房地产销售管理办法13885.docx

销售管理制度为规范公司各项目的销售工作，提高销售管理工作水平，最大限度地提高公司经济效益，特制定本制度。第一章 销售价格格管理一、由项目目公司或或策划公公司进行行市场调调研，并并制定初初步价格格方案。二、项目公公司召开开会议讨讨论，根根据市场场情况，合合理调整整售价。会会议讨论论后由项项目公司司领导审审批，并最终确确定销销售价格格表。三、销售售价格表表上报报房地产产公司进进行审批批，市场场研发部部、财务务部备案案，项目目公司按按批文执执行销售售。第二章 销售工工作检查查管理一、由市场场研发部部、财务务部成立立销售检检查小组组，制定定销售检检查计划划方案，对对项目公公司进行行销售检检查，形形成书面面报告报报公司领领导审批批。二、检查小小组根据据检查情情况和领领导意见见，编制制整改和和处理建建议，并并下发各各项目公公司。三、项目公公司根据据检查小小组建议议进行整整改，形形成书面面整改报报告，报报市场研研发部备备案。第三章 物业销售售管理一、由项目目公司或或策划公公司销售售人员进进行客户户接待、登登记客户户资料、确确定客户户的购买买意向。二、与客户户签订认认购协议议，缴纳纳诚意金金。认购协议议由营销销经理审审核，并并进行登登记。三、销售人人员按认购协协议规定时时间督促促客户签签订商商品房买买卖合同同，缴缴纳首期期房款及各各项税费费；逾期期未签约约的客户户，认认购协议议终止止。四、认购购协议需需加盖项项目公司司“合同同专用章章”，否否则无效效。五、项目公公司营销销部应设设立认认购协议议管理理台账，负负责登记记认购购协议领领出的数数量（编编号）、售售楼部领领用的数数量（编编号）、销销售人员员领用的的数量（编编号）以以及归档档的认认购协议议的数数量（编编号）。六、销售人人员应严严格按照照公司确确定的版版本填写写认购购协议。1、按销售售制度明明确填写写各条款款，做到到真实、不不遗漏、不不缺项、严严禁擅自自增加条条款或承承诺。2、尤为应应注意的的是客户户的通信信地址、电电话和缴缴纳各款款项的具具体日期期，杜绝绝联系不不上客户户和无计计划交款款日期的的现象出出现。3、优惠折折扣应符符合当时时的销售售政策。4、字迹工工整清楚楚，不得得随意涂涂改。七、商品品房买卖卖合同签签订后，原则上不同意客户提出加名、减名、换名、换房、换付款方式、延期付款等事项，若因特殊原因确需做出上述变更的，应：1、加名、减减名、换换名、应应更新认认购协议议，收收回客户户手上旧旧的认认购协议议并说说明作废废，连同同新的认认购协议议一并并交给营营销部存存档。2、换房、换换付款方方式、延延期付款款、延期期签约，须须将客户户的书面面申请报报总经理理审批，根根据总经经理的回回复予以以更换新新的认认购协议议。程程序与加加名、减减名、换换名相同同。八、认购购协议的的签订、营销经理的审核、诚意金的缴纳必须在登记当时完成，不得提前或推后。九、各项目目公司营营销部需需于每月月30日日前向省省房地产产公司市市场发展展部提交交认购购情况登登记表。第四章 合同签签订流程程管理一、商品品房买卖卖合同签订后，应对签订的合同进行登记造册。二、销售人人员应认认真按照照公司规规定的商品房房买卖合合同及补充充协议的的版本与与客户签签订合同同，做到到不涂改改（尤其其是金额额）、不不擅自增增加或修修改条款款。因重重大填写写失误或或其他原原因致使使商品房房买卖合合同作废的的，需将将作废的的商品房房买卖合合同退还营销销部。三、销售合合同由营营销部、财财务部审审核后，报报至分管管领导处处审批。1、营销部部由营销经经理审核核。营销销经理接接到新签签的合同同后，应应在一个工作日日内完成成审核。审核的内内容有：合同编编号、房房号、单单价、合合同面积积、房款款总结爱爱、付款款方式、各补充条款、签订日期、客户签名及按手印位置是否正确齐全、合同内容、已审批的优惠、购房者各项资料是否齐全。如无误，在审核登记表上签名确认，如发现问题应书面通知销售人员，销售人员需在二个工作日内处理完毕。2、财务部部由财务务经理进进行审核核。营销部部审核完完毕的商品房房买卖合合同交财务务部审核核。财务务部主要要审核客客户的交交款情况况。如发发现有款款项未缴缴齐的情情况，应应立即通通知营销销经理进进行处理理。3、分管领领导审批批后，财财务部按按照合同同约定收收取房款款，开具具收据。并并在合同同上加盖盖合同章章、法人人章。3、办理完完以上审审核手续续后，签签订的合合同由营营销部登登记存档档，建立立销售售台账。营销部于每月30日前与财务部核对一次。四、商品品房买卖卖合同签签订后，原原则上不不同意客客户提出出加名、减减名、换换名、换换房、换换付款方方式、延延期付款款等事项项，若因因特殊原原因确需需做出上述述变更的的，需将将客户书书面申请请上报营营销经理理，由总总经理同同意后变变更。商品房房买卖合合同未备案案的，加加名、减减名、换换付款方方式直接接在“商商品房买买卖合同同”上修修改；换换名、换换房、延延期付款款的重新新签订商品房房买卖合合同，原合合同作废废。五、项目公公司及策策划公司司销售人人员均有有催促客客户履行行合同的的义务。第五章 销售优优惠管理理一、销售人人员填写写优惠惠申请单单，一一式两份份。营销销经理确确认后，报报分管领领导审核核，由项项目总经经理或董董事长审审批。二、若在审审批权限限内，则则执行该该项优惠惠；若在在审批权权限外，应应上报省省房地产产公司。三、审批过过的优优惠申请请单交交由营销销部、财财务部存存档、登登记。第六章 销售报报表管理理一、销售报报表包括括销售日日报、周周报、月月报、来来访来电电客户情情况、合合同执行行情况表表、销售售动态监监控情况况表等。二、销售日日报的填填制内容容、时间间及上报程序序。1、填制内内容：当当天销售售情况、回回款情况况、办理理预售合合同情况况、办理理按揭合合同情况况以及更更改合同同房号、面面积、总总价情况况、销售售率、平平均单位位、回报报率。2、填制时时间：第第二天（工工作日）上上午100点前。3、上报程程序：以以书面形形式由报报表填制制人员交交给营销销经理审审核，再再由营销销经理发发给分管管领导及及以上人人员，财财务部及及全体售售楼员传传阅。三、销售周周（月）报报的填制制内容、时时间及上上报程序序。1、填制内内容：本本周（月月）报的的销售情情况、回回款情况况。2、填制时时间：每每周（月月）首日日上午112点前前。3、上报程程序：以以书面形形式，由由报表填填制人员员给营销销经理审审核，营营销经理理审核后后再发给给各部经经理以人人上员传传阅。四、来访来来电客户户情况的的填制内内容、时时间及上上报程序序（如有有策划公公司代理理，则有有策划公公司负责责填写、上上报。）。1、填制内内容：每每天来访访来电的的客户情情况，并并做分拆拆，以图图表形式式表示。2、填制时时间：每每周一上上午122点以前前。3、申报程程序：以以书面形形式由填填表人员员报营销销部经理理审核，发发给经理理级以上上人员传传阅。五、合同执执行情况况表的填填制内容容、时间间及上报程序序。1、填制内内容：销销售的每每个单位位房号、面面积、成成交价、首首期款、按按揭款、各各期付款款时间和和金额、逾逾期款。2、填制时时间：每每天上午午10点点前统计计前一天天的合同同执行情情况。3、上报程程序：以书面面形式由由报表填填制人员员给营销销经理审审核，营营销经理理审核后后再发给给各部经经理以人人上员传传阅。并并在销售售专用电电脑上共共享，方方便售楼楼员随时时查阅。六、销售动动态监控控情况表表的填制制内容、时时间及上上报程序序。1、填制内内容：销销售总情情况、各各房型的的销售情情况销售售楼盘表表、销售售分析数数据及判判断。2、填制时时间：每每周一上上午100点前。3、申报程程序：以以书面形形式，由由填写人人员，向向总经理理、营销销经理、财财务部经经理汇报报。客户来访登登记表年 月月 日姓名性别来访时间联系方式人次/人数数来电咨询来自区域认知途径预留户型预留期限购房用途是否追踪诉求重点姓名性别来访时间联系方式人次/人数数来电咨询来自区域认知途径预留户型预留期限购房用途是否追踪诉求重点姓名性别来访时间联系方式人次/人数数来电咨询来自区域认知途径预留户型预留期限购房用途是否追踪诉求重点姓名性别来访时间联系方式人次/人数数来电咨询来自区域认知途径预留户型预留期限购房用途是否追踪诉求重点客户档案编号：姓名性别工作单位电话年龄联系地址客户来源朋友介绍绍 展销会会 报纸 电台 路牌广广告 路过 网站 其它 来访区域市内 周周边区市市 省内内 外省省 外外籍 从事职业外企 事业单单位 自由职职业者 私企企 其它 陪同人员家人 朋友友 同事 其它，共共_ _人，性性别（ ），年年龄（ ）客户类别客户 竞争争对手 媒体体 建筑材材料供应应商 其它 交通工具开车 打车车 步行是否看房样板间 意向房房房号建筑面积付款方式单价总房款合同日期首付款交余款日期期接待日期接待人接待记录成交原因未成交原因因及主要要抗性结   论论成交     放放弃 换房申请审审批表编号： （说说明：此此表由营营销部保保存）原楼座房号号所换楼座房房号客户姓名日 期换房原因： 客户签名： 年 月 日部门经理审审批意见见： 营销经理签签名： 年 月 日 审批意见见： 总经理理签名： 年 月 日审批意见： 董董事长签签名： 年 月 日经办人日期换房申请审审批表编号： （说明明：此表表由营销销部保存存）原楼座房号号所换楼座房房号客户姓名日 期换房原因： 客户签名： 年 月 日部门经理审审批意见见： 营销经理签签名： 年 月 日 审批意见见： 总经经理签名名： 年 月 日审批意见： 董事事长签名名： 年 月 日经办人日期销售统计周周报表( 月月 日日 月月 日日)编号：项 目目住宅地下停车位位合 计比例本周协议金金额历年累计协协议金额额本周合同金金额历年累计合合同金额额本周退房金金额本周实际销销售额本周应收款款额上周结转应应收款额额本周总应收收款额本周实际收收款额其中：收回回逾期款款本周发生逾逾期款累计逾期款款下周应收款款本月累计协协议额本月累计销销售额本年累计协协议额本年累计销销售额统计人： 日日期： 年 月 日 售楼信信息周报报表 一、来访量量、电话话量 年_月_日至至_月_日星 期一二三四五六日合计累计备注接 听 电电 话接待来访客户总来访量登记人数其中市内 周边区县省内地区省外地区国外二、来访客客户构成成1、来访客客户认知知途径信息类型认知途径本 周 来来 访 客 户人 数比 例报 纸纸朋友介绍路 过过网 站站其 它2、来访客客户户型型需求信息类型户 型本 周 来来 访 客 户累计（从内内部认购购开始）人 数比 例人 数比 例多层高层二室二厅三室二厅其它地下停车位位三、销售情情况时 间间月 日月 日月 日月 日月 日月 日月 日本周合计累计备注星 期期一二三四五六日销售套数销售面积销售总额四、成交客客户构成成1、成交客客户年龄龄信息类型年龄本 周 成成 交 客 户累 计人 数比 例人 数比 例20-30031-40041-50051以上2、本周成成交户型型信息类型户 型本 周 成成 交 客 户累 计计人 数比 例人 数比 例二室两 厅厅三室一厅三室二厅地下停车位位付 款 方方 式本 周 成成 交 客 户累 计计人 数比 例人 数比 例一次性付款款分期付款按揭付款其它3、成交客客户置业业目的信息类型置业意向本 周 成成 交 客 户累 计计人 数比 例人 数比 例投 资资自 用用投资自用用4、成交客客户居住住区域信息类型区 域本 周 成成 交 客 户累 计人 数比 例人 数比 例市内四区周边区县青岛以外省省内地区区外省国外5、成交客客户认知知途径信息类型认知途径本 周 成成 交 客 户累 计人 数比 例人 数比 例报 纸网 站路 过其 它6、客户意意见或建建议 五、本周销销售综合合分析已售房源分分析待售房源分分析营销建议项目成交客客户档案案编号：客户基本情况档案姓名年龄/身份份证号联系方式职业/行业业资金来源认知途径每次拜访时时间销售代表购买房屋及交款档案签约房号签约面积单价房款总额配套费签约时间付款方式付款日期/金额合同签定的的交房日日期各配套项目目的交付付日期产权办理情情况填表日期： 年年 月 日延期付款协协议 编编号：甲方：乙方： 身身份证号号码： 乙方于 年 月 日购 号号楼， 单元元 号号，按 规定定，乙方方应于 年 月月 日日支付房房款 元元。现由由于 原原因，乙乙方对未未付部分分（计人人民币 元）向向甲方提提出延期期付款的的要求。经经双方友友好协商商，甲方方同意乙乙方延期期付款，具具体内容容如下：一、甲方同同意乙方方应于 年 月 日应应付 元整的的房款延延期至 年年 月月 日日支付。延延期支付付的房款款应从 年年 月月 日日起计息息，计息息标准 。乙方方保证按按时偿还还本息。二、乙方如如不能按按期偿还还本息，甲甲方有权权将乙方方所购房房屋另行行处置，甲甲方所发发生的利利息等损损失可从从乙方的的已付房房款中扣扣除。三、甲、乙乙双方在在履行本本协议过过程中如如发生争争议，经经协商不不能解决决，任何何一方可可依法向向人民法法院提起起诉讼。四、本合同同在甲、乙乙双方签签署之日日起生效效，在乙乙方付清清所欠房房款本息息之时，本本协议自自行解除除。五、本协议议一式两两份，甲甲、乙双双方各执执壹份，具具有同等等法律效效力。甲方代表(签章)： 乙乙方(签章)： 年 月 日延期签约审审批表编号：客户姓名楼房名称协议时间付款方式合同时间延期天数延期原因：客户签名： 经办人人： 日日期： 年 月 日审批意见： 负责责人： 日期： 年 月 日验证落实情情况： 销售售部主管管： 日期期： 年年 月 日说明：审批批意见栏栏中的负负责人视视天数不不同分别别为主管管、销售售部经理理、总经经理或其其授权人人。终止协议通通知书编号： 先生生/女士士：您好！根据我司与与您在 年 月月 日签签订的 ，您应于 年 月 日来到我公司位于 路的售楼处签订 ，我司已于 年 月 日给您寄发了签约通知书，现您已超过期限，按 第 条的规定，原先签订的协议已被终止，此商品房不再保留，由我公司收回另行出售。 此此致敬礼! 年年 月月 日 终止合同通通知书 编号： 先生生/女士士：您好！根据我司与与您在 年 月月 日签签订的 ，您应于 年 月 日到我司支付房款 元，罚息 元。我司分别于 年 月 日、 年 月 日给您去过两封催款函，现您已超过期限。按 第 条 款的规定，原先签订的合同(协议)已被终止，此商品房不再保留，由我公司收回另行出售。您原先支付的款额总数 元，按 第 条 款的的规定，扣扣除 元后后，余款款 元，请请您于 年 月 日日前来我我司办理理结款手手续。 此此致敬礼! 年年 月月 日购房优惠折折扣审批批单（存存根联）编号： 客户姓名楼盘名称建筑面积房屋单价房 号号（ ）号楼楼，（ ）单单元（ ）号总 房 价价付款方式折 扣扣优 惠惠原 因因 经 办 人： 年 月 日部门经理建 议 营销部部部经理理： 年 月 日总 经 理理或授权人审批意见 总总经理： 年年 月 日购房优惠折折扣审批批单（销销售档案案联）编号： 客户姓名楼盘名称建筑面积房屋单价房 号号（ ）号楼楼，（ ）单单元（ ）号总 房 价价付款方式总 经 理理或授权人审批意见 总经理： 年 月 日礼品领取发发放单编号： 礼品负负责人：时间领取人签章章礼品名称（如如果是代代领要注注明代谁谁领取）备注自领 代领自领 代领自领 代领自领 代领自领 代领自领 代领自领 代领自领 代领自领 代领自领 代领自领 代领自领 代领自领 代领自领 代领自领 代领自领 代领自领 代领自领 代领自领 代领自领 代领自领 代领自领 代领自领 代领自领 代领楼书资料入入库清单单编号：序号资料名称入库时间数量备 注（签签字）经办统计人人:楼书资料领领用清单单编号： 楼盘名名称： 序号资料名称用 途领用部门领用时间数量领用人35楼盘销售汇汇总表姓名电话房号面积总价单价总房 款单价 差差额方式时间首付贷款实收 欠款备注输入时间制证 费保险代办费抵押费制表人：来电接听记记录表编号：日期姓名需求户型需要面积需求楼层信息渠道关注问题接听人套二套三其它早报半岛朋友户外网络其它位置景观绿化配套户型设计物管停车位装修交通单价总房款其它办理银行按按揭登记记表编号： 楼盘名名称： 共 页 第 页姓名房 号联系电话房 价已付款贷 款年限银 行办理时间放款时间公证书经办人备注