商业地产销售技巧培训(实战篇).ppt

有动力才有价值有动力才有价值动力智囊团动力智囊团动力地产员工培训内容动力地产员工培训内容 -讲师闵新闻讲师闵新闻第一章第一章 房地产相关知识房地产相关知识第二章第二章 建筑与规划基础知识建筑与规划基础知识第三章第三章 房地产专业知识介绍房地产专业知识介绍第四章第四章 置业顾问基本素质要求置业顾问基本素质要求第五章第五章 房地产销售技巧相关知识房地产销售技巧相关知识第六章第六章 房地产销售的相关问题房地产销售的相关问题第七章第七章 案场制度及业务员手册案场制度及业务员手册目目 录录第一章第一章 房地产相关知识房地产相关知识第一节第一节 房地产、地产、房产与房地产业房地产、地产、房产与房地产业一、房地产是房产和地产的总称一、房地产是房产和地产的总称u由于不能移动、也称不动产。是指土地由于不能移动、也称不动产。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、及其附带的各种权利（所有权、管理权、转主权等）。房地产在物质上有三种存转主权等）。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。地房屋的综合体。房地产的特性房地产的特性u房地产位置的固定性房地产位置的固定性u房地产地域的差别性房地产地域的差别性u房地产的高值耐久性房地产的高值耐久性u房地产的保值增值性房地产的保值增值性二、房二、房 产产u是指房屋财产，是经济形态，在法律上是指房屋财产，是经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租、出售或自用使用者之间可以进行出租、出售或自用或作其他用途的房屋。如住宅、产房、或作其他用途的房屋。如住宅、产房、仓库、办公楼、商铺等。具体划分为：仓库、办公楼、商铺等。具体划分为：商品房和非商品房；住宅房和非住宅房。商品房和非商品房；住宅房和非住宅房。房房 屋屋 u是建造在土地之上的建筑产品，供人是建造在土地之上的建筑产品，供人们社会生活、生产使用的建筑物，房们社会生活、生产使用的建筑物，房屋与房产的根本区别就是其产权属性。屋与房产的根本区别就是其产权属性。房屋是指房屋的自然形态，房产的房房屋是指房屋的自然形态，房产的房屋经济形态。屋经济形态。房产的三大特性房产的三大特性1.房产包含其占据的地产，房依地建、地房产包含其占据的地产，房依地建、地产不可分：产不可分：2.房产具有一般商品的交易属性；房产具有一般商品的交易属性；3.具有使用和所有权，并且都可以进入市具有使用和所有权，并且都可以进入市场买卖。场买卖。三、地三、地 产产u地产概念：地产概念：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。在我国地产分为国有和集体也就是有无权属关系。在我国地产分为国有和集体所有两种类。其用途：工业用地、商业用地、铁路所有两种类。其用途：工业用地、商业用地、铁路用地、军事用地、住宅用地、耕地、林地等。用地、军事用地、住宅用地、耕地、林地等。土地制度（所有权和使用权分离）土地制度（所有权和使用权分离）土地所有权土地所有权我国土地所有制我国土地所有制公有制：国家和集体两种形式，公有制：国家和集体两种形式，其他任何个人或组织对土地都不享有所有权。其他任何个人或组织对土地都不享有所有权。土地所有制的权利：占有、使用、收益、处分等。土地所有制的权利：占有、使用、收益、处分等。国有土地：城市市区的土地、农村和郊区中依法没国有土地：城市市区的土地、农村和郊区中依法没收、征购、收归国有的土地；国家未确定为集体收、征购、收归国有的土地；国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、沙滩及其它土地。所有的林地、草地、山岭、沙滩及其它土地。土地制度（所有权和使用权分离）土地制度（所有权和使用权分离）u集体土地：集体土地：农村和城市郊区的土地（除农村和城市郊区的土地（除法律规定于国家所有的以外），包括农法律规定于国家所有的以外），包括农村宅基地、自留地、自留山、农村集体村宅基地、自留地、自留山、农村集体土地。土地。农村集体土地，不允许直接进行农村集体土地，不允许直接进行房地产开发经营，必须先征收入国有后房地产开发经营，必须先征收入国有后方可进行。方可进行。土地使用权取得的方式：土地使用权取得的方式：（出让、转让、划拨）（出让、转让、划拨）u土地使用权的含义：土地使用权的含义：国家将土地所有权在一定年限内出让给国家将土地所有权在一定年限内出让给 土土地使用者，由于使用向国家支付使用权出地使用者，由于使用向国家支付使用权出让金的行为。让金的行为。土地使用出让最高年限按下列土地使用出让最高年限按下列用途确定用途确定1.居住用地七十年；居住用地七十年；2.工业用地五十年；工业用地五十年；3.教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；4.商业、旅游、娱乐用地四十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；5.综合或其他用地五十年；另外，加油站、加综合或其他用地五十年；另外，加油站、加气站用地为三十年。气站用地为三十年。土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用者将土是指土地使用者将土地使用权再转移的行为地使用权再转移的行为u转让时，土地使用权出让合同和登记文转让时，土地使用权出让合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移；其他上件中载明的权利、义务随之转移；其他上建筑物其他附着物所有权随之转让；同样建筑物其他附着物所有权随之转让；同样地上的建筑物、其他附着物的转让时附着地上的建筑物、其他附着物的转让时附着物使用范围的土地使用权也随之转让。物使用范围的土地使用权也随之转让。地使用权划拨地使用权划拨政府无偿把土地拨给政府无偿把土地拨给使用者使用的一种行为使用者使用的一种行为u国家机关用地、军事用地、城市基础设施国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、政策性扶持项目都用地、公益事业用地、政策性扶持项目都属于土地使用权划拨范围。属于土地使用权划拨范围。u以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，补交出让金经政府及土地管理部门同意，补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。后方可进行转让、出租和抵押。地产的特性地产的特性1、房地不可分、房地不可分 2、固定性、固定性 3、区域性、区域性 4、不可再生性、不可再生性 5、唯一性、唯一性 6、消费与投资的双重性、消费与投资的双重性 7、消耗持久性、消耗持久性8、流通的权属性、流通的权属性 9、投资大变现性的风险性、投资大变现性的风险性 10、增值性、增值性房地产业房地产业u房地产业是指从事房地产开发建设、租售经房地产业是指从事房地产开发建设、租售经营以及与此紧密相关的中介服务，如融资、营以及与此紧密相关的中介服务，如融资、评估、置换、装饰、维修、物业管理等经济评估、置换、装饰、维修、物业管理等经济活动的产业，是国民经济中兼有生产和服务活动的产业，是国民经济中兼有生产和服务两种功能的独立产业部门。两种功能的独立产业部门。u房地产业经济活动的领域包括：土地开发和房地产业经济活动的领域包括：土地开发和再开发；地产经营；房屋开发；房地产经营，再开发；地产经营；房屋开发；房地产经营，包括房地产买卖租赁、抵押等；房地产中介包括房地产买卖租赁、抵押等；房地产中介服务；房地产物业管理服务；房地产金融，服务；房地产物业管理服务；房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。房地产业与建筑业的关系房地产业与建筑业的关系u房地产业和建筑业之间既有区别又有密房地产业和建筑业之间既有区别又有密切的联系，建筑业是属于第三产业，属切的联系，建筑业是属于第三产业，属于物质生产部门。房地产则兼有开发、于物质生产部门。房地产则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业，一般将从事房地产开发和经营三产业，一般将从事房地产开发和经营的企业和组织称为开发商，将从事房屋的企业和组织称为开发商，将从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承建设和设备安装的企业称为建筑商和承包方。包方。房地产经济活动的特点房地产经济活动的特点u从国民经济来看，房地产是一个先导、基础性并从国民经济来看，房地产是一个先导、基础性并具有支柱产业特性的行业；具有支柱产业特性的行业；u从地区经济来看，房地产是一个区域差异巨大，从地区经济来看，房地产是一个区域差异巨大，级差收益明显的行业；级差收益明显的行业；u从投资过程来看，房地产是一个高投资、高风险、从投资过程来看，房地产是一个高投资、高风险、赢利水平可能较高但又难以确定的行业；赢利水平可能较高但又难以确定的行业；u从行业特性上看，房地产是一个具有综合性和高从行业特性上看，房地产是一个具有综合性和高度关联性的行业；度关联性的行业；u从社会经济方面来看，房地产受政府政策影响很从社会经济方面来看，房地产受政府政策影响很大，是法律制度紧密相关的行业。大，是法律制度紧密相关的行业。房地产在国民经济体系中的地位房地产在国民经济体系中的地位u房地产业是归属于第三产业的一个重要部房地产业是归属于第三产业的一个重要部门，房地产是整个国民经济的重要组成部门，房地产是整个国民经济的重要组成部分，它的发展既受到国民经济的制约，又分，它的发展既受到国民经济的制约，又能促进国民经济快速、协调、稳定增长。能促进国民经济快速、协调、稳定增长。u房地产是国民经济的支柱产业。房地产是国民经济的支柱产业。支柱产业的条件支柱产业的条件u产业关联度大，带动效应强；产业关联度大，带动效应强；u其增加值在国民总值占其增加值在国民总值占5%以上；以上；u符合产业结构演进的方向，有利于结构优符合产业结构演进的方向，有利于结构优化；化；u在国民经济发展中处于举足轻重的重要地在国民经济发展中处于举足轻重的重要地位。位。第二节第二节 房地产开发经营的程序和房地产企业房地产开发经营的程序和房地产企业一、房地产开发经营的主要阶段和过程一、房地产开发经营的主要阶段和过程u根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容，房地产开发经营大体可以划分经营管理的内容，房地产开发经营大体可以划分为七个阶段或运行过程为七个阶段或运行过程1、建设工程项目设立和企业组建、建设工程项目设立和企业组建2、房地产建设工程项目规划和审批、房地产建设工程项目规划和审批3、房地产使用权的取得、房地产使用权的取得4、征地与拆迁、征地与拆迁5、工程建设与管理、工程建设与管理6、房地产的租售管理、房地产的租售管理7、房地产的物业管理、房地产的物业管理二、房地产开发经营的基本程序二、房地产开发经营的基本程序1、土地出让、土地出让 与与“批租办批租办”签定土地出让合同；签定土地出让合同；现场勘察、土地评估交纳地价现场勘察、土地评估交纳地价 “地籍科地籍科”看现场、填表申请、审查、登报、发放看现场、填表申请、审查、登报、发放土地使用证；土地使用证；2、计委立项、计委立项 由由“商品化办公室商品化办公室”打报告，计委批准立项，发放打报告，计委批准立项，发放计委立项批文；计委立项批文；3、建设用地规划许可证、建设用地规划许可证 提供开发小区规划方案，规划局审核发放建设提供开发小区规划方案，规划局审核发放建设用地规划许可证；用地规划许可证；4、建筑工程规划许可证、建筑工程规划许可证 提供施工图，由规划局建筑规划科牵头十家联审，提供施工图，由规划局建筑规划科牵头十家联审，现场勘察，审核资料，发放建筑工程规划许可现场勘察，审核资料，发放建筑工程规划许可证；证；5、施工单位办理进场手续，开始施工；、施工单位办理进场手续，开始施工；6、办理商品房预售许可证开始销售；、办理商品房预售许可证开始销售；三、房地产开发经营企业的类型三、房地产开发经营企业的类型u根据企业在房地产开发经营管理活动中经营根据企业在房地产开发经营管理活动中经营管理的对象和范围不同，可以把房地产企业管理的对象和范围不同，可以把房地产企业分为四大类：分为四大类：开发经营企业：房地产开发经营管理企业，开发经营企业：房地产开发经营管理企业，是通过市场调查可行性研究以及其他前期工是通过市场调查可行性研究以及其他前期工作和项目工程建设，在一个特定的地点和预作和项目工程建设，在一个特定的地点和预期的时间内，把资本转换成房地产商品，然期的时间内，把资本转换成房地产商品，然后通过销售回收投资取得利润的企业。后通过销售回收投资取得利润的企业。中介组织企业：在房地产投资建设、交易、消费、物中介组织企业：在房地产投资建设、交易、消费、物业管理等各个环节或阶段中，为当事人提供中间服务业管理等各个环节或阶段中，为当事人提供中间服务的经营活动，就是房地产中介。的经营活动，就是房地产中介。物业管理企业：物业管理是适应市场经济规律需要的物业管理企业：物业管理是适应市场经济规律需要的社会化、专业化、企业化、经营型的房地产管理模式，社会化、专业化、企业化、经营型的房地产管理模式，它不仅能延长房地产商业产品的自然寿命，提高使用它不仅能延长房地产商业产品的自然寿命，提高使用的经济寿命使房地产保值增值，而且能给使用者提供的经济寿命使房地产保值增值，而且能给使用者提供各种服务，满足房地产所有人和使用人的需要。各种服务，满足房地产所有人和使用人的需要。u房地产金融企业：金融机构中专门从事房地产信房地产金融企业：金融机构中专门从事房地产信贷的机构，以及住宅贷款银行称作房地产金融企贷的机构，以及住宅贷款银行称作房地产金融企业。业。第三节第三节 房地产价格与房地产价格管理房地产价格与房地产价格管理 一、房地产价格的特点一、房地产价格的特点u土地价格是房地产价格的构成部分，由于土地价土地价格是房地产价格的构成部分，由于土地价格不等同于土地的价值，而是地租的资本化收入，格不等同于土地的价值，而是地租的资本化收入，从而也使房地产价格不是完全由劳动形成的价值从而也使房地产价格不是完全由劳动形成的价值决定的价格，因此这部分价格具有特殊的运动规决定的价格，因此这部分价格具有特殊的运动规律，与普通商品的价格有许多不同的地方，由此律，与普通商品的价格有许多不同的地方，由此形成它的一系列的特点：形成它的一系列的特点：由于土地价格是地租的资本化收入，因此土地价格不由于土地价格是地租的资本化收入，因此土地价格不是由价值决定的而是由地租和利息决定的。是由价值决定的而是由地租和利息决定的。由于土地的有限性，土地价格的主要由土地由于土地的有限性，土地价格的主要由土地的需求决定的。的需求决定的。由于土地位置的不动性，就使房地产（土地）由于土地位置的不动性，就使房地产（土地）的价格具有地方性的价格具有地方性由于土地位置的不动性和固定性，以及自然由于土地位置的不动性和固定性，以及自然的差别性，使房地产（土地）价格具有个别的差别性，使房地产（土地）价格具有个别性性由于土地的有限性，以及对土地的需求不断由于土地的有限性，以及对土地的需求不断增长的特性，决定了土地（房地产）价格随增长的特性，决定了土地（房地产）价格随着社会经济的发展总是不断在上涨的，或者着社会经济的发展总是不断在上涨的，或者说土地价格具有不断上涨的趋势。说土地价格具有不断上涨的趋势。影响房地产价格的因素影响房地产价格的因素1、经济因素、经济因素 2、物理因素、物理因素 3、环境因素、环境因素 4、行政和政策因素、行政和政策因素 5、社会因素、社会因素 6、心理因素、心理因素 7、国际因素、国际因素 三、房地产价格的种类三、房地产价格的种类u地产价格、房产价格、房地产价格地产价格、房产价格、房地产价格地产价格：即土地价格，简称地价地产价格：即土地价格，简称地价房产价格：房屋本身的价格，这种价格的原房产价格：房屋本身的价格，这种价格的原始形态就是房屋的造价，即在建筑房屋花费始形态就是房屋的造价，即在建筑房屋花费的劳动所形成的价格。的劳动所形成的价格。房地产价格：就是把房地产结合在一起所形房地产价格：就是把房地产结合在一起所形成的价格，也就是地产价格和房产价格的综成的价格，也就是地产价格和房产价格的综合体。合体。u这三种价格形态存在的基础就是：单纯的这三种价格形态存在的基础就是：单纯的地产；单纯的房产；房地产的综合体。地产；单纯的房产；房地产的综合体。房地产理论价格、评估价格、市场价格房地产理论价格、评估价格、市场价格u房地产的理论价格：就是经济理论中所说的，由房地产的理论价格：就是经济理论中所说的，由房地产的价值决定价格。房地产的价值决定价格。u房地产评估价格：是根据一定的估价理论和估价房地产评估价格：是根据一定的估价理论和估价方法，依据一定的估价程序，评估出来的房地产方法，依据一定的估价程序，评估出来的房地产的价格。的价格。u房地产市场价格：是房地产商品在市场交易中形房地产市场价格：是房地产商品在市场交易中形成的价格，这是房地产的买卖价格，简称房地产成的价格，这是房地产的买卖价格，简称房地产的时常价格。房地产市场价格可以分为公平价格的时常价格。房地产市场价格可以分为公平价格和非公平价格：和非公平价格：公平价格：是交易双方在正常的情况下，即在公平价格：是交易双方在正常的情况下，即在没有外力影响没有外力影响 和干涉下形成的价格。和干涉下形成的价格。非公平价格：是在外力的干涉和影响下形成的非公平价格：是在外力的干涉和影响下形成的价格。外部因素主要是指不了解情况、垄断、价格。外部因素主要是指不了解情况、垄断、以及外部强制力等。以及外部强制力等。u房地产理论价格、房地产评估价格是房地产房地产理论价格、房地产评估价格是房地产市场价格形成的依据或运行的基础。市场价格形成的依据或运行的基础。所有权价格、使用权价格所有权价格、使用权价格u所有权价格：在房地产买卖过程中，不仅转所有权价格：在房地产买卖过程中，不仅转移房地产的使用权，而且转移了房地产的所移房地产的使用权，而且转移了房地产的所有权，这样形成的价格就是房地产所有权的有权，这样形成的价格就是房地产所有权的价格。价格。u房地产使用权价格：房地产在买卖过程中，房地产使用权价格：房地产在买卖过程中，不转移房地产所有权，只转移房地产使用权，不转移房地产所有权，只转移房地产使用权，这样的价格就是房地产使用权价格。这样的价格就是房地产使用权价格。协议价格、招标价格、拍卖价格协议价格、招标价格、拍卖价格u协议价格：以协议方式出让土地使用权，协议价格：以协议方式出让土地使用权，土地价格就采用了协议价格的形态。土地价格就采用了协议价格的形态。u招标价格：以招标方式出让土地所有权招标价格：以招标方式出让土地所有权的，土地价格就采取了招标形态。的，土地价格就采取了招标形态。u拍卖价格：以拍卖方式出让土地使用权拍卖价格：以拍卖方式出让土地使用权的土地价格就采取了拍卖价格的形态。的土地价格就采取了拍卖价格的形态。基准地价、标定地价、市场地价基准地价、标定地价、市场地价u基准地价：基准地价：国家为了发展房地产经济，发展房地产市国家为了发展房地产经济，发展房地产市场，以及对房地产市场进行有力的调控，在对城市土场，以及对房地产市场进行有力的调控，在对城市土地分等定级的基础上，对各级土地确定一个最基本的地分等定级的基础上，对各级土地确定一个最基本的价格，就是基准地价。也称为土地出让的底价。价格，就是基准地价。也称为土地出让的底价。u标定地价：标定地价：是在基准地价的基础上，考虑了每块土地是在基准地价的基础上，考虑了每块土地的具体情况，也就是说考虑了影响土地价格的其他因的具体情况，也就是说考虑了影响土地价格的其他因素而确定的土地的价格，标定地价接近于土地的市场素而确定的土地的价格，标定地价接近于土地的市场价格。价格。u土地市场价格：土地市场价格：是指在土地市场的交易过程中形成是指在土地市场的交易过程中形成的价格。这是土地现实的价格。土地的基准价格，是的价格。这是土地现实的价格。土地的基准价格，是土地的标定价格和土地的市场价格的基础土地的标定价格和土地的市场价格的基础.四、房地产价格购成四、房地产价格购成1、征地补偿费：、征地补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、集体土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、超转人员补偿费、农转工人员级差财产补偿费、超转人员补偿费、农转工人员级差补贴、菜田基金、安置劳动力补偿、平地补助费、补贴、菜田基金、安置劳动力补偿、平地补助费、私人财产补偿费。私人财产补偿费。2、拆迁安置补偿费：、拆迁安置补偿费：私房作价、地上物补偿费、私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、碴土清理费、临时设施费、周搬家费、拆房费、碴土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费。置用房费。3、其他土地开发费：、其他土地开发费：三通一平费、勘察设计费、三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费。拆迁征地管理费。4、住宅建筑安装工程费：、住宅建筑安装工程费：住宅建筑安装工程造价住宅建筑安装工程造价。5、附属工程费：、附属工程费：附属工程包括指煤气调压站、热力附属工程包括指煤气调压站、热力点、开闭所、变室、锅炉房、高压水泵房等。点、开闭所、变室、锅炉房、高压水泵房等。6、室外工程费：、室外工程费：附属工程指上水、污水、雨水、电附属工程指上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出 入入口等。口等。7、公共配套工程费：、公共配套工程费：公共配套工程指幼儿园、文公共配套工程指幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门诊部、副食店、蔬菜化站、中小学、卫生站、门诊部、副食店、蔬菜店、书店、小饭铺、浴池、街道办事处、居民委店、书店、小饭铺、浴池、街道办事处、居民委员会、派出所、工商税务所、房管所、市政管理员会、派出所、工商税务所、房管所、市政管理用房等。用房等。8、环卫绿化工程费：绿化费、绿地、公共厕、环卫绿化工程费：绿化费、绿地、公共厕所等。所等。9、政府性收费及、政府性收费及“四源四源”费：费：“四源四源”费包括煤费包括煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂。气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂。10、土地出让金大市政费。、土地出让金大市政费。11、两税一费：营业税、城市建设维护税、教、两税一费：营业税、城市建设维护税、教育附加费。育附加费。12、管理费、管理费。13、利润。、利润。第二章第二章 建筑与规划基础知识建筑与规划基础知识第一节第一节 建筑识图的一般知识建筑识图的一般知识一、施工图的内容和用途一、施工图的内容和用途 一套完整的施工图，根据其专业内容或作一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同，一般包括：用不同，一般包括：1、纸目录包括每张图纸的名称、内容、图纸编、纸目录包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，表明该工程施工图由哪几个专业的图号等，表明该工程施工图由哪几个专业的图纸及哪些图纸所组成，以便查找。纸及哪些图纸所组成，以便查找。2、设计总说明、设计总说明 主要说明工程的概况和总的要还应。主要说明工程的概况和总的要还应。3、建筑施工图、建筑施工图 包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图。造详图。4、结构施工图、结构施工图 包括结构平面布置图和各构件的结构详图。表包括结构平面布置图和各构件的结构详图。表示承重结构示承重结构 的布置情况，构件类型，尺寸大小的布置情况，构件类型，尺寸大小及建造法等。及建造法等。5、设备施工图、设备施工图 包括给水排水、采暖通风、电气等设备的平面包括给水排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系图和详图。布置图、系图和详图。二、施工图中常用的符号二、施工图中常用的符号 为了保证制图质量、提高效率、表达统一和便于识为了保证制图质量、提高效率、表达统一和便于识读，我国制订了国家标准房屋建筑制图统一标准读，我国制订了国家标准房屋建筑制图统一标准（简称标准），其中几项主要的规定和常用的表（简称标准），其中几项主要的规定和常用的表示方法如下：示方法如下：1、定位轴线、定位轴线 在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线画出，并进行编号，以便于施工时定位重构件的轴线画出，并进行编号，以便于施工时定位放线和查阅图纸，这些轴线称为定位轴线。放线和查阅图纸，这些轴线称为定位轴线。2、在总平面图、平面图、立面图和剖面图上，经、在总平面图、平面图、立面图和剖面图上，经常用标高符号表示某一部位的高度。标高有绝对标高常用标高符号表示某一部位的高度。标高有绝对标高和相对标高两种和相对标高两种。绝对标高绝对标高：我国把青岛黄海的平均海平面：我国把青岛黄海的平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地标高都以它作定为绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准，在总平面图中的室外地面标高中常采为基准，在总平面图中的室外地面标高中常采用绝对标高。用绝对标高。相对标高：相对标高：除了总平面图外，一般都采用除了总平面图外，一般都采用相对标高，即把首层室内主要地面标高定为相相对标高，即把首层室内主要地面标高定为相对标高的零点，并在建筑工程的总说明中说明对标高的零点，并在建筑工程的总说明中说明相对标高和绝对标高的关系。如室外地面标高相对标高和绝对标高的关系。如室外地面标高-0.45表示室外地面比室内首层地面低表示室外地面比室内首层地面低0.45米。米。3、尺寸线、尺寸线 施工图中均应详细的尺寸。尺寸标注由尺寸界施工图中均应详细的尺寸。尺寸标注由尺寸界线、尺寸线、尺寸起止点和尺寸数字所组成。根据线、尺寸线、尺寸起止点和尺寸数字所组成。根据标准规定，除了标高及总平面图上的尺寸以米标准规定，除了标高及总平面图上的尺寸以米为单位外，其余一律以毫米为单位。为了使图清晰，为单位外，其余一律以毫米为单位。为了使图清晰，尺寸数字后一般不必注写单位。尺寸数字后一般不必注写单位。第二节第二节 常用的建筑材料常用的建筑材料一、建筑材料的分类一、建筑材料的分类u根据材料来源不同，建筑材料可分为天然材料根据材料来源不同，建筑材料可分为天然材料和人造材料；和人造材料；u根据使用部位不同，可分为墙体材料、地面材根据使用部位不同，可分为墙体材料、地面材料和屋面材料等；料和屋面材料等；u根据材料功能不同，可分为结构材料、防水材根据材料功能不同，可分为结构材料、防水材料、保温材料和吸声材料等。料、保温材料和吸声材料等。u根据材料的化学组成不同，可分为无机材料根据材料的化学组成不同，可分为无机材料（如：钢、铁、沙、石、水泥等）、有机材料（如：钢、铁、沙、石、水泥等）、有机材料（如：木材、塑料、石油沥青等）、复合材料（如：木材、塑料、石油沥青等）、复合材料（如：钢筋混泥土、沥青混泥土、纤维板等）（如：钢筋混泥土、沥青混泥土、纤维板等）二、建筑材料的基本性质二、建筑材料的基本性质1、材料结构状态的主要参数：、材料结构状态的主要参数：密度：材料在绝对密实状态（不含孔隙或空隙）下密度：材料在绝对密实状态（不含孔隙或空隙）下单位体积的质量。单位体积的质量。体积密度：材料在自然状态下单位体积的质量。松体积密度：材料在自然状态下单位体积的质量。松散材料的体积密度一般称为堆积密度。散材料的体积密度一般称为堆积密度。孔隙率：固体材料体积内孔隙体积所占比例。孔隙率：固体材料体积内孔隙体积所占比例。密实度：材料体积内被固体物质充实的程度，即材密实度：材料体积内被固体物质充实的程度，即材料的绝对密实体积与其总体积之比。料的绝对密实体积与其总体积之比。2、材料的力学性质：、材料的力学性质：强度：材料在外力作用下抵抗破坏的能力称为强强度：材料在外力作用下抵抗破坏的能力称为强度。度。弹性与塑性：材料在外力作用下产生变形，外力弹性与塑性：材料在外力作用下产生变形，外力除去后，仍能恢复其原状的性质称为材料的弹性。除去后，仍能恢复其原状的性质称为材料的弹性。反之，当外力除去后不能完全恢复其原状的性质，反之，当外力除去后不能完全恢复其原状的性质，称为材料的塑性。称为材料的塑性。3、韧性与脆性：、韧性与脆性：脆性：材料在外力作用下未发生明显变形就突然破脆性：材料在外力作用下未发生明显变形就突然破坏的性质称脆性，具有此性质的材料称为脆性材料。坏的性质称脆性，具有此性质的材料称为脆性材料。韧性：材料在冲击振动力作用下产生较大变形尚不韧性：材料在冲击振动力作用下产生较大变形尚不致破坏的性质称韧性。致破坏的性质称韧性。4、硬度与耐磨性、硬度与耐磨性硬度：材料抵抗较硬物体压入和刻划的能力称为硬硬度：材料抵抗较硬物体压入和刻划的能力称为硬度。度。耐磨性：材料抵抗磨损的能力称为耐磨性。耐磨性：材料抵抗磨损的能力称为耐磨性。三、材料的物理性质三、材料的物理性质1.耐水性：耐水性：材料长期在水的作用下保持其原有性材料长期在水的作用下保持其原有性质的能力称耐水性。建筑工程中易于受水作用质的能力称耐水性。建筑工程中易于受水作用或易于受潮的部位所用的材料要求具有较好的或易于受潮的部位所用的材料要求具有较好的耐水性。耐水性。2.抗渗性：抗渗性：材料抵抗压力水或其他液体渗透的能材料抵抗压力水或其他液体渗透的能力称为抗渗性。力称为抗渗性。3.抗冻性：抗冻性：材料吸水饱和状态下抵抗多次冻结和材料吸水饱和状态下抵抗多次冻结和融化的作用不破坏，同时也不严重降低强度的融化的作用不破坏，同时也不严重降低强度的性质。性质。4.吸湿性：吸湿性：材料在空气中吸收水分的能力称材料在空气中吸收水分的能力称为吸湿。为吸湿。5.导热性：导热性：材料传导热量的能力称为导热性。材料传导热量的能力称为导热性。6.热容量：热容量：材料吸收热量和释放热量的性质材料吸收热量和释放热量的性质称为热容量。称为热容量。7.耐燃性与耐火性：耐燃性与耐火性：材料抵抗燃烧的性质称材料抵抗燃烧的性质称为耐燃性。材料抵抗高热或火的作用，保为耐燃性。材料抵抗高热或火的作用，保持原有性质的能力称为耐火性。持原有性质的能力称为耐火性。8.吸声性与隔声性：吸声性与隔声性：声能穿透材料和被材料声能穿透材料和被材料消耗的性质称为材料的吸声性。阻止声能消耗的性质称为材料的吸声性。阻止声能穿透材料的性质称为隔声性。穿透材料的性质称为隔声性。第三节第三节 建筑与建筑构造建筑与建筑构造u建筑即表示建筑工程的建造活动，同时又建筑即表示建筑工程的建造活动，同时又表示这种活动的成果表示这种活动的成果建筑物。建筑物。u建筑构造是研究建筑物各组成部分的构造建筑构造是研究建筑物各组成部分的构造原理和构造方法的学科，是建筑设计不可原理和构造方法的学科，是建筑设计不可分割的一部分。分割的一部分。一、建筑概述一、建筑概述u建筑的构成要素：建筑功能、物质技建筑的构成要素：建筑功能、物质技术条件和建筑形象。术条件和建筑形象。二、建筑的分类二、建筑的分类u1）按建筑的使用性质分：）按建筑的使用性质分：工业建筑：指主要生产厂房、辅助生产厂工业建筑：指主要生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑。房等生产性建筑。民用建筑：指学校医院、商场等建筑和居民用建筑：指学校医院、商场等建筑和居住建筑（住宅与宿舍）住建筑（住宅与宿舍）u2）按建筑结构使用的材料可分为：）按建筑结构使用的材料可分为：砖混结构建筑：砖混结构建筑：即用砖墙、钢筋混凝土屋面即用砖墙、钢筋混凝土屋面板建造的建筑。板建造的建筑。钢筋混凝土结构：钢筋混凝土结构：即建筑物的主要承重构件即建筑物的主要承重构件全部采用钢筋混凝土。如钢筋混凝土框架结全部采用钢筋混凝土。如钢筋混凝土框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构建筑。构、框架剪力墙结构、剪力墙结构建筑。钢结构建筑：钢结构建筑：即建筑物的主要承重构件全部即建筑物的主要承重构件全部采用型钢：如全部用钢柱、钢梁建造的超高采用型钢：如全部用钢柱、钢梁建造的超高层建筑。层建筑。u3）按施工方法分为）按施工方法分为：装配式建筑：指建筑的主要承重构件，如墙体、装配式建筑：指建筑的主要承重构件，如墙体、楼板、楼梯等均在工厂制成预制构件，在施工楼板、楼梯等均在工厂制成预制构件，在施工现场组装而成。这类建筑以大板、框架、盒子现场组装而成。这类建筑以大板、框架、盒子建筑为代表。建筑为代表。现浇式建筑：它的主要承重构件均在施工现场现浇式建筑：它的主要承重构件均在施工现场浇筑，以滑模式建筑为代表。浇筑，以滑模式建筑为代表。Z装配整体式建筑：是一种混合施工方法，即部装配整体式建筑：是一种混合施工方法，即部分结构现浇，部分结构预制。分结构现浇，部分结构预制。4）按建筑层数的多少，居住建筑分为：）按建筑层数的多少，居住建筑分为：低层住宅低层住宅(13层层)多层住宅多层住宅(46层层)中高层中高层(79层层)高层住宅高层住宅(1030层层)公共建筑及综合性建筑，总高度超过公共建筑及综合性建筑，总高度超过24m的为高的为高层，但不包括总高度超过层，但不包括总高度超过24m的单层建筑。的单层建筑。建筑总高度超过建筑总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均为超高层建筑。筑、综合性建筑，均为超高层建筑。三、房屋的组成及其作用三、房屋的组成及其作用 各种不同的建筑物，尽管它们在使用要求、各种不同的建筑物，尽管它们在使用要求、空间组合、外形处理、结构形式、构造方式空间组合、外形处理、结构形式、构造方式及规模大小等方面各有其特点，但构成建筑及规模大小等方面各有其特点，但构成建筑物的主要部分都是由基础、墙体或柱、楼地物的主要部分都是由基础、墙体或柱、楼地层、屋顶、楼梯、门窗等六大部分组成。此层、屋顶、楼梯、门窗等六大部分组成。此外，一般建筑物还有台阶、坡道、阳台、雨外，一般建筑物还有台阶、坡道、阳台、雨棚、散水以及其他各种配件和装饰部分等。棚、散水以及其他各种配件和装饰部分等。基础：是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下。它承受房基础：是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下。它承受房屋的全部荷载，并把这些荷载传给下面的土层屋的全部荷载，并把这些荷载传给下面的土层地基。地基。墙或柱：是房屋的垂直承重构件，它承受楼地层和屋顶传给墙或柱：是房屋的垂直承重构件，它承受楼地层和屋顶传给它的荷载，并把这些荷载传给基础。墙不仅是承重构件，它的荷载，并把这些荷载传给基础。墙不仅是承重构件，它同时也是房屋的围护结构它同时也是房屋的围护结构.楼地层：是房屋的水平承重和分隔构件，包括楼层和首层地楼地层：是房屋的水平承重和分隔构件，包括楼层和首层地面两部分。楼层把建筑空间在垂直方向划分为若干层，面两部分。楼层把建筑空间在垂直方向划分为若干层，将其所承受的荷载传给墙或柱。楼板支承在墙上，对墙将其所承受的荷载传给墙或柱。楼板支承在墙上，对墙也有水平支撑作用。首层地面直接承受各种使用荷载，也有水平支撑作用。首层地面直接承受各种使用荷载，并把荷载传给它下面的土层并把荷载传给它下面的土层地基。地基。u楼梯：是楼房建筑中联系上下各层的垂直交通设施。楼梯：是楼房建筑中联系上下各层的垂直交通设施。在平时供人们上下楼层；在处于火灾、地震等事故状在平时供人们上下楼层；在处于火灾、地震等事故状态时供人们紧急疏散。态时供人们紧急疏散。u屋顶：是房屋顶部的承重和维护部分，屋面的作用意屋顶：是房屋顶部的承重和维护部分，屋面的作用意识阻隔雨水、风雪对室内的影响、并将雨水排除；二识阻隔雨水、风雪对室内的影响、并将雨水排除；二是阻止冬季室内热量散失，夏季防止太阳辐射热进入是阻止冬季室内热量散失，夏季防止太阳辐射热进入室内。承重结构则承受屋顶的全部荷载，并把这些荷室内。承重结构则承受屋顶的全部荷载，并把这些荷载传给墙和柱。载传给墙和柱。u门和窗均属围护构件：门的主要功能是交通出入，分门和窗均属围护构件：门的主要功能是交通出入，分隔和联系内部与外部或室内空间，有的兼起通风和采隔和联系内部与外部或室内空间，有的兼起通风和采光作用；窗的主要功能是采光和通风，同时也能起到光作用；窗的主要功能是采光和通