房[XXXX]41号-《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》13787.docx

合肥市物价价局文件合肥市房地地产管理局局合价房2201141号关于印发合肥市住宅小区物业服务收费管理办办法的通通知各县区物价价局、房地地产管理局局、住房和和城乡建设设局，各开开发区经贸贸发展局、建建设发展局局，本市各各物业服务务企业：合肥市住住宅小区物物业服务收收费管理办办法（以以下称办办法）已已经市政府府第83次次常务会议议同意，现现印发你们们，请认真真贯彻执行行。对办法实实施后新建建小区、首首次移交小小区的物业业服务收费费，严格按按照本办法法执行。对对办法实实施前双方方签订的委委托合同已已明确期限限，且没有有到期的，可可以按照原原合同、原原标准、原原办法继续续执行；也也可以由业业主大会或或授权的业业主委员会会与物业服服务企业按按照本办法法重新约定定；原合同同到期后必必须按照本本办法执行行。各物业服务务企业要认认真执行办法，进进一步加强强收费管理理，规范收收费行为，严严禁各种违违法违规收收费行为。二一一年年七月二十十六日主题词：经经济管理价格物物业收费费管理通通知抄送：省物物价局、省省住房和城城乡建设厅厅，市委办办公厅、市市人大办公公厅、市政政府办公厅厅、市政协协办公厅，市市直有关部部门。合肥市物价价局 2011年7月26日印发发共印15000份合肥市住宅宅小区物业业服务收费费管理办法法 第一章总总则第一条为为进一步提提高物业服服务水平，规规范物业服服务收费行行为，维护护业主、物物业使用人人和物业服服务企业合合法权益，促促进物业服服务行业健健康发展，根根据中华华人民共和和国价格法法、国务务院物业业管理条例例和安安徽省物业业管理条例例等法规规，结合本本市实际，制制定本办法法。第二条本本办法适用用于本市范范围内的物物业服务收收费及其管管理工作。第三条本本办法所称称物业服务务收费，是是指具有物物业服务资资质的物业业服务企业业按照物业业服务合同同的约定，对对住宅小区区物业管理理区域内房房屋及配套套的共用部部位、共用用设施设备备和相关场场地进行维维修、养护护、管理，维维护管理区区域内的环环境卫生和和秩序，向向业主或者者物业使用用人收取的的费用。第四条 合肥市住住宅小区物物业服务指指导价收费费标准由市市价格行政政主管部门门负责制定定，并对其其监督管理理。合肥市住宅宅小区物业业服务等级级标准由市市房地产行行政主管部部门负责制制定，并对对其服务质质量进行监监督管理。第五条 物业服务务收费应当当遵循合理理、公开、费费用与服务务水平相适适应的原则则。物业服务企企业在物业业服务中应应当遵循国国家的有关关法律法规规，严格履履行物业服服务合同，为为业主提供供质价相符符的服务。第六条提提倡业主通通过公开、公公平、公正正的市场竞竞争机制选选聘物业服服务企业；鼓励物业业服务企业业开展正当当的价格竞竞争，促进进物业服务务收费通过过市场竞争争形成。第二章 收费范围围第七条物物业服务收收费根据物物业服务内内容的性质质和不同特特点，分别别实行政府府指导价和和市场调节节价。住宅小区物物业服务收收费中的物物业综合服服务费、车车辆停放服服务费、装装饰装修垃垃圾清运费费等物业服服务收费实实行政府指指导价。非住宅的物物业服务费费、别墅（含含独栋、双双拼、联排排、叠加）和和实行酬金金制的住宅宅小区的物物业综合服服务费、物物业服务企企业接受委委托开展的的特约服务务等其他服服务收费实实行市场调调节价。第八条住住宅小区物物业综合服服务费实行行分等级定定价。市价价格行政主主管部门会会同市房地地产行政主主管部门，根根据物业类类型、服务务内容、服服务等级和和服务成本本等，制定定相应的基基准收费标标准和浮动动幅度，并并适时向社社会公布。第九条 实行市场场调节价的的物业服务务收费标准准，由双方方当事人遵遵循平等、自自愿的原则则事先约定定，不得强强行服务，强强行收费。第十条 物业服务务一般包括括以下内容容：（一）物业业共用部位位、共用设设施设备的的日常维修修、养护和和管理；（二）物业业共用部位位、公共区区域的清洁洁卫生、垃垃圾的收集集清理和化化粪池清理理；（三）公共共绿地、景景观和花草草树木的养养护管理；（四）车辆辆停放服务务管理；（五）做好好安全防范范和秩序维维护工作；（六）做好好房屋租赁赁登记和装装饰装修管管理工作；（七）物业业维修、更更新费用的的帐目管理理和物业档档案资料管管理；（八）业主主委托的其其他公共性性服务内容容。第十一条业主与物物业服务企企业可以采采取包干制制或者酬金金制的方式式约定物业业服务收费费标准。包干制是指指由业主向向物业服务务企业支付付固定物业业服务费用用，盈亏均均由物业服服务企业享享有或者承承担的物业业服务计费费方式。酬金制是指指在预收的的物业服务务资金中按按约定比例例或者约定定数额提取取酬金支付付给物业服服务企业，其其余全部用用于物业服服务合同约约定的支出出，结余或或者不足均均由业主享享有或者承承担的物业业服务计费费方式。酬酬金制的物物业服务收收费按合同同约定办理理。第十二条物业服务务收费的构构成包括物物业服务成成本、法定定税费和物物业服务企企业的利润润。物业服务成成本构成一一般包括以以下部分：（一）服务务人员的工工资、社会会保险和按按规定提取取的福利费费等；（二）物业业共用部位位、共用设设施设备的的日常运行行、维护费费用; （三）物业业管理区域域清洁卫生生、绿化养养护、秩序序维护费用用；（四）物业业服务企业业办公费用用；（五）物业业服务企业业实施物业业管理必备备的固定资资产折旧；（六）物业业共用部位位、共用设设施设备及及公众责任任保险费用用；（七）经业业主或业主主委员会同同意的其他他费用。物业共用部部位、共用用设施设备备的大修、中中修和更新新、改造费费用，符合合专项维修修资金使用用规定的，应应当通过专专项维修资资金予以列列支，不得得计入物业业服务成本本。第十三条 物业服服务企业应应当每年不不少于一次次向全体业业主公布住住宅小区内内的服务项项目和服务务工作开展展情况，听听取业主委委员会或业业主大会的的意见。物业服务企企业收取物物业服务费费用情况，应应接受物业业项目所在在地街道办办事处监督督。第三章 收费管理理第十四条 住宅小小区的开发发建设单位位应当在销销售物业之之前，参照照合肥市市住宅小区区物业服务务等级标准准（附件件3）、合合肥市住宅宅小区物业业综合服务务费基准收收费标准（附附件1），拟拟定前期物物业服务方方案，确定定物业服务务等级标准准，在收费费标准范围围内，按规规定实行公公开招投标标，中标价价格即为前前期物业综综合服务收收费标准，并并在前期物物业服务合合同中明确确。前期物业服服务合同应应当明确物物业综合服服务费的计计费方式、计计费起始时时间，并同同时约定服服务等级标标准、收费费标准。第十五条 开发建建设单位与与业主（物物业买受人人）签订的的商品房买买卖合同应应当包含前前期物业服服务合同约约定的内容容，作为商商品房买卖卖合同附件件，经业主主（物业买买受人）签签字确认。第十六条 业主委委员会成立立后，由业业主大会决决定续聘或或重新选聘聘物业服务务企业；具具体收费标标准由业主主大会或授授权的业主主委员会与与物业服务务企业根据据物业服务务等级和相相应的基准准收费标准准及浮动幅幅度在物业业服务合同同中约定。第十七条物业综合合服务费（含含住宅跃层层或阁楼的的），以房房屋所有权权证登记的的建筑面积积计算。未办证的以以售房合同同中房屋建建筑面积或或房产测绘绘部门实测测的房屋建建筑面积计计算，未计计入产权面面积的附属属房屋不得得收取物业业综合服务务费。第十八条已交付业业主的物业业，物业服服务费自交交付之日起起次月由业业主承担。未未交付业主主的物业，物物业服务费费由开发建建设单位承承担。交付是指在在房屋买卖卖合同约定定的时间内内，业主收收到书面交交付通知并并办妥相关关交付手续续。业主收收到书面交交付通知后后，在通知知期限内无无正当理由由不办理相相关交付手手续的，视视为交付。开开发建设单单位没有事事先书面通通知的，以以业主实际际办妥相关关交付手续续为准。第十九条 业主与与物业服务务企业约定定预收物业业服务费的的，预收期期限不得超超过6个月月。双方另另有约定的的除外，但但约定的期期限不得超超过物业服服务合同期期限。第二十条 出租或或以其他方方式交他人人使用的物物业，业主主应及时到到物业服务务企业登记记备案，物物业服务费费由业主或或使用人按按规定交纳纳。第二十一条条实行政政府指导价价的物业服服务收费实实行服务价价格登记证证制度。物物业服务企企业在收费费前，应当当向物业所所在县、区区价格行政政主管部门门办理备案案和申领服服务价格登登记证。第二十二条条 物业业服务收费费实行明码码标价制度度。物业服服务企业应应当在物业业服务区域域内的显著著位置或收收费地点，按按照物业服服务收费明明码标价规规定，公布布物业服务务收费标准准、等级标标准。第四章 停车收费费第二十三条条住宅小小区内符合合规划配置置要求的共共用车位、车车库（含地地下、地面面）、地面面停车场由由物业服务务企业人员员提供管理理服务的，按按规定标准准可以收取取停放服务务费（见附附件2）。业主对车辆辆有保管要要求的，由由业主和物物业服务企企业另行签签订保管合合同。第二十四条条 住宅物物业管理区区域内车库库、车位应应优先满足足业主、物物业使用人人停车需要要，业主、物物业使用人人要求承租租车库的，建建设单位不不得以只售售不租为由由拒绝。第二十五条条实施物物业管理区区域车辆停停放服务收收费的物业业服务企业业，应当建建立健全车车辆停放服服务及收费费的内部管管理制度，做做好车辆进进出管理、停停车场所保保洁、照明明、巡视（或或监视）和和日常维护护等服务工工作。第五章 共用设施施设备收费费第二十六条条 住宅宅小区内共共用电梯、公公共照明、消消防设施、景景观水系、监监控系统、单单元门禁等等设施设备备运行费,纳入物业业综合服务务费，不得得另行分摊摊收取。二次供水未未移交给供供水部门的的供水设备备，其增压压水泵运行行费用可据据实分摊收收取，接受受监督。第二十七条条非城市市集中供暖暖（冷）单单位直收到到户的集中中供暖（冷冷）系统、中中央空调的的物业小区区，按照“以收抵支支、收支平平衡”的原则，由由物业服务务企业提出出收费方案案，经业主主大会同意意后收取。业业主委员会会成立前，由由开发建设设单位与物物业服务企企业在前期期物业服务务合同中合合理约定，并并在销售物物业时告知知物业买受受人。 第二十八条条 物业业服务区域域内供水、供供电、供气气、供热、通通信、数字字电视等单单位应当向向最终用户户收取有关关费用。物业服务企企业接受委委托代收上上述费用的的，可向委委托方收取取手续费，具具体标准在在双方委托托合同中约约定；物业业服务企业业不得向业业主收取手手续费等额额外费用。第二十九条条 利用用物业共用用部位、共共用设施设设备进行经经营活动的的，应当在在征得相关关业主、业业主大会、物物业服务企企业的书面面同意后，按按照规定办办理有关手手续。业主主所得收益益30用用于补贴物物业综合服服务费，770纳入入专项维修修资金，也也可以按照照业主大会会的决定使使用。第六章 装饰装修修收费第三十条装饰装修修单位或装装饰装修人人委托物业业服务企业业清运装饰饰装修垃圾圾的，应当当缴纳装饰饰装修垃圾圾清运费。垃垃圾清运费费标准按建建筑面积每每平方米不不高于3.00元收收取。因装修造成成共用部位位、共用设设施设备等等损坏的，恢恢复、维修修费用按实实际发生额额，由业主主（使用人人）或装修修单位（装装修人）承承担，并承承担相关法法律责任。第七章责责任与义务务第三十一条条物业服服务企业必必须按照物物业服务合合同约定的的服务内容容提供服务务。物业服服务企业根根据业主的的委托提供供物业服务务合同约定定以外的服服务，除法法律法规规规章另有规规定外，服服务收费由由双方约定定。第三十二条条 业主主、物业使使用人和开开发建设单单位，应当当按照物业业服务合同同的约定按按时足额交交纳物业服服务费用。违违反物业服服务合同约约定逾期不不交纳物业业服务费用用的，应按按照物业服服务合同约约定承担违违约责任，业业主委员会会应当督促促其限期交交纳; 逾逾期仍不交交纳的，物物业服务企企业可以依依法追缴。业主与物业业使用人约约定由物业业使用人交交纳物业服服务费用的的，从其约约定，业主主负连带交交纳责任。物业发生产产权转移时时，业主或或者物业使使用人应当当结清物业业服务费用用。第三十三条条物业服服务企业将将物业服务务合同中的的部分专业业服务事项项外包给其其他专业服服务企业的的，不得降降低服务质质量，减少少服务内容容，提高收收费标准。第八章 监督管理理第三十四条条市、县县、区价格格行政主管管部门应当当会同房地地产行政主主管部门加加强对物业业服务收费费项目、收收费标准、收收费行为和和服务内容容、服务质质量、服务务标准进行行监管。物业服务企企业构成价价格违法、违违规的，由由价格行政政主管部门门依据中中华人民共共和国价格格法等法法律、法规规予以处罚罚。第三十五条条 未选选聘物业服服务企业提提供物业服服务的住宅宅小区、单单位宿舍、业业主自行组组织的物业业管理，可可参照本办办法自行协协商，并在在物业所在在街道办事事处（乡、镇镇）的指导导下具体实实行。第三十六条条 肥东东、肥西、长长丰三县价价格行政主主管部门和和房地产行行政主管部部门可结合合本地实际际参照本办办法执行。第三十七条条 本办办法自20011年88月1日起起施行，有有效期5年年。2006年年9月6日日发布的关关于印发合肥市住住宅小区物物业服务收收费管理实实施细则的通知（合合价房22006325号号）同时废废止。附件1：合合肥市住宅宅小区物业业综合服务务费基准收收费标准附件2：合合肥市住宅宅小区车辆辆停放服务务最高指导导价收费标标准附件3：合合肥市住宅宅小区物业业服务规范范及等级指指导性标准准（合肥肥市房地产产管理局制制定）-59-附件1 合肥市住宅宅小区物业业综合服务务费基准收收费标准服务等级基准收费标标准（元/月.平方方米）备 注无电梯有电梯甲级0.701.20各等级收费费标准上下下浮动不超超过20乙级0.601.10丙级0.501.00丁级0.400.90定价形式：政府指导导价附件2合肥市住宅宅小区车辆辆停放服务务最高指导导价收费标标准定价形式：政府指导导价类型停放形式车型收费标准（元/月.辆）备 注机动车地面车位小型车30住宅小区未未规划建设设地下车库库，或规划划建设地下下车位配比比率30%（包包括地面室室内停车位位，下同）中型车50小型车80住宅小区有有规划建设设地下车库库，车位配配比率330%且75%中型车100小型车160住宅小区有有规划建设设地下车库库，车位配配比率775%中型车180室内车库（地地下、地上上）车位小、中型车车180含物业综合合服务费550元50已售产权或或使用权立体机械升升降式停车车位小、中型车车220含物业综合合服务费770元70已售产权或或使用权购买地面独独立车库30业主共用车车库摩托车15包含燃油车车非机动车室内自行车5电动车7电动车代充充电服务收收费由物业业服务企业业与业主协协商三轮车15包括机动三三轮车、非非机动三轮轮车说明：1、上上述费用包包括物业综综合服务费费、公共设设备运行费费和日常维维护费等。 2、小小型车，乘乘坐人数9人，蓝蓝牌；中型型车，乘坐坐人数10019人，黄黄牌。3、室内地地下、地上上公共车库库、车位不不得强行销销售，不得得拒绝业主主租赁使用用。4、停车收收费标准为为最高指导导价，下浮浮不限。5、已成立立业主委员员会的由业业主委员会会在上述最最高指导价价收费标准准内确定具具体收费标标准。附件3-11合肥市住宅宅小区物业业服务规范范及等级指指导性标准准（甲级）序号内 容服务要求1管理处设 置（1）小区区内设置管管理机构，并并设客服接接待中心，公公示服务电电话；管理理人员每日日巡查小区区两次以上上，发现问问题及时处处理。（2）在客客服接待中中心悬挂或或张贴物业业服务企业业资质证书书或复印件件、项目负负责人照片片，公示物物业服务事事项、服务务标准、收收费项目、收收费标准等等有关信息息。提供特特约服务的的，公示特特约服务项项目及服务务标准、收收费标准。（3）配置置办公家具具、电话、电电脑、打印印机、复印印机等办公公设施及办办公用品；办公场所所整洁有序序，有专门门的业主或或使用人接接待区域。2管理人员和和服务人员员要求（1）小区区项目经理理持证上岗岗，有五年年以上物业业管理工作作经历。（2）管理理人员、专专业操作人人员按规定定取得物业业管理职业业资格证书书或岗位证证书。（3）管理理人员服装装统一，挂挂牌上岗，仪仪表整洁，行行为规范，用用语文明，服服务主动热热情。（4）服务务人员日最最低配置标标准：客服服人员：11人/2000户3300户；保洁人员员：1人/6000080000（建建筑面积）；秩序维护护员：34人/每每门岗+11人/5000070000（建筑筑面积）；绿化人员员：1人/1000001160000（绿化化面积）；维修人员员：1人/200户户3000户，高层层住宅小区区不得低于于3人。总总建筑面积积超过500万以上上的住宅小小区各岗位位人员配置置可乘以00.9系数数。3服务时间在小区管理理机构每日日不低于110小时提提供业务接接待；其他他时间设置置值班人员员，负责项项目运行，及及时处理各各种临时或或突发事件件。4日常管理与与服务（1）制定定小区物业业管理与服服务工作计计划，并组组织实施。（2）建立立健全各项项管理制度度，公共突突发性事件件（如：消消防、水、电电、气、电电梯、公共共秩序、公公共卫生、自自然灾害等等）处理机机制和应急急预案，各各岗位工作作标准和培培训、考核核办法。（3）建立立企业内部部培训体系系，定期组组织从业人人员培训、考考核。（4）建立立物业管理理档案（包包括物业竣竣工验收档档案、设备备管理档案案、业主资资料档案、装装饰装修管管理档案、日日常运行档档案、内部部管理档案案等），设设有专职人人员、档案案资料室；归档及时时、完整，便便于查询。（5）使用用专业计算算机系统管管理业主基基本信息、物物业基础资资料、维修修养护记录录、收费记记录。（6）按照照相关规定定和管理规规约（临时时管理规约约）约定，建建立装饰装装修管理服服务制度。受理业主或或使用人的的装饰装修修申报登记记，与业主主或使用人人、施工单单位签订住住宅室内装装饰装修管管理服务协协议，告知知业主或使使用人相关关装饰装修修工程的禁禁止行为和和注意事项项；装饰装装修期间，每每日巡查11次现场，做做好记录；业主或使使用人未申申报登记或或者违反相相关规定，及及时告知并并劝阻，拒拒不改正的的，及时报报告相关主主管部门、业业主委员会会，并在小小区内公示示；装饰装装修结束后后，应进行行检查，对对违反住宅宅室内装饰饰装修管理理服务协议议的当事人人应按照约约定处理；装修垃圾圾及时清运运。（7）在物物业共用部部位显著位位置公示224小时服服务电话。水、电、气气等急迫性性报修半个个小时内，一一般修理一一日内完成成（预约除除外）；由由专业单位位负责的，发发现问题应应及时告知知相关单位位；对业主主或使用人人提出的意意见、建议议、投拆在在2个工作作日内处理理回复；有有报修、维维修、处理理记录，维维修完成后后48小时时内回访，回回访率不低低于80%。（8）设置置物业管理理标志，定定期巡视检检查并做好好记录，包包括各幢、单单元标志、危危及人身安安全部位的的警示标志志、维修养养护期间的的警示标志志。小区主主出入口设设有小区平平面示意图图。（9）涉及及业主或使使用人正常常生活的重重要物业服服务事项，应应在主要出出入口、各各楼单元门门内张帖通通知，履行行告知义务务。（10）按按有关规定定和合同约约定规范管管理，使用用专项维修修资金。（11）每每月组织11次项目服服务质量检检查，做好好记录。（12）每每年组织业业主代表参参观共用设设施设备机机房。（13）做做好安全生生产管理；重要节假假日前安排排安全检查查。（14）每每年至少公公开征集11次物业服服务意见，问问卷率达到到实际入住住业主800%以上，公公示整改情情况。（15）在在小区醒目目位置设立立公共信息息栏；配合合有关部门门进行公益益性宣传。（16）按按照规范要要求，每年年第一季度度向业主公公示上一年年度物业服服务合同履履行情况、物物业服务项项目收支情情况、本年年度物业服服务项目收收支预算。（17）按按物业服务务合同约定定投保物业业共用部位位、共用设设施设备及及公众责任任保险。（18）能能提供四种种以上特约约服务（有有偿）和四四种以上便便民（无偿偿）服务；重要节日日进行美化化装饰；每每年组织两两次以上的的社区文化化活动。（19）专专项服务委委托管理。依依据相关规规定，签订订规范的委委托服务合合同，明确确各方权利利义务；专专项服务企企业应具备备相应资质质，操作人人员持有相相应的职业业资格证书书；专项服服务企业人人员佩戴标标志，仪表表整洁，行行为规范，用用语文明；对专项服服务企业的的服务有监监督管理及及评价记录录。（20）综综合管理的的其它服务务项目达到到约定的服服务标准。（21）对对小区内违违反治安、规规划、环保保等方面法法律、法规规及违反管管理规约（临临时管理规规约）的行行为，应及及时劝阻、制制止并报告告有关行政政主管部门门及全体业业主。5公共区域卫卫生保洁服服务一、 生活活垃圾的收收集、清运运（1） 配配置密闭式式垃圾收集集容器，有有分类标志志。塔楼按按栋、板楼楼按单元设设置垃圾收收集容器。（2） 生生活垃圾实实行分类收收集。（3）每22周清洗11次垃圾收收集容器。蝇蝇、蚊孳生生季节每日日喷洒药水水消毒。（4） 每每日清运11次生活垃垃圾，并清清运到指定定的垃圾收收集场所，不不得乱堆乱乱倒。（5） 保保洁车外观观整洁、摆摆放整齐。二、 物业业共用部分分清洁（一） 楼楼内（1） 每每日清洁11次、每日日清拖1次次大堂地面面；每周擦擦拭3次信报箱箱、大堂玻玻璃；每月月天刮2次大堂玻玻璃；每月月清洁2次大堂、候候梯厅墙面面；每日巡巡视保洁11-2次。（2） 每每日清洁11次楼内地地面、楼梯梯，每周清清拖2次；每周周擦拭3次楼梯扶扶手、栏杆杆、窗台；每月擦拭拭4次防火门门、共用防防盗门、消消防栓、指指示牌等公公共设施；灯具每季季度除尘11次；每日日巡视保洁洁1-2次。（3） 根根据地面材材质，定期期做地面清清洗、养护护。（二） 电电梯（1） 每每日擦拭11次电梯轿轿厢门、面面板；每日日清拖1次次电梯轿厢厢地面；每每日巡视保保洁2次。（2） 不不锈钢面或或其他装饰饰材料的电电梯，每月月护理3次。石材材地面的电电梯每月养养护1次。（三） 天天台屋面每月清扫11次楼顶天天台、屋面面。有天台台、内天井井的每周巡巡查1-22次，有杂物物及时清扫扫。（四） 庭庭院（1） 每每日清扫11次道路、两两侧人行道道，巡视保洁洁2次；广场地地面砖每半半月冲洗一一次，全天天候保洁。（2） 每每周清洁11-2次小小区公共照照明及设施施设备；每每2月清洁11次雨蓬、门门头等。（五） 水水景（1） 定定期对水体体投放药剂剂或进行其其他处理。（2）每周周安排专人清洁2-33次水面；定期进行行水体净化化处理；每每季度清洁1次水池池池底。三、 有害害生物防治治（1） 配配合相关部部门进行有有害生物防防制。（2） 投投放药物应应预先告知知，投药位位置有明显显标志。四、 雨雪雪天气（1） 雨雨后清洁。雨后，对对小区内主主路、干路路积水进行行清扫。（2） 扫扫雪铲冰。降雪时，及及时清扫积积雪，铲除除结冰。夜夜间降雪的的，主要道道路的冰雪雪在次日110时前清清扫干净。五、卫生事事件发生公共卫卫生事件时时，迅速组组织人员对对物业共用用部位共用用设施设备备进行通风风、清洗和和消毒。六、 检查查记录（1） 每每日检查11次清洁质质量，做好好记录。（2） 每每月全面检检查1次清清洁质量，做做好记录。（3） 清清洁档案齐齐全。 6公共秩序维护（1）秩序序维护人员员以中青年年为主，445周岁以以下的人数数占总人数数的80%以上。（2）秩序序维护人员员应配备对对讲装置和和其他必备备的安全护护卫器械。（3） 出出入口有专专人24小小时值守，其其中主出入入口20万万平方米以以上住宅小小区应双人人值守；当当值时坐、立立姿势端正正（不少于于18小时时），并有有详细交接接班记录和和外来车辆辆的登记记记录。（4）对进进出小区的的车辆进行行管理和疏疏导，保持持出入口环环境整洁、有有序、道路路畅通；对对大型物件件搬出实行行记录。（5）实行行24小时时巡视检查查，20万万平方米以以上住宅小小区夜间巡巡查应设22-3片巡巡查路线。重重点部位（小小区道路、单单元出入口口和地下车车库）应设设巡更点，秩秩序人员手手持巡更采采集器，按按指定的时时间和路线线每2个小小时巡查一一次，在正正常情况下下到达每个个巡更点的的时间误差差不超过22分钟，监监控中心有有巡更记录录。（6）接到到火警、警警情后三分分钟内到达达现场，协协助保护现现场，并报报告管理处处与警方。 （7）在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。（8） 维维护道路使使用和场地地的正常秩秩序。（9）小区区设有监控控中心，应应具备录像像监控（监监控点至少少覆盖单元元进出口、小小区主要道道路出入口口）、楼宇宇对讲（可可视）、周周界报警、住住户报警（对对讲功能）、门门锁智能卡卡等五项以以上技防设设施，244小时开通通，并有人人驻守，注注视各设备备所传达的的信息。监监控影像资资料，应当当留存155日备查。（10）监监控中心接接到报警信信号后，秩秩序维护人人员应5分分钟内赶到到现场进行行处理，并并报告管理理处与警方方；接到住住户紧急求求助时，秩秩序维护人人员应5分分钟内赶到到现场，采采取相应措措施（11）小小区应有火火警、水警警、警情应应急预案，并并在监控中中心控制室室内悬挂；每年应组组织不少于于1次的应急急预案演习习。专业人人员24小小时值守安安防控制室室；报警记记录由系统统打印留存存。（12） 在强降雨雨、雪天气气期间，备备勤人员224小时待待岗，人数数不少于秩秩序维护专专业人员的的20%，配配备必要的的应急工具具。（13）记记录与档案案。各项工作作记录完整整有效；档案齐全全。7停车管理（1）建立立停车管理理制度。（2）建立立停车管理理档案。（3）定期期存放车辆辆的，应签签订停车服服务协议。（4）在显显著位置公公示停车须须知。（5） 设设置规范的的交通标志志，包括引引导标志，疏疏散指示灯灯，安全出出口标志灯灯和其他警警示性标志志。（6）机动动车辆凭证证出入，对对临时进入入的机动车车辆进行登登记。（7） 224小时有有专人定时时巡查停车车场（库），车库内配置道闸和录像监视等设施设备。（8） 停停车场（库库）内配备备消防器材材并定期检检查，做好好记录。（9） 停停车场地面面每日清扫扫1次，地地下停车库库地面（含含车位地面面）每月清清拖1次。（10）车车库无渗漏漏，无积水水，通风良良好，无易易燃、易爆爆及危险物物品存放。8公共绿化养护一、基本要要求：1、小区绿绿地率达440%以上上。2、绿地总总体布局合合理，满足足居住环境境的需要，集集中绿地率率10%以以上。3、利用植植物、山石石、水景等等设置景点点，且与环环境协调。4、乔、灌灌、地被、草草配植合理理，层次较较丰富，景景观好。花花坛、花境境面积占绿绿地总面积积的0.55%以上。5、绿地保保存率1000%，乔乔、灌、草草等保存率率98%以以上。绿地地设施、硬硬质景观保保持完好。二、草 坪：修剪草坪保保持平整，草草高不超过过8cm；随时清除除杂草，目目视无杂草草；常年保保证有效供供水，有低低洼及时整整平，基本本无积水；按肥力、草草种、生长长情况及时时施肥，每每年二遍以以上；及时时做好病虫虫害防治；草地生长长正常，斑斑秃黄萎率率低于5%。三、树 木 ：修剪乔、灌灌木修剪每每年四次以以上，基本本做到无枯枯枝、萌蘖蘖枝；蓠、球球、造型植植物及时修修剪，每年年不少于六六遍，做到到枝叶紧密密、圆整、无无脱节；地地被、攀缘缘植物修剪剪及时，每每年不少于于四次，基基本无枯枝枝；适时中中耕除草,做到基本本无杂草，土土壤疏松；按植物品品种、生长长状况、土土壤条件适适时施肥，每每年普施基基肥不少于于一遍，花花灌木增施施追肥一遍遍；防治结结合、及时时灭治，无无病虫害发发生；树木木基本无倾倾斜；乔灌灌木生长良良好，树冠冠完整；花花灌木按时时开花结果果；球、篱篱、地被生生长良好，无无缺枝、空空档。花坛花境：一年中有有二次以上上花卉布置置；保持有有效供水，无无积水；缺缺枝倒伏不不超过三处处；及时清清除枯萎的的花蒂、黄黄叶、杂草草、垃圾；每年施基基肥一次，每每次布置前前施复合肥肥一次；适适时做好病病虫害防治治。四、 垃圾圾处理绿化垃圾能能随时清理理干净，无无垃圾堆放放过夜情况况。五、树干涂涂白 涂涂白时间一一般在111月上旬至至12月中中旬，小区区内的树干干涂白高度度应保持一一致。六、 检查查记录（1） 各各项工作记记录完整有有效，（2） 绿绿化档案齐齐全。（3）每月月至少检查查绿化工作作2次并对对植物的养养护情况进进行记录。9共用部位及及共用设施施设备维修修养护管理理一、综合管管理（1） 建建立房屋及及共用设施施设备档案案，有运行行、检查、维维修养护记记录。（2） 按按照相关规规定，及时时对房屋使使用安全情情况进行评评估检查。（3）每年年第四季度度制定下一一年度维修修养护计划划并组织实实施。（4） 对对共用部位位及共用设设施设备进进行巡视检检查和维修修养护并做做好记录。（5） 特特种设备按按照有关规规定运行、维维修养护和和定期检验验检测并做做好记录。（6）在发发生雷暴、强强降水、大大风、沙尘尘暴等极端端天气前后后，要组织织专项检查查并做好记记录。（7）设备备机房。 每日巡巡视2次、每周周清洁1次次，机房内内不得堆积积杂物； 按规范范设置鼠药药盒或粘鼠鼠板、挡鼠板；在明显易易取位置配配备消防灭灭火器材，并并定期检查查器材完好好情况；设施设备备标志、标标牌齐全；在显著位位置张贴或或悬挂相关关制度、证证书；各类管线线有分类标标志和流向向标志； 交接班班记录齐全全、完整。二、共用部部位（一） 房房屋结构（1） 根根据房屋使使用时间和和设计年限限，定期检检查房屋共共用部位的的使用状况况。 （2） 每每半年检查11次梁、板板、柱等结结构构件，做做好记录。（3） 对对危及房屋屋结构安全全的行为及及时履行告告知和劝阻阻义务，对对拒不改正正的，要报报告行政主主管部门，同同时告知全全体业主。（二） 建建筑部件（1） 每每季度检查查1次外墙墙贴面砖石石或抹灰、屋屋檐、阳台台、雨罩、空空调室外机机支撑构件件等，按照照责任范围围进行维修修养护，做做好记录。（2）每周周巡查1次共用部部位的门、窗窗、玻璃等等，按照责责任范围进进行维修养养护，做好好记录。（3）每季季度检查11次房屋共共用部位的的室内地面面、墙面、天天棚；室外外屋面、散散水等，按按照责任范范围进行维维修养护，做做好记录。（4）每年年汛期前和强强降雨后检检查屋面防防水和雨落落管，按照照责任范围围进行维修修养护，做做好记录；降雨后及及时排除积积水。（三）附属属构筑物（1） 每每月巡查2次道路、场场地、阶梯梯及扶手、侧侧石、管井井、沟渠等等，按照责责任范围进进行维修养养护，做好好记录。（2）每月月1次对屋屋面泄水沟沟、楼内外外排水管理理道进行清清扫、疏通通，保证排排水畅通；每年检66月至9月每月检检查一次屋屋顶，发现现防水层有有气臌、碎碎裂，隔热热材料有断断裂、缺损损的，应及及时修理。各各项工作应应做好记录录。（3） 每每月巡查2次大门、围围墙，按照照责任范围围进行维修修养护，做做好记录。（4） 每每月巡查2次休闲椅椅、凉亭、雕雕塑、景观观小品、室室外健身设设施，儿童童乐园等，按按照责任范范围进行维维修养护，做做好记录。（5） 每每年检测11次防雷装装置，按照照责任范围围进行维修修养护，做做好记录。三、空调系系统（1） 温温度控制符符合节能要要求，有节节水节电具具体措施，每每月对能源源消耗进行行统计、分分析。进行行冷水机组组、循环水水泵、冷却却塔、风机机、风机盘盘管、水处处理等设施施设备运行行、巡视、测测温、维修修养护，做做好记录。（2） 每每年检查11次管道、阀阀