土地出让制度对房价的影响(reico).ppt

土地出让制度对房价的影响REICO 工作室影响住宅价格的因素流动性流动性城市化城市化土地出让制度土地出让制度居民收入居民收入成本成本城市土地出让制城市土地出让制度的特征度的特征土地出让制度与土地出让制度与土地价格土地价格我国土地出让制度我国土地出让制度改革建议改革建议土地价格与住宅价格土地价格与住宅价格1234 我国国城市土地出让制度的特征1.我国城市土地出让制度的特征1.我国城市土地出让制度改革的线索有偿、有期限有偿、有期限土地使用制度土地使用制度 无偿、无期限无偿、无期限宪法宪法 以招标、挂牌、拍以招标、挂牌、拍卖（招拍挂）为主卖（招拍挂）为主土地使用权的出让方式土地使用权的出让方式划拨、协议为主划拨、协议为主物权法物权法 1988年公布实施的宪法修正案第二条规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，这就从法律上确定了土地使用权有偿出让问题，使土地交易市场的形成有了法律依据。2007年开始实施的物权法第137条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”公开出让土地的范围进一步扩大，土地使用权“招拍挂”出让方式由国家政策上升到法律规定。土地价格高涨是导致住宅价格高涨的重要原因土地价格高涨是导致住宅价格高涨的重要原因城市土地出让制度三个特征：城市土地出让制度三个特征：1.土地供给的政府垄断；土地供给的政府垄断；2.招拍挂为主的土地出让方式；招拍挂为主的土地出让方式；3.一次性缴纳土地出让金的土地一次性缴纳土地出让金的土地批租制度。批租制度。住宅价格上涨住宅价格上涨外部条件：外部条件：1.城市政府对土地财政的依城市政府对土地财政的依赖；赖；2.住宅市场的住宅市场的“卖方市场卖方市场”。这三个特征都有推动土地价这三个特征都有推动土地价格上涨的内在逻辑，是土地格上涨的内在逻辑，是土地价格上涨的前提条件，但是价格上涨的前提条件，但是这三个特征却不必然能够推这三个特征却不必然能够推动土地价格上涨。动土地价格上涨。我国城市的土地全部归国家所有，由各级政府代行所有者职我国城市的土地全部归国家所有，由各级政府代行所有者职权。在实践中，各级城市政府成为当地城市土地的实际所有者，权。在实践中，各级城市政府成为当地城市土地的实际所有者，并成为城市建设用地的唯一垄断供给者。并成为城市建设用地的唯一垄断供给者。政府通过征收农民集体土地等方式获得城市新增建设用地，政府通过征收农民集体土地等方式获得城市新增建设用地，并通过土地一级交易市场将土地使用权出卖给相关单位和个人。并通过土地一级交易市场将土地使用权出卖给相关单位和个人。1特征一：政府垄断城市土地供给特征一：政府垄断城市土地供给 政府出让城市土地的方式，按照市场参与程度的不同，可以政府出让城市土地的方式，按照市场参与程度的不同，可以分为：划拨、协议、挂牌、招标和拍卖。下图描绘了五种土地出分为：划拨、协议、挂牌、招标和拍卖。下图描绘了五种土地出让方式的市场参与程度差别。划拨几乎没有市场因素；协议属于让方式的市场参与程度差别。划拨几乎没有市场因素；协议属于作为供方的政府与需方之间的谈判定价形式；挂牌、招标和拍卖作为供方的政府与需方之间的谈判定价形式；挂牌、招标和拍卖则属于市场参与较高的出让方式，符合条件的多个需求者通过市则属于市场参与较高的出让方式，符合条件的多个需求者通过市场竞价获得土地使用权。场竞价获得土地使用权。1特征二：招标、挂牌、拍卖为主的竞争性的出让方式特征二：招标、挂牌、拍卖为主的竞争性的出让方式不同土地出让方不同土地出让方式的市场参与程式的市场参与程度和价格不同度和价格不同 从缴纳土地出让金的方式看，我国城市土地出让实行的土地从缴纳土地出让金的方式看，我国城市土地出让实行的土地的的“批租制批租制”。所谓。所谓“批租制批租制”，是指开发商或土地使用者向政，是指开发商或土地使用者向政府一次性缴纳未来若干年的土地使用权出让金。府一次性缴纳未来若干年的土地使用权出让金。与批租制不同的是与批租制不同的是“年租制年租制”，指开发商或土地使用者在未，指开发商或土地使用者在未来若干年内每年分别缴纳土地使用权出让金。来若干年内每年分别缴纳土地使用权出让金。1特征三：一次性缴纳土地出让金的特征三：一次性缴纳土地出让金的“批租制批租制”土地出让制度与与土地价格2.土地出让制度与土地价格2.土地供给垄断土地供给垄断土地供给垄断土地供给垄断控制土地数量控制土地数量1.土地需求方面没土地需求方面没有竞争；有竞争；2.竞争不充分；竞争不充分；3.买方具有和卖方买方具有和卖方谈判的能力。谈判的能力。不一定导致土地不一定导致土地价格上涨价格上涨需求方充分竞争需求方充分竞争 土地价格上涨到最高土地价格上涨到最高1一、土地出让方式推动土地价格上涨的内在逻辑（一、土地出让方式推动土地价格上涨的内在逻辑（1）这一点可以通过土地出让这一点可以通过土地出让方式的市场参与程度差别方式的市场参与程度差别进行验证。进行验证。划拨土地是最缺乏市场划拨土地是最缺乏市场 参与的一种出让方式，可参与的一种出让方式，可以预计划拨的土地价格最以预计划拨的土地价格最低。低。在协议出让方式下，需求在协议出让方式下，需求方还有与政府谈判的余地，方还有与政府谈判的余地，并且竞争也不激烈，因此，并且竞争也不激烈，因此，土地价格还可以维持在较土地价格还可以维持在较低水平。低水平。在招拍挂出让方式下，由在招拍挂出让方式下，由于土地需求方的激烈竞争，于土地需求方的激烈竞争，土地价格将会出现非常明土地价格将会出现非常明显的上涨。显的上涨。北京市北京市2008年年1月月1日到日到2010年年1月月1日住宅用地出让价格情况日住宅用地出让价格情况 1一、土地出让方式推动土地价格上涨的内在逻辑（一、土地出让方式推动土地价格上涨的内在逻辑（2）北京市北京市2008年年1月月1日到日到2010年年1月月1日住宅用地出让价格情况日住宅用地出让价格情况 北京市（市本级和城八区）在此期间共出让住北京市（市本级和城八区）在此期间共出让住宅用地宅用地317317幅，其中公布成交价格的幅，其中公布成交价格的233233幅住宅幅住宅用地通过协议、挂牌和招标三种方式出让。用地通过协议、挂牌和招标三种方式出让。住宅用地的挂牌和招标是协议出让价格的住宅用地的挂牌和招标是协议出让价格的5.85.8倍和倍和6.66.6倍；普通商品房用地的协议出让价格倍；普通商品房用地的协议出让价格上涨了上涨了8.88.8倍和倍和9.39.3倍。倍。重庆市重庆市2008年年1月到月到2010年年1月住宅用地出让价格情况月住宅用地出让价格情况 重庆市（市本级和城六区）此期间成重庆市（市本级和城六区）此期间成交价格的住宅用地共交价格的住宅用地共107107幅，没有协幅，没有协议出让的土地。议出让的土地。挂牌和拍卖出让的土地均价分别是划挂牌和拍卖出让的土地均价分别是划拨住宅用地均价的拨住宅用地均价的3.83.8倍和倍和4.84.8倍。倍。单位：元单位：元/平方米平方米1一、土地出让方式推动土地价格上涨的内在逻辑（一、土地出让方式推动土地价格上涨的内在逻辑（3）北京市和重庆市北京市和重庆市2008年年1月到月到2010年年1月不同出让方式出让的住宅用地月不同出让方式出让的住宅用地 高档住宅中低价位中小套型普通商品房其他普通商品房经济适用房廉租房其他住宅用地合计划拨000112720%0001001006.736.31协议210590059130%10026.3236.880056.7341.01挂牌017730022112%044.7445.630021.1535.33招标01128001655%028.9517.50015.3817.35合计238160112104317%100100100100100100100高档住宅中低价位中小套型普通商品房其他普通商品房经济适用房廉租房其他住宅用地合计划拨00089637132%00010010084.0962.86挂牌003900039%0056.5200018.57招标0130004%01004.350001.9拍卖102700735%100039.130015.9116.67合计116989644210%100100100100100100100数据来源：中国土地市场网土地成交公告（http:/）优点优点提高城市土地出让的收益，减少出让过程中的腐提高城市土地出让的收益，减少出让过程中的腐败，从整体上提高土地市场的运作效率。败，从整体上提高土地市场的运作效率。.缺点缺点1.在土地供给垄断和土地需求远大于供给的条件下，在土地供给垄断和土地需求远大于供给的条件下，导致土地出让价格高涨。地方政府对土地财政的导致土地出让价格高涨。地方政府对土地财政的依赖使政府在城市土地出让上的目标变成获取土依赖使政府在城市土地出让上的目标变成获取土地出让收入最大化。地出让收入最大化。2.“批租制批租制”，即政府可以一次性征收未来，即政府可以一次性征收未来70年年（住宅用地）的土地出让金。这种土地的批租制（住宅用地）的土地出让金。这种土地的批租制使政府可以在短期内通过土地出让获得高额资金。使政府可以在短期内通过土地出让获得高额资金。1二、土地财政是土地价格上涨的动力（二、土地财政是土地价格上涨的动力（1）以招拍挂为主的城市土地出让方式以招拍挂为主的城市土地出让方式1二、土地财政是土地价格上涨的动力（二、土地财政是土地价格上涨的动力（2）注：在1994年分税制之前，地方政府的土地出让收入是中央和地方分成制度；分税制改革后，地方政府的土地出让收入主要归地方所有，特别是在2002年土地主要以招拍挂方式出让后，土地出让金收入已经成为一些地方政府的主要收入来源，形成了所谓的“土地财政”。“土地财政土地财政”的一个根本原因在于当前分税制体制下地方收入与支出责任的不对等，的一个根本原因在于当前分税制体制下地方收入与支出责任的不对等，地方政府缺乏稳定可靠的收入来源。而土地出让制度的特征又让地方政府发现通过土地出地方政府缺乏稳定可靠的收入来源。而土地出让制度的特征又让地方政府发现通过土地出让收入可以弥补地方财政收入缺口。这样，地方政府的一个重要政策目标就是在尽可能的让收入可以弥补地方财政收入缺口。这样，地方政府的一个重要政策目标就是在尽可能的情况下推高土地价格从而获得最大化的土地收入。情况下推高土地价格从而获得最大化的土地收入。为了控制地方政府的为了控制地方政府的“土地财政冲动土地财政冲动”，国务院办公厅，国务院办公厅20062006年关于规范国有土地使年关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知规定地方政府的土地出让金收入全部纳入地方基金管理，实行用权出让收支管理的通知规定地方政府的土地出让金收入全部纳入地方基金管理，实行严格的严格的“收支两条线收支两条线”，并规定了土地出让金的六个用途。但是，在现实中，并规定了土地出让金的六个用途。但是，在现实中，“收支两条收支两条线线”管理对遏制地方政府管理对遏制地方政府“土地财政冲动土地财政冲动”的效果并没有凸显出来。的效果并没有凸显出来。“土地财政土地财政”使政府以推高地价，从而最大化土地收入成为土地出让政策的主要目标使政府以推高地价，从而最大化土地收入成为土地出让政策的主要目标 1二、土地财政是土地价格上涨的动力（二、土地财政是土地价格上涨的动力（3）图图图图1 1 1 1：20092009年土地出让金收入前年土地出让金收入前2020位城市（亿元）位城市（亿元）图图1 1为土地出让金收入排在前为土地出让金收入排在前2020位的城市的土地出让位的城市的土地出让金收入。金收入。国土资源部数据显示，国土资源部数据显示，20092009年全国土地出让总价款年全国土地出让总价款高达高达15910.215910.2亿元，同比增长亿元，同比增长63.4%63.4%，占当年全国财，占当年全国财政收入的政收入的23.22%23.22%。全国。全国7070城市土地出让金收入同比城市土地出让金收入同比增加超过增加超过100%100%；前；前2020位的城市土地出让金总额高达位的城市土地出让金总额高达62106210亿元，同比增加亿元，同比增加108%108%。图图2 2为为20072007、20082008和和20092009年前七位城市的土地出年前七位城市的土地出让金收入占当年地方财政收入的比例。让金收入占当年地方财政收入的比例。20092009年土地出让金收入最高的是上海，高达年土地出让金收入最高的是上海，高达821821亿，亿，占当年上海地方财政收入的占当年上海地方财政收入的32.3%32.3%。土地出让金收。土地出让金收入金额前七位的城市，土地出让金占当年地方财入金额前七位的城市，土地出让金占当年地方财政收入的比例，最高的达到了政收入的比例，最高的达到了51.7%51.7%（武汉），最（武汉），最低的为低的为23.9%23.9%（北京）；（北京）；而而20072007年最高的武汉土地出让金收入占当年地方年最高的武汉土地出让金收入占当年地方财政收入的比例更是高达财政收入的比例更是高达86.0%86.0%。图图2 2：部分城市土地出让金占地方财政收入的比例：部分城市土地出让金占地方财政收入的比例 数据来源：中国指数研究院，城市统计年鉴1三、快速城镇化带来的对城市住宅的强大需求三、快速城镇化带来的对城市住宅的强大需求 政府能够通过土地出让金获取大量土地出让金还需要一个条件：对城市住宅的强政府能够通过土地出让金获取大量土地出让金还需要一个条件：对城市住宅的强烈需求以及由此引致的对城市住宅用地的需求。烈需求以及由此引致的对城市住宅用地的需求。改革开放以来，中国农村人口开始了大规模迁移进入城市的过程，2009年中国的城镇人口已经达到了6.22亿，城镇化率达到46.59%。1978-2009年，中国城镇新增人口4.49亿，平均每年新增1449.71万；1998-2009年，中国城镇人口增加了2.06亿，平均每年增长1870.71万，相当于每年新增一个北京市。（根据国际上城镇化发展的经验，城镇化率在30%-60%之间，为快速城镇化阶段。）预计预计20152015年我国城市化率将达到年我国城市化率将达到53%53%左右，城镇化率年均增长左右，城镇化率年均增长1.11.1个百分个百分点。这意味着每年城镇人口将新增点。这意味着每年城镇人口将新增17001700多万。按城镇人口人均住宅面积多万。按城镇人口人均住宅面积3030平方米测算，平方米测算，“十二五十二五”期间，每年仅为这期间，每年仅为这17001700多万新增城镇人口多万新增城镇人口建设住房，就需要新增住宅建设面积建设住房，就需要新增住宅建设面积5.15.1亿平方米；而亿平方米；而20092009年城镇新增年城镇新增住宅建设面积为住宅建设面积为8.218.21亿平方米。如果亿平方米。如果2010-20142010-2014年期间每年城镇新增住年期间每年城镇新增住宅建设面积仍维持在宅建设面积仍维持在8.218.21亿平方米，仅新增人口所需住宅就已经占去亿平方米，仅新增人口所需住宅就已经占去62%62%。土地价格与与住宅价格3.土地价格与住宅价格3.1一、住宅价格与土地价格的关系一、住宅价格与土地价格的关系30城市住宅价格与土地价格（单位：元城市住宅价格与土地价格（单位：元/平方米平方米 结论结论结论结论1 1 1 1：随着土地价格的上升，住宅价格也上升。以随着土地价格的上升，住宅价格也上升。以20102010年年6 6月份的住宅价格为因变量，以月份的住宅价格为因变量，以20052005年到年到20092009年的土地价格为自变量，回归方程显示，土地价格每上升年的土地价格为自变量，回归方程显示，土地价格每上升100100元，住宅价格将上升大约元，住宅价格将上升大约86.386.3元。元。这个结果在统计上显著（这个结果在统计上显著（t=6.23t=6.23）。这虽然不能表明土地价格和住宅价格之间的因果关系，但是仍）。这虽然不能表明土地价格和住宅价格之间的因果关系，但是仍然表明了二者之间的高度相关：高的土地价格伴随着高的住宅价格。然表明了二者之间的高度相关：高的土地价格伴随着高的住宅价格。结论结论结论结论2 2 2 2：从地价占房价的比例看，从地价占房价的比例看，3030个城市平均的土地价格占住宅价格的比例为个城市平均的土地价格占住宅价格的比例为42.4%42.4%，加上政府征，加上政府征收的房地产业税费，约收的房地产业税费，约50%50%为政府所获得。（住宅价格（单价）分两部分：为政府所获得。（住宅价格（单价）分两部分：1.1.土地成本（政府所得），土地成本（政府所得），2.2.开发商利润、其他成本和房地产税费。因此，土地价格开发商利润、其他成本和房地产税费。因此，土地价格/住宅价格可以表示政府通过土地价格从住住宅价格可以表示政府通过土地价格从住宅价格中获得的比例。）宅价格中获得的比例。）结论结论结论结论3 3 3 3：土地价格占住宅价格最高的是厦门，为土地价格占住宅价格最高的是厦门，为135.8%135.8%；最低的是嘉兴，为；最低的是嘉兴，为13.2%13.2%。其他大部分城市。其他大部分城市都在都在20%-60%20%-60%之间。四个一线城市地价占房价的比例，上海为之间。四个一线城市地价占房价的比例，上海为58.1%58.1%，北京为，北京为39.1%39.1%，深圳为，深圳为50.2%50.2%，广州为广州为31.5%31.5%。1二、住宅价格与土地价格的关系：时间序列检验二、住宅价格与土地价格的关系：时间序列检验商品住宅价格指数和住宅土地交易价格指数商品住宅价格指数和住宅土地交易价格指数（1998=100）使用格兰杰检验（Granger Causality test）对土地价格与住宅价格之间的因果关系进行检验。为控制季节变化对价格指数的影响，首先使用Census X12方法对数据进行了季节调整。经过季节调整的数据剔除了季节性变化的影响。结论：住宅价格指数和土地价格指数之间的协整检验显示，二者存在1阶单整关系。而土地价格指数和住宅价格指数的格兰杰检验结果显示，滞后1期的地价是房价上涨的格兰杰原因。具体而言，就具体而言，就是说去年的土地价格是推动今年住宅价格上涨的格兰杰原是说去年的土地价格是推动今年住宅价格上涨的格兰杰原因。因。商品住宅价格指数与住宅土地交易指数商品住宅价格指数与住宅土地交易指数（当季值；环比）（当季值；环比）价和房价的格兰杰检验结果价和房价的格兰杰检验结果 我国国土地制度改革4.我国土地制度改革建议4.要从根本上解决住宅价格的快速上涨，需要进行土地出让制度改革，要从根本上解决住宅价格的快速上涨，需要进行土地出让制度改革，改革的路径应该着眼于土地出让制度的三个制度性特征：改革的路径应该着眼于土地出让制度的三个制度性特征：建议一：建议一：改变政府出让土地获得最大化土地收入的目标：适应我国快速改变政府出让土地获得最大化土地收入的目标：适应我国快速城镇化的发展趋势，在保证耕地面积的前提下，加大城市建设用地供给。城镇化的发展趋势，在保证耕地面积的前提下，加大城市建设用地供给。（解决城镇住宅用地紧张的一个建议是逐步将农村住宅用地转变为城市住宅（解决城镇住宅用地紧张的一个建议是逐步将农村住宅用地转变为城市住宅用地，具体做法可借鉴重庆模式和北京模式用地，具体做法可借鉴重庆模式和北京模式 ）；）；建议二：建议二：改革招拍挂出让方式：以提供价格合理的住宅为竞拍标的；改革招拍挂出让方式：以提供价格合理的住宅为竞拍标的；建议三：建议三：以房产税出台为契机，改革土地批租制，将土地年租与征收房以房产税出台为契机，改革土地批租制，将土地年租与征收房产税合并。产税合并。1一、我国土地制度改革建议一、我国土地制度改革建议谢谢！谢谢！