商业用房投资常识7983.docx

商业用房投资常常识与年利率率百分之一点点几的银行储储蓄；指数上上窜下跳令人人无法捉摸，稍稍不留神就可可能被深套几几年的股票；或需要要不少国际政政治、经济或或金融知识才才能操作，而而且并非只赢赢不输的外汇汇投资相比较较，有可观收收益的商铺已已成为一种重重要且热门的的投资渠道。 何谓“商铺”？ 简单的说是用于通商的地点。那么为何称之为“铺”呢？在刚刚出现和平自愿交易的古代社会，人们通常用木板搭设放置物品的“铺”就逐渐引申出另一种含义，即设有门面出售商品的处所。现代商业高度发达，社会分工越来越细，且由于商品的品种繁多，各种具体用途的商铺日益增多，归纳起来主要有如下四种类型：一、 按用途分类： 零售业、餐饮业、旅游业、体育、娱乐业、服务业、金融业等二、 按面积规格分类： 小型商铺：店铺面积在100平方米以下 中型商铺：店铺面积在100-500平方米 大型商铺：店铺面积在500平方米以上三、 按商铺间的关系分类： 卖场式间隔铺位：例如“路桥市场”每一铺位面积在3-20平方米左右 商业街排列式商铺:例如“迎春步行街”每一间面积在20-100平方米左右 独立式商铺：面积在2000平方米以上，适合于经营大型百贷业、餐饮业、娱乐业等四、 按占有形式式分类 自用商商铺：指商铺铺产权人自行行使用自己名名下的商铺 租租赁商铺：产产权人将一定定时间内的商商铺使用权与与承租人交易易，取得或分分时段 取得现金收益；对承租人而而言，承租人人用现金或分分时段的租金金付出取得一定时时间内的商铺铺使用权利。转租商铺：商铺铺最终使用人人并非与商铺铺权利人取得得使用商铺的的权利，商铺铺最终使用人与转转租人发生权权利、义务关关系。游戏规规则1商商铺投资的法法则1、 选选址 拥有足够的的人流 房地产界界有一句名言言，叫“地段段，地段，还还是地段”，这这句话或许更更适用于商铺铺。 商铺的利润回报报，是靠足够够的人气支撑撑起足够的交交易量。而拥拥有足够人流流的好地段，就就是生意兴隆隆的可靠保证证，若选址偏偏僻，顾客寥寥寥，自然生生意惨淡，必必然失败而归归。因此，地地段可谓是商商用房的生命命线。一项事事业的成功往往往和离不开开天时、地利利、人和这三三个客观条件件。经商也同同样离不开地地利，地点有有利才能生意意兴隆。中国国有句古话叫叫“借地生财财”，这句商商业谚语是说说：借用、租租用、利用别别人或外地的的地理优势经经商，从中赚赚钱发财。还还有“店不卖卖钱移闹市，生生意好调柜台台”等商业谚谚语，都是强强调地理条件件对经商的作作用。2、 定位有效吸引购购买 成功的选选址可以为商商铺带来充足足的人流，但但只有促成这这些人流在自自己的商进行行交易，才可可能实现真正正的赢利目的的。如果让光光顾者心动并并采取购买行行动，需要投投资者对自身身的商业形态态，所经营的的产品及服务务进行仔细定定位。首先考考察周边人口口或辐射人口口的消费力，由由此确定与之之相适应原商商铺经营档次次。在具体操操作上可以参参考商圈内现现有商铺的定定位，尤其是是著名商圈内内的商铺。著著名的商圈通通常已经树立立了固定而深深刻的特殊形形象，其所吸吸引的群体也也就具有确定定性，可测性性。游戏规则2如如何选铺经营1、权衡利利弊择优选点点 一般选选址认为三叉叉路口，拐的的位置是好位位置，坡路、偏偏僻角落的地地方位置较次次，南向街面面的店铺显然然优于北向街街面，十字路路口要优于直直行路段。但但是类似与“路路桥市场”、“电电脑城”等这这种同类产品品集中经营的的大卖场，鉴鉴于人们“再再进去看看，里里面也许更好好”的想法，往往往区域中间间位置的成交交量要高于区区域两头的位位置。大卖场场式的商位，最最忌独立，其其他例如靠近近边缘的次入入口处，公用用厕所附近都是影响经经营效果的位位置。总之，在在选择地理位位置方面，无无论是投资者者还是经营者者，都要根据据经营业种、经经营规模认真真观察、细细细揣摩。地理理优势的特征征人们常去的的地方；人口口集中的地方方；购买力较较高的地方；靠近市场的的地方；方便便顾客的地方方；有利物资资交流的地方方 同时，投投资商铺还必必须结合地段段进行充分调调查，例如店店铺据地的人人口分布情况况、经济发展展状况、生活活方式、消费费水平、其他他企业与店铺铺的状况等；考虑附近聚聚集的单位性性质和工作性性质能否带来来商机？该商商铺经营什么么业种才能获获得较高的收收益。总之，只只有仔细权衡衡各个地点的的利弊，选择择相对最优地地点，这样你你才能降低风风险，获得期期望中的投资资收益。无论是投资客还还是经营者，还还想提醒您；商品或服务务的质量重于于商店的地址址，商店地址址重于商店的的规模。2、 有效运用口口岸战略周边边设施评估 投资者者在注重商铺铺地段的选择择时，往往忽忽略了对周边边设施的了解解。有的店铺铺虽然开在区区域干道旁边边，但干道两两边有栅栏，使使生意大受影影响。我们认认为，选择临临街铺面（尤尤其是1000平方米以下下的小型商铺铺），对有车车道和人行道道的街道，街街道宽度为225米左右最最易形成人气气。这样的宽宽度，车辆行行驶时视线很很自然能扫到到街两边的铺铺面，行人在在街道边行走走，也很自然然的进入店铺铺，如果街道道过宽有时反反而聚不起人人气。车道、自自行车和人行行道分别被隔隔开，这种小小型商铺位置置形成一种封封闭交通，对对开设店面是是不太有利的的。人口情况况评估 一般来讲，凡凡居民较集中中的地方，都都可以建立食食杂、小百货货、小吃等各各种店铺；越越是缺乏商业业网点的地方方，营业条件件越能得到改改善，特别是是一些有消费费特色的个体体经营行业，如如乐器、科技技设备、专用用器材、音乐乐茶座、咖啡啡饮料等，更更没有必要开开到商业闹市市区去，那里里容易被挤垮垮；而经营价价格较高的衣衣料、服装、箱箱包鞋帽、家家用电器、化化妆品等，店店铺则应设在在商业街或商商业中心。 座落于于延陵东路的的好福记大酒酒店正是在对对人口情况有有充分了解的的情况下，结结合餐饮业的的具体情况，选选择竞争对手手难以预料的的位置，得到到出奇制胜的的效果。事实实证明作为高高档餐饮店，好好福记除了自自身规模优势势外，其所处处的位置交通通便捷，道路路通畅，更为为重要的是紧紧张的停车问问题得到了解解决，同时还还弥补的该地地段市场空缺缺。行人目的的评估 选择店铺还还必须观察行行人来此的目目的，是匆匆匆过路，还是是溜达，寻求求消遣，同一一地点，很可可能白天人如如潮涌，晚间间却空无一人人，不深究行行人的目的（比比如，有很多多人经过此地地只是换车）就就很可能导致致失败。评估估店铺口岸要要领 该地区区交通情况是是否良好？ 该地区区是否有方便便的银行服务务？ 该地区区是否离商品品主要供应商商较近？ 该地区是是否有吸引人人群的事物，如如公园、戏院院等？ 该地区内是是否能一店独独占其利？ 与邻近近商店是否能能形成互补？ 若在市市中心开，道道路是否良好好，停车空间间是否足够？ 店铺在在该地区是否否有便利的运运输系统？正正确对待经营营对手 “同行是是冤家”，选选择店铺经营营地点最好避避免同条街道道上有较强的的竞争对手，但但这仅是一般般情况而言，而而就如时装、电电器、电脑、家家具等商品、却却以“成行成成市”的形态态出现比较有有利。3、 规避“旺旺铺死角” 影影响开店位置置的因素很多多，不能千篇篇一律。为什什么有的偏僻僻小巷生意年年年兴隆，而而有的繁华地地段的店铺生生意却很难做做？位置的好好坏都是相对对的，具体情情况应作具体体分析，如何何避免“旺铺铺中的死角”？对于投资者者，我们认为为与其选择现现在被商家看看艰险的店铺铺经营位置，不不如选择不远远的将来会由由冷变热的未未被人看好的的街道；对于于经营者，有有时与其定好好店铺经营方方向再去寻找找经营场所，不不如先找一个个地点适中，价价格低廉的营营业场所，再再根据当地环环境情况确定定经营方向。黄金旺铺的标准 交通便利的地区区，或者在几个主要要车站的附近近可以在步行下超超过20分钟钟的路程内的的街道设店，街街道两侧，选选择哪一边较较有利于经营营，需要观察察马路两边人人流量，经过过调查分析后后，以行人多多的一边开店店为好。接近人们聚集的的场所如剧院、电影院院、公园等娱娱乐场所附近近，或者大工工厂，机关附附近，这一方方面可吸引出出入行人经过过，另一方面面易于使顾客客记住该店铺铺的地点，来来过的客人向向别人宣传介介绍，会比较较容易指引人人光顾。选择靠近人口会会增加的一边边企业、居民区和和市政的发展展，会给店铺铺增添更多的的顾客而使其其经营上更具具发展潜力。同类店铺聚集的的一边大量事实证明，对对那些经营选选购耐用品的的店铺来说，若若能集中在某某一个地段或或街区，则更更能招徕顾客客。选择横街或障碍碍物较少的一一边许多时候，行人人过马路因为为集中精神去去躲避车辆或或其他来往行行人，便容易易忽略一边的的店铺。游戏陷阱商商铺投资的误误区投资商铺，人们们最为关心的的是，购入商商铺后通过多多少年出租商商铺的租金收收入才能收回回购买商铺时时的投资。以以不算太高的的售价买下商商铺后再用相相对较高的租租金收入推算算出来的投资资回报率的概概念，的确给给人以投资商商铺回报率很很高的结论。有有人认为现在在在常州购置置商铺，100年、8年，甚甚至说6年就就能收回全部部投资。事实实上，这可能能只是人们的的良好愿望而而已，仅是一一种推算，一一种以经济运运行条件一成成不变为前提提设定的投资资回报计算模模式。而且同同，在这种假假设前提下测测算出的投资资回报率的结结论更有不少少的误区。误误区之一；眼眼前租金高的的商铺投资回回报率就高 眼眼前的高租金金并不能保证证连续6年、88年或10年年都能以这个个租金水平来来出租商铺。因因为，商业经经营的竞争导导致了任何商商业业态的盈盈利水平都会会发生变化。今今天能承受高高租金的租赁赁客，明天就就不一定还能能以这个价格格继续承租下下去。如果说说，租金是个个动态的参数数，回报率就就是个变量。所所以，用静态态的常量去推推算出的回报报率是不科学学的。 同样，眼眼前承租商铺铺的经营者因因业态定位，周周边人气等条条件因素的制制约，商业经经营的盈利水水平不高，其其无法承受更更高租金。但但是，如果一一旦周边商业业气候变化，经经营者的盈利利水平大增，此此时，铺的租租金就会上升升。 回首看两两年以前常州州延陵西路“前前北岸后北岸岸”至“文化化宫”一带，无无论是经营者者的盈利水平平，还是人流流量都不能和和现在相比，随随着“文化宫宫改造”的竣竣工，以及“南南大街改造规规划”的确定定，原南大街街的经营者陆陆续在此落脚脚，逐渐形成成中低档服装装街的商业氛氛围，人流量量大增，经营营者盈利水平平提高，自然然租金也有了了大幅的增长长。误区之二二：租金低的的商铺没有投投资价值 目前前，不少商铺铺的投资年回回报率在5左右，相比比较一二年前前12、110或8的确有所下下降。但与年年利率百分之之一点几的银银行储蓄；指指数上窜下跳跳令人无法捉捉摸，稍不留留神就可能被被深套几年的的股票；或需需要不少国际际政治、经济济或金融知识识才能操作，而而且并非只赢赢不输的外汇汇投资相比较较，5收益益的商铺依然然具有十分可可观的投资价价值。 值得一一提的是，大大多数商铺投投资者得容易易忽视商铺物物业本身的升升值问题。而而且，这种升升值有时是相相当惊人的。同同是房产，住住宅越用越旧旧，它会折价价。同一区域域的二手住宅宅房售价高于于一手房，人人们就不太认认可。但商铺铺则越用越升升值，老商铺铺的租金一般般都高于新商商铺的租金。原原因很简单，商商铺所处环境境的商业氛围围被培养出来来了。这不是是以人的意志志为转移的，而而是由市场决决定的。其实实，人们平时时常说的住宅宅是消费，商商铺是投资，也也是涵盖了这这个道理。当当然，导致商商铺贬值的战战争，地震等等因素除外。所所以说，仅从从租金高低来来判断商铺是是否有投资价价值这是误区区之二。 “租租金”是动态态的，一般会会随着经营气气氛的改善而而逐年递增。南南大街不经过过百年商业氛氛围的市场培培育，能有如如今的高售价价和高租价吗吗？ “机会往往往留给有眼眼光的人”，这这句话确实有有道理。我们们曾经碰见过过一位业主，三三年前在常州州某住宅区以以13万元的的价格购置335平方米的的商铺一间，以以当时的市场场状况，每年年只有66000元租金收收入，税前回回报率不足55。随着小小区业主逐渐渐的入住，周周边菜场落成成，商业气氛氛慢慢形成，现现在的租价达达到每年122000元，投投资回报率超超过9。只只顾看到眼前前的租金，不不问该商铺是是否能够越用越升值值，这是既片片面又狭隘的的认识。眼前前低租金的商商铺随着商业业氛围逐渐得得到培育，人人气逐渐旺盛盛，可能不久久就会变成高高租金，其投投资回报率往往往高于目前前高租金的商商铺；同样，眼眼前高租金的的商铺随着商商业规划、城城市建设规划划的调整可能能不久就会变变成低租金，或或人气散失，甚甚至造成某些些业态的经营营难以为继。误区之三，租金高低由商铺本身来决定 一般情况下，租金高低由商铺所处经营环境来决定。如周边人气，商业氛围等。但是，这也是一种片面的认识。同一区域，同一商业街，哪怕是门挨着门的商铺，其租金也可以相差不少，这是由商业业态决定的。两家商铺连在一起，一家经营便利店，另一家开设“网吧”，这两位商铺业主的租金收入肯定会有所不同。其投资回报率也会有差异。 路桥市场适合经营较低档次的产品，常州大洒店旁适合经营较高档次的商品，这并不难区别，难的是在地段不变的情况下如何有效地提高商铺租价，作为商铺投资者首先要清楚自己的物业经营什么业种才能获得较高的收益。在此基础上去找寻你的租赁客，只有这样，你才能获得相对高的回报率。误区之四：谁出的租金高，就把商铺租给谁 很多商铺业主习惯如此操作：谁出的租金高就把商铺租给谁。但是，这里有很多的弊端和风险。一种商业业态能否承受高租金并不是个很难搞清楚的问题。如果以很高的租金把商铺租出去，但是承租客由于受经营业态整体盈利水平的制约，而无法长期承受高租金。但业主又得重新去找寻新的租赁客。期间，商铺就会产生空置期，再次装修的免租金期等。而且，下一次也未必会获得相同水平的高租金。一年下来平均计算一下商铺的年租金收入可能比别人以略低价格出租的还低。此外，这一过程中，业主可能还得花去不少的时间精力，说不定还会遇到某些物业运行费用的追讨和缴付等矛盾。 投资者除了考虑“乙方”经营业种的盈利水平、是否有长期经营的能力以外，更要注重承租人经营的业种是否有利于商铺自身素质的维持和提高，同一间店铺不租给文化用品经营者，而租给修理摩托车的经营户，虽然短期可能获取了较高的租金收入，但投资者再次面临考虑“自己的物业经营什么业种和业态才能获得较高收益”这一问题时，可供选择范围可要大打折扣哦！ 我们常常碰到这种情况：刚开始，投资者漫天要价，几年内确实得到的丰厚的收益，但承租人发现其人部分盈利都用于支付租金，或高额的租金已经超过了其盈利水平，承租人被迫改变经营地点。商铺经常出现空置，投资者又被迫降低租金，这时许多承租人潜意识认为该商铺的风水不好，导致投资者的商铺出现长时间空置。其实，我们并不主张“风水”之说，我们认为，投资者若能学会长期经营商铺的方法，不过于急功近利，上面的情形是能够避免的。商铺投资收入分分析运算表购买价格：_ 收购成本本_ _ 贷款贴现现率：_ _ 首期付付款_ _抵押贷款数据成本回收数据第一次抵押贷款款第二次抵押贷款款物业增值个人动产金额  价值利率成本回收方法期限  使用寿命每年付款次数使用日期定期支付金额回收金额（全部部/超出）年度还债金额投资税抵免（￥或）说明应税收入年份 123451潜在租金收入2+受空置率影响响的其它收入入3 空置或欠租租亏损4=实际租金收入入5+不受空置率影影响的其它收收入 6=营业总收入7 营来费用8=营业净收入9 第一年抵押押贷款利息10 第二年抵押押贷款利息11 成本回收建建筑物部分12 成本回收-个人动动产13 分期_贷款贴息息14 其他支出15 =房产应税收入入16纳税额_（减减免）现金收入年份17营业挣收入（第第8行）18 年度偿债额额19 其他支出20=税前现金收入入21 纳税额（减减免）（第116行）22+投资税抵免23=税后现金收入入游戏须知商商铺投资考虑虑因素投资分分析是一门专专业性较强的的知识，对待待商铺投资，无无论是开发商商还是投资者者应多参考专专家意见，以以降低效益预预算偏差率和和投资风险，实实现预期的投投资效益。通通常情况下，投投资者总是以以静态方式去去评价物业若若干年内的投投资收益，并并由此得出物物业投资回报报率，这种方方法是不正确确的。商铺投投资除了受经经济，政策，区区域市场氛围围变动等宏观观影响以外，一一些“微观”要要素也是投资资者必须考虑虑的，在此我我们罗列一些些因素，以及及投资分析表表格，引导常常州投资者在在投资过程中中考虑问题的的方式。空置置或欠租：在在预算投资回回报率时，假假设的租金收收益通常是一一种潜在收益益，现实中往往往会 出现临时空空置或因承租租人经营不佳佳而欠租，因因此实际收益益与预算时的的潜在收益是是不一样的。如何何根据物业的的不同，寻找找实际收益与与潜在收益之之间的关系，以以减少预算的偏差，是是一项涉及到到专业性较强强的投资分析析方法。经营营费用：例如如物业管理费费；保险费；中介费；律律师费；换置置损毁的玻璃璃、水管及其其他配 套而支付的维维护费等等，也也是一笔不小小的开支。银行利率：利率不公是是你在购置物物业是必须考考虑的重要因因素之一，也也影响承租人人租金的支付能力或者可以以说是投资者者的收益期望望。同时，利利率的变化将将导致复利、贴贴现的变化。（简单的的说，每半年年收取租金与与每一年收取取租金存在较较大的收益差差距）折旧：我国的土地地都归国家所所有，国家只只出让使用权权，而商业用用地的土地使使用年限是440年，因此投资者者必须考虑物物业的折旧，将将其列入每年年的成本回收收。税费：投投资者得到的的回报是“税税后利润”，税税费的变动其其直接影响是是投资回报率率的变化。租租金：租金是是动态的，受受宏观政策变变化、市场供供求变化、商商业氛围变化化等影响，从从而导致投资率也是个变变量。游戏风风险商铺铺投资“零”风风险吗？ 任何投投资都是有风风险的，而且且收益与风险险又成正比。也也就是说，收收益的背后往往往存在高风风险。商铺投投资并不是零零风险，排除除投资者降低低“收益期望望值”而言，如如果对商铺投投资隐含的各各种不确定性性及其投资的的复杂性把握握不当，就有有可能导致投投资失误。 制约商铺投投资的不确定定因素 10项容易出出租的小型商商铺特征：、 商铺的面宽和进进深比例适合合，进深不超超过面宽3倍倍为佳；、 周边可以停车  及有一定量量停车位；、 净高达到3.55米以上，做做夹层后，上上面可以堆放放一定的货物物；、 邻近商铺有较大大型的骨干商商店或者是有有影响力的商商业设施；、 有展示橱窗，有有后门的店铺铺更易出手；、 商铺所处区域是是高收入人士士密集区，且且治安良好；、 位置不一定在主主干道，但要要容易上主干干道；、 地处有历史或人人文氛围的区区域；、 得房率高，室内内立柱少；、 电、水设施齐全全，易于安装装空调。价格格变动的不确确定性 商铺的价格最终终由商铺的供供求关系决定定，而市场上上商铺的供应应和需求又受受各种因素的的影响，而处处于不断变化化之中，由此此也决定了商商铺的价格也也有下降的可可能。预期投资收益的的不确定性 自营，出租或短短期内持价格格上涨后转手手（即炒商铺铺），是商铺铺投资的三种种方式。与此此相对应，投投资商铺的收收益有预期经经营收入，及及转让价格之之分。但这三三方面的收益益都受各种因因素的影响，难难于把握。 城市规划布布局的不确定定性 商铺预期收益的的高低，与其其投资用途有有密切的关系系。同时，各各种用途又受受城市规划及及周围环境的的约束。 商商铺投资本身身的复杂性 相对于其他投资资，商铺投资资要复杂得多多。首先在税税收上，无论论是购买时的的印花税和契契税，还是经经营、出租或或转让时的有有关税收，都都相当复杂；其次，市场场上所谓的“坑坑子商铺”，如如共有产权商商铺，“居改改非”商铺，外外地投资者往往往难于识别别。 投资商商业用房有讲讲究：店铺选选址和品质最最重要 股市动荡荡，银行利率率下降，致使大量闲散散资金寻求有有效的投资项项目，店铺房房作为不动产产投资的一个个品种，具有有既可出租、又又可自营的两两重性，早就就引起了投资资高手的注意意。但是，交交不是随便捡捡个店铺都能能赚钱，店铺铺的选择大有有讲究，它包包括店铺的位位置和店铺的的品质。一、 店铺的选址址1、 买住住宅、讲究”地地段、地段、还还是地段，”投投资店铺就更更讲究地段了了。店铺的地地段一般有三三类：第一类类是成熟的中中央商务圈。如如：上海的南南京路、南京京的新街口、镇镇江的大市口口等；第二类类是成型的商商圈，多临近近大型的住宅宅或就业中心心区，能吸引引大量就业人人口的商务办办公楼或经济济开区；第三三类是住宅小小区内部。22、 在成熟熟的中央商务务圈投资店铺铺，投资额较较大，而且不不同商务圈的的性质及发展展程度，都将将直接影响店店铺的经营效效益水平及场场地的租金。这这种店铺投资资动作首先是是借了近在咫咫尺的整个商商圈的”东风风”。在一些些中心商圈的的小店铺做生生意，骨固定定的人流量保保证，也让顾顾客有”柳暗暗花明又一村村”的惊喜，这这样经营店铺铺真可谓”大大树底下好乘乘凉”，得来来全不费工夫夫。商业繁华华地段有人气气聚集效应，大大型商场进驻驻的地方有规规模以及品牌牌效应，中心心店铺的投资资者除了掌握握时机跟进外外，还要明晰晰自己的经营营思路，该”跟跟”时跟，该该”创”时创创商业。3、 一般说来，就就业中心区为为住宅区提供供了需求市场场，住宅区为为就业中心区区提供了充足足的劳动力，很很难说清是”先先有鸡还是先先有蛋”，但但只要有了”鸡鸡”和”蛋”，店店铺就进八品品质和价位会会有明显提高高，这反过来来又会使店铺铺的增值更为为可观。在较较偏远的新兴兴社区，大卖卖场、大型购购物中心，专专业市场往往往是大商圈的的”领头羊”，小小店铺必须紧紧随左右，才才能等着”乘乘轿子”。44、 若投资资小区内的店店铺则需要比比较慎重，一一方面是人流流有限；另一一方面，住户户在小区内消消费仅仅是为为图个便利，而而难有持续的的、大宗的消消费。适合投投资的小区内内店铺，最好好在足够大的的规模，或者者是开放式小小区，有宽敞敞的街区道路路，小区主要要出入口、街街道转角等位位置的店铺是是投资的最好好目标。二、 店铺的品质质1、 店铺铺讲究面宽、布布局正，进深深最好是门面面宽度的两倍倍之内。一般般住宅底层店店铺，进深通通常在10米米以上，如果果资金充裕，可可考虑购买22-3个门面面或与相邻买买家联合出租租的方式来规规避风险。22、 俗话说说：”船小好好掉头”，投投资店铺也例例外。大型商商场的分隔铺铺位虽然经营营上有商场的的金字招牌作作保证，但人人多心不齐，所所以，选大商商场不如选小小商铺来得灵灵活，同时，租租金往往并非非和面积成正正比，投资220平方米左左右的店面出出租给书店或或碟片店，获获得也不小。3、 许多开发商常常在临街一面建有两层甚至是三层的营业用房用于统一出售，这种统售店面，售价自然比单纯一楼的店面低得多。但对此类物业，投资者需留神，心里没底千万不要下单。一般来说，餐饮、超市、家装和美容等行业是该类店面租用的常见对象，此类行业对面积的要求都在100平方米以下，如果太大，可能不好出手。4、 可以说，店铺投资是投资回报较高、受益年限较长、投资风险较小的投资项目之一。投资者在购店铺时，及时将店铺按规定的租金和年限租给其他经营者，等到商场生意兴旺后，业主再将店铺收回来自已经营或再转租获利，能够有效降低投资风险。由于店铺刚刚兴起，加上场城市建设与市场经济的发展，使店铺具有很大的升值潜力。但是，无论是购买店铺还是租赁店铺，其价格、租金、装潢费的投入都是相当大的，一旦对商圈的估计错误或是经营不当，都有可能导致店铺投资的回报不足。因此，投资店铺时，必须认清市场和正确估算回报，切勿头脑发热，盲目跟随，最好要有专业的预算策划。购买商铺小常识一、 注意分摊的公用面积： 商铺的公摊面积一般在50左右。公摊由走道、楼梯（自动扶梯）、外墙等组成。若公摊面积过大，经营面积就会相对减少影响收益，但若公摊面积过小，走道等就会显得狭窄，让顾客感觉不舒服，影响商铺的经营，反以购买商铺时一定要注意该商场的公摊率是否合适，这对自己今后商铺投资是否成功有很大的影响。二、 注意返租承诺： 返租是指购房者支付房款后，在约定时间内将物业交给发展商出租经营。购房者可获得固定的返租回报。如甲先生购买了某商场的铺位，并与发展商签订了购房合同及返租协议。双方约定：甲先生同意将物业租给发展商，三年内发展商支付物业标的22作为返租回报。一年后，发展商却未能按约交房，也未支付返租回报。甲先生未将物业支付给发展商。因此双方签订返租协议亦不具备生效条件。然而一些发展商写入广告及售楼人员的口头承诺，更无保障。三、 注意贷款风险：商铺贷款低，年限也短，60的期限<10年。而银行对商铺贷款者资质的审核比住宅严。因此投资者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力。四、 注意内外销商铺未并轨： 本市内外销商品住房已经并轨。但商铺仍处于内外有别的状况。市民在购买商铺前应先问清楼盘性质，以免签了合同办不出证。商铺投资的三大诀窍 如今在房地产市场中，有相当部分的购房者买房后不是为了自住，而是用来投资。有的投资新房，有的投资二手房，也有的投资商铺。由于近两年本市商铺市场发展迅猛，商铺的投资回报率远远大于住宅，因此，越来越多的人开始涉足商铺市场。为了帮助广大投资者更好的把握市场，近日有关专家提出了商铺投资的三大诀窍。1、 抢占要地核心圈层 投资小型商铺，首要考虑的因素便是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业网点数及配套设施等。一般来说，商业圈半径在250-500米之内为核心圈层；半径在一公里左右为中心圈层；公交线路可以延伸到达的区域为次中心圈层；整个城市四周效区及卫星城镇为外圈层；与该城市有密切地哉经济联系的城市为区域影响圈层。 按照这样的商业圈层划分标准，对于小型商铺地点的选择起决定性作用的商圈应为核心圈层，其次是中心圈层和次中心圈层，而外圈层天影响层则几乎可以不予考虑。因为不同的商圈性质及发育程度，将直接影响到未来商铺的经营收益水平及场地租金。2、 因地制宜特色专营  中心商业区是市民聊天、逛街、购物、休闲的理想场所，也是投资小型商铺的最佳地点。但该地段费用高、竟争性也强，除了大型综合商店外，较适合那些有鲜明个性特色的专营店发展，如：镇江”紫金流行广场”。其次是火车站、长途汽车站、地铁、轻轨及公交车站附近，为旅客往来集中的区域，也是适合商铺开业之地。由于人流量大，这一地段的商业价值较高，尤其适应发展饮食、食品、生活用品等方面的商店。又比如住宅区附近大都是居民，这一地段家庭生活商品的消费力强，尤以日常用品消费量最大，凡能提供这类服务的商店，一般都能获得较好的发展。而像目前人口并不多的市郊地段，随着城市建设的发展，将来会变成繁华的社区中心，眼光长远的投资者如能把握机会，提前择地开创基业，日后财源定会滚滚而来。3、 超前意识看好新区 所谓超前意识，就是要善于瞄准新建市场。一般来说，新建设场其商铺的出售价格比成熟市场要便宜许多，如果到有发展潜力的新市场购置商铺，则投资少、升值潜力大。譬如，在远离市中心的一些新开发的城区中，一般房产商在开发临街住宅时，大都有一定量的经营门面供出售。由于这些地段尚处建设初期，人口密度小，因此商铺售价比较低，但考虑到这些地段有大量在建、尚未竣工的楼盘，今后的居民密度会骤然增加，发展势头看好，目前在此选购门面就具有价位的优势天升值的潜力。另外，如一些地铁、轻轨或新辟公交车延伸线的车站附近，今后人气也会集聚，就可作为投资机会好好把握住。商铺案例分析及注意事项 目前，国内商铺市场投资的回收期为10-15年（不考虑商铺自身升值因素），投资回报率高于一般住宅。较高的投资回报、稳定的现金流量天入市后良好的商业发展前景吸引了众多投资者入市，境内，境外人士都把购买商铺作为投资房地产的另一途径。一、 商铺解读交易实例 近日，金先生手头有200-300万资金，打算购买商铺作为投资。于是，房地产经纪人向其介绍了商铺贷款的相关政策，并推荐了两个带租约的商铺，然后约定看铺时间。金先生自己又抽空到实地观察了几天，最后对其中一个商铺表示了明确购买意向，与此同时，他希望银行能提供五成商业贷款。经纪人即列出了贷款所需提供证明、文件的清单，并明确每月所需还款金额。在金先生提供了相关证明及文件后，即由中介公司代办有关贷款审批手续，银行出具”贷款意见确认书”，这样，金先生完成了商铺贷款的全过程。在签约方面，经过中介公司、出售方与承买方的共同努力，出售方承买方终于就该商铺的标的、付款方式、期限等条件达成共识。最后双方顺利地签订了买卖合同。1、 分析出售方 希望能通过出售该物业，获得一笔资金。由于在2000年签订了一份为期5年的租约，租金较低（当时市场正处于低谷，因此租金目前的市场行情明显偏低）。2、 分析承买方 金先生希望通过购买该商铺，能使资金保值、增值。金先生是商人，不希望把所有资金都投在该商铺上，而是希望利用银行贷款支付部分房款，并利用以后收取的租金来还贷。3、 中介方 赁借专业知识与团队合作精神，保障交易的安全性。二、 影响商铺升值因素 商铺较高的投资潜力刺激了一部分投资者从股票、住宅，转向商铺。根据上海中原物业代理有限公司分析，影响商铺升值的因素主要有以下几点：1、 零售业带动商铺。中国入世后，零售业将在三年内逐步向外资开放。在这段时间内外资零售业将大举进军中国市场，内资零售业也加紧”圈地”步代，特许加盟的形式大大加快了零售业的扩张步伐。据2001年11月零点调查与指标网的调查结果显示，最适合进行特许连锁经营的行业是零售业（43），其次是服务业（23.9）天快餐业（22）。值得关注的是，家电等专业连锁店快速的发展引起了业界的重视。因此，未来一段时间内对商铺的需求将有较为稳定的增长。需求主要集中在便利店、超市与大型卖场、连锁餐饮、品牌专场店等。2、 大量客流为商业带来活力。位于商业繁荣地区的商铺，客流量的走高带动了商业兴旺，为投资商铺带来很大升值空间。因此，选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量；位于小区内的商铺，小区人气兴旺与否是很重要的因素。住宅小区内业主多，就意味着消费需求多，所以小区必须具备一定规模。例如，万科城市花园的”优诗美地”的商铺就已渐成气候，成为投资者的投资热点。3、 具有商业潜力的地区，商铺也会有较高升值空间。在市政动态方面，沪上著名的商业街南京路和淮海中路将引来新一轮改造。南京东路邀请国际著名咨询公司”麦肯锡”进行长远目标定位，到2010年，把南京路建设成国际一流商业街。淮海路请来”仲量联行”为其进行下期商业改成品牌旗舰店一路排开。上海中心城区繁华商业街上第一座大型公共绿地-5万平方米的四川北路大型绿地建设方案已经敲定，建成后四川北路商业布局天档次都将进一步扩大和提升。因此，上述地区的商铺会有一定的升值潜力。三、 购买商铺需要注意1、 商铺安全性 商铺有无租约及租约的到期日。例如，有租约的商铺必须明确原承租人放弃优先购买权，划拨土地上的商铺在购买后还必须补地价等。2、 租金调幅 以5年租期的租约为例，前2-3年租金不增，从第4年开始逐步递增。租金增长的方式一般选择以下两种：累计递增，即每年租金按照递增比例递增，但是递增基数以前一年租金价格为准；环比递增，即每过一段时期（一般3年左右）租金按比例上调。3、 租金价格 商铺租金除了符合自己的购买承受力外，还要与周边商铺和同类产品作比较。4、 商铺贷款 相关政策一般商铺贷款总额不超过300万元，贷款额度最高为6成，期限为10年。27