VT-CB-WI002-三阶段设计成本控制操作指导书-hxh3738.docx

北京万通地产股份有限公司 项目管理手册 操作指导书三阶段设计成本控制操作指导书编号：VT/CB/WI002版号：A0三阶段设计计成本控控制操作指导书书编辑 霍新新华 日期期20007-111-228 审审核 于琛、杨杨毅清 日日期20007-111-228 批准准 许立 日日期 20007-11-28文件编号：修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人三阶段设计成本控制操作指导书为体现公司“以性价比最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本竞争优势”的成本管理宗旨，做到以事先控制为主，事中及事后控制为辅，在立项、设计、招标采购、施工之前发现问题，最大限度地减少无效成本，在建筑产品确定市场定位确定后，在确保建筑产品的安全性及充分满足其使用功能的前提下，通过三阶段设计的全过程设计优化及成本控制，达到合理降低工程成本的目的，特制定本操作指导，适用于公司所有新建项目。1. 术语和定义义1.1 项目可研目目标成本本：指项项目可行行性研究究阶段通过过批准立立项时该该项目的的前期投资资估算成成本，这这个指标标是公司司成本经经营管理理的目标标，是公公司作为为目标和和控制指指标而预预先制定定的、在在一定时时期内和和经过努努力所要实现现的成本本目标，是是项目成成本的控控制线。2. 职责2.1. 总部设计中中心2.1.1 负责向设计计单位贯贯彻落实实各阶段段设计的的成本优优化工作作。2.1.2 向总部成本本管理中中心提交交各设计计阶段的的技术经经济指标标和设计计方案。2.1.3 分析总部成成本管理理中心提提供的成成本控制制建议，并并落实实实施方案案。2.1.4 若设计方可可提交时时，由总总部设计计中心向向总部成成本管理理中心提提供各设设计阶段段的设计计估算、设设计概算算。2.2. 总部成本管管理中心心/项目公公司成本本部2.2.1 负责相关材材料含量量指标的的搜集、统统计及测测算，为为确定限限额设计计指标提提供数据据支持，参参加设计计合同执执行的经经济性评评价。2.2.2 负责跟踪落落实限额额设计指指标的执执行，必必要时为为设计优优化工作作提供工工作指导导及技术术支持。2.2.3 参加各设计计阶段的的设计成成果汇报报会或协协调会2.2.4 审核并提交交三个设设计阶段段的成成本控制制建议2.2.5 负责审阅设设计院提提交的设设计估算算或设计概算算，并进进行分析析，在与与总部设设计中心心充分协协商沟通通后提出出成本本控制建建议。2.2.6 对超过估算算标准的的设计方方案提出出预警及及建议。2.3. 总部采购中中心2.3.1 对比分析产产品设计计标准的的适用性性。2.3.2 组织专家研研讨会，研研究各种种估算条条件所对对应的设设计方案案的技术术经济合理理性。2.3.3 提供各专业业系统的的市场价价格信息息。3. 工作程序3.1 控规及方案案设计阶阶段：3.1.1 总部设计中中心负责责组织控控规及单单体方案案设计，提交建建设项目目综合经经济技术术指标表表、项目总总平面图图。3.1.2 控规及方案案设计阶阶段的优优化重点点是控制制低效资资产（如如人防地地下室、地地下停车车库、中中小学、幼幼儿园及及设备用用房等配配套设施施）的面面积，结结合总图图设计，合理确定场地标高系统，减少土石方工程量。3.1.3 总部成本管管理中心心以方案案设计初步步成果为依依据，对对比项目目可研阶阶段分析析投资估算算条件变变化及差差异，并并根据动动态更新新的估算算条件调调整可研目标标成本，编制制方案案设计阶阶段的成成本控制制建议书书，该该建议书书提出实实施方案案设计阶阶段的成成本控制制目标、措措施或建建议，以以此指导导实施方方案设计计的成本本控制。3.1.4 总部设计中中心分析析成本本控制建建议书，同时提提出是否否采纳的的意见，并向总部成本管理中心提交修订后的设计成果，由总部成本管理中心相应编制方案设计阶段目标成本估算，并报公司各部门审议。3.1.5 如控规及方方案设计计阶段目目标成本本估算未超过可可研目标标成本，则报总部部成本管管理中心心予以审核核。经审核后，总部设设计中心心进行下下一阶段段设计；若因突破破成本目目标而未未予批准准，总部设设计中心心需指导设计计单位进进行必要要的设计计调整，直至成本本估算控控制在可可研目标标成本之之内。3.1.6 经审核后的的控规及及方案设设计阶段段目标成成本估算算成为计划划目标成成本。3.2 初步设计阶阶段：3.2.1 由总部设计计中心向向总部成成本管理理中心/项目公公司成本本部提交交本阶段段设计成成果及综综合技术术经济指指标3.2.2 由总部成本本管理中中心/项项目公司司成本部部进行与与上一设设计阶段段的成本本估算比比对分析析，据此此进行估估算调整整，并编制初初步设计计阶段成成本控制制建议书书，该该建议书书提出实实施初步步设计阶阶段的成成本控制制目标、措措施或建建议，以以此指导导实施初初步设计计的成本本控制。3.2.3 根据计划目目标成本本，总部成成本管理理中心/项目公公司成本本部会同同总部采采购中心心、总部设设计中心心、总部工工程管理理中心共共同核定定材料选选用标准准以及系系统选型型标准。3.2.4 在初步设计计阶段，应应重点关关注各专专业的设设计优化化工作：3.2.4.1 建筑专业关关注使用用面积系系数、建建筑布局局的优化化。3.2.4.2 结构专业关关注地基基处理方方案、基基础方案案、结构构方案的的优化。3.2.4.3 电气专业关关注供电电方案、系系统方案案、机房房设置及及相关技技术参数数的优化化。3.2.4.4 给排水专业业关注系统统方案及及相关技技术参数数的优化化。3.2.4.5 采暖通风与与空调专专业关注注系统方方案、机机房设置置、冷热热源选择择及相关关技术参参数的优优化等等等。3.2.5 在初步设计计阶段，总部成本管理中心/项目公司成本部会同总部各中心按性价比最大化原则确定主要系统、主要设备及材料的品控标准，为了达到设计优化的目的，应根据项目的规模和复杂条件，必要时亦可由总部设计中心组织专家论证会，根据实际情况需要，专家论证会可以邀请项目所在地或全国范围内的专家参加，各专业方案必须经过技术经济比较才能最后确定扩初设计主要系统、主要设备及材料品控清单，由总部设计中心提供项目描述，各部门对此提出意见并汇总后，总部成本管理中心/项目公司成本部据此估算条件编制初步设计阶段目标成本估算，报公司各部门审批。3.2.6 如果初步设设计阶段段目标成成本估算算超出可可研目标标成本或或计划目目标成本本时，报报总部总总经理办办公会批批准。如总经经理办公公会不予予批准，总总部设计计中心需需指导设设计单位位进行必必要的设设计调整整或方案案优化，直至目标标成本估估算控制制在计划划目标成成本之内内。3.2.7 方案优化必必须进行行运营期期成本与与初投资资的综合合比较，物物业管理理部门参参加相关关的优化化工作。3.2.8 总部成本管管理中心心/项目公公司成本本部提供供成本指指导或限限额设计计指标。3.2.9 经审核后的的初步设设计阶段段目标成成本估算算作为目标标控制成成本。3.3 施工图设计计阶段：3.3.1 由总部设计计中心编编制施施工图设设计任务务书及及本阶段段设计工工作计划划。3.3.2 总部成本管管理中心心/项目公司司成本部部与总部部设计中中心共同同通过设设计跟进进、检查查及交流流，使设设计单位位的设计计工作符符合设计计任务书书的要求求，同时时督促设设计单位位落实限限额设计计指标。3.3.3 总部成本管管理中心心/项目目公司成成本部根根据目标标控制成成本编制制施工工图设计计阶段成成本控制制建议书书，作作为施施工图设设计任书书的一一部分，作为施工图设计阶段的控制依据。3.3.4 主体工程应应对设计计单位采采取限额额设计。结构含钢量、混凝土含量和强度等级，应控制在经济、合理的范围之内。门窗洞口的比例应符合目标成本的要求。必要时可以约请结构咨询公司对施工图进行同模型、同条件的计算复核，或聘请顾问进行设计指导工作，优化结构方案。3.3.5 施工图结构构设计指指标控制制：选择择设计单单位时，设设计单位位承诺执执行限额额设计是是投标入入围的基基本条件件，合理理确定限限额设计计指标；加强设设计过程程监督管管理及设设计完成成后的评评估总结结，选择设设计单位位时，设设计单位位承诺执执行限额额设计是是投标入入围的基基本条件件，合理理确定限限额设计计指标；加强设设计过程程监督管管理及设设计完成成后的评评估总结结。3.3.6 材料设备高高性价比比控制：根据项项目或业业态定位位，选用用合理的的、性价价比最大大化的材材料设备备的品控控标准。3.3.7 城市综合体体项目或或商业项项目的三三边工作作，如果果施工图图设计开开始时，招招商还未未确定，设设计优化化时应充充分考虑虑到招商商时进驻驻商家的的变化，留留有适当当的安全全储备，尽尽量避免免改造造造成的浪浪费。3.3.8 在正式施工工图出图图之前，设设计单位位应提供供白图，供供甲方完完成图纸纸的审查查工作。图图纸审查查包括技技术性审审查和经经济性审审查。专专业性很很强而公公司范围围内无相相关审查查人员时时，可外外聘专家家对图纸纸进行审审查。经经济性审审查应根根据图纸纸初步测测算材料料含量指指标，如如有限额额设计指指标，应应评价限限额设计计指标的的完成情情况。3.3.9 总部设计中中心提供供完整的的施工图图，项目目公司成成本部结结合材料料品控标标准以及及本阶段段的其他他投资估估算条件件调整目目标控制制成本。如果本阶段的目标成本估算超出目标控制成本，需报总部总经理办公会批准。如总部总经理办公会不予批准，总部设计中心需指导设计单位进行必要的设计调整或材料设备调整，直至目标成本估算控制在目标控制成本之内。3.3.10 经过批准的的施工图图阶段目目标成本本估算成成为项目目目标成成本，指指导后续续的招标标采购以以及施工工过程管管理。4. 支持性文件件4.1 目标成本本的确定定操作指指导书5. 相关记录5.1 项目目标标成本估估算条件件（规划划指标）5.2 项目目标标成本估估算条件件（建筑筑标准）5.3 方案设计计阶段的的成本控控制建议议5.4 初步设计计阶段的的成本控控制建议议5.5 施工图设设计阶段段的成本本控制建建议5.6 方案规划划阶段目目标成本本估算表表5.7 计划目标标成本5.8 初步设计计阶段目目标成本本估算表5.9 目标控制制成本5.10 施工图阶阶段目标标成本估估算表5.11 目标成本本5.12 目标成本本确定审审批流程程文件页码：第 9 页 共 9 页