[税务规划]国家税务总局稽查培训材料--税务稽查方法-其他税种检查方法（DOC 55）ahl309.docx

第九章 其他他税种检查方方法本章主要介绍资资源税、城市市维护建设税税、土地增值值税、城镇土土地使用税、车车船税、房产产税、印花税税、车辆购置置税等常见涉涉税问题及检检查方法，重重点内容包括括各税的具体体特点和稽查查技巧。第一节 资资源税检查方方法一、纳税义务人人、扣缴义务务人和征税范范围的检查(一)政策依据据在中华人民共和和国境内开采采应税矿产品品或生产盐的的单位和个人人为资源税的的纳税义务人人。（资源源税暂行条例例第一条）收购未税矿产品品的单位为资资源税的扣缴缴义务人。（资资源税暂行条条例第十一一条）资源税征税范围围有矿产品和和盐两大类。其其中矿产品包包括：原油、天天然气、煤炭炭、其他非金金属矿原矿、黑黑色金属矿原原矿、有色金金属矿原矿。盐盐包括：固体体盐和液体盐盐。（资源源税暂行条例例第二条）(二)会计核算算会计制度规定，资资源税通过“应应交税费应交资源税税”科目核算算。计提资源源税时，借记记“营业税金金及附加”科科目，贷记“应应交税费应交资源税税”科目；上上缴时，借记记“应交税费费应交资资源税”科目目，贷记“银银行存款”科科目。(三)常见涉税税问题1.临时开采、不不定期作业、零零散隐蔽的纳纳税人未按规规定进行申报报纳税。2.扣缴义务人人未按规定全全面履行代扣扣代缴义务。3.纳税人开采采矿产品或生生产盐的过程程中伴生、伴伴采矿未按规规定申报纳税税。(四)主要检查查方法1.首先到矿产产资源管理部部门调查，摸摸清辖区内开开采矿产品或或生产盐的企企业经营者名名单，掌握其其采矿许可证证的颁发情况况，；其次，实实地检查经营营者的具体经经营内容，核核实是否属于于资源税的应应税范围，以以此确认经营营者是否为资资源税的纳税税义务人。2.检查经常性性发生收购未未税矿产品业业务的单位时时，从检查“原原材料”、“应应付帐款”、“其其他应付款”、“银银行存款”、“应应交税费”等等账户入手，并并结合实地查查看，确定购购进耗用的原原材料是否为为资源税应税税产品，以发发现是否存在在收购未税矿矿产品行为，同同时也便于及及时从中发现现不定期开采采、临时开采采或零散开采采的资源税纳纳税人。3.征税范围检检查，应深入入车间、仓库库，通过实地地观察生产场场所，了解生生产经营流程程、耗材和产产品，查询与与纳税人有经经营往来关系系的单位及个个人，检查纳纳税人的“原原材料”、“产产成品”、“其其他应付款”、“管管理费用”、“应应交税费”等等账户，核对对入库单、货货物运输发票票等原始资料料，查核纳税税人是否有在在开采、生产产、购进等环环节隐匿属于于某一特定应应税资源范围围的行为。二、计税依据的的检查(一)政策依据据资源税的应纳税税额，按照应应税产品的课课税数量和规规定的单位税税额计算。（资资源税暂行条条例第五条条）煤炭，对于连续续加工前无法法正确计算原原煤移送使用用数量的，可可按加工产品品的综合回收收率，将加工工产品实际销销量和自用量量折算成原煤煤数量作为课课税数量；金金属和非金属属矿产品原矿矿，因无法准准确掌握纳税税人移送使用用原矿数量的的，可将其精精矿按选矿比比折算成原矿矿数量作为课课税数量。（国国税发199940115号文第三三条）(二)常见涉税税问题1.纳税人应税税产品的销售售数量、自用用数量以及收收购的未税矿矿产品数量不不真实。2.自产、自用用应税产品，在在使用时直接接出库结转成成本而未作销销售处理。3.将加工精、选选煤实际销售售量折算成原原煤耗用量作作为课税数量量的纳税人，故故意加大损耗耗数量比，不不按规定的加加工产品综合合回收率折算算，少计耗用用原煤数量。4.将精矿按选选矿比折算成成原矿数量作作为课税数量量的，不按规规定的选矿比比进行折算，少少计耗用原矿矿数量。5.以应税产品品的产量为课课税数量的，少少计开采或生生产的应税产产品数量。(三)主要检查查方法1.自产、自用用应税产品数数量的检查。企企业在生产、生生活过程中消消耗自用产品品，数量操控控性强，难以以核准。如煤煤炭企业的食食堂、浴室、职职工学校耗用用的生活用煤煤，下属商店店、服务公司司等耗用的取取暖用煤等，检检查时可直接接审查“库存存商品”明细细账的贷方发发生额和“生生产成本”的的借方发生额额，对照产品品实物账及“产产品出库单”或或“领料单”，核核实企业是否否按当期应税税产品的实际际消耗数量作作为资源税的的计税数量。如如果当期有产产品损耗，还还应认真审查查“待处理财财产损溢”明明细账及“账账存实存对比比表”和“盘盘存单”，以以便核实损耗耗的具体原因因及真实数量量，报经有关关部门审批后后，再从计税税数量中予以以剔除。将核核实数量与企企业纳税申报报表上的申报报数量相核对对，如不相符符，应按核实实的数量计算算应纳税款，确确定应补税数数额。还应审审查“生产成成本”总账及及明细账，特特别是涉及“生生产成本”贷贷方发生额的的，要根据记记账凭证上的的科目对应关关系逐笔查对对，核实纳税税人是否有将将生产的应税税产品自用后后直接冲减“生生产成本”，不不作库存商品品增加和减少少的账务处理理，进而少申申报缴纳税款款。2.煤矿以自产产原煤连续加加工洗煤、选选煤或用于炼炼焦、发电以以及生活用煤煤的检查。对对于连续加工工前无法计算算耗用量，按按产品综合回回收率计算的的，检查时需需从“库存商商品”明细账账入手，先核核实加工后的的入库产品数数量，再核实实企业还原计计算的原煤数数量和资源税税纳税申报表表，验证企业业使用的折算算比是否符合合规定，折算算使用的加工工后产品数量量是否真实，折折算的原煤课课税数量是否否准确。对于于机车发电使使用量没有健健全使用记录录的，可以采采取技术测算算的方法，先先审查发电车车间的生产记记录、工作量量和生产量(产电度数)，再根据有有关的配比消消耗技术资料料，按单位工工作量和单位位产品消耗量量推算出耗用用原煤的数量量。3.按选矿比将将精矿折算为为原矿数量作作为课税数量量的检查。首首先应审查“库库存商品××精矿”明明细账，查看看原始入库单单据，并实地地监测，核实实车间精矿数数量是否账实实相符，并按按规定的选矿矿比计算出原原矿数量，再再与企业申报报的原矿数量量相比较，核核实是否少申申报缴纳税款款。4.以应税产品品产量为课税税数量的检查查。检查时可可先审查“生生产成本”账账户的贷方结结转数量，并并与产品成本本计算表上的的“完工产品品数量”、“库库存商品”账账户借方当期期增加数量相相核对，核实实当期增加数数量，确定当当期实际产量量，再与纳税税申报表上的的申报数量进进行核对，从从中发现企业业申报课税数数量小于实际际生产数量，或或“产成品”帐帐面数量小于于实际生产数数量的问题。5.扣缴义务人人收购未税矿矿产品数量的的检查。扣缴缴义务人属于于商品流通企企业的，应审审查“库存商商品”明细账账的借方发生生额，并结合合审查“商品品入库单”和和购货发票等等原始凭证，核核实购进未税税矿产品的数数量。扣缴义义务人属工矿矿企业的，应应审查其“原原材料”账户户，结合“材材料入库单”、“发发货票”、“货货物运输发票票“等原始资资料的审核，查查实购进未税税矿产品的数数量，再与企企业申报纳税税的课税数量量相核对，若若申报数量小小于核实的数数量，说明扣扣缴义务人少少扣缴了税款款。三、适用税目和和适用税额的的检查(一)政策依据据资源税的税目、税税额，依照本本条例所附的的资源税税税目税额幅度度表及财政政部的有关规规定执行。（资资源税暂行条条例第二条条）纳税人开采或者者生产不同税税目应税产品品的，应当分分别核算不同同税目应税产产品的课税数数量；未分别别核算或者不不能准确提供供不同税目应应税产品的课课税数量的，从从高适用税额额。（资源源税暂行条例例第四条）扣缴义务人适用用的税额按如如下规定执行行：独立矿矿山、联合企企业收购未税税矿产品的单单位，按照本本单位应税矿矿产品税额标标准，依据收收购的数量代代扣代缴资源源税。其他他收购单位收收购的未税矿矿产品，按税税务机关核定定的应税矿产产品税额标准准，依据收购购的数量代扣扣代缴资源税税。 (国税税发199940155号第三条)(二)常见涉税税问题1.降低或混淆淆应税产品的的等级，按低低等级的单位位税额计算缴缴纳资源税；2.将稀油记入入稠油、高凝凝油，按低等等级的单位税税额计算缴纳纳资源税；3.液体盐加工工成固体盐进进行销售，却却按液体盐的的单位税额申申报纳税。(三)主要检查查方法1.降低或混淆淆应税产品等等级的检查。检检查时，先审审查“生产成成本”、“库库存商品”等等账户，核实实生产入库和和销售结转应应税产品的等等级数量确定定是否正确；再审查“银银行存款”、“主主营业务成本本”、“主营营业务收入”等等账户，核实实结转的应税税产品的销售售成本和销售售价格，佐证证应税产品的的等级数量认认定是否无误误；然后按核核实认定的等等级，确定适适用的单位税税额；最后根根据各等级数数量、适用的的单位税额计计算应纳税额额，与企业“应应交税费应交资源税税”账户的贷贷方发生额以以及纳税申报报表上的应纳纳税额核对，从从中发现企业业是否存在降降低或混淆产产品等级少申申报缴纳税款款的行为。2.油田的稠油油、高凝油与与稀油的纳税税检查。首先先检查“生产产成本”、“库库存商品”等等明细账以及及油田的生产产记录，核实实企业稠油、高高凝油及稀油油的产量；其其次检查“银银行存款”、“主主营业务成本本”、“主营营业务收入”等等账户以及销销售发票等资资料，对照销销售价格，掌掌握企业稠油油、高凝油及及稀油的实际际销售数量，推推算企业稠油油、高凝油及及稀油的实际际产量，进而而查实企业有有无混记、混混销稠油、高高凝油与稀油油的情况。其其中对划分不不清的，一律律按原油的数数量课税。3.液体盐加工工成固体盐进进行销售的纳纳税检查。对对盐场(厂)检查时，可可以采取倒推推计算法，即即先从企业的的销售环节入入手，根据开开具销售发票票上记载的销销售数量和单单位价格，确确定销售盐的的种类和数量量；再检查企企业的生产加加工环节，按按照盐的生产产加工流程，核核实液体盐和和固体盐的生生产、加工、结结转数量；将将检查掌握的的有关数据资资料对比分析析，核实数量量上、分类上上是否一致，同同时对照税金金计算表，发发现企业是否否存在将固体体盐当作液体体盐进行申报报以降低适用用税额、减少少应税数量的的问题。四、税收优惠的的检查(一)政策依据据1.有下列情形形之一的，减减征或者免征征资源税。(1)开采原油油过程中用于于加热、修井井的原油，免免税。(2)纳税人开开采或者生产产应税产品过过程中，因意意外事故或者者自然灾害等等原因遭受重重大损失的，由由省、自治区区、直辖市人人民政府酌情情决定减税或或者免税。（资资源税暂行条条例第七条条）2.对地面抽采采煤层气暂不不征收资源税税。 （财财税 20007 116号第五条条）(二)常见涉税税问题1.未按规定履履行报批手续续擅自享受减减免税优惠。2.免税项目未未按规定单独独核算。(三)主要检查查方法1.使用原油免免税情况的检检查。检查与与原油免税有有关的会计资资料，使用审审批手续，出出库、入库记记录，核实免免税原油的使使用数量。并并通过询问调调查有关人员员，掌握原油油的实际流向向和用途，并并根据使用单单位的工作计计划、生产记记录和有关的的技术资料，验验证开采过程程中用于加热热、修井使用用原油的真实实性，核查有有无以加热、修修井名义领取取原油但实际际改变用途的的情况。对不不能准确提供供使用数量或或不单独核算算的，不得享享受免税待遇遇。2.纳税人损失失数量减免税税的检查。在在检查中可采采取账实对照照的方法进行行检查，即以以各种资产账账目为基础，核核对企业的报报损清单，对对部分损失较较大的资产或或贵重资产进进行实地清查查，以核实企企业损失的真真实数量，看看企业有无多多报、虚报损损失的情况。第二节 城城市维护建设设税检查方法法一、纳税义务人人和征税范围围的检查(一)政策依据据1.凡缴纳产品品税、增值税税、营业税的的单位和个人人，都是城市市维护建设税税的纳税义务务人，都应当当依照本条例例的规定缴纳纳城市维护建建设税。（城城市维护建设设税暂行条例例第二条）2.对外商投资资企业和外国国企业暂不征征收城市维护护建设税。（国国税发19994388号）3.海关对进口口产品代征的的增值税、消消费税不征收收城市维护建建设税。（85财税税字第69号号）(二)会计核算算会计制度规定，城城市维护建设设税通过“应应交税费应交城市维维护建设税”科科目核算。计计提城市维护护建设税时，借借记“营业税税金及附加”科科目，贷记“应应交税费应交城市维维护建设税”科科目；上缴时时，借记“应应交税费应交城市维维护建设税”科科目，贷记“银银行存款”科科目。(三)常见涉税税问题 符合纳税人确认认条件未申报报纳税。(四)主要检查查方法 1.检查纳税申申报表和完税税凭证，核实实被查对象是是否是缴纳增增值税、消费费税、营业税税的(除三资资企业)单位位和个人，以以此确定为城城市维护建设设税的纳税义义务人。2.除“三资”企企业和海关进进口产品代征征的增值税、消消费税以外，对对其他的减免免税的检查，主主要审查其相相关的审批手手续是否符合合规定，对不不符合规定而而擅自减免的的税款应及时时补征入库。二、计税依据和和适用税率的的检查(一)政策依据据1.城市维护建建设税，以纳纳税人实际缴缴纳的产品税税、增值税、营营业税税额为为计税依据。（城城市维护建设设税暂行条例例第三条）2.关于城市维维护建设税，鉴鉴于新条例一一时尚不能出出台，从19994年1月月1日起，可可暂按原税率率和新颁布实实施的增值税税、消费税、营营业税三税为为依据计算征征收，待新条条例公布实施施后，再予调调整。（国税税发199940511号）3.自20055年1月1日日起，经国家家税务局正式式审核批准的的当期免抵的的增值税税额额应纳入城市市维护建设税税和教育费附附加的计征范范围，分别按按规定的税（费费）率征收城城市维护建设设税和教育费费附加。 (财税20005255号)4.城市维护建建设税按纳税税人所在地的的不同分别设设置了不同的的比例税率，共共分三档，即即：(1)纳税人所所在地为市区区的，税率为为7；(2)纳税人所所在地为县城城、建制镇的的，税率为55；(3)纳税人所所在地不在市市区、县城或或建制镇的，税税率为1。（城城市维护建设设税暂行条例例第四条）5.纳税人所在在地为工矿区区的，应根据据行政区划分分别按照7、5、ll的税率缴缴纳城市维护护建设税。（85财税税字第69号号第九条）(二)常见涉税税问题 1.城市维护建建设税时适用用税率错误。2.国税机关查查补增值税、消消费税后，纳纳税人未向地地税机关申报报相应的城市市维护建设税税。(三)主要检查查方法 1.检查时将增增值税、消费费税、营业税税“三税”纳纳税申报表、生生产企业出口口货物免、抵抵、退税申报报汇总表第第25行的“当当期免抵税额额”与城市维维护建设税纳纳税申报表进进行核对，查查实是否相符符。2.检查“三税税”应税行为为的发生地，核核实城市维护护建设税的适适用税率是否否正确。三、纳税地点与与纳税期限的的检查(一)政策依据据1代收代扣“三三税”的单位位和个人，其其城市维护建建设税的纳税税地点在代收收代扣地。具具体情况如下下：委托加工工应税消费品品，规定由受受托方企业代代收代缴“消消费税”的单单位，同时按按当地适用税税率代扣城市市维护建设税税。2对流动经营营等无固定纳纳税地点的单单位和个人，应应随同“三税税”在经营地地按适用税率率缴纳。财税税字19885第1443号文件 (二)检查方法法城市维护建设税税纳税地点、纳纳税期限的检检查与“三税税” 纳税地地点、纳税期期限的检查一一致。如：某某农机销售中中心营业地点点在城郊结合合部，20006年12月月缴纳增值税税20万元，缴缴纳城市维护护建设税1万万元。20007年3月，稽稽查人员对其其检查时，认认为城市维护护建设税的税税率使用有误误，经到建委委等有关部门门调查核实，确确认该中心营营业所在地点点属市区范围围，应按7的税率征收收城市维护建建设税。第三节 土土地增值税检检查方法一、纳税义务人人的检查(一)法律依据据转让国有土地使使用权、地上上的建筑物及及其附着物(以下简称转转让房地产)并取得收入入的单位和个个人，为土地地增值税的纳纳税义务人(以下简称纳纳税人)，应应当依照本条条例交纳土地地增值税。（土土地增值税暂暂行条例第第二条）(二)会计核算算会计制度规定，土土地增值税通通过“应交税税费应交交土地增值税税”科目核算算。计提土地地增值税时，借借记“营业税税金及附加”科科目，贷记“应应交税费应交土地增增值税”科目目；上缴时，借借记“应交税税费应交交土地增值税税”科目，贷贷记“银行存存款”科目。(三)常见涉税税问题转让国有土地使使用权、地上上建筑物及其其附着物时，未未按规定履行行纳税义务。(四)主要检查查方法1.检查单位“固固定资产”和和“无形资产产”明细账，了了解其拥有的的国有土地使使用权、地上上建筑物及其其附着物发生生增减变化的的情况，发生生减少的，要要通过土地、房房产等管理部部门核实被查查单位拥有的的国有土地使使用权、地上上建筑物及其其附着物的变变化，进一步步确定是否转转让了其拥有有的房地产和和土地并取得得收入，转让让并取得收入入的单位或个个人为土地增增值税纳税义义务人。2.对不设置账账簿或账簿记记录不完整的的单位和个人人，应当深入入实际进行调调查，通过走走访、询问土土地、房产、受受让方等部门门和单位了解解被查单位是是否发生了有有偿转让国有有土地使用权权、地上的建建筑物及其附附着物的行为为，发生转让让行为并取得得收入的单位位或个人为土土地增值税纳纳税义务人。3.对未办理土土地使用权证证而转让土地地的单位和个个人，结合“营营业外收入”、“其其他业务收入入”、“资本本公积”和“银银行存款”等等账户，确定定是否有未办办理土地使用用证而转让土土地的情况。根根据国税函220076645号文件件的规定：只只要土地使用用者享有占有有、使用、收收益或处分该该土地的权利利，且有合同同等证据表明明其实质转让让、抵押或置置换了土地并并取得了相应应的经济利益益，土地使用用者及其对方方当事人应当当依照税法规规定缴纳营业业税、土地增增值税和契税税等相关税收收。二、征税范围的的检查(一)政策依据据土地增值税的征征税范围为转转让国有土地地使用权、地地上的建筑物物及其附着物物。(土地地增值税暂行行条例第二二条)。征税范围的具体体划分，详见见表9-1、99-2、9-3。9-1 土地增增值税征税范范围经济行为征税范围1以转让方式式转让国有土土地使用权、地地上的建筑物物及附着物1转让国有土土地使用权的的。2取得国有土土地使用权进进行房屋开发发、建造，并并出售的。3出售存量房房地产的。2以房地产进进行投资、联联营以土地(房地产产)作价入股股进行投资或或联营的，凡凡所投资、联联营的企业从从事房地产开开发的，或者者房地产开发发企业以其建建造的商品房房进行投资和和联营的，或或是投资联营营企业将上述述房地产再转转让。3开发的房地地产用于职工工福利、奖励励、对外投资资、分配给股股东或投资人人、抵偿债务务、换取其他他单位和个人人的非货币性性资产房地产开发企业业将开发产品品用于职工福福利、奖励、对对外投资、分分配给股东或或投资人、抵抵偿债务、换换取其他单位位和个人的非非货币性资产产等，发生所所有权转移时时应视同销售售房地产。4合作建房一方出地，一方方出资金，双双方合作建房房，建成后转转让的。9-2 土地增增值税不征税税的范围经济行为不征税范围1以继承、赠赠与方式转让让房地产1房地产的继继承。2房地产的赠赠与。2房地产的出出租1房地产出租租，产权不变变更。2房地产开发发企业将开发发的部分房地地产转为企业业自用或用于于出租等商业业用途时，产产权未发生转转移的。3房地产的抵抵押抵押期间的房地地产。4房地产的交交换对个人之间互换换自有居住用用房地产的，经经当地税务机机关核定的。5房地产的代代建房行为虽有收入取得，但但没有发生房房地产权属的的转移的。6房地产的重重新评估不发生房地产权权属的转移，房房产产权、土土地使用人也也未取得收入入的 。9-3 土地增值值税免征范围围 经济行为免征范围1以房地产进进行投资、联联营非从事房地产开开发的单位以以房地产进行行投资、联营营。即投资、联联营的一方以以土地(房地地产)作价入入股进行投资资，或作为联联营条件将房房地产转让到到所投资、联联营的企业中中。这种行为为具有投资的的性质，与房房地产的出售售不同，没有有取得转让房房地产的收入入，按有关规规定暂免征收收土地增值税税。 2合作建房对于一方出地，一一方出资金，双双方合作建房房，建成后按按比例分配自自用的，暂免免征收土地增增值税。3国家收回国国有土地使用用权、征用地地上的建筑物物及其附着物物因国家收回国有有土地使用权权、征用地上上的建筑物及及其附着物而而使房地产权权属发生转让让的。4企业兼并转转让房地产对企业在兼并行行为中发生的的转让房地产产行为暂免征征收土地增值值税 (二)常见涉税税问题混淆土地增值税税的征免税范范围。(三)主要检查查方法1.征税范围确确认的检查。检检查“固定资资产”、“无无形资产”、“银银行存款”等等账户，核查查单位有无转转让国有土地地使用权、地地上建筑物等等行为的发生生。如果发生生土地使用权权的转移，还还应进一步确确定转让土地地的权属是否否为国家所拥拥有。转让国国有土地使用用权取得收入入的行为应征征收土地增值值税；转让农农村集体所有有的土地使用用权所取得的的收入，不征征收土地增值值税。 2.土地地使用权转让让与出让区分分的检查。土土地使用权属属转移包括两两种方式：转转让与出让。国国有土地使用用权的转让是是指土地使用用者通过出让让等形式取得得土地使用权权后，将土地地使用权再转转让的行为，包包括出售、交交换和赠与，属属于土地增值值税的征税范范围。国有土土地使用权出出让是指国家家以土地所有有者的身份将将土地使用权权在一定年限限内让与土地地使用者，并并由土地使用用者向国家支支付土地使用用权出让金的的行为，不属属于土地增值值税的征税范范围。3.房地产开发发企业与非房房地产开发企企业投资和联联营的检查。对于房地产开发发企业，检查查企业“长期期股权投资”等等账户，发现现企业有对外外投资和联营营行为，应进进一步检查“开开发产品”和和“投资性房房地产”账户户，确定企业业对外投资和和联营的形式式，对于以其其建造的商品品房对外投资资或联营的，属属于土地增值值税的征税范范围。对于非房地产开开发企业，检检查企业“长长期股权投资资”、“固定定资产”、“无无形资产”等等明细账，如如果发现以土土地(房地产产)作价入股股进行投资或或联营的,凡凡所投资、联联营的企业从从事房地产开开发的,应属属于土地增值值税的征税范范围；凡所投投资、联营的的企业从事非非房地产开发发的,则不属属于土地增值值税的征税范范围。4.被兼并企业业转让国有土土地使用权、地地上建筑物及及其附着物的的检查。通过过合同、协议议、批文等资资料和“固定定资产”、“无无形资产”等等账户，重点点查实国有土土地使用权、地地上建筑物及及其附着物等等转让行为发发生的时间、形形式，如果属属于被兼并企企业将国有土土地使用权、地地上建筑物及及其附着物转转让到兼并企企业的，暂免免征收土地增增值税，其他他行为应属于于土地增值税税的征税范围围。 5.搬迁企企业土地、房房产的检查。对对于有搬迁行行为的企业，要要询问企业负负责人、财务务人员，掌握握具体的搬迁迁情况，查看看当地的城市市规划，查实实是否因城市市实施规划、国国家建设需要要而搬迁，对对于符合免税税条件的免征征土地增值税税。达不到以以上条件的，属于土地增值税的征税范围。三、应税收入的的检查(一)政策依据据1纳税人转让让房地产所取取得的收入，包包括货币收入入、实物收入入和其他收入入。（土地地增值税暂行行条例第五五条）2纳税人将开开发产品用于于职工福利、奖奖励、对外投投资、分配给给股东或投资资人、抵偿债债务、换取其其他单位和个个人的非货币币性资产等，发发生所有权转转移时应视同同销售房地产产，其视同销销售收入按下下列方法和顺顺序审核确认认： (1)按本企业在在同一地区、同同一年度销售售的同类房地地产的平均价价格确认。(2)由税务务机关参照当当地当年、同同类房地产的的市场价格或或评估价值确确认。（国税税发200061877号第三条）(二)常见涉税税问题1.转让收入长长期挂账不及及时结转，延延迟纳税。2.少报转让价价格少申报纳纳税。3.视同销售行行为未申报纳纳税。4.取得非货币币收入未按规规定计量少申申报纳税。 5.部分房地产产销售收入不不入账，形成成账外资金少少申报纳税。(三)主要检查查方法1.检查“银行行存款”、“其其他应收款”、“应应付帐款”、“预预收账款”等等账户，核实实实现的收入入是否长期挂挂帐不及时结结转收入，未未按税法规定定的时间申报报纳税。2.查阅有关的的转让合同、协协议、评估报报告，检查“主主营业务收入入”、“其他他业务收入”、“固固定资产清理理”、“银行行存款”等账账户，查询房房产、土地管管理部门及购购买方，核实实取得的收入入是否真实、准准确、完整，有有无少报收入入的情况；在在审查核实房房地产转让收收入时，成交交价格明显低低于评估价格格，又无正当当理由的，可可以用评估价价格来计算征征税。3.视同销售行行为的检查。主主要通过检查查“开发产品品”、“固定定资产”、“无无形资产土土地使用权”等等明细账，结结合对合同协协议的审查，核核实企业是否否发生了视同同销售行为；对发生视同同销售行为的的，主要检查查账务处理和和收入核算是是否准确，是是否按规定申申报纳税。4.非货币收入入的检查。主主要查阅销售售合同、转让让协议，了解解取得非货币币性项目的市市场价格，核核实非货币收收入是否全额额记入“主营营业务收入”、“其其他业务收入入”等账户，入入帐的评估价价格是否合理理。5.房地产转让让收入完整性性的检查，要要从“主营业业务收入”、“产产成品”、“固固定资产清理理”等明细账账入手，认真真核对合同协协议书、评估估报告等关联联资料，同时时对已售商品品房实地查看看，登记造册册，逐项帐实实核对，分别别从数量上、金金额上核实商商品房销售收收入的准确性性。 四、扣除项目的的检查(一)政策依据据计算增值额的扣扣除项目：1.取得土地使使用权所支付付的金额；2.开发土地的的成本、费用用；3.新建房及配配套设施的成成本、费用，或或者旧房及建建筑物的评估估价格；4与转让房地产产有关的税金金；5财政部规定的的其他扣除项项目。（土土地增值税暂暂行条例第第六条）(二)常见涉税税问题1.虚列开发成成本，多计扣扣除项目金额额。2.旧房的重置置成本确定不不准确，多计计扣除项目金金额。3.自行扩大加加计扣除的适适用范围。(三)主要检查查方法1.取得土地使使用权支付金金额的检查 （1）重点审查查“开发成本本”账户，查查阅和土地交交易有关的证证明文件及原原始凭证，核核实土地坐落落位置和开发发项目是否相相符。到财政政、土地部门门了解国家有有关收费政策策，正确计算算开发项目的的缴费金额，核核实土地成本本归集项目是是否真实、完完整。如有返返还土地出让让金政策的，应应检查企业“银银行存款”、“开开发成本” 等明细账户户，确定是否否存在不入账账加大扣除金金额的情况。(2)对分期开开发的房地产产项目，要结结合总体开发发规划实地查查看，准确计计算总体开发发面积。通过过检查“产成成品”、“开开发成本-土土地成本”、“银银行存款”、“主主营业务收入入”、“主营营业务成本”等等账户，核查查已销房产土土地成本的分分摊金额是否否正确。2.开发土地和和新建房及配配套设施成本本的检查 (1)结合“拆拆迁协议书”到到拆迁户实地地确定拆迁政政策和面积，检检查“银行存存款”、“开开发成本”明明细账户，查查实有无虚假假拆迁、虚报报拆迁价格和和面积的情况况。(2)到统计部部门了解开发发项目所在地地的建安成本本单位价格，与与开发单位建建安成本进行行对比，成本本差异较大的的，要审查建建筑合同，查查清承建形式式、面积、付付款方式和时时间，查实有有无虚报建安安成本的情况况。(3)检查房地地产转让合同同，确认公共共配套设施的的使用方式，如如果建成后有有偿转让的，应应查看收入账账户，通过计计算收入核实实准予扣除的的成本、费用用。 (4)检查“开开发成本”明明细账，并与与有关会计凭凭证核对，核核实有无将不不属于开发产产品的基础设设施费、公共共配套设施费费和开发间接接费用计入了了开发费用的的问题，已发发生开发费用用的分配与结结转是否合理理、准确。 3.开发发土地和新建建房及配套设设施费用的检检查(1)检查“开开发成本”明明细账和“管管理费用”、“销销售费用”账账户，核实有有无加大加计计扣除基数的的问题。(2)对财务费费用中利息支支出检查，要要查阅所提供供金融机构证证明的可靠性性，利息是否否超过按商业业银行同类同同期贷款利率率计算的金额额，超过部分分和罚息不能能扣除。(3)对属于多多个房地产项项目共同的成成本费用，应应核实成本费费用分割方法法是否正确，已已售出房产项项目的费用扣扣除是否准确确。4.旧房及建筑筑物评估价格格的检查(1)重点审核核评估文书是是否由政府批批准设立的房房地产评估机机构出具，审审核房产评估估价格是否经经税务部门确确认。(2)对旧房重重置成本价和和成新度的确确认。重点核核实评估报告告中是否包含含了土地的评评估价值，对对包括在内的的，应予以剔剔除，以取得得土地使用权权的实际支付付价款(即历历史成本)计计算土地的价价值。(3)对纳税人人转让旧房扣扣除额的检查查，应确定其其土地的受让让价格。审核核向土地管理理部门补缴土土地出让金金金额或取得土土地使用权的的支付金额，对对不能提供已已支付地价款款凭据的，不不允许扣除取取得土地使用用权所支付的的金额。5.与转让房地地产有关税金金的检查 (1)结合售房房合同，检查查企业“开发发成本”和“管管理费用”账账户，检查有有无将非转让让房地产环节节的印花税计计入开发成本本重复扣除的的情况。(2)检查“应应交税费”和和“其他业务务收入”、“营营业外收入”等等账户，核实实企业有无将将转让房地产产以外的营业业税应税项目目实现的营业业税金及附加加重复扣除。6.财政部规定定的其他扣除除项目的检查查(1)检查营业业执照，确定定企业是否为为房地产开发发企业，非房房地产开发企企业不能享受受加计扣除。(2)检查“应应交税费”明明细账和土地地增值税申报报表，审查在在加计20扣除时是否否将代收费用用从计算的基基数中剔除。(3)检查企业业的预提费用用是否加计扣扣除，没有特特殊规定的，预预提费用不能能税前扣除。五、适用税率和和应纳税额的的检查(一)政策依据据1土地增值税税实行四级超超率累进税率率。（土地地增值税暂行行条例第七七条）（见表9-4）表9-4 土土地增值税税税率、税额表表档次级 距税率速算扣除系数税额计算公式说 明1增值额未超过扣扣除项目金额额50%的部部分30%0增值额×30%扣除项目指取得得土地使用权权所支付的金金额；开发土土地的成本、费费用；新建房房及配套设施施的成本、费费用或旧房及及建筑物的评评估价格；与与转让房地产产有关的税金金； 财政部部规定的其他他扣除项目。2增值额超过扣除除项目金额550%，未超超过100%的部分40%5%增值额×40%扣除项目目金额×5%3增值额超过扣除除项目金额1100%，未未超过2000%的部分50%15%增值额×50%扣除项目目金额×155%4增值额超过扣除除项目金额2200%的部部分60%35%增值额×60%扣除项目目金额×355%2开发项目中中同时包含普普通住宅和非非普通住宅的的，应分别计计算增值额。（国国税发200061887号第一条条）(二)常见涉税税问题1.增值额和扣扣除项目的计计算不正确，导导致适用税率率和速算扣除除系数错误。2.未准确划分分普通住宅和和非普通住宅宅，导致土地地增值税计算算错误。(三)主要检查查方法1.在核实纳税税人增值额与与扣除项目金金额的基础上上，计算出增增值率，并据据以确定适用用税率、速算算扣除系数，与与企业申报的的增值率、适适用税率和速速算扣除系数数进行核对，检检查申报土地地增值税适用用税率和税额额是否正确。2.对照财税220061141号文件件中规定的普普通住房标准准，实地核实实普通住宅和和非普通住宅宅划分的真实实性，有无把把非普通住宅宅按照普通住住宅申报土地地增值税。六、土地增值税税的预缴及清清算条件的检检查(一)政策依据据1纳税人在项项目全部竣工工结算前转让让房地产取得得的收入，由由于涉及成本本确定或其他他原因，而无无法据以计算算土地增值税税的，可以预预征土地增值值税，待该项项目全部竣工工、办理结算算后再进行清清算，多退少少补。具体办办法由各省、自自治区、直辖辖市地方税务务局根据当地地情况制定。（土土地增值税暂暂行条例实施施细则第十十六条）2国税发220061187号文件件第二条的相相关规定：土地增值税以国国家有关部门门审批的房地地产开发项目目为单位进行行清算，对于于分期开发的的项目，以分分期项目为单单位清算。具具体清算条件件为：(1)符合下列列情形之一的的，纳税人应应进行土地增增值税的清算算：房地产开发项项目全部竣工工、完成销售售的；整体转让未竣竣工决算房地地产开发项目目的；直接转让土地地使用权的。(2)符合下列列情形之一的的，主管税务务机关可要求求纳税人进行行土地增值税税清算：已竣工验收的的房地产开发发项目，已转转让的房地产产建筑面积占占整个项目可可售建筑面积积的比例在885%以上，或或该比例虽未未超过85%，但剩余的的可售建筑面面积已经出租租或自用的；取得销售（预预售）许可证证满三年仍未未销售完毕的的；纳税人申请注注销税务登记记但未办理土土地增值税清清算手续的；省税务机关规规定的其他情情况。(二)常见涉税税问题1.房地产开发发公司取得预预售收入，不不预缴土地增增值税。2.项目竣工结结算以后，未未及时进行土土地增值税清清算。3.项目滚动开开发，不及时时清算已经完完工的项目。(三)主要检查查方法1.对土地增值值税预缴的检检查(1)检查“预预收账款”、“应应交税费-土土地增值税”等等账户，与当当期土地增值值税纳税申报报表进行核对对，