价的基基本原理理和最一一般的估估价过程程，房地地产估价价所要确确定的估估价结论论是估价价对象的的客观合合理的价价值或价格，对对房地产产交易目目的而言言，该客客观合理理价格或或价值应应当是在在公开市市场上最最可能形形成或成成立的价价格，房房地产估估价就是是参照公公开市场场上足够够数量的的类似房房地产的的近期成成交价格格来确定定估价对对象的客客观合理理价值或价格的。4.8.4估价价时点原原则房地产估估价应遵遵循估价价时点原原则，要要求估价价结果应应是估价价对象在在估价时时点的客客观合理理价格或或价值。同一宗宗房地产产在不同同价值时点点上往往会会有不同同的价格格，所以以在评估估一宗房房地产价价格时，必必须假定定市场情情况停止止在价值值时点上上，同时时估价对对象房地地产的状状况也是是以其在在该时点点的状况况为准。4.8.5供求求原则房地产估估价同其其它物品品一样，受受供求关关系的影影响，估估价时必必须充分分考虑到到该地区区的房地地产的供供求情况况和可能能导致供供求关系系变化的的因素，才才能对房房地产价价格的变变化趋势势做出准准确的预预测。4.8.6遵循循独立性性、客观观性、公公正性、谨慎性性的工作作原则（1）、客观性性原则：一切从从实际出出发，认认真进行行现场勘勘察和调调查研究究，掌握握详实可可靠的资资料和依依据，采采取符合合实际的的计价标标准和方方法，得得出合理理、可信信、客观观、公正正的评估估结果。（2）、独立性性原则：估价机机构和估估价人员员严格按按照国家家法律和和法规行行事，不不受外界界干扰和和评估业业务当事事人的影影响，确确保资产产评估结结果的客客观性和和公允性性。（3）、谨慎性性原则：在存在在不确定定因素的的情况下下，估价价人员作作出相关关判断时时，应当当保持必必要的谨谨慎，充充分估计计估价对对象在处处置时可可能受到到的限制制、未来来可能发发生的风风险和损损失，不不高估市市场价值值，不低低估知悉悉的法定定优先受受偿款，并并在估价价报告中中作出必必要的风风险提示示。坚持谨慎慎原则应应遵守下下列要求求、在运运用市场场法估价价时，不不应该选取成成交价格格明显高高于市场场价格的的交易实实例作为为可比实实例，并并应对可可比实例例进行必必要的实实地查看看。、在运运用成本本法估价价时，不不应该高估土土地取得得成本、开发成成本、有有关税费费和利润润，不应应低估折折旧。、在运运用收益益法估价价时，不不应该高估收收入或者者低估运运营费用用，选取取的报酬酬率或者者资本化化率不应应偏低。、在运运用假设设开发法法估价时时，不应应该高估未未来开发发完成后后的价值值，不应应低估开开发成本本、有关关费税和和利润。总之，在在估价过过程中，以以国家有有关法律律、法规规为依据，坚坚持真实实性、科科学性和和可行性性原则，做做到估价价过程合合理，估估价方法法科学，估估价结果果准确，严严格保守守在估价价过程中中知悉的的委托方方的商业业秘密。4.9、估价方方法4.9.1、评估估思路一般而言言，房地地产估价价方法主主要有市市场比较较法、收收益法、成本法法、假设设开发法法等。不不同的估估价方法法是从不不同的角角度反映映了房地地产在一一定权利利状态及及一定时时点的价价格水平平，各种种方法的的适用条条件、特特点、对对资料的的要求有有所不同同，需根根据特定定的估价价目的、估价对对象、市市场情况况选择适适宜的估估价方法法。4.9.2、方法法选择依依据本组估价价人员根根据估价价对象的的具体情情况，在在对其进进行实地地勘察。（包括括对估价价对象地地理位置置、周围围环境及及估价对对象的建建筑、结结构及配配套设施施等）和和类似物物业调查查后，拍拍摄有关关照片，按按照评估估程序，认认真分析析了影响响估价对对象价值值的相关关因素。估价对对象为已已建在用用的房地地产，不不适合采采用成本本法和假假设开发发法；同同一供求求圈内，与与估价对对象类似似房地产产的合法法、有效效的交易易实例较较多，可可比案例例较易收收集，适适合采用用市场比比较法；与其同同一供求求圈内类类似用途途房地产产租金案案例较多多，在可可预见的的未来有有连续的的净收益益，适合合采用收收益法；因而本本次估价价采用收收益法和和市场比比较法对对进行评评估。4.9.3、所选选方法的的含义（1）、市场比比较法，是是将估价价对象与与价值时时点近期期有过交交易的类类似房地地产进行行比较，对对这些类类似房地地产的成成交价格格做适当当的修正正，以此此估算估估价对象象的客观观合理价价格或价价值的方方法。计算过程程主要步步骤如下下：、搜集交交易实例例；、选取可可比实例例；、对可比比实例的的成交价价格进行行适当处处理；、求取比比准价格格。（2）、收益法法是指预预计估价价对象未未来的正正常净收收益，选选用适当当的资本本化率将将其折现现到价值值时点后后累加，以以此估算算估价对对象的客客观合理理价格或或价值的的方法。计算过程程主要步步骤如下下：、搜集有有关收入入和费用用的资料料；、估算潜潜在毛收收入；、估算算有效毛毛收入；、估算运运营费用用；、估算净净收益；、选用适适当的报报酬率、增长率率；、选用适适宜的计计算公式式求出收收益价格格。4.100、估价价结果根据房房地产估估价规范范，遵遵循公认认估价原原则，按按照为贵贵方提供供该房地地产市场场价值咨询询参考的的委托目目的，我我组估价价人员依依据贵方方提供的的相关资资料，经经过综合合分析及及认真测测算，最最终确定定：（11）、假定未未设立法法定优先先受偿权权下的市市场价值值确定：选用收收益法和市场场比较法法，根据据上述分分析和测测算过程程，结合合估价经经验，确确定该估估价对象象在价值值时点220144年5月月30日日假定未未设立法法定优先先受偿权权下的市市场价值值为：73.78万万元，大 写写:柒拾拾叁万柒柒仟捌佰佰整估价价单价：65330元/ 。（2）、法定优优先受偿偿款确定定：根据据委托方方提供的的房屋屋所有权权证，估估价对象象在价值值时点220144年5月月30日日未设定定抵押、出让等等它项权权力，故故法定优优先受偿偿款为零零。4.111、估价价作业日日期20144年5月月15日至20114年55月300日4.122、估价价报告有有效期根据徐州州市房地地产市场场行情综综合分析析，本估估价报告告的有限限期限自自20114年55月300日至20115年55月30日，随着着时间的的推移及及