2022年全省房地产估价师自测测试题80.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前（ ）日内办理注册手续。A.20B.30C.60D.90【答案】 B2. 【问题】 下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（）。A.未来状况下的房地产B.已灭失的房地产C.共有的房地产D.以房地产为主的整体资产【答案】 C3. 【问题】 某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（）。A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%【答案】 C4. 【问题】 马克思的地租理论不包括（ ）。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租【答案】 B5. 【问题】 某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。A.由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C.用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度D.用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额外负担度【答案】 C6. 【问题】 商品房预售合同登记备案的申请人应是（）。A.购房人B.房地产开发企业C.商品房销售代理机构D.购房人和房地产开发企业【答案】 B7. 【问题】 用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：基础数据是否准确；测算过程是否有错误；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查( )。A.B.C.D.【答案】 C8. 【问题】 城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的( )。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益收益【答案】 C9. 【问题】 同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，说法不正确的是（ ）。A.抵押权已登记的，顺序不同的，按照债权比例清偿B.抵押权已登记的，顺序相同的，按照债权比例清偿C.抵押权已登记的先于未登记的受偿D.抵押权未登记的，按照债权比例清偿【答案】 A10. 【问题】 保留价的修改权从属于保留价的确定权，归（）享有。A.委托人B.拍卖人C.竞买人D.竞卖人【答案】 A11. 【问题】 房地产业属于第（ ）产业。A.一B.二C.三D.四【答案】 C12. 【问题】 某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。A.8%B.6.12%C.12.62%D.8.24%【答案】 A13. 【问题】 从法律角度分析，认股权证本质上是一种（）契约。A.权利B.义务C.信用D.债务【答案】 A14. 【问题】 财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年（）现值累计等于零时的折现率。A.净现金流量B.累计净现值C.净收益D.内部收益【答案】 A15. 【问题】 （2017年真题）房屋建筑工程保修期从（ ）之日起计算。A.工程竣工验收合格B.工程交付使用C.物业管理企业进驻D.内部装修完成【答案】 A16. 【问题】 当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会（ ）。A.减少B.不变C.增加D.无法确定【答案】 C17. 【问题】 根据住房置业担保管理试行办法，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是（）。A.有不少于1000万元人民币的注册资本B.有一定数量的周转住房C.是非银行性金融机构D.可要求贷款人提供抵押反担保【答案】 B18. 【问题】 关于成本法估价中土地成本、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法正确的是（ ）。A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算【答案】 D19. 【问题】 某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（ ）进行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地【答案】 D20. 【问题】 房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以（）倍中误差作为限差。A.一B.二C.三D.四【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 利用期望值判断投资方案优劣的标准是（）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，期望值大的方案为优【答案】 AD2. 【问题】 (2011真题) 经营性国有土地使用权可以通过（）方式取得。A.行政划拨B.招标出让C.拍卖出让D.协议出让E.挂牌出让【答案】 BC3. 【问题】 根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有（）。A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.指数调整法【答案】 AD4. 【问题】 下列关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格【答案】 BCD5. 【问题】 建筑物中常用的供水方式可以分为( )。A.直接供水方式B.间接供水方式C.设置水箱的供水方式D.分区分压供水方式E.水泵水箱的供水方式【答案】 ACD6. 【问题】 土地一级开发，是指城市政府委托当地土地收购储备机构，按照土地利用总体规划，城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的( )，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。A.存量国有土地B.拟征用土地C.农转用土地D.开发商委托开发土地E 合作开发土地【答案】 ABC7. 【问题】 下列属于法定委托拍卖程序的是( )。A.委托人拍卖意向B.发出委托拍卖函C.拍卖人接受委托D.双方当事人洽谈E.签订委托拍卖合同【答案】 BC8. 【问题】 收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（）。A.抵押贷款还本付息额B.房地产折旧额C.重置提拨款D.房地产改扩建费用E.所得税【答案】 ABD9. 【问题】 在写字楼物业管理中，物业服务企业在确定写字楼租金时，需要考虑的主要问题有（ ）。A.写字楼可出租或可使用面积的计算B.写字楼基础租金与市场租金之间的关系C.出租单元的室内装修D.租户的财务状况E.出租单元拟经营内容【答案】 ABC10. 【问题】 关于重新购建价格的说法，正确的有（）A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建价格相当于账面价值C.重新购建价格是客观的重新购建价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】 CD11. 【问题】 房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为( )。A.临时用地土地使用权B.农村承包土地使用权(为农民集体土地上的)C.宅基地使用权(为农民集体土地上的)D.行政划拨土地使用权(为农民集体土地上的)E 出让土地使用权(为国有土地上的)【答案】 ABC12. 【问题】 下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。A.进行项目的财务评价B.获取项目所需土地C.确定规划设计方案并获得批准D.对项目的建设工程进行招标E.提交项目开工申请并获得批准【答案】 BCD13. 【问题】 下列关于实地查勘的说法中，不正确的有( )。A.对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘B.实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录C.实地查勘人员应在实地查勘记录上签名，而委托人中的陪同人员，可以不在记录上签名D.在实地查勘记录上应注明实地查勘日期E 实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象资料进行核实【答案】 AC14. 【问题】 从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A.可转换性B.可区分性C.可营利性D.可实现性E.可衡量性【答案】 BCD15. 【问题】 征收集体土地的土地成本中，征地补偿安置费用包括（）。A.土地补偿费B.安置补助费C.地上附着物和青苗的补偿费D.建设用地使用权出让金等土地有偿使用费用E.安排被征地农民的社会保障费用【答案】 ABC16. 【问题】 甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款 1 亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为 15000 平方米，其中：已被人民法院预查封 1000 平方米。经批准可预售的建筑面积为 14000 平方米，其中：有 3000 平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。A.乙银行同意B.人民法院解除查封C.规划部门同意D.房屋登记机构批准【答案】 CD17. 【问题】 居住区的用地根据不同的功能要求，可分为( )。A.住宅用地 B.公共服务设施用地C.道路用地 D.绿化用地E.建设用地【答案】 ABCD18. 【问题】 关于商品房销售管理的说法，错误的有( )。A.未竣工已预售的商品房不得再行转让B.销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房C.国家推行商品房预售合同网上即时备案制度D.房地产经纪机构可以根据销售需要，发布虚构价格和销售进度信息E.房地产开发企业可以用返本销售的方式销售商品房【答案】 BD19. 【问题】 下列房地产中，属于免征房产税的有( )。A.监狱用房B.高校招待所C.部队营房D.法院办公楼E.房地产开发企业自用的房地【答案】 ACD20. 【问题】 开发商对投标人进行资格审查时应考虑( )。A.企业注册证明、资金和财务状况B.主要施工经历、投标人在施工的承建项目C.技术力量简况D.投标人的积极性E 投标人正在施工的承建项目【答案】 ABC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?【答案】(1)如该被拆迁人的房屋领有房屋所有权证，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。(2)如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。(3)若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。(4)如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。试题分析(1)该题考核的是城市房屋拆迁估价的运作方式以及被拆迁房屋性质的确定问题。(2)首先是估价机构应通过合法程序接受委托，并与拆迁人签订拆迁估价委托合同。(3)其次要经过制定计划、入户调查和室内作业后才可以出具估价报告。(4)对于被拆迁房屋的性质一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准，各地对被拆迁房屋的性质认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估；如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应当向城市规划行政主管部门申请确认，据此确定该房屋用途。您可能感兴趣的试题2. （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务。请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？【答案】（1）由于房地产抵押的特殊性，其在适用法规依据、估价原则、考虑因素、参数选择、报告说明、风险分析与风险提示等方面与其他目的的估价有所不同。房地产抵押估价服务于金融（银行）业的抵押贷款、担保业务，金融（银行）业本身需要的是安全、稳健、谨慎。房地产估价机构和估价师处在中介的位置，须注意抵贷双方的风险，规避估价机构及估价师的风险，在抵押估价中要更加严格地执行房地产估价规范和房地产抵押估价指导意见，采取客观、谨慎，甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理、合法，切忌不实估价，切忌高（虚）估算。这是房地产抵押估价最重要的特点及注意事项，其他注意事项还有：估价目的。房地产抵押估价目的统一表述为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点。因设定抵押时点在评估时是不确定的，价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日。估价委托合同对价值时点另有约定的从其约定，但实地查勘时应了解估价对象在估价时点时的（过去或未来）状况，并在“估价假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。价值类型。估价对象抵押的合法性分析。合理确定假设前提和限制条件。应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件，如合法性的延续、用途与面积等主要数据不一致时估价所采用的依据说明。把握市场风险防止高估。估价师要头脑清醒，特别谨慎、保守估价。3. 指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表估价对象相关资料（一）年有效毛收入22000×50×12×（110）11880000元（二）年运营费用1.年维修费用22000×2000×2880000元2.年管理费用年管理费用年有效毛收入×管理费用率管理用房租金损失11880000×3500×50×12656400元3.年增值税及附加【答案】1.年维修费用计算错误：25000×2000×21000000元2.管理用房未出租不应算空置：年管理费用年有效毛收入×311880000×3356400元3.遗漏房产税：有效毛收入×1211880000×121425600元4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。8438660/5%×1-1/（1+5%）45=149989332元（取整）4. 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处房地产估价报告估价报告编号：××估字第××号项目名称：××市××区××东街××号××商业用房征收补偿价格评估估价委托人：××市房屋征收管理办公室估价机构：××房地产估价有限公司注册房地产估价师：×××（注册号：×××）、×××（注册号：×××）估价作业日期：2011年8月8日至8月18日致估价委托人函（略）目录（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告（一）估价委托人（略）【答案】1.封面中估价作业日期错误，应为估价报告出具日期；2.缺少估价师声明的内容；3.估价结果报告价值类型表述错误，没有说明不考虑租赁、抵押、查封等影响；4.估价结果报告估价原则中包含谨慎原则错误，征收估价不需要遵循谨慎原则；5.估价结果报告估价依据中缺少国有土地上房屋征收与补偿条例；6.估价结果报告中，注册房地产估价师不得以盖章代替签字；7.估价技术报告比较法比较因素说明表中，楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误；8.估价技术报告比较法比较因素情况修正表中，可比实例与估价对象面积不同未作修正错误，或者缺少面积无需修正的理由；9.估价技术报告收益法测算中，收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析；10.估价技术报告收益法测算中，收益法租金计算使用合同租金错误，应使用市场租金；未说明租约外未来租金变化趋势；11.估价技术报告收益法测算中，空置率取0错误，应选用市场客观平均空置率，而不是估价对象的实际情况。12.估价技术报告收益法测算中，有无押金及保证金利息收入未说明；13.估价技术报告估价结果确定中，缺少收益法测算结果背离市场交易价格的理由（或依据不充分）；14.估价技术报告估价结果确定中，估价结果确定不应扣除抵押贷款。国有土地上房屋征收评估办法第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。5. 甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。<1>、复核估价时应如何确定j价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？<2>、复核估价的估价目的和价值类型应如何表述？【答案】1.本题考查的是复核估价。复核估价时，若甲机构在确定价值时点时无误，应以甲机构的价值时点为复核估价的价值时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原价值时点时的状况为准。2本题考查的是复核估价。复核估价的估价目的应表述为：受××银行的委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值类型可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的价值时点时房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。